God morgen og velkommen til Selvaag Boligs resultatfremleggelse andre kvartalstall. Jeg heter Sverre Molvik, administrerende direktør, og skal sammen med Kristoffer Brunvold gå gjennom dagens agenda.

Begynner med å se på høydepunkter i fra kvartalet. Så ser vi på det driftsmessige.

Så tar Kristoffer oss gjennom det finansielle, og så tar vi marked og litt fremtidsutsikter og spørsmål til slutt. Andre kvartal var igjen, får jeg si, det var et sterkt kvartal salgsmessig.

Solgte cirka to boliger per dag, totalt 172 boliger til en verdi av 1,4 milliarder. Veldig godt fornøyd med det.

Første halvår så hadde vi jo da rekordsalg i selskapets historie, som jo veldig bra i forhold til et utfordrende marked med veldig høye byggekostnader og press ned på vår inntektsside, det vil si kjøpers kjøpekraft på grunn av høye renter. Vi leverer da et godt resultat, solid resultat vil jeg si, i forhold til omstendighetene.

Bra margin gitt de høye byggekostnadene og rentene som nevnte innledningsvis. Veldig godt fornøyd med det.

Vi har da klart å bygge opp en solid eller holde/øke ordrereserven til over 8 milliarder kroner, som sikrer da resultater de neste par årene. Og det, ja, over 8 milliarder bra.

Utbyttebeslutningen gjør vi som to, ja, de to foregående årene, utsetter vi til slutten av året når vi ser hva resultatet blir totalt sett. Har en konservativ tilnærming av det.

Det vil ikke være noen forskjell på utbyttestørrelsen totalt sett for året uansett. Det blir bare da en periodisering, så vi utsetter da halvårsutbyttet til slutten av året.

Hvis vi ser da på nøkkeltallene, så hadde vi etter IFRS 1,5 milliard snaut i omsetning og en justert EBITDA-margin på 17,3 %. Dette da proformatall inklusive vår andel av samarbeidsselskaper eller fellesforetak, JVs.

Første halvår snaut 1,7 milliarder til en justert margin på 15 %. Løpende avregning som gjenspeiler verdiskapningen best av disse to metodene, hvor man da tar ut inntekter løpende og kostnader etter hvert som man selger og bygger, ligger bra på 1,1 milliard i kvartalet og en EBITDA-margin på 11 %.

Og for første halvår snaut 2,2 milliarder og rundt 11 %. Kristoffer går gjennom dette her mer i detalj i sin gjennomgang.

Ja. Vi solgte da 172 boliger i andre kvartal til snaut 1,4 milliarder.

Enhetsprisen på rundt 8 millioner kroner, litt høy på grunn av beliggenhetene på de prosjektene vi da har solgt mye av i kvartalet. Gledelig da også at salget har fortsatt bra inn i juli.

Juli vanligvis en, kaller det litt sei måned, men vi har solgt da opptil i kvartalet nå cirka én bolig per dag, så noen og tredve boliger, som bra og bedre enn i fjor. Så vi har da solgt year to date nå mer enn det vi gjorde også i hele 2024.

Så det ligger jo an til å bli bra, eller i hvert fall mye bedre enn disse årene, kaller det krigsårene her nå da. Så det jo positivt.

12 måneder rullerende så vi oppe i 5,2 milliarder i salgsverdi, 776 enheter brutto, 721 netto. Så god, forholdsvis god fart da i forhold til omstendighetene.

Så det gode salget har da medført at vi har klart å byggestarte mer enn det vi ferdigstiller i kvartalet. Byggestartet har 290 enheter, og ferdigstiller 242, som gjør da at vi øker ordrereserven i forhold til forrige kvartal, og kommer oss over 8 milliarder igjen.

Har 1126 enheter i produksjon. Så har jo salget vært bra nå på en del nye prosjekter som jeg kommer tilbake til, som gjør at vi skal prøve å opprettholde dette nivået da selv om vi har mange ferdigstillelser fremover.

Det kan jeg se litt mer på i markedsgjennomgangen. Men 61 % av disse 1126 enhetene var solgt i utgangen av kvartalet, og mer nå.

68 % av det, 69 % av det som vi ferdigstiller i år, disse 688 enhetene, var solgt da i utgangen av kvartalet, og mer nå. Som dere ser så denne salgsgraden her noe lavere enn det den pleier å være i forhold til hva som ferdigstilles i løpet av året.

Så det vi jobber med nå det jo både å selge boliger som ferdigstilles langt frem i tid, og vi jobber også med å selge naturligvis det som ferdigstilles fremover i de neste kvartalene. Men det blir nok som vanlig, skal jeg til å si, som har vært igjennom disse her fire krigsårene, at vi har en tendens til å ha høyere usolgte eller flere usolgte ferdigstilte til slutten av året enn, eller slutten av Q4, enn det vi har i slutten av for eksempel Q1.

Det en normal utvikling som vi har hatt nå de siste årene. Ja, Kristoffer, da kan du.

Ja, god morgen. Skal vi se på de finansielle høydepunktene i kvartalet.

Starter da som vanlig med resultatet etter IFRS, hvor da inntekter og kostnader fra prosjektene treffer resultatet da ved overlevering av boligene til kundene våre. Her fokuserer vi da på et proforma resultat hvor vi inkluderer vår andel av samarbeidsprosjektene da brutto da på inntektene og kostnadene.

