Hej och välkomna till presentationen av JMs delårsrapport för det tredje kvartalet 2026. Till min hjälp har jag som vanligt Tobias Bjurling, våran CFO.

Hej.

Om vi tittar på utvecklingen i det tredje kvartalet så ser vi att den positiva utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden fortsätter. Kundernas stärkta köpkraft leder till ökad efterfrågan och det här bidrar till ett positivt sentiment på bostadsmarknaden i Sverige och även prisökningar på flera ställen i Sverige.

Samtidigt så skiljer det sig mycket mellan olika mikrolägen och områden. Går vi över och tittar på Norge så är det en något svagare marknad, inte minst när det gäller nyproduktion.

I Oslo så är prisutvecklingen väldigt försiktig i år, medans den i Bergen å andra sidan har varit en rätt fin prisutveckling. I Finland så är marknaden förhållandevis svag.

Vi ser samtidigt i det tredje kvartalet att konsumentförtroendet är på de högsta nivåerna man har sett på 4 år och det är positivt, men den höga arbetslösheten och ökade räntor begränsar fortfarande tillväxten i bostadsmarknaden i Finland. I den här osäkra omvärlden som vi är i, med en geopolitisk osäkerhet som påverkar oss, så fokuserar vi på JM på det vi kan påverka för att göra oss starkare här och nu och framöver.

Och resultaten i det tredje kvartalet visar att det fungerar. Vi redovisar i det tredje kvartalet en tydligt ökad försäljning till konsumenter, främst drivet av försäljning i Sverige.

Vi har också ökad försäljning till konsumenter i Finland om än från låga nivåer. Vi ser också ett fint intresse från investerare även om vi inte har sålt något till investerare i det tredje kvartalet.

Och alla våra pågående hyresrättsprojekt är slutsålda för tillfället, och vi har sålt ytterligare två hyresrättsprojekt som vi avser att produktionsstarta framöver. Vi redovisar också att färdigställda osålda bostäder fortsätter att minska och den här goda försäljningen har lett till att vi i kvartalet ökar antalet produktionsstarter om vi jämför med 1 år tillbaks, främst drivet av att vi ökar starterna i Stockholm.

I morse redovisade vi också att vi gjorde en produktionsstart i Göteborg i området Eriksberg. Det är 101 ägarlägenheter som vi nu produktionsstartar i attraktivt läge.

Försäljningen och antalet produktionsstarter gör också att vi redovisar ett tydligt förbättrat rörelseresultat och en förbättrad marginal jämfört med föregående år. Vårt kassaflöde stärks också fortsatt.

I kvartalet har vi ett kassaflöde på över 500 miljoner, positivt. Trots flera starter i kvartalet så bibehåller vi också en fin sälj- och bokningsgrad på 64%, vilket är över vårat normalspann.

Och det här tillsammans med att samtliga pågående hyresrättsprojekt är slutsålda, att vi har ett lågt antal och fortsätter att minska antalet osålda färdigställda, det gör att vi har en balanserad risk i våran byggrättsportfölj. Vårt arbete med att göra det vi kan påverka fortgår och i det ligger att vi ska utveckla våran byggrättsportfölj kontinuerligt.

I det här kvartalet så har vi bland annat tillträtt ett projekt eller byggrätt vi förvärvade för 1 år sedan i Stockholm vid Telefonplan. Vi tillträdde det i kvartalet och vi produktionsstartade också projektet i kvartalet.

Det är Bella som ligger strax söder om Stockholm. Även i Uppsala har vi tillträtt ett område vid Östra Ågatan i kvartalet där vi också släppt första etappen till försäljning och vi ser ett stort intresse och räknar med en produktionsstart i närtid i det projektet.

Tyvärr ser vi samtidigt via nationellt ledtidsindex som mäts kontinuerligt att det senaste året så har myndighetsprocesserna och besluten dragit ut ytterligare på tiden. Så tiden för att få detaljplan och bygglov är längre i år än föregående år.

