Hej och välkomna till Stenhus Q2-presentation. Jag heter Mikael Nicander och är vice VD på bolaget.

Och idag så har jag med mig Linda Strauss.

Vice CFO i bolaget.

Och med det så tänker jag att vi kickar igång våran dragning.

Ja, lite summering av kvartalet. Vi har ju gjort ett all-time high på både kvartalet och perioden.

Rörelseresultat 20% upp jämfört med förra året samma period. Vi gör ett all-time high på rullande 12 förvaltningsresultat.

Väldigt positivt. Vi också för sjunde kvartalet i rad gör vi positiva värdeförändringar på 20 miljoner.

Vi har också gått över vårat mål för fjärde kvartalet i rad på räntetäckningsgraden, landar in på 2,33 gånger. Vi har vidare då på väsentliga händelser.

Ganska lugnt kvartal. Vi har haft en årsstämma där vi har beslutat om en utdelning då på 31 öre, där vi betalade ut 16 öre nu i juni och den andra kommer betalas ut under december.

Vi har ju även gjort väldigt mycket återköp och slagit i taket under den här perioden. Så vi har hållit en extrabolagsstämma där vi har gjort en indragning av aktierna.

På samma extrabolagsstämma så beslutades det även om att göra ett nytt återköpsprogram på maximalt 10%. Positivt är även att vi har tecknat ett avtal om att sälja en utav våra fastigheter, större tomställda fastighet vi har i Malmö hamn.

Vi hade ju Användarvärmet 3 som vi sålde i höstas och nu säljer vi Stålet då. Frånträdet sker under Q3 och så fullt maximalt utdelning då på förvaltningsresultatet förbättrat med 4 miljoner ungefär.

Sen vill jag ge ett riktigt stort tack till vår personal för att hjälpt till och släppt en rekordtidig rapport så att vi har inte hunnit med jättemycket väsentliga händelser efter balansdagen, så att säga. Går vi vidare då och tittar på lite nyckeltal.

Jag ska inte prata för mycket om varje, de tre första är framåtriktade. Mikael kommer gå igenom det i slutet, hur vår intjäningsförmåga.

Vi har lite högre fastighetsvärden då, på 13,9 miljarder. Vi gör även en uthyrningsgrad på strax under 95%.

Vi har fortsatt en hyresduration på över 6 år. Vårt EPRA NRV går upp ungefär 10% jämfört med samma period då förra året.

Vi ligger kvar på en rating på dubbel B stable via NCR. Vi har en räntetäckningsgrad som ligger över vårt mål då, på 2,25, som landar in rullande 12 på 2,33.

Vi har en netto plus på fastigheterna jämfört med förra året på fyra fastigheter då, så vi landar in på 138 fastigheter. Tittar vi på förvaltningsresultat per viktat antal aktier, så går vi upp från 0,5 till 0,66 öre per aktie.

Så en positiv trend. Så, det andra kommer vi in på lite längre fram.

Varsågod Mikael.

Och tittar vi då lite grann på vårat förvaltningsresultat, hur det har utvecklats över tid, så kan vi konstatera den här backen som jag har pratat om förut som ska luta starkt uppåt höger. Den har flackat av lite grann, men vi fortsätter i tangentens riktning, vilket vi är väldigt glada över.

Tittar vi till kurvan längst upp till höger så försöker vi förklara lite grann vad våra aktieägare har fått tillbaka. Den har vikit ner lite grann när vi avkastar lite under vårat långsiktiga mål på 12% som vi låg över under Q1:an.

Ni har hört mig säga det här förut, men det som är absolut viktigast för Stenhus det är aktieägarvärde. Och för att bygga aktieägarvärde så är det kassaflöde, det är kassaflöde och det är kassaflöde.

Och det har vi ett tydligt fokus på. Vi stärker kassaflödet över tid, vi jobbar med återköp och allt det här för att förbättra avkastningen för våra aktieägare.

Vi jobbar med fyra affärsområden. Vårt särklass största affärsområde är lager lätt industri och logistik.