I det offisielle regnskapet så rapporteres dette netto etter skatt på en egen linje. Men dette bildet da etter IFRS gir et mer sammenlignbart bilde over tid.

Vi ferdigstilte jo 242 enheter i kvartalet, og hovedoverleveringen i dette kvartalet jo da fra Ballerud i Bærum, Landås i Asker, Solbergskogen Pluss i Ski, og Snøbyen Pluss i Lørenskog. Så totalt da så overleverte vi da 187 enheter, inkludert da én, kun én enhet fra samarbeidsprosjektene dette kvartalet.

Disse 187 overleveringene da, ga oss inntekter på cirka 1,5 milliard i kvartalet, og da inkludert andre inntekter på 23 millioner som stammer da fra fakturert prosjektledelse og inntekter for drift av Pluss Servicesentrene våre. Prosjektkostnadene kom da inn på 1,3 milliarder.

Vi har da flinke prosjektsjefer som styrer prosjektene godt, og vi har fastpriskontrakter selvfølgelig på alle prosjektene våre, som gjør at vi også dette kvartalet klarer å levere god margin før overhead på prosjektene som har overlevert. Andre kostnader kom inn på 70 millioner, litt ned fra samme periode i fjor på 72 millioner.

Vi har en relativt fast kostnadsbase med fast antall ansatte og faste driftskostnader, så vi klarer å holde de løpende faste kostnadene på et greit nivå sammenlignet med i fjor. Det vi fornøyd med.

Rapporterer da en justert EBITDA da på 258 millioner. Og her har vi da ekskludert disse finanskostnadene da som ligger i varekostnadene etter IFRS.

Og dette jo da et betydelig beløp på 139 millioner i kvartalet. Og det består jo da av opsjonspremier til Urban, renter på selgerkreditter til Urban, og byggelånsrenter.

Så korrigert for det da, så leverer vi da en justert EBITDA på 258 millioner, tilsvarende 17 %, sammenlignet da med 7 % i tilsvarende periode i fjor. Helt nederst da rapporterer vi et resultat per aksje på 95 øre, opp da fra kun 2 øre i fjor.

Og denne resultatforbedringen skyldes jo selvfølgelig da at vi overleverer mange flere boliger i dette kvartalet sett mot da tilsvarende kvartal i fjor, altså da 187 enheter mot kun 40 enheter i fjor. Så det gjør at vi får et mye høyere resultat per aksje.

Ja. Skal vi ta tilsvarende IFRS-regnskap for det første halvåret.

Da overleverte vi 211 enheter totalt, som ga oss da inntekter på nesten 1,7 milliarder. Da inkludert 46 millioner i andre inntekter, da fra fakturert prosjektledelse og drift av Pluss Servicesentrene.

Prosjektkostnader på 1,4 milliarder, andre kostnader 145 millioner, justert EBITDA på da 252 millioner, som gir oss en margin på 15 %, sammenlignet da med kun 3 % første halvår i fjor. Denne resultatforbedringen jo da også igjen overlevert mange flere enheter første halvår nå sammenlignet med i fjor, altså 211 mot 74 enheter i fjor.

Helt nederst da første halvår rapporterer vi da et resultat per aksje på 75 øre, opp da fra minus 20 øre første halvår i fjor. Ja.

Så skal vi se på da proforma segmentrapportering, også her da hvor vi inkluderer vår andel av samarbeidsprosjektene. Segmentrapportering følger jo da norske regnskapsregler og da denne løpende avregningsmetode.

Den betyr at vi tar alle prosjektene i produksjon, så tar vi salgsgrad ganger ferdiggrad i prosjektene. Skal vi se, det noe trøbbel med lyden?

Ja. Det på segmentrapporteringen.

Løpende avregning at vi tar salgsgrad ganger ferdiggrad i prosjektene, som gir en uttakgrad, som betyr at vi løpende tar ut inntekter og resultater i prosjektenes gjennomføringsperiode. I dette regimet da så har vi i kvartalet 1,1 milliard i omsetning og en margin på 11 % etter overheadkostnader.

Det betyr at vi fortsatt leverer gode marginer på prosjektene da før overhead. Ser vi da på 12 måneders rullerende omsetning, så øker vi den nå til 3,9 milliarder og med en rullerende margin på 12 %.

Dette indikerer jo at det god fart i selskapet, og dette vil bidra da til IFRS-resultater i årene som kommer. Ja.

Skal vi se litt på cash flow. Gikk da inn i kvartalet med 350 millioner i banken.

Hovedpunktene i kvartalet at vi da har en positiv cash flow fra drift på 76 millioner. Dette forklares hovedsakelig da med et godt resultat som følge av mange overleverte enheter i kvartalet og da medfølgende redusert varelager.

Vi har da også positiv cash flow fra investeringer, hvor vi har mottatt utbytte da på 26 millioner fra samarbeidsprosjekter. Og så har vi da negativ cash flow fra finansiering på 208 millioner.

Og dette skyldes jo da at vi har netto nedbetalt byggelånene med 187 millioner i kvartalet som følge av mange overleverte enheter. Og så har vi da også utbetalt et utbytte på 94 millioner i kvartalet.

