Tack så mycket.

Perfekt. Ja, jag börjar som vanligt då med en sammanfattning, och namnet på den här rapporten kallar vi Starka finanser och starka platser i en föränderlig tid.

Och vi kan väl bara konstatera att överlag så har vi en väldigt osäker omvärld. Mannen på andra sidan havet har under det första kvartalet både haft en militäroperation i Venezuela, han har haft en stark tonalitet kring Grönland och dessutom har det ju förts mycket aktiviteter i Iran.

Och det är klart att allt detta innebär en osäkerhet i vår omvärld. Hur länge den här osäkerheten kvarstår kommer ju naturligtvis också påverka både svensk ekonomi men också företagens beslutsamhet över tid.

Tittar vi då på våra siffror så landade vi i en nettouthyrning i första kvartalet på -8 miljoner. Jag hade naturligtvis velat se en positiv siffra.

Jag kan konstatera att vi hade en större affär som vi trodde vi skulle teckna i början av året och där egentligen allting var klart, men att man inte fick okej i sin styrelse. Väldigt tråkigt, och det är väl en anledning till att jag var lite mer positiv kanske i slutet av föregående år.

Men nog om det så är det ju så att Q1:an också vanligtvis är ett något svagare kvartal om man tittar i jämförelse med resten av året. Vi landade på en intjäning i driftöverskottet på 514 miljoner, där våra hyresintäkter ökar med 3,3%, men att vi har ju ett riktigt kallt kvartal med ökade energikostnader och snöröjning och en del också kundförluster som har påverkat vårat driftnetto.

Vi landar i ett förvaltningsresultat då på -3,5% och det är också drivet av de sakerna jag redan nämnde, men också något ökade räntekostnader i kvartalet. Så summa summarum så landar vi då på -3,5%.

Till det så har vi också negativa värdeförändringar, 0,4% eller 215 miljoner kronor i första kvartalet, och är egentligen drivet av ett fåtal fastigheter vi har gjort justeringar på. Till exempel att vi har ökat avkastningskravet på våra två fastigheter i Kista, vi har gjort vissa justeringar för ett kassaflöde i Slakthusområdet där vi planerar för kommande projekt, men också att vi har ju ett lägre inflationsantagande från våra analytiska personer på marknaden utifrån fastighetsvärderingen.

Sen om det var ett rätt beslut att fatta det just i det här kvartalet återstår ju att se. Det kan ju möjligtvis bli en förändring även nästa kvartal tänker jag.

Vi landar på ett fastighetsvärde på 61 miljarder, likt förra kvartalet, och det är efter att vi då har gjort investeringar på 600 miljoner i kvartalet. Vi har pågående projekt på 8,4 miljarder och då en kvarstående investering på 4,4.

Och vi kan konstatera att vi har två färdigställda projekt just det här kvartalet som jag kommer komma tillbaka till. Tittar vi då lite övergripande så ser portföljen ju naturligtvis väldigt lik ut som förra kvartalet, där 80% av fastighetsvärdet finns i Stockholm och 65% av portföljen avser kontor och 19% handel.

Den ekonomiska uthyrningsgraden landar på 88% och belåningsgraden ökat något till 43,7%, och det är främst drivet av utdelningen som vi lämnade i första kvartalet. Om vi då går till marknaden, så upplevde jag ju att hyresmarknaden tog fart under hösten förra året, men just nu upplever vi en mer avvaktande hållning.

Och som jag nämnde så om det är en säsongseffekt eller om det just beror på osäkerheterna i omvärlden det återstår ju att se, och hur mycket det här kommer naturligtvis påverka svensk ekonomi. Men vi ser också att det finns en positivism där ute, att man planerar fortfarande att anställa mer människor och att sysselsättningsgraden går helt klart i rätt riktning.

Och när vi träffar våra kunder så märker vi ju ett väldigt stort fokus utifrån att man vill ha attraktiva kontor i ett sammanhang, och det gynnar verkligen vår affär på Atrium Ljungberg. Går vi då vidare till våra handelsplatser så ser vi fortsatt en positiv trend.

Vi har både ökat besöksantal människor som kommer dit men också omsättningen på våra handelsplatser. Och det är klart att med sänkt matmoms och vi ser att vi får lite mer i plånboken alla människor nu, så hoppas vi och tror att köpkraften kommer att stärkas i Sverige.

Sist men inte minst då bostadsmarknaden. Vi har ju haft ett bostadsrättsprojekt som vi nu också färdigställer i det här kvartalet, och där vi har haft en väldigt positiv utveckling.

Vi har gått ifrån en försäljningsgrad på 45 till 71%, och vi märker att det är många som är mer beslutsbenägna och att vi ser också att priserna har börjat öka något kontinuerligt nu. Och sen får vi se hur det kvarstår, men det är framförallt Stockholm som har drivit prisernas utveckling framåt.

Men generellt vill jag också säga utifrån marknaden då att det finns ju farhågor både kring energipriser, inflation och räntorna framåt, och det är klart att det kan påverka våran verksamhet eller svensk ekonomi i det stora hela, och det återstår att se. Ja, då går vi till de uthyrningarna som vi gjorde i kvartalet.

Den största var en gymaktör i Mobilia, nästan 1 600 kvadrat. Vi har även hyrt ut i vårat projekt på Söderhallarna till Svanen.

