Hej och välkomna. Mitt namn är Christian Engren och jag är VD för Doxa.

Och vid min sida har jag Patrik, som är chef för Doxas projektutveckling. Vi är här för att presentera bokslutskommuniké 2025 för Doxa.

Och vi har genomfört ett genomgripande städarbete, vi har fastställt en ny strategi och lagt grunden för ett mer fokuserat och kassaflödespositivt Doxa. Och vi ska börja med att gå igenom händelser under perioden.

Under oktober månad beslutade vi om en ny strategisk inriktning för bolaget. Vi fick också ta emot stämningsansökningar från konkursförvaltaren i Serneke Sverige mot slutet på året, men mer glädjande var att Mark- och miljödomstolen fastställde detaljplanen för Torgkvarteren vid Brunnshögs torg i Lund.

Patrik kommer att återkomma till det senare i sin presentation. Och vi påbörjade också återköp av aktier och uppvärdet av det uppgick till 2,9 miljoner kr.

Och efter bokslutsdagen så har vi meddelat att vi har stärkt teamet med en ny transaktionschef, Anders Nordström. Och HSB förvärvade byggrätter i det första storkvarteret i Västra Sjöstaden i Trelleborg.

Och valberedningen har också lagt fram sitt förslag om att välja in Susanne Beskow och Eskil Linner som nya styrelseledamöter vid årsstämma 2026, och att vi gör omval av sittande ledamöter. Tittar vi på rapporten över totalresultat för koncernen så kan vi se att vi har ett minusresultat för året.

Vad vi har genomfört är en anpassning av organisationen, som vi nu bedömer vara slutförd. Vi har genomfört nedskrivningar och vi har bekräftat våra bokförda värden.

Vi känner oss väldigt trygga med vår balansräkning. Vi har genomfört avveckling av verksamheter.

Vi har en del kvar, men i väsentligt mindre omfattning än vad vi gick in med det här året. Och resultatet för året innebär att vi har ett minusresultat på 26 öre per aktie, och 7 öre per aktie under sista kvartalet.

Och då kommer jag litegrann då till vår nya strategi. Och vårt långsiktiga mål är att skapa aktieägarvärde genom att arbeta disciplinerat med kassaflödet.

Vi ska öka NAV, vi ska minska substansrabatten, och vi har ett ambitiöst mål om att bygga upp en portfölj om 15 miljarder kr inom 3 till 5 år. Och det är då det som vi ser lite längre ner på den här bilden, som vi kallar affärsben 1, högavkastande fastigheter.

Det är där våra nya investeringar framförallt ska ske, och det är med fokus på avkastning, kassaflöde, balanserad risk. Och tittar vi på vårt befintliga portfölj så är det affärsben 2, och där kommer vi fortsätta arbeta med att samarbeta, avyttra och utveckla vissa projekt i egen regi.

Men det långsiktiga värdet är att skapa ett högre aktieägarvärde och bygga fastighetsbolag med fokus på stabila kassaflöden och tydlig riskkontroll. Och med det lämnar jag över till Patrik, som kommer att berätta mer om värdering av våra fastigheter.

Tack så mycket, Christian. Ja, vi har passerat ett årsskifte och därför är det väldigt mycket fokus på värdering.

Våra stora värden är ju i balansräkningen är ju koncentrerade till våra olika delar i Karlastaden, så där har vi lagt ner oerhört mycket tid och vi har också tagit hjälp av två stycken värderare för att inhämta marknadsinformation och få deras syn på på ingångsvärden och övriga förutsättningar i projekten. Och vi har naturligtvis också sett över vår projektportfölj och de lägenheterna som vi har i balansräkningen från tidigare genomförda projekt.

Resultatet, det vi har kommit fram till, det är att att när det gäller projekt Karlastaden, som då omfattar de kvarteren som Doxa har i stadsdelen och garaget som kommer att som har delvis eller som har byggts ut hittills och kommer fortsätta byggas ut med övriga etapper, där har vi då haft möjlighet att bekräfta det värdet vi har. De värden och de värderingar som vi gör visar på ett ett högre värde än det vi har i böckerna, så att det är oerhört tillfredsställande.

När det gäller Gothenburg View och Karlastaden Media så landar vi i något lägre värden och justerar därmed också då tillgångarnas värde i balansräkningen. Jag kommer att prata lite mer om respektive del här vad det lider framåt.

Summa summarum kan man säga att att det är oerhört tillfredsställande att att kunna bekräfta de värdena vi har i balansräkningen och se att det finns finns ytterligare potential i i våra projekt. Så.

