Varmt välkomna till Klarabos presentation för det andra kvartalet 2026. Jag heter Andreas Morfiadakis och är bolagets VD och tillsammans till dagens presentation har jag då bolagets vice VD och CFO Magnus Nordholm och vi kommer gå igenom det kvartal som precis har avslutats.

Vi kommer behandla den finansiella utvecklingen, ge en kort sammanfattning av portföljen, belysa vårt värdeskapande i praktiken och även då gå igenom väsentliga händelser under första halvåret. Efter presentationen så finns det möjlighet att ställa frågor via handuppräckning i Teams och allt presentationsmaterial kommer finnas tillgängligt på vår hemsida efter genomgången.

Andra kvartalet uppvisar att bolaget operativt fortsätter takta på helt enligt plan. Vi förbättrar intäkter, driftnetto och förvaltningsresultat över hela linjen jämfört med motsvarande period 2025 och då har vi i praktiken ett helt jämförbart bestånd.

Förvaltningsresultatet per aktie eller även kallat kassaflöde per aktie ökar med hela 6,2%. Anledningen till ökningen är primärt hyreshöjningar, ökat driftnetto i portföljen tack vare ROT-programmet samt en stabil nivå kring uthyrningsgraden.

Detta trots att energimarknaden fortsatt varit volatil med anledning av oron i omvärlden och ett relativt kylslaget väderförhållande under inledningen utav året, vilket då har påverkat kostnadsmassan negativt. Antalet ROT under kvartalet uppgick till 34 lägenheter och det är i huvudsak våra fyra klusterorter Trelleborg, Helsingborg, Östersund och Visby som fortsatt levererar dessa ROT med en uppvisad avkastning om cirka 9%.

Och det överstiger väsentligen fastigheternas direktavkastningskrav som vid utgången av kvartalet då ligger kring 5%. Den enskilt största nyheten under kvartalet är såklart annonseringen av att Klarabo nu tar ett nytt steg i sin utveckling.

Under en längre period har det varit tydligt att kapitalmarknaden för tillväxtbolag förändrats och att investerare tydligt premierar bolag med storlek och en större free float. Med detta i åtanke samt med identifierade synergieffekter om upp emot 120 miljoner kronor årligen har därför styrelsen i Klarabo föreslagit ett samgående med Sveafastigheter och på så sätt skapat Sveriges ledande noterade bostadsbolag som tickar många boxar som respektive styrelse efterfrågat.

Fusionen har passerat godkännande vid en extrastämma och inväntar nu godkännande hos Bolagsverket. I samband med detta godkännandet kommer Klarabo dels förvärva ett fastighetsbestånd för 6,8 miljarder av SBB som omfattar 4 100 lägenheter och dels genomföra en extrautdelning till Klarabos existerande ägare om 1,4 kronor per aktie.

Tidplan för genomförande av transaktionerna är estimerat att ske i månadsskiftet september-oktober. Vidare så genomförde och avslutade vi även affären med Episurf där vi avyttrar icke-strategiska tillgångar för 897 miljoner kronor i underliggande fastighetsvärde.

Ekonomiskt frånträde sker för hela portföljen 30 juni medan den legala frånträden sker i två etapper. Syftet med transaktionen är att vi avyttrar dels ett bostadsbestånd i Bollnäs som över tid inte utvecklas i den riktning vi önskat samt kommersiella fastigheter i Västervik och Trelleborg som inte är att betrakta som core business.

Effekten som denna avyttring ger är att vi förväntar få en något högre överskottsgrad samtidigt som uthyrningsgraden för bostäderna förbättras och då vid kvartalets slut uppgick till hela 97,4%. Episurf har utöver lösen av existerande lån betalat köpeskillingen med aktier på kurs 4,5 öre per aktie samt med revers.

Noterbart är att Episurfs aktiekurs ligger en bra bit högre än emissionskursen vilket innebär att vi i skrivande stund har ett övervärde på detta innehav. Under kvartalet har Klarabo även blivit ett utdelande bolag för första gången genom att man har beslutat och genomfört en aktieutdelning till ägarna om 0,25 kronor per aktie.