Vi har gjort ytterligare en uthyrning utifrån restaurangerna i Mälarterrassen, Desseri Jacks, en välkänd restauratör som kommer att öppna en pubverksamhet där, vilket vi tycker känns jättespännande. Och vi kan nu äntligen få berätta om en tidigare uthyrning vi gjorde faktiskt under 2025, och där vi har Tommy Myllymäki som kommer att öppna restaurang i Mälarterrassen, vilket visar ju på en otrolig attraktivitet på den här platsen som vi har lyckats skapa.

Och slutligen en väldigt viktig uthyrning i Sickla Central, där Handelsbanken har valt att lämna Nacka Forum till förmån för oss i Sickla, vilket vi gläds mycket åt. Tittar vi då på våran kundbas så är också den väldigt lik förra kvartalet, där 53% av våra hyresintäkter är kontor, 20% handel och 10% kultur och utbildning.

Och tittar man på våra 10 största kunder så står de för 20% av våran kontrakterade årshyra. Den genomsnittliga kontraktstiden är 5 år och vi har då fem hyresavtal som är över 10 000 kvadrat, men därav är två stycken som utgör kontor.

Några ord kring våran handelsportfölj då så är den också väldigt lik föregående kvartal, där livsmedel, Systembolag och apotek står ju för hela 41% av omsättningen på våra platser och där endast 12% står för kläder och skor. Och det visar ju diversifieringen som vi har utifrån olika verksamheter.

Och det är väldigt tydligt utifrån trendlinjerna att våran omsättning på handelsplatserna ser väldigt god ut och besökssiffrorna återigen ser bra ut. Ja, med det så tänkte jag lämna över till Anna att kommentera lite av siffrorna.

Tack, Annica. Då ska vi fördjupa oss lite grann i siffrorna och vi börjar i resultatet.

Vi har hyresintäkter i första kvartalet som uppgår till 759 miljoner. Det är en ökning med 3,3% jämfört med samma kvartal i fjol.

Och det här är främst hänförligt till de tre projekt som vi har färdigställt de senaste tre kvartalen. Det är Campus Sickla och PV-palatset i Hagastaden som vi färdigställde under andra halvåret 2025, och sen Universal som har flyttat in i vårt projekt Hus 49, Stora Marknadshallarna, i Slakthusområdet, och de tillträdde sina lokaler 1 januari.

Till det så har vi också tillkommande hyresintäkter från A house, där vi ju har förvärvat resterande 50% av andelarna i coworkingbolaget A house. Och det innebär att vi numera konsoliderar A house och det gör vi från och med 1 februari.

Och då tar vi in hyresintäkter och deras kostnader så att säga rad för rad i våran resultaträkning. Tidigare har ju det resultatet dykt upp som en 50-procentig andel på raden JV-resultat.

Och det har vi fortsatt kvar för januari, men från och med februari så klyvs det in rad för rad. Och jag har en bild på det så att jag kommer att återkomma till A house och förklara lite mer i detalj hur A house påverkar vårt resultat i första kvartalet.

Tittar vi på våran uthyrningsgrad så har den gått från 89% till 88,1% i det här kvartalet. Och då vill jag till att börja med påminna hur vi definierar uthyrningsgrad, för här gör ju bolagen lite olika.

Men vi tittar på hur det ser ut i varje lokal per ett visst datum. Är lokalen uthyrd eller är den inte uthyrd?

Och i det här fallet så är det 1 april som är det datum som vi tittar på för att mäta uthyrningsgraden då per Q1. Och det gör ju i sin tur att vi får en eftersläpning i uthyrningsgraden i relation till nettouthyrningen.

Så att egentligen de rörelserna vi ser i uthyrningsgrad det här kvartalet det är egentligen ett resultat av de nytecknade avtal och de uppsägningar som vi hade i fjol. Och då får vi backa ända till Q2 2025 för att förstå den här rörelsen och närmare bestämt den omförhandlingen som vi gjorde med Ericsson i Göteborg under Q2 2025, där ju de minskade ytan med ungefär 5 500 kvadratmeter.

Nu har vi andra hyresgäster på 1 400 av det. Men det är den omförhandlingen som så att säga är primära skälet till att uthyrningsgraden sjunker i det här kvartalet.

Går vi över och tittar på kostnader så kan vi ju till att börja med konstatera att vi hade en fantastisk vinter med kyla och snö under i princip två månader. Avigsidan med det för oss som fastighetsägare är ju att det syns i termer av ökade snöröjningskostnader och ökade uppvärmningskostnader, och de stiger i kvartalet med 7,5 miljoner kronor i jämförbart bestånd jämfört med samma period i fjol.

Till det så har vi ökade kostnader för kundförluster, 7 miljoner kronor totalt sett. Där hade vi i princip inga kundförluster åtminstone inte under Q1 i fjol.

Så att det är i princip 7 miljoner som är siffran för kundförluster under kvartalet. Och de är primärt hänförliga till Uppsala och till ett antal restaurangaktörer i Uppsala.

På kostnadssidan så har vi naturligtvis också ökade kostnader från A house, som vi nu tar in rad för rad som jag tidigare nämnde, och det återkommer jag till. Och sen har vi naturligtvis tillkommande kostnader också från våra färdigställda projekt.

Så sammantaget så innebär det här att driftnettot uppgår till 514 miljoner, vilket är en minskning med 0,9% jämfört med i fjol. Går vi vidare och tittar på finansnettot, 161 miljoner, det är en ökning med 5,4%.