Så netto da en nedgang i kvartalet på 179 millioner, som bringer oss da ut av kvartalet da med 171 millioner i banken. Ja.

Skal vi se på balansen. Ingen vesentlig endring i sammensetningen av denne.

Vi har nå en totalbalanse på 7,6 milliarder og da en solid EK-andel på 31,2 %, tilsvarende da en egenkapital på 25 kroner og 30 øre per aksje. Ja, ser vi litt på endringene fra forrige kvartal, så varelageret ned med 83 millioner, kommer tilbake til det.

Kundefordringene økt da noe med 154 millioner, og det skyldes jo at vi overleverte mange boliger helt til slutten av kvartalet da, i juni. Oppgjørene kommer da ikke inn før i juli.

Cashen var vi igjennom forrige slide, og da den ned med 179 millioner. Og så har vi disse forskuddene fra kundene våre da, som nå ligger på 54 millioner, og det ligger da inkludert i annen kortsiktig gjeld.

Og dette jo da på samme nivå som forrige kvartal. Ja.

Ser vi på varelageret da, så var jo det netto ned med 83 millioner. Bokført tomtebeholdning opp med 194 millioner.

Dette skyldes jo at vi byggestartet en del boliger i kvartalet og kjøpte tilbake eiendommer fra Urban Property. Varelageret ned med 716 millioner, og det forklares jo med at vi har overlevert mange enheter, som da reduserer varelageret.

Og så har vi en økning i ferdigvarelageret på 438 millioner fra forrige kvartal. Og dette skyldes jo da at vi da har 41 usolgte ferdigstilte enheter i porteføljen, opp da fra 32 i forrige kvartal.

Men i tillegg så har vi også 56 enheter som solgt og ferdigstilt, men som overleveres i Q3 stort sett, og noe i Q4. Så dette vil jo gi resultater fremover, så korrigert for det så ikke da varelageret så veldig høyt.

Men som Sverre var inne på, så har vi jo veldig mange ferdigstillelser da i andre halvår, Q3 og Q4, som over 400 boliger. Og da vil nok se en økning av dette ferdigvarelageret fram mot nyttår, som vil da være helt normalt gitt alle disse ferdigstillelsene.

Ja. Skal vi se på gjelden.

Det ikke noe endringer i sammensetningen av denne. Rapporterer da en total rentebærende gjeld da på 4 milliarder, som på samme nivå som forrige kvartal, hvor da selvfølgelig byggelånene det store her med 3 milliarder.

I tillegg har vi da gjeld til Urban Property på 949 millioner. Dette tilskrives jo da selgerkreditter og andre tilbakekjøpsavtaler som vi har med Urban.

I tillegg da så har vi et lite tomtelån igjen da på 32 millioner på eiendom som ikke solgt over til UP. Ja.

Det ingen vesentlig endring i marginene på disse lånene, og vi har da heller ikke trukket opp på noen av toppfasilitetene våre ved utgangen av kvartalet. Netto rentebærende gjeld da rapporterer vi da på 3, vel 3,9 milliarder, som på samme nivå som forrige kvartal.

Ja. Skal vi se litt på utbytte.

Vi har jo en utbyttepolicy om at det skal betales ut 60 % av overskuddet fordelt på to utbetalinger i løpet av året. Her ser vi da en tabell på hva vi har gjort historisk siden børsnotering da, så har vi tjent cirka 63 kroner per aksje og utbetalt da et utbytte på 57 kroner.

Utbyttet for 2025 var 1 krone, og utgjorde da 70 % av resultat per aksje for 2025. Og så har da styret besluttet nå, gitt den usikkerheten da som vi ser i nyboligmarkedet over tid nå med økte byggekostnader og også makroøkonomisk usikkerhet, så ønsker styret da å se resultatet av andre halvår, både på salg, igangsetting og resultat for året før man tar en beslutning om størrelsen på utbyttet.

Og dette jo akkurat som gjort da de siste to årene. Så vi vil jo da konkludere i februar '27 på utbyttestørrelse.

Og vi har da jo som mål å fortsette å gi god direkteavkastning til våre aksjonærer, og det igjen da, som Sverre sa, ingen endring i vår utbyttepolicy. Ja.

Til slutt da skal vi se på avkastning på egenkapitalen. Denne beregnes jo som siste 12 måneders nettoresultat etter skatt dividert da på inngående balanse av egenkapitalen da i denne 12 måneders perioden.

Siste 12 måneder da har vi levert 223 millioner i nettoresultat, som gir en avkastning på 10 %. Denne ser vi da tikket opp i det siste som følge av at vi har hatt en del kvartaler med lavt antall overleverte enheter.

Nå får vi flere fremover, og da vil denne naturligvis tikke noe oppover. Ja.

Da, Sverre, ta oss videre med en oppdatering på markedet.

Virker denne her? Ja.

Da ser vi på markedet. Ser på, kaller det ubalansen i Stor-Osloregionen som vanlig først.

Når jeg slått disse her sammen, altså Oslo og Akershus til én. Og der det da et teoretisk behov som Prognosesenteret estimerer ved å se på blant annet tidligere ferdigstillelser, så det en fremskriving av, eller resultatet av, etterspørselen et resultat av hvor lite eller mye som bygd tidligere, hvis man enkelt oppsummert.

