Vielen Dank. Herzlich willkommen zur heutigen Bilanz- und Medienkonferenz zum Halbjahresergebnis 2026 der Intershop.

Zusammen mit Florian Balschun führen wir durch das Halbjahresergebnis. Für Fragen steht am Schluss ebenfalls der Verwaltungsratspräsident Ernst Schaufelberger zur Verfügung.

Intershop hat im ersten Halbjahr einen Reingewinn von 67,5 Millionen erzielt und liegt damit unter dem letzten Halbjahr, welches stark von Aufwertungen geprägt war. Der Reingewinn ohne Bewertungsveränderungen konnte jedoch 18% auf 33,8 Millionen gesteigert werden.

Auf der Basis einer gesunden Finanzierungsstruktur konnte eine Eigenkapitalrendite von 12,3% respektive ohne Bewertungsveränderungen von 6,2% erzielt werden. Ein Haupttreiber war der Erfolg aus Verkauf von 5,1 Millionen.

Auf Portfoliostufe konnte der Gesamtwert auf 1,9 Milliarden gesteigert werden. Mit den Verkäufen und den Aufwertungen ist die Nettorendite auf 4% gesunken und spiegelt die gestiegene Portfolioqualität wider.

Der marktbedingte Leerstand ist auf 6,5% gesunken. Auf vergleichbarer Basis beträgt der Rückgang 42 Basispunkte.

Dieses Ergebnis ist nicht auf Basis einer hohen Finanzverschuldung, sondern im Marktvergleich auf guten Kennzahlen erzielt worden. Zudem konnte die auslaufende Anleihe mit einem sehr tiefen Kupon von 0,3% erfolgreich refinanziert werden, ohne die Zinskosten negativ zu beeinflussen.

Damit übergebe ich an Florian Balschun, der durch das Finanzergebnis führt.

Ja, guten Morgen, meine geschätzte Damen und Herren. Es freut mich sehr, Sie ebenfalls zur heutigen Telefonkonferenz begrüssen zu dürfen.

Ich werde Sie im gewohnten Format durch die finanziellen Highlights der ersten sechs Monate des Geschäftsergebnisses 2026 führen. Folie 7 fasst die Entwicklung des Reingewinns zusammen.

Insbesondere mit dem Wachstum von 18% beim Reingewinn exklusive Bewertungsveränderungen auf 33,8 Millionen Franken sind wir zufrieden. Der Reingewinn liegt mit 67,5 Millionen Franken zwar unter dem Vorjahreswert, der allerdings stark durch Aufwertungen geprägt war.

Ich erlaube mir an dieser Stelle, an den Bewerterwechsel in der Vorjahresperiode zu erinnern. Auf Folie 8 finden Sie die wichtigsten Positionen in unserer Erfolgsrechnung.

Wir können für das erste Halbjahr 2026 einen 1,7% höheren Betriebsertrag und einen 1,3% tieferen Betriebsaufwand berichten, wobei ich Sie nachfolgend jetzt durch die Details führen werde. Der Nettoliegenschaftsertrag ist 4,6% auf 37,7 Millionen Franken zurückgegangen.

Haupttreiber waren die während der letzten 18 Monate getätigten Transaktionen. Auf vergleichbarer Basis, like-for-like, hat der Rückgang 1,2% betragen.

Simon Haus wird Ihnen später die Details zur Entwicklung des Liegenschaftsertrags erläutern. Beinahe verdoppelt hat sich der Erfolg aus Verkauf.

Wir haben im ersten Halbjahr 2026 zwei Anlageimmobilien für insgesamt 34 Millionen Franken veräussert und dabei einen Ergebnisbeitrag in Höhe von 5,1 Millionen Franken erzielt. Ebenfalls erfreulich entwickelt haben sich die Betriebskosten, bestehend aus Personalaufwand und administrativen Aufwänden.

Der Rückgang im Vorjahresvergleich hat 7,6% auf 7,2 Millionen Franken betragen. Wir haben hier von tieferen administrativen Aufwänden profitiert.

Erwartungsgemäss stark gefallen sind die Bewertungsveränderungen auf 47,7 Millionen Franken. Wie einleitend bereits erwähnt, war die Vorjahresperiode von Aufwertungen geprägt.

Simon Haus wird Ihnen später die Details zu den Bewertungsveränderungen präsentieren. Infolge der tieferen Bewertungsveränderungen sind auch der EBIT sowie die Steuern deutlich gesunken.

Letztere waren zusätzlich durch einmalige positive Steuereffekte in Höhe von 4,5 Millionen Franken positiv beeinflusst. Im Ergebnis hat der Reingewinn die 67,5 Millionen Franken betragen.