Börjar med Karlastaden. Projekt Karlastaden då, i huvudsak byggrätterna och garaget.

Karlastaden är en del av Lindholmen i Göteborg. Lindholmen är en stadsdel som ligger precis vid älven och väldigt nära övriga centrala delar i Göteborg.

Det är ett stort antal företag, verksamheter, skolor, boende som som bidrar till Lindholmens utveckling och det är en en väldigt intressant och dynamisk plats i Göteborg att vara en del av och verka i. Det finns väldigt väldigt bra kommunikationer ut till Lindholmen ifrån ifrån de som centrala staden.

Nu senast så har vi fått spårvagnen till Lindholmen, så från i mitten av december så är den de nya spårvägarna invigda och det är två olika spårvagnslinjer som trafikerar Lindholmen och över älven och in i övriga delar i Göteborg. Så oerhört positivt tillskott kommunikationsmässigt.

Totalt sett så består Karlastaden av åtta kvarter, två kvarter är färdigställda: dels Karlatornet och dels kvarteret Capella. Båda kvarteren färdigställdes under 2024.

I kvarter Capella så var det Hemsö och Tosito som drev varsin del av det kvarteret, och vi genomförde Karlatornet tillsammans med Balder i ett joint venture. Balder är idag ägare av kontor och hotell i podiebyggnaden i i anslutning till Karlatornet.

Framtiden, det kommunala bostadskoncernen, äger två stycken kvarter och de byggrätterna, och Doxa har rådighet över de fyra kvarvarande kvarteren. Kvarteren har lite olika förutsättningar, lite olika form och höjd, men samtliga fyra kvarter har en flexibilitet vad gäller innehåll så att vi har stora möjligheter att anpassa respektive kvarter efter den efterfrågan som finns i marknaden när respektive kvarter är är redo för för genomförande, där vi alltså kan mixa centrumverksamhet, kontor, vi kan ha utbildning, vi kan ha bostäder och kan variera det i kvarteren på ett sånt sätt för att anpassa det de projekten vi driver där efter efterfrågan i marknaden.

Om vi då går in på värderingen som vi har gjort och förutsättningarna för den. Vi har gått igenom de bedömningar, antaganden och de kalkyler som vi har sedan tidigare och gjort uppdateringar.

Vi har inhämtat uppdaterade siffror från marknaden, externa data och tagit hjälp av två värderare för att också få deras syn och input i i i värderingarna. Och de har också gett sin både sin analys och sin syn på de värderingsantaganden som som som ingår i i som ligger till grund för värderingarna.

De tre stora avgörande parametrarna i ett sånt här arbete det är tid, det är intäkter och och det fastighetsvärde som skapas, och det är kostnaderna för att uppföra uppföra de byggnaderna som som planeras. I figuren på bilden här så har vi illustrerat de fyra kvarteren, i vilken utbyggnadsordning vi ser att vi idag gör bedömningen att det är troligt att vi landar och också placerat ut dem tidsmässigt med med ett färdigställande för för respektive respektive kvarter.

Garaget, underliggande garaget som omfattar alla de här fyra kvarteren och ytterligare Framtidens kvarter och Karlatornet, byggs ut etappvis. Det drivs parkeringsverksamhet redan idag då under Karlatornet, under kvarter Capella, och det garaget kommer då att byggas ut etappvis och färdigställas i anslutning till att kvarteren ovan mark färdigställs.

Så det är en av de viktiga parametrarna som vi vi har landat i och redovisar i den här bilden. Om vi då går vidare och tittar på intäktssidan så har vi då naturligtvis inhämtat generell marknadsdata från från Göteborg.

Vi har också tittat på fyra stycken inner pågående projekt som är under produktion och ute till försäljning. Och vi har också tittat och inhämtat då uppgifter ifrån från värderarna och gjort jämförelser med andra projekt runt om i Göteborg.

Och när det gäller de bedömda hyresnivåerna för kontor och retail så har vi också gjort naturligtvis en en skanning av marknaden och och byggt våra bedömningar på på externa data, men de viktigaste parametrarna för oss här har ändå, eller indatan har ändå varit de de kontrakt och de hyresnivåer som vi har som vi hittills har tecknat i området, som har gett oss naturligtvis en en en bild av var var var värdena och nivåerna ligger. Och för de kommersiella delarna så gör vi ju avkastningsbaserade kalkyler som som där vi också då har inhämtat avkastningsnivåer från marknaden och gjort våra egna bedömningar med med de externa uppgifterna som grund och och då låter det vara som underlag för för datan.