Så nå mener man i hvert fall at det et behov for 9700 snaut ferdigstillelser i Oslo og Akershus samlet de neste årene. Og så vil det ferdigstilles i år estimert 6700 enheter, langt færre da i fjor, og 7-9 da i '27 og '28.

Så det da et lavere, det ferdigstilles mindre boliger enn det som estimert behov. Og det har det jo blitt gjort, eller det har jo vært tilfelle da i flere år nå.

Og så kan man jo stille spørsmål om hvor nøyaktig dette her såkalte behovet da. Det har jo ingenting med faktisk etterspørsel å gjøre.

Det bare et estimat i forhold til hva som ferdigstilt. I Bergen så ligger det på 1380 enheter, og det ferdigstilt og også langt færre enn det som behovet.

Samme eller det helt annerledes i Stavanger. Der har det jo vært de siste 10 årene eller, ja, sånn rundt i fra 2013-14 så var det jo 10 seie år på grunn av oljekrisen, hvor da folk flyttet ifra byen.

Nå har det snudd igjen slik at det, kan du si, arbeidsplasser som lokker folk til å flytte til Stavanger, som gjør det at dette her såkalte behovet i Stavanger på 1680 enheter, det da ikke korrekt i forhold til at det, eller behovet mye større naturligvis, og etterspørselen stor i Stavanger nå fordi det folk flyttet tilbake igjen til byen der for å jobbe i oljesektoren blant annet. Der ferdigstilles da flere i år enn det som det såkalte behovet, og det samme neste år og i '28 også.

I Stockholmsregionen så det jo et, det også Prognosesenteret, men da avdeling Sverige, som estimerer. Her det tilsynelatende et veldig høyt behov i forhold til det som ferdigstilles.

Lite grann usikker på hvordan man kan sammenligne disse tallene ennå. Det ikke så, vi har ikke holdt på med disse rapporteringene her så lenge.

Men det at det en stor forskjell på disse nøkkeltallene i Sverige og Norge, det det ingen tvil om. Og det skyldes jo blant annet at i Sverige så det jo en mye større andel av folk som leier bolig.

Så det mindre, disse forholdstallene stemmer ikke på samme måte da. Folk leier like gjerne som å kjøpe.

Så hvis vi ser da i forhold til befolkningen i, på tilbudssiden da, i de store byene eller områdene vi opererer i i Norge, så tilbudssiden i Oslo økt. Den har jo ligget lå lenge på pluss minus 1000 enheter.

Nå den oppe i 1772. Fortsatt lav tilbudsside på nyboliger, 2,4 per 1000 capita.

Vi pleier å si at rundt 5 jo en fin balanse i tilbud og etterspørsel på disse tallene. Akershus, noe høyere tilbudsside også der, ligger på rundt 5.

Men den ikke skremmende mye høyere enn det den har vært, har ligget på rundt 3,5 tusen vanligvis. Bergen, noe økt fra lavt nivå, ligger også der lavt, 2,4 per 1000, som lavt.

Stavanger har det økt ganske kraftig i det siste, 4,6. Der også etterspørselen høy.

I Stockholm så ser vi her at disse tallene ligger da på 1,3 per 1000 capita, som veldig lavt. Det halvparten av det det i Oslo, under det.

I Stockholm stad da, inne eller kommune som da innerstaden, så det 1 million mennesker og det 1 eller 960 enheter, like mye som det pleide å ligge ute nå de siste par årene i Oslo. Så lav tilbudsside, men igjen, ikke helt relevant å sammenligne disse nøkkeltallene i og med at det så mange flere eller høyere prosentandel i Stockholm som leier.

Hvis vi ser da på annenhåndsutviklingen eller bruktutviklingen, så den som vi har snakket om mye, så det jo mye eller som mange snakker om hele tiden, så det store utleieporteføljer som selges ut i Oslo. Det reflekteres i disse tallene.

Oppe i ganske høy tilbudsside på på brukt i Oslo, 3,5 tusen cirka, som gir en, ja, øker mer kjøpers marked nå på leiligheter i Oslo og særlig borettslagsleiligheter da som har blitt konvertert i forbindelse med disse utleieporteføljene som selges ut da det ikke lønnsomt lenger å å holde på med det. I Akershus så det litt ned.

Ikke så mye utleie der, 4,1 per 1000 capita. Og så ser vi en rekordlav tilbudsside på brukt i Bergen og Oslo, nei Stavanger mener jeg.

Ligger veldig lavt, og det skyldes jo det jeg har sagt, at det innflytting og har blitt bygget veldig lite boliger de siste årene, som gjør at tilbudssiden blir lav i forhold til etterspørselen. Det driver jo da naturligvis prisene.

I Stockholm så har vi da tall som ligger da litt sånn midt på tre. Tilsynelatende hvis vi sammenligner med det norske markedet igjen, tilsynelatende bra.

