Varmt välkomna till Klarabos kvartalspresentation för fjärde kvartalet 2025. Precis som förra kvartalet kommer min kollega Magnus Nordholm och jag gå igenom kvartalet vi precis lämnat bakom oss genom att dra igenom den finansiella utvecklingen, summering av portföljen, värdeskapandet i praktiken samt en kort framåtblick.

Efter presentationen ges möjlighet att ställa frågor via handuppräckning i Teams. Allt material från dagens presentation kommer sedan finnas tillgänglig på vår hemsida under dagen.

Ur ett operationellt perspektiv för bostadsbolagen präglades 2025 av fortsatt finansiell återhämtning i förhållande till det tapp som skedde under perioden med hög inflation och kraftig ränteuppgång. På intäktssidan gav hyresförhandlingarna relativt höga höjningar där snittet landade på cirka 5%, en nivå som var väsentligt högre än KPI.

Det stärkte hyresintäkterna nominellt och förbättrade topline-utvecklingen för bostadsbolagen, vilket bidrog till bättre kassaflöden jämfört med föregående år. Samtidigt kvarstod betydande kostnadsökningar i driftskostnader, främst inom de branscher som omfattas av monopol.

El, värme, vatten och avfall har alla haft fortsatt betydande taxehöjningar under 2025, vilket i sin tur då har påverkat verksamheterna negativt. Då dessa större kostnadsposter i bolagets driftnetto fortsätter att öka väsentligt, mer än KPI, finns det anledning att tro på fortsatta hyreshöjningar på nivåer som ligger över KPI kommande år.

Ser vi utifrån Klarabos perspektiv konstaterar vi att intjäningen förbättrats med både ökat driftnetto och förvaltningsresultat, till stor del tack vare transaktionen i Helsingborg i början av 2025, men även att hyreshöjningarna varit högre än KPI för bolaget, vilket vi då också ser framför oss kommer ske för 2026 och 2027. Justerat för den positiva engångseffekten avseende gassubvention under 2024, som nämndes i föregående års rapport, ökar vårt förvaltningsresultat per aktie för helåret med 6%.

Detta trots en högre snittränta under året då bland annat förmånliga swappar förfallit under året. För kvartalet är den justerade ökningen i förvaltningsresultat per aktie hela 12%.

Vidare under året och inledningen av 2026 har vi fortsatt att förbättra våra finansieringsvillkor, samtidigt som marknaden är vidöppen och förmånlig. Vi har redan nu refinansierat de krediter med förfall under 2026, vilket ger oss en trygghet och förutsägbarhet i verksamheten under resterande del av året.

Upplevelsen är att finansieringsklimatet är väldigt attraktivt där både låne- och obligationsmarginaler är på attraktiva nivåer. De senaste säkerställda bankkrediterna vi upphandlat ligger på nivåer kring 100 till 125 baspunkter, vilket är en tydlig signal att Klarabo skapat förtroende hos våra långivare under en tid som varit utmanande för fastighetsbolag.

Vårt klusterfokus fortsatte under året att vara en betydande målsättning och har bidragit till en rad transaktioner under året samt inledningen utav 2026. Genom de slutförda affärerna Helsingborg och bytesaffären med Sveafastigheter har vi ökat vår klusterandel från 44% till 55%, vilket är en betydande förflyttning.

Adderar vi sedan de tätorter med invånarantal överstigande 70 000 såsom Malmö, Sundsvall och Gävle, så ökar ju andelen ytterligare. Det gör att vi får en ökad geografisk koncentration där vi minskat antalet orter, samtidigt som vi stärkt vår storlek, operationell skala i de mer prioriterade orterna samt ökat vår uthyrningsgrad något.

Förutsättningar för en effektiv förvaltning och värdeskapande renoveringar har således förbättrats väsentligt. Slutligen kan nämnas att styrelsen under fjärde kvartalet valt att lansera ytterligare ett aktieåterköpsprogram, denna gång om maximalt 50 miljoner kronor.