Och det här påverkar nyproduktionstakten. Det påverkar JM och det påverkar hela den svenska bostadsmarknaden och det riskerar att hämma tillväxten i bostadsmarknaden framöver ifall man inte skyndar på de här processerna.

Vårt arbete med standardisering och effektivisering fortgår också oförtrutet och vi ser att vi kortar våra ledtider med över 30% och vi ser också att vi kontinuerligt inför kostnadsbesparingar i våra projekt, vilket kommer att bidra till ett ökat rörelseresultat och marginal även framöver. Sammanfattningsvis så ser vi i den här rapporten att vår affärsmodell och vårt fokus på det vi kan påverka, det funkar i den här marknaden och det gör att vi står väl rustade inför framtiden.

Om vi går över och tittar på siffrorna då på kvartalet så ser vi i kvartalet att totalt antal sålda minskade, men samtidigt så ökade vi antalet sålda till konsumenter. Vi startade fler bostäder i kvartalet och bostäder i pågående produktion är också nu tydligt högre än föregående år.

Bostadspriserna fortsätter att öka på ett positivt sätt, inte minst i Stockholm och Göteborg. I Norge, där ser vi att priserna har sjunkit i Oslo till och med medans de är starka och prisutvecklingen är stark i Bergen.

I Finland så är marknaden svag och prisutvecklingen i Helsingforsregionen är inte positiv, där är priserna lägre nu än vad de var för 1 år sedan. Försäljningen i kvartalet är som sagt var något lägre, men tittar man på konsumentförsäljningen i kvartalet så är den högre än såväl förra året som året före det.

Och vi ser ett stort intresse från investerare och som sagt var allt som är i pågående produktion är redan sålt när det gäller hyresrättsprojekt. Och jag räknar med att det här intresset från investerarna kommer att kunna leda till affärer framöver med investerare.

Tittar man på de första 9 månaderna så är försäljningen högre än föregående år. Det är till och med så att försäljningen hittills i år är högre än förra årets totalsiffra, då vi låg på ungefär 2000 sålda bostäder och nu ligger vi på 2100 drygt redan i år.

Även här på de första 9 månaderna ser man att det är konsumentförsäljningen som driver utvecklingen och vi har sålt mer till konsumenter de första 9 månaderna än de två senaste åren. I kvartalet produktionsstartade vi fler bostäder än föregående år och det drivs främst av produktionsstarter i Stockholm.

Och vi avser fortsatt att starta fler bostäder på helåret än vi har gjort de senaste 3 åren. Det vill säga jobba vidare mot ett tydligt ökat antal produktionsstartade bostäder framöver.

Samtidigt så är vi bekymrade för de ökade tiderna för myndighetsutövningen och få beslut för att få fram bostäder. Vi har initiativ tillsammans med andra bolag för att hjälpa till och skynda på myndighetsutövningen, exempelvis Bygg i tid, och jag hoppas att den regering och de kommunala styren som tillträder framöver tillsammans med tjänstemän i myndigheterna verkligen gör allt för att skynda på myndighetsprocesserna och besluten så att vi får fram bostäder där folk vill bo i attraktiva lägen.

Tittar vi på bostäder i pågående produktion så är det på en högre nivå än föregående år. Vi ser också att våran försäljningsgrad är på fina 64%.

Det är de högsta nivåerna på 4 år att ligga på 64% försäljningsgrad. Det här tillsammans med att vi har färre osålda bostäder, det är en väldigt bra grund för fortsatta kommande produktionsstarter för oss.

Och därmed tänkte jag lämna över till Tobias.

Tack Mikael. Om vi då går över och tittar på resultaträkningen så kan vi konstatera att våra intäkter nu har ökat till 2,5 miljarder kronor i kvartalet.

Resultatet är 107 miljoner kronor och i år kommer resultatet från våra bostadsprojekt och vi har inga poster av engångskaraktär i det här kvartalet. Förra året så hade vi vinster från markförsäljning i tredje kvartalet.

Och vi ser också att kassaflödet är kraftigt förbättrat och det är också de pågående projekten som ger ett positivt kassaflöde som även täcker de markinvesteringar som är gjort det här kvartalet. Och vi har fortsatt en väldigt stark byggrättsportfölj.