Stor-Stockholm så jo prisutviklingen som vi kommer til å se ganske flat, så jeg tipper at dette forholdstallet på 2,7 tilsvarer ish det vi har i Norge på rundt 5 på grunn av at det 50 % ish utleie, så tror jeg det sånn cirka det vi kan bruke som nøkkeltall. Det jo ikke sånn at prisene har skutt helt fullstendig i været i Stor-Stockholm, men det har drevet, blitt økt ganske bra i Stockholm stad eller innerstaden.

Ja, prisutviklingen da year to date, i Oslo så den da negativ etter et ganske kraftig fall i juli, så får vi se hvordan det blir utover høsten. Men tradisjonelt så faller jo prisene mer andre halvår enn i første, de stiger vanligvis første halvår, og så faller de i andre halvår.

Så at det blir negativ prisutvikling i Oslo nå ser jo veldig sannsynlig ut. Litt avhengig av hva som skjer med renter og tilbudssiden av brukt og disse her utleieporteføljene naturligvis.

Flatt da, så year to date så det null eller flat utvikling da i Akershus. Og så ser vi kraftig vekst i både Bergen og Stavanger year to date.

Og det jo igjen da på grunn av den lave tilbudssiden på brukt særlig som påvirker dette her, naturligvis, dette jo bruktpriser. Så sterk utvikling i Bergen og Stavanger, det merker vi jo godt på vårt salg også og prisutvikling.

Sentrale Stockholm så prisveksten da, dette 3 måneder, Q2 versus Q1, litt andre sammenligningstall, det en økt pris i Stockholms sentrum. Og hvis du da går rett ned og ser på den under på 12 måneders rullerende prisvekst, så har prisene i Stockholm, sentrale Stockholm, eller såkalt steget da med da nesten 9 %.

Så det ganske kraftig prisvekst på ett år fra riktignok lavt nivå. Mens hvis du ser på Stor-Stockholm, så prisveksten da lavere når man tar med omegnen som består av cirka 2,5 million mennesker.

Der det også positiv prisvekst på 5,6, men igjen i fra lavt nivå. Og da Stor-Stockholm da i Q2 i forhold til Q1 en vekst eller en negativ vekst da på 0,2.

Så ikke spesielt sterk vekst hvis du ser historisk bakover her. Eneste 12 måneders rullerende vekst, den god i altså sentrale Stockholm.

Vi har mange prosjekter gående, og vi har disse store områdene våre som vi fortsetter å selge på, som vi da i Snøbyen. Og det vi gjør at vi legger ut nye trinn ettersom trinn blir tatt unna eller markedet tar unna.

Med en gang vi når en 60 % salg så legger vi ut nye ting som regel, og det har vi lykkes godt med. Snøbyen et eksempel på det, og der har vi fortsatt en hel del igjen, 650 enheter igjen cirka å selge på.

Landås legger vi også ut nye trinn etter hvert som det tar unna. Samme gjelder, nei Skårerbyen har vi lagt ut alt nå faktisk.

Solgt unna de 1100 enhetene på siden 2019. Gått ganske raskt.

Har igjen cirka 140 å selge i markedet bare der. Telekvartalet, det gamle hovedkontoret vårt, der legger vi også ut resten eller mer når det har blitt tatt unna.

Det byggestarter vi nå i slutten av Q2. Solbergskogen, der har vi et nytt felt som kommer neste år.

Vi kan ikke legge det ut før det siden vi har utleieforpliktelser der. Og Sandsli i Bergen så har vi mange flere hundre nye både trinn og felt som vi legger ut suksessivt.

Vi hadde gode salgsstarter også i andre kvartal. Blant annet så har vi jo hatt salgsstart på det første delfeltet vårt på Fornebu, som vi har jobbet med i i 10 år, og kom da med de første 90-95 enhetene som vi la ut da i slutten av juni.

Og vi har pt solgt rundt 40 enheter av den, så vi kommer til å byggestarte, nå må vi først få rammetillatelsen før vi kan byggestarte, men jeg tipper at det blir byggestart da i senest i Q4. Så veldig bra salgsstart, blitt tatt godt imot i markedet.

Bryggetunet la vi også ut helt i slutten av i Stavanger, i slutten av juni, nei mai mener jeg. Der har vi solgt nok og byggestartet i det blir byggestartet da rett før ferien, slutten av juni.

La ut Minde Byhave i Bergen da dagen etter det ble regulert faktisk. Det var det som var i slutten av juni.

Og har solgt allerede, ja, vi har solgt 40-45 %. Kommer til å byggestarte også det bare vi får rammetillatelsen.

Det vanligvis 12 ukers frist. Den får vi da i slutten av Q3, så om det blir byggestart i Q3 eller Q4, det får får vi se.

Men det var i hvert fall veldig bra salgsstarter også da her gitt markedet vi i igjen. Vi har mange prosjekter i pipelinen vår, så vi har kommer til å komme med mange nye prosjekter også neste de neste månedene, litt avhengig av når regulering og ramme foreligger.

Vi har kommet et stort prosjekt da på i Follo som kommer da i første kvartal antagelig da neste år, få se når vi legger det ut, når vi får godkjent reguleringen. Og så har vi Lilleaker i Oslo, det har vi fikk vi regulert nå rett før ferien.

Kommer vi til å, ja, vi kommer ikke til å selge før vi får rammetillatelse, det i Oslo, så vi tør ikke ta sjansen på det. Så vi kommer nok til å legge ut det først da tidlig på nyåret når vi først har mottatt rammetillatelsen.