Tittar man på på mäklarstatistikssiffror för för Göteborg och 2025 så har man ser man en positiv, uppåtgående trend, och vilket naturligtvis är väldigt positivt. Riksbankens styrränta och inflationstakten visar också på på nivåer som vi bedömer som som långsiktigt robusta och som en oerhört god grundförutsättning för att att bostadsmarknaden har förutsättningar att komma igång ordentligt igen, vilket möjliggör genomförandet av bland annat de här de här kvarteren.

Och som sagt var, de här bedömningarna och den marknadsdatan vi har inhämtat ligger till grund för för intäktsvärderingarna i kalkylen. Och vi gör en exploateringskalkyl där vi ställer upp de här intäkterna och värderingsantagandena och ställer det mot den kostnadsmassan som som behövs för att att genomföra ett projekt.

Och också här hämtar vi då naturligtvis data från våra egna nyckeltal och egna genomförda projekt, men också inhämtat externa externa uppgifter för att kunna göra en en relevant och rimlig bedömning av av kostnaderna för att att uppföra de här byggnaderna. Sammantaget så ger då exploateringskalkylen ett värde på den tillgången vi har i balansräkningen, och vi har också då inhämtat uppgifter ifrån värderarna och gjort samma värdeberäkning med samma förutsättningar, alltså så långt som möjligt likställda kalkyler, men med olika indata och kan konstatera att både vi och värderarna får värden i exploateringskalkylen som överstiger det värdet vi har i balansräkningen.

Så att 2 miljarder 382 miljoner kr som vi har i balansräkningen är är är ett värde som som står fast och som ligger kvar, som vi inte gör någon justering av. Men det vi kan konstatera med de här värderingarna och det arbetet vi har gjort här under hösten är att att att värdena snarare indikerar på att att vi har ett högre värde i realiteten, vilket känns oerhört betryggande naturligtvis.

Parallellt med exploateringskalkylerna så gör värderarna har värderarna också gjort en ortsprisanalys, där man då har jämfört bostadsprojekt runt om i Göteborg och landat in i ett intervall för för våra byggrätter i Karlastaden. Och där har vi också naturligtvis då liksom så långt som möjligt likställt föra i kalkylerna för att kunna göra dem dels jämförbara mellan de två olika ortsprisanalyserna, men också jämförbara med den exploateringskalkylen eller de exploateringskalkyler som vi har tagit fram.

Och så här då så landar de intervallerna vi har fått från ortsprisanalysen på på värden som bekräftar eller eller överträffar de det värdet vi har på i balansräkningen. Så resultatet ser vi väldigt positivt på att att vi kan bekräfta värdena och att vi ser att vi har en tydlig potential i i projektet med dagens förutsättningar för och det här då avser de fyra kvarteren i Karlastaden och garaget.

Om vi tittar på Karlastaden Media, Karlastaden Media idag svarar för all teknisk driftsmedia och leverans av det till Karlatornet. Och vi har nu haft vi har ett och ett halvt års drift driftstatistik.

Den datan som vi har samlat på oss ifrån från tornet har vi då använt för att kunna liksom göra värderingar på övriga kvarvarande kvarter. Det det mediabolaget kommer att fokusera på det är värme och kyla, att bygga ut det i stadsdelen och bygga det på en geoenergianläggning så att vi på ett ett oerhört effektivt och långsiktigt hållbart sätt kan kan försörja stadsdelen med med värme och kyla.

Mediabolaget kommer också fortsätta utbyggnaden av den sopsugsanläggning som behövs för att transportera soporna från respektive kvarter fram till den sopsugsanläggning som är gemensam för stora delar av Lindholmen som ligger i anslutning till tornet. Vi har också sprinklerkapacitet i stadsdelen som vi också då kommer att att fortsätta att nyttja och och försörja övriga kvarter med framåt.

När det här den här anläggningen är i full drift, området utbyggt, så kommer mediabolaget då att ha möjlighet att försörja nästan 250 000 kvadratmeter ovan mark då, med huvudsakligen då då värme och kyla. Och våra bedömningar ger att att man i ett i ett driftskede längre fram med då med full verksamhet kommer att ha ett driftnetto på ungefär 35 miljoner kr.

Långa avtal och stabila kassaflöden gör att ger att det blir en kontinuerlig avkastning över tid. Och en kassaflödesanalys med de här indata då ger ett ett värde idag på 327 miljoner kr.