Under kvartalet så har vi som Mikael sa tillträtt mark i Stockholm där vi också har startat samma kvartal. Och vi tillträdde mark i Uppsala som vi kommer starta i närtid.

Och vi har även sett att den något svagare marknaden i Finland har gett att vi kan förvärva attraktiv mark med bra villkor. Så där har vi nu förvärvat ungefär 500 byggrätter utanför balansräkningen där vi kommer tillträda och betala längre fram i tiden.

Så att vi får en starkare portfölj utan att binda mer kapital. Och byggrätternas genomloppstid den är stabil, men vi kan notera att Stockholm har fått igång fler starter och är på väg ner mot vårt riktvärde, medans övriga affärsenheter har något längre genomloppstid.

Och vår utmaning här, det är att få till våra starter. Det är inte att vi har för mycket mark utan vi behöver få upp volymerna av starter för att få ner genomloppstiden.

Och om vi går över och kollar på våra osålda bostäder i avslutad produktion så ser vi att det minskar i kvartalet. Det minskar framförallt i Stockholm.

Några av de bostäder som var avslutade vid kvartalets ingång har kommit in i balansräkningen av naturlig kraft så vi har en liten ökning i Riks och i Norge och i Finland medans lagret minskar i Stockholm. Men vi tycker ändå att vi är på en normaliserad nivå för JM och vi ser att vi har en bra omsättning av lagret som gör att vi tycker att risken är balanserad.

Kassaflödet var starkt det här kvartalet, det har vi noterat. Och det man kan säga är att JMs modell visar också att vår modell fungerar bra.

Vi har ett positivt kassaflöde från våra pågående projekt som väl täcker utbetalningar för markinvesteringar. Vi hade också ett positivt kassaflöde från bostäder i balansräkningen och det är tack vare att vi har sålt BRF från BRF-projekt alltså och samtidigt som de som vi har köpt tillbaka är äganderätter som inte har en kassaflödeseffekt i kvartalet.

JM har en stark finansiell position och det positiva kassaflödet i kvartalet det medförde att den tillgängliga likviditeten förbättrades och att nettolåneskulden fortsatte att minska. Och vi har nu outnyttjade checkkrediter på nära 4 miljarder kronor och kassan översteg 1 miljard vid kvartalets utgång.

Och sen går vi över och tittar på de olika komponenterna i den successiva vinstavräkningen så kan vi notera att den kostnadsbaserade effekten var positiv och förbättrad jämfört med föregående år och det är effekten av att vi har fler bostäder i pågående produktion med en hög upparbetning. Även omvärderingseffekten var positiv i kvartalet och om vi dubbelklickar på den och tittar ner på de olika affärsenheterna så kan vi notera att alla affärsenheter hade förbättrade prognoser jämfört med kvartalet innan.

Stockholm hade en liten förbättring, men här är det egentligen inte prognosmarginalen som har gett resultat utan resultatet i Stockholm kommer mer från den höga upparbetning och en bra försäljning i kvartalet. Och om vi sen tittar på försäljningseffekten så var även den positiv och det innebär helt enkelt att vi har lyckats sälja snabbare än vad vi har haft upparbetning i kvartalet och då blir den effekten även den positiv.

Och med det tänkte jag lämna tillbaka till dig, Mikael.

Tack så mycket. Om vi går över till Stockholm så ser vi att benägenheten nu för kunder att teckna kontrakt tidigt är på en normaliserad nivå.

Vi redovisar en kraftigt ökad försäljning till konsumenter i Stockholm och vi ser också ett stort intresse från investerare att köpa våra projekt. Och samtidigt så är ju hyresrättsprojekten som är i pågående produktion redan sålda.

Vi ser också att vi redovisar ökade intäkter jämfört med föregående år, ett kraftigt förbättrat resultat och marginal jämfört med föregående år. Och precis som Tobias sa så i år är det den underliggande bostadsaffären som är det som driver resultatet.

