God förmiddag och välkomna till Corems presentation av delårsrapporten för januari till september 2026. Det är koncern-vd Rutger Arnhult och vd för fastighetsverksamheten Sebastian [Schaspäck?]

som kommer att kommentera rapporten i den här sändningen, och det är alltså Rutger som pratar nu. Övergripande kort så ser vi en positiv utveckling i flera delar av vår löpande verksamhet och våra övergripande prioriteringar ligger fast.

Vi ska förbättra kassaflödet, öka uthyrningen, minska skuldsättningen och fortsätta stärka bolagets finansiella position. Med det som utgångspunkt så tänkte jag börja med att kort beskriva Corem och vår portfölj för de som inte känner till oss.

Om vi kollar på vår fastighetsportfölj så har Corem idag fastigheter till ett värde om cirka 45 miljarder kronor. Vi är koncentrerade till större städer och tillväxtregioner med tyngdpunkt på Stockholm, som står för 43% av fastighetsvärdet.

Därutöver så har vi också starka positioner i bland annat Göteborg, Västerås och Malmö. En något udda fågel i sammanhanget är såklart vår nybyggda fastighet på Broadway i New York, som nu är glädjande nog fullt uthyrd.

Kontor står för cirka 60% av vår area och logistik står för 21%. Vår inriktning är tydlig: vi ska fokusera på bra kommersiella lägen där vi genom aktiv förvaltning, uthyrning och utveckling kan skapa värde över tid.

Intäkterna för årets första nio månader uppgick till 2 miljarder 382 miljoner kronor och förvaltningsresultatet till 683 miljoner kronor. I det jämförbara beståndet så ökade intäkterna med 1% och driftnettot med 2%.

Ökningen har uppnåtts trots en kall inledning på året med högre kostnader för både värme och snöröjning och visar att vårt arbete med både kostnadskontroll, energieffektivisering och aktiv förvaltning ger effekt. Vi hade en positiv nettouthyrning under det tredje kvartalet om 7 miljoner kronor, och för årets första nio månader så uppgick nettouthyrningen till 4 miljoner kronor och sätter vår rullande 12 på +32.

7 miljoner i positiv nettouthyrning för tredje kvartalet kanske inte är någon stor siffra egentligen, men det ankom från varje hyresgäst, och det är starkt kvitto till oss och till vår organisation att vi gör ett bra arbete och också kvitto på en något mer livlig marknad än vad vi kanske har sett tidigare. Sammantaget så ser vi alltså en positiv underliggande utveckling, samtidigt så finns det fortfarande betydande potential i portföljen som vi arbetar för och mot att realisera.

Kikar vi oss in på uthyrningen. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgår till 83% i förvaltningsbeståndet, jämfört med 85 vid årsskiftet och 86 ett år tidigare.

Detta är inte en nivå som vi är nöjda med. Minskningen under kvartalet förklaras bland annat av en nedvakans i samband med att en hyresgästtvist i Stockholm har lösts.

Förlikningen har också belastat kvartalets fastighetskostnader med ett engångsbelopp om 20 miljoner kronor. Uthyrningen är ett av våra absolut viktigaste operationella fokusområden.

Vi, Corem, har en bred hyresgästbas med cirka 2 700 hyresgäster och totalt 4 900 hyresavtal. Och under årets första nio månader så har vi tecknat cirka 350 nya avtal till ett totalt årligt kontraktsvärde om 300 miljoner kronor.

Under det tredje kvartalet så uppgick nyuthyrningar och omförhandlingar till 115 miljoner, och av detta så avsåg 31% nya kunder och resterande del befintliga kunder. Och som jag nämnde på föregående bild så är nettouthyrningen positiv med 7 miljoner kronor och under det tredje kvartalet, 32 över rullande 12.

Det är en utveckling i rätt riktning, men vi behöver fortsatt hålla ett högt tryck i och tempo i uthyrningsarbetet. Från det så kan vi gå vidare till några konkreta exempel på uthyrningar under perioden.

I Uppsala så har vi tecknat ett fyraårigt avtal med Rarity Bioscience om cirka 1 300 kvadratmeter, inflyttning under fjärde kvartalet i år. Linköping, närmare bestämt Gärstad, så har vi förlängt tillsammans med Ericsson om 16 000 kvadratmeter och fem år.

De lämnar oss inte i första taget. I Linköping så har vi tecknat ett sexårigt hyresavtal med Länsstyrelsen om cirka 6 300 kvadratmeter, inflyttning under Q3 2027.

