God morgon till våran presentation av delårsrapporten Q3. Jag tänkte jag skulle börja och sen tar du över Jakob.

Ja. God morgon.

Rubriken för dagens presentation, det är ett starkt förvaltningsresultat och ett högt affärstempo i verksamheten. Och jag tycker att det beskriver läget bra hos oss.

Vår underliggande verksamhet utvecklas väl. Vi har ett förbättrat driftöverskott och förvaltningsresultatet växer med 13% per aktie.

Och vi fortsätter att göra affärer inom både uthyrning och inom transaktionsmarknaden och investeringar. Och vi har taktat upp våran investeringstakt merparten inom industri och logistik.

Och det kommer jag återkomma till alldeles strax. Samtidigt så befinner vi oss i en volatil omvärld och räntor, inflation och geopolitiska förutsättningar ändras snabbt.

Under kvartalet så steg ju långräntorna här och det drivs ju inte bara av inflation, utan utav så att säga andra osäkerhetsfaktorer som länders skuldsättning, energipriser och investeringar i AI som är behovet finns i. Och för oss så har effekten varit begränsad.

Finansnettot har stärks i det här kvartalet med en lägre utgående snittränta. Men det är klart att om ränte nivåerna består långsiktigt så kommer ju det också synas i vårat resultat successivt och få genomslag.

Så vi är ödmjuka och vi är såklart konsekventa i hur vi agerar i den här marknaden. Samtidigt så är ju konjunkturutsikterna de har förbättrats både på svensk nivå men också i Göteborgsregionen.

Vi ligger nu i Göteborg i den övre delen utav ett normalstarkt läge och det är framförallt handel, hushåll och återhämtning inom tillverkningsindustrin som hjälper till här. Det märker vi i en högre aktivitet på uthyrningsmarknaden.

Industri och logistik har ju varit en väldigt fungerande marknad hos oss egentligen de senaste åren och kontorsmarknaden är också en högre aktivitet i. Och jag upplever att våra företag är lite mer beslutsmässiga än vad de var för ett år sedan.

Och samtidigt så är ju konkurrensen hög eftersom vi har haft mycket tillförda ytor på kontorsmarknaden här de senaste fem åren. För oss på Platzer så har vi tecknat ett antal medelstora och mindre avtal i det här kvartalet.

Och vi har faktiskt en av de högsta uthyrningsnivåerna i ett Q3 kvartal på fem år. Men däremot har vi fått in lite högre uppsägningar efter att ha haft väldigt låga uppsägningsvolymer under de första två kvartalen och det gör att vi landar på en nettouthyrning här som är på -9.

Så att om vi tittar lite på de här siffrorna för kvartalet så ser vi som sagt var en stark utveckling i den underliggande verksamheten. Hyresintäkterna ökar med 4%, driftöverskottet med 6%.

I jämförbart bestånd så är vår ökning i driftöverskottet 3%. Och överskottsgraden som mäter våran effektivitet i vår förvaltning, den har stärkts till 80%.

För ett år sedan var den 79. Och det är ju såklart glädjande.

Sen har vi samtidigt fortsatt att leverera ett stabilt finansnetto trots en högre skuldvolym och trots volatilitet i räntemarknaden. Och Jakob kommer komma in på lite mer detaljer runt det.

Låt oss titta lite närmare här på våra kunder, vår uthyrningsaktivitet och på vår nettouthyrning. Och som vi ser här om vi tittar på de mörka staplarna så är nyuthyrningen sammantaget plus 34 om du lägger ihop det som är i helägt bestånd och det som ligger i intressebolag.

Och jag återkommer strax till utvecklingen i detta när man tittar på sammantaget 43 miljoner. Och det här mönstret, det känner vi igen sedan de sista tre åren att vi har en lite högre uppsägningsvolym i just Q3.

Sen har vi ett klart starkare kvartal sen detta året jämfört med '24 och '25, till exempel. Uppsägningarna då, de är koncentrerade framförallt till Biotech på Medicinareberget.

Och vi har också kunnat hantera en hel del omflyttningar inom vårt eget bestånd, vilket är glädjande för då kan vi möta våra kunders behov. Och det uppgår till ungefär 9 miljoner.

På helåret så är vår nettouthyrning positiv. Då ligger vi på 45 inklusive intressebolag och 42 i det helägda beståndet.

Låt oss kika lite mer här då på våra nytecknade avtal i vårt befintliga bestånd som då uppgår till starka 26 miljoner i det här kvartalet. Det är som sagt var det högsta nivån sedan 2021.

Och utvecklingen om vi tittar på den här grafen går ju helt åt rätt håll. Vi har ju stort fokus på att möta våra kunders behov och att ligga nära dem.

Och vi är en lokal aktör och ska såklart ha en fördel i att vi förstår våra kunders behov på ett väldigt nära sätt. Och då kan vi också agera snabbt i att vi är lokala.

Och tittar vi sen då på våra större uthyrningar, en utav dem så är det i Gamlestaden framförallt. Ecomera som med närmare 6 miljoner i årshyresvärde.

Och nu är HK Gamlestaden där Mölnlycke Health Care flyttade ut för ett år sedan nästan 50% uthyrt, vilket är såklart glädjande. Jag summerar nettouthyrningen lite kort.

Aktiviteten i nyuthyrningen är fortsatt god och samtidigt så ökade uppsägningsvolymerna efter två kvartal med väldigt låga uppsägningsvolymer. Vi har hanterat 143 miljoner i total omförhandling hittills i år.

Och uppsägningen just det här kvartalet är den främsta orsaken till varför vi hamnar på -9. På helåret är vår nettouthyrning positiv.

