Tack så mycket och tack för att ni är med och lyssnar på vår genomgång av kvartalsrapporten för Q3. Vi är återigen i en volatil miljö där det är risker och räntor diskuteras flitigt.

Trots detta så ser vi en väldigt stabil verksamhet i NP3 och ett stabilt resultat för NP3 under perioden. Vi kan gå vidare till att börja då med vad har hänt i kvartalet, lite highlights.

Och vi hade en väldigt hög tillväxttakt och förvärvstakt under första halvåret, så Q3 har i mångt och mycket präglats av att vi ska ta hand om det vi har köpt. Det är ett stort arbete som görs just för att få in det i NP3:s förvaltningsmodell, i att etablera kontor så att vi har vår närhet till våra fastigheter och så vi får in fastigheterna i förvaltningsmodellen helt enkelt för att ha kontroll och för att ha kontroll på även utvecklingen framgent.

Under kvartalet har vi tillträtt fastigheter för 160 miljoner. Vi har signerat förvärv att tillträda efter perioden på 48, och vi har signerat frånträde på 16 miljoner.

Vi har fortsatt en bra takt i vår projektportfölj. Det är 250 miljoner kronor ungefär i takt och ungefär 1 miljard på helårsbasis.

Efter periodens utgång så har vi förvärvat ytterligare för 199 miljoner kronor och vi har gjort en försäljning på 48 miljoner kronor. Båda försäljningarna, på 16 och 48 miljoner, är över det bokförda värdet och är värdeskapande för vår tillväxt framgent.

Vi säljer på i snitt 5% ungefär och det är vi väldigt nöjd över. Vi har en positiv nettouthyrning på 3 miljoner kronor.

Det är en stabil efterfrågan. Saker och ting tar längre tid, vi märker tydligt av detta, men det finns en efterfrågan, det finns mycket att jobba med och den låga aktiviteten till kvartalet är snarare drivet av just, som jag sa, det har präglats av de stora tillträdena vi gjorde under första halvåret, av sommar och av den semesterperiod som också har varit.

Vi ser som sagt fortsatt en stabil efterfrågan. Starkast ser vi längst söderut i Trestadsområdet och i Luleå/Umeå-området.

Tar vi då prognosen så är den oförändrad på 1 miljard 240 miljoner kronor. Det vill säga det är 12% tillväxt och 11% tillväxt per stamaktie.

Vi kan gå vidare till nästa och jag lämnar över ordet till Anton.

Tack Andreas. Summerar vi perioden så ser vi att hyresintäkterna uppgick till 1 miljard 865 miljoner kronor, vilket motsvarar då en ökning om 11% mot samma period föregående år.

Ser vi till jämförbart bestånd så har intäkterna i sig ökat med 2,9%. Driftöverskottet uppgick till 1 miljard 436 miljoner kronor och även där då en ökning om 11%.

Överskottsgraden ligger oförändrad mot föregående år på 77% och förvaltningsresultatet landade på 934 miljoner kronor, vilket då är en ökning om 12% eller 11% per aktie. Och Andreas nämnde prognosen för helåret 2026 om 1240 och det är som sagt då 12% mot föregående år eller 11% per stamaktie i tillväxt.

Ser vi ner till vänster i bild så har vi där hyresavtalsstrukturen där vi ser ett hyresvärde som idag uppgår till 2 miljarder 805 miljoner kronor vid utgången av kvartalet. Vi har en uthyrningsgrad om 92%, vilket är samma nivå som vid ingången av året.

Och vi har idag en WAULT om 4,1 år. Antal hyresavtal har ökat och uppgår idag till 2 840 stycken och som Andreas var inne på så har vi en positiv nettouthyrning även i tredje kvartalet om 3 miljoner kronor, vilket ackumulerat för de här nio månaderna nu då är uppe på 54 miljoner kronor.

Ser vi till fastighetsportföljen uppe till höger i bild så har vi idag ett värde på 29 miljarder 195 miljoner kronor och antalet fastigheter uppgår till 685 stycken. Värdet per kvadratmeter, som är för oss ett väldigt viktigt nyckeltal, har ökat från 11 044 kr till 11 251 kr.