Och detta visar lite på bredden i vårt uthyrningsarbete, både nyuthyrningar och förlängningar av befintliga relationer. Långsiktigt arbete med hyresgästerna är en viktig del för oss att successivt såklart höja uthyrningsgraden och stärka kassaflödet.

Ute på projekt och färdigställda anpassningar. I New York så är projektet nu på 1245 helt färdigställt.

Sista hyresgästerna flyttar in under oktober. Väl glädjande är den fullt uthyrd.

Kontrakterade hyresvärdet uppgår till 19,2 miljoner dollar, alltså nästan 190 miljoner kronor, runt 18 000-20 000 kvadratmeter. Nyköping har vi gjort en hyresgästanpassning åt Länsförsäkringar på 2 600 kvadratmeter precis vid torget, väldigt fint.

Och i Kista så bara här för några dagar sedan så pressmeddelade vi att vi ska göra en större hyresgästanpassning för ett mobilitetsföretag. Vi hoppas att vi snart kan avslöja lite mer detaljer om det.

Det kommer vara väldigt positivt för Kista och kommer dra mycket trafik dit. Investeringar.

Vi ser även här en tydlig förändring. Investeringarna i fastigheterna uppgår till cirka 1,3 miljarder på rullande 12.

Under årets första nio månader så investerade vi 778 miljoner kronor, och den kvarvarande volymen uppgick vid kvartalets slut till 653. Vi ser och har sett över tid hur investeringarna minskar, vilket också är logiskt i takt med att vårt fastighetsbestånd har minskat.

Fokuset nu och framöver ligger såklart på att göra rätt och nödvändiga investeringar, och jag tror och hoppas att vi kommer se en nedåtgående trend gällande investeringar i våra fastigheter. Det gäller främst nu att vi förädlar vårt befintliga bestånd istället för att egentligen tillföra nya hus.

Det innebär bland annat att hyresgästanpassningar, konverteringar, tekniska förbättringar, åtgärder som stärker fastigheternas långsiktiga attraktivitet. Av periodens investeringar så avsåg cirka 76% hyresgästanpassningar.

Vi har idag en tydlig prioritering i kapitalanvändningen. Investeringarna ska i första hand stödja nya uthyrningar och åtgärder som stärker fastigheternas intjäning och konkurrenskraft.

Det är viktigt både ur ett fastighetsperspektiv och främst ur ett kassaflödesperspektiv. Och även om vi fokuserar våra investeringar till främst hyresgästanpassningar så har vi också en klar långsiktig utvecklingspotential i portföljen.

Och här visar vi fyra områden med stora framtida utvecklingsmöjligheter: Söderstaden vid Globen, Västerås City, Uppsala Business Park och Kista. De här möjligheterna representerar som sagt långsiktiga värden för oss, men i dagens marknad och med våra nuvarande prioriteringar så behöver utvecklingen ske i rätt takt och med rätt timing, så att fokuset ligger här och nu främst på det befintliga beståndet, uthyrning och investeringar där det finns en tydlig affär och en tydlig efterfrågan.

Utvecklingsmöjligheterna kommer finnas kvar och det ger oss även en strategisk potential över tid. Ska vi ta transaktioner?

Det kan jag göra. Men vi har inte varit...

särskilt på plats i den... under kvartal tre.

Däremot så har inga transaktioner slutförts. Det vi annonserade...

en affär som kommer att göras och den kommer göras under Q4, kontorsfastighet som blev vakant, sålde vi till en bostadsutvecklare som ser att de kan göra nånting trevligt med den i Linköping då. En affär på 100...

150 miljoner. Och sen så har vi i inledningen här på kvartal fyra annonserat en affär i Sollentuna på 160 miljoner, så totalt 310 miljoner har vi i pipen spikat för kvartal fyra.

Marknaden i sig: lite piggare, lite selektivt, lite piggare. Bostäder fortfarande tillsammans med logistik får väl betraktas som det hetaste.

Där ser vi också utländska intressenter. Kommer man till övriga segment så ser vi inte lika mycket utlänningar, utan då är det mer de inhemska.

Ser vi till blandfastigheter och på lokal nivå så ser vi en tilltagande aktivitet från de lokala aktörerna, och det är väldigt glädjande. Det här drivs såklart av en fortsatt attraktiv kapitalmarknad, framförallt för de som har fin rating där man fortsatt får fina villkor, och att bankerna är väldigt positiva till nya planer och omsättning av befintliga krediter.

Det råder ganska bra konkurrens om fastighetskrediterna inom banksystemet idag. Framledesvis så kommer vi såklart fortsätta prioritera selektiva försäljningar.