Ein besonderes Augenmerk möchte ich nochmals auf den Reingewinn exklusiv Bewertungsveränderungen legen, der die vorerwähnten 18% auf 33,8 Millionen Franken angestiegen ist. Ich komme damit auf Folie 9.

Infolge der bereits anfangs Jahr kommunizierten Akquisition des Areals in Kemptthal sind zwar die Eigenkapitalquote auf 57,5% 56,5% gesunken und der Loan-to-Value auf 33,3% angestiegen, die Intershop-Gruppe bleibt aber solide finanziert. Herausstreichen möchte ich auf dieser Folie, dass der Anteil der unbesicherten Finanzierungen weiterhin bei rund 60% und damit auf Höhe der Zielsetzung für das Jahr 2029 liegt.

Der Marktwert der zu Bilanzstichtag unbelehnten Immobilien hat knapp 1,3 Milliarden Franken betragen. Die Höhe der freien Kreditlimiten lag zum Bilanzstichtag bei rund 165 Millionen Franken.

Weitere Details zu unserer Finanzierungsstruktur finden Sie auf Folie 10. Wir konnten die im ersten Halbjahr 2026 fällige Anleihe erfolgreich über eine neue, etwas grössere Anleihe mit einer Laufzeit von 5 Jahren refinanzieren.

Zusätzlich erwähnen möchte ich, dass wir in den letzten sechs Monaten erstmals eine überjährige Privatplatzierung abschliessen konnten und damit auch Zugang zu diesem Marktsegment haben. Auf dieser Graphik nicht direkt ersichtlich ist, dass im ersten Halbjahr 2027 dann Hypotheken im Umfang von 80 Millionen mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 2,6% zur Rückzahlung fällig werden.

Wir gehen deshalb davon aus, Stand heute, dass die durchschnittlichen Finanzierungskosten in den nächsten 12 Monaten eher etwas sinken werden. Abschliessend möchte ich meine Ausführungen mit den Aktienkennzahlen.

Der Gewinn pro Aktie hat 7 Franken 32 beziehungsweise 3 Franken 67 exklusive Bewertungsveränderungen betragen. Bemerkenswert ist, dass das tägliche Handelsvolumen an der SIX Swiss Exchange im Vorjahresvergleich 44% auf über 1 Million Franken angestiegen ist.

Und das bei gleichzeitig steigenden Kursen. Die Performance der Aktie inklusive der ausbezahlten Dividende hat im ersten Halbjahr 2026 plus 8,8% betragen.

Der NAV, das Eigenkapital pro Aktie, lag zum Bilanzstichtag bei 120,35 und damit 1,1% über dem Jahresendwert 2025. Damit schliesse ich meine Ausführungen und gebe zurück an Simon Haus für die restliche Präsentation.

Vielen Dank. Wir kommen zur Berichterstattung zum Portfolio, beginnend mit Transaktionen.

Sie sehen hier eine Übersicht über die Zukäufe und die Abgänge. Mit dem Kauf von dem Areal in Kemptthal abzüglich der Verkäufe haben wir ein Nettowachstum durch Transaktionen von 110,6 Millionen erzielt.

Mit den Verkäufen von Belp und Rüti konnte bis zum Bilanzstichtag ein Verkaufsgewinn von 5,1 Millionen realisiert werden. Nach Bilanzstichtag haben wir die Liegenschaft Bad Ragaz veräussern können, was zu einem total realisierten Verkaufsgewinn von grösser als 14 Millionen führt.

Wir starten mit den Zukäufen. Über das Areal in Kemptthal haben wir schon im Rahmen der Berichterstattung zum Jahresergebnis berichtet, daher gehe ich hier nicht mehr auf die Details ein.

Ziel ist es hier klar, die Ist-Miete im Bestand zu steigern und die Entwicklungsreserven zu erschliessen. Wir haben die Liegenschaft nun vollständig integriert und das Onboarding ist abgeschlossen.

Nach Bilanzstichtag haben wir die Immobiliengesellschaft Gewerbebauten TPC AG in Kriens erworben. Die Transaktion war ein reiner Cash Deal, also keine Quasifusion unter Bezahlung von Aktien, und unter Berücksichtigung der vollen latenten Steuerlast und auf der Bewertung der Fortführungswerte.

Mit dem Erwerb der Gesellschaft hat Intershop ein ertragsstarkes Immobilienportfolio in Kriens und Stans mit einer Soll-Miete von rund 6,1 Millionen und einem Entwicklungspotenzial an Wohnflächen durch die laufende BZO-Revision erworben. Damit stärken wir nicht nur den Nettoliegenschaftsertrag und die Entwicklungspipeline, sondern auch die regionale Diversifikation an einer, aus meiner Sicht, sehr spannenden, mittelfristig stark wertsteigernden Lage.