Det är såklart en milstolpe i sig att styrelsen anser att verksamheten genererar tillräckligt stor intjäning med stabila nyckeltal att utrymme för utdelning finns. Slutligen så måste vi även slå ett slag för vår fantastiska personal.

I samband med bolagets årliga medarbetarundersökning når vi vårt högsta resultat någonsin när vi mäter eNPS som är ett nyckeltal som beskriver hur sannolikt man förordar Klarabo som arbetsgivare. I årets undersökning landade vi på 50 i utfall mot 43 året innan.

Nivån 50 är att betrakta som utmärkt där personalen är väldigt engagerade och lojala gentemot sin arbetsgivare. Att som VD få möjlighet att presentera ett sådant fint utfall är särskilt glädjande men samtidigt inte förvånande för jag vet hur engagerade och dedikerade medarbetare Klarabo har vilket vi kvartal efter kvartal visar operativt trots att vi lever i en orolig omvärld.

När vi tittar på resultaträkningen så bör det nämnas att bytesaffären med Sveafastigheter har en marginell påverkan på både intäkter och kostnader, precis som Andreas sa. Underliggande portfölj andra kvartalet 2026 är därmed i storlek och intjäning väldigt lik portföljen samma kvartal föregående år.

Hyresintäkterna under andra kvartalet var 4,7% högre än motsvarande kvartal 2025. Denna ökningen kommer från en generell hyresökning på cirka 3,3% och resterande del från hyresökande investeringar.

Vakansgraden var återigen stabil och vi hoppas nu på en positiv utveckling framgent. Kostnaderna har under andra kvartalet ökat med cirka 4% i förhållande till samma kvartal föregående år trots de kraftigt ökade taxebundna kostnader.

Detta beror primärt på väldigt god kostnadskontroll hittills i 2026 vilket vi är mycket nöjda med. Att kostnaderna ökar mindre än intäkterna ger även en liten extra effekt på driftnettot som därmed ökar med 5,3%.

Överskottsgraden på 61,1% är något högre än föregående år samma period. När vi tittar på det finansiella blocket så ser vi att netto räntekostnader har ökat med 9,6% i jämförelse med samma kvartal föregående år, primärt drivet av att underliggande tidsvägda lånevolym ökat samt att underliggande räntor haft en marginell ökande.

Snitträntan uppgår nu till 3,7% vid periodens slut, exkluderat de fastigheter som ligger för försäljning. Räntetäckningsgraden på 1,8 gånger ligger stabilt över både kovenanter och finanspolicy och vi ser inga tydliga trender åt något håll i denna.

Räntan är däremot väldigt volatil mot bakgrund av det oroliga omvärldsläget så vi följer denna noggrant löpande. Finanskostnader och central administration sammanlagt ökat mindre än driftnettoökningen på 5,3% ökar förvaltningsresultatet procentuellt ännu mer än driftnettot.

Detta kvartal låg det 6,2% högre än samma period föregående år. Förvaltningsresultat per aktie har stigit med 8,5% i förhållande till samma kvartal föregående år till 0,33 kronor, drivet av bland annat aktieåterköp i perioden.

Orealiserade värdeförändringar drar tyvärr ner resultatet till -11,3 miljoner under kvartalet. Resultatet för halvåret ligger dock fortsatt positivt på 112,7.

Den största orealiserade värdeförändringen hänförs till våra derivatpositioner. Dessa värden har under kvartalet fallit med cirka 54 miljoner och under året med 12,5 miljoner som en följd av lägre marknadsräntor.

Värdeförändringar på fastigheter är underliggande positiv med cirka 54 miljoner kronor men reduceras till -4,4 av tidigare presenterade Episurfförsäljningen där fastigheterna såldes cirka 2% under bokfört värde samt av kvartalets investeringar. Då ska vi titta på balansräkningen.

Inga större förändringar kan ses bortsett från effekter från försäljningen till Episurf där ekonomiskt tillträde skedde i kvartalet och där legalt tillträde skedde den 2 juli för merparten av fastigheter. Fastighetsvärdet har minskat med cirka 500 miljoner kronor i förhållande mot andra kvartalet 2025.