Kommer återkomma med några exempel. Vi har handel, det är big box-lådor.

Vi har ett offentligt segment, vård, skola, omsorg, lite enkelt uttryckt. Och sen så har vi en del kontorsfastigheter där vi huvudsakligen har offentliga hyresgäster.

Vi jobbar också med projektutveckling och jobbar bara med projektutveckling när vi har en tagare och bara på våra befintliga fastigheter. Skulle vi köpa ett utvecklingsprojekt så gör vi det om vi har en hyresgäst.

Tittar vi på kartan, det är den vanliga som jag brukar kalla för bananen, Stockholms Mälardalen och Väst-Sverige där vi har huvuddelen av vårt bestånd. Vi har lite grann uppe i Borlänge.

De hyresgästerna vi har i Borlänge har vi på många andra ställen. Och så har vi ett par i södra Sverige och samma sak där, de hyresgästerna återfinner vi i vårt bestånd i övrigt.

Där tror jag vi tar och hoppar över. Hållbarhet kommer jag återkomma till en extra kul nyhet lite längre fram i rapporten.

13,9 miljarder. Som vi ser så har vi absolut flest fastigheter inom lager, lätt industri, logistik följt utav våra publika fastigheter och sen så är det då handel och kontor är vårt absolut minsta segment.

Tittar vi på uthyrningsgraden så ser vi förbättring egentligen över hela linjen. Men som för många andra så har vi det lite jobbigare på kontorssidan samt att vi har en tom samhällsfastighet uppe i norra Stockholm.

Durationen, 6 år. Våra största hyresgäster, det är samma som vi har haft den senaste tiden.

Alla är väldigt starka, stabila hyresgäster från många olika branscher. Det som är positivt det här kvartalet är att vi har haft en positiv nettouthyrning.

Förra kvartalet så hade vi tyvärr negativ. Men tittar man på hela perioden så är den slightly negativ.

Då kommer vi till våra fastigheter. Jag tänkte inte gå igenom alla för det har jag gjort så många gånger, men bara ett enkelt urval.

En typisk kontorsfastighet hos Stenhus längst upp till vänster i bild är Forellen, det är Tyresö kommunhus. Här har vi kommit överens med Tyresö kommun om att bygga om kåken och förlänga hyresavtalet med 15 år.

Det projektet kommer dra ut lite i tiden. Vi har ännu inte startat upp det.

Tar vi våran i särklass största fastighet, då är vi på mittenraden, heter Finnslätten 6. 65 000 kvadratmeter ungefär, lager, lätt industri.

Här har vi stora hyresgäster såsom Alstom, Tillskampel och ABB. Vi kan ta en typisk handelsfastighet längst ner till höger i bild där vi har genomfört ett utvecklingsprojekt i gamla Hälla Shopping som var ett gammalt litet köpcentrum.

Vi löste ut hyresgästerna, vi utökade den uthyrningsbara ytan med ungefär 1 500 kvadratmeter och har öppnat upp det från utsidan så att vi inte har några gemensamma gångar. Och där har vi en snittduration på ungefär 12 år.

Och hyresgästerna är de som vi brukar jobba med. Här har vi Motonet, vi har Dollarstore, sen har vi två stycken klädesbutiker.

Vi har också hållit på och starta igång ett projekt för en utlämningsplats för ICA Maxi som är våra närmsta granne. Vi har också om vi tittar på samhällsfastigheter eller offentliga fastigheter högst upp på översta raden näst längst till höger så har vi Samariten, en typisk offentlig fastighet för oss.

Vi har två stycken större äldreboenden med Botkyrka kommun som hyresgäst. Vi har också Stockholms läns landsting som näst största hyresgäst där man både har vårdcentral och tandläkarmottagningar.

Nu kommer vi till de här roliga projekten. Nu kommer vi avsluta Fjärilen.

Det är en kontorsfastighet i Södertälje som vi har jobbat en stund med för att fylla upp. Vi har Arbetsförmedlingen, vi har Skatteförvaltningen och Södertälje kommun som hyresgäster.