Det är något lägre än det vi har haft i böckerna hittills och därför så gör vi en en en uppdatering och en justering av av värdena när det gäller Karlastaden Media. Vi tittar på vår nästa del av Karlastaden, Gothenburg View, utsiktsplatsen på våning 69.

En fantastisk plats med en en milsvid utsikt över Göteborg med omnejd. Något som vi tror kommer bli en en väldigt attraktiv besöksplats och en turistmagnet.

De jämförelserna vi gör med andra lokala besöks besöksplatser, besökspunkter och vi har också gjort jämförelser med med liknande anläggningar runtom i Europa, och när verksamheten är i full drift så gör vi en bedömning att vi kommer ha 400 000 besökare per år. Det är väldigt många besökare, men ställt i relation till till andra besöksmål i Göteborg och runt om i Europa och med de besöks totala besöksantalet som finns i Göteborg så bedömer vi att det är en en fullt rimlig och fullt fullt rimlig och robust nivå långsiktigt.

Här är det uppdelat på flera delar. Dels har vi en operatörsverksamhet och som är hyresgäst till lokalerna, vi har en fastighet och en fastighetsägare.

Så att det blir två värderingar som görs här, dels på själva operatörsbolaget och den verksamheten, som vi ser att att vid full drift kan generera ett ett driftnetto på 20 miljoner kr, cirka 20 miljoner kr, och då också ha en kapacitet att att erlägga en en en hyresnivå som genererar ett driftnetto för fastighetsägaren på knappt 40 miljoner kr. Sätter vi in det här i en kassaflödesanalys och gör en en värdering på det så så landade vi på ett värde på 96 miljoner kr för operatörsverksamheten och 464 miljoner kr på på fastigheten och då genererat ett totalt värde på 560 miljoner kr givet det besöksantalet och de de bedömningar vi har gjort för det.

På våningarna under observationsdäck på eller på Gothenburg View på våning 67 och 68 så har vi möjlighet då genom ett servitut sätta upp en nyttja den ytan för för för en skylt eller för skyltar runt om fasaden. Och våning 67 och 68 är framförallt teknikutrymmen, konstruktionsutrymme, alltså utrymmen för konstruktion och stommen, och också ytor kopplade till verksamheten på våning 69 så det finns ingen annan verksamhet eller eller funktioner där bakom.

Och där har vi gjort jämförelser med med liknande attraktiva platser och byggnader runt om och gjort jämförelser med de olika typer av avtal och nyttjanderättsavtal som är tecknade där och landar för vår del då i ett värde på på 80 miljoner kr för den skylten. Så summa summarum så landar värderingen av Gothenburg View och operatörsbolaget och skylten på 640 miljoner kr.

Något lägre än en föregående värdering, men en marginell justering, och i grunden så är det en en väldigt bra bekräftelse på de de värdena vi har i böckerna både för Gothenburg View, för mediabolaget och för för projekt Karlastaden då med de fyra kvarteren och garaget. Så att vi tycker att värderingarna som vi har gjort här och då också tillsammans med de externa värderarna ger betryggande bekräftelse på de de tillgångarna vi har i böckerna.

Då lämnar vi Karlastaden och tittar lite grann på vår övriga projektportfölj. Det är en byggrättsportfölj och landbank som i huvudsak är koncentrerad till de till eller i anslutning till de tre storstadsregionerna.

Det är en mix av projekt både storleksmässigt och innehållsmässigt. Det är mycket bostäder generellt kan man säga, men men det finns också andra andra verksamheter i byggrätterna.

Vi har lite olika förutsättningar. Några av projekten äger vi, där äger vi marken och vi har en lagakraftvunnen detaljplan.

I andra fall så kan det vara markanvisningar där det är pågående planarbete, och det kan också i några i några av projekten så driver vi dem i joint ventures med samarbetspartners. Så det är ett lite mixat innehåll och lite mixade förutsättningar i projektportföljen.

Ett projekt som är värt att nämna är väl Brunnshögs torg, som ni också ser på bilden, ett projekt i Lund, stort projekt i Lund, som där detaljplanen då överklagades och där vi har haft en ganska lång period av den här överklagandeprocessen, men där vi då fick besked i december att överklagandet avslogs och detaljplanen vann laga kraft. Så där har vi precis nu startat arbetet tillsammans med kommunen för att planera planera ett ett genomförande av projektet.

Så det är oerhört positivt. Precis som för för bland annat projekt Karlastaden då, där vi också då har har framtida byggprojekt, så gör man en nedskrivningsprövning, det vill säga man tittar på det värdet man har i i balansen och prövar det mot dagsaktuella förutsättningar.