Das Ziel ist es, die Gesellschaft im ersten Halbjahr 2027 in die SGI zu fusionieren. Wo liegt dieses Areal?

Dieses Areal ist in Kriens, wie Sie gehört haben, liegt aber unmittelbar vom Bahnhof Mattenhof. Rund den Bahnhof Mattenhof ist schon sehr viel entwickelt worden, und weitere Entwicklungen finden statt bis zur Parzellengrenze.

Das Portfolio lässt sich im Wesentlichen in drei Areale unterteilen. Es gibt das Areal West, das ist ein Entwicklungsgrundstück im Alleineigentum.

Dann gibt es das Areal Mitte, das ist ein saniertes Bürogebäude im Stockwerkeigentum und steht im Baurecht. Und das Areal Ost ist ebenfalls ein Entwicklungsgrundstück, wobei fast alles im Alleineigentum ist und ein kleiner Teil des Bürogebäudes, wo Sie unten links sehen, ist noch im Stockwerkeigentum.

Und am Schluss noch der Gewerbebau in Stans, welcher im Baurecht steht. Wir gehen davon aus, dass nächstes Jahr mit dem Mitwirkungsverfahren zur BZO-Revision gestartet wird und eine Rechtskraft frühestens ab 2033 2033 erfolgen wird.

Bis dahin rechnen wir mit einer attraktiven Verzinsung von über 4,5% netto der Investition und danach mit Entwicklungsgewinnen. Somit schliesse ich zu den Käufen und komme zu den Verkäufen.

Auf dieser Folie sehen Sie die zwei Liegenschaften Belp und Rüti. Wir haben ein sehr gutes Momentum genutzt und die beiden Anlageliegenschaften in Rüti und Belp im Paket verkauft.

In Rüti haben wir nach gutem Vermietungsstand und keine Aussicht auf Umzonungen kein weiteres Potenzial mehr gesehen. In Belp haben wir lange geübt, und nachdem noch der Hauptmieter gekündigt hat, haben wir uns entschieden, uns davon zu trennen und unsere Ressourcen in andere Projekte zu investieren.

Dann nach Bilanzstichtag: Hier war derselbe Grund wie in Rüti, auch hier haben wir keine Aussicht auf Umzonung mehr gesehen und nach einem guten Vermietungsstand die Liegenschaft mit einem schönen Gewinn veräussern können. Hier sehen Sie schlussendlich der Effekt, was die transaktionsbedingten Verkäufe auf den Liegenschaftsertrag hatten.

Der tiefe Nettoliegenschaftsertrag ist im Wesentlichen aufgrund der frühen Verkäufe im Jahr zurückzuführen. In den letzten Jahren hatten wir mit schwierigeren Liegenschaften eher gegen Ende Jahr die Transaktionen abschliessen können.

In diesem Halbjahr hatten wir ein sehr gutes Momentum, welches wir zugunsten des Verkaufserfolg genutzt haben. Daher gehen wir auch in Anbetracht der bereits getätigten Transaktionen von einem temporären Effekt aus.

Like-for-like nahm der Nettoertrag 1% ab. Dies ist im Wesentlichen auf den Auszug von Bosch in Zuchwil und vom letzten Jahr und der anschliessend temporären Zwischenvermietung zurückzuführen.

Somit wechsle ich zum marktbedingten Leerstand. Der marktbedingte Leerstand beträgt neu 6,5%.

Der verkaufte Leerstand in Belp beträgt 1%. Diesen haben wir quasi mit Kemptthal wieder eingekauft, aber in Kemptthal ist aus unserer Sicht das Ertragssteigerungspotenzial wesentlich höher als in Belp.

Auf vergleichbarer Basis konnte der marktbedingte Leerstand 42 Basispunkte reduziert werden. Wir kommen zu den Mietvertragslaufzeiten.

Die Transaktionen haben das Fälligkeitsprofil nicht wesentlich verändert. Der WAULT beträgt fast gleich wie Ende letztes Jahr, beträgt 4,7 Jahre.

Über die nächsten 12 Monate werden rund 6% des Mietertrages fällig. Wir haben derzeit keine Anzeichen auf wesentliche Kündigungen.

Sie sehen auf dieser Folie die Zusammensetzung des Portfoliowachstums von 1,75 Milliarden auf 1,92 Milliarden. Klar ersichtlich sind die Haupttreiber des Wachstums die genannten Transaktionen und die Aufwertungen im ersten Halbjahr.

Dies bringt mich zu den Aufwertungen. Die Aufwertung betragen 47,7 Millionen.

Auf dieser Graphik sehen Sie die Aufteilung der Aufwertung der 47,7 Millionen. 47% sind gemäss CBRE aufgrund von operativer Tätigkeit zurückzuführen.