Fredrikstad så har vi regulert de første 1300 av disse 2000 enhetene, men her det igjen usikkerhet som må forankres først vedrørende infrastrukturutbygging og størrelsen på de. Og det en del vern, som noen kraner som farlige og den slags, som vi må få avklart først.

Like dann vern av noen bevarings sveisehaller som vi må få avklart før vi kommer i gang der. Men jeg tipper vi i gang der i '27 eller tidlig på tidlig neste år.

Høyden på Høyda på Moss, det ligger rett ved Melløs Stadion. Fint område der vi har sammen med Ferd.

Der skal vi har vi fått fortgang i reguleringen, så der kommer vi mest sannsynlig til å komme til neste år ut i markedet, men det avhengig av endelig regulering da. Bjerke i Oslo jobber vi på tre tre felter, tre regulerings, kaller det områder.

Håper og tror og ønsker meg at det skjer på at vi får det regulert i hvert fall et av de i løpet av til neste år, så vi får lagt ut det i markedet. I Oslo så det jo et stort behov for nye boliger, det merker vi jo i forhold til det vi har lagt ut.

Det selges unna og behov til tross for at det mye utleieboliger som selges i i byen, så det et helt annet produkt enn det vi selger. Det gamle leiligheter og fine innstegsboliger, men ikke nødvendigvis det folk, veldig mange som savner en ny bolig å bo i.

Kaldnes i Tønsberg har vi Pluss-prosjekt som har blitt utsatt på grunn av politisk krumspring der nede. Når de har kommet tilbake igjen, ser ut som på et fornuftig spor, og at det da også vil kunne la seg regulere igjen, men blitt utsatt dessverre da et års tid.

Det det også veldig stor etterspørsel etter Pluss-boliger da i Tønsberg ved vannkanten der. Så har vi flere spennende prosjekter som vi skal ut med i i Stockholm.

Hornsberg, dette innerstadprosjektet, hvor det høy etterspørsel. Det ikke mye som bygges i innerstaden lenger, så det veldig høy etterspørsel etter prosjekter som Slakthuset og Hornsberg, så det blir spennende å se.

Parkkvartalet i kvarteret i Nacka blir også bra, men det kommer nok ikke før i 2029-30. Ja.

Så jeg får si litt sånn som jeg pleier å si, det sterk etterspørsel i etter boliger, nye boliger i våre områder, og det det ikke noe jeg bare sier, det ser vi jo i forhold til salget vårt, så det stemmer jo bra. Det veldig bra salg så langt i år i og med at det rekord, så må man jo kunne si det, og vi har en sterk ordrereserve.

Og vi har solgt mye på prosjekter som vi også mangler ramme på, så vi kan jo si allerede at vi kommer til å byggestarte mer i år, og det positivt. Får vi se om vi klarer å byggestarte like mye som vi ferdigstiller.

Det skal noe til, vi skal ferdigstille mye. Jeg synes vi beviser at vi klarer å levere bra i disse vanskelige tidene, så leverer vi gode resultater med rekordhøye byggekostnader og andre kostnader for den saks skyld, mye konsulentkostnader, treg saksbehandling og mye hinder i veien, og så klarer vi fortsatt å skrape sammen til et bra resultat.

Ja. Byggekostnader har ikke sagt så mye om.

Den ser dessverre ikke ut til å bli noe lavere. Mye politisk prat om dagen, men det veldig veldig lite, eller det har ikke skjedd noen ting, kan jeg jo si, i positiv retning, dessverre.

Så får vi håpe at det endrer seg. Nå skal vi til Arendalsuka igjen.

Blir spennende å se om det blir noe annet enn prat der. Ellers så har jo vi en god policy ved at vi låser byggekostnadene, så vi får en forutsigbarhet.

Og det mye takket være det at vi har forutsigbarhet og klarer å levere disse resultatene vi vi gjør, har gjort gjennom disse her 4-5 vanskelige årene. Ellers så har vi god kjøpekapasitet i Urban Property, så vi kommer til å kjøpe flere tomter gitt at vi klarer å regne det hjem.

Vi kjøper ikke, gjør ikke dumme kjøp. Det da blir det ikke noe gode resultater.

Men vi kommer til å kjøpe nye tomter, det tror jeg. Og så har vi en god tomteportefølje som gir oss, hva skal vi si, valgmuligheter.

Vi vi ikke desperate etter å kjøpe nye tomter før vi eventuelt klarer å regne det hjem og kjøpe det til det som lar seg fornuftig forsvare av pris. Så oppsummert så har vi da et godt kvartal igjen salgsmessig og resultatmessig.

Kjempebra første halvår. Og vi solide, vi har en god ordrereserve som gjør at vi sikrer resultater fram i tid.

Og så vi konservative som vi har vært de siste årene, tar det sikre foran det usikre og ikke betaler utbytte før vi ser hva vi faktisk har å gi ut. Dette her ikke noe å bekymre seg over, det påvirker ikke totalen for året uansett.

Det en periodisering, så vi betaler bare én gang i året som de aller fleste selskaper gjør, og ikke to. Det var det vi hadde i dag.

Hvis det noen spørsmål, så tar vi.