Vi har inga engångseffekter i Stockholm i det här kvartalet som bidrar positivt till resultatet. Vi har också startat mer än föregående år, exempelvis då de 100 bostäderna i Bella i Telefonplan som vi också tillträdde och betalade för marken i kvartalet.

Så ett bra kvartal i Stockholm. Och tittar man på siffrorna för Stockholm för de första 9 månaderna så är alla siffror positiva jämfört med föregående år.

Även i Riks ser vi att kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt är på en normaliserad nivå. Riks sålde fler än föregående år, de startade fler än föregående år.

Intäkter, resultat och marginal ökade också i Riks. Och i Riks är det intressant att samtliga produktionsstarter som vi startar i Riks det här kvartalet är småhus, vilket är ja, lite extra roligt för småhus efterfrågas verkligen i Sverige och vi ser att kunderna vill ha småhus, så det är kul att kunna starta småhusprojekt på Riks.

Vi har också i Riks tillträtt de byggrätterna vi förvärvade förra året i Uppsala och där har vi släppt första etappen till försäljning, Östra Ågatan, och det är ett mycket stort intresse på den etappen så vi räknar med produktionsstart i närtid i det projektet. Om vi går över till Norge så höjde Norges Riksbank styrräntan i det tredje kvartalet.

Utbudet och transaktionsintensiteten på andrahandsmarknaden är högt i Norge, men samtidigt ser vi att såväl försäljning som starter av nyproducerade bostäder är på historiskt låga nivåer fortsatt. För JMs del så sålde vi mer och produktionsstartade fler bostäder än motsvarande period, eller inte mer, vi ligger på ungefär samma nivåer som föregående år i Norge.

Intäkterna och rörelseresultatet ökade i Norge och även rörelsemarginalen ökade i Norge. Vi har också i kvartalet startat den andra etappen i Tamburparken som ligger strax söder om Oslo.

Det är ett av de projekt som vi köpte i det större förvärvet i början på året i Norge. Så det är kul att kunna fortsätta och starta projekt där också.

Tittar man på Finland så höjde Europeiska centralbanken styrräntan i det tredje kvartalet. Vi ser att prisutvecklingen var negativ i Finland för det råder en förhållandevis hög arbetslöshet, ränteökningen var inte välkommen.

Samtidigt förbättrades konsumentförtroendet till den högsta nivåerna som man har sett på 4 år i Finland. Prisutvecklingen har varit svag, men vi på JM vi ser att vi ökar försäljningen till konsumenter från låga nivåer men dock positivt under kvartalet.

Vi redovisar färre produktionsstarter och vi ser att förutsättningarna för statligt stöd till hyresbostadsproduktion har stramats åt och det här försvårar försäljningen till investerare och det begränsar kommande produktionsstarter. Vi ser också i Finland att intäkter, resultat och marginal minskade.

Vi på JM startade i alla fall tredje etappen i Tiisomäki-området strax söder om Tammerfors. Så det är kul ändå i en förhållandevis svag marknad kunna fortsätta och starta projekt.

Om vi summerar läget då för JM, vi har branschens nöjdaste kunder och ett starkt varumärke. Det känns som en superbra grund att stå på.

Även om vi ser utmaningar med de långsamma detaljplaneprocesserna så har vi en attraktiv byggrättsportfölj som vi fortsätter att utveckla. Vi har också en väl avvägd riskprofil, vilket alltid är prio för oss, och den goda säljgraden bidrar till det, att vi har färre osålda färdigställda bostäder bidrar till det och även att vi stärker våran finansiella position genom inte minst ett starkt kassaflöde i det här kvartalet och nu har en väldigt fin likviditet.

Vi fokuserar på det vi kan påverka genom våran strategi. Våra medarbetare arbetar alltid med att ständigt bli bättre och hela tiden försöka bidra mer till lönsamheten.

Vi jobbar också med att minska våra koldioxidutsläpp. Hållbarhet det är A och O och väldigt viktigt för oss på JM.

Vi jobbar samtidigt med standardisering och effektivisering och där lyckas vi korta våra ledtider och vi lyckas kontinuerligt införa kostnadsbesparingar. Våra kompetenta medarbetare har vi i projektens alla skeden.