Jag vill också guida lite på att NCC har aviserat att de ska flytta till Park Central, sitt eget projekt. Och vi förväntar att vi kommer få den uppsägningen här i Q4 och Ramboll har jag tidigare informerat om att den får vi också här inom kommande kvartal.

Kvarsittningsgraden är ju en siffra som vi mäter hos oss och det innebär att vi tittar på hur stor del utav de avtalen som ligger för omförhandling, hur många procent sitter kvar i vårat bestånd och den ligger uppe på 91%, vilket är en hög siffra. Den var 83 för ett år sedan, samma tid.

Och det är ju såklart glädjande för då lyckas vi ju med just det här som jag säger, ett kundnära arbete. Ett annat exempel på det är en stor omförhandling som vi har gjort i det här kvartalet med Migrationsverket i Livered.

De har utökat förhyrningen med 1 500 kvadratmeter. Det är ett förlängt avtal på 15 år.

Och i hyresvärde till fastigheten så påverkar det här nytecknade avtalet då går det från 32 till 34 miljoner kronor plus hyrestillägg för hyresgästspecifika investeringar om totalt 250 miljoner. Avtalet innebär en total investering om 365 miljoner som capex.

Detta är också huvudorsaken till varför omförhandlingseffekten i det här kvartalet blir negativt på -8. Det beror egentligen uteslutande på det här avtalet med Migrationsverket.

Däremot så har vi ju då en positiv utveckling för helåret så här långt. Vi har också stärkt uthyrningsgraden om vi jämför med hur vi gick in i det här året, där vi hade en uthyrningsgrad på 90,4 och nu är den 91,1.

Det här är våra kunder. Våra tio största kunder som står för 32% utav vårat hyresvärde.

Och som vi kan se är det en väldigt diversifierad kundbas. Det är hotell, industri, logistik, det är kommun och statliga verk till stor del och det gör ju såklart att vi har en stabil intäktsbas med oss.

Som jag har nämnt flera gånger har ju vi en vilja att öka inom vårt industri- och logistiksegment och det har vi verkligen gjort i det här kvartalet. Vi har totalt 670 miljoner som vi har som investering i det här kvartalet och majoriteten ligger då mot industri och logistik.

Till vänster så ser vi ett foto på Assa Abloys förhyrning som de kommer ha i projektet Rigg i Arendal och projektet går enligt plan. Vi räknar med att vi får in den första hyran här den 1 april när de precis har flyttat in.

Vi tog ju också in en ny fastighet ifrån vårt JV med Catena, Bäckasjö, det sista utvecklingsprojektet som vi har gjort tillsammans med dem. Så att där har vi investerat 570 miljoner i underliggande fastighetsvärde och vi tillträdde den fastigheten här 1 juli.

Där är det Speed som är hyresgäst, det är 30 000 kvadrat ungefär. Sen har vi ju då den här stora kombinationsaffären med Göteborgs Hamn som vi har tecknat.

Det är ju ett villkorat avtal eftersom vi behöver gå igenom en kommunal beslutsprocess. Den beslutsprocessen går enligt plan och vi räknar med att vi ska kunna göra den här själva frånträde och tillträde här i Q1.

Och bara för att påminna lite grann, vad är den här kombinationsaffären, vad innehåller den då? Ja, det där är ju vi nettosäljare och beloppet är ju 684 miljoner.

Och vi säljer vatten, kajkant och nio stycken kontorsfastigheter, medans vi köper in då eller får in en modern industri- och logistikfastighet med Schenker som hyresgäst. Jag vill också nämna att i Sörred 8:15 i vårt JV, samtidigt som vi då tog in den fastigheten så fick vi också en utdelning på 108 miljoner kronor i samband med tillträdet ifrån JV:t då.

Och på tal om industri och logistik, vårt bestånd ligger ju i Göteborgs Hamn, skulle jag säga Sveriges absolut starkaste industri- och logistikläge och det är också här vår nästa tillväxtresa ligger. I juli så gick vi ju ut med den satsningen som vi kallar för Arendal 5.0.

Det är en total investering på 2 miljarder kronor och det är nyproduktion, 200 000 kvadratmeter. Vi kommer genomföra detta på vår egen mark inom gällande detaljplan och under en genomförandetid på sju år.

Kort då om Göteborgsmarknaden och hur den ser ut. Som jag nämnde så har vi en normalkonjunktur här i Göteborg och vi ser ju att hushållen är dragare tillsammans med tillväxtindustrin som efter en lite tuffare start på året har vänt uppåt och med ökad produktion och optimism inför det fjärde kvartalet.

Vi har ju ett antal stora arbetsgivare i regionen. Saab, AB Volvo, SKF går ju bra och utvecklas starkt, medan Volvo Cars har aviserat ett nytt besparingspaket till följd av minskad försäljning i Kina.

Tjänstesektorn är försiktigt positiv och räknar med ökad efterfrågan. Arbetsmarknaden fortsätter att stärkas, även om den går något långsammare än konjunkturen som sådan.

Inköpschefsindex för industrin stärks också här och den har ju stärkts ganska mycket på ett år. Lite då på den svenska transaktionsmarknaden så har ju den utvecklats väldigt starkt under 2026 med en volymökning på 48% och 11% står Göteborg för av den totala svenska transaktionsmarknaden.

Det näst största segmentet som står för 20% av alla transaktioner ligger inom industri och logistik. Och i Göteborg har vi haft en väldigt god efterfrågan både i hyresmarknad och starkt investerat intresse och vi har en låg vakansgrad på 4% ungefär i det område som vi har våra fastigheter.

Och intresset är särskilt stort för moderna och hållbarhetscertifierade fastigheter i de här attraktiva lägena. Och det bekräftar ju såklart vår egen inriktning och de områden som vi redan har en stark position i.