Die Hauptgründe waren dabei die Vermietungserfolge im Bloom an den Kanton Waadt und in Baden an die Stadtpolizei Zürich. Zudem hat CBRE Bad Ragaz nahe dem Kaufpreis dem Markt eingeschätzt.

53% sind gemäss CBRE marktbedingt, das heisst im Wesentlichen durch die Diskontsatzveränderungen von 5 Basispunkten Punkten. Nennenswerte Abwertungen waren keine zu verzeichnen.

Wir kommen zu der Lage des Portfolios. Mit dem Kauf in Kemptthal hat sich im Wesentlichen der Kanton Zürich positiv plus 2,9 auf 61% verändert.

Espace Mittelland mit dem Verkauf von Belp 1,4% verringert. Zur Lage und Qualität des Portfolios: Sie sehen die Matrix, die jeweils CBRE erstellt, nach Lage und Qualität.

Mit den Transaktionen haben wir vor allem auf der Lageachse eine Optimierung erzielt. Wir kommen zu Miete und Nutzungsmix.

Die Transaktionen hatten keinen Einfluss weder auf die Nutzungen noch auf den Mietermix. Auf der linken Seite sehen Sie weiterhin, dass Gewerbe und Büro dominiert, und auf der rechten Seite sind wir weiterhin stabil.

Die grössten fünf Mieter haben einen WAULT von 7,9 Jahren. Nun wechsle ich zur Immobilien-Pipeline.

Sie sehen hier eine Übersicht aller Entwicklungsprojekte und Bauprojekte. Grundsätzlich sind keine wertrelevanten Veränderungen im ersten Halbjahr zu verzeichnen.

Die Entwicklungspipeline ist gut gestaffelt und aus eigener Kraft sehr gut finanzierbar. Ein Grossteil davon generiert weiterhin Nettoliegenschaftsertrag.

Wir kommen zu Bloom. Wie Sie wissen, haben wir Bloom im ersten Halbjahr abgeschlossen.

Es finden noch die Abschlussarbeiten vom Grundausbau statt. Über die letzten 3 Jahre wurde der Gebäudekomplex für über 60 Millionen in einen modernen, multifktionalen Bürokomplex transformiert.

Das Projekt konnte termingerecht und innerhalb des Kostenrahmens umgesetzt werden. Der Vermietungsstand inklusive Vorvermietung liegt derzeit bei rund 70%.

10% des Leerstandes handelt sich im Wesentlichen Parkplätze, die man nun für Dritte zur Verfügung stellen wird. Per Ende Jahr wird das Gebäude umklassifiziert in Bestandesimmobilien.

Damit man einen Eindruck der Grösse und der Mieterqualität erlangt, sehen Sie hier eine Übersicht der wesentlichen Mieten zugeordnet zu den Gebäuden. Grundsätzlich sind wir der Meinung, haben wir eine hohe Mieterqualität mit einem WAULT von langen 7,9 Jahren erreicht.

Der Kanton Waadt mietet langfristig das gesamte Haus 5. Der Vertrag konnte langfristig abgeschlossen werden.

In diesem und nächsten Jahr finden noch Mieterausbauten statt. Die Mietzinszahlungspflicht beginnt ab Sommer 2027.

Zudem konnten wir einen Mietvertrag über 1'500 m² mit dem IT Services des Universitätsspitales abschliessen. Der Mieter zieht hier gestaffelt ein.

Ich komme zum Mediacampus und die Einordnung mit der laufenden BZO-Revision. Die EBZO sieht für den Mediencampus einerseits eine Aufzonung mit einem Pflichtanteil an preisgünstigen Wohnungen und andererseits eine Auszonung einer Freifläche von 5'000 m² für einen Park vor.

Dazu haben wir eine Einwendung eingebracht. Vor diesem Hintergrund prüfen wir verschiedene Handlungsoptionen.

Nach Auflage der EBZO werden wir die Situation beurteilen und über das weitere Vorgehen entscheiden. Das bestehende Gebäude ist weiterhin voll vermietet und gibt uns damit die notwendigen Handlungsfreiheiten.

Wir kommen zu den anstehenden zwei grossen Wohnentwicklungen, die wir im Portfolio haben. Zuerst zu Opfikon: Ende 2024 haben wir das Gebäude mit Personalwohnungen und einem stillgelegten Hotel gekauft.

Wir haben es wiedervermietet an flughafennahe Betriebe. Wir haben ein Projekt erarbeitet, welches eine Gesamtsanierung mit Erweiterung mit Mietwohnungen vorsieht.

Die Baueingabe hier ist geplant auf Ende Jahr. Dann zu St.