Och här är det egentligen tre stycken olika faktorer som påverkar den siffran. Till att börja med så har vi fortsatt inte ett jämförelsekvartal med samma snittränta som vi har nu och som vi har haft ganska stabilt under ett antal kvartal.

Det skiljer ungefär 20 punkter i snittränta mellan Q1 i år och Q1 i fjol, trots att snitträntan faktiskt har sjunkit och utgående snittränta är lägre i det här kvartalet än föregående kvartal. Men det är fortsatt en 20 punkters skillnad där.

Till det ska man lägga de här tre projekten som vi har färdigställt, och där slutar vi ju aktivera ränta i de projekten när de färdigställs, så att det är ju egentligen förvaltningsportföljen som har ökat och därmed räntenettot i förvaltningsresultatet. Åt andra hållet går den förändring i princip för aktivering av ränta som vi ju berättade om i föregående kvartal, och där vi har beslutat att aktivera ränta egentligen i tidigare skeden och på alla kostnader i projekten.

Och det har under kvartalet inneburit att vi har aktiverat 8 miljoner mer i projekten än vad vi skulle ha gjort om vi inte hade gjort den förändringen av princip. Så att sammantaget så är det de här tre faktorerna som förklarar rörelsen i finansnettot, och det innebär att förvaltningsresultatet landar på 316 miljoner, en minskning med 3,5%.

Tittar vi vidare på värdeförändringar så uppgår de till -215 miljoner. Det är en minskning med 0,4%.

Och där är det egentligen fem stycken fastigheter som är skälet till att vi skriver ner värdena. Det är dels så förändrar vi avkastningskraven i våra två fastigheter i Kista som Annica var inne på.

Det är även ytterligare en fastighet, en kontorsfastighet i Malmö, där vi justerar avkastningskravet. Och sen har vi två stycken fastigheter där egentligen skälet är kassaflöde och det är två stycken projektfastigheter i Slakthusområdet där vi förbereder inför kommande projekt.

Till det, det var Annica också inne på, så har vi justerat ner index för 2026 från 1,5% till 1% i det här kvartalet. Och det kan ju tyckas lite konstigt givet ny oro för stigande inflation, men det här följer vi värderarkåren och de fattade det här beslutet under februari månad, för det tar ju lite tid att värdera ett helt bestånd.

Så att vi får väl se hur den siffran kommer att utvecklas och det antagandet kommer utvecklas framåt under året. På den positiva sidan så hittar vi projektvinster, 50 miljoner i våra kommersiella projekt och 26 miljoner i våran BRF-verksamhet, där vi ju under kvartalet har färdigställt BRF Kulturarvet i Sickla på Nobelberget.

Och det projektet har genererat 26 miljoner i projektvinst under kvartalet och där är det 37 kunder som har flyttat in i sina lägenheter under kvartalet och som ligger till grund för den här vinstavräkningen då. Så sammantaget projektvinster om 76 miljoner i kvartalet.

Om vi går över på och titta på jämförbart bestånd så kan vi konstatera att hyresintäkterna minskar med 1,5% och även driftöverskottet minskar med 3,4%. Börjar vi på intäktssidan så är egentligen förklaringen ganska logisk.

Vi fick ju ett index som landade på knappt 1%, 0,92 om man ska vara exakt, och samtidigt så gick vi in i det här kvartalet med 2,5% högre vakansgrad i portföljen. Och skillnaden mellan den 2,5% högre vakansgraden och den här knappa 1%-en i index det är i princip de här 1,5%-en då som hyresintäkterna i jämförbart bestånd minskar.

Tittar vi på kostnadssidan så har vi varit inne på egentligen förklaringarna till varför kostnaderna ökar, och det är ju dels de här vinterkostnaderna med snöröjning och uppvärmning om 7,5 miljon ökning och sen är det de här 7 miljonerna i kundförluster då som också ökar. Övriga kostnadsposter de ligger still eller till och med minskar, så att vi har ju fortsatt en väldigt god kostnadskontroll, men det är några få poster som driver upp kostnaderna det här kvartalet.

Kikar vi på våra segment och vi börjar på kontor, så är det i princip hela intäktsminskningen är hänförlig till kontor där vi ju har en högre vakansgrad än vad vi har haft tidigare. Och tittar vi på handelssidan så där är istället förklaringen kostnader.

Det är där vi har haft de här kundförlusterna och det är även en större andel av de här ökade snöröjningskostnaderna och uppvärmningskostnaderna som är hänförliga till handelssegmentet. Ja, och så till förvärvet av A house.

Som sagt, vi förvärvade resterande 50% av andelarna och konsoliderar därmed A house från och med 1 februari, tar in det rad för rad i resultaträkningen, tidigare har det varit en resultatrad med JV-resultat. Och vi särredovisar inte coworking i våran resultaträkning utan hyresintäkterna från coworking kommer att ingå i våra hyresintäkter och likaså så hittar man kostnaderna från A house och coworking i våra fastighetskostnader på raden förvaltningskostnader.

Men för att kunna följa A house ordentligt och hur det går i coworkingverksamheten så får man vända blad och titta en sida längre bak i våran delårsrapport, så hittar man våran segmentsnot. Och där särredovisar vi förvaltningsverksamheten och coworkingverksamheten, så där kan man tydligt följa och se hur coworkingverksamheten presterar och hur våran så att säga ordinarie förvaltningsverksamhet går.