Tittar vi sen lite mer då på kontorsmarknaden så har vi precis fått en färsk rapport från JLL som visar att nyuthyrningsvolymen går upp 18%. Och då är det rensat för en stor uthyrning som gjordes till Polisen.

Primehyrorna ligger på stabilt 4 200 och vi har några markeringar på superprime hyror på uppemot 6 000 kr. Sen är ju fortsatt konkurrensen hård.

Vakansgraden ligger mellan 14 till 15% efter det här stora nyproduktions tillväxten här som sattes på marknaden under början utav 2020-talet som vi ser på den här bilden. Det som jag kan tycka är lite intressant att se här, det är ju att vi kan ju titta på 2027 där vi har då framförallt i CBD lite större projekt som färdigställs och det är ungefär 60 kvadrat 60 000 kvadratmeter som färdigställs under 2027.

Där är 60% uthyrt idag till skillnad från 41% i förra kvartalet. Och det är ju glädjande att de projekten fylls på.

Tittar vi sen framåt så ser vi att vi vet idag inte att det ska startas några nya projekt inom Göteborgs stadskärna under 2027. Och det innebär ju att det tar ungefär tre år att bygga de här projekten, så att det borde takta ner med tillgänglig yta på sikt och att vi får ner den här vakansgraden som idag ligger då på 14,3.

Och jag tänker att med den framåtblicken så tänkte jag att jag skulle lämna över och då får Jakob ta oss lite närmare de här nyckeltalen som ligger här.

Tack Johanna. Ja, för att gå jaga in lite närmare och titta på hur resultatet och vår finansiering har utvecklats under kvartalet.

Och som Johanna sa så kan vi visa en bra tillväxt under kvartalet. Vi ökar våra hyresintäkter till 450 miljoner, en tillväxt på 4%.

Vi ökar vårt driftöverskott till 361 miljoner i kvartalet, en ökning på 6%. Och jag återkommer till lite vad som driver den tillväxten.

Och vi har än så länge då under det här kvartalet inte påverkats i våra finansieringskostnader utav de högre långräntorna, vilket gör att vi kan visa en väldigt stark tillväxt i förvaltningsresultatet som uppgår till 218 miljoner och det är en tillväxt med 13% per aktie. Med det sagt, som Johanna sa, så har det ju varit en utveckling med kraftigt stigande långräntor under kvartalet och det kommer ju successivt att påverka oss, men också såklart hela branschen.

Om vi tittar på vår intäktsmassa så har vi ju en ska vi säga kompensation för inflation i den. 93% av våra hyresintäkter är indexjusterade.

Så att följer räntorna inflationen så får vi en över tid en bra kompensation för det. För tillfället är det också andra faktorer som driver de höga räntorna och det är klart någonting som vi bevakar noga framåt.

Återkommer till på vilket sätt vi jobbar med vår räntesäkring. Om vi går ner på mittersta raden och tittar lite på våra balansposter så ökar vi vårt fastighetsvärde.

Det är uppe nu till 30,7 miljarder, upp ifrån 30,1 miljarder vid utgången av förra kvartalet. Och det är då framförallt förvärvet av Sörred logistikfastigheten i Sörred som Johanna nämnde som har en påverkan i kvartalet.

Och såklart också då volymen nettoinvesteringar som uppgick till 666. Absoluta majoriteten där är Sörredfastigheten.

Får också då påverkan på vår belåningsgrad. 48% på totala tillgångar här nu i utgången på kvartalet.

Någon ökning, men bra marginal mot den policy vi har var vi ska ligga någonstans. Och som sagt, om vi pratar om finansnettot då så har inte de långa räntorna påverkat ännu.

Jag faktiskt förbättrade finansnettot under kvartalet jämfört med föregående år trots en högre skuldvolym. Uppgick nu till 133 miljoner kronor i kvartalet.

Vår räntetäckningsgrad uppgick till 2,6 gånger och våran skuldkvot eller nettoräntebärande skuld genom rörelseresultat uppgick till 10,8. Så att vi har en stabil finansiell position här nu när vi går ut ur kvartalet.

Vi lämnar också ett kvartalsresultat efter skatt. Det har påverkats utav positiva orealiserade värdeförändringar i finansiella instrument och resultatet efter skatt uppgick till 289 miljoner mot 210 miljoner föregående år.

Och tittar vi på vårt substansvärde per aktie så uppgick det nu till 135 kr per aktie, vilket är en ökning med 5,5% ett år jämfört med ett år tillbaka. Då går vi in lite och tittar på lite bakomliggande orsaker till den tillväxt vi har haft under kvartalet då, det här isolerade kvartal.

Och delar in det i jämförbart bestånd, projekt och transaktioner. Och om vi börjar med våra hyresintäkter på översta raden, så som sagt ökade de då upp till 450 miljoner, en ökning med 4%.

Och den ökningen kom både från jämförbart bestånd som ökade intäkterna med 2%, vilket är väldigt glädjande att vi kan visa en tillväxt i det jämförbara beståndet. Men det kommer ju också då från transaktionssidan och det är ju då förvärvet utav Sörred logistikfastighet som är fullt uthyrd och som vi tillträdde 1 juli i år, så där har vi ett kvartals hyra.

Men vi gjorde också en transaktion i föregående år, också inom industri och logistik i Tuve som också har en positiv påverkan. Vad gäller projekt, något lägre hyresintäkter och det är fortfarande så att Mölnlycke Health Cares utflyttning i Gamlestaden får vi en liten påverkan det här kvartalet där vi hade lite hyresintäkter föregående år.

Nu har vi ju fortsatt göra uthyrningar även det här kvartalet i den fastigheten och den är uthyrd nu ungefär till 50%, vilket är bra. På mittersta raden ser vi våra fastighetskostnader.