Gallen: Die Kraftsetzung ist nur noch eine Formsache und wurde uns im Herbst nun schlussendlich in Aussicht gestellt. Wir kommen zum Ausblick.

Wir haben hier erläutert, wieso wir einen tiefen Nettomietertrag haben, und dies ist im Wesentlichen aufgrund von den frühzeitigen Verkäufen. Hingegen rechnen wir neu mit einem Verkaufserfolg vor Steuern von mindestens 30 Millionen, welcher abhängig vom Transaktionsmarkt sein wird.

Aus diesen Gründen rechnen wir mit einem Reingewinn vor Bewertungsveränderung über Vorjahr und ermöglicht, die attraktive Dividendenpolitik fortzuführen. Zudem sind wir weiterhin positiv in Bezug auf den Transaktionsmarkt, auf der Kauf- wie auf der Verkaufsseite.

Die Nachfolge als Leiter Bau und Entwicklung und Mitglied der Geschäftsleitung wird Martin Munz antreten. Wird per 1.12.

die Funktion von Frau Lehmann übernehmen. Mit Herrn Munz konnten wir eine sehr erfahrene Führungspersönlichkeit gewinnen.

Martin hat lange Jahre ähnliche Positionen inne und bringt nebst seiner Expertise auch ein grosses Netzwerk mit. Somit beende ich die Berichterstattung zum Halbjahresergebnis 2026 und gebe zurück an den Operator.

Guten Tag und besten Dank, dass Sie meine Frage nehmen. Die erste Frage bezieht sich auf das Fälligkeitenprofil.

Wir hören regelmässig von den Schweizer Peers, dass der kommerzielle Bereich vor allem an Toplagen sehr gut läuft, an peripheren Lagen weniger gut. Jetzt habe ich gesehen, dass bei euch in den nächsten 2 Jahren mehr als 20% Fälligkeiten anstehen.

Hier ist die Frage: Gibt's da einen Impact von der künstlichen Intelligenz, also dass vielleicht weniger Raum benötigt werden würde? Gäbe es, falls jemand auszieht, Reversion-Potenzial?

Und rechnet man allfällig mit einem Anstieg des Leerstandes diesbezüglich?

Vielen Dank, Ken. Das beantworte ich sehr gerne.

Vielleicht wegen dem KI-Boom, da sehen wir derzeit keine negativen Entwicklungen auf unser Portfolio. Wir haben viele Büroflächen, die sind eigentlich zugeordnet zu Produktionsbetrieben, also die müssen dort sein.

Das ist oft gekoppelt an die Industrie. Dann bezüglich den auslaufenden Mietverträgen: Wir haben von den 12 grössten, sagen wir mal so, die 12 grössten, die machen 73% aus, was innerhalb der nächsten 12 Monate ausläuft.

Davon konnten wir schon mehr als die Hälfte verlängern und mit weiteren fast 10% sind wir in Verhandlungen. Und jetzt musst du noch die dritte Frage nochmals sagen, die habe ich jetzt nicht verstanden.

Ob's Reversion-Potenzial gibt. Das heisst, dass eventuell gewisse Flächen zu tief vermietet sind oder, wenn man alternativ natürlich, wenn man jetzt verlängert, zu welchen Konditionen?

Gibt's da mietzinsfreie Zeiten, Ausbauten beziehungsweise tiefere Mieten?

Also die Mietvertragsverlängerung, das sind ja meistens Early Breaks, oder? Wenn sie denn ziehen, ja oder nein, das eigentlich binär, entweder bleibt oder nicht zu den gleichen Konditionen.

Bei Neuvertragsverhandlungen von bestehendem Mieter sehen wir eigentlich selten, dass man da gross am Mietzins verhandelt. Oder schlussendlich, was wir haben, sind ja gute Flächen zu guten Preisen, und die sind nicht so preissensitiv.

Jetzt kann man natürlich sagen: Ja, da könnte man auch mehr verlangen. Aber das ist etwa der Markt, oder?

Wir sind irgendwo bei zwischen 120 und 140 durchschnittlicher Mietzins und da sehen wir eigentlich jetzt nicht ein grosses Potenzial. Wir haben Potenzial an gewissen Lagen, aber das ist jetzt hier nicht nennenswert.

Besten Dank. Bringt mich zur zweiten Frage, die betrifft das Bloom.

Da ist 70% Vermietungsstand. Jetzt hätte mich interessiert, wo da der durchschnittliche Mietzins-Level ist im Schnitt, also Schweizer Franken pro Quadratmeter, wo der vor der Renovation gelegen hat, was hier Mietzinsfreizeit im Schnitt gegeben wurde, wo die Mietzinsausbaukosten liegen und ob beim WAULT von 7,9 Jahren, ob's da Early Breaks drinnen gibt oder nicht?

