Välkomna till Hufvudstadens bokslutspresentation för 2025. Jag heter Albin Sandberg och representerar SEB Markets och är en av de aktieanalytiker som följer Hufvudstaden löpande.

Idag kommer vi få höra Anders Nygren, VD, CFO Åsa Roslund och även Hannes Hasselrot, VD för NK, presentera och kommentera på 2025 års siffror. För alla som finns här i salen kommer det finnas möjlighet att ställa frågor efteråt och för som är online, skicka gärna in digitalt så tar vi dem efter presentationerna.

Vi räknar med att vara klara här senast klockan 17:00. Med det sagt, Anders, varsågod.

Ja, jag börjar och sammanfattar året lite kort. Och jag vill absolut hälsa alla som är med digitalt också varmt välkomna hit.

Ja, 2025, ja, det var ju ett år som har präglats av stor osäkerhet i vår omvärld, hot om handelstullar, och det här skulle jag säga det har ju gjort företagen lite mer försiktiga. Och det skulle jag säga det har ju bidragit till att den här lågkonjunkturen har hängt sig kvar.

Men det vi ser, det är ju att vi tror att vi är rätt nära en vändning. I en sån här period, vad gör man då när det är lite avvaktande?

Jo, man fokuserar på det man kan påverka. Och det vi kan påverka det är vår kärnverksamhet och det är vårt erbjudande på marknaden.

Jag skulle säga att 2025 vart ett ganska bra år för oss på Hufvudstaden om man tar hänsyn till marknadsförutsättningarna. Och Hufvudstadens medarbetare har gjort ett fantastiskt jobb.

Det är faktiskt så att samtliga våra affärsområden har förbättrat sig under året. Så det känns jätteroligt.

Efterfrågan på fina kontor i centrala lägen skulle jag säga det har varit stabilt trots att vi faktiskt sett på de flesta delmarknader ökade vakanser. Och inom detaljhandeln skulle jag också säga att det har ju faktiskt blivit lite bättre, men läget är fortsatt utmanande.

Och hushållen ser vi ju att de har ökat sitt sparande och konsumtionen har ju faktiskt inte riktigt kommit igång. Ja, inom NK, Hannes, där fortsätter förändringsarbetet.

Och här har vi jobbat under året hårt med att hyra ut våra lokaler, att jobba med effektiviseringar och vi har faktiskt också tagit fram en ny organisationsstruktur. Ja, under 2025 vi har haft en bra framdrift i våra utvecklingsprojekt.

Men det kommer jag tillbaka till lite grann senare under presentationen. Och inom hållbarhetsområdet arbetar vi vidare enligt våran långsiktiga plan med att minska vår energianvändning, att öka andel återbruk och bygga långsiktigt flexibla lokaler.

Det är någonting som är väldigt viktigt för ett fastighetsbolag. Ja, efter sommaren då hände det ju också någonting och det var ju att styrelsen beslutade att utnyttja mandatet från årsstämman att återköpa egna aktier.

Syftet med det här var ju att justera kapitalstrukturen och därmed också skapa ett ökat aktieägarvärde. Och vi tyckte i det här fallet att timingen var helt rätt utifrån där vi står i marknaden idag.

Och det är också mycket glädjande att vi för åttonde året i rad vinner Nöjd Kund-undersökningen för kontor. I år når vi vårt högsta resultat någonsin.

Men kanske det vi är mest glada för det är ju att våra hyresgäster trivs och uppskattar oss som hyresvärd. Och då kan man ju fundera varför är det så viktigt med de här undersökningarna?

Jo, för att det hjälper oss att bli lite bättre hela tiden. Och det här gör att vi får längre kundrelationer.

Vi hjälper våra hyresgäster att få en lite drägligare vardag. Och det bygger ju på lång sikt lönsamhet.

Ja, hyresintäkterna från fastighetsförvaltningen de ökade med 6% jämfört med 2024. Bruttoresultatet från fastighetsförvaltningen ökade med 4%.

Koncernens bruttoresultat ökade med 5% och utfallet från våra omförhandlingar ökade med 3%. Kontoren bidrar positivt och butikerna ger ett något minskat bidrag, men ändå okej utifrån en svår marknad.

Hyresvakansgraden då? Jag skulle säga hyresvakanser har ju diskuterats väldigt mycket i Stockholm, ja, för den delen i Göteborg också.

Ja, vi landar på 8,6% och här är ju ökningen, om man tittar tillbaka mot för ett år sedan, så är det ju främst att Finansinspektionen har blivit vakant i Kvarteret Kåkenhusen 40. Tittar vi exklusive projekt så ligger vi ungefär som föregående år, vi landar på 5,1%.

Tittar vi i det fjärde kvartalet ökade bruttoresultatet i fastighetsförvaltningen med 2%. Orealiserat var det lite positivt med 68 miljoner främst drivet av ökat driftnetto.

Värt att nämna också att under det sista kvartalet så fick vi en godkänd slutbesiktning av vår jättesatsning nere i Göteborg, Kvarteret Johanna. Och i slutet av året hyrde vi också ut en av våra större vakanser i Stockholm i Kåkenhusen 40 efter Finansinspektionen och där i dagsläget har vi en uthyrningsgrad på 90%.

Detaljhandeln utvecklades ju positivt, men jag skulle säga att blev julhandeln för många detaljhandlare något negativ och framförallt om man befann sig inom kläder och skor. Om vi summerar året så landar vi på årets resultat på 837 miljoner, det är en klar förbättring mot föregående år och det byggs upp framförallt av minskade orealiserade värdeförändringar.

Projektinvesteringarna var 1 miljard 158, en liten ökning mot föregående år. Och det bedömer vi kommer att minska lite svagt framåt när vi minskar de stora investeringarna.

Marknadsvärdet för våra fastigheter fastställdes till 48,1 miljarder. 83% av det värdet återfinns i Stockholm, 17 Göteborg.

