Hej och varmt välkomna till ALM Equitys presentation av tredje kvartalet 2026. Jag heter Mattias Carlsson och kommer moderera dagens sändning.

Och med mig här i studion så har vi vd Thomas Karlsson och CFO John Sjölund. Varmt välkomna.

Tackar.

Tack.

Och innan vi sätter igång så vill jag bara påminna att ni kan ställa frågor direkt i chatten så tar vi dem efteråt i den gemensamma frågestunden. Och med det så lämnar jag över ord och bild till Thomas.

Varsågod.

Tack för det Mattias. Ska alltså presentera Q3-rapporten 2026 för ALM Equity.

Vi kommer börja med kvartalet i korthet. John kommer berätta lite om resultat och marknadsläge.

Sen kommer jag berätta vidare lite om våra byggstarter som har skett under kvartalet och lite blicka framåt vad vi har i kommande kvartal. Och sen hoppas vi på lite frågor från Mattias och en avslutning.

ALM, vi har våran verksamhet inom fastighetsutveckling där vi har tre affärsben: utveckling, entreprenad och förvaltning. Vi har för tillfället i portföljen våra hel- och delägda bostäder som uppgår till 8 296 enheter.

Vi har 51% i soliditet och ett börsvärde på strax över 2 miljarder. Lite nyckeltal per våra affärsområden så har vi i dagsläget i byggrättsportföljen 3 619 bostäder varav 46% av dem är färdiga byggrätter.

Vi har i dagsläget i utvecklingsaffären 875 bostäder i produktion. På entreprenadsidan så har vi 2 191 bostäder under produktion varav 60% av dem är åt externa kunder.

Vi har ungefär 2 miljarder i orderstock. Och på förvaltningssidan så har vi ett fastighetsvärde på lite drygt 6,1 miljard och 2 700 bostäder i förvaltning och i dagsläget en uthyrningsgrad på 87%.

Kvartalet i korthet och våra väsentliga händelser så gjorde vi en slutreglerade affären från Aros bostadsaffären som vi gjorde 2022 där vi tog tillbaka ett par utav de projekten som var inkluderade i den affären, vilket då gjorde att våran byggrättsportfölj ökade med ungefär 400 bostäder. Två entreprenad, vårat entreprenadben har tecknat ett nytt projekt i Växjö med ett ordervärde på drygt 200 miljoner.

Vi har byggstartat två projekt: nästa etapp i vårat projekt Archimedes i Bromma med 505 hyresrätter och vi har även byggstartat ett bostadsrättsprojekt i Sundbyberg. Och det ger som sagt totalt att vi nu har 875 bostäder i produktion vid kvartalets utgång.

Vi har även haft en säljstart i Bromma under september där vi har haft ett gott intresse. Så ska jag lämna över till John här.

Yes. Vi presenterar ju väldigt många nyckeltal på de här sliderna, men jag ska försöka hålla mig egentligen kort till de övergripande delarna.

Då vi börjar få hyfsat bra fart på vår utvecklingsaffär, men egentligen de projekt vi har dragit igång är i rätt tidiga skeden. Lika så egentligen är det inom de entreprenadkontrakt som finns på entreprenadsidan att väldigt många av de kontrakten befinner sig i ganska tidiga skeden.

Så just under det här kvartalet så är det väl en relativt liten vinstavräkning. Och i det här kvartalet så har vi ingen som helst draghjälp av våra innehav.

Vi har ett värde som ligger intakt på Klövern och från Besqab så har aktiekursen gått ner och det har varit ett negativt bidrag. Så än så länge så har vi inte den aktivitetsnivån på vår operationella sida så att vi kan på egen hand bära den.

Men det som är väldigt glädjande är ju då att aktivitetsnivån är hög och att vi har fått fart på utvecklingsaffären och fått igång rätt mycket bostäder. Vi tycker att vi har en bra och stabil verksamhet med en rätt god likviditetsposition.

Vi sitter med innehav som utvecklas väl operationellt. Sen har ju marknaden varit ganska tuff sista kvartalet eller under en längre tid, så att vi tycker att det finns potential att kunna få ut mer av dem framåt.

Ja. Tittar vi lite på makrosidan så har det väl kanske blivit lite stökigare i omvärlden under sista kvartalet.