Och vi har idag en värderingsyield som uppgår till 7,04%, vilket är en minskning med 4 baspunkter från årsskiftet, men räknat like-for-like endast 1 baspunkt. Ser vi till utvecklingen på fastighetsvärdet under året så har ju det ökat då med 3,1 miljarder, varav 2 miljarder är förvärv och knappt 800 miljoner kronor är investeringar i befintliga fastigheter.

Vi har sålt fastigheter för 80 miljoner kronor och har därigenom fått en realiserad värdeförändring om 9 miljoner kronor. Därutöver har vi redovisat då en värdeförändring på 378 miljoner kronor och den består ju till absoluta merparten av kassaflöde och endast en mindre del av yield relaterat till den här en punkten like-for-like som jag nämnde.

Vi kan byta bild.

Hyresgäststrukturen nämnde Anton. Vi har nästan 3 000 hyresavtal och våra topp 10 hyresgäster har då 164 hyresavtal.

Vi brukar poängtera det och vi gör det igen: våra 10 största är alltså inte bara 10 hyresavtal, utan det är 164 avtal. Och totalt sett så står de då för 13% av hyresvärdet.

De har också en längre duration än vår snittportfölj och uppgår till 4,5 år. Det gör just att diversifieringen som NP3 har är fortsatt väldigt stabil.

Den är fortsatt mer och mer diversifierad, det vi är ute efter i varje förvärv som genomförs. Tittar vi på vad som inbetalningsstrukturen från våra hyresgäster totalt sett så är den i nivå med tidigare.

Det vill säga att vi ser ingen ökad risk i vår hyresgästportfölj. Och det tillsammans med att vi har en positiv nettouthyrning för 25:e kvartalet i rad gör just att vi är i en trygg marknad bedömer vi.

Vi har en stabil hyresmarknad i samtliga våra regioner. Vi har också kontinuerligt haft köpt vakans för vi har förmåga att med våra lokala kontor konvertera det till kassaflöde.

Och det har varit ett sätt för oss att öka på yielder när transaktionsmarknaden har varit svår, att då medvetet köpt till viss del vakanta fastigheter. Och det är ett arbete som vi absolut kan fortsätta med.

Vi har infrastrukturen i våra lokala kontor, vi har kompetensen att göra jobbet. Och därför så ser jag positivt på vår hyresmarknad framgent.

Om vi då bläddrar så har vi då två projektbilder. Det är dels ett pågående projekt som då är Ahlsell Snabbgross i Östersund, ett 10-årigt hyresavtal.

Tittar vi på den pågående projektportföljen så är det 1 miljard drygt i pågående projekt. Och vi har en prognos på dessa om 7,9% avkastning.

Tar vi på de som då är färdigställda så har vi färdigställt under perioden drygt en halv miljard och det har då genererat en yield på 8% för dessa. Så det är en väldigt stabil avkastning och där som exempelbild har vi då en nybyggd ränteanläggning i Örnsköldsvik i det fallet.

Vi kan då gå vidare till nästa, så lämnar jag återigen ordet till Anton.

Tack. Ja, ser vi tillbaka på den utveckling som bolaget har haft sedan 2021 så kan vi konstatera att bolagets tillväxtstrategi ligger också fast även framgent.

Under de senaste fem åren så har vi då ökat hyresvärdet med en CAGR om 16% och under samma period så har vi en uthyrningsgrad som har legat stabil kring 92 till 94%. Driftöverskottet nere till vänster i bild har vuxit med också en CAGR om 16% och förvaltningsresultatet med 14%.

Om vi ser till våra finansiella mål till höger i bild vad gäller resultattillväxt och lönsamhet, så uppgick tillväxten i förvaltningsresultat per stamaktie till 11% här i Q3 fram och CAGR för de senaste fem åren och avkastningen på eget kapital 17% genomsnitt de senaste fem åren. Och där då vi har mål om att ha en tillväxt om 12% och en avkastning på eget kapital om 15%.

Vi kan vända blad och se till bolagets finansiering. Ser vi till just finansiering idag så har vi inga nämnvärda förändringar här under det tredje kvartalet.