Vi minskar våra kostnader med 4 miljoner under kvartalet, vilket motsvarar 4%. När vi tittar på orsakerna bakom det så hade vi föregående år en del engångskostnader i det kvartalet, bland annat hade vi upp reviderade fastighetsskatt som belastade föregående års kvartal.

Vi kan också se att vi hade förra året då högre kundförluster, vilket är lägre nu, vilket såklart är positivt för oss. Kostnadsdelar som ökar, bland annat taxebundna avgifter, men även har vi en lite högre aktivitet vad gäller planerat underhåll.

Men som sagt, på totalen en minskning med våra kostnader med 4 miljoner. Och det innebär då längst ner att driftöverskottet har en tillväxt och uppgår under kvartalet till 361 miljoner, en ökning med 6%.

Och glädjande är att vi har en tillväxt på det jämförbara beståndet med 3% och då som sagt också drivet av transaktioner med en ökning där också och en liten minskning i projekt, men det är ganska små pengar på totalen. Och som tidigare sagt så har vi ju fullt fokus på våra uthyrningar och på våra vakanser och vi har haft en positiv nettouthyrning hittills i år och vi har en högre uthyrningsgrad än när vi gick in i året, vilket också får en effekt här då i vårt resultat.

Här är en bild över som visar utvecklingen på våra olika segment och det här är under perioden, det vill säga under kvartal ett till kvartal tre i år jämfört med föregående år. Och vi delar då in vår verksamhet i segmenten industri och logistik, kontor samt utveckling.

Och i vårt segment utveckling så ingår vår projektutvecklingsverksamhet och det kan då vara både kontorsutvecklingsprojekt som projekt inom industri och logistik. Så att när projekten är färdiga så går de då in i respektive segment däruppe.

Och det som har drivit då i mitten då driftöverskottet tillväxten som pratade om tidigare då under kvartalet, här pratar jag under perioden så har vi totalt en tillväxt i driftöverskott på 1% och det drivs mycket av industri och logistik. Vi ökar tillväxten med 9%, drivet både i jämförbart bestånd inom industri och logistik som transaktion.

Men även kontorssegmentet har en tillväxt då med 2%, medan vi har som vi har pratat om lite tidigare då en negativ utveckling inom utveckling. Och det är ju Mölnlycke Health Care där som slår i den delen.

Tittar vi på våra nettoinvesteringar och fastighetsvärde på de olika segmenten så ser vi där att majoriteten av nettoinvesteringarna vi har gjort under det här året har varit inom industri och logistik, 561 miljoner av 799 plus att i de 98 miljoner kronor i utveckling så är ju en stor del utav det projektutvecklingen i Rigg ute i Arendal, industri- och logistikfastigheten som Johanna visade tidigare. Så det kommer ju sen då att hamna uppe i industri och logistik i fastighetsvärdet som i dagsläget uppgår till ungefär 7 miljarder för industri och logistik, ökat med 9% under året och är 22% av vårt totala fastighetsvärde på 31 miljarder.

Vi går över på finansiering. Vi har fortsatt en stabil finansiell position.

Och vår utgående snittränta här när vi gick ut ur kvartalet uppgick till 3,39% inklusive löften och det är faktiskt lägre då än när vi gick ut föregående kvartal, fyra punkter lägre. Vår skuldkvot, nettoräntebärande skuld genom rörelseresultatet rullande 12, 11,3.

Den har ökat något och lite förklaring till varför den ökar, för jag pratade tidigare om att den var 10,8 då under kvartalet. Och det är egentligen för att när vi definitionen när vi räknar det här nyckeltalet är att vi räknar på utgående räntebärande skuld och inte ett snitt bakåt på rullande 12, utan utgående räntebärande skuld, medan då resultatet rörelseresultatet såklart är rullande 12 månader.

Och då har vi ökat våra skulder med den förvärv vi har gjort, men vi har ju bara intäkter från det förvärvet under ett kvartal bakåt. Så att det är en teknisk förklaring till den ökningen på skuldkvoten.

Däremot räntetäckningsgraden rullande 12 är 2,6 gånger, vilket är samma då som i kvartalet. Jag har redan berört utvecklingen på räntemarknaden, så med tanke på den utvecklingen så tänkte jag att stanna här en liten stund och prata kring hur vår räntebindningssituation och hur vi tänker kring det och framåt.

Och om vi pratar om både då räntebindningen där som nu uppgår till 2,6 år i genomsnitt och sen när vi tittar i grafen då så ser vi hur våran räntesäkringsstruktur ser ut med förfall då i olika perioder framåt. Och båda då här då räntebindningen och hur den profilen ser ut då har under kvartalet då påverkats utav framförallt tidsaspekten som har gått i och med att vi har förflyttat oss ett kvartal framåt, samt att vi har ökat då våran belåning lite som jag har pratat om tidigare.

Det vill säga vi har samma derivatvolym egentligen som när vi gick ut förra kvartalet. Vi har inte tagit några nya derivat.

Och det som har hänt då med tiden är att de befintliga derivat är det en del som har flyttat in då och blivit kortare såklart löptid kvar och gått in i den stapeln då som är noll till ett år som är 45% nu. Tidigare under året i under kvartal ett och kvartal två så gjorde vi derivataffärer på ungefär 1,3 miljarder och framförallt det vi gjorde då att vi flyttade det som låg i det medelkorta segmentet till längre segmentet utåt höger i grafen.

I den här volymen utav derivat så har vi 750 miljoner kronor i derivat som är stängningsbara. Och de räknar vi alltid som att de förfaller då egentligen vi räknar inte dem som fasta, utan att de förfaller, så de ligger i den stapeln inom 45% då, de 750 miljonerna.