Detta i syfte om att anpassa bolagets kapitalstruktur för att på ett effektivt sätt fortsätta att öka till aktieägarvärdet. Volymen om 50 miljoner har under inledningen av 2026 uppnåtts och bolaget innehar i skrivande stund 4,8% av bolagets kapital.

Om vi tittar på resultaträkningen så kan vi nämna att hyresintäkterna under 2025 var cirka 14% högre än 2024. Detta är till stor del drivet av förvärv och då primärt förvärvet i Helsingborg som vi har nämnt under året.

Like-for-like, det vill säga rensat för förvärv och avyttringar, uppgår ökningen till cirka 4%. Kostnaderna har under 2025 ökat med 17% av samma anledning, det vill säga av nettoförvärv.

Like-for-like ökar kostnaderna med 4,6%, vilket är relativt lågt med tanke på höga kostnadsökningar på taxebundna kostnader. Överskottsgraden på 56,5% är i linje med föregående år om vi rensar för poster av engångskaraktär, som Andreas nämnde.

Driftnettot ökar med cirka 12,5% från 2025, och räknar vi av engångseffekter så ökar det med 13,4%. Netto har räntekostnaderna ökat med 11% mellan 2024 och 2025, primärt drivet av en ökad tidsvägd lånevolym samt att förmånliga fastränteavtal och swappar har löpt ut.

Snitträntan uppgår vid periodens slut till 3,7% och bedöms ligga marknadsmässigt. ICR:en på 1,8 är stabilt över både kovenanter och vår finanspolicy på 1,75.

Då finanskostnader och central administration ökat mindre än driftnettoökningen på 12,5% så ökar förvaltningsresultatet lite mer, i det här fallet med 17%. Förvaltningsresultat per aktie har stigit med 3% till 1,04 kronor.

Rensat för poster av engångskaraktär steg det med 6%. Resultat per aktie uppgick till 2,66 kronor per aktie, en ökning på hela 91%, primärt drivet av värdeökningar under året.

Då går vi över på balansen och kan konstatera att fastighetsvärdet under året har ökat med cirka 1,4 miljarder kronor, återigen primärt drivet av förvärvet i Helsingborg samt investeringar i våra fastigheter. Avkastningskravet på våra externa värderingar har ökat från 4,91% till 4,95%, vilket gör att värdeökning primärt kommer från tillväxt i driftnetto från hyresförhandlingar och totalrenoveringar.

Totalt ökar fastighetsvärdet med 365 miljoner kronor netto. Det negativa derivatvärdet, som är en indikation på att marknadsräntor på motsvarande löptider är något lägre än våra avtalade räntor, har sjunkit med 24 miljoner kronor under året till 8,5 miljoner.

Beloppet är återigen relativt nära noll, vilket indikerar att denna portfölj och vår finansiering är på marknadsmässiga nivåer och att vi inte kommer se några större förändringar i vår räntekostnad på grund av ränteförfall av derivat. Kortfristiga räntebärande skulder har netto sjunkit från 1,1 miljard till 800 miljoner mot bakgrund av refinansieringar under året.

Efter perioden, vilket vi kommer in på lite senare, har även resterande kortfristiga räntebärande skulder refinansierats. Belåningsgraden har sjunkit något till 49,6% mot bakgrund av värdeökningar och löpande amorteringar.

Kassan har sjunkit till cirka 80 miljoner kronor mot bakgrund av amorteringar, renoveringar, investeringar i fastigheter, men även aktieåterköp som vi har gjort under året. Klarabo har tillgång till bekräftade revolverande kreditfaciliteter som på kort sikt kan omvandlas till likvida medel.

Per balansdagen uppgick detta till 100 miljoner kronor. I tillägg så utgör ju koncernens låga belåningsgrad en ytterligare reserv och möjligheter att anskaffa mer kapital.

När vi tittar på intjäningsförmågan så är det viktigt att reflektera över att det inte är en prognos, utan det är en framskrivning 12 månader framåt av den hyresnivå, de kostnader med mera som föreligger per balansdagen samt det som i övrigt är känt. Därigenom så innehåller den inte vår syn på ej kända hyreshöjningar eller möjligheter.