Och det långsiktiga substansvärdet var 189 kronor per aktie. Och styrelsen föreslår stämman en ökning av utdelning med 10 öre till 2,90 per aktie.

Lämnar över till dig Åsa. Varsågod.

Jag tänkte jag skulle fortsätta på utdelningen och titta lite på hur det har sett ut under en längre period. Vi har ju i våra finansiella mål att vi ska dela ut minst hälften utav resultatet från den löpande verksamheten, och det har vi följt under senaste 10-årsperioden och även innan det.

Vi har också att vi ska ha en positiv utveckling på utdelningen och aktieägarvärdet, och det ser vi också här. Som sagt var, en ökning på 10 öre till 2,90, det summeras totalt sett till 564 miljoner.

Och när vi pratar om aktieägarvärde så har vi ju då genomfört ett återköp av egna aktier under året. Vi förvärvade 8 miljoner aktier under perioden augusti till november i höstas för totalt drygt 1 miljard kronor.

Det motsvarar en snittkurs på 127,22 jämfört med substansvärdet som nu per sista december var 189 kronor. Vi har finansierat det här via lån på 1 miljard, och om man räknar lite på det så kan man konstatera att våran kostnad i extra räntor för att låna den här miljarden, om vi lånar det kort på ett år så är det en ränta på ungefär 2,5%, med skatteeffekt så är det en kostnad på 20 miljoner.

Men vi betalar då ingen utdelning på de här aktierna som vi har i eget förvar eller i egen ägo, och det betyder med utdelningsförslaget på 2,90 att det är 23 miljoner som vi inte betalar ut. Redan där ser vi en positiv effekt för bolaget med det här återköpet.

För aktieägarna så är det givetvis en hel del andra positiva effekter också. Vi får bättre nyckeltal per aktie, högre substansvärde per aktie och en värdeöverföring.

För som har legat online och kollat vad som händer senaste kvarten så har ni sett att vi har gått ut med kallelse till våran årsstämma som äger rum 19 mars. I det så föreslår vi också att de aktierna som vi äger själva ska dras in.

Så det blir en indragning utav samtliga aktier som är nästan 17 miljoner aktier, och samtidigt gör vi en fondemission för att återställa det egna kapitalet. Det betyder att vi får ett nytt kvotvärde på våra aktier som är 5 kronor idag och blir 5,44 efter indragningen av de här aktierna under förutsättning att årsstämman röstar ja på det förslaget.

Väl också med vad vi har för snittkurs på alla de återköpen vi har gjort. Det har ju gjorts vid tre tillfällen under en lång period.

Så drygt 97,50 har vi förvärvat de aktierna för. Om vi tittar på lite finansiella nyckeltal så har vi våran nettobelåningsgrad som har gått upp något under året, ligger på 24,5% i dagsläget.

Här har vi ju framförallt då att vi har ökat upplåningen med 1 miljard för att finansiera återköpet utav aktier. Men vi ligger långt under branschsnittet som ligger kring 45%.

Våran räntetäckningsgrad är oförändrad jämfört med föregående år på 4,5. Här ligger vi också en bit ifrån snittet för branschen som ligger kring 3.

Och tittar vi på soliditeten så har vi ett mål där att det ska vara över 40%, och det har vi också legat långt över under en längre period. Vi har legat runt 60% i flera år och nu ligger vi på 56%.

Alla de här nyckeltalen hänger ju ihop med våran upplåning, och per den sista december så hade vi en upplåning på 11 miljarder 350 miljoner. Vi har den största delen utav upplåningen i obligationer, 82%, men även lite korta certifikat och 1,5 miljard i banklån.

Utöver de här lånen så har vi också 5 miljarder i utestående lånelöften ifrån de bankerna som vi arbetar med. Det gör att vi kan finansiera eller refinansiera våra förfall på kapitalmarknaden under de närmaste två åren med befintliga outnyttjade lånelöften.

Vi har successivt de senaste fem åren gått över till grön finansiering. 2021 så lanserade vi ett grönt ramverk för obligationer och hösten '24 så uppdaterade vi det så att det blev ett grönt ramverk för all typ utav finansiering.

Så här kan vi ha både obligationer, certifikat och banklån. I dagsläget så är 81% av våran upplåning grön och att vi har kvar sånt som inte är grönt det beror på att det är äldre upplåning.

Så all ny upplåning görs grönt och successivt inom en snar framtid så kommer det förhoppningsvis att stå 100% här. Den här gröna upplåningen den har vi för att finansiera vårat hållbarhetsarbete och vara del i den gröna omställningen för Sverige.

Och våra fokusområden när det gäller hållbarhet det är klimat, där energi och att säkra våra fastigheter för framtida klimatförändringar, och att bedriva ansvarsfulla affärer så att vi kan fortsätta vara långsiktiga och finnas kvar under lång tid framöver. Och om vi tittar lite grann på vad vi har gjort konkret under 2025 så har vi uppdaterat en hel del utav våra hållbarhetsmål som jag kommer tillbaka till.

Vi satte hållbarhetsmål för fem år sen och flera utav dem löpte till 2025 så därför har de nu blivit uppdaterade. Annars så har vi haft stort fokus på energieffektivisering, vilket vi kommer se i våra måluppfyllelser som kommer alldeles snart.

Vi jobbar med flexibla planlösningar i alla våra lokalanpassningsprojekt för att vi ska behöva bygga om så sällan som möjligt. På så sätt så sparar vi resurser både i pengar och för planeten och ser att det blir positivt bottom line i våra resultaträkningar också.

En annan del i det är att öka andelen återbruk. Det är också positivt för både planeten och för oss som bolag, men framförallt så är det någonting som efterfrågas utav fler och fler hyresgäster.

Även där är man medveten om att vi behöver spara på våra resurser och ser återbruk som ett sätt att bidra till det. Sen ska vi ju alltid se affärsnyttan i återbruk så att man gör det på ett klokt sätt.