Och tittar vi då på hur det har sett ut det här kvartalet så har vi haft hyresintäkter från coworking om 19 miljoner och sen så har vi haft kostnader i coworkingverksamheten på 25 miljoner. Och 10 miljoner av de där är koncerninterna hyror.

Så att rensar man för dem så får vi en nettoeffekt på våran resultaträkning från det här förvärvet för februari och mars på +9 miljoner på intäktssidan och 15 miljoner på kostnadssidan, och en driftnettopåverkan då på -6 miljoner från coworking. Jag har också fått en del frågor kopplat till effekten på uthyrningsgraden och nettouthyrningen till följd av förvärvet av A house, och svaret där är att det blir ingen skillnad.

De uthyrningar som är gjorda till A house de kommer fortsatt att betraktas som uthyrda lokaler, precis på samma sätt som vi betraktar de kontor som vi hyr av oss själva för vår egen verksamhet som uthyrda. Och likaså om vi skulle göra en ny uthyrning till A house så kommer den att inverka positivt på nettouthyrningen.

Och sen får vi istället följa beläggningsgraden i A house verksamhet separat. Några ord om våran finansiella position också och vad som har hänt i balansräkningen under kvartalet.

Vi har investerat i våra projekt knappt 600 miljoner, och samtidigt så har vi i och med färdigställandet av det här bostadsrättsprojektet och kunder som har tillträtt så har vi också fått in en del pengar, så att nettoinvesteringarna de uppgår till drygt 300 miljoner i kvartalet. Vi har räntebärande skulder som har ökat med 700 miljoner i kvartalet och det är dels ett resultat av att vi har lämnat utdelning i kvartalet och sen också naturligtvis nettoinvesteringarna i projekt.

Och den här skuldökningen sammantaget gör också att skuldkvoten och belåningsgraden går upp lite grann under kvartalet till 13,3 gånger respektive 43,7%. Samtidigt så är räntetäckningsgraden intakt och ligger kvar på 3,0 gånger.

Och vi har ju en stark finansiell position och där vi är väl i linje och med god marginal till de målsättningar vi har när det gäller räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Finansmarknaden har varit ordentligt volatil under det här kvartalet i spåren av de här tre händelserna som Annica nämnde inledningsvis, och samtidigt så har vi haft underliggande fundamenta som är stark.

Och i början av kvartalet när den här Grönlandskrisen, om man nu får kalla det det, klingade av så såg vi att kreditmarginalerna föll ganska kraftigt, och i det fönstret så emitterade vi obligationer om totalt 1,5 miljard på väldigt fördelaktiga nivåer. Faktum är att det var de mest fördelaktiga nivåerna som vi hade emitterat på sen 2021 och innan inflationschocken.

Vi gjorde treåringar på ungefär 80 punkter, till och med lite lägre än så, och vi gjorde femåringar på ungefär 110 punkter. Även långräntorna föll tillbaka i februari och även där så gjorde vi några räntesäkringar på väldigt attraktiva nivåer.

Och det här sammantaget har gjort att våran utgående snittränta i portföljen har fallit med 0,1 procentenheter och ligger nu på 3,1%. Samtidigt så vet vi ju vad som har hänt under slutet av det här kvartalet och vi har sett att både kreditmarginaler har kommit upp och att räntorna har stigit kraftigt, så att jag tror att man får se den här sänkningen av snitträntan i portföljen som temporär.

Men trots den här oron som är i omvärlden så har vi fortsatt väldigt god tillgång till finansiering, något svagare villkor främst på obligationsmarknaden, och samtidigt så ser vi ju att certmarknaden fungerar väldigt bra. Vi har lyckats få ner våran kurva med 2 punkter under det här kvartalet så nu betalar vi 33 punkter på tremånaders löptider, och den kurvan har vi lyckats hålla under hela mars och inledningen av april.

Och som bekant så har vi ju en väldigt trygg finansieringsportfölj med en kapitalbindning på 3,4 år och hela 9,4 miljarder i tillgänglig likviditet. Och på räntesidan så har vi en räntebindning på 2,6 år och där ligger vi på 94% bunden ränta.

Och det gör ju att även om det blir kraftiga ränterörelser så har det en väldigt begränsad inverkan på oss på kort sikt. Och med det så tänkte jag lämna över till Annica för att berätta lite om hur det går i våra projekt.

Ja, då några ord kring projekten. Vi har åtta pågående projekt efter att vi då färdigställde två stycken i kvartalet, och det motsvarar en investering på 8,4 miljarder där 4,4 miljarder återstår.

Under 2026 så är det fyra projekt som vi kommer att färdigställa och där vi har en god uthyrningsgrad ska jag säga i tre av dem, medans jag naturligtvis är mer besviken på Sickla Central som har en uthyrningsgrad på 24%. Tittar man på gymnasieskolorna är den fullt uthyrd och kommer att komma 800 elever till Slakthusområdet här till sommaren eller efter sommaren.

Mälarterrassen ligger vi på 67% och sen har vi Hus 48, Lilla Marknadshallen, som är uthyrt till 72%. Jag kan också kommentera då Söderhallarna som ligger på 40% efter att vi har hyrt ut till Svanen.

