Välkomna till presentationen av Inteas Q3-rapport. Jag heter Charlotta Wallman Hörlin och är vd på bolaget, och bredvid mig här sitter CFO Magnus Ekström.

God morgon.

Under året har stigande marknadsräntor påverkat fastighetssektorn generellt. Och i en sådan situation är förutsebara och stabila intäkter, en välbalanserad finansiering och fastigheter med tydlig samhällsfunktion särskilt viktiga.

Vi lägger ett stabilt kvartal bakom oss. Vi har nu nått 30 miljarder i fastighetsvärde med bra lönsamhet.

Bolaget fortsätter att utvecklas enligt plan. Hyresintäkterna ökade med drygt 18% jämfört med föregående år, och tillväxten i förvaltningsresultatet per A- och B-aktie uppgick till 17,6% för kvartalet.

Vi har emitterat tre gröna obligationslån om nästan 2 miljarder på bra villkor, samtidigt som vi återköpt obligationer om 1,1 miljard inom ramen för befintligt MTN-program. Säkringsgraden uppgick vid utgången av tredje kvartalet till 102% med en räntebindning om 3,6 år, vilket begränsar stigande marknadsräntors påverkan på snittränta, kassaflöde och resultat.

Under det tredje kvartalet har vi investerat 370 miljoner i pågående projekt. Vi har färdigställt vårt infrastrukturprojekt i Falköping, och i början av oktober tillträdde vi förvärvet av Ångermanlands tingsrätt i Härnösand.

Nyligen kunde vi också berätta att vi ska bygga en ny ambulansstation i Trollhättan. Mer om detta om en liten stund, men först över till Magnus som ska berätta om siffrorna.

Tack för det, Lotta. Då sammanfattar vi perioden, alltså januari-september, på den här bilden och lite Intea i sammanfattning.

Då har vi en kontrakterad årshyra på drygt 1,8 miljarder, ett fastighetsvärde som har passerat 30 miljarder, och vi har en yield som nu ligger på 5,8%, samma som föregående kvartal. Hyresintäkterna ökade, som Lotta sa, ligger nu på strax under 1,4 miljarder för perioden, och vi har bra kassaflöden från vår operationella verksamhet med en överskottsgrad på 83,7%.

Nyckeltalen är bra. Vi har en belåningsgrad på 47,7% och en räntetäckningsgrad för kvartalet på 4,1 gånger.

Tillväxten fortfarande bra. Vi har en tillväxt i substansvärde per A- B-aktie på drygt 16% och från förvaltningsresultatet på 23%, och det här var för perioden januari-september.

Tittar vi på kvartalet isolerat så är det en stark utveckling i kvartalet år över år, där vi har hyresintäkter som ökar med drygt 18%, like-for-like 2,9%, och tittar vi på driftnettot så har det ökat med 16,6%, like-for-like med 0,7%, och förvaltningsresultatet ökar med nästan 18,8%. Och tittar vi då på A- B-aktie, som Lotta nämnde i början, så ligger det på +17,6%.

Vi har haft positiva värdeökningar på förvaltningsfastigheter med 147 miljoner och förändringar i våra derivat, swapavtal, med +349 miljoner, och framför allt då på förändrade marknadsräntor, långa räntorna, som påverkade uppåt. Och sen har vi skatt på 166 miljoner som är framför allt uppskjuten skatt med de värdeförändringar vi har.

Och efter det så har vi ett resultat efter skatt i kvartalet på 617 miljoner.

För drygt sex år sedan förvärvade Intea Falköpings tågdepå, som ligger längs Västra stambanan. Ett år senare kom vi överens med Västtrafik om att utveckla depån och dubbla kapaciteten i två etapper, och nu är depån äntligen helt färdigställd med officiell invigning nästa vecka.

Hyresavtalet löper till 2050, investeringen för den sista etappen uppgick till 245 miljoner och årshyran till 14 miljoner. Nya Ångermanlands tingsrätt i Härnösand är nu helt färdigställd och i början av oktober tillträdde vi den.

Både investeringen och årshyran har ökat sedan vi signerade förvärvet i december förra året. Investeringen uppgår nu till drygt 270 miljoner, en ökning med ungefär 50 miljoner, och årshyran till drygt 19 miljoner, en ökning med 6 miljoner.