Jag kommer tillbaka till de andra punkterna om en liten stund. Men om vi tittar på våra hållbarhetsmål så har vi haft ett klimatmål ifrån 2020 som var att vi skulle vara klimatneutrala i fastighetsförvaltningen fram till i år.

Vi har klarat av det till hälften och resterande del beror framförallt på att fjärrvärmeleverantörerna har skjutit upp sina mål om att bli klimatneutrala till 2030 och då har vi svårt att uppfylla det här när vi använder fjärrvärme. Om vi tittar på nästa mål så handlade det om energianvändning där vi också satt ett mål att vi skulle minska våran energianvändning i kilowattimmar per kvadratmeter med 16% fram till 2025.

Det har vi lyckats med. Vi ligger på 25% minskning ifrån 2019.

Otroligt positivt för flera saker. Och i och med att det här målet löpte ut 2025 så har vi satt ett nytt mål.

Vi har sett att den totala energianvändningen i kilowattimmar per kvadratmeter låg på 76 i 2025 och vårat nya mål är att vi ska ner till genomsnitt 70. Vi har också haft som mål att certifiera alla våra fastigheter, en förutsättning för att vi ska kunna jobba med gröna lån.

Vi ligger på dryga 99%, men vi har en liten bostadsfastighet i Göteborg som är i princip nyuppförd och den behöver vara i drift i fem år innan vi kan få den certifieringen klar. Så att vi kommer att, ja, hamna lite här på målsnöret fram till 100, men nästan där.

Sen har vi ett mål som handlar om våra projekt och att vi ska minska våra utsläpp ifrån våra byggnadsprojekt. Vi har räknat på det och ser att vi har nått 34% och målet är att vi ska halveras.

Här kommer det in både att vi gör färre lokalanpassningar för att vi bygger flexibelt och nya hyresgäster kan nyttja lokalerna som de är utan ombyggnationer och återbruk är också en annan positiv del i den här omställningen. Vad är det som efterfrågas från våra hyresgäster?

Ja, utöver att vi har positiva värden och följer den här trenden och jobba med att vara hållbara så är våra hyresgäster mycket intresserade av att ha själva hållbara medarbetare. Ett sätt och en trend som är väldigt tydlig är att det är fler och fler som cyklar.

Och det här är i vårat Johannaprojekt i Göteborg där cyklarna i Johanna har fått en egen liten grön väg i garaget och när man kommer fram till den gröna vägen så finns det ett cykelrum där man kan förvara sina cyklar och kombinerat med omklädning, duschar och så vidare. Det här är någonting som kommer upp i de flesta diskussioner med hyresgäster, att man vill ha bra möjligheter för sina medarbetare att ta cykeln till jobbet istället för att åka bil eller kollektivtrafik eller annat.

Jag nämnde att vi klimatsäkrar våra fastigheter. Där har vi gjort för ett antal år sedan en individuell analys av alla fastigheter för att se vad har vi för risker för översvämningar, extremväder och så vidare.

I våra fastigheter som ligger här omkring kan det till och med vara så att ett kvarter är helt riskfritt i ena hörnan medans det finns stora risker i andra hörnan beroende på hur man tänker sig att mycket vatten kommer att svämma och rinna i staden. Som en följd utav det så klimatsäkrar vi fastigheterna genom att se över hur ska det här eventuella vattnet kunna ta sig någonstans och installerar bräddavlopp där vi har möjlighet i bland annat den här typen utav gårdar.

Så skulle det bli extremväder, gårdarna blir överfyllda, det blir stopp i avlopp och rör så finns det särskilda utkastare som gör att vattnet sprutar rakt ut på gatan och inte rinner in i fastigheterna. Ett annat stort område som vi har fokuserat på i år är ansvarsfulla affärer.

Vi har bland annat gjort en genomlysning och uppdaterat policyer och uppförandekoder både för medarbetare och leverantörer och jobbat mycket med våra leverantörskedjor. Att titta på hela värdekedjan, att vi har schyssta villkor både för oss, våra underentreprenörer och de som jobbar åt dem.

Det är något som vi följer upp, gör platsbesök hos leverantörer på byggprojekt och stickprov på andra sätt för att se till att de helt enkelt är schyssta som arbetsgivare. Jag nämnde uppförandekoden och det är någonting som våra större leverantörer också måste skriva under på om de ska vara leverantörer åt oss.

Blickar vi lite framåt så finns det ju en hel del frågor som är viktiga för fastighetsbranschen. Vi står för en stor del utav utsläppen som hotar våran planet.

Men för oss så handlar det ju om att fokusera på energieffektivisering, klimatsäkra fastigheter och se till att vi bedriver ansvarsfulla affärer. På så sätt så ser vi att vi har affärsnytta utav att jobba med hållbarhet både för oss och det är också någonting som våra intressenter runtomkring ställer krav kring.

Ja, jag drog några exempel här. Vi kommer fortsätta skapa flexibla lokaler, jobba med återbruk, lyssna till vad våra kunder har för krav för att de ska leva upp till sina hållbarhetsmål.

Och en sak som vi också ser framöver är förändrade konsumtionsbeteenden. Det jag nämnde tidigare har ju väldigt mycket med fastigheter att göra, men vi jobbar också med den delen som rör retail lite mer.

Även där är det mer och mer populärt med återbruk eller second hand och ska man jobba med second hand, ja men då måste man ha god kvalitet på produkterna ifrån början och var får man tag på det? På NK.

Så även där så kommer hållbarhet in på ett affärsmässigt sätt. Ja.

Tack för det Åsa. Du jag tänkte det har ju ändå varit ett år med ganska stabila fastighetsvärden får man väl säga för.

Du nämnde det att ni har ju lånat för att köpa tillbaka aktier. Belåningsgrad ligger lågt i jämförelse med era sektorkollegor, men den har ändå tryckts upp lite grann.

Vad är det för nivå vi kan vänta oss framåt? Vad känner ni är nöjda att ligga på på en lite längre perspektiv?

Vi tänker att den ska ner något. Vi har ju legat lägre tidigare och det är målet även framledes.