Och det är på samma sätt som man som vi också då har gått igenom våran projektportfölj. Och för att ta ett exempel hur det vad det får för konsekvenser, så det är klart att ett lagakraftbeslut för ett projekt ökar ju naturligtvis värdet på projektet som sådant, men i våra böcker så ställer vi det egentligen bara mot de upparbetade kostnaderna vi har i projektet och konstaterar att de har det värdet som vi som som det har kostat oss att att så att säga driva fram projektet.

Så att här gör man ingen uppskrivning av värdet, inte ens när man får ett så så avgörande beslut som en en antagen och lagakraftvunnen detaljplan. Så att vår vår bedömning och vår värdering av projektportföljen är att han är har ett rimligt värde i balansen och att det finns jättestora möjligheter att att skapa ytterligare värde när man kommer till ett genomförande.

Tittar vi på projektlistan så är det som sagt var en en lång rad projekt med lite olika förutsättningar och storlek, och ytorna här omfattar då dels byggrätterna ovan mark, men också de de byggrätter som eller byggrätten eller ytan som behövs under mark i vissa av projekten för garage eller mobilitetshus. Och summa summarum så blir detta som sagt var cirka 400 000 kvadratmeter.

Givet att vi ser en liten ljusning i marknaden och lite stabila förutsättningar, bra stabila förutsättningar för att marknaden ska komma igång så har vi också gjort en värdering på ett möjligt genomförande av projekten tidsmässigt. Så vi har flera väldigt fina projekt i portföljen här där det egentligen allting är klart för en start och kanske rimligt att tro att man skulle kunna starta flera av projekten redan under nästa år.

Med det så stannar jag kring projekt och värdering och lämnar ordet tillbaka till Christian.

Tack så mycket för den genomgången, Patrik. Då tänkte jag återkomma litegrann till återvinningskraven och det totalt 18 stämningar som vi har fått mot oss från konkursförvaltningen i Serneke Sveriges konkurs.

Och det är vid Göteborgs tingsrätt och Malmö tingsrätt. Och det är olika dotterbolag inom koncernen, inte Doxa AB i sig.

Och vi gör bedömningen, och våra legala rådgivare gör den bedömningen, att de inte kommer att vinna i de här stämningarna mot oss och därför gör vi inte heller någon avsättning. Och vi har också tittat på om de skulle ha framgång i de här stämningarna, vad det skulle innebära för oss.

Och det bedömer vi att den exponeringen uppgår till totalt 28 miljoner kr, och det innebär då att de skulle få framgång i samtliga stämningar. Och vi kan också se att det kommer att ta tid innan det här är avgjort.

Vi tror det kommer ta 4 till 5 år att avgöra det här i hovrätten om konkursförvaltaren inte frånfaller sina krav innan dess. Och tittar vi då på rapport över finansiell ställning, så kan vi se på tillgångssidan så har vi genomfört externa värderingar och de har bekräftat de bokförda värdena.

Patrik har ju haft en genomgång av detta nu tidigare. Och vi kan se att verksamheter under avveckling har successivt minskat under året och mycket begränsad verksamhet kvar där.

Våra avsättningar hänförliga till konkursen är i stort sett oförändrade. De förändringarna vi ser är framförallt avsättningar hänförliga till en skattetvist som vi förlorade tidigare under året.

Och det innebär att vi har ett substansvärde per aktie på 1,53 kr att jämföra med aktiekursen om 44 öre vid årsskiftet. Och med det kommer vi till en avslutning och där det finns väl tre saker jag skulle vilja att ni tar med.

Det var att 2025 var ett nödvändigt städår inom Doxa. Vi har gått igenom och gjort de nedskrivningar vi behöver göra i balansräkningen.

Vi har avvecklat verksamheter som vi har bestämt att vi inte ska driva framöver. Vi avslutar Serneke-eran och vi har lagt grunden för ett fokuserat Doxa framöver.

Och vi har även tittat på portföljens värden som Patrik gick igenom och fått bekräftat de bokförda värdena av externa värderare. Vilket ger oss möjlighet att gå in i 2026 med en tydlig strategi, med ett stärkt team och med mål om att aktivt arbeta för att minska substansrabatten i kursen.

Och med det så ska vi tacka för ert intresse och ni har även möjlighet att skicka in frågor till [email protected] så kommer vi att besvara det. Tack så mycket.

Tack så mycket.