Detta är drivet av nettot mellan förflyttning av tillgångar till fastigheter under försäljning, det vill säga Episurftransaktionen, nettoförvärv i bytestransaktionen med Sveafastigheter samt värdeförändringar under perioden drivet av både investeringar och driftnettoökning. Avkastningskravet har ökat med cirka två punkter från samma kvartal föregående år till 4,9% rensat för fastigheter under försäljning.

Värdeökning like-for-like kommer primärt från tillväxt i driftnetto från generella hyresförhandlingar och totalrenoveringar och dessa uppgår netto till cirka 365 miljoner. Det negativa derivatvärdet, en indikation på att marknadsräntor på motsvarande löptider är lägre än våra avtalade räntor, har ökat med 12,5 miljoner kronor under året till cirka 21,1 miljoner.

Räntorna har varit ovanligt volatila under året vilket ses inte minst på den negativa rörelsen på cirka 54 miljoner under det senaste kvartalet av våra derivatvärde. Det finns en risk att de fortsätter vara volatila ett tag framöver mot bakgrund av instabiliteten i omvärlden.

Kortfristiga räntebärande skulder har netto sjunkit från cirka 1,4 miljarder kronor för ett år sedan till cirka 450 miljoner kronor nu mot bakgrund av tidigare presenterade refinansieringar. Belåningsgraden har sjunkit något till 49,8% mot bakgrund av både värdeökningar, löpande amorteringar och återbetalning av lån.

Kassan har i linje med våra förväntningar sjunkit till cirka 60 miljoner kronor mot bakgrund av både amorteringar, renoveringar samt andra investeringar och aktieåterköp samt den utdelning som nu genomfördes i andra kvartalet. I tillägg till de likvida medlen har vi tillgång till bekräftade revolverande kreditfaciliteter som på kort sikt kan omvandlas till likvida medel.

Dessa uppgår till 110 miljoner kronor per balansdagen. Det ska tilläggas även här att koncernens låga belåningsgrad utgör ytterligare en reserv och möjlighet att anskaffa kapital.

Det långsiktiga substansvärdet per aktie är oförändrat under kvartalet på 35 kronor. Detta då kvartalets resultat, om vi justerar för effekter från värdeförändring på derivat samt latent skatt, ungefär motsvarar den betalda utdelningen i perioden.

Det är alltid värt att upprepa att en intjäningsförmåga inte är en prognos utan endast en framskrivning 12 månader framåt av den hyresnivå, de kostnader med mera som föreligger per balansdagen. Den innehåller därigenom inte vår syn på framtiden.

De stora förändringarna mot föregående kvartals intjäningsförmåga ligger primärt i att vi har tagit bort alla fastigheter under Episurfförsäljningen med tillhörande lån då vi i Klarabo inte längre är berättigade till något ekonomiskt resultat efter den 30 juni på de här fastigheterna. Vår lånportfölj får i tillägg en marginellt högre marginal efter återbetalningen i samband med försäljningen.

Den del av avtalad räntebärande fordran på Episurf som erhölls vid tillträdet den 2 juli är också medtaget och reducerar nettofinanskostnader. Operationellt kan sägas att verksamheten är stabil, något sjunkande vakansgrad samt bra kostnadskontroll som motar de ökande taxebundna kostnader.

Intjäningsförmågan innehåller en hyresintäkt på 690 miljoner och fastighetskostnader på 295, vilket resulterar i ett driftnetto på cirka 395 miljoner kronor. Detta påvisar därigenom en stigande överskottsgrad på 57,3%, primärt baserat på avyttring av fastigheter med högre vakansgrad.

Förvaltningsresultat per aktie enligt den här intjäningsförmågan uppgår till cirka 1,07 kronor, vilket är något lägre än föregående kvartal, vilket är naturligt mot bakgrund av den minskade portföljen. Vår finansiering påvisar inga stora förändringar mot föregående år.