Och hur ska vi åstadkomma det? Ja, en del är ju i våra stora projekt som vi börjar slutföra som kommer att börja få in hyresgäster, generera kassaflöde och därmed få påverka sina fastighetsvärden.

Så att vi tror på att färdigställa våra projekt kommer att leda till ökade värden i fastigheterna och det kommer också leda till ett positivt kassaflöde som gör att vi kan betala tillbaka våra lån.

Okej, tack för det Åsa. Då är det dags för Anders och kliva upp på scenen igen och berätta lite pågående projekt och lite marknad generellt.

Men jag tänkte väl börja med att smyga in en fråga inte minst för de kontorsintensiva bolagen som jag tycker ni får väl tillhöra då, så har ju vakansfrågan varit en het potatis de sista 1–2 åren. Vad ser du framför dig där?

Ja, om man börjar och blickar tillbaka lite grann så har det ju varit en omställning. Det kom ju i grunden ifrån pandemin när man tvingades hem.

Man hade då också kommit så pass långt i teknikutveckling så att det var faktiskt möjligt att göra. Och det här har ju påverkat hur medarbetarna vill jobba och att jag skulle säga att det har ju varit en omställning som håller på att få en minskad påverkan.

Och min upplevelse är ju här ändå att väldigt många företagsledningar sitter ju och diskuterar hur ska vi få tillbaka våra medarbetare till kontoret för att man tror att det är extremt viktigt att man möts, träffas och att man löser de här små problemen vid kaffemaskinen. Så att den effekten tror jag kommer att bli mindre.

Men som ni vet, hyresavtal är ganska långa och det tar lite tid innan den effekten har ebbat ut, men annars tror jag det kommer att stabiliseras. Sen finns det ju faktiskt också en del bolag som ställer om hur man använder kontoret, att man kanske har haft egna platser och man har haft lite vissa har bokhyllor fortfarande bakom ryggen och så vidare, men där man ställer om till att jobba mer aktivitetsbaserat och det gör ju också att det sparar så att säga yta.

Så att jag tror att det har varit två faktorer framförallt här som har gjort att det har minskat ett behov av kontorsytor och det är också kombinerat med en lite svagare konjunktur. Så att och det ser ju vi om man följer statistiken så börjar näringslivet må bättre, då kommer det också bli en ökad efterfrågan på kontorssidan och det tror jag vi kommer att se även den här gången.

Så att jag är inte jätteorolig. Sen ska jag säga det är en stor skillnad med vart du har ditt kontor och jag tycker ju att Hufvudstaden har fastigheterna i exakt rätt lägen.

Jag tror att efterfrågan på högkvalitativa kontor i de centrala delarna av både Stockholm och Göteborg den kommer verkligen att bestå och jag tror att andra som har fastigheter i mindre bra lägen kommer att få större problem framöver. Så att jag är inte jätteorolig för våran del.

Ja, då ska vi se. Lite fastighetsmarknad lite kort.

Så här ser vi ju eller redovisas ju då transaktionsvolymen per år. Jag skulle säga i slutet på det här året så var det ju väldigt mycket diskussioner om att det skulle ske en massa affärer.

Jag skulle säga att den här 175 miljarderna som 2025 slutade på är ju högre än vad det var året innan, men jag skulle säga det här byggs ju upp bland annat av några riktigt stora affärer som PPI-affären med SBB till exempel som jag tror den var på över 30 miljarder. Så att egentligen skulle jag säga att transaktionsåret 2025 ur ett historiskt perspektiv var nog ganska svagt.

Tittar vi på yielder i ett antal europeiska städer jämfört med föregående år så ser man ju att det har överlag varit stabilt och det har inte varit några stora svängningar. Och jag skulle säga för Stockholms del här så har det ju faktiskt varit helt flat under året.

Om vi sen förflyttar oss och tittar på lite vakanser så är det ju så att de flesta delmarknader har ju ökade vakanser om du jämför med ett år tillbaka. Och det är ju även så i CBD där vi är och men däremot kan vi se Gamla stan också, det är bara två fastigheter, har det sjunkit lite grann.

Min bedömning är att vakanserna i vart fall i CBD kommer successivt att komma ner under året. Tittar vi sen i Göteborg så är det ju väldigt höga vakanser och det här är ju en effekt av att man har producerat väldigt många nya fastigheter på marknaden och det har inte riktigt absorberats än av den efterfrågan som finns i Göteborg.

Och i CBD här som ni ser så var det ju 15% vakans, vilket är ju extremt högt. Men de riktigt bra objekten där fyller man på ganska snabbt och vakanserna kommer upp i de lite sämre fastigheterna.

Om vi sen tittar på den reala hyresutvecklingen över tid och det här är ju på våra marknadsplatser så kan vi se att ur ett historiskt perspektiv så ligger vi fortfarande på en ganska hög nivå. Det har ju varit realt något sjunkande och det hänger ju ihop med den här höga inflationen som vi haft.

Men det man ser i den här kurvan är ju att den blåa och den gula, det vill säga för de bästa objekten, där börjar det faktiskt vända uppåt lite grann här, medan den rosa och den lila är ju fortfarande lite svagt sluttande nedåt. Och det kan vi också känna av i de objekten som inte är riktigt på toppkvalitet.

Där finns det en liten hyrespress, men jag skulle säga det är ändå inom intervallet som vi sätter då mellan för våran del så brukar vi säga att det är 7 000 till 10 1 tror jag det var nu. Sen om man tar topphyrorna i Stockholm så ligger ju de på, ja då ska jag säga det är enstaka objekt, på 12 000 per kvadratmeter.

I Göteborg så ligger det ungefär på 6, ungefär hälften. Så att jag skulle säga det är ändå bra hyresnivåer och jag skulle också säga att vi har våra fastigheter i helt rätt lägen.