Och vi räknar inte heller med dem när vi räknar vår räntebindningstid. Och hur vi hanterar de här nyckeltalen då och vår räntesäkring, där har vi en tydlig finanspolicy som hanterar det.

Vår finanspolicy säger att vi ska ha en räntebindningstid då mellan två och fem år och ett normvärde på 2,7. Och det är där runt 2,7 som vi har legat eller lite över när vi går tillbaka och tittar de senaste åren och det är också där som vi räknar med och har ambitionen att vara framåt.

Så att vi ser inte att vi ändrar någonting där hur vi agerar, utan vi vill ha en förutsägbarhet i våra finanskostnader och kommer att då med det sagt vara aktiva framåt för att behålla våran räntebindning, men även andelen som ligger i kort då och som rörligt. Och där har vi också en policy då som säger att det får inte vara mer än 50% rörligt inom noll till sex månader och där låg vi när kvartalet gick ut på 35%.

Som sagt, vi vill sprida våra säkringar över tid. Vi vill ha en förutsägbarhet och en räntenivå som är hanterbar i förhållande till den underliggande intjäningen från rörelsen.

Det är det vi styr efter. Det som påverkar sen i belåning och annat, det som är värt att nämna är ju då som den affären som Johanna pratade om med Göteborgs Hamn som kommer att frigöra ungefär 700 miljoner kronor i kapital.

Den räknar vi med att den kommer att färdigställas eller då stängas i början på 2027 och det får ju också en påverkan här då som vi tar hänsyn till såklart i hur vi kommer agera framåt. Fortsätter lite ytterligare på finansieringen då och lämnar räntesäkringen.

Vi har under kvartalet ökat vår kapitalbindning till tre år och vår belåningsgrad på fastigheter är samma som förra kvartalet, 49%. Jag nämnde ju tidigare att på totala tillgångar har ökat något, men på fastighet är det samma på 49%.

Ni ser vår kreditförfallostruktur i staplarna där och precis som på räntesidan så strävar vi efter att ha en jämn fördelning framåt under de löptiderna vi har då. Och där har vi som sagt ökat lite utåt höger under kvartalet till tre år i snitt.

Fastighetsvärdet som jag har sagt ökade 600 miljoner i kvartalet. Tittar vi på i vår fastighetsvärdering så har vi orealiserade värdeförändringar i kvartalet på 64, drivet av ungefär lika stora delar avkastningsjustering, avkastningskravsjustering som kassaflödesjustering och 148 year to date.

Vi fortsätter att jobba med vår hållbarhet såklart som en integrerad del av affären. Under kvartalet fick vi dubbla guld från EPRA, både för vår hållbarhetsrapportering och för vår finansiella rapportering som ett av två bolag i Sverige.

Och det är ju ett bevis på att vi har lyft och har en god kvalitet i vår rapportering, som gör att vi kan styra och följa upp på ett bra sätt så att vi fokuserar och prioriterar rätt saker. Exempel på det är egenproducerad el som har ökat med 600 kW under kvartalet.

Vi har också jobbat med social hållbarhet och hitta arbetssätt och nyckeltal kopplat till social hållbarhet. Vår aktie.

17 april som tidigare kommunicerats så beslutades det om ett nytt återköpsprogram om 200 miljoner. Vi har hittills köpt aktier för 165 miljoner i det programmet och räknar med att under kvartal fyra här återköpa upp till de 200 miljonerna, så är det 35 miljoner.

Totalt med detta program och det tidigare så har vi 3% av antalet aktier som är återköpta och i egen bok nu. Så.

Johanna tillbaka.

Tack. Ja, jag tänkte vi skulle titta lite på den här bilden.

Det här är vårt fantastiska gäng som levererar kundvärde och aktieägarvärde varje dag. Vi har här efter semestern gjort lite justeringar i organisationen för att bli ännu snabbare, för att få en ökad genomförandekraft och då har vi koncentrerat koncernledningen från tio till sex personer och vi har delat in vår verksamhet i två affärsområden: förvaltning och utveckling.

Och så tänkte jag att jag skulle summera vart vi är i det här kvartalet. Vi har som sagt var en stark resultattillväxt.

Vi har ju ett förvaltningsresultat som per aktie ökar med 13%. Uthyrningsgraden liksom nettouthyrningen har stärkts sedan årsskiftet.

Och samtidigt då som kvartalets nettouthyrning påverkas av en högre uppsägningsvolym, men aktiviteten i uthyrning är fortsatt god och helåret på nettouthyrningen är positiv så här långt. Vi har också ökat investeringstakten och det är också dit vi tittar när vi tittar framåt.

Det har vi gjort planenligt. Det kommer vi fortsätta att göra inom industri- och logistiksegmentet med tyngdpunkt där.

Och tillsammans med en aktiv förvaltning och en portföljrotation och ett aktieåterköpsprogram som också rullar så skapar vi ett långsiktigt värde för våra aktieägare. Samtidigt så har vi ju en volatil omvärld och förutsättningarna förändras snabbt och det vi kan göra, det är ju såklart att vara ödmjuka och på tårna inför den utvecklingen och koncentrera oss på det som vi kan påverka.

Och det är att ha en tydlig plan för det och det är att fylla våra vakanser, det är att såklart ha ett starkt och resilient kassaflöde, hålla i kostnaderna, ligga nära våra kunder och vara snabba och affärsmässiga i våra beslut. Och med våran lokala marknadsexpertis och också en organisation som har en hög genomförandekraft så står vi rustade inför att skapa det här värdet.

Och med det så vill jag faktiskt tacka för oss och för ordet och så öppnar vi upp för frågor.

Ja, hej. Jag hade en första fråga kopplat till omförhandlingar och Migrationsverket.

