Guten Morgen. Ja, vielen Dank für Ihr Interesse an unserem Quartals-Call.

Wir haben heute unsere Quartalszahlen publiziert. Die Präsentation dazu und den Bericht finden Sie auf der Homepage unter defama.de.

Ich werde immer wieder auf bestimmte Stellen der Präsentation verweisen. Sie können das dort dann parallel bei sich am Bildschirm abrufen.

Ja, für die, die uns noch nicht kennen, wir kaufen bestehende Fachmarkt- und Einkaufszentren mit bonitätsstarken Filialisten als Ankermieter, typischerweise in einer Objektgröße zwischen 1 und 5 Millionen. Und wir sind in der Regel aufgrund unserer Kriterien eher in kleinen bis mittelgroßen Städten unterwegs.

Wir kaufen Objekte, sie zu behalten, mit dem Ziel, zweistellige IK-Renditen zu erwirtschaften. Highlights im bisherigen Jahresverlauf: Im ersten Quartal hatten wir einen Umsatz von 7,7 Millionen.

Das war ein leichter Anstieg gegenüber dem Vorjahr. Der FFO, also das Nettoergebnis zuzüglich Abschreibungen bereinigt Verkaufseffekte, ist 4% auf 2,6 Millionen gesunken.

Wesentlicher Effekt ist, dass wir hier durch die Insolvenz von Hammer Fachmarkt und B1-Auszug in Dinslaken uns eine runde 1/4 Million an Mieten fehlen. Die können wir einfach so schnell nicht kompensieren.

Wir haben aber im ersten Quartal bereits fünf Zukäufe getätigt mit künftig 850.000 an zusätzlicher Nettomiete, die im Jahresverlauf dann helfen werden, das zu kompensieren. Davon waren ein hoher Anteil Lebensmittel mit zwei Netto-Märkten und einem ALDI SÜD-Markt.

Wir haben damit per 31.03. 98 Objekte im Bestand.

Wir haben eine ganze Reihe von neuen langfristigen Mietverträgen geschlossen, darunter auch unter anderem eine unserer größten Leerflächen nachvermietet und den mit Abstand größten Einzelmietvertrag verlängert. Von daher sind wir auch hier gut unterwegs.

Auch noch eine ganze Reihe von weiteren großen Mietverträgen, insgesamt vier der zwölf größten sind hier in der Meldung, die wir dazu vor einigen Tagen publiziert haben, enthalten gewesen. Wir haben schließlich drei Objekte verkauft.

Zum einen die beiden sehr kleinen Objekte Schwarmstedt und Sangerhausen. Schwarmstedt sehr klein, Sangerhausen eine sehr kleinteilige Mieterstruktur.

Und das Gebäude, das leer stehende in Dinslaken mit dem ehemaligen B1-Markt, wo wir damit die größte Einzelleerfläche unseres Portfolios dann abgeben konnten. Das bringt uns insgesamt rund 2 Millionen Liquiditätszufluss.

Die Kennzahlen des ersten Quartals: Portfoliowert hat sich weiter erhöht auf jetzt gut 360 Millionen. Der Umsatz, wie gesagt, 4% gestiegen.

Das Nettoergebnis leicht oberhalb des Vorjahres, der FFO leicht unterhalb des Vorjahres. Wichtig auf der Folie 6 ist unsere nach wie vor sehr, sehr solide Finanzierungsstruktur.

Wir haben Stand 31.03. jetzt 46 verschiedene finanzierende Banken, haben eine durchschnittliche Zinsbindung von 7,7 Jahren.

Nur eine einzige Bank macht über 10% an der Gesamtverschuldung aus. Wir haben grundsätzlich Annuitätendarlehen mit langfristig gesicherten Zinsen, haben also hier auch keine auslaufenden Anleihen oder ähnliche Dinge, die uns mal unter Druck setzen können.

Das ist im aktuellen Marktumfeld ein entscheidender Wettbewerbsvorteil auch im Einkauf, auch was das Thema neue Finanzierung angeht. Das Portfolio auf der Seite 7: Wir haben 98 Objekte im Bestand.