Intäkterna kommer att öka mot bakgrund av hyresförhandlingar. Vi har hittills tagit med cirka 60% av bostädernas hyresutveckling eftersom dessa är färdigförhandlade.

Detta har inräknats med cirka 14 miljoner kronor eller 3,3% höjning. Vi har även med hyreshöjningar på kommersiella lokaler och på redan genomförda rot som ger oss cirka 3,9 miljoner kronor.

Den stora förändringen mot föregående kvartals intjäningsförmåga ligger i något lägre räntekostnader till följd av lägre interbankräntor. Intjäningsförmågan påvisar även en oförändrad överskottsgrad på cirka 57%, vilket medför att förvaltningsresultat per aktie ökar i intjäningsförmågan i förhållande mot bedömningen för ett kvartal sedan till 1,19 kronor per aktie.

Om vi tittar på finansieringen vid årsskiftet och fokuserar initialt på räntebindning, så kan vi konstatera att låneportföljen var till cirka 58% räntesäkrad med en volymvägd räntebindning på cirka 3 år. Som tidigare nämnt så är derivaten som ingåtts relativt nära marknadens räntenivåer på balansdagen, vilket skapar en fin förutsägbarhet och stabilitet i vårt finansnetto.

Kapitalbindningen vid årsskiftet var i snitt 2,2 år, vilket är något ned. Detta har dock förlängts efter årsskiftet genom de refinansieringar som har skett då.

Vi tycker att det är väl värt att nämna vad som har skett efter balansdagen när det gäller finansieringen då mycket har hänt precis i början av året och innan denna rapport släpps. I Sveafastigheter-bytestransaktionen så återbetalade vi cirka 529 miljoner i räntebärande skulder och tog upp 510 miljoner kronor i nya lån på 3 år till väldigt bra marginaler, stort intresse från många banker.

I tillägg så har vi i två omgångar refinansierat cirka 1,4 miljarder kronor av existerande krediter till väldigt förmånliga villkor, bland annat cirka 800 miljoner till 0,95% marginal, vilket är 56 punkter lägre marginal än vad vi tidigare hade på dessa lån. Vi har tecknat nya avtal om revolverande kreditfaciliteter som stärker vår likviditetsposition.

Totalt uppgick detta till 150 miljoner kronor, varmed vi efter dessa avtal har revolverande kreditfaciliteter på totalt 250 miljoner kronor. Efter årsskiftet har 100 miljoner av dessa dragits.

I samband med de här refinansieringsprocesserna har vi även knutit till oss ytterligare en fullservicebank, vilket stärker oss och ger oss ytterligare stabilitet och flexibilitet. Totalt sett kan vi säga att dessa åtgärder i början på 2026 innebär att vi inte har några kortfristiga skulder kvar, det vill säga inga låneförfall under 2026.

Vi får en längre kapitalbindning, vi får lägre marginaler, vi får tillgång till mer likviditet och vi har en utökad bredd på finansiella samarbetspartners.

Tack för det, Magnus. Vi går över till vårt värdeskapande i den portföljen som vi då har och som sedvanligt redovisar vi den här bilden över utveckling utav vårt hyresvärde som ni då ser till vänster.

Och det är ju fortsatt tydligt hur vi kvartalsvis kan öka vårt hyresvärde genom att på ett systematiskt sätt arbeta igenom beståndet med värdehöjande åtgärder såsom lägenhetsrenoveringar. Skillnaden mellan den orangefärgade och den svarta linjen, som då motsvarar övertidsperioden 44 miljoner kronor, visar hur det ökade hyresvärdet som fastigheterna genererat till följd utav värdeskapande investeringar ökar då hyresnivåerna.

Om denna hyresökning på 44 miljoner kapitaliseras till marknadsvärdet, så innebär det, allt annat lika, att portföljen har skapat ett ökat nettomarknadsvärde om cirka 550 miljoner kronor för aktieägarna under mätperioden 2019 till och med 2025. Och då har vi då tagit den historiska snittyielden kopplat till den här mätperioden.