Vi har spørsmål på nett fra Simen Mortensen først. Hans første spørsmål: Q2 hadde en tilsynelatende sterk produktmiks med ferdigstillelser utelukkende i Stor-Oslo og en høy andel Pluss-prosjekter.

Likevel var rapportert EBITDA-margin noe under historiske nivåer. Kan dere kvantifisere hvor mye avviket som skyldtes prosjektmiks, byggekostnader og svakere prosjektmarginer, og om noen av prosjektene leverte under opprinnelig kalkyle?

Det i det hele tatt å ha et positivt resultat i et prosjekt i de siste årene når byggekostnadene har gått opp med 10-15 000 per kvadratmeter, veldig, veldig vanskelig. Så forklaringen ligger egentlig i at det marginsprik avhengig av hvordan de prosjektene som blant annet har ligget i Urban og så videre, har utviklet seg da siden de ble solgt over til markedspris i 2020, så det et stort marginsprik i prosjektene.

Så det å gå inn på enkeltprosjekter og forklare det i detalj, blir veldig vanskelig, men det store sprik i marginer avhengig av hvordan reguleringen har foregått i de prosjektene, og hvordan tilbud- og etterspørselssiden i de lokale områdene. Fordelen med Pluss at du får en høyere pris gjerne, alt annet likt.

Men du kan ikke svare på det spørsmålet generelt uten å gå inn i detaljene på det jeg nevnte.

Spørsmål nummer to fra Simen Mortensen: Nok 139 millioner i tidligere aktiverte finansieringskostnader ble belastet prosjektkostnadene i Q2, tilsvarende nær 10 % av omsetningen. Hvor mye tilsvarende var finansieringskostnader for 2-3 år siden?

Hva ligger fortsatt i balansen knyttet til boliger under bygging, og kan dere indikere forventet resultatbelastning i andre halvår 2026 og 2027? Hva kan dere si om rentekostnader som en del av prosjektøkonomien?

Ja, det jeg kan si da, at det klart opsjonspremier utgjør jo en del av disse finanskostnadene, ikke sant. Det her jo prosjekter som har ligget i Urban Property i 5-6 år, ikke sant, og da blir jo finanselementet på det suverent det største.

Og så det noe renter på selgerkreditter, og så det byggelånsrenter. Byggelånsrenter som regel 4-5 % av omsetning.

Men å drive og brekke ned detaljene der, det blir for mye å ta her, Simen, så det kan vi ta på telefon senere.

Siste spørsmål fra Simen Mortensen: Dere beskriver etterspørselen som sterk og planlegger flere byggestarter, men utsetter samtidig utbyttebeslutningen på grunn av makrousikkerhet. Hva har konkret blitt mer usikkert siden Q1?

Vi utsetter denne vurderingen som vi har gjort de to siste årene. Så det i forhold til det egentlig han spør om, det de siste 3 årene, så har det vært usikkert egentlig de siste 4-5 årene, så har det vært usikkerhet på grunn av krig og elendighet.

Det ikke noe som nytt under solen der. Det eneste at vi vil se hvordan det går, for du aner ikke hvordan verden utvikler seg.

Dette her skjer jo fra dag til dag. Så det kan gå helt til helsike igjen.

Hormuzstredet, det kan stenge igjen i morgen, eller det vel fortsatt stengt uansett, men det kommer til å bli store svingninger, og det ingen grunn til at vi skal ta sjansen på å betale ut noe utbytte nå, som vi heller ikke har gjort de siste to årene. Så det ikke noe mer nytt under solen enn det.

Ikke noe mer usikkerhet, men Husk på at vi i en veldig usikker verden, så vi bare fortsetter å gjøre det vi har gjort de siste par årene, nemlig utsette det til vi teller opp på tampen av året, og så ser vi hva utbyttet blir da. Det ingen forskjell på utbyttets størrelse, det en periodisering.

Så har vi et spørsmål fra Petter Nilsen: Hvor langt unna vi en beslutning om byggestart i Barkaby? Ser dere har klart å selge litt mer der den siste tiden.

Ja, Barkarby Det sånn prosjekt Har holdt på med dette her i mange år, så det sånn at noen ganger hvis du legger ut et prosjekt, kaller det i feil tid og ikke klarer å selge nok til byggestart innenfor rimelighetens eller en rimelig tid, så blir det ofte sånn at man selger nye, og så mister man noen i bakhånd, så blir man stagnerende der. Det litt vanskelig å si, og det kundene som da ikke må hoppe av, kan bidra til.

Hvis alle sitter rolig i båten, så kommer vi til å byggestarte det. Vi ligger på en sånn 30-40 % salgsgrad.

Vi må nei rundt 30 %, vi må opp i en 40 % salgsgrad i hvert fall før vi byggestarter det. Så det litt seigt, men hvis folk kjøper, så byggestarter vi bare vi når den grensen.

Så det veldig rimelige boliger, og det lønner seg jo. Det som ironisk at det billigere å kjøpe bolig i OS der nå enn å leie.

Så det må jo folk som hører på forstå, så kjøper de heller en bolig av oss i stedet for å leie. Så blir det bra.

Spørsmål fra Yngve Jordal: Kan dere si noe om forventningene dere har til realiserte snittpriser i årene fremover?