Senaste tillskottet på projektsidan är en ambulansstation som vi ska uppföra i Trollhättan för Västra Götalandsregionens räkning. Den nya byggnaden omfattar ungefär 1 900 kvadratmeter och hyrs av regionen på 15 år.

Investeringen beräknas uppgå till ungefär 50 miljoner. Vi äger sedan tidigare en ambulansstation i Stockholm där Region Stockholm är hyresgäst, och därför är det både logiskt och roligt att nu växa med ytterligare en station.

Vi har just nu pågående projekt om nästan 12,1 miljarder, varav 9,7 miljarder återstår att investera. På bilden ser ni exempel på två av våra pågående projekt.

Det första är häktet i Gävle, där vi bygger nästan 22 000 kvadratmeter för Kriminalvårdens räkning. Hyresavtalet är 25 år från färdigställande.

Investeringen beräknas uppgå till nästan 1,5 miljard och årshyran till 96 miljoner. Bredvid häktet håller vi på att projektera ett polishus, och tillsammans kommer dessa att bilda ett rättscentrum.

Den andra bilden visar anstalten i Kristianstad, en anstalt i säkerhetsklass 2 för män som nu är nästan helt klar. Anstalten har byggts rekordsnabbt på lite drygt ett år och adderar 192 platser, vilket är ett välkommet tillskott i Kriminalvårdens omfattande expansion.

Anstalten är drygt 11 000 kvadratmeter stor, investeringen uppgår till 760 miljoner och årshyran till 52 miljoner. Hyresavtalet är 25 år.

Vår projektportfölj skapar en både stabil och förutsebar tillväxt.

Och här är då en sammanfattning av vår projektportfölj som Lotta nämnde nyss, och den uppgår nu då till 12,1 miljarder. Och där har vi då en synlig hyrestillväxt på 47%, där när projekten är färdigställda helt så kommer det kontrakterade hyresvärdet uppgå till drygt 2,7 miljarder.

Och den här projektportföljen är fullt finansierad genom vår balansräkning. Vi har en hög genomsnittlig kontraktstid i portföljen och vi har ett bedömt driftnetto när projekten är färdigställda på 834 miljoner.

Och den nuvarande yielden on cost i portföljen ligger just nu på 6,9%.

Ett av våra mål är att mer än 90% av våra hyresintäkter ska komma från offentliga hyresgäster. Vid utgången av kvartalet uppgick andelen till 97,1%.

Återstående kontraktstid för offentliga hyresgäster är 7,7 år. Hyresförfallostrukturen framgår av mittenbilden.

73% av vår kontrakterade årshyra justeras med KPI. Vid kvartalets utgång hade vi annuitetsbaserade tilläggshyror om 236 miljoner.

För de 51% av tilläggshyrorna som förfaller efter 2031 hänför sig merparten till tre hyresavtal med förfall mellan åren 2037 och 2049.

Och tittar vi på marknadsvärdet så det har ökat med 500 miljoner i Q3, och det kommer främst från värdeökningar och investeringar. Och värdet har nu passerat 30 miljarder.

Vi har en yield då på 5,8% som baseras på vår intjäningsförmåga. Tittar vi på kassaflödet i portföljen så är det bra och stabilt.

Om vi tittar på kassaflödet från vår rörelse före förändringar i rörelsekapital så ligger det på rullande 12 månader på drygt 1 miljard. Och tittar vi på kassaflödet investeringar så tittar vi på rullande 12 månader där så ligger investeringsvolymer på 3,6 miljarder.

Och i den delen så ligger 78 miljoner som är underhållscapex i den delen. Tittar vi på den finansiella delen så har vi en stark finansiell position.

Vi har en belåningsgrad som ligger strax under 48%. Vi har en räntetäckningsgrad som ligger på 4 om vi tittar på 4 gånger om vi tittar på rullande 12 och 4,1 i kvartalet.

Och våran skuldkvot, om vi justerar skulden i från projekten så ligger den på 7,4 i kvartalet. Så att vi har en bra finansiell ställning för fortsatt tillväxt.