Ser vi då isolerat på hur utvecklingen har varit 2025 så uppgår hyresvärdesutvecklingen till cirka 9 miljoner kronor, vilket då motsvarar en värdeökning om hela 90 miljoner. Avkastningen på dessa investeringar, som i genomsnitt uppgår till cirka 8%, har varit förhållandevis stabil över mätperioden.

Samtidigt har vi ju sett att avkastningskravet i marknaden stigit markant, vilket har medfört att nettovärdet i relation till produktionskostnaden minskat något. Sammantaget visar dock utvecklingen att affärsmodellen är motståndskraftig, lönsam och i praktiken självfinansierad om man utgår från att man belånar bruttovärdeökningen med en rimlig belåningsgrad hos bank.

Värt att tillägga är att under mätperioden har marknaden fått kraftigt ökade produktionskostnader och att hyresgästerna har fått mindre i plånboken, men fortsatt så är vår produkt efterfrågad på marknaden där vi har lyckats bibehålla en ungefärlig liknande reell uthyrningsgrad under hela perioden. Försköning av bolaget genom portföljoptimering som stärker fokus på vårt värdeskapande.

Under året och inledningen utav 2026 så har bolaget vidtagit en rad åtgärder för att på ett effektivt sätt förflytta portföljens attraktivitet genom att få bättre geografiskt fokus samt skalfördelar, detta genom att växa i prioriterade orter och lämna orter/fastigheter som är icke-strategiska och där volymen delvis är begränsad. Den första affären gjorde vi i början av året då vi tillträdde 740 lägenheter i Helsingborg med en bedömd renoveringspotential till hela 63% av beståndet.

Stort samlat bestånd beläget i Fredriksdal med möjlighet att etablera egen förvaltning och aktivt arbeta med området, en transaktion som tickade alla boxar i vår affärsmodell. Affären där priset uppgick till 15 000 kronor per kvadratmeter finansierades med attraktiva lånevillkor och en företrädesemission som blev övertecknad.

Effekten på förvaltningsresultat per aktie första året, trots nyemission på substansrabatt, har blivit positivt jämfört med föregående år, vilket bådar gott för framtiden. Helsingborg etableras därmed som ny klusterort i vår portfölj där andelen klusterorter steg från 44% till 50% och således ökat portföljens attraktivitet.

Nästa transaktion som påverkar portföljsammansättningen i Klarabo var bytestransaktionen som vi skrev i slutet av 2025 med Sveafastigheter. Denna har vi per den 1 januari 2026 tillträtt.

Transaktionen är på cirka 1 miljard på respektive sida, det vill säga 2 miljarder totalt, och innebär för Klarabo ett nettoförvärv om cirka 70 miljoner kronor. Med transaktionen renodlar vi återigen vår portfölj ytterligare mot klusterorter och större orter, bland annat i Östersund och Trelleborg där vi ökar, och vi reducerar vår portfölj med sex stycken mindre eller icke-strategiska bestånd.

Nettoförvärvet finansieras genom räntebärande skuld och bankerna har varit väldigt intresserade av att finansiera denna portfölj mot bakgrund av vad den ger Klarabo. Andelen klusterorter ökar efter den här transaktionen från 50% till 55%, det vill säga en ganska kraftig förflyttning.

Det här beståndet ger ingen större förändring på driften, men det ger en förbättrad potential för värdeskapande totalrenoveringar och stärker våra skalekonomiska fördelar något.

Nu senast så undertecknades ett villkorat försäljningsavtal av vårt bostadsbestånd i Bollnäs om drygt 600 lägenheter, en galleria i Västervik samt två samhällsfastigheter i Trelleborg för cirka 900 miljoner kronor. Ett försäljningsvärde som understiger senaste värderingen med drygt 2%.

Affären är villkorad extern finansiering hos köparen, men där vi räknar med att erhålla runt 40 miljoner kronor vid tillträdet. Övriga delar av köpeskillingen finansieras genom säkerställd säljarrevers på 2 till 3 år med kvartalsvisa räntebetalningar uppgående till initialt runt 8 miljoner kronor per år.