Projektet avslutades precis här innan månadsskiftet och den är uthyrd till 100%. Till höger så har vi ett utav våra hållbarhetsprojekt som vi har jobbat rätt hårt med.

Just i det här fallet så är vi i Eskilstuna och det är för våra insekter, våra pollinatörer. Så vi har både hjälpt dem att bygga bo, men vi har också ordnat blomsterängar, vilket vi tycker är jättekul.

Det här ser vi som ett livslångt engagemang tillsammans med våra små vänner.

Så då, lite finansiell information då. Vi börjar med resultatet.

Vi gör ju ett väldigt positivt resultat både på perioden och kvartalet. Vi har ett driftnetto som ökar ungefär 6% både på kvartal och period jämfört med samma tidpunkt förra året.

Vi har en överskottsgrad som ökar till 80% i kvartalet, ungefär 77% för perioden. Förvaltningsresultat, det ökar hela 20% jämfört med i period strax under på kvartalet, mycket till följd utav bättre driftnetto.

Vi har också jobbat väldigt intensivt med vår CA, alltså våra centrala administrationskostnader. Vi har haft lite dubbla kostnader, nu är vi på andra sidan och visar väldigt positiva resultat där.

Lite lägre finansnetto och tittar man på sista raden, resultat efter skatt, så gör vi ju hela 92% då jämfört med förra perioden förbättrat, så jättekul. Tittar vi lite på den högra sidan, tabellen, så ser vi ju våra hyresintäkter och vårt EBITDA ligger väldigt stabilt.

Man ser ju en liten topp alltid under de kalla månaderna när vi får ju tillbaka väldigt mycket våra mediakostnader, sett ungefär det. Så där, går vi till nästa sida och tittar lite på balansräkningen.

Vi gör en balansomslutning på ungefär 14,8 miljarder och 13,9 utav dem är ju förvaltningsfastigheterna. Sen har vi ju förvärvat en hel del i vårt intressebolag Crona, så det har ökat väldigt mycket.

Kassan har ju gått från sista december, då hade vi ju en kassa på 543 miljoner och nu är vi på 218 exklusive RCF:er ska tilläggas. Och det beror ju till stor del, 290 miljoner beror till stor del utav återköpsprogrammet så det förklarar en hel del.

Vi har också en utdelning på 53 och investering i våra fastigheter på ungefär 84 och sen lite transaktioner som kommer in. Tittar vi på eget kapital så är det ju det som har hänt är ju indragning av aktier, eller vi förvärvar egna aktier.

Vi har då gjort en utdelning och så ett positivt resultat på 270 miljoner som kommer in. Skuldsidan är ju framförallt våra räntebärande lån på strax över 8 miljarder.

Så, går vi vidare till vår räntetäckningsgrad där ser ni upp till vänster så ser ni ju ganska stabila siffror på strax under 2,4 gånger. Vårt mål då på 2,25 är ju för fjärde kvartalet i rad så väldigt positivt.

Tittar vi till höger så ser vi vår förfallostruktur på våra lån. Vi jobbar ju väldigt mycket med och säkra att vi inte har för korta förfallotider.

Det som ligger som kortast är ju våra certifikat som är lite by default kort. Vi har ju ett mål på två en kapitalbindning på 2 år, vi ligger på 2,4.

Tittar man nedanför där nere till höger så ser vi fördelningen. Vi är väldigt tunga på bankfinansiering, säkerställda lån där.

Vi har en grön icke-säkerställd obligation och vi har då våra certifikat som komplement. Tittar vi ner till vänster så ser vi ju då en graf då på vårt fastighetsvärde, vårt lån och vår net LTV som kommer in på 55% så att vi ligger ganska stabilt de senaste kvartalen.

Så, lämnar över ordet till dig.

Ja, intjäningsförmågan. Vi gör alltid en bedömning utav intjäningsförmågan.