Om man tittar på butikssidan så är det ju också, man tittar på de bästa lokalerna i Stockholm, så är det fortfarande på en hög hyresnivå även om du tittar tillbaka i tiden och justerar för inflation. Och här ser vi ju egentligen på alla de här olika delmarknaderna att det börjar svänga upp lite grann.

Så att jag tror här om vi nu får lite tillskott här till hushållen, de blir lite positivare, konsumtionen kommer igång så tror jag att det kan bli lite bättre förutsättning även för detaljhandeln. Nu hoppar vi till Göteborg.

I Göteborg har vi fyra riktigt fina fastigheter, inklusive NK då, men det är fem huskroppar. Det är rätt stora fastigheter eller flera av dem är väldigt stora fastigheter.

Alla ligger i jättebra lägen för kollektivtrafik och i jag skulle säga de mest attraktiva områdena. För våran del så är ju en jätteviktig del, det är att utveckla de här stadskärnorna i Stockholm och Göteborg.

Och i våra så att säga områden så försöker vi ju utveckla dels fastigheten, men också miljön utanför. För det är ju den här marknadsplatsen som skapar värdet och att hyresgästerna verkligen vill sitta där.

Här ser vi ju hela Kvarteret Johanna och det är ju vår storsatsning i Göteborg. Det här har ju pågått i fyra år och här har vi nu precis innan jul så besiktade vi bashuset.

Och bashuset för oss det är alla centrala installationer, det är grundinstallation på våningsplanen, det är entréer, hisshallar så det är helt färdigt. Jag skulle säga uthyrningsarbetet har gått bra, i dagsläget har vi 77% uthyrt och det kommer ju börja ske inflyttningar här nu successivt under året.

Däremot så kommer inte den ekonomiska effekten i år utan den kommer '27 och '28 fullt ut. I en sån här fastighet så är det ju jag skulle säga det är en fantastisk fastighet.

Har ni vägarna förbi så tycker jag ni ska titta in huvudet där. Men det är också vad man fyller de här fastigheterna med som är viktigt och som är faktiskt en skillnad när man ska värdera bolag till bolag.

I den här fastigheten exempelvis, om man tittar på de lite större hyresgästerna, så har vi Vinge, vi har EY, Accenture, Nordea, Göteborg & Co för att nämna några. Det här är starka hyresgäster som kommer att hålla bra över tid och det är faktiskt en styrka för ett fastighetsbolag.

Och det här är ju skulle jag säga en fantastisk produkt på marknaden. Och tittar man också på hyresnivåer så tror jag det är få som ligger i samma nivå som oss.

Här ser vi också hörnlokalen. Vi skrev ju ett avtal med Nelly och det släpptes ju här i veckan.

De fick ju ett riktigt race efteråt åt fel håll, men det berodde inte på lokalen för det här är en av de bästa butikslokalerna i hela Göteborg och jag tror det var någon av de här fastighetstidningarna som faktiskt beskrev det precis på det sättet. Här har vi också andra starka hyresgäster som Kvänum till exempel är en, vi har en stor restaurang på taket med Stureplansgruppen.

Och sen har vi också flera mindre enheter runt om i kvarteret och i dagsläget har vi faktiskt bara en lokal kvar att hyra ut och den kan vi inte hyra ut för där har vi en etablering. Så att uthyrningsarbetet har gått jättebra.

Tittar vi sen i projektet så tänker vi långsiktigt. Vi försöker hålla en hög kvalitet i våra materialval som ska hålla, åldras vackert och vi skapar robusta lösningar.

I det här kvarteret har vi också valt att bevara vissa fina detaljer som fanns i grundhuset. Så att där blir det väldigt fint tycker jag.

I det här kvarteret så kommer ju också Cecil öppna och här ser vi Cecils ljusgård och det är ju liksom den självklara samlingsplatsen i den här enheten. Och ni som har varit här i Stockholm, ni känner igen designen, så det kommer att hänga ihop.

Här ser vi ett kontorsrum mot Södra Hamngatan som man då kan hyra på Cecil. I Nordstan har vi tillsammans med de andra fastighetsägarna där påbörjat en tillbyggnation av cirka 7–800 kvadratmeter.

Men kanske det viktigaste i det här projektet det är ju att vi får den här direktuppgången ifrån Västlänken. Den här tillbyggnaden ska vara klar i slutet av året om allt går som det är tänkt.

I Nordstan ser vi också att det sker ett skifte av olika verksamheter och här går det ibland ifrån modebutiker till andra typer av aktivitetsverksamheter. Här ser vi då Paradox Museum som har öppnat i Femman och de jobbar ju mycket med olika perspektiv och illusioner och det här är ju en väldigt trevlig aktivitet för hela familjen.

Vi förflyttar oss till Stockholm. Här har vi då 24 stycken fastigheter inkluderat NK.

Många av de här fastigheterna skulle jag säga är helt unika, många förknippas med en stark historia och alla ligger i centrala lägen nära kollektivtrafik. Ett helt unikt bestånd.

Och vår mest perifera fastighet i Stockholm, den ligger ju faktiskt i Gamla stan direkt vid Slussen i bästa läge. I maj 2025 då lämnade Finansinspektionen Kåkenhusen 40 efter en lång hyresperiod.

Vi gör nu ett rejält lyft av fastigheten och vi har jobbat på med projektering och uthyrningsarbetet. Vi har nu hyrt ut 90% av projektvakansen och den stora hyresgästen är ju Max Matthiessen, en mycket bra hyresgäst för den fastigheten.

Det pågår också diskussioner med tagare till kvarstående ytor. Här ser vi en illustration som vi har haft med oss när vi jobbat i försäljningsarbetet.

Under året så har vi också fattat ett beslut kring att bygga på Orgelpipan 7 vid Centralstationen. Det här investeringsbeslutet möjliggör två påbyggnadsvåningar, vi har fått samtliga tillstånd och just nu så håller vi på med produktionsplanering.

Vi kommer att påbörja förberedande arbeten under året, men den stora byggstarten kommer 2027. Det beräknas vara färdigt i slutet av '28.