Die grünen Punkte sind die neu gekauften Objekte, die beiden roten sind die verkauften Objekte. Das ja rot-blau gestreifte ist der Teilverkauf in Dinslaken.

Die durchschnittliche Laufzeit hat sich durch die geschlossenen Mietverträge auf 4,9 Jahre erhöht. Die Leerstandsquote ist zum Stichtag noch relativ hoch oder die Vermietungsquote mit 92% für unsere Verhältnisse ungewöhnlich niedrig, weil zum Stichtag dann eben auch Dinslaken und der gerade erwähnte große Vermietungserfolg, das war das Objekt in Osnabrück, die leere Fläche des B1 zu diesem Stichtag noch als Leerstand mit enthalten war.

Wir haben auch hier kein Klumpenrisiko. Von den Mieten entfällt nur ein einziger Mietvertrag mit mehr als 3% der Gesamterträge.

Selbst die Top-10-Verträge machen nur 17% aus. Die Folie 8 ist die Mieterstruktur.

Da haben wir durch die jüngsten Zukäufe einen Anstieg des größten Mietanteils, der EDEKA-Lebensmittellinien, auf 13,5%. Insgesamt Vermietungsanteil der Lebensmittel auf fast 40% durch die Zukäufe gestiegen.

Die sonstigen größeren Gruppen: konjunkturunabhängige Filialisten, das sind vor allem Drogeriemärkte, aber auch Mieter wie beispielsweise JYSK oder TEDi oder ähnliche. Mode, Schuhe ausschließlich Preiseinsteiger, Discounter wie beispielsweise Deichmann, Takko, AWG oder ähnliche.

Heimwerker nur 8% Anteil durch die Abgänge, die wir zum Jahreswechsel hatten und die Insolvenz von Hammer. Und schließlich unter Gesundheit fallen dann Apotheken, Ärzte, Fitnessstudios oder ähnliche.

Die sonstigen sind dann die typischen Nebenmieter wie beispielsweise Blumenladen oder Friseur oder ähnliche. Die Transaktionen des laufenden Jahres ab Folie 9: Wir haben ein Dreierpaket gekauft mit dem ALDI in Hersbruck direkt neben einem modernen EDEKA-Markt, einen Würth in Freiberg und einen ja ehemaligen Netto, nachvermietet im Wesentlichen an einen E-Bike-Händler in Adelsdorf, das ist in der Nähe von Erlangen.

Und in Hersbruck sind neben dem EDEKA auch noch weitere Einzelhändler direkt benachbart. Wir haben, wie schon erwähnt, auch zwei Netto-Märkte gekauft in Düren und Osnabrück, beide Baujahr 2005, das Ganze knapp oberhalb des Zehnfachen, beides an sehr starken Straßen, jeweils Hauptstraße beziehungsweise Ausfallstraße zur Autobahn.

Die Verkäufe hatte ich bereits erwähnt: das Teilgebäude in Dinslaken, das Sie auf der Folie 11 oben sehen, voraussichtlicher Abgang des Objekts zum 30.06. Das Gleiche gilt auch für Sangerhausen.

Schwarmstedt ist bereits abgewickelt mit rückwirkendem Nutzen-Lasten-Wechsel zum 01.01. Investitionen im Bestand: Auch hier haben wir einiges getan in den letzten Wochen und Monaten.

Das war insbesondere das Ressort meines Vorstandskollegen. Ich verweise jetzt zum einen auf die Meldung, die wir publiziert haben zu den Mieterfolgen, und zum anderen nur kurz auf der Folie 13 im Schnellabriss: In Höhn haben wir den Umbau für TEDi abgeschlossen.

Wir haben einen Bauantrag für das Fitnessstudio in Höhn in Vorbereitung. Wir wollen eventuell auch einen Pavillon für den Bäcker auf dem Parkplatz errichten, dadurch auch die Gesamtfläche, die nutzbar ist, dann vergrößern.

In Puderbach der Rossmann hat inzwischen eröffnet. In Schneeberg planen wir gemeinsam mit ALDI einen Umbau.

Der Bauantrag ist schon gestellt. Umbau wird aber erst noch frühestens im dritten Quartal starten.