Klarabo erhåller även aktier i det noterade bolaget Episurf för 130 miljoner. Avyttringen är ju då ett fortsatt led i förflyttningen kring portföljoptimeringen där andelen klusterområden efter genomförd affär ökar till hela 59% och fokus koncentreras mot värdeskapande möjligheter i resterande portfölj.

Om vi då summerar de här transaktionerna som har skett under 2025 och inledningen utav 2026 så ser vi på denna sida hur vår strategiska förflyttning mot ökad portföljkoncentration har skett under då de senaste 12 till 15 månader där vi trots under rådande marknadsförutsättningar valt att begränsa tillväxten till våra prioriterade orter, vilket transaktionerna är ett kvitto på. Som framgår av bilden ökar andelen i våra fokusorter, Östersund, Visby, Helsingborg och Trelleborg, från 44% till 59% av portföljens marknadsvärde.

Inkluderas även våra större orter där invånarantalet är överstigande 70 000 med innehav som än så länge då inte är betydande i portföljen, så uppgår andelen till hela 74%. Det vill säga att 74% utav vår portfölj är ju då hänförlig till våra klusterorter samt större orter runt om i landet.

Detta är en betydande förflyttning som är genomförd på relativt kort tid och denna förflyttning stärker portföljens attraktivitet genom ökad exponering mot tillväxtorter, en större marknad, förbättrad operationell skala samt ett tydligare fokus på värdeskapande möjligheter, vilket kommer vara värdefullt i framtida tillväxt. Summeringsvis lämnar vi ett år där den finansiella ställningen förbättrats och risken sjunkit.

Affärsmodellen har fortsatt levererat under året och vi har nu genomfört 190 lägenheter till 8% avkastning. Lägg därtill portföljoptimeringen i de genomgångna transaktioner som väsentligt förändrat portföljens attraktivitet samt de förtida refinansieringar till förmånliga villkor.

Detta i kombination med beslutade och genomförda aktieåterköp så har vi under året fortsatt att skapa aktieägarvärde. Bolaget har sedan börsnoteringen haft som mål att långsiktigt bli ett utdelande bolag och styrelsen anser nu att bolagets stabila finansiella ställning kombinerat med en stabil prognos för kapitalbehov till bland annat värdeskapande renoveringar möjliggör en förflyttning.

I samband med kommunikén har styrelsen därmed beslutat om en förändring av utdelningspolicy där nu då maximalt 25% av bolagets förvaltningsresultat årligen delas ut till aktieägarna. För 2025 föreslås en utdelning om 0,25 kronor per aktie och att bolaget ämnar fortsätta verksamheten med värdeskapande renoveringar oförändrat.

Och med det så skulle jag tacka för visat intresse och därmed så öppnar vi upp för frågor via handuppräckning. Då har vi en fråga från Oskar Lindqvist.

Sådär, hör ni mig?

Vi hör dig Oskar, absolut.

Toppen. Jo, jag tänkte ni pratade lite om att kostnader är upp mer än hyresintäkter, ändå är driftnettomarginalen intakt.

Tror ni att ni kan upprätthålla det?

Det är vår förväntan att vi ska kunna göra utifrån hur det ligger nu.

Okej. Och sen så tänkte jag på i intjäningsförmågan är också de centrala kostnaderna upp 5% jämfört med föregående kvartal.

Vad är det som driver det?

Det är ju förändringar i personalstyrka plus lite övriga kostnader som ingår i den centrala administrationen.

Okej. Och sen även har ni inkluderat icke-kassaflödespåverkande finansiella poster.

Kommer det synas i finansnettot eller?

De finns i finansnettot. Vi har tidigare inte haft med det i intjäningsförmågan under finansiella kostnader då det bara varit likvida finansiella kostnader innan.

Vi har valt att inkludera den här nu också för att öka transparensen ytterligare. Detta är ju fee:er för upptagande av lån som är periodiserade, det vill säga att det är upplösningen av dem.