Vi tittar hela tiden på möjligheter där vi kan kliva ur fastigheter som vi anser att någon annan kan göra nånting bättre med, där vi ser att de inte är nödvändiga för oss att sitta kvar med när någon annan tycker det kan vara trevligt att komplettera sin portfölj med dem. Då är vi villiga att sälja, och det är ju för att vi vill få ner portföljens skuldsättning och stå starkare framgent.

Det är ett väldigt uttalat mål. Jag kan kommentera yielden på obligationsportföljen.

Den smyger upp och det tick som vi ser här i kvartal tre, det beror på högre yielder och det är framförallt vår Kistaportfölj som har fått en smäll det här kvartalet. Och det beror ju på de avflyttningar som kommer framförallt då Ericsson som alla har läst om i Kista, och det påverkar ju osäkerheten i området och det höjer yieldarna.

Och det är framförallt på kontorsmarknaden där det kommer få en effekt. I övrigt vill jag väl påtala att de här boxarna och med lager, logistik, blandfastigheter i Kista, där är marknaden väldigt stark.

Där är det precis som vilken annan kringmarknad till en storstad, utan det är uteslutande kontorssidan som vi känner att det kommer bli lite tuffare. Och det är klart, det är stora avflyttningar så här behövs det ett stort arbete.

Det är ett otroligt attraktivt läge, sett i Sverige, sett i Stockholm, sett till kommunikationer. Stora investeringar är gjorda så det har ju alla förutsättningar, men det krävs ett fortsatt oerhört fokuserat arbete för att vända på detta.

6,3% har vi i genomsnitt i värdering, upp från 6,1% som det har legat på de tre senaste kvartalen tidigare. Ser man på finansiella nyckeltalen så har faktiskt ICR:en gått upp, rullande 1,7 gånger.

Vi har en LTV som ligger hyggligt stabilt, 56%. Den hade ju kommit ner om inte vi hade fått nedskrivningar, men i takt med att vi har skrivit ner och nu kom Kista så tyvärr kom inte den ner då utan den ligger fast på 5,6 eller 56.

Vi har räntebärande skulder på närmare 29 miljarder, nettoräntebärande skulder på cirka 25 miljarder, finansiella tillgångar på 3,7 miljarder i bokslutet och vi har en snittränta, en average interest cost på 4,1, den har faktiskt kommit ner. Där står vi då.

Graferna här visar trenden planar ut på alla nivåer, och ambitionen från bolaget är att stärka de finansiella nyckeltalen framgent. Därav ytterligare försäljningar i pipen.

Räntetäckningsgraden som sagt 1,7, ni ser det i grafen här, och snitträntan då 4,1, ni ser en svag, svag, svag trend nedåt. Där får vi givetvis vara på det klara med att det kommer komma räntehöjningar framgent och det är också ett av skälen till att vi prioriterar att stärka balansräkningen.

Den utestående obligationsvolymen fortsätter att krympa. Vi har ju gått från dryga 12 miljarder i totalt bond och hybrid till idag 3,8 miljarder.

Nästa obligationsförfall är i januari nästa år. Det ligger på 976 miljoner.

Där är ambitionen att lösa bort detta. Det är möjligt att marknaden kan ställa upp och vill rulla en del på vettiga nivåer, men ambitionen är klar, det är att få ner obligationsskulden totalt sett och minska beroendet av kapitalmarknaden på sikt.

Och de här 976 är planerat att lösas bort. Då kommer vi ner till 3,8 miljarder och då börjar vi närma oss en nivå så vi där kapitalmarknaden kommer tycka att det är lite intressantare att vara med, alla är inte överviktade utan man får en liten undervikt i namnet och det ser vi som positivt.

Ska du ta nästa sida, Sebastian?

Ja, den kan jag ta. Ja.

[skrattar] Jag tar den. Hur ska vi skapa värde framåt?

Genom capital management, hur ska vi hantera våra likvider? Det finns lite olika verktyg i verktygslådan.

Man kan köpa aktier. Det har vi gjort.

Vi har köpt för 550 miljoner kronor under året. Det har varit en blandning av både stamaktier eller B-aktier och D-aktier och preferensaktier.

De har ju alla sin karaktäristika. Där ser vi möjligheter framöver att vi kan fortsätta med detta.

Vi har ett rullande program för det. Vi har tillgångar i bank och det där är en likviditetsbuffert som vi har.

Känns väldigt bra inför kommande obligationsförfall att ha denna buffert liggande. Det har varit gynnsamma placeringar.