Men vi kämpar på. Fördelen med projekten är ju att vi märker väldigt tydligt på marknaden att det är just de nyproducerade fastigheterna som har ett större intresse.

Man kan också kommentera dock kring Sickla Central återigen att även om vi ser att det färdigställs under Q2, så är det fortsatt så att vi behöver genomföra planen för att färdigställa, i och med att ett sånt högt hus så tar det lite mer tid än kanske en vanligt producerad fastighet. Vi går då till de färdigställda projekten det här kvartalet så är det ju Hus 49, Stora Marknadshallen.

Det är en investering på 320 miljoner och där har vi ju Universal Studios som har flyttat in här de senaste månaden. Jag fick förmånen att vara och titta det precis i samband med att de flyttade in i lokalerna.

Vilken enastående byggnad och plats som det här har blivit. Väldigt, väldigt roligt.

Jag är nöjd och så är också kunden, vilket är kul. Det senare projektet handlar ju då om Kulturarvet, där vi har byggt 80 lägenheter, investering på 490 miljoner.

Och det är ju vårat första bostadsrättsprojekt då inom Stockholm Wood City. Ett stort intresse och där vi då har gått från en 40% försäljningsgrad till 71% i kvartalet, så där har gänget verkligen gjort ett riktigt, riktigt bra jobb.

Om vi då går vidare och sätter några ord kopplat till A house. Det var ju så att vi i början av 2023 förvärvade 50% av A house, och det är en coworking- och eventoperatör.

Och vi valde då under första kvartalet att gå vidare och även förvärvade resterande 50%. Och skälet till både förvärvet då och nu är ju att vi vill kunna bredda vårat erbjudande till kund och vi tror att det är en väldigt viktig pusselbit i framtiden utifrån kontorsarbetsplatser.

A house har ju drivit en väldigt snabb expansion inom våra fastigheter på olika platser och de finns idag på fyra destinationer och kommer inom kort finnas på fem destinationer. Det är på Ark på Östermalm, Sickla Central, de finns i Börshuset i Slakthusområdet, Katarinahuset i Slussen och kommer då öppna i Life City i Hagastaden innan sommaren.

Och det är klart att den här snabba expansionen sätter ju press på lönsamheten eftersom att det är inte fullt uthyrt helt enkelt när man öppnar en destination. Men med det sagt så har uthyrningsverksamheten gått väldigt bra tycker jag, och tittar man på hur uthyrningsläget ser ut för studios just nu så är ju Ark fullt uthyrt, vi har Börshuset som är uthyrt till 81%, Katarinahuset hela 99%, Sickla Central 73% och även om vi ännu inte har öppnat Life City förrän det kommer ske till sommaren så har vi en uthyrningsgrad där på 18%.

Med det sagt så är ju inte inflyttningstiderna samtidigt som att uthyrningen har genomförts så det kommer ju ta lite tid med successiva inflyttningar då. Men ekonomin i A house är också beroende av både flexibla platser men också en eventverksamhet.

Och det är väl det vi kan ha sett under den här lågkonjunkturen, att eventverksamheten är svag under tuffa tider och det är den som också behöver verkligen komma igång. Vi förväntar oss att A house kommer vara fortsatt olönsamt under 2026, men ambitionen är att återgå till lönsamhet någonstans under 2027.

Ja, och sen vill jag bara avsluta med att påminna om våra platser återigen. Vi bygger på platser där vi har en kommande tunnelbana och en stor projektmöjlighet om investeringar på 40 miljarder framåt, och det är Slakthusområdet, Sickla, Hagastaden och Slussen.

Och med det så vill jag öppna upp för frågor.

Ja, det är väl både och.

Ja, absolut. Nej, men vi ser ju inte minst i det här kvartalet att vi får en hyrestillväxt utifrån våra projekt och dessutom så får vi ju också projektvinster.

Och det är ju så våran affär ser ut, att vi tar våra befintliga kassaflöden från förvaltningsbeståndet och investerar i projekt för att skapa ytterligare värde. Men sen klart i takt med att vi tillför nya projekt till våra områden så höjer vi ju kvalitén på områdena och det kommer ju driva upp hyrorna i området och även spilla över på vårt befintliga bestånd.

Så att ja, både och får man väl säga då.

Okej, tack för det. God morgon.

Jag har några frågor här och jag börjar då med överskottsgraden. Även om man rensar för de här 7 miljonerna för ökade kundförluster och 7 miljoner för någonting annat där, så är det någon procentenhet lägre ändå än jämfört med Q1 2025.

Finns det någon speciell förklaring till det? Är det ökade vakanser som driver ner överskottsgraden?

Ja, men det stämmer ju. Det är klart att om uthyrningsgraden går ner i beståndet så sjunker ju inte kostnaderna per automatik med samma procentsats, utan kostnader, även om man inte har en hyresgäst i någon lokal så sjunker egentligen inte kostnaderna mer än på marginalen.

Så att det är det som är förklaringen.

Så har du någon effekt kanske på A house som vi har plockat in.

Ja, jo A house har vi ju en effekt på. Men nu har vi i rapporten, jag vet inte om du har hunnit se det, där har vi ju faktiskt valt att räkna våran överskottsgrad och exkludera A house i den för att få en mer jämförbarhet, för annars blir det ju en helt annan typ av överskottsgrad.