In Sternberg haben wir beide Flächen übergeben. Der EDEKA-Getränkemarkt hat letzte Woche eröffnet.

Der TEDi ist vor wenigen Tagen übergeben worden und soll im Juni eröffnen. In Zeitz haben wir eine umfassende Dachsanierung abgeschlossen und einen neuen langfristigen Mietvertrag mit Kaufland geschlossen.

Hier ist voraussichtlich für das nächste Jahr ein großer Umbau geplant. Das ist auch die größte Einzelinvestition, die mit insgesamt über 3 Millionen dann zu Buche schlägt.

Nachhaltigkeit sei immer wieder betont. Wir reden da nicht zu viel drüber.

Wir machen einfach hier Dinge wie beispielsweise unser Portfolio weitgehend mit Ladesäulen ausstatten. Wir haben eine Vielzahl von Wärmepumpen zwischenzeitlich schon eingebaut, da kommen auch dieses Jahr wieder einige dazu.

Und wir haben unseren Fuhrpark schon vor geraumer Zeit komplett auf Elektroantrieb umgestellt. Nur einige Beispiele, was wir hier tun.

Das ist auch in gewissem Grad eigennützig, weil Objekte, die man nicht auf die Weise umrüstet, die sind immer schlechter finanzierbar. Und auf lange Sicht spart man damit letztlich auch Geld, insbesondere weil auch dann die Energiekosten, die für fossile Energieträger weiter steigen.

Der Ausblick: Haben wir bestätigt. Wir gehen im laufenden Jahr wieder von einem Jahresüberschuss von gut 5 Millionen aus inklusive Verkaufserlöse.

Beim FFO wollen wir die weggefallene rund 1 Million durch die Hammer-Insolvenz und B1-Auszug vollständig kompensieren und damit dann erneut auf mindestens 10,8 Millionen kommen, die Vermietungsquote ebenfalls dann die Delle schließen und wieder auf 96% kommen und die Dividende auch im laufenden Jahr erneut steigern. Soweit von meiner Seite.

Jetzt stehe ich gerne für Ihre Fragen zur Verfügung.

Ja, schönen Dank für die Präsentation. Zwei kurze Fragen meinerseits: Wie sehen Sie aktuell die weitere Zinsentwicklung?

Wir haben ja doch am Markt sehr deutliche Zinssteigerungen gesehen infolge des Irankriegs. Und da schließt sich auch meine zweite Frage an: Inflationsanstieg, wie sehen Sie da weiteres Potenzial in Sachen Mietsteigerung, weil wir ja doch dann teilweise deutliche Inflationssteigerungen haben?

Also sehen Sie das unproblematisch, die Mietsteigerung hier dann auch an die entsprechenden Filialisten weiterzugeben? Vielen Dank.

Ja, vielen Dank für die Fragen. Also grundsätzlich Zinsen, das ist ja irgendwie schon seit Jahren ein wiederkehrendes Thema.

Unterm Strich hat sich hier am langen Ende nicht so viel bewegt, wie man vielleicht dann irgendwo in der öffentlichen Wahrnehmung sieht. Momentan ist es tatsächlich aber so, dass wir tendenziell eher kurz davor stehen, auch mal über 5 abschließen zu müssen als darunter, als dass dann eben die 3 vorm Komma, die hatten wir tatsächlich dann Ende letzten Jahres noch mal einmal kurze Zeit erreichen können, dass die dann wieder erreicht würde.

Momentan der Trend geht sicherlich nach oben. Insgesamt, wir haben das auch im Geschäftsbericht erwähnt, sind Finanzierungen erheblich schwerer geworden, insbesondere langwieriger und arbeitsintensiver.

Es gibt auch nach unserer Wahrnehmung mehr Banken, die in unserem Segment nicht oder nur mit schlechten Konditionen aktiv sein wollen. Das hat wie so oft für uns zwei Effekte.

Das eine ist, dass es für uns selber arbeitsintensiver und aufwendiger geworden ist und unterm Strich dann damit auch ein Stück teurer an vielen Stellen. Andererseits ist der Wettbewerb, der es nicht schafft, Objekte überhaupt zu finanzieren, kommt uns insoweit zugute, als dadurch dann eben auch Objekte uns angeboten werden, die jemand anderes, der mehr geboten hat, nicht geschafft hat zu finanzieren.