Also nehme vielleicht die letzte Frage vorweg: Also der WAULT per Definition ist jeder Early Break drin bei uns. Jetzt wegen Ausbau: Das ist ja schlussendlich immer eine Verhandlungssache.

Schlussendlich unter dem Strich haben wir die Annahmen, die konnten wir einhalten. Aber wie schon früher kommuniziert, hier ging es nicht drum, die Soll-Miete gross zu erhöhen, sondern wieder die Vermietung sicherzustellen.

Also die Quadratmetermiete liegt jetzt wo? Bei den Vermietungserfolgen?

Wenn ich jetzt eine Aussage mache, ist das eigentlich nicht vergleichbar. Die einen sind im Rohbau und die anderen fertig ausgebaut, das schwankt zwischen 350 und 450.

Also das tut nicht viel zur Sache am End vom Tag. Und da geht es noch die Laufzeit.

Also wenn man in so Verhandlungen ist, da hat es immer verschiedene Komponenten. Von dem her sagt eine Durchschnittsmiete, das ist ja dann der Bewerter, der muss ja in den Vertrag reingehen und verstehen, was da drin ist.

Alles klar. Gut.

Und die dritte Frage: Ich habe gesehen, dass ihr sehr hohe Aufwertungen habt, also 2,5% rund vom Portfolio. Das ist gesagt worden, 53% davon sind marktbedingt, dann wären wir bei 1,33 rund.

Immer noch sehr viel, insbesondere im Vergleich mit den Peers, und die haben ja auch gewisse Erfolge selbst verzeichnet mit Vermietung und so weiter und so fort. Wieso hat Intershop, die ja eigentlich ein schlechteres Portfolio haben jetzt als PSP, SPS beispielsweise, höhere Aufwertungserfolge als diese Firmen, wo doch jeder sagt, dass insbesondere an Toplagen die Immobilien gut laufen und an peripheren weniger?

Ich kann jetzt da nicht einen Vergleich machen zu anderen Portfolien. Aber wenn du jetzt Baden anschaust, das natürlich das Risiko, wo wir reingehen, oder?

Wir kaufen risikoadjustiert eine Liegenschaft, die leer ist. Wir investieren da unsere Expertise und das hat halt einfach am End vom Tag einen ganz anderen Hebel.

Das ist ja auch, was wir sagen: Wir sehen Potenziale, entwickeln sie und realisieren sie am Schluss. Und das ist auch das, was wir jetzt über die Zeit auch schon angekündigt haben, dass man über die Zeit jetzt auch diese Aufwertungen mitnimmt.

Und da jetzt zum Beispiel, wenn man natürlich einen staatlichen Mieter hat, der über 10 Jahre vermietet, das hat natürlich eine ganz andere Yield Compression drin plus zu höherem Mietzins. Das ist eine andere Geschichte als vielleicht die Beispiele, die du genannt hast.

Aber das ist ja auch das, was wir propagieren am Schluss, dass wir das Eigenkapital gewinnbringend einsetzen.

Aber das wäre ja dann eben nicht in dem Marktbedingten, sondern im Operativen. Und ich habe gefragt, warum das Marktbedingte so gut ist im Vergleich.

Weil das ist ja das Überraschende. Das Operative verstehe ich natürlich schon, oder?

Es ist ja auch aufgelistet, das Band, oder? Aber

Die 5 Basispunkte, oder wie?

Nein, du hast es ja aufgesplittet, oder, die Wertveränderung? Du hast geschrieben: operative Tätigkeit 47%, Rest 53% marktbedingt.

Und diese 53% von den 2,5% sind immer noch überdurchschnittlich verglichen mit den anderen. Und das ist ja dann die Frage: Warum ihr marktbedingt an schlechten Lagen höhere Aufwertungen habt als die Guten, wo man am Transaktionsmarkt eigentlich das Gegenteil sieht aktuell?

Ja, glaube schlechte und gute Lagen ist eine persönliche Ansichtssache.

Gut. Und dann vielleicht noch die vierte und letzte Frage: Ich habe's schon beim Full Year gesagt, ich finde für euer Portfolio sehr spannend, den Gesamtleerstand über das Immobilienportfolio zu sehen.

Man hat es mir freundlicherweise am Morgen gesagt. Aus Gründen der Transparenz fände ich es sinnvoll, wenn das weiterhin bitte zur Verfügung gestellt werden würde.

Ja, weil ich glaube, das bringt niemandem was, wenn man da irgendwelche Dinge verheimlichen will. Man sieht's ja dann eh irgendwo, wenn man übers Portfolio drüberschaut.

Besten Dank.

Ja, guten Morgen. Ich hätte eine kurze Frage zum tieferen Aufwand.