Det här kommer att bli en riktigt topprodukt ska jag säga. Vi kommer inte att spara på krutet här.

Här kommer det vara hög kvalitet i alla materialval, det är bra takhöjder, det är otroligt ljusa ytor och du kommer ha en fantastisk utsikt här. Vi kommer snart att dra igång med säljarbetet, det är några som har varit och hört av sig redan nu.

Här ser vi en bild inifrån. Det kommer att bli stora glaspartier, ljusa ytor, ja, det kommer bli ett fantastiskt kontor.

Under året har också Ströms storsatsat, man har utökat sin butik och här ser vi en bild på Ströms Woman. Jag skulle säga att Ströms är en av Sveriges anrikaste modebutiker och de har faktiskt varit hyresgäst hos oss sen 1939.

Det är bra, det är långa kundrelationer. Ströms drivs småskaligt av mycket skickliga detaljhandlare och det här är faktiskt väl värt ett besök, här får man jättebra service.

Ja, under året har det hänt jättemycket i Bibliotekstan, otroligt starkt på marknaden. Men ett av de absolut starkaste tillskotten det är ju Dior och de öppnar ju sin första fristående flagshipbutik i Sverige.

Och det här stärker ju verkligen Bibliotekstans position inom lyxsegmentet. Men för att nämna några andra, vi har Dagmar öppnar också flagshipstore, starkt svenskt varumärke.

Vi har Rains, danskt varumärke som gör kläder för alla väder. Stronger, starkt inom träningskläder för kvinnor, och så har vi Arc'teryx, skulle säga ett av de starkaste sportvarumärkena, friluftskläderna i världen.

I Birger Jarlspassagen, otrolig bild för övrigt, där öppnar ju Adam & Albin, de utökar ju sin verksamhet så nu har ju de restaurang i hela passagen och den här restaurangen går ju under Misshumasshu. Otroligt god mat och det här är ju verkligen ett populärt vattenhål för många av våra kontorshyresgäster.

Och jag måste också nämna Caia som började etablera på NK med enorma köer. De öppnar egen butik nere i Bibliotekstan, även då långa köer.

Ja, Bibliotekstan. Här pågår ju en större renovering just nu.

Det är stökigt, men när det här är färdigt så kommer det bli riktigt bra. Här jobbar vi ihop med andra fastighetsägare och Stockholms stad och syftet med det här det är ju att det här området ska bli ännu trevligare och mer inbjudande och det här kommer vara mer på gångtrafikanternas villkor.

Och Bibliotekstan, det är ju en av Nordens främsta shoppingområden inom premium- och lyxsegmentet. Otroligt stark marknadsplats.

Men vi har ju en till otroligt stark marknadsplats och därmed så lämnar jag över till Hannes här som, skulle du säga, du är varm i kläderna nu?

Ja, det är jag.

Ett år?

Ja, absolut.

Så du får berätta lite mer om vad som har hänt under det här året och lite hur vi blickar framåt.

Ja, det ska jag försöka göra. Tack Anders.

Vi börjar med en av våra kåkar, var det så du sa Anders?

En av våra slott.

Så Hästen 19 och 20 och Spektern 14 ser vi här på bild. Den här bilden är tagen en väldigt tidig morgon för ni ser inte så mycket folk på gatan, eftersom vi firade 110 år då på Hamngatan här.

Och Josef Sachs, vår grundare, hade ju en dröm om att skapa en kommersiell och kulturell teater. Och arkitekten Ferdinand Boberg han ritade ju därför den här handelspalatset och den är ju fortfarande unik idag.

2025, som sagt, var mitt första år som VD för NK och det har varit ett år av förändring. Jag är den 21:a VD:n på NK, viktigt att veta, i den här 124-åriga historien och årets fokus har varit att skapa förutsättningar för att vi ska få en mer bättre och hållbar lönsam tillväxt.

Vi har gjort stora förändringar under året för att möta samtidens och framtidens kundförväntningar. Nu ska vi se om det här funkar.

Nästa. Vårt förändringsarbete har börjat få genomslag.

Varuhusens omsättning som visas i de här blåa staplarna, det vill säga försäljningen, ökade med ungefär 100 miljoner och passerade 3 miljarder. Det är en ökning med 3% ungefär, vilket är högre än detaljhandelsindex som låg på 2,4.

Den gula linjen visar bruttoresultatet för fastighetsförvaltning och den visar ju också en positiv utveckling. Som sagt, bruttoresultatet för fastighetsförvaltningen utvecklades positivt med 17%.

Det steg till 262 miljoner ungefär från 223. Totala bruttoresultatet för affärsområde NK som inbegriper fastighetsförvaltning, det vill säga varuhus, restauranger och kontor, dotterbolaget NK Retail, e-handel samt parkering och övrig verksamhet ökade med hela 39% från då 143 miljoner upp till 199.

Och det som främst driver då det här förbättrade resultatet är ökade hyresintäkter, minskade rabatter samt lägre kostnader. Under året 2025 så har vi också genomlyst våra kommersiella processer, hela våran organisation och hur vi skapar värde, vår operativa modell.

Det har lett till en större organisationsförändring som är genomförd och trädde i kraft här nu 1 januari 2026. I den här nya operativa modellen så förstärker vi nyckelförmågor och förtydligar ansvar, men det ger också en lägre kostnadsmassa.

Och det här ska då möjliggöra hållbar lönsam tillväxt. Vi har fortsatt fokus på helt unika upplevelser.

Vi ser några bilder här på skärmen. Under året så har vi öppnat flera unika koncept och avdelningar såsom det LVMH-ägda varumärket Rimowa.

Till detta har vi haft världslanseringar från varumärken från Numakka och haft innovativa svenska varumärken på besök såsom Obayaty. NK Eyewear, som ni ser också här på bilden upp till höger, NK Eyewear som drivs av Synsam Group öppnade ett helt unikt koncept för just NK och det finns flera exempel på avdelningar som valt att bygga unika avdelningar som bara finns på ett fåtal platser i världen, bland annat Dior.