Omförhandlingarna är negativa 8% i kvartalet, sen ska ni investera 360 miljoner, men för 250 av dem så får ni hyrestillägg. Så min första fråga är egentligen Migrationsverket har det nu 34 miljoner baserat på hyresvärdet i portfölj.

Omförhandlingen är -8% på de miljoner som är omförhandlat. Betyder det att de ändras eller sänker sin bashyra med 4-5%?

Ska jag svara på den? Nej men det är korrekt.

Alltså de sänker ju bashyran per kvadratmeter, men vi har ju också en större förhyrning i dagsläget och sen får vi ju då ett hyrestillägg på de här hyresgästspecifika investeringarna. Så att hyresvärdet i fastigheten går från 32 till 34 miljoner.

Och det är bashyran, sen tillkommer hyrestillägg på det sen då för de 250 miljoner som är hyresgästspecifika anpassningar då.

Och hur stora är de?

Det är 250 miljoner då totalt.

Jag menar hyrestilläggen då, per år?

Och hyrestilläggen blir då 16 miljoner per år under hyresperiodens längd.

Per år, okej. Tack.

Vi amorterar ju ut det över hyresperiodens längd då, de 250 miljonerna. Så att det blir ungefär 16 miljoner per år och 4 miljoner per kvartal.

Cirka.

Okej. Okej.

Så vad blir yield on cost om man ser till helheten på det här?

Mellan 6 och 7%.

6 och 7%. Okej.

Bra. Sen tänkte jag på uppsägningarna i ert helägda bestånd.

Är det några större uppsägningar här eller är det flera små eller kan ni beskriva lite?

Ja, jag kan försöka och förtydliga lite grann. De enskilt största ligger i Medicinareberget i Biotech.

Det är inga liksom enskilda, det är inte en stor liksom på det sättet, utan det är lite mindre små denna gången. Vi har ju haft väldigt låga uppsägningar de sista två kvartalen och det är klart att då hopade det sig lite grann med uppsägningar i detta kvartalet då.

Ja. Och om vi tittar framåt då, NCC förväntar ni kommer i Q4, den är på 17 miljoner.

Är det samma med Ramboll?

Ja, vi vet inte exakt när vi får in Ramboll. De kommande kvartalen hyfsat närtid tror vi.

Alltså om det är Q4 eller Q1 vet vi inte.

Okej, men både NCC och Ramboll kommer flytta eller sluta betala hyra i augusti enligt nuvarande plan?

NCC har vi förlängt två månader, så de kommer att den löper fram till slutet på augusti och Ramboll kommer att avflytta under hösten. Får återkomma mer med vilken datum det är.

Alltså hösten nästa år.

Preliminärt eftersom vi inte har fått uppsägningarna då och det är därför det inte är med då i nettouthyrningen heller, så vet vi inte exakt. Men bedömningen är ju det då på andra delen utav 2027.

Och om jag tittar då på tecknade och uppsagda hyresavtal så bör uthyrningsgraden vara stabil i Q4, men om vi kollar in i 2027 så är varken Ramboll eller NCC med i de siffrorna?

Nej, det är riktigt. De är ju inte med i de siffrorna ännu.

Okej. Sen tänkte jag på driftnettomarginalen.

Den är upp 1,7 procentenheter år över år. Finns det någon speciell drivare här?

Ja, om vi tittar på det är ju en kombination då på att vi har haft en tillväxt i intäkterna och kunnat ha en tillväxt i det jämförbara beståndet också. Och det är ju både index som har drivit.

Vi har haft en del andra justeringar på intäktssidan då som har varit en del engångsintäkter, men det är också då att vi har under perioden höjt våran uthyrningsgrad, så det är ju drivarna bakom på intäktssidan då. Och sen är det samtidigt har vi då kunnat hålla i kostnadsnivån då.

Och som jag sa under kvartalet så var det ju en del, vad ska vi säga, mer av karaktären så där kostnad inte löpande kostnader, utan det är engångskostnader som var inne under kvartalet då förra året 2025 som nu då inte vi drabbades utav. Så att av olika anledningar har vi lyckats hålla i kostnadsnivån på ett väldigt bra sätt samtidigt som vi har haft en intäktsökning och tillväxt på våra intäkter.

Okej, så om vi kollar rullande 12 bakåt då har ni en driftnettomarginal på 79%. Om vi kollar kommande 12 månader med liksom det ni vet idag, den portföljen ni har idag, hur tror ni den kommer utvecklas?

Ja, alltså det beror ju på också. Det är ju en kombination av liksom vad kommer nettouthyrning, inflyttningar och så vidare göras här framöver.

Så att det är ju svårt att göra en prognos på det. Vi redovisar ju i vår intjäningsförmåga en ögonblicksbild över hur det ser ut i dagsläget baserat på både vad vi har på intäktssidan framåt då samt kostnaderna baserat på den utvecklingen som har varit då och tar det framåt.

Så att jag tror inte jag kan ge en bättre prognos kanske än vad intjäningsförmågan där gör. Men kan vi säga att vi har den Men intjäningsförmågan är baserad på historiska kostnader.

Förlåt?

Men intjäningsförmågans driftnetto är baserat på historiska kostnader. Hur ser kostnadsutvecklingen, hur ser den ut?

Ja, det jag kan säga då är ju som jag sa också under kvartalet att vi kan ju se att det är klart att vi har kostnader som ligger lite rullande högre nu. Vi har taxebundna kostnader bland annat då på viss del utav media där vi ser att vi ligger på en högre kostnadsnivå under det här året jämfört med förra året.

Vi har en lite högre takt i planerat underhåll också. Vi har en lite högre personalkostnader också under det än vad vi hade 2025, samtidigt som vissa andra poster som är negativa då.