Insgesamt ist die Finanzierung ein deutlich größeres Thema für uns geworden als Stand beispielsweise vor zwei Jahren. Wir hatten, auch das im Geschäftsbericht erwähnt, wir hatten im letzten Jahr, wer das aufmerksam gelesen hat, eine für unsere Verhältnisse ungewöhnlich niedrige Refinanzierungs- oder Aufvalutierungsgröße von gerade mal 1 Million.

Wir haben bis jetzt in diesem Jahr schon deutlich über 5 Millionen revalutieren können und damit auch die Liquidität für das weitere Wachstum generiert. Tatsächlich hat sich das dann bemerkbar gemacht, dass also viele Refinanzierungen sich lange verzögert haben und erst mit Verspätung dann eben jetzt im ersten Quartal dann der Knoten geplatzt ist.

Teilweise mussten wir dazu extra die Bank wechseln. Das war also tatsächlich für unsere Verhältnisse ungewohnt, auch insbesondere angesichts unseres doch sehr, sehr sauberen Track Records.

Inflation, das ist die Kehrseite der Medaille, führt letztlich zu steigenden Mieten. Wir haben eine Indexierungsquote übers Gesamtportfolio von über 90%, also dass Mietverträge Inflationsschutzklauseln unterliegen.

Die Durchsetzung ist normalerweise nicht das große Problem. Es kann aber mittelfristig dann natürlich immer sein, wenn dann der Vertrag wieder zur Verlängerung ansteht, dass die Mieter dann ja sagen, also hier, durch die letzte Indexierung ist die Miete jetzt allmählich nicht mehr tragfähig.

Das ist aber ein Thema, das sagen die Mieter sowieso, ob man indexiert oder nicht. Wenn der Standort gut ist, dann kann man auch die höheren Mieten tatsächlich längerfristig dann durchsetzen.

Neubau wäre noch teurer für den Mieter. Es ist aber grundsätzlich eine Thematik, wo wir immer gesagt haben, man darf nicht einfach dann sich damit reich rechnen und sagen: "Hey, prima, eure Mieten steigen."

Man darf nicht vergessen, auch die Zentralkosten steigen durch die Inflation letztlich an. Ein bisschen vereinfacht gesagt ist unsere Einschätzung, dass von 1% Inflationsanstieg etwa die Hälfte eventuell am Ende nach allem Drum und Dran im FFO ankommt.

Das ist aber wirklich eine sehr, sehr dicke Daumenregel und lässt sich nicht pauschaliert sagen. Ob sich jetzt durch die Gesamtgemengelage jetzt auch dann der Druck auf die Mieten erhöht, können wir schwer einschätzen.

Das kann man erst rückwirkend dann sagen. Wir hatten auch in Zeiten, wo also goldene Zeiten sozusagen waren, hatten wir dann auch immer, dass die Mieter, wenn die Indexierung rausging, dann direkt zurückgeschrieben haben oder zurück angerufen haben: "Können wir da nicht drüber reden, vielleicht vorzeitig verlängern, dafür aber die Indexierung dann nicht durchführen?"

Das ist also Routine und haben wir in der Vergangenheit in der Regel freundlich abgelehnt und dann haben die Mieter aber trotzdem verlängert. Wie gesagt, das ist die Erfahrung der Vergangenheit.

Ich kann momentan keine Gegentendenz erkennen, aber kann man auch nicht ausschließen, dass sich das künftig mal irgendwann verändert.

Ja. Jawohl, vielen Dank.

Guten Morgen. Ich zwei Fragen.

Zum einen: Haben Sie ja schon vor zwei Wochen bekannt gegeben, dass Sie drei Objekte veräußert. Kaufpreise werden bei 6,1 Millionen Euro angegeben und der Liquiditätsfluss 2 Millionen.

Ich habe nichts gefunden, ob Sie einen Verkaufsgewinn oder -verlust erwarten. Können Sie sich dazu äußern und vielleicht auch ja eine Hausnummer nennen, wie groß das sein könnte?