Kan börja nämna att siffrorna i graferna är justerade så att de inte innehåller de fastigheter som har sålts till Episurf. Vår låneportfölj är räntesäkrad till cirka 66% och har en volymvägd räntebindning på 2,9 år, vilket är upp från cirka 2,8 år föregående kvartal.

Snitträntan på lån och derivat inklusive marginal ligger på 3,7%, vilket är något upp på grund av bland annat återbetalning av lån med lägre marginal i samband med den senaste försäljningen. Snitträntan på 3,7 bedöms vara marknadsmässigt, vilket syns i de låga värdena på derivat i balansräkningen.

Per kvartalsskiftet hade vi en kapitalbindning på i snitt 2,3 år, vilket naturligt är något lägre än föregående år på grund av att tiden helt enkelt har löpt på. Bolaget har som tidigare nämnts per balansdagen tillgång till 110 miljoner kronor i revolverande kreditfaciliteter som ett komplement till vår kassa på cirka 59 miljoner.

Tack för det Magnus. Om vi hoppar över till Klarabos affärsmodell så är det ju så att lägenhetsrenoveringar är ju en nyckelfaktor i detta.

Vi har ju som målsättning att förvärva fastigheter, äldre bestånd i många fall, och byggda under perioden 60-70-talet där det invändiga underhållet oftast är i behov av uppgradering då det nått sin tekniska livslängd. Detta segment består i många fall av gedigna huskroppar i tegel, sammansatta större områden där förvaltning kan hanteras effektivt och volymen tenderar vara i sådan omfattning att vi kan ha egen personal.

Hyressättningsmodellen, den reglerade marknaden som Sverige har, tillåter att en hyresvärd får avkastning på investeringar som höjer standarden i en lägenhet då känslan efter renovering är att betrakta som nykänsla. Nivån på uppgradering kan variera beroende på lägenhetens skick, men om Klarabo utför en totalrenovering så inkluderar den nytt parkettgolv, nytt kök, kaklade badrum, nydragen el, hantering av liggande stammar med mera.

Med vårt industriella tänk av denna process så har vi arbetat fram en modell som i snitt över de lägenheter vi renoverat kostar 6 400 kronor per kvadratmeter inklusive moms. Applicerar vi denna kostnad på våra huvudsakliga klusterområden Trelleborg, Helsingborg, Visby och Östersund där avtalade hyreshöjningar efter renovering uppgår till mellan 36-46% så blir avkastningen i spannet av höga 8%.

Det ska jämföras med att fastigheternas bokförda värden har direktavkastningskrav om strax under 5%. Mellanskillnaden är således den värdeförändring som kvartalsvis visas på raden värdeförändringar kopplat till våra existerande fastigheter och det i sin tur skapar ju då framtida aktieägarvärde.

Som varje kvartal har andra kvartalet innehållit en stor mängd totalrenoveringar av lägenheter, i det här fallet 34 stycken i vår portfölj, vilket skapar en mer tidsenlig produkt samt även värde för bolaget och dess ägare. Om vi tittar på perioden från 2019 fram till idag har våra investeringar i produktförädling skapat en ackumulerad årlig hyresökning på cirka 49 miljoner kronor.

Volymvägd historisk yield har varit 4%, vilket har skapat ett bruttovärde på cirka 1,2 miljarder. Investeringen som krävs för att nå detta värde är cirka 600 miljoner kronor, varmed ett nettovärde på 600 har skapats.

Det innebär en avkastning på investerat kapital om 7,9% eller uttryckt på ett annorlunda sätt att varje instoppad krona har skapat 2 kronor i värde eller 1 krona i nettovärde. Processen kräver därmed inget nytt eget kapital över tid om man räknar med en belåningsgrad på 50%.

De senaste 12 månaderna, som ni ser längst ut till höger, har resultatet från denna process ytterligare finslipats och förbättrats och trots en högre snittavkastning har en avkastning på investerat kapital om cirka 9% uppnåtts. Detta har resulterat i cirka 83 miljoner i nettovärde som har skapats det senaste året, vilket motsvarar ungefär 0,55 kronor per aktie.