Ist das immer noch aufgrund der Vereinfachung der Konzernstruktur oder gab's hier andere Punkte, entweder temporärer oder struktureller Natur?

Nein, die gab's nicht. Vielleicht einfach den Hinweis, das haben wir letztes Jahr aktiv kommuniziert, eben gerade wegen der Zusammenlegung der Firmen waren vor allem die administrativen Aufwände unüblich hoch und dieser Effekt hat sich normalisiert.

Und wir sprechen meines Erachtens jetzt auf einer guten Basis, die dann auch in Zukunft wahrscheinlich wieder zur Anwendung kommt. Keine Sondereffekte.

Alles klar, vielen Dank. Und dann, Sie haben den Steuereffekt erwähnt, ich glaube, wenn ich mich richtig erinnere, 5 Millionen tieferen Steueraufwand.

Woher kam dieser Aufwand?

Das sind 4,5 Millionen und das haben wir im im Halbjahresbericht ausgedeutscht. Das war im Wesentlichen im Zusammenhang mit der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer für Verkäufe, die wir in den Vorjahren getätigt haben.

Die Projekte oder die Veranlagungen wurden jetzt definitiv und in diesem Zusammenhang ist der Steueraufwand geringer, als das ursprünglich geschätzt wurde. Sind deshalb wirklich auch einmalige Effekte, die sich nicht wiederholen.

Okay. Und dann noch eine Anschlussfrage für für Bloom, oder?

Da habt ihr jetzt verschiedene Fortschritte erzielt. Was ist hier weitergehend der Plan?

Wäre das allenfalls dann ein Grundstück zum Verkauf oder wird das fürs eigene Portfolio behalten?

Also hier ist der Plan mal sicher, der Vermietungsstand besser hinzubringen. Ob wir es dann realisieren, das ist dann eine Frage der Zeit.

Aber Stand heute ist das nicht der Plan.

Und und letzte Frage noch: Sie haben den Transaktionsmarkt erwähnt, oder? Also dass die die Verkäufe im aktuellen Umfeld einfach sind, das hören wir von verschiedensten Firmen, dass hier sehr viel Momentum drin ist, sehr viel Interesse.

Die erstaunlichere Aussage aus meiner Sicht war eben, dass Sie auch sagen, auf den Käufen sehen Sie tatsächlich viel viel Potenzial oder auch für ihr eigenes Portfolio. Vielleicht können Sie da noch ein bisschen bisschen Ihre Einschätzung teilen, oder?

Also wo können Sie kaufen? Wer würde an Sie potenziell verkaufen oder in welchen Bereichen, Regionen können Sie aktuell verschiedene könnten Sie aktuell inorganisch wachsen?

Also wo wir Potenzial zu Zukäufen sehen, ist vor allem in komplexen Transaktionsstrukturen. Das sind meistens nicht breit angesetzte Prozesse und das ist dort, wo wir unsere Stärke ausspielen können.

Und das ist jetzt zum Beispiel diese Transaktion, die hat sich über Jahre hinweggezogen und das sind oft geht es Nachfolgelösungen. Und da, wie schon mehrmals gesagt, da sehen wir ein sehr grosses Potenzial, uns auch da zu positionieren.

Oder wenn man den Markt anschaut: Wem gehören die grossen Portfolien? Das sind halt immer noch die Privaten und die haben über die Boomjahre diese aufgebaut und kommen an einen Punkt, wo sie sich überlegen: Gibt es Nachfolgeregelungen oder nicht?

Und dort in diesem Markt, da sehen wir uns als Intershop als börsenkotierte Firma, die auch sehr schlank und persönlich aufgestellt ist. Also immer ein persönliches Geschäft, wo man auch schlussendlich Gesicht zeigt und am Tisch sitzt.

Das das ist dann schlussendlich der das Erfolgsrezept und da, ja, da sind wir zuversichtlich, dass wir in diesem Sinne doch auch Potenzial sehen. Weil wir lösen die Projekte, wir warten nicht, bis das Fertiggelöste kommt, sondern da setzen wir ein.

Alles klar, besten Dank.

Ja, herzlichen Dank. Ich hätte zwei Fragen.

Ich hoffe, sie sind nicht gestellt, aber ich bin zwischendurch rausgeflogen. Einmal noch zum Hintergrund der Akquisition Gewerbebauten: Habe ich das jetzt richtig verstanden, dass das ein Prozess gewesen ist, der jetzt über mehrere Jahre ging?

Kann man da sagen, wie lange das gedauert hat? Und dann würde mich insbesondere interessieren der Konsolidierungszeitpunkt: Ab wann wird das dann auch ertragsmässig, kaufpreismässig zu sehen sein?