Det som hände i Iran-konflikten puttar ju lite grann både på räntor och potentiell inflation framåt, som gör att kapitalmarknaden blir lite ängsligare. Vi tycker väl att vi har just nu ganska goda förutsättningar på den underliggande marknaden.

Vi tror att vi kan få tag i byggrätter hyfsat attraktiva nivåer. Vi upplever att konkurrensen kanske har gått ner lite grann under sista kvartalet.

Man kan få tag i byggrätter till lite bättre förutsättningar idag än vad det var tidigare är väl min känsla. Entreprenadpriserna har ännu hållit sig hyfsat stabila.

Där försöker vi hålla god bevakning på marknaden ifall det händer någonting där givet inflation och oljepriser. Vi tycker att det finns en god efterfrågan på bostadsrätter i rätt lägen.

Vi har en god efterfrågan av hyresgäster som vill bo i våra hyresrätter och det finns köpare för allmännyttans bostäder. Så som helhet så tycker vi att vi har okej förutsättningar att driva business framåt.

Ja. Och jag tänkte då zooma in lite på våra byggstarter som vi har haft här under året där vi har vårat stora stadsutvecklingsprojekt i Bromma, Archimedes, där vi sen tidigare har haft tre etapper igång med 357 lägenheter, hyresrätter.

Där har vi nu fyllt på och startat den fjärde etappen med 505 lägenheter som också är hyresrätter. Utöver dem så har vi tre etapper kvar som just nu en är säljstartad och de två andra är under planering.

Men där ser vi det är lite mindre etapper än de här stora vi har startat nu och där ser vi bostadsrätter framför oss just nu. Vi kommer ha ett färdigställande med start i Q2 2028 och sen kommer de här rulla ut Q3 2028 och Q4 2028 och sen slutligen sista etappen på kvarter E då de här 505 bostäderna kommer vara klart i Q1 2029.

Sen som sagt har vi även startat vårat projekt i Sundbyberg som heter Elverket där vi har haft en säljstart och sålde slut på första etappen väldigt snabbt. Där startar vi nu.

Produktionen är påbörjad och vi kommer lite längre in i projektet släppa den andra säljetappen när det har kommit en bit i produktion. Vi räknar med att vi kommer ha ett färdigställande där preliminärt under Q4 nästa år.

Ser man den här bilden nere på höger sida så kan man se att det är ju väldigt nära mellan Elverket-projektet som ligger mitt i bild och Archimedes-projektet som ligger på andra sidan ån till vänster i bild så att det är ju geografiskt väldigt nära mellan de här två projekten så vi tycker att vi är på ett bra läge för båda.

Precis. Så om vi lyfter blicken lite och tittar på aktiviteten under hösten här så har vi försäljningar framför oss.

Vi har påbörjat i Bromma. Vi har ett projekt i Älvsjö som är på gång.

Vi har skickat in bygglov. Och sen har vi våran konverteringsportfölj som vi har en löpande försäljning i också.

Vi kommer ju fortsätta utvärdera möjliga förvärv och hitta kapitalsmarta lösningar där. Det gör vi kontinuerligt.

Och det kommer ju vara fortsatt fokus på byggstarter. Och slutligen så optimerar vi ju hela tiden våran förvaltningsportfölj.

Så att om man ska sammanfatta våra prioriteringar 2026 och framåt så är det ju byggstarter och nu får vi addera också fokus på genomförande och se till att hålla de marginaler vi har planerat i de här projekten, så stort fokus där. Försäljning bostadsrätter som sagt kommer vara en viktig fråga för oss.

Vi gör ju både bostadsrätter och hyresrätter. Vi tittar på nya förvärv, hitta smarta lösningar där, partnerskap et cetera.

Och med de stora volymerna vi har på entreprenadsidan så är det ju självklart stort fokus där på att hålla den kvalitén som krävs.

Ja, tack för den genomgången. Då börjar vi med lite frågor här då helt enkelt.

Nu har ni ju fått upp farten i byggstarter och vad är det då som krävs för att hålla den här takten kring då 1 000 bostäder per år?