Och tittar vi på tillväxten så har vi ett substansvärde nu som ligger på 58,07 kronor per A- B-aktie i substansvärde, och i förvaltningsresultatet per A- B-aktie så på rullande 12 så ligger det på 4,77 per aktie och i kvartalet så låg det på 1,16. Och tittar vi på tillväxten i genomsnitt från 2018 så ligger den på 17,3% för substansvärdet per A- B-aktie och drygt eller knappt 21% för förvaltningsresultatet per A- B-aktie.

Och finansieringen är bra, bra position där. Vi har en skuldportfölj på strax under 15 miljarder, en bra mix av banklån och obligationer och commercial papers, och vi har en snittränta på 2,84%, den i stort sett i linje med vad vi hade i Q2.

Vår kapitalbindning har ökat till 3,8. Här gjorde vi en förlängning av ett banklån i slutet av juni som vi får effekt på, och vi har också gjort femåriga obligationer som hjälper till, samt att vi har återköpt kortfristiga obligationer, vilket stärker upp kapitalbindningen.

Vår räntebindning ligger på 3,6 år och vi har en hög säkringsgrad som Lotta inledningsvis nämnde, den ligger på 102% just nu. Och vi har god tillgång till kapital som vi ser i den högra nedre grafen med outnyttjade kreditfaciliteter på drygt 5 miljarder.

Tittar vi på obligationsmarknaden så kan vi se att spreadarna har kommit upp lite grann under det här kvartalet, men marknaden är fortsatt god. Vi emitterade, som sagt var, tidigt i kvartalet två stycken gröna obligationer på drygt 1,6 miljarder till attraktiva nivåer, en tvååring och en femåring.

Och sen i augusti så emitterade vi en 300 miljoner till en femårig obligation till också bra nivåer. Så att den här marknaden fungerar väldigt väl just nu också.

Och tittar vi på vår intjäningsförmåga så har förvaltningsresultatet per A- B-aktie ökat med 16% år över år och ligger nu på 4,42 per A- B-aktie om vi tittar på förvaltningsresultatet. Och med det så lämnar jag över till dig, Lotta.

Tack, Magnus. Vår projektportfölj ger stabil och förutsebar tillväxt.

Därtill har flera av våra hyresgäster fortsatt behov av utökade och moderniserade lokaler, både ombyggda, tillbyggda och nybyggda. Det skapar goda möjligheter att addera nya projekt.

Vi har en stark och välbalanserad finansiell ställning med god tillgång på kapital. Sammanfattningsvis är vi väl positionerade för att hantera och utnyttja en mer krävande marknadsmiljö och fortsätta skapa långsiktigt värde.

Vi har en bra pipeline och nu hoppas vi på en spännande avslutning på året. Tack för att ni lyssnat.

Nu undrar vi om det finns några frågor.

Vi ser inte att vi har en ökad kostnad i våra byggprojekt som påverkar lönsamheten i projekten som det ser ut nu. Vi har också en stor andel projekt där vår hyra i slutändan är knuten till den slutliga produktionskostnaden.

Nej, vi har inte någon kommentar till det.

Ja, men omfattningen i vår projektportfölj kan både öka och minska. Och ju tidigare i ett projekt, ju större osäkerhet.

Under projekteringsskedet så tar man gemensamt fram den slutliga byggnationens utformning och storlek. I Värnamo så hade vi en initial bedömning från Kriminalvården i upphandlingsskedet om 29 000 kvadratmeter.

Sedan tilldelningen i det projektet har projektering nu pågått där man nu bygger mer effektiva ytor, vilket har lett till att antalet kvadratmeter har minskat och därmed investeringen. Men typiskt sett, ju längre gången man är i ett projekt och när väl spaden är i marken, då minskar osäkerheten kopplat till det.

Och projekten kan bli både större, men även i vissa fall, som i det här, minska i storlek.

Tillväxten sker ju dels genom det arbete vi gör i befintligt bestånd där vi ständigt jobbar med att förbättra vårt driftnetto, och det kan vi göra genom att vi jobbar nära våra hyresgäster och nära våra fastigheter och aktivt ökar intäkter och håller kostnader i schack. Sen kommer ju den stora delen via projekt, och där har vi ju visat det i vår projektportfölj där vi har en synlig hyrestillväxt i den delen.

Så det är en viktig del att fortsätta utveckla den och ta in nya projekt i projektportföljen. Sen vill vi naturligtvis göra förvärv också för att kunna fortsätta den tillväxten.