Varumärket Single's Society, som också finns här på bild, öppnade på våning 3 i Stockholm i slutet av 2025 och får sällskap av Fjällräven och Naturkompaniet här i mars 2026. Vi har också ett koncept som heter NK Stage och där hade vi faktiskt fler än 20 varumärken på besök, något som skapar nyhetsvärde och bidrar till en levande och relevant marknadsplats.

Vi har gjort mycket arbete under 2025 som skapar förutsättningar för ett gott 2026. Våren '26 här så öppnar flera avdelningar både i Göteborg och i Stockholm, bland annat Tommy Hilfiger som öppnar sin nya flagshipbutik här om någon månad.

Vårt förstärkta fokus på uthyrning börjar synas även om vi har en bra bit kvar och jag ser fram emot ett innehållsrikt 2026. En sömlös kundupplevelse skapar en enad handel och det är viktigt utifrån dagens kundens förväntan.

Så vi fortsätter att utveckla vår e-handel som under året fått ett mer renodlat syfte för att förstärka och förlänga tillgängligheten för våra fysiska varuhus. Vi ser att en stor andel av vår försäljning på e-handeln sker utanför öppettiderna i varuhusen, men också från andra geografier.

Och vi har gjort en del då konverterande och lojaliserande funktioner för att just hjälpa våra kunder att handla med oss så att vi blir enklare helt enkelt. Vi blir mer helt sömlösa mellan det digitala och det fysiska.

Vi ser fram emot att fortsätta utveckla vår e-handel med nya kvalitetsprodukter under nästa år. NK Retail då.

NK Retail är vårt dotterbolag, ett helägt dotterbolag till AB Nordiska Kompaniet. NK Retail driver främst multibrandavdelningar inom kategorierna kosmetik och mode.

Omfattningen av NK Retails verksamhet var knappt 30% under 2026, men varierar över tid. NK Retails resultat förbättrades också med ungefär 11 miljoner, men resultatet är fortfarande svagt.

Då ska man komma ihåg att det här är endast en del av affärsområde NK som ni såg ökade med hela 39% upp till 199 miljoner. NK Retails förbättring är främst drivet av förbättrade marginaler och lägre kostnader.

NK Collection, som ni ser lite på bilden här, vårt eget varumärke, fortsatte att öka sin andel av NK Retails totala affär, vilket också bidrar till marginalutvecklingen. I en utmanande marknad med högt kampanjtryck så har även NK Retail genomgått effektivisering av sin organisation.

Vi har renodlat verksamheten med fokus på sortimentsutveckling, försäljning och kundupplevelse i världsklass. Den nya organisationsstrukturen trädde i kraft här då 1 januari och effektiviseringen ska leda till ökad lönsamhet, vilket via ökad försäljning, förbättrade marginaler, men med en lägre central kostnadsmassa.

För vårt dotterbolag NK Retail så ser vi en minskad totalförsäljning på grund av överlåtelse av vår juvelavdelning, NK Fine Jewellery & Watches till Nymans Ur. Den skedde 1 oktober 2025.

Glädjande dock är att se att våran försäljning och marginal per kvadratmeter har ökat under 2025. Vi ser att överlåtelsen av juvelavdelningen ligger väl inom vår strategi, att renodla NK Retail samt att ständigt söka partnerskap med de bästa entreprenörerna i respektive kategori.

Det är bra för NK:s totala upplevelse, för vår verksamhet och för vår slutkonsument. Okej, vi blickar framåt som avslutning.

Vad är då vägen framåt? Ja, vi har en tydlig handlingsplan för att skapa lönsam tillväxt.

Vi har till och med fem tydliga handlingsplaner. Handlingsplan nummer ett handlar om fokus på uthyrning, förstärkt organisation, fokus på unikt sortiment samt förenklade kommersiella regler för våra handlare.

Handlingsplan två handlar om digital utveckling och förbättring av e-handelns kundupplevelse som sömlöst förstärker och förlänger våra varuhus som sagt, både i tid och geografi. Handlingsplan tre handlar om fortsatt fokus på kostnadskontroll.

Där ska vi nå bättre utnyttja dagens möjligheter gällande automation och AI för skalbar och lönsam tillväxt. Handlingsplan nummer fyra, det kommer få ännu mer fullt genomslag här under 2026 för då ser vi att vi får en hel hävstång av den nya organisationsstrukturen och den uppgraderade operativa modellen som trädde i kraft 1 januari då.

Det ska leda till att vi bättre utnyttjar våra synergieffekter och förstärker nyckelförmågor så inom sortimentsutveckling, e-handel och marknadsföring. Handlingsplan fem handlar om dotterbolaget NK Retail.

Där har vi renodlat fokus på sortimentsutveckling, förbättrade marginaler och service i världsklass, detta med en minskad central kostnadsmassa. Som avslutning måste jag få passa på och hälsa till alla kompanister.

Tack kompanister! Det här är Josef Sachs, våran grundare.

Det här är NK:s första VD. Jag som då den 21:a får äran att tacka alla kompanister som Josef Sachs kallade alla medarbetare i varuhusen för året.

Jag ser att ni har gjort en stor skillnad och jag ser att ni kommer göra en stor skillnad även 2026. Vi har haft ett intensivt år.

Det har skapat oss goda förutsättningar att skapa hållbar lönsam tillväxt. Våra fem handlingsplaner är tydliga, det kommer hjälpa oss på vägen.

Det kommer skapa värde för våra slutkonsumenter, för våra entreprenörer och för våra ägare. Stort tack för ordet.

Ska jag backa?

När du kommer.

Vill du hänga kvar?

Ja.

Ja, då ska vi summera då. Ja, ja.

Ja, ja.

Ja, vad kommer att hända här framåt? Ja, 2026 är ett år då den samlade bilden pekar på en återhämtning i svensk ekonomi.