De har tappat lite nu på slutet förvisso på börsen, men so far har det varit väldigt gynnsamt för oss. Vi har fått fina utdelningar och det var hela syftet med placeringarna.

Värdemässigt så hade vi en riktigt fin pik. Vi realiserade en del här i början på kvartalet och alla marknader har fått sig en liten släng av en kapital- eller kreditfrossa och lite oro.

Det talas om att man ska stärka kapitalbasen i framförallt Swedbank och Nordea, och det har skapat en viss oro i sektorn som helhet. Sen har också bankerna internationellt kommit ner lite så att litegrann har det kommit ner på slutet, men vi är fortsatt väldigt positiva till de här innehaven.

Men som sagt, det är en likviditetsbuffert och so far utvecklas det väldigt väl. Utdelningen under året uppgår till 302 miljoner, som ligger i vårt resultat.

I senaste kvartalet uppgick utdelningen till 51 miljoner. Så det har gynnat oss väldigt fint.

I kvartal fyra kommer vi inte få några utdelningar, det kan man vara på det klara med för det är inga banker som delar ut då. Så att vänta det i prognoserna när man räknar framåt.

Sen i kvartal ett och kvartal två, då drämmer bankerna till med rejäla utdelningar igen. Och sen är det vissa banker då, exempelvis Nordea som har även i kvartal tre.

Men som sagt, det är inte ristat i sten att vi ska ha kvar de här innehaven vid de här utdelningarna, utan de kan omplaceras i attraktiva fastighetsaffärer också eller lösa någon skuld, vilket är väldigt prioriterat. Hörru Rutger, kan du inte ta och tala om lite hållbarhetsfrågor också?

Hur står det till med hyresgästerna? Vad tycker de om oss?

Gör vi ett bra jobb? Vad tycker våra medarbetare?

Hur klarar vi oss energinyckeltalsmässigt?

Absolut. Hållbarhetsarbetet är såklart en integrerad del av vår fastighetsförvaltning, och för oss så handlar det ju både om att minska miljöpåverkan och även om att stärka vår fastigheters långsiktiga attraktivitet och konkurrenskraft.

Energieffektiviseringen är givetvis en viktig del av arbetet, så att den genomsnittliga energianvändningen i portföljen uppgick 2025 till 74,2 kilowattimmar per kvadratmeter, vilket är bättre än vårt mål om 75. Vårt långsiktiga mål är att nå 65 kilowattimmar per kvadratmeter till 2030.

53% av fastighetsvärdet utgörs av gröna tillgångar, och vi fortsätter arbeta systematiskt både med kundnöjdhet och medarbetarengagemang. Det är ett långsiktigt arbete som både minskar risk, begränsar våra driftskostnader och bidrar till att stärka fastigheterna och bolagets kvaliteter och värde över tid.

Och avslutningsvis, om vi ska sammanfatta våra prioriteringar framåt så har Corem en... vi har en stark grund att bygga på och stå på.

Vi har en geografiskt koncentrerad portfölj i stora städer och tillväxtregioner. Vi har utvecklingsmöjligheter i portföljen och en stark intern kompetens inom förvaltning, uthyrning, projektutveckling och hållbarhet.

Det viktigaste för oss just nu är ju inte att göra allt utan att prioritera rätt. För det första så ska vi öka uthyrningsgraden och förbättra lönsamheten i den befintliga portföljen.

Det andra, vi ska fortsätta stärka balansräkningen, minska skuldsättningen och förbättra kassaflödet. Och för det tredje så ska vi fortsätta vara och kanske ännu hårdare disciplinerade i våra investeringar och prioritera den typen av projekt och anpassningar som stödjer nya uthyrningar och stärker intjäningen.

Och transaktioner kommer fortsatt vara ett bra verktyg för att minska skuldsättningen, renodla portföljen. Den volymknappen vad det gäller transaktioner kommer vi skruva upp något.

Så att det röda tråden är enkel: högre uthyrning, bättre driftnetto; bättre driftnetto, starkare kassaflöde; starkare kassaflöde skapar förutsättningar för bättre och lägre skuld över tid. Med det sagt så tackar vi för den här presentationsstunden och öppnar upp för en anstormning av frågor.

Ja, då tackar vi för visat intresse och påtalar också att vi som vanligt finns tillgängliga per telefon för frågor. Det är bara att ringa.

Vi vet att alla vill inte ställa sina frågor inför allas öron, så att det har vi respekt för. Så vi håller linjerna öppna här för som vill återkomma under dagen eller dagarna med frågor kring rapporten.

Tack så mycket.

Stort tack.

Och ha en bra dag.