Vi bedömer att vi kommer ha någonstans runt drygt 1 miljard i hyresintäkter. Vi bedömer att vi kommer ha ett driftnetto på ungefär 820 miljoner.

Allt det här kokar ner till ett förvaltningsresultat på 467. Det största osäkerheten som vi känner i våran intjäningsförmåga det är ju faktiskt räntan och vad som händer med våra räntemarknader beror ju väldigt mycket på vad som händer i världen.

Men i vanlig ordning så har vi också om man kan läsa fram till beroende på vad man tror om Stibor. Vi har bedömt 2%, rätt eller fel.

Och om driftnettot inte förändras någonting så kommer vi att landa på 467. Om man tittar i den här rutan så kan man då se att om Stibor istället går upp ordentligt till 3% och vi tappar 10% utav vårat driftnetto så hamnar vi på 350 miljoner.

Där vill vi naturligtvis inte vara. Sannolikheten för att Stibor landar på 1% är kanske inte så stor, men där har man spreaden i våran bedömda intjäningsförmåga.

Så.

Tack.

Tack så mycket. Nu vill vi ha massor med kul frågor.

Ja hej, det är [Keyvan Shirvan?] på SEB.

Tjena.

Hej.

Hej. Jag har några frågor och den första är då kopplad till finansnettot.

Såg det är en försvagning på 6 miljoner mot Q1:an då. Skulle ni kunna klargöra lite vad som driver den försvagningen då mot förra kvartalet?

Det är tre saker som driver det. Dels när vi tankade obligationen i februari så periodiserades den lite lite fel.

Det är en sak, inte den stora saken. Vi sätter nästan om alla våra lån vid samma tidpunkt.

Kan man tycka är bra eller dåligt, men så är lånen upplagda, alltså för varje kvartal. Vi lyckades träffa högvattenmärket när det gäller Stibor nästan genomgående.

Och den tredje saken är att vi har betalat ränta till Skattemyndigheten.

Okej. Så att det som ligger i intjäningsförmågan då på 79 miljoner, skulle ni säga att det är mer representativt framåtblickande än då 85 i Q2?

Ja, det skulle vi säga.

Mm.

Förutsatt att Stibor ligger på 2%.

Ja. Det är fint.

Sen också ni har ju nyss annonserat den här försäljningen då på 110 miljoner av den här utvecklingsfastigheten. Först och främst hur ska ni allokera de pengarna och hur kommer det påverka uthyrningsgraden i Q3?

Uthyrningsgraden kommer stiga eftersom vi redovisar alla kvadratmeter antingen som uthyrda eller vakanta. Vi gör ingen skillnad på projektfastigheter och förvaltningsfastigheter, så den kommer stiga.

Och vad vi ska göra med pengarna, ja vi kommer nog fortsätta på den inslagna vägen. Vi kommer jobba med återköp och vi kommer att förvärva fastigheter.

Målbilden vi har är att vi ska gå ut 2026 med ett högre fastighetsvärde än vad vi gick in med 2026. Men så länge kursen står där den står så kommer vi nog lägga mer kraft på återköp än att växa portföljen extremt mycket.

Och hur mycket kapacitet skulle ni säga att ni har då för både återköp och förvärv med tanke på att belåningsgrad är väl ungefär i linje med policy? Sen får ni in lite pengar då så att det finns utrymme, men om ni skulle kunna kvantifiera det ungefär?

Ja, nej men man kan väl också säga att om man jämför oss, nu ska man inte hålla på och jämföra med andra bolag, men vi har ju ett beslut om att vi har ett aktieslag. Vi har inga preffar, vi har inga D-aktier, vi jobbar inte med hybridkapital.

Och då ligger våran belåningsgrad idag strax under om vi tittar på LTV runt 57% och vi kan nog se att vi kan krypa upp ett par procentenheter. Vi har mycket outnyttjade RCF:er och vi har ett positivt kassaflöde i våran verksamhet så att vi har nog faktiskt råd med både och.

Okej, nej men det låter bra. Det var mina frågor.

Tack.