Fokus har varit på att bevaka den volatila räntemarknad som vi befinner oss i och att i god tid initiera refinansiering av våra skuldförfall. Ser vi till marginaler för säkerställda lån så är bolagets uppfattning att de förbättrade lånevillkor vi erbjöds under första halvåret även hållit i sig här under hösten och att obligationsmarknaden förvisso fortsatt är välfungerande men där marginaler har kommit upp en del.

Räntebärande skuld uppgick i utgången av kvartalet till knappt 16 miljarder kronor. Vi hade en kapitalbindningstid på 2,7 år och en räntebindningstid på 1,8 år.

Andelen räntesäkrad skuld uppgick till drygt 51% och inkluderar ej då forward-swappar eller andra stängbara swappar. Men skulle vi inkludera de startade swapparna så har den räntesäkrade skulden uppgått till 64%.

Snitträntan 43, 4,385%, det är en minskning med 8 punkter från föregående kvartal, varav då tre punkter är relaterat till lägre lånemarginaler. Räntetäckningsgraden var 2,9 gånger och det är då väl över bolagets mål om att ha över 2 gånger.

Belåningsgraden var 52% och även där en god marginal i förhållande till vårt mål om max 60%. Där har vi förvisso då en ambition, som vi har uttryckt tidigare, att ligga i intervallet 50 till 55%.

Skuldkvoten uppgick till 8,3 gånger. Så sammantaget så tycker vi att bolagets finansiering står stabilt med avseende på riskprofilen och förfallostruktur och våra finansiella nyckeltal.

Och ser vi framåt till våran finansiella investeringskapacitet så tillåter egentligen då våran belåningsgradsambition att vi kan göra investeringar i storleksordningen 2,2 miljarder. Med det byter vi bild och lämnar över ordet till Elin.

Tack. Vi kollar litegrann på hållbarhet och relaterat till fastighetsportföljen och NP3...

Nu vet inte jag om man hör Elin. Vi har...

Vi har fyra övergripande miljömål varav utsläppsmålet som är validerat...

Vi har problem med ljudet från Sundsvall, så att vi testar igen. Alternativt så låter vi Anton ta och gå igenom denna bilden för det är problem med ljudet här.

Testar du igen Elin, bara snabbt så?

Hör ni mig nu?

Ja.

Bra, tack. Då kör vi.

Vi kollar på hållbarhet relaterat till fastighetsportföljen. NP3 har fyra övergripande miljömål, varav två som redovisas kvartalsvis.

Därutöver har vi utsläppsmålet som är validerat av Science Based Targets och ett långsiktigt mål att minska den totala energiförbrukningen med 50% till utgången av 2045. Men vi börjar att kolla på hur det går kopplat till förbättrad energiprestanda, där ingen av bolagets byggnader vid utgången av 2033 ska ha ett primärenergital över 150.

Och som vi ser här så har 11 byggnader gått från över 150 till under 150 efter genomförda åtgärder, med ett viktat förbättrat primärenergital som gått från 217 till 86 kilowattimmar per kvadratmeter. Och går vi vidare till den gröna portföljen, där minst 50% av NP3:s fastighetsvärde ska ingå per 2033, så ser vi att vi har haft en tillväxt på 29% under perioden och att portföljen nu uppgår till 9,8 miljarder.

Och det betyder att 34% av det totala fastighetsvärdet nu ingår i den gröna portföljen. Vi har även som vanligt med ett exempel på ett energiprojekt och den här gången är det i Timrå.

Och det är ett pågående projekt med fokus på utbyte av ventilation och styrutrustning med en investering på cirka 1,5 miljoner kronor till en avkastning på 11% och med en beräknad energibesparing på hela 54%. Och det här är också ett bra exempel på ett energiprojekt som även resulterar i att fastigheten kommer att kvalificera in i den gröna portföljen.

Och med det lämnar jag över till Stockholm.

Då går vi över till sammanfattningen och som vi ofta poängterar vad har vi en väldigt väldiversifierad antal fastigheter 685 fastigheter, topp 10-listan väldigt många hyresavtal, och vi är spridd i flera olika geografier. Det gör just att ibland så är det bättre och sämre konjunktur i olika orter, men totalt sett så är det ändå en stabilitet för NP3 totalt.

Vi har den lokala närvaron. Vi har åtta affärsområden och vi har 14 lokala kontor.