Skapandet av Sveriges ledande noterade bostadsbolag. Som tidigare framgått annonserade Klarabo under kvartalet samgåendet med Sveafastigheter för att skapa ett av kapitalmarknaden efterlängtat större noterat bostadsbolag.

Mixen av Klarabos portfölj med medelstora städer med tillväxt för att driva igenom value add och Sveafastigheters portfölj av bland annat byggrätter i Stockholmsområdet samt nyproducerade fastigheter får vi goda förutsättningar att attrahera större intresse hos inhemska och internationella investerare. Samgåendet ger även en större free float i aktien, vilket är positivt.

Operationellt så förväntas samgåendet generera minst 120 miljoner kronor årligen i besparingar när vi även får full effekt utav existerande finansieringsupplägg. Genom en större balansräkning och intjäning bör bolaget även ha möjlighet att generera utdelningsbara medel till våra aktieägare i framtiden.

Transaktionen har i talande stund passerat respektive bolagsstämmor med godkännande, vilket innebär att det nu kvarstår verkställighet hos Bolagsverket. Detta förväntas ske under senare delen av september och när det villkoret uppfylls kommer Klarabo genomföra en extra aktieutdelning om 1,4 kronor per aktie till Klarabos existerande aktieägare samt apportera in det annonserade förvärvet från SBB med motsvarande cirka 4 100 bostäder.

Därefter kommer Klarabos aktier skiftas ut mot Svea-aktier där 22 Klarabo-aktier ger 9 aktier i motsvarande aktieslag hos Sveafastigheter, något som förväntas ske månadsskiftet september-oktober. Om ni ser i den vänstra grafen växer bolaget till det betydande största noterade aktören inom bostadssegmentet och kommer efter genomförd transaktion ha motsvarande 26 500 lägenheter, cirka 400 000 kvadratmeter byggrätter inklusive det som är under uppförande och ett sammanlagt fastighetsvärde om hela 47 miljarder kronor.

Vi kommer således vara mer än dubbelt så stor som vår närmaste peer. Bolaget kommer, som ni ser till höger, ha en bredare geografisk diversifiering, kompletterande marknadsexponering mot idag och en högre andel inkomstgenererande tillgångar, vilket skapar en mer motståndskraftig portfölj i en tid där kassaflöde efterfrågas.

Om vi går över till att titta på intjäningsförmågan för det sammanslagna bolaget förväntas vi få vid en ögonblicksbild generera årliga intäkter på 2,8 miljarder kronor med ett driftnetto efter förväntade synergieffekt på 1,7 miljarder motsvarande en överskottsgrad om nästan 61%. Vid genomlysning av respektive förvaltningsorganisation så förväntas det sammanlagda bolaget realisera besparingar om 55 miljoner kronor årligen.

Därutöver förväntas central administration generera ytterligare besparingar på ungefär 30 miljoner kronor årligen, vilket totalt då ger 85 miljoner. Det kommer delvis ske genom personalneddragningar men även genom översyn av bland annat lokaler, IT, etcetera.

Därutöver, vilket inte redovisas i intjäningsförmågan, förväntas det gemensamma bolaget kunna använda sin rating och storlek för att på så sätt skapa förbättrade möjligheter till mer fördelaktig finansiering och på så sätt över tid kunna realisera ytterligare drygt 35 miljoner kronor kopplat till lägre lånemarginaler. Totalt blir det då ungefär 120 miljoner per år.

Det senare då, det vill säga besparingen kopplat till finansieringskostnader, kommer dock ta lite extra tid då existerande avtal omförhandlas först när det förfaller. Med det sagt och före finansieringssynergier förväntas det nya större bolagets synergieffekter lyfta förvaltningsresultat med hela 11% mot idag, vilket är självklart en stark drivkraft till denna annonserade strukturaffären.

Om vi så summerar dagens presentation och väsentliga händelser är det tydligt att Klarabo tagit stora steg under det första halvåret där vi genomfört en rad olika aktiviteter för att generera ökat aktieägarvärde. Dels har vi under den inledande delen av halvåret återköpt ytterligare aktier då aktiekursen fortsatt handlas med betydande substansrabatt.