Jag tror att osäkerheten i vår omvärld den kommer att bestå och i det här läget söker ju företagen stabilitet. Trots det så tror jag att fler företag kommer att våga satsa framåt och jag är helt övertygad om att det kommer att gynna våra kontor och butiker i centrala lägen.

En av våra främsta prioriteringar för året det är ju att minska vår vakans. Vi ska undvika avflyttar och vi ska fortsätta och ta hand om våra kunder.

Ambitionen för Hufvudstaden det är att vara ett förstahandsval på marknaden och under året har vi också förstärkt vår uthyrningsorganisation och det kommer att ge effekt under året. Ja, ni har precis hört Hannes hur vi ska jobba vidare för att vi ska bli mer lönsamma.

Och jag skulle också vilja förstärka här att det handlar ju om att aktivera hela varuhuset, att öka försäljningen, men vi ska fortsatt ha en väldigt god kostnadskontroll. När vi kommer till hållbarhetsarbetet så har ju vi en ledstjärna och det är ju att vi ska ha en ökad affärsnytta och vi ska kunna möta högt ställda krav ifrån våra kunder.

Centralt i det här arbetet det är ju att skapa flexibla och hållbara lokaler som förlänger livscykeln. Och det ska ju ske i nära samarbete med våra kunder och det ska också ge en minskad klimatpåverkan.

Under 2026 ska vi fortsätta jobba proaktivt och aktivt med vår förvaltning. Vi ska utveckla våra fastigheter och marknadsplatser.

Och det här är ju en affärsmodell som har visat sig vara väldigt stark över tid. Och jag är helt övertygad om att vi kommer fortsätta stärka vårt kassaflöde och att vi kommer att skapa ett ökat värde för både kunder och framförallt aktieägare.

Jag har valt den här bilden som avslutningsbild och jag tycker den symboliserar det här året på ett väldigt fint sätt. Det här året ska vi välkomna alla nya hyresgäster till den här fantastiska fastigheten och det efter flera års hårt hårt arbete.

Och jag uppmanar, har ni vägarna förbi, kom förbi och titta. Den här är unik på Göteborgsmarknaden.

Tack.

Tack för det Anders. Jag tänkte Åsa får gärna komma med upp också och vi vill gärna bjuda in rummet här till frågor först så att om ni har en fråga så ni gärna räcker upp handen och tänk på att det hörs lite dåligt så vänta verkligen in mikrofonen och säg gärna vem ni är och vem ni representerar.

Ska vi se där borta.

Tack. Tack så mycket.

Mitt namn är Erik Granström. Jag kommer från DNB Carnegie.

Jag tänkte kanske fråga lite om just den sista bilden här som är på skärmen och Kvarteret Johanna. Ni nämner att ni kommer att börja färdigställa projektet nu och kommer att välkomna nya hyresgäster under '26.

Kan ni specificera lite närmare när tror ni att vi kan få se de första hyresintäkterna i resultaträkningen från Johanna under '26 och kanske också lite vad känner ni att ni kan få för hyresnivåer i Johanna? Topphyror i Göteborg på 6 000 kronor kvadratmetern.

Det här är väl ett topprojekt, det ska väl åtminstone kunna klara det känner jag. Vad säger om det, Anders?

Ja, men för det första, första hyresgästen har flyttat in så det tickar, men det tickar väldigt långsamt just nu. De flesta hyresgästerna kommer i slutet av året och det hänger ihop med timingen för hyresgästerna när de lämnar kontrakt och så vidare.

Och om man ska prata om marknadshyra i Göteborg så brukar man väl säga att det ligger runt 4 000. Så 6 000, vilket vi har fått i det här projektet, är ju hyror som jag skulle säga ingen annan har, så det är topphyror.

Så att jag skulle säga marknadshyran i Göteborg är 4. Så vi har fått väldigt bra.

Och ska jag säga, det är också så att när många flyttar in så har man lite inledande rabatter och det är därför effekten i år blir väldigt marginell skulle jag säga.

Tack så mycket.

Men det kommer att fylla på nästa år och framförallt under '28 då ska vi ha allt, ambitionen att allt ska vara uthyrt.

Ska se om vi hade någon mer fråga här. Kika där borta.

Wilhelm Gruvberg från Alcur här. Jag tänkte bara fråga på hyresnivåerna med den leasen ni har signat med Max Matthiessen på gamla Nasdaq-huset eller FI-huset.

Kan du kommentera? Ni säger ju att marknadshyran är 7 till 10, men det finns ju hyresnivåer på 12 ett par hundra meter därifrån i Sturegallerian.

Ungefär vad man ska ha för gissningar på hyresnivån?

Ja, då ligger ju det här mer åt den nedre delen av intervallet.

Tack.

Tack. Ja, jag tänkte fråga Hannes också, ett år som VD för NK och du sa att ni slog väl detaljhandelsindex om jag förstod det rätt omsättningsmässigt.

Vågar du spå nånting för 2026, vad tror du?

Alltså det är ju nån slags känsla av att det börjar lossna, men eftersom jag har varit i detaljhandeln i 25 år så har man oftast sagt det inom detaljhandel och sen så har det kanske inte riktigt levererat. För mig är känslan att ja, jag tror ändå att det kommer vara lite ljusare beroende på den geopolitiska oron som man inte kan sia i.

Och Konjunkturinstitutet visar ju ändå en 2 till 3% det tror på tillväxt. Jag tror fortfarande att vi måste göra det som ligger i våra händer.

Vi måste påverka vår egen operativa modell och vara tydliga med hur vi skapar värde och vara effektiva oavsett marknad. Men jag tror att det finns en liten nedförsbacke och ett lite bättre klimat framför oss.

Vi har fått in en fråga via webben. Jag tänker den är lite formmässig så skickar gärna vidare den till bolaget så tar vi den.

Klockan har passerat fem, jag tycker vi tackar management här för en fin dragning och tack för dagens insats. Och så avslutar vi också för alla som har suttit och tittat digitalt.

Tack så mycket. Hej!

Tack så mycket.

Tack.

Tack för ni kom hit!