Und zweite Frage oder da zusammenhängend: Weitere Verkäufe scheinen ja auch geplant zu sein. Erwarten Sie von denen oder würden Sie da nur verkaufen, wenn Sie auch einen Verkaufsgewinn realisieren können?

Und jetzt die zweite Frage: Die Insolvenz von Hammer hat ja die Leerstandsquote erhöht. Gibt es aus Ihrer Sicht weitere Wackelkandidaten bei Ihren größeren Mietern?

Das wär's.

Zunächst mal zu den Verkäufen: Unterm Strich waren die drei Verkäufe mehr oder weniger plus/minus null, sowohl was den Effekt auf den NAV als auch was den Effekt aufs Ergebnis angeht. Unterm Strich, wenn man ehrlich ist, wir haben hier zwei kleine Objekte eher bereinigt, da war es auch eher der strategische Aspekt.

Es macht bei einem einzelnen Objekt in Schwarmstedt, wir weisen ja die Miete im Geschäftsbericht aus mit weit unter 100.000 Euro Miete, macht es für uns strategisch keinen Sinn, wenn man sauber kalkuliert mit allen kalkulatorischen Zentralkosten und dergleichen, dann bringt ein solch kleines Objekt, das wir damals im Zuge eines Portfolios halt mitkaufen mussten, uns nicht wirklich vorwärts. Und in Sangerhausen haben wir eine sehr kleinteilige Mieterstruktur mit vielen Wohnungsmietern, etliche kleine Gewerbe.

Das ist also auch Tiefgaragenstellplätze, ist also ein relativ gesehen komplexes Objekt verglichen mit der Jahresnettomiete. Da ist eher strategisch, dass wir dann Verwaltungsaufwand, Zentralaufwand hier sparen, weil ein Mitarbeiter, der dieses Objekt betreut, der kann zehn einzelne Fachmärkte, die dann die fünf- bis zehnfache Miete bringen, auch verwalten.

Und solche Effekte spielen bei uns jetzt bei der erreichten Größe inzwischen auch eine Rolle. Und bei dem B1 in Dinslaken muss man ehrlich sagen, es ist ein wirklich schwieriges Objekt in der Nachnutzung.

Das hängt auch mit dem Baurecht zusammen. Kurzfassung ist, wir sind sehr froh, dass es uns gelungen ist, dieses Objekt zu diesem Preis am Ende zu verkaufen und das Ganze dann eben, ich sag mal, ein sehr hellblaues Auge geworden ist.

Das hätte auch sicherlich ja anders ausgehen können. Wir haben hier also auch lange Zeit mit verschiedensten Kaufinteressenten und potenzielle Nachnutzungsoptionen geprüft und das war aus unserer Sicht dann am Ende die beste Lösung, das zu verkaufen.

Auch hier es hätte für uns wenig Sinn ergeben, weit von Berlin entfernt dort versuchen, irgendwie eine Projektentwicklung zu machen und das Ganze dann eher abseits der für uns typischen Händler dann hier eine Investition da durchzuführen, bloß den Standort irgendwie, also dieses Gebäude, den Rest des Objekts haben wir ja behalten, das ist ja voll vermietet mit einem Getränkemarkt, einem KiK und einem regionalen Schreibwarenhändler. Also dieses ehemalige Baumarktgebäude nachzunutzen, wäre wirklich aufwendig gewesen.

Ja, also von daher unterm Strich kein Verkaufsgewinn zu erwarten oder per Saldo ist es eine Plus-Minus-Null-Angelegenheit halt. Weitere Verkäufe: Wir haben im Wesentlichen Verkäufe, die auch eher in Richtung Portfoliobereinigung gehen, also wo es nicht darum geht, hier Gewinne zu realisieren.

Unser Geschäft ist ein Bestandshaltergeschäft. Motivation ist also auch hier tendenziell eher Objekte, die bei uns nicht richtig reinpassen aus verschiedenen Gründen.

Da ist also nicht so sehr im Fokus, einen Verkaufsgewinn zu erzielen. Es gibt aber auch ein, zwei Objekte, wo wir teilweise mit potenziellen Käufern sprechen, wo ein größerer Gewinn entstehen könnte.