Och för att de ska leverera så bra som möjligt så är det viktigt att de mår bra. Dessutom så är byggbranschen riskfylld och det är också viktigt att vi då har säkra arbetsplatser.

Denna vecka genomför vi därför våran årliga Safety Week där vi fokuserar på att förbättra arbetsmiljön på JM, säkerheten på våra arbetsplatser och även hälsan hos våra medarbetare. Avslutningsvis, vi avser att fortsätta och produktionsstarta fler bostäder.

Samtidigt så är läget i omvärlden fortsatt osäkert och marknadsutvecklingen skiljer sig också mellan olika marknader och olika lägen fortsatt. I Finland och Norge så är marknaden fortsatt utmanande och förutsättningarna är inte perfekta på alla ställen i Finland och Norge.

Den senaste tidens utveckling med högre räntor och förväntad ökad inflation riskerar att dämpa utvecklingen på bostadsmarknaden. Samtidigt så ser vi att det finns ett stort behov av bostäder i alla våra marknader.

Så grunderna för att bygga bostäder framåt är väldigt goda ändå. För att nå våra mål på att fortsätta och starta mycket mer bostäder så behövs en tydlig återhämtning i de olika marknaderna och det är glädjande att vi ser att den stärkta efterfrågan i Sverige bidrar till en förbättrad bostadsmarknad i Sverige även i det här kvartalet.

Det är svårt att fullt ut förutse hur det kommer att bli framåt, därför fortsätter vi att fokusera på det vi kan påverka för att göra oss bättre rustade. Och sammantaget så är vi väldigt väl rustade för en fortsatt lönsam tillväxt när marknaderna förbättras.

Och jag vill avsluta med att tacka alla engagerade medarbetare på JM för det fina arbete ni gör varje dag. Och så vill jag tacka som har lyssnat också på presentationen hittills.

Och därmed så är jag och Tobias redo för eventuella frågor.

Ja, god morgon. Jag har några frågor då, och den första är: ni kan säga någonting om de här starterna i Q4?

Vart planerar ni att starta de projekten?

Vi siktar på att starta projekt i alla våra fyra affärsenheter i Q4. Och vi hoppas ju verkligen att vi lyckas med det också, men återigen, för att kunna starta så behöver vi få myndighetsbeslut och vi behöver att marknaden är med oss.

Okej, och också vad kan ni säga om förväntansbilden för 2027 i termer av starter då?

Vi avser fortsätta starta fler starter 2027 än 2026. Vi avser starta fler 2026 än 2025.

Så tanken är att vi fortsätter och startar fler år för år. Det är vårat mål och vad vi jobbar utifrån.

Så att om jag inte missminner mig i samband med kapitalmarknadsdagen då hade ni ett scenario där ni pekade på 3800 starter 2028. Hur mycket ska man ta fasta på det då om man tänker i termer av utveckling däremellan då?

Våran ambition är fortfarande att gå mot de 3800 starterna och inom några år att nå de 3800. Men återigen, vi behöver ha marknaden med oss för att lyckas med det och vi behöver myndighetsbeslut för att lyckas med det.

Men vi fortsätter att jobba mot att starta fler bostäder och sikta mot de 3800 om några år. Så får vi se hur utvecklingen blir på de olika marknaderna.

Den är positiv för tillfället i svenska marknaden, det är bra, men vi behöver lite mer medvind i Finland och Norge också.

Ja, bra. Och också min andra fråga: vad kan ni säga om marginalen i de här pågående projekten som är då försålda i Finland?

Och hur lång tid tar det för det att ge något väsentligt resultatbidrag?

Ja, det vi kan säga om de finska projekten det är att volymerna är fortfarande för små. Det här kvartalet fick vi göra lite prisjusteringar för att hålla försäljningen uppe och då räcker inte den volymen för att täcka, så därför gör vi en förlust i Finland.

Men projekten som sådana löper på som tänkt.

Okej, bra. Det var mina frågor.

Då får vi tacka för oss och önska alla en fortsatt trevlig höstdag. Tack så mycket.

Tack.