Tack.

Ja, det var Albin Sandberg Kepler Cheuvreux här. Då hade jag också några frågor och den första var lite brygga där på hyresintäkterna Q1 mot Q2.

Jag vet ni flaggade lite för att Q1:an innehöll några one-offs. Vad är det mer som slår under kvartalet?

Förlåt, jag hade jättesvårt att höra vad du sa. Ljudet var lite skrapigt.

Men om jag tolkar dig rätt så ställer du en fråga om hyresintäkterna som skiljer alltså totala hyresintäkterna i Q2 jämfört med Q1, var det det som var frågan?

Stämmer.

Ja. Nej men för oss ser det ju så, vi har ju rätt mycket tillägg och hyresintäkterna är ju våra totala hyresintäkter.

Så det kan variera mellan perioder. I vissa fall så gör vi avräkningar tidigt i Q1, ibland så har vi gjort dem i Q4 och i vissa fall så ramlar de in i Q2.

I år har vi gjort i princip huvuddelen under Q1. Sen har vi också förändrat en del hyreskontrakt, så en del hyreskontrakt så betalar man en fast peng för el och värme och så gör vi en avräkning en gång om året.

På våra stora anläggningar så fakturerar vi löpande och det kan också slå lite skillnad. Så om vi till exempel tar våran största anläggning i Västerås, Finnslätten, elen går via oss och vi vidarefakturerar den så kan vi lite grann se hur mycket folk som jobbar i anläggningen och hur många timmar de jobbar i anläggningen beroende på elförbrukningen.

Så det kan slå lite grann från kvartal till kvartal precis som du säger. Men det som vi tittar på intäkterna rakt upp och ner kanske inte säger hela sanningen, utan det är kanske viktigare att vi tittar på vårat driftnetto.

Ja, tackar. Och sen om man tittar på aktuell skatt som andel av förvaltningsresultatet så låg den runt 14,5% första halvåret.

Är det representativt för hela året också tror ni?

Det är nästan din fråga tror jag Linda, ja.

Ja, det är ju mycket som inte går att dra direkt, så att ja jag skulle väl säga det ungefär.

Nej men jättebra. Och sen tänkte jag om man tittar på lista i rapporten över pågående projekt och sen så tittar man lite på intjäningskapaciteten så det är inget bidrag i intjäningskapaciteten från projekten.

Bara tänkte varför är det så?

Nej, alltså vi har ju inte jättemycket projekt just nu. Vi har en del hållbarhetsprojekt.

Vi håller på och byter ett ställverk i Västerås till exempel. Det finns ju ett läckage i gamla ställverk så där kommer vi faktiskt förbättra våran intjäning på grund av att läckaget blir mindre, för det står tyvärr vi som fastighetsägare för.

Men sen det största projektet är ju Tyresö kommun och det är ett jättestort projekt. Men som sagt våran bedömning är nog att vi kommer nog inte komma igång med det projektet förrän som tidigast ett år, kanske ett och ett halvt år, eller kanske två år.

Så därför så syns inte den riktigt på det sättet. Men generellt sett så ska våra projekt generera högre hyresintäkter, absolut.

Nej, så om jag bara tar ett exempel där på vad det Actic som ska in i Samariten till exempel?

Ja.

Är den redan med i Q1 eller Q2?

Nej, den är inte med. De flyttar in under början av Q4 om jag minns rätt nu.

Nu har jag tyvärr inte rapporten framför mig, men jag har för mig att de flyttar in

Nej, det stämmer. Det står Q4 i rapporten.

Men jag tänkte och det är ju ganska litet hyresbelopp, men det är ändå något belopp som borde komma in där tänker jag 12 månader framåt.

Absolut, och den uthyrningen kan vi konstatera den kommer ju bidra positivt både till värdeutveckling och driftnettoutvecklingen på Samariten.

Och har det varit inne på den två gånger tidigare, men vet inte vad jag frågar igen här, vad har det hänt någonting sekventiellt med Forellen under kvartalet?