Så att målen som vi har över tid att leverera 12% tillväxt, det står vi kvar för.

Om vi tittar bara isolerat på den projektportfölj vi har nu så är den fullt finansierad genom balansräkningen med den belåningsgrad vi har nu och att vi kan gå upp till 55% belåningsgrad. Så man kan säga just nu har vi ett kapacitetsutrymme i balansräkningen på 5 miljarder för nya förvärv, men också att projektportföljen är finansierad genom det utan några nya nyemissioner.

Ja, men det är helt naturligt att kontraktslängden som återstår sjunker. Det här är långa hyresavtal från början som sen går över i en kortare förlängningsperiod.

Men vi har bra dialoger med våra hyresgäster kopplat till detta.

Ja, men de här projekten avser lite olika typer av anläggningar. För Polisen, för Kriminalvården lika så, det är häkte och anstalt och frivård, nationell transportenhet och så vidare, och spritt på ett antal olika avtal.

Så att vi ser att risken är spridd.

Ja, förlåt, hörs jag nu?

Varsågod.

Hej, det är Victor Berglund från Pareto här. Grattis till ett starkt kvartal.

Tänkte höra mer hur ni ser på marknaden, direktmarknaden, om det finns några objekt som kan vara av intresse för att förvärva här framgent och kanske specifikt då inom rättsväsendet.

Tack. Ja, vi har en bra pipeline som vi jobbar med.

Så att det finns goda förutsättningar.

Och om vi ser till hur marknadsräntorna rör sig så har ju de varit rätt volatila här under kvartalet. Hur tänker ni med finansieringen framgent?

Är det någonting ni kommer göra annorlunda jämfört med hur ni har gjort historiskt här nu?

Med finansieringen? Nej, utan vi har vår finansiella strategi som vi tycker att det är en framgångsfaktor, dels med mixen hur vi finansierar oss, dels att vi har en hög säkringsgrad i portföljen, vilket gör att vi behöver inte alls vara speciellt stressade över att marknadsräntorna framför allt långräntorna har ökat.

Sen kanske man kan räkna med att kostnaden för kapital kommer att öka successivt, men jag tycker att vi är väl positionerade för det. Men däremot den finansiella strategin kvarstår.

Och kan ni ge någon guidning för hur räntekostnaderna kommer att utveckla sig här i närtid?

Om man tittar närtid, tittar man på ett år framåt så kan man nog se att våra räntekostnader kommer öka, men inte speciellt mycket. Tittar man ett år framåt så kanske det är säg 25 punkter.

Yes. Ja, men fint.

Stort tack.

Tack.

Men kopplat till pipeline på projekt, vi jobbar ju ständigt med att utveckla våra befintliga fastigheter. Det är en stor del av hur vi också ser att vi skapar tillväxt framöver.

Så att där finns goda möjligheter och det finns också en stor efterfrågan hos framför allt Kriminalvården. Vi har inte kvantifierat hur stort tillskottet blir.

Men här har ju till exempel Kriminalvården gått ut och offentligt sagt att man bedriver förstudier på ett par av våra anstalter där man vill utöka med ett antal hundra platser.

Ja, men svaret ja, vi skulle gärna växa vidare inom sjukvård. Just nu ser vi att vi har mest aktivitet inom rättsväsendet.

Där händer det väldigt mycket. Tittar vi på sjukvård så växer vi där vi kan, både med befintliga hyresgäster, till exempel i Linköping där vi har byggt och utvecklat en ögonklinik för regionens räkning.

Men vi kan absolut tänka oss att växa mer inom det området.

Vi är väldigt transparenta med vår förfalloprofil i kontrakten där vi beskriver att just annuiteten består av den här volymen just nu och sen att det är en större del som förfaller 2031. Sen är det ju då, som Lotta även nämnde i presentationen, så är det ytterligare tre avtal som förfaller successivt men väldigt, väldigt långt bort i kontraktsportföljen så att där har vi nog en transparens i den delen för att visa synligheten i intjäningsförmågan.

Sen är det ju så i projekten så framåt så kan det finnas liknande komponenter i hyresavtalen så att och det kommer vi vara transparenta fortsatt och presentera framåt så att där ska vi hjälpa till och så att man har en bra prognos för sin intjäningsförmåga.

Tack så mycket.

Hej då.