Men vi har varit duktiga på att hålla kostnaderna tidigare och det tror jag vi kommer att vara också på det. Men det ska vi säga är sagt att det är klart att viss del finns det en underliggande kostnadsökning i det rullande.

Okej, men då tolkar jag det som hyfsat stabilt framåtblickande till något negativt baserat på det du säger.

Tack, Oscar. Har vi några fler frågor?

Ja, hej. God morgon allihopa.

Först bara en följdfråga där på Ramboll och NCC. Hur ser ni på möjligheten egentligen att fylla de ytorna och liksom vad kan man vänta sig för tomställande perioder?

Tror ni det är något liksom investeringar som behöver göras tror ni för att hitta hyresgäster? Kineum är ju ändå ganska attraktivt och relativt nybyggt tänker jag.

Ja men det är jättefina ytor som NCC lämnar, så att de har suttit där i tre år och vi har ju liksom haft ett bra intresse för Kineum. Ni som har varit där vet ju vad det är för typ av byggnad, den är ju fantastisk på väldigt många sätt.

Och så att ja, vi jobbar på och försöker och fylla de ytorna. Jag tror att Rambolls ytor är lite äldre, så där kommer vi behöva göra lite mer investeringar.

Okej, så Kineum då begränsad tomställandeperiod eventuellt och Ramboll lite längre, om man ska tolka det?

Ja.

Just det. Sen nämnde ni det lite här, men andelen rörliga lån då som förfaller inom ett år går ju från 36 till 45% nu mellan kvartalen.

Jag tänker, är ni avvaktande med att binda upp någonting nu för ni tror att räntor kommer komma ner lite eller liksom hur ser ni på hedging framöver?

Ja, nej men det är som du säger att den delen då som ligger i det korta spannet då 0 till 1 år har ökat under kvartalet då uppe nu till 45%. Och det som har påverkat är vi har inte gjort några nya derivat under kvartal tre och det är det som har fått den stora effekten där att de har legat lite längre och flyttat in i det intervallet då plus att vi har ökat belåningen lite då med förvärvet.

Som jag sa där så kan vi förvänta oss att vi kommer att vara aktiva under kvartal fyra på derivatsidan för att vi vill hålla oss till den policy som vi har sagt då. Vi har en genomsnittstid nu på räntebindningen på 2, 2,6 och vi har någonstans 2,7 som ett börvärde.

Och med tiden som får en effekt nedåt på det så ser vi framför oss att vi kommer att kompensera för det här under kvartal fyra. Så att ni kommer, ska vi säga, att agera på derivatmarknaden här under kvartal fyra som vi ser det för att upprätthålla en bra genomsnittlig räntebindningstid.

Okej, men ni gjorde ändå inget under Q3 för att ni kanske tänkte att det kanske var lite tillfällig puckel i liksom räntebanan eller hur såg ni på det?

Ja, det var ju en utveckling. Vi gjorde ju ganska mycket under kvartal ett och kvartal två, så vi låg ju in ganska bra när vi gick in i Q3:an och sen så har det ju varit en kraftig ökning utav dem ska vi säga, så att men vi har valt att inte göra någonting under kvartal tre.

Men som sagt så kommer vi att vara aktiva nu under kvartal fyra.

Okej. Sen den här kombinationsaffären med Göteborgs Hamn då, den har skjutits på tillträdet till Q1 från tidigare sagt tidigast Q4 då.

Men vad är det som driver detta och när i kvartalet kan man räkna med att den kommer igenom ungefär?

Ja men bara för att förklara då hur det här processen går, det är ju så att Göteborgs Hamn är ju ett kommunalägt bolag och då följer man kommunallagen med alla de beslut som måste ske när man gör transaktioner, fastighetstransaktioner. Och för att djupdyka lite grann var vi står så sen jag stod här sist så har vi en fastighetsreglering som är klar.

Vi har också exploateringsnämnden har tagit beslut, vi har Stadshus som har tagit sitt beslut positivt och beviljat detta. Det som är kvar är kommunstyrelse och kommunfullmäktige.

Och liksom på den nationella nivån så tar det ju lite tid innan man har liksom bildat den nya setupen så att säga, så att då blir ju de besluten här under hösten. Så vi räknar med att kommunfullmäktige tar sitt beslut i december är den senaste informationen vi har fått.

Det är därför som vi har lagt detta i Q1. Så att det följer ju liksom egentligen helt den uppsättningen som är.

Och den politiska styrningen i Göteborg för som inte har följt den kom ju inte ändras jättemycket, utan Socialdemokraterna och Miljöpartiet har tagit större andelar.

Just det. Så om att det godkänns då, vad kan man räkna med för tid innan liksom affären går igenom?

Kan man räkna med att det är i januari eller lutar det mot liksom slutet av kvartalet?

Ja, jag tror det är första halvan av kvartalet hoppas vi på.

Ja. Alright.

Ja men sen bara lite avslutningsvis här då. Ni handlas ju till en ganska betydande rabatt.

Hur ser ni på liksom kapitalallokering generellt? Ni nämnde det där yield on cost på projekten som ni startar med Migrationsverket och så, men är det inte just nu väldigt mycket intressant egentligen att köra vidare med återköpsprogram?

Jag tänker man får in ganska mycket likvider från kombinationsaffären.

Ja men alltså vi har ju det här återköpsprogrammet som fattades på stämman i mars och där har vi ju en del kvar att köpa och det kommer vi göra här innan året är slut, skulle jag väl säga. Sen får väl vi återkomma till hur det ser ut framåt.

Okej, men är ni öppna för att köra ett lite större program tror du eller? Jag förstår att det är en styrelsefråga kanske, men hur ser ni på det kapitalallokeringsmässigt?