Nei. Det stor variasjon avhengig av leilighetsmiks og størrelser og hvor det hen i landet, så det veldig vanskelig å si.

Det kommer sikkert til å variere mellom 7 og 9 millioner avhengig av kvartal og hvor vi selger hen. Men det klart at det har gått noe opp, det har det jo, men det veldig vanskelig å si.

Hei. Herman Kaspersen, ABG.

Et spørsmål. Som nevnt flere ganger, så har dere levert et veldig sterkt salg første halvår, mens altså det underliggende nyboligmarkedet var jo svakt.

Så nå over sommeren og ja, så langt den korte perioden nå, hvordan opplever dere det underliggende nyboligmarkedet? Det noen tegn til bedring etter deres syn, eller det forverring?

Kan dere bare si litt sånn åpent om det?

Ja, jeg sa litt innledningsvis om det, og det bra etterspørsel, og vi har solgt brutto, tror det 37-38 boliger så langt i kvartalet, så ish én om dagen, litt mer enn én om dagen, som egentlig veldig bra med tanke på at det juli, og særlig hvis man skal tro på det som står i avisene i dag med at det VM-effekter og litt sånne ting, som jeg mer tvilende til. Men det har vært godt vær og, noen bruker det som unnskyldning at ikke folk selger boliger.

Men det har vært et bra salg i forhold til i fjor blant annet, så det bedre. Og den visningen som var på den søndagen som var nå, gjerne et sånt tegn som vi ser spennende på da, og det var ekstremt bra visning.

Så det altfor tidlig til å konkludere med det, men det var veldig bra oppmøte på alle prosjektene våre, og våre selgere sier jo at det et bra holdning blant folk, at de vil kjøpe nå og ikke så opptatt av hva de får for den boligen de har og så videre, men det altfor tidlig å si om det sentimentet nå har snudd. Men vi har jo solgt bra allerede den uken her, så langt den uken her da.

Men det altfor tidlig å si, så vi får se. Vi ligger på cirka én om dagen.

Blir det det ut året, så det også bra, bare så det sagt. Blir det alt som blir bedre enn det, tar vi imot med takk, skal jeg til å si.

Men det at vi selger bedre enn mange av konkurrentene våre eller markedet generelt sett, tror jeg litt vanskelig å si, men jeg tror kanskje det har en del med å gjøre at vi også har kun selveierleiligheter, som jo nesten ingen andre har lenger. Pluss at alle disse utleieleilighetene som blir solgt i markedet nå, jo borettslagsleiligheter.

Og da det naturligvis ingen som kjøper de for utleie, for det kan man jo ikke leie ut. Så jeg tror det en sammenheng mellom det pluss naturligvis at vi har gode planløsninger da på kanskje mindre areal enn det andre har.

Men summen av hele verdikjeden vil jeg si det da, som gjør dette her. Pluss konseptene.

Takk. Og så ett oppfølgingsspørsmål.

Det mulig dette ble besvart tidligere, beklager i så fall. Men det jo et til trinn på rundt 100 enheter på Sjøly, Fornebu.

Hva forventet timeline der nå inn i andre halvår på salgsstart av det?

Sjøly, det første trinnet har vi jo salgsstartet og solgt nok til nå hvert øyeblikk å byggestarte. Det kan skje, kan sikkert ha byggestartedet nå om så, men vi har ikke ramme ennå.

Det vi gjør vanligvis, at når vi har solgt tilstrekkelig på ett trinn, så legger vi ut neste trinn. Hvis den salgstakten som nå fortsetter, så har vi jo solgt nok til å byggestarte det her i løpet av et par uker.

Rammen har vi ikke ennå, men si vi får rammen da om noen uker, så kommer vi til å byggestarte mest sannsynlig da kan fort skje i Q3, ellers så tar vi det i Q4 avhengig av tillatelser. Og da kommer vi til å legge ut et nytt felt eller deler av et nytt felt, så vi har kontinuerlig drift, og da kommer det til å tikke og gå akkurat som de andre store, kan du si, områdene våre, så kommer det til å fortsette da de neste 10 årene, ikke sant, der ute.

Hvor mye som selges, det får markedet beslutte, men det har vært bra interesse, og særlig i forhold til andre ting som selges der ute på Fornebu. Og så kommer vi med Pluss, da, som neste felt igjen.

Det jo det første rundt 200 enhetene nå som vanlige, kaller det Selvaag Boliger, og så kommer Pluss-konseptet med 300 til ish, som vi legger ut da trinnvis, som kommer til å legges ut parallelt med det her så snart det blir godkjent, som jeg ikke helt sikker på når det gis ramme på det, om det blir nå før jul eller om vi legger ut det på nyåret. Tipper det blir rett på nyåret.

Og da vil de selge parallelt da på det første området på rundt 500 enheter. Og så reguleres det parallelt nye områder, så det kommer til å komme ut mye der ute akkurat som vi gjør på de andre store feltene våre.

Og så selger vi i konkurranse med oss selv, vi ikke noe bekymret for i og med at vi har forskjellige konsepter.

Takk.

Da det ingen flere spørsmål.

Da sier vi takk for oppmerksomheten, så sees vi igjen i november. Takk for nå.

Takk for i dag.