Ja men det är ju såklart en kombination utav flera faktorer som krävs för att starta nya projekt i den här marknaden. Och vi tror ju att en stor viktig del, det är ju rätt lägen och rätt produkt.

Och där ser ju vi att våran produkt som vi har startat nu i Bromma till exempel med yteffektiva hyresrätter är helt rätt för att komma igång. Premiumlägenheter, bostadsrätter Sundbyberg också flygit väldigt bra.

Så rätt produkt i rätt läge är ju givetvis en faktor. Sen så ser vi att våran affärsmodell där vi har utveckling, entreprenad och förvaltning under samma tak är också en faktor där vi utvecklar bra, rätt produkter som efterfrågas och som är kostnadseffektiva och genomföra.

Och om man ser att vi ska hålla den här takten med 1 000 bostäder om året över en konjunkturcykel så ser vi att för kommande år, det har vi i portföljen. Där handlar det om att vi ska operativt tas fram och komma till start.

Och sen så lyfter vi blicken lite framåt så är det ju att vi kommer behöva fylla på med förvärv.

Och utav de här då 1 000 starterna per år, hur mycket är det i, vad man säger så här, egen regi och hur mycket ligger i så att säga det här joint venturet med Aermont Capital?

Nu är det ju de här projekten i Archimedes ligger ju tillsammans med Aermont i det vi kallar för Stadsnära Bostäder. Sen i det som kommer framåt är ju mycket som kommer från Storstaden-förvärvet vi gjorde så det är en kombination av helägda projekt och vi är ju förtjusta i de här joint venture-uppläggen, så det tittar vi på hela tiden och att ha med olika partners.

Ja, men vad vi kommer till egentligen då om man tänker på just Archimedes då, hur kommer ni att tjäna pengar på den här affären då? Är det genom utvecklingen, byggandet eller ägandet?

Och en annan sak här är ju viktigt att eran partner har lite förtur på utdelning från joint venturet. Så när når pengarna så att säga ALM?

Värdeskapandet sker ju på något sätt i alla delar. Alltså vi äger 40% av det här joint venturet och vi har drivit joint venture sen ALM bildades 2006 i olika former.

Så att själva utvecklingen av Archimedes är ju en väldigt viktig tillgång för hela Stadsnära-portföljen att vi lyckas utveckla den på ett bra sätt, så vi tar ju del av värdeskapandet i båda delar. Sen från värde till att vi får cash så har ju Aermont ett företräde framför oss så får de tillbaks en del av pengarna så att det kommer ju när tillgångar säljs någon gång i framtiden.

Har ni någon, alltså, uppfattning om när det potentiellt kan komma kassaflöden från det joint venturet, Stadsnära?

Jag vågar inte riktigt säga, men det är ju lite beroende på aktiviteten på marknaden. Det kan ju gå snabbt, det kan ta längre tid beroende på om man hittar rätt köpare av de här tillgångarna.

Och hur upplever ni marknaden egentligen nu för nya bostadsprojekt och vad avgör egentligen vilka projekt som ni kommer starta härnäst?

Ja men det som jag var inne på tidigare att det är produkt och läge som är det som är avgörande som vi ser just nu. Sen är det ju olika marknader där vi i vissa fall så är det ju att det ska finnas en bostadsrättsmarknad där vi går för den produkten.

Och i andra är det när vi går för hyresrättsprodukt och då är det en fråga om finansiering och hitta samarbetspartners och så som är viktigt. Och sen självklart har vi de här bygglovsprocesserna som ska mala igenom och så det är många faktorer såklart, men produkt och läge.

Men är det någon skillnad alltså på investerarprojekt och privatkundsprojekt, alltså i termer av efterfrågan just för tillfället i Sverige?

Ja men det är väl lite mer avvaktande på bostadsrättssidan upplever vi, att det är när vi gör hyresrätter till exempel i Bromma så där ser vi att det finns ett väldigt stort intresse. Men bostadsrättsmarknaden är fortfarande lite avvaktande.

Ja. Okej.

Om vi flyttar fokuset lite grann på eran entreprenadverksamhet som är egentligen det som genererar intäkter idag, så såg vi att entreprenadmarginalen sjönk till 7% i Q3:an. Vad förklarar detta och när kan orderstocken då ge större intäkter och marginaler så att vi når över erat mål på 8%?