Det är nerven i hela NP3, att känna till det lokala näringslivet, känna hyresgästerna, kommunerna och vara närvarande för att veta vad händer, vart tar vi risk, vart tar vi ingen risk, vad ska vi köpa, vilka hyresgäster vill vi ha. Det ska NP3 veta i samtliga våra marknader och det gör NP3 idag.

Vi här har ett stabilt kassaflöde och en positiv yieldspread. I dagsläget så uppgår yieldspreaden till ungefär 3% och trots då tittar man på swapkurvor framgent så är det ändå en stabil yieldspread om 2% om då allt skulle inprisas över tid.

Vi har en överskottsgrad på 76% och en stabil vakansnivå. Hållbarhetsfrågan, som Elin var inne på, det är en del av vårt naturliga arbete och så ska så vara.

NP3 vill kontinuerligt minska vårt klimatavtryck och det ska vi göra primärt genom projekt. Att vi då gör energiprojekt, att vi gör hållbarhetsprojekt för att på det viset hjälpa vår hyresgäst, att NP3 tjänar pengar och också att vi har en hållbar satsning underliggande.

Vi ser projektvolymen är fortsatt stabil. Det är lite lägre projekt under kvartalet, men det är naturligt givet, som jag sa, vårt fokus på att arbeta in våra förvärv samt att det har varit semesterperiod.

Det är ofta på det sättet. Men vi ser projektverksamheten som fortsatt stabil och ligger runt miljarden även framgent med liknande avkastningsprofil på 8%.

NP3 är ett tillväxtbolag och ska så fortsätta vara. Vi är redo att agera när vi ser att det finns investeringsmöjligheter.

Vi ser investeringsmöjligheter i vårt befintliga bestånd. Vi ser det i form av förvärv.

Transaktionsmarknaden var innan sommaren väldigt konkurrensutsatt skulle jag säga. Vi såg att det var mycket budgivare på våra typer av fastigheter.

Idag är det något högre osäkerhet givet ränteuppställen. Det som grund är positivt för NP3 för NP3 har kapaciteten att förvärva och vi ska kunna göra bättre affärer, allt annat lika, idag än innan sommaren.

Men med det sagt så ska NP3 också vara fortsatt på transaktionsmarknaden och investera om vi hittar rätt förvärv. Avslutningsvis bara just om vi tittar på ögonblicksbilden, intjäningsförmågan idag och jämför med ett år sedan så är det en 17-procentig tillväxt per stamaktie.

Det är en tillväxt som har varit stark under senaste året. Vi ser utfallet att det är 11% och vår kapacitet och vår tro för framtiden är just att vi har vårt mål om 12% och det är ett mål som NP3 ska klara av att sträva efter och att nå.

Så att vi sammanfattar där och öppnar upp för frågor.

Ja, nej men det stämmer ju att vår räntebindning har ju kommit ner från två år tillbaka då. Och här under tredje kvartalet specifikt så som vi säger då, det har varit väldigt volatil räntemarknad där vi har varit avvaktande också i att teckna nya derivat.

Vår ambition är väl att absolut komma tillbaks till två år i en räntebindningstid därikring. Exakt när det kommer ske, det beror väldigt mycket också på marknaden och när vi väljer att agera såklart.

Ser vi bara till de nivåer som erbjuds idag så är väl en sjuåring kring 3,30 att jämföra med någonstans 2,50, 2,60 kanske före sommaren. Så det har ju gått upp rejält även om det då just nu är väldigt väldigt volatilt.

Så med det sagt, det är klart ska vi, givet den forward-kurva vi ser idag, ingå nya derivat så kommer det att kosta. Det är inget snack om.

Men vår förhoppning är ju att kunna möta det också med förbättrade lånemarginaler och då inte minst mot bakgrund av det obligationsförfall som vi har i augusti under nästa år. Men det finns även mer att göra på den säkerställda skulden, så att hoppas det ger ett svar på frågan.

Vi kommer att göra transaktioner, vi kommer investera i vår befintliga portfölj. I vilken takt det sker beror på också vilken avkastning vi ser att vi kan få på de olika alternativen.

Men som jag sa, NP3 är redo att investera om vi tycker att avkastningen är tillräckligt attraktiv. Så att med det sagt så är det marknaden på något vis som styr vad vi landar någonstans.