Das hat teilweise dann auch den Hintergrund, dass die Refinanzierung schwierig ist oder dass wir eine Projektentwicklung machen müssten, wo dann die Abwägung dann eher in Richtung Verkauf dann ist. Aber wie gesagt, der Schwerpunkt ist bei uns ja ganz klar Bestandshaltung, Bestände Objekte dann auch, die lange im Bestand sind, zu refinanzieren, zu revalutieren und auf die Weise Liquidität zu gewinnen, statt dann die Objekte zu verkaufen.

Können Sie noch was zur Liquiditätslage, Insolvenzlage bei den größeren Mietern sagen?

Oh ja, Entschuldigung, danke, das habe ich versäumt. Ja, wir haben derzeit keine ernsthaften Sorgenkinder im Portfolio.

Es gab 'ne Meldung, die vielleicht dann beunruhigt hat, nämlich dass der Einzelhändler Mäc-Geiz Insolvenz angemeldet hat. Mäc-Geiz ist bei uns mit also zum einen muss man einordnen, Mäc-Geiz hat relativ gesehen kleine Flächen, typischerweise eher so 350, 400 Quadratmeter Flächen verglichen mit den typischerweise 2.000 oder mehr Quadratmeter, die ein Hammer Fachmarkt hat.

Wir haben mit Mäc-Geiz zwei Standorte, nämlich in Genthin und in Lübbenau. Bei einem der beiden Standorte haben wir schon die klare Aussage, den möchte jetzt gerne mit leicht reduzierter Miete fortsetzen.

Wir hatten allerdings davor schon eigentlich eine Nachnutzung geplant. Beim anderen Standort wären wir gar nicht so böse, wenn der dann tatsächlich dann aufgegeben wird, weil wir da eine auch eine bessere Nachnutzung vor Augen haben, die wo wir diese Fläche für brauchen.

Und wir haben eine Untermietsituation, wo Mäc-Geiz Untermieter eines Mieters ist. Da sind wir also dann nur indirekt betroffen.

Mittelfristig wird aber diese Untermietsituation natürlich auch logischerweise von dem Hauptmieter nicht fortgesetzt werden und dann ist jetzt die Nachnutzung unklar, ob Mäc-Geiz dann den Standort dort nach wie vor fortsetzt. Die Situation Mäc-Geiz ist relativ komplex, weil Kodi die Firma übernommen hat, obwohl Kodi selber vor Kurzem in Insolvenz war.

Alles ein wenig undurchsichtig. Wirtschaftlich ist aber, das ist die Kernbotschaft, selbst wenn beide Filialen und die Untermietsituation ausfallen ersatzlos, ist das für uns weniger bedeutend als eine einzige Hammer-Filiale.

Von daher ist das also ja nicht so gravierend. Bei den anderen größeren Mietern sehen wir keinen, auch bei den mittelgroßen, die jetzt unterhalb der Top 12, die wir nennen, bei uns ausgewiesen sind, ist keiner, der irgendwo uns ernsthafte Sorgen macht.

Also wir haben insgesamt eine sehr nahversorgungslastige Mieterstruktur und dieser Bereich ist von den Problemen im Einzelhandel zum Glück relativ wenig betroffen. Also betroffen sind ja dann oftmals eher dann Mieter, die in Centern vertreten sind, höherpreisige Mieter.

Gastronomie steht unter also Systemgastronomie oder ähnliche stehen auch teilweise unter Druck. Das sind auch eher die Dinge, wo man sparen kann als bei Lebensmitteln oder Drogerieartikeln oder auch mal bei günstigen Schuhen.

Jawohl, vielen Dank.

Vielleicht sagen Sie noch mal ganz kurz für die, die später eingestiegen sind, noch mal den Code, falls jemand noch eine Frage hat.

Wenn jemand akut noch eine Frage hat, bitte jetzt melden oder für immer schweigen. Gerne natürlich auch sonst im Anschluss außerhalb noch per Mail oder Telefon durchkommen.

Ja, also es scheint sich niemand mehr melden zu wollen. Dann bedanke ich mich für das Interesse und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.