Ja, det är ju vi har ju en väldigt bra, fin orderstock på 2 miljarder på entreprenadsidan. Det som är just nu är att vi har ett flertal stora projekt, fem stycken som är lite större volymer där som befinner sig i samma skede i uppstarten när vi håller på med projektering och håller på med grundläggning.

När de produktionerna sätter fart, då kommer ju omsättningen komma och vi ser att det kommer vara ja men från nu, men framförallt i Q1 att vi kommer takta upp omsättningsvolymerna. Och som svar på frågan med marginalerna, alltså när vi är i det här tidiga skedet i så många utav våra projekt så är det ju lite grann en försiktighetsprincip att inte plocka fram för mycket vinst innan vi har låst upp i nästa led.

Så det är egentligen det handlar om. Sen ser vi och tror fortfarande på att vi kommer hålla våra marginalmål på helåret.

Okej. Och om vi tittar på eran kärnverksamhet, när kan man förvänta sig att den kommer ge en uthållig vinst?

Och om man tittar på vad krävs egentligen för att kassaflödena ska kunna täcka räntor och preferensutdelningen?

Nej men om vi börjar på något sätt för att nå den här uthålliga nivån för att generera vinst så vill jag inte ge en prognos vilken månad eller kvartal vi kommer där, men vi behöver ju om vi fortsätter hålla god aktivitet på utvecklingssidan och kan starta nya projekt i bra takt så kommer vi inom hyfsat snar framtid kunna vara på den nivån där vi har ett resultat som bär verksamheten. Sen innan kassaflödet börjar vara så att säga överallt, då ligger vi lite längre fram för i utvecklingsverksamheten är det nästan alltid att allt kassaflöde kommer när projekten avslutas.

Så börjar vi få bra aktivitetsnivå så blir det en liten fördröjning från värdeskapandet till kassaflöde helt enkelt.

Ja. Nu har ni ju då likvida medel på drygt en halv miljard och om man tittar så nu vill ni ju skala upp så att säga produktions takten här.

Ja men hur långt räcker då dagens kassa för att skala upp?

Nej men det beror på lite hur smarta lösningar vi kan göra när vi förvärvar nya byggrätter, hur vi genomför de byggrätter vi redan har. Vi har en ganska stor del av byggrättsportföljen som finns idag som redan är finansierad.

Vi ser att vi har ganska bra möjligheter att fylla på med smarta nya förvärv som vi hoppas kan göra som inte kräver för mycket av vår kassa och göra smarta lösningar tillsammans med kapitalpartners som vi har gjort sen start. Så att man får alltid göra en avvägning vad genererar bäst avkastning och fokusera på de projekten.

Och om vi tittar på det här förvärvet som ni gjorde av Storstaden, hur mycket kapital behöver ni skjuta in där egentligen för att generera de här projekten så att säga?

Nej, det beror ju på egentligen i vilken takt vi vill göra dem och om vi vill göra saker tillsammans med kapitalpartners. Vi kommunicerade väl någon uträkning när vi kommunicerade den affären.

Då var det väl en bit över 350 miljoner har jag för mig, om jag kommer ihåg rätt, för att snurra projekten i den takt som var tänkt då. Men det går ju att snurra projekten i en långsammare takt om man tycker att det är bättre eller om det finns andra projekt som behöver få företräde.

Och sen så tenderar ju också tidplanerna ibland att flytta på sig så att vissa byggrätter blir möjliga att komma igång och starta tidigare, medan andra tar lite längre tid för att bygglov eller detaljplan tar längre tid än man har tänkt sig.

Påminn mig nu, räntekostnader ligger på 90 miljoner och så har ni preferensaktieutdelningar på 130, va?

Ja. Ungefär.

Ja, så det är då 210 avbränning per år ungefär. Så att okej, men å andra sidan så ni har ju tillgångar som sagt, likvida tillgångar.

Men låt oss återkomma till det. Om vi tittar på uthyrningsgraden då, den är ju nere på 87% och hur går återuthyrningen efter de avslutade blockavtalen och när kan vi tänkas vara tillbaka på normal nivåer?