A house-verksamhet har ju inte alls samma typer av marginaler som vi har i förvaltningsverksamheten.

Okej. Och sen tänkte jag om ni skulle kunna kommentera investeringsnivån under 2026.

Vad tror ni den kommer landa på?

Den var ju lite lägre i Q1 än vad den har varit de senaste kvartalen, men samtidigt nu så har vi ju ett antal projekt framförallt i Slakthusområdet, ett antal stora projekt där vi nu så att säga startar igång ordentligt på plats och där investeringarna kommer att takta upp. Så att vår bedömning är fortsatt, precis som vi guidade på i föregående kvartal, att vi kommer att landa någonstans strax söder om 3 miljarder som ju är vår målsättning så att säga att ligga runt.

Och det är bruttoinvesteringar ska jag väl säga. Vi har ju också det här bostadsrättsprojektet som vi har fått inflyttningar där vi ju får tillbaka delar av investeringarna, så att nettoinvesteringarna kommer ju vara lägre med det projektets då intäktssumma.

Och sen så har ni ändrat principerna för aktiverad ränta. Och om man tittar framåt här, är den nivån ni har nu ungefär där den kommer ligga under 2026?

Ja, alltså jag brukar ju säga det att det bästa sättet att prognostisera våran aktiverade ränta det är ju att utgå från det här kvartalet och sen så titta egentligen hur projektportföljen ser ut framåt. För i takt med att projekten färdigställs så slutar vi ju aktivera ränta i de projekten då på samma kvartal som de färdigställs, och å andra sidan så har vi ju nya investeringar.

Så att man får räkna lite där så, men det bästa sättet är ändå att utgå från senaste kvartalet skulle jag säga.

Okej. Och sen avslutningsvis, Söderhallarna, är det projektet lite försenat?

Verkar så på tabellerna i alla fall.

Nja, jo men vi har flyttat fram det något och det handlar ju om uthyrningstakten vilket gör att vi har flyttat fram det ja men det var ett eller två kvartal.

Ja, två kvartal till och med. Det låg precis i december '26 och nu har vi lagt det i Q2 '27 då.

Okej. Det var mina frågor.

Tack så mycket.

Tack så jättemycket. Hoppas jag hörs.

Jag skulle vilja börja med en fråga på uthyrningsgraden, Anna. Du nämner att Q1-rörelsen är driven av Ericsson bland annat singlar ut, men till fullo drivet av uppsägningar och uthyrningar från tidigare år.

Den hyresgäst som betalar en engångsersättning här i Q1, de har inte flyttat ut än då, eller?

Det är egentligen fyra mindre engångsersättningar i det beloppet där om 6 miljoner som vi har och det är egentligen lite blandad kompott. Det kan nog vara någon utav dem som har flyttat ut, men i något fall också vet jag att vi har redan fått in en ny hyresgäst.

För det är ju ofta så att om en hyresgäst vill lämna i förtid så brukar vi oftast försöka hitta en annan hyresgäst och sen så får de lämna i förtid och så får vi kanske en engångsersättning för att så att säga täcka upp det gapet där så att det inte ska bli en negativ affär för vår del. Men det är inte där du har den stora påverkan, utan det är egentligen händelser från fjolåret där vi hade Ericsson som den som driver mest.

Ja, nej men jag fattar, jättebra. Och sen en fråga på A house.

Där är det 19 miljoner i Q1, men då är det bara februari, mars. Lönsamhet förhoppningsvis 2027.

Den run rate som är nu, 10 miljoner per månad då om man kollar på Q1 i alla fall, är det en siffra som ska upp markant framöver eller vad krävs för lönsamhet och finns det någon säsongseffekt man ska ha med sig? All information är vi tacksamma för.

Alltså jag lämnade ju en guidning utifrån studios och uthyrningsgraden där, så är det ju en successiv inflyttning som de har under året. Och naturligtvis att vi förväntar oss att det görs uthyrningar också över året, så att hyresintäkterna kommer förhoppningsvis öka under året.

Sen exakt i nivå det kan vi inte riktigt guida på. Jag vet inte om du vill säga någonting mer?

Nej, men jag tror ju att 10 miljoner är väl en bra startpunkt och sen precis som du säger, ambitionen är ju att den ska öka så att vi hoppas väl att vi ska ha lite högre hyresintäkter där under året när vi summerar 2026. Det kan man väl säga.

Okej, jättebra. Sen skulle jag vilja ställa en uppföljningsfråga på Jans fråga kring kapitalisering, för du sa att utgångspunkt Q1 det är bra.

När jag läser rapporten så tolkar jag det som att det är en engångspost där också på 8 miljoner, så att run rate Q1 ex engång är 41 aktiverade, inte 49. Är den 8 komma eller vad hänför sig den till?

Hur ska man läsa den?

Nej, det är inte en engångseffekt, utan det är egentligen effekten av den förändrade principen som vi bara ville lyfta ut så att ni förstår hur mycket det har slagit. För den förändrade principen handlar egentligen om att vi börjar aktivera räntor från första kronan i samtliga projekt, så vilket innebär att vi aktiverar räntor i tidigare skeden.

Tidigare så har vi bara aktiverat ränta från projektens start, alltså när vi börjar på plats så att säga. Så att det blir egentligen bara för att förklara skillnaden mot föregående år, att nu är det 8 miljoner mer som vi aktiverar, men det kommer vi ju fortsätta göra.