Men jag tror vi måste liksom titta på det är så mycket saker också som vi behöver väga in. Det är vårt eget kassaflöde, men det är också hur omvärlden rör sig.

Och det är ju ett verktyg som är väldigt effektivt tillsammans med transaktioner och tillsammans med projekt som också har extra hävstång då hur vi använder vårt kassaflöde. Så jag kan nog inte guida mer än det idag.

Det är ju det andra återköpsprogrammet som vi kör nu som vi har kört under ett år ungefär.

Okej, nej men tack. Nej men jag får nöja mig med det.

Tack så mycket.

Tack.

Ja, vi har fått in tre stycken frågor här. Den ena är här från Lars Lindqvist och frågan lyder: "Ni har som mål att ha en hög uthyrningsgrad.

Vad är viktigaste plan under resten av året för att fylla de lokaler som just nu står tomma?" Ja men det är ju helt rätt uppfattat Lars att vårat största absolut största fokus i bolaget är ju att jobba med vårt kassaflöde, att se till att vi har fulla lokaler.

Och det är ju att göra det som vi egentligen redan gör och fortsätta göra det på ett bra sätt. Att liksom vara snabba, att vi har ju liksom också en väldigt lokal närvaro, att förstå vart kunden är på väg, hur olika sektorer rör sig och vad det innebär.

Det är en fördel att vara en stor aktör. Vi hade som sagt var 9 miljoner ungefär i omflyttningar inom vårt eget bestånd i det här kvartalet och det är ju också ett sätt att liksom hela tiden hålla en förutom då nyuthyrningen då som på något sätt har taktat upp som jag visade på den här utvecklingen då de sista tre åren.

Så att ja, högt fokus på den uppgiften och det är ju något som engagerar hela organisationen skulle jag säga.

Och nästa fråga är ju lite kopplat till det. Det är Johan Lindgren som undrar: "Fastighetsbranschen har haft några tuffa år bakom sig.

Känner ni att marknaden i Göteborg har vänt nu eller förväntar ni fortsatt osäkerhet under vintern?"

Jag kan svara på den. När det gäller hyresmarknaden så är det en bättre aktivitet än vad det har varit för ett år sedan.

Jag är också väldigt ödmjuk. Vi har ju haft svarta svanar i flock de sista åren, så att jag tycker att det är svårt att liksom guida på makronivå.

Men det är ju egentligen makronivån som är liksom det som skulle kunna sätta käppar i hjulet skulle jag väl säga. Inte så som Sverige går och så som Göteborg går nu så visar det ju i alla fall rätt tecken.

Men jag är också ödmjuk att vi behöver vara väldigt snabbrörliga om någonting händer helt enkelt i vår omvärld.

Och sista frågan vi har fått in här från Erna: "Ni rapporterar ett starkt förvaltningsresultat och ni håller ett högt affärstempo. Hur ser ni på möjligheten att göra fler fastighetsaffärer eller starta nya byggprojekt under de närmaste månaderna?"

Ja, jag kan svara på den också då. Vi hoppas ju kunna takta upp ytterligare på industri och logistik som jag har varit tydlig med.

Och det som vi själva kan styra är ju Arendal 5.0 för det äger vi ju själva, utan där handlar det ju mer om att sätta uthyrningarna på rätt sätt. Så att jag tror att vi kommer både kunna takta upp volymen på nya projekt inom industri och logistik och också förhoppningsvis göra lite fler affärer.

Det gillar vi ju.

Nej men hej allihopa. Jag har ett par frågor.

Två snabba frågor eller kanske tre. Det här investeringen åt Migrationsverket där ombyggnationen där var det 365 miljoner.

När är det slutfört det projektet?

Längre än två år.

Det var det lång lång tid. Det är färdigt 2028 då.

Så det är väl två två år.

2028, okej. Eran totala capex, jag bara tar det ur huvudet, jag har för mig att jag har sett 260 miljoner på nio månader.

Så vi vet ju ungefär årstakten då 2026. Om vi blickar in i 2027 och '28, vad är rimligt förväntat att capex kommer ligga på ungefär?

Ja, om man tar då på Migrationsverket så är det klart att det är ju en stor volym där, 365 miljoner som kommer löpa under två år. Så att det är ju bara den är ju ganska rejäl då som kommer att ligga i capex jämfört med vad vi har legat innan.

Så vi kan se att vi kommer att öka capex i då hyresgästanpassningar med det vi har fått in här då. Vi har ju också projekt löpande i Gamlestaden på då Mölnlycke Health Cares gamla lokaler och även då här i Lilla Bommen, Guld Brandts Plats som är också ganska stort projekt.

AF har vi ju där.

Ja, precis. Kopplat till uthyrningen utav AF.

Så att vi kan se framåt

500 miljoner 500 miljoner per år, är det rimligt?

Jag vill inte slänga ur mig en siffra här. Låt mig återkomma på den, Lars.

Okej, tack så mycket. Och så sist historiskt har vi legat på 300 ungefär, men det känns väl just nu som att vi taktar upp lite grann.

Taktat upp det lite, ja. Inte kasta ur mig någon siffra, men det är rätt 300 har vi haft som ett ganska bra nyckeltal, men taktat upp det lite.

Och så bara avslutningsvis en detaljfråga på intjäningsförmågan där förvaltningsresultat ökade från 790 till 806 och då är min fråga förvärvet där av Sörred 8:15, hur mycket bidrog det med i förvaltningsresultat?

Den bidrar med ja, på ska vi säga runt 25 miljoner.

Plus 25 quarter on quarter för den?

Ja. På helårs, så att säga.

Just det. Allt från mig där.

Tack.

Tack, Lars.

Ja, men då tackar vi för att ni lyssnade in och för bra frågor.

Tack så mycket.