Ja men precis. Vi har avslutat några blockavtal så vi har fått en liten nedjustering av uthyrningsgraden och så har vi tagit tillfället i akt då när vi har sagt upp de här blockhyresavtalen och renoverat upp de lägenheterna.

Och vi ser ju nu att vi har haft senaste egentligen fyraveckorsperioden väldigt bra framfart i uthyrningen. Så att bedömningen är väl att inom något kvartal så är vi uppe på de historiskt höga uthyrningsnivåerna som vi haft tidigare så det kommer återhämta sig ganska inom kort.

Okej, ganska snabbt alltså. Okej.

Och sen då om man tittar på konverteringsbostäderna då, vad krävs för att öka försäljningen inom just det segmentet då? Och hur mycket kapital skulle ni kunna frigöra där under det kommande året?

Nej men vi har väldigt fokus på att försöka driva på den försäljningen så gott det går. Vi har en del av de här bostäderna som temporärt hyrs ut i avvaktan på försäljning och det är ju ofta man når egentligen förstagångsköpare med de här typerna av små yteffektiva bostäder.

Och där har väl återhämtningen varit lite långsammare, så vi försöker hitta alla möjliga vägar för att nå dem på rätt sätt. Och en del av dem som hyr bostad är ju potentiella köpare så vi kommer jobba rätt hårt med den kundgruppen för att försöka konvertera dem från hyresgäster till ägare av bostäderna.

Okej. Och sen ni hade ju en affär här med Besqab i kvartalet eller ja, det var ju en slutreglering då av det här villkorade bygrätterna från den affären som ni genomförde 2022.

Vad låg bakom det så att säga?

Men man kan väl säga det var väl både faktorn att Besqab ville prioritera annat i sin verksamhet i kombination med vårat uttalade inriktning att fokusera på våran egen utvecklingsaffär. Så att när den här möjligheten kom upp då och finna den överenskommelsen så passade det oss perfekt att fylla på med 400 nya bostäder i portföljen.

Och det är ju lite utfördelat över tid de här projekten. Det är något som vi skulle kunna starta redan nästa år om vi vill och som ser att förutsättningarna är rätt och så är det några utav dem som ligger ett par år fram i tiden.

Och det är 400 bostäder?

Ungefär. Det är i tidiga skeden, men ungefär 400 bostäder.

Och det är bra lägen?

Djurgårdsstaden bland annat.

Okej. Ja där är ju kvadratmeterpriset väldigt högt.

Ja men det är jättefina projekt som har kommit tillbaka så det vi är superglada över.

Okej. Bra.

Och sist men inte minst då, vad gör kapitalet störst nytta för ALM? Nu har ni ju en hel del i Besqab, ni har i Klövern, men är det där eller i ALMs egna projekt eller kan man tänka sig i lägre skuldsättning till exempel?

Hur ser ni på det och vilka konkreta så att säga framsteg tänker ni över de kommande 12 månaderna här?

Nej, men får vi välja så då investerar vi i nya egna projekt. Vi ser att där kan vi hitta ganska bra lösningar och framförallt vill vi gärna hitta projekt där vi kan göra kapitalsmarta investeringar så vi kan bygga så mycket bostäder som möjligt och skapa så bra avkastning som möjligt på våra investeringar.

Samtidigt tycker vi att vi har gjort så här strukturaffärer, varit med och bidragit till de här där Besqab är idag och Klövern är idag, bra fina bolag som har bra operationell utveckling så vi tycker väl att vi får ganska dåligt betalt att just nu sälja av dem så att dumpa ut dem innan vi har någon jättegod idé där vi vill placera pengarna känns som fel läge. Men vi tror att vi kan hitta bra saker att fylla på med och när priset är rätt och vi kan hitta rätt andra typer av byggrätter att köpa, då får vi göra den växlingen mellan innehav till nya tillgångar.

Spännande. Det verkar ju som att i alla fall nu har ni ju fått upp ångan inom organisationen här så att det är ganska mycket som kommer hända de kommande 12 månaderna kan jag tänka mig.

Ja men nu är det full aktivitet med mycket projekt igång och mera i pipen så att absolut hög aktivitet.

Det låter bra det. Thomas, John, stort tack för att ni kom hit idag.

Tack Mattias.

Tack.

Och tack till alla som har lyssnat. Ha en bra dag.