Also der Zeitpunkt, das wir haben etwa vor einem Jahr gestartet. Und der Konsolidierungszeitpunkt ist eigentlich jetzt, wie wir geschrieben haben, werden noch die restlichen Kaufrechte ausgeübt oder sind schon ausgeübt worden.

Und dann, sobald wir denn den Jahresabschluss gemacht haben, ist das Ziel, dass wir das in die SGI fusionieren.

Holger, ich nehme an, du meinst den Liegenschaftsertrag. Wir haben die Grundstücke oder die Aktien per vorgestern erworben, also 24.

August.

Gut, wunderbar. Danke.

Und dann habe ich noch eine Frage zur zur Pipeline. Vielleicht kann man da noch ein bisschen also eine eine Detailfrage, das von der Graphik auf der Seite 28 gerade zum zum Bento Baden.

Da sieht das so aus, als ob quasi jetzt noch im 2026 fast die Hälfte der Investitionen anfällt. Ist das richtig oder ist das einfach nur eine graphische Missdarstellung, also von den knapp 12 Millionen?

Das ist korrekt. Sind jetzt halt Mieterausbauten, die in kurzer Zeit viel Kapital verlangen.

Okay. Und könnte man auch sagen, was so angesichts der Pipeline dürfte im 27 nicht so viel kommen, was ist derzeit so budgetiert an Investitionsausgaben für die Pipeline für 27?

Das ist wie noch ein bisschen zu früh, das zu kommunizieren. Ihr wisst aus früheren Telefonkonferenzen, ich finde irgendwie für Intershop-Gruppe über mehrere Jahre Investitionen im Umfang zwischen 40 und 50 Millionen wäre wahrscheinlich so ein normalisierter Wert.

Den fände ich aktuell die beste Schätzung auch für 27.

Wunderbar. Das wär's gewesen.

Danke.

Ja, schönen guten Morgen. Vielen Dank und ich hoffe, ihr könnt mich gut hören.

Ein kurzes Wort: Frage zur BZO. Ich habe mehrfach gelesen, dass die SGI einer der grossen Profiteure sein könnte für die BZO.

Und ja, meine Frage allgemein: Hat sich das alles im Rahmen Ihrer Erwartungen entwickelt? Die erste Frage.

Dann, was mich auch interessieren würde: Wir haben ja bei dieser grossen Aufwertung von 200 Millionen plus, das betraf ja mehrheitlich Zürich und Anschlussfrage hier: Die Aufwertungen, die wir jetzt gesehen haben, ist das Zürich-Gefälle? Können Sie das vielleicht regional noch kurz erläutern?

Und dann noch Folie 15/16, Kriens, Stans: Wie ich verstanden habe, haben wir das Cash bezahlt, also der Einfluss auf die Bilanz going forward. Getoppt wie LTV per Ende August sollte eigentlich nicht so gross sein.

Vielen Dank.

Vielen Dank für die drei Fragen. Ich werde mich zur EBZO äussern und Florian Balschun dann zu den anderen zwei Fragen.

Also grundsätzlich haben wir die das Portfolio auf der Basis der der Auflage geprüft. Wir haben da jetzt keine wertrelevanten Einschränkungen gesehen.

Man man kann jetzt viel darüber lesen. Die Profiteure, ob wir die Profiteure sind oder nicht, das kann man heute noch nicht sagen.

Wie gesagt, wir haben verschiedene Einschränkungen, die uns auferlegt wurden, und mit denen versuchen wir umzugehen. Die Bewertungen sind aus dieser Sicht, was da jetzt formuliert wird, sehen wir da keine Einwirkung auf die Bewertung des Mediacampus.

Und dann die Bewertungsveränderung, und deshalb haben wir die Graphik nicht gezeigt: Ich finde, dieses Mal gab's wie keine geographischen Ausreisser, die berichts- berichtsrelevant wären, beziehungsweise hier einfach der Hinweis: Wir hatten ja eben einzeln Positionen offengelegt, als Beispiel die 9,1 Millionen Franken Aufwertung in Bad Ragaz. Das ist ja Ostschweiz, das wäre sicher etwas, das in dieser Form nicht zu erwarten gewesen wäre.

Von dem her, wenn man sich die Graphik optisch vor dem geistigen Auge vorstellt, ist es ziemlich gleich verteilt. Aber nochmals, ich glaube, das ist mehr über die offengelegten Einzelfälle zu erklären.

Und die Analyse zum LTV finde ich treffend, wie die Transaktion Ja, die wurde vollständig mit Cash finanziert, aber wir bewegen uns aktuell auf einem LTV, der nicht signifikant über dem publizierten Wert von den 33,3% liegt.

Vielen Dank.

Vielen Dank für die Aufmerksamkeit und ich wünsche Ihnen allen einen guten Tag. Auf Wiederhören.