Därutöver har bolaget genomfört sin första aktieutdelning till ägarna och på så sätt har vi via bägge dessa sätt återfört kapital till aktieägarna. På transaktionssidan inledde vi året med att annonsera försäljning av icke-strategiska tillgångar till Episurf i vår strävan att förflytta portföljen till att primärt innehålla tillgångar som vi över tid önskar bibehålla.

Effekten av denna försäljning, som slutfördes juni-juli, är bland annat att bolagets reella uthyrningsgrad steg med 0,5 procentenheter och nu uppgår till hela 97,4%. Som betalning för transaktionen erhöll Klarabo bland annat aktier i Episurf som emitterades på kurs 4,5 öre per aktie att jämföra med en kurs som idag överstiger 6 öre per aktie.

Därutöver annonserades även samgående med Sveafastigheter och bildandet av ett väsentligt större bostadsbolag på börsen med 26 500 lägenheter i portföljen. Ett av villkoren för slutförandet är att Klarabos aktieägare erhåller en extra utdelning om 1,4 kronor per aktie innan utväxlingen av aktier sker.

Slutligen så slår vi ett slag igen för att där vi då är extra stolta att presentera vår årliga medarbetarundersökning som nyligen genomfördes. Utfallet detta år av det så kallade eNPS-måttet uppgick till 50 mot 43 förra året, ett mått som indikerar vår starka bolagskultur och medarbetarengagemang och lojalitet.

Något som vi över tid har byggt upp och fått ett sammansvetsat bolag där alla hjälps åt. Detta engagemang och den här lojaliteten tar vi nu med oss i nästa fas som Klarabo är på väg in i.

Och med det så vill jag tacka för uppvisat intresse och lämnar då över till Q&A. Då har vi en fråga från Bertil Nilsson.

Varsågod Bertil.

Nu.

Vi hör dig.

Ja, vad bra. Jo, jag tänkte om man tittar på sättet och så att säga affärsidéer kring just det ni har presenterat, hyresgästsrenoveringar kontra nyproduktion och den lokala förvaltningen som ni har på klusterorter, kommer det bli så att ni tar med så att säga den egna fastighetsförvaltningen på de här fyra klusterorterna in i det nya stora Sveafastigheter och kommer troligtvis det komma ske någon överföring av sättet att styra bolaget på respektive ort eller kommer det vara lokalt en mix av Sveafastigheter och Klarabo?

Men vi hade ju den här bytesaffären då som vi slutförde i början på året ju och den gjorde ju egentligen att respektive förvaltningsenheter inte överlappade längst ut i organisationen. Så att där är väl egentligen de primära delarna kommer ju då förmodligen vara oförändrade skulle jag säga.

Så till exempel så köpte vi ju några fastigheter som Svea hade i Trelleborg och där är det ju vår förvaltningspersonal som hanterar dem idag och där har ju Svea då såklart ingenting numera, va. Så att just längst ute i förvaltningen så är det nog kommer det nog vara ganska oförändrat så att säga för där har vi den rockaden gjorde vi då redan i början på året så att säga i samband med bytesaffären.

Okej, ja men it makes sense. Okej, bra.

Hur är det med avkastningskrav på fastighetsmarknaden och värderingen? Du pratade om underliggande 50 miljoner plus, men att det var mest Episurf-transaktionen som drog ner värderingen av fastigheterna under Q2 om jag förstod det rätt.

Ja, yieldarna har varit väldigt oförändrade så att egentligen så har du upp cirka 50 miljoner beroende på driftnettoökning. Det som drar ner det är ju de här tidigare annonserade 2 procenten som vi säljer Episurf-transaktionen till under bokfört värde samt investeringar i fastigheterna, det vill säga både ROT och andra investeringar.

Så det är det som gör att du hamnar på netto negativt. Men underliggande marknadstendens är positivt ökande marknadsvärden trots stabila yieldar.

Okej. Ja, tack.

Okej, tack för det Bertil. Har vi några fler frågor?

Det förefaller inte vara några fler frågor, så att då avslutar vi dagens presentation och sen så önskar vi då alla en trevlig sommar när det väl blir dags. Tack så mycket.