Men NP3 har definitivt kapacitet och vilja att fortsätta förvärva och att fortsätta investera i befintliga bestånd.

Nej, men vi tror att just den takt vi har på i befintligt bestånd den är rimlig för NP3. Sedan så är det ju primärt investeringarna som driver vår tillväxt i resultat per stamaktie.

Så att med det sagt så vi ser alla delar: befintliga beståndet ska öka, vi ska fortsätta investera i projekt, vi ska fortsätta investera i transaktioner. Det är det som ska driva fortsatt tillväxt i förvaltningsresultatet i den nivå vi har haft historiskt.

Nej, men jag tror att alla ser samma omvärld som vi ser, samma oro som vi ser. Vart ska konjunkturen ta vägen?

Ska den ta sig eller ska den inte ta sig? Vad gäller i säkerhetsläget, vad händer?

Så jag tror snarare att det är det som styr en så att allt tar längre tid. Och samtidigt så ska man se det ur den positiva aspekten så väljer alla också att ta lokaler som kanske passar hyresgästen på ett bättre sätt på marginalen än tidigare.

Och det gör också att man blir mer långsiktig, så att vi kan se det ur två håll. Men det finns en positiv marknad på uthyrningssidan och det är det vi fokuserar på att ta till vara.

Sedan så kan det ske i lite olika takt och just nu tar det lite längre tid, men låt oss hoppas att det förändras.

Nej, men vi gör den bästa gissningen vi kan vid varje kvartalstillfälle och lämnar en prognos. Och i dagsläget så ser vi inte att resultatet ökar.

Och det beror på att vi har haft en lägre förvärvstakt, en lägre investeringstakt och dessutom har det varit ränteuppställ och ja, men uthyrningar tar lite längre tid. Så sammantaget sammanfattningsvis så är det alla delar som gör att prognosen ligger fast.

Så att det är väl svaret.

Vi ser att det är våra lokala kontors uppfattning och känsla att det är på det sättet. Och det är klart att det kan vara så att konjunkturen börjar i en del av landet och sen så tar man Luleå så drivs det ju också mycket av stora investeringar i bland annat SSAB och även i Boden då.

Så att det är väl primärt kanske det som styr efterfrågan i norr och det är kanske en tydligare konjunkturtrend i syd. Men vår tro är väl att det ska fortsätta spridas en bättre konjunktur.

Datan som finns så tyder ju allt på att konjunkturen börjar ta så sakteliga fart. Så låt oss hoppas att vi får se det i hela vår region.

Vi köper absolut vakans. Det vi har, som sagt var, investerat i infrastrukturen för att kunna ta hand om fastigheter, för att kunna ta hand om hyresgäster och för att kunna ta hand om vakans.

Och det gör just att det är på det sättet vi kan öka vår snittavkastning något och öka våra intäkter i befintligt bestånd. Så vi köper absolut medvetet vakans och medvetet kommande vakans när vi gör transaktioner, om vi tycker att läget, staden och kvaliteten är det rätta på det vi köper, det vi investerar i.

Så att vi kommer absolut fortsätta köpa vakanser även framgent.

Vi tycker vi har en väl avvägd fördelning mellan bank, obligationer och pref. Så att så som det ser ut idag det tycker vi också är en rimlig fördelning framåt.

Sedan så behöver vi från tid till annan givetvis ompröva det utifrån hur marknadsförhållandena ser ut liksom. Så skulle det mot förmodan bli en väldigt svår obligationsmarknad så är det ju klart att då bör man ju se över hur och när refinansiering ska ske i ett annat perspektiv.

Men där vi är idag så tycker vi att vi har en väl avvägd fördelning.

Här är ju klimatriskanalysen som nu är en del av kvalifikationen för att en fastighet ska få ingå i vår gröna portfölj ett konkret exempel på hur vi jobbar med klimatrisker. För där gör vi både en dataanalys följt av en fysisk analys på respektive fastighet kopplat till klimatrisker då med tyngd på skyfall följt av en åtgärdsplan.