Ja, jag förstår. Och sen på intjäningsförmågan där också med hyreshöjningseffekten, tolkar man det så att 60% av höjningen får effekt under Q1 och resterande kommer vi se under Q2 då?

Förenklat sett under Q2, ja.

Ja.

Vi har bara inkluderat, Oskar, de som är undertecknade, så att säga, vid årsskiftet.

Jag förstår. Och sen pratade ni lite i samband med de här affärerna och utveckling på snitträntan, att ni förväntar att den kommer vara rätt stabil.

Men ni nämner också att marginalen kommer ner i de lån som ni omförhandlar. Ska man tolka det som att snitträntan kommer fortsätta ligga på nuvarande nivå ungefär framöver med det vi vet idag?

Det kan man utgå från mer eller mindre. Vi har ju även en positivt lutad räntekurva som påverkar, men marginalerna är det lite nedåttryck på, och sen som sagt en positivt lutad räntekurva.

Tack. Och sen en sista fråga bara gällande aktuell skatt, sett i förhållande till förvaltningsresultat.

Vad är den nivån ni förväntar ligga på under 2026?

I skatt i miljoner kronor menar du?

I procent av förvaltningsresultat.

Vi lämnar ju inga prognoser för 2026, Oskar, så jag får be dig titta i de historiska siffrorna hur stor andel den aktuella skatten har varit.

Men då tycker ni att om vi tar helårssiffran för 2025 är också talande för 2026, är det korrekt?

Alltså vi uttalar oss inte om 2026, utan jag tror att de sista åren här är vägledande för det helt enkelt.

Okej, tack så mycket. Det var allt för mig.

Tack.

Tack.

Då har vi en fråga från Bertil Nilsson. Så, Bertil, har du unmutat dig själv också?

Jag tror att du måste unmuta din mikrofon, Bertil. Okej, har vi några ytterligare frågor?

Hallå, nu då?

Så, nu hör vi dig, Bertil.

Ja, okej. Det är många olika ställen man ska trycka på.

Jo, jag tänkte uppföljare till en av de här företrädande frågorna från OA där, nämligen hyreshöjningarna. Om jag uppfattar rätt så ligger en del av beräknade hyreshöjningar på bostäderna i intjäningsförmågan per 1 januari, men inte alla?

Stämmer.

60% är med.

Ja, och hur mycket räknar ni med i genomsnitt? Om det ni har fått hittills skulle bli på hela beståndet, vad är prognosen då?

Är det 3% eller vilken hyreshöjning?

De ligger på 3,3% i snitt det som vi har stängt hittills.

Okej. Och så då, okej.

Och ni tror att de sista kommer att hamna ungefär där också, eller?

Man har ju kommit ganska långt i hyresförhandlingar sett över hela landet, så att det är väl rimligt att tro att det inte kommer ske någon markant förflyttning från det viktade snittet på 3,3% som vi redan har.

Ja. Men om man tittar på fjärrvärmekostnader och liknande så är ju de privata ägarna i Stockholm i någon hyrestvist med Hyresgästföreningen om att de vill höja mer på grund av att de kostnaderna gått upp.

Har ni haft debatt med det i era förhandlingar?

Ja, men det är absolut ett argument för att få upp hyrorna ytterligare. Samtidigt så är det ju klart att är det stora fastighetsbestånd som sluter avtal på specifika orter där vi också är verksamma så blir de ju i någon mån ganska vägledande.

Och igen, då tittar vi över landet så är det egentligen den här nivån som det ligger på. Så att så kan man ju tycka vad man vill om det så att säga, men vi styr ju inte de enskilda förhandlingarna helt och hållet själva, utan vi är ju också beroende utav vad till exempel allmännyttan på de olika orterna landar på, eller då större fastighetsägare.

De blir alltid vägledande på ett eller annat sätt ju.

Okej. Yes.

Ja, men då så. Tackar.

Tack.

Tack.

Okej, har vi någon ytterligare fråga? Det förefaller inte vara så, så att då får vi tacka så mycket för oss och önskar en trevlig helg när det väl är dags.

Tack ska ni ha.