Ja. Nej, men då förstår jag den bättre.

Stort tack. Sen en sista fråga kanske.

Den här stora dialogen som ni hoppades på som du nämnde föll i styrelserummet, är det potentiellt uppskjuten och man kan fortfarande hoppas på att den kommer, eller är det helt nedlagt? Någonting ni vill

Ja, det vet i princip varken jag eller du. Tyvärr.

Min bedömning är att de har nu skrivit ett förlängt kontrakt i den befintliga lokalen som de satt. Men sen på sikt vet man ju aldrig.

Vi kommer ju naturligtvis fortsätta att föra en dialog.

Ja. Förstått.

Stort tack.

Tack för det och lite sen god morgon här då. Jag har också en fråga på uthyrningsgraden då, men jag tar den ännu skarpare.

Med tanke på att ni har ju några projekt som kommer färdigställas här under 2026, Q2 respektive Q4, väl en fyra projekt och sånt där, räknar ni med att med det ni vet nu och det ni har hyrt ut nu kommer uthyrningsgraden vara högre i slutet på året eller kommer den vara lägre?

Alltså ja, det kommer ju bero lite granna på hur vi definierar också definitionen för ett färdigställt projekt, om jag uttrycker mig så, är att det ska vara uthyrt till minst 50%. Och Sickla Central ligger ju fortfarande då alldeles för lågt, så det kommer ju också bero lite granna på hur uthyrningen går där när den plockas in i beräkningen utifrån uthyrningsgraden.

Så att det återstår att se. Det är ju min stora frustration att vi inte har lyckats riktigt på Sickla Central.

Det som är positivt det är att A house ju har lyckats väldigt väl, så det vi håller på att diskutera nu det är att utöka A house ytor utifrån att det är just de små hyresgästerna där vi ser den stora efterfrågan. Så att det är väl i den riktningen vi funderar på att gå, men vi håller på att utreda det fortfarande.

Okej, och sen två frågor på två olika projekt som ni själva tog upp såklart. Sickla Central, där vet vi ju sen tidigare att det har varit en försening av tunnelbanebygget, vilket har försvårat situationen för såklart.

Nu var det ju nya turer där väl här om veckan, åtminstone som det nådde mig, att den som bygger stationen där att man har sagt upp det avtalet. Kan ni säga någonting om det och vad är bedömning om i vilken grad det kan innebära ytterligare förseningar?

I de dialoger vi har haft med regionen naturligtvis i ett tidigt skede här så har vi inte fått svar på att det har blivit en försening. Bedömningen är att det fortfarande finns så pass mycket tid att man ska kunna hinna göra en ny upphandling att färdigställa.

Men vi får väl återkomma till när de har utrett situationen lite närmre.

Okej, jag stannar där. Nöjer mig med två frågor.

Tack så mycket. Jag hade egentligen bara en fråga.

Det gällde Liljeholmen och om ni kunde säga någonting om planerna där och om det fortfarande är så att H&M flyttar ut nu till sommaren eller om det sker efter sommaren?

Nej, men glädjande då att de sa ju ganska tidigt upp sitt kontrakt och hade ju lämnat ytorna redan. Det var deras IT-avdelning som satt där.

Och där har vi ju kunnat redan hyra ut hälften av de lokalerna som de skulle lämna eller har lämnat. Och är det någonstans som vi faktiskt har haft den största efterfrågan den senaste tiden så är det faktiskt Liljeholmen.

Okej, så att det blir helt enkelt

Nej, men vi kan väl skjuta in där bara på också att utifrån att kunna räkna på det så är det ju 07-31 som så att säga hyreskontraktet löper ut fortsatt, även om hyresgästen formellt har flyttat från lokalen så kommer de att betala hyra till slutet på juli fortsatt.

Okej, och då kommer det inte att vara en period när det står tomt, utan de har i och med att de har lämnat lokalerna i förtid och så

Så de har ju delvis lämnat då vissa ytor i förtid till förmån för att vi har då gjort nya uthyrningar på halva ytan, vilket gör att vi har kommit igång med ett byggprojekt nu där det kommer vara successiv inflyttning på de här ytorna framåt. Så det kommer ju bli ett visst glapp med hyresintäkter, men att vi redan har satt hälften av ytorna då.

Okej, tack så jättemycket. Det var min fråga.

God morgon, mycket ivrig, eller god förmiddag kanske. Jag noterar att ni gör förändring av avkastningskrav tre fastigheter, två i Kista, kanske inte jätteförvånande, sen dessutom en i Malmö.

Första delen av frågan eller första frågan på ämnet är väl hur stor del av portföljvärdet nu står Kista för, de två fastigheterna?

Strax över 1%.

Och vad är avkastningskravet som ni har i böckerna på de två?

Vi brukar inte vara så tydliga med det.

Nej, får fråga i alla fall. Får man se om man får ett svar.

Men jag tänker att det bör kunna utläsas kontor inom spann och den ligger ju då i den högre spannet.

Ja. Jag tror du kommer kunna hitta det ganska bra faktiskt om du läser rapporten.

Tack. Och anledningen till Malmö, är det fastighetsspecifikt eller är det något annat som påverkar just avkastningskravet på den fastigheten i Malmö?