Jag kan ta den, Elin, kanske. 34% av vårt bestånd kvalificerar ju in sig i den gröna portföljen och som vi upplever det så är ju det här mer eller mindre en hygienfaktor i en obligationsmarknad.

Så jag kan inte säga vad det ger oss där, utan det är som sagt en förutsättning man måste ha. Tar man på den säkerställda sidan då i bank så erbjuder de flesta av våra långivare både gröna lån men även sustainability-linked loans.

Och i fall vi tar grönt lån så är väl vår uppfattning att det är ungefär 5 punkter det handlar om i rabatt då. Så vi använder den aktiva obligationsklassen.

Ja marginalen för liksom hela vår skuldportfölj framgår ju av rapporten, den är ju 1,69% då här i Q3 och den var väl 1,87 vid ingången av året. Fintrimmar man ner det så kan man ju själv räkna utifrån vad vi har i våran rapport kring obligation och därmed framräknat då på bank och cert.

Men låt säga att det är någonstans 1,60 för bank och 1,20 för cert som våra snittmarginaler ligger på. Då ska jag säga cert då är vi då på en löpande position för att vi emitterar ju på ungefär 65 punkter i en tremånaders löptid i certmarknaden.

Frågan sen var ju vad vi får för villkor idag. Där kan jag säga att de är ju till bättre än vad våra snittmarginaler är.

Vi har ju tagit upp den här skulden vi har idag över lång tid och dels har ju bolaget en förbättrad riskprofil som har liksom dragit åt sig marginalsmässigt, men sen i övrigt har det ju varit marginalpress i marknaden. Så det är väl snarare liksom i häraden under 25 punkter ungefär som man kan ta upp säkerställd skuld på idag.

Det beror ju helt och hållet på tillgång skulle jag vilja säga. Givetvis så vi bedömer också risken i när kan vi få en vakans, hur stabil är hyresgästen.

Så att det beror väldigt mycket på tillgången. Men vi ser absolut att 7%-nivån, det är en nivå som vi har som bas och som vi utgår ifrån idag.

Och det var när transaktionsmarknaden var väldigt aggressiv och det var stor konkurrens innan sommaren så var det en bra bit under dessa nivåer som transaktioner gjordes. Så att svaret är väl att det beror på vad det är för typ av portfölj, vad är det för risk och hur vi ser det på kassaflödet under kommande perioder.

Men 7% som sådan det gör att vi kommer ha en stabil yieldspread, absolut. Men så vill jag nog inte guida i dagsläget kring den frågan.

Vi siktar ju på att naturligtvis minska vår vakans. Sen tar det alltid lite tid och när vi köper vakans och det där så allt handlar om timing.

Och vi har visat historiskt sett att vi har kunnat minska vakans och det ska vi även göra framgent. För 8% i snitt det är inte en vakansnivå som vi är nöjd över och det speglar inte heller den efterfrågan jag tycker att vi ska ha.

Så att vi är inte nöjda med 8%, den ska pressas ner. Sen om det sker i Q4, Q1 eller Q3 eller något annat det får vi se, men vi är inte nöjda med 8% och vi ser att det ska förbättras.

I tabellen intjäningsförmåga så är det en delmängd av det vi presenterade den dagen då inte inkluderat, för att i intjäningsförmågan så tar vi ju med det som vi har signat och tillträtt då, ja tillträtt under tredje kvartalet och tidigare. Det som har tillkommit då därefter och som inte finns med i intjäningsförmågan, det är ju en delmängd som sagt av det vi presenterade och samlat effekten på driftöverskottet är väl ungefär 16 miljoner för de förvärven.

När vi skriver om AI så pratar vi hela utvecklingen av AI i hela vår omvärld och vad det innebär för hela vår omvärld. Det är ju det som på något vis vi också följer.

Sen så är det klart att det kommer att påverka hyresgäster också i någon mål och grad. Själva NP3 och vårt arbetssätt och våra antalet anställda och dylikt påverkas nog inte mest och störst av AI.

Men totalt sett så är det en fråga som kommer påverka hela vår omvärld. Självklart påverkar det därav också hyresgäster och i slutändan också NP3.

Så därav så är det en fråga som vi hela tiden måste följa noggrant för att också kunna agera utifrån de förändringar som sker. Men det är snarare det vi siktar in frågan på.