Nej. Tyresö kommun sitter kvar i befintliga lokaler och vi håller fortfarande på och försöker komma fram till exakt vilken produkt de vill ha och vilka avvikelser det är mot det som egentligen var tänkt från början.

Sen får vi vara lite ödmjuka, det är trots allt en kommun och precis som resten utav myndighetssverige eller stora delar i alla fall så är det ju valår i år. Så att aktiviteten kanske inte är fullt så hög som den hade varit mittemellan två val.

Och vi har faktiskt ingen brådska ska jag tillägga. Det gör ingenting om det tar ett år extra.

Nej. Nej, men jättebra.

Det var mina frågor. Tack.

Okej, tack så mycket.

Ja, hej. Oscar Lindqvist på ABG.

Jag hade en fråga på intjäningsförmågan och det är om man tittar ögonblicksbilden mot den framåtblickande så kan man se ett litet tapp på hyresintäkter. Jag tänker hur ska vi tänka kring när det tappet kommer att falla in?

Är det nu under Q3 eller är det senare?

Det är ju när vi gör våran intjäningsförmåga så gör vi allt som är känt idag. Så har vi en uppsägning utav ett hyreskontrakt så infaller det i samband med när de flyttar ut.

Och samma sak vid inflyttningsinfaller det. Medan den långsiktiga intjäningsförmågan är egentligen att allt som idag är känt har redan hänt, om vi uttrycker oss lite slarvigt.

Just det, så och hur ska vi tänka kring när den effekten kommer att falla in i hyresintäkter?

Alltså avflyttning?

Ja.

Ja, men tänk att den händer under Q3, Q4. Samtidigt så är det ju så att vi har ju rätt mycket pågående hyresförhandlingar så i den bästa av alla världar så kommer den bli ersatt med någonting som är mycket bättre.

Men det har inte hänt ännu, så det syns inte.

Just det. Och det var ytterligare en fråga på om vi kollar på nettouthyrningen, så är den neutral rullande 12, positiv nu i Q2.

Hur tycker ni diskussionerna går med hyresgäster generellt och på omförhandlingsfrågan också? Vad ser ni för potential där framåt?

Omförhandlingen, vi har inte haft så mycket omförhandlingar på sistone. Omförhandlingarna, vi hade rätt mycket omförhandlingar i fjol.

De landade alla antingen flat eller positivt. Nettouthyrningen, ja blev vi lite drabbade av någon konkurs här under Q1 som fortfarande belastar perioden.

Men vi tycker att det är rätt bra aktivitet i marknaden. Vårat problem är väl möjligen att vi har ju inte så fantastiskt mycket tomma ytor.

Men jag tycker marknaden som helhet har friskat på sig rejält. Huvudsak god efterfrågan, om man väl ändå lov att säga.

Där vi märker att efterfrågan kanske inte är superbra, det är väl på kontor i Borås om vi ska bli väldigt tydliga.

Ja. Och också en fråga på intjäningsförmågan.

Stålet 2 frånträds här under Q3. Är det reflekterat i den framåtblickande intjäningsförmågan också?

För jag noterade att det inte är någon skillnad på finansnettot.

Ja, det ska det vara.

Okej. Bra.

Ja, det var nog alla frågor för mig. Tack.

Tack.

Tack.

Jag skulle nog säga att i dagsläget så är det inte aktuellt. Både huvudägare och styrelse har varit rätt tydliga med att vi vill gärna vara det bolaget som är väldigt enkelt.

Vi ska inte ha läckage längre ner i balansräkningen. Därför så har vi valt att inte ha A- och B-aktier.

Vi har ett aktieslag. Vi har bara bankfinansiering och svensk obligation.

Och sen så jobbar vi på cert-marknaden, men hela cert-marknaden är ju 100% säkerställd utav långsiktiga RCF:er från våra banker. Så svaret är nej.

Vi vill väl passa på och önska alla en riktigt riktigt trevlig sommar, så syns vi när vi släpper Q3:an.

Tack så jättemycket.