Ja, men jag kan väl kommentera den lite mer i detalj. Det är en fastighet där vi tidigare har haft skolor och som kommer att flytta och så vi har haft ett element av så att säga skolyield på den fastigheten och nu när vi tittar hur vi ska ställa om den så ser vi ju kanske att det är mer sannolikt att det blir en renodlad kontorsfastighet och det driver upp yielden lite grann.

Tack. Och det jag tror är min sista fråga, möjligtvis något jag kan hitta i rapporten också men jag har inte hunnit med det.

Hus 49 färdigställt till Universal Q1 nu, hur stor del av hyresvärdet finns representerat i intäktssidan i kvartalet?

Nej, det vill vi ju inte säga för det skulle betyda att vi exakt utger vad de har för hyreskostnad, så där har vi varit lite försiktiga. Men generellt på de nya kontrakten så har ju vi legat någonstans 4 800–4 900 på de avtalen vi har skrivit.

Kronor per kvadrat alltså.

Och de hyr ju en stor andel av huset, det kan vi väl tillägga. Inte hela, men en stor andel.

Ja.

Ja, just det. Men hur stor del av kvartalet har de betalat hyra?

Ja, från 1 januari. Från 1 januari så att hela kvartalet.

Ja, okej. Super.

Det var nog det jag hade. Tack så mycket.

Tackar. Yes, en kort fråga här bara kring sida 11 om planerade projekt.

Så har ni ju reviderat ner den delen både antalet kvadratmeter och den bedömda investeringen även ner med 25%, och det är alltså då planerade projekt med start senast 2033. Så frågan var väl egentligen bara om det är beroende på egna antaganden kring starter eller något regulatoriskt som har förändrats?

Det är egentligen ett mycket enklare svar än så på den frågan. Tidigare så har vi haft en tabell där vi har inkluderat både planerad och pågående i samma tabell.

Sen har vi märkt att de flesta är intresserade av att räkna på de planerade så att man får hela tiden sitta och dra bort pågående, så att nu är det bara planerade i tabellen. Så det är ingen dramatisk skillnad alls, utan bara den förändringen att vi har separerat.

Okej, tack.

Nej, men generellt kan man väl säga att när vi startar ett nytt projekt då vill ju vi ha en uthyrningsgrad på minst 50%. Så att om vi inte lyckas göra affärer på grund av en osäkerhet så förskjuts ju i så fall projekten.

Vi kommer inte starta nya projekt på spekulation. Vi har ju haft två vi har ju två projekt som vi har startat på spekulation och det är ju väldigt ovanligt i våran värld, men det är ju när vi har byggt ovanpå en tunnelbana och det kan man bara göra vid ett givet tillfälle.

Men de framtida projekten så vill vi ha en god uthyrningsgrad innan vi startar.

Tack för det. Jag passar på när ingen annan räcker upp handen.

Jag skulle vilja ställa en fråga kring finansiering. Anna, du nämnde under dragningen att kreditmarginalerna har kommit upp här senaste månaden och det är osäkerhet och så där i omvärlden.

Är det främst kapitalmarknadsfinansiering du refererar till då eller har ni haft konkreta omförhandlingar i bank under ja men säg mars, april här där ni faktiskt har sett att marginalerna har förändrats på den sidan också?

Ja, det är främst kapitalmarknaden där vi ser att spreadarna har gått isär. Sen kan man väl säga vi har ju hela tiden dialoger med bankerna också och så att där kan man väl möjligen säga att man kanske kan se några punkters rörelse även där, men inte alls i samma storleksordning som på kapitalmarknaden.

Okej, nej men det är jättebra, tack.

Okej, det var egentligen bara en fråga jag hade, lite nitty-gritty kanske, men Kulturarvet där, 70% uthyrt, betyder det här att det är ungefär 70% av hela projektets vinst som är tagen?

Nej, inte riktigt. Vi avräknar ju resultatet i takt med att kunderna flyttar in i sina lägenheter, så att vi har haft hittills 37 lägenheter som har tillträtts.

Så att vi har avräknat resultatet för då 37 lägenheter av 80 totalt sett. Men det kommer ju tillträda ett antal kunder till under Q2 nu givet att vi har sålt 71%.

Bra. Och sen bara jag kom på här också: har ni några fler bostadsrättsprojekt i pipen?

Det har vi. Vi har ytterligare ett projekt på Nobelberget och det är väl stor sannolikhet att med den goda uthyrning eller försäljningsgraden vi har nu att vi kommer att starta ytterligare ett projekt inom några månader.

Men exakt när får vi återkomma till.

Okej. Tack för det.

Alltså man kan säga i den portfölj som vi har vi har möjlighet att ha en så flexibel plan som möjligt. Till exempel i Sickla så har ju vi väldigt stor andel ja det är ju 250 000 kvadratmeter och där vi har tänkt oss en blandning mellan kontor och bostäder, men det har också möjlighet att anpassas efter de marknadsförutsättningar som finns.

Så att vi kommer ju göra det som är mest lönsamt för bolaget framåt.

Nej, men som sagt, för varje projektstart så kommer vi göra en bedömning utifrån vad som är mest lämpligt.

Men vi ser ju fortsatt även om oroligheterna har ökat under kvartalet och spreadarna har gått isär så ser vi ju fortsatt att vi har en väldigt god tillgång till finansiering både på kapitalmarknaden och i bank, så att det ser vi inte ska vara några bekymmer att så att säga rulla de krediterna.

Tack så mycket.

Tack.