Hej, och välkomna till presentationen av JMs rapport för det andra kvartalet 2026. Till min hjälp har jag som vanligt vår CFO, Tobias Björling.

Hej.

Trots att vi ser en fortsatt osäkerhet på grund av oron i omvärlden, så har den svenska bostadsmarknaden förändrats i rätt riktning under det här kvartalet. Vi ser en tydlig förbättring på den svenska bostadsmarknaden, mycket till grund av de underliggande förutsättningarna som finns där, med låga räntor, förhållandevis låg inflation.

Vi ser också att konsumenternas ökade disponibla inkomst slår igenom, och även de förändrade amorteringskraven börjar få genomslag. Priserna på bostäder stiger i Sverige, och i början på den här veckan så såg vi också att kundernas förväntningar på kommande prisökningar stiger också, vilket är positivt.

Vi ser också att kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen stiger också i Sverige. I Norge och Finland är det däremot mer avvaktande på grund av den osäkra omvärlden, och den osäkra omvärlden har ju förstärkts den här veckan med en eskalerande konflikt i Iran, så det fortsätter att påverka efterfrågan för oss.

I den här osäkra omvärlden så fortsätter vi att fokusera på det vi kan påverka. Det vill säga vi gör saker nu som kan stärka oss nu och framöver, det vill säga förbättra våran konkurrenskraft.

Och det gör vi genom att fokusera på våra strategiska inriktningar och våra strategiska initiativ, och det ger också resultat. I kvartalet redovisar vi betydligt högre försäljning jämfört med föregående år.

Vi ser också att försäljningen till konsumenter ligger på de högsta nivåerna sedan den svagare bostadsmarknaden inleddes 2022. Vi fortsätter också minska de osålda färdigställda bostäderna, inte minst i balansräkningen, där vi för ett år sedan hade drygt 500 bostäder som var osålda i balansräkningen, och de har gått ner till dryga 200 bostäder nu.

Allt det här bidrar till att vi har ett kraftigt förbättrat kassaflöde. Vi har förbättrat kassaflödet med närmare 1 miljard jämfört med föregående år.

Försäljningsgraden i våra projekt ökar också. Den ligger nu på 64%, vilket också är den bästa nivån sedan den utmanande marknaden började 2022.

Och det här tillsammans med de färre osålda bostäderna gör att vi ser mindre risker i våran bostadsportfölj. Samtidigt så ser vi också att vi förbättrar det underliggande resultatet i vår bostadsaffär, och även marginalen i vår bostadsaffär, om man tar hänsyn till de engångseffekter som vi hade förra året motsvarande kvartal.

Vi arbetar vidare också med att optimera våran byggrättsportfölj och säkra produktionsstarter i närtid. Under det här kvartalet så har vi sålt flera projekt till investerare.

Vi har också i slutet på kvartalet förvärvat ett projekt i Malmö med närmare 300 byggrätter, där vi räknar med att starta det projektet redan nästa år. Sedan förvärvade vi också 1 300 byggrätter i första kvartalet i Norge, vilket bidrar på ett positivt sätt.

Och i det första kvartalet så gjorde vi också en försäljning av del av ett projekt i Stockholm, och samtidigt förvärvade vi byggrätter i Nacka med potentiell start 2027. I kvartalet så har vi också renodlat verksamheten genom att frånträdet av JM Entreprenad nu är fullt ut genomfört.

Och det innebär att vi kan ha fullt fokus på vår kärnverksamhet, och det är att projektutveckla bostäder och områden med kompetenser i alla projektens skeden. Och vi jobbar också vidare med våran standardisering och effektivisering, vilket ger resultat.

Den har lett till att vi har 30% kortare ledtider i våra projekt, och vi fortsätter kontinuerligt att identifiera kostnadsminskningar via vårt arbete med vårt strategiska initiativ produktivitetslyftet. Så sammanfattningsvis så ser vi att det är fortsatt osäkert i omvärlden, men utvecklingen under kvartalet visar att vår affärsmodell fungerar även i den här utmanande marknaden.

Och om vi går över till siffrorna då i kvartalet så ser vi som sagt var att de sålda bostäderna ökade kraftigt. Även bostäder i pågående produktion ökade kraftigt jämfört med föregående år.

Vi har över 500 bostäder fler i pågående produktion i år jämfört med föregående år, och vi startade fler bostäder i kvartalet. Tittar man på prisutvecklingen så stiger priserna nu i Sverige på våra marknader.

Dock är det fortfarande varierande beroende på läge och projekt. Vi ser att på andrahandsmarknaden så stiger priserna mest på större lägenheter i de mest attraktiva lägena.

Även i Norge så har priserna ökat det första halvåret. Lite svagare utveckling i Oslo under det första halvåret, men en kraftigare prisutveckling i Bergen, där JM är välpositionerade.

I Finland var prisutvecklingen fortsatt svagare än i de andra två länderna. Vårt arbete med att möta kundernas förväntningar genom att utveckla hållbara bostäder med de bästa planlösningarna, en god standard och kvalitet i detaljerna, det ger resultat.

Vi har fått ett kvitto på det genom att vi har Nordens nöjdaste bostadskunder, och tillsammans med att vi har våra professionella säljpersonal och den stärkta bostadsmarknaden, så redovisar vi nu en betydligt högre försäljning. Främst så ökar försäljningen för oss i Stockholm och i Riks.

Om man fokuserar på det första halvåret så har vi i år sålt över 1 700 bostäder, och det kan jämföras med helåret förra året då vi sålde drygt 2 000 bostäder. Så försäljningen går betydligt bättre i Sverige.

Tydligast var försäljningsökningen till konsumenter i Sverige, men vi har även i kvartalet sålt tre projekt till investerare, och vi har dessutom tecknat avtal om försäljning av ytterligare två projekt, och de kommer att produktionsstartas, ett utav dem i slutet på det här året och ett ungefär vid halvårsskiftet nästa år, och de kommer att redovisas som sålda i samband med produktionsstart, de projekten. Så ett ökat intresse även hos investerare, vilket är glädjande.

I kvartalet hade vi fler produktionsstartade bostäder än föregående år, och vi räknar med att fortsätta och starta fler bostäder det andra halvåret i år. Så vi tar steg ytterligare i år mot vårt mål på 3 800 bostäder.

Vi räknar med att starterna under 2026 kommer att vara mer än det har varit de tre senaste åren. Bostäder i pågående produktion fortsätter öka.

Det är till den högsta nivån sedan jag tillträdde som VD. Samtidigt så ökar vi säljgraden i våra projekt till 64%, och där har vi inte varit sedan 2022.

Det här tillsammans med de minskade antalet osålda bostäder i balansräkningen bådar väldigt gott för kommande produktionsstarter för oss på JM. Så en bra positionering känner vi.

Därmed tänkte jag lämna över till dig, Tobias.

Tack, Mikael. Om vi börjar kolla lite grann på resultatet så kan vi se att intäkterna ökade till 2,8 miljarder det här kvartalet.

Och ökningen är tack vare att vi har mer bostäder i produktion och också en högre aktivitet i våra projekt. Rörelseresultatet var 70 miljoner jämfört med 116 föregående år, och marginalen var 2,5%.

Men om vi lägger tillbaka effekten av engångs karaktär så kan vi se att det underliggande resultatet faktiskt är bättre i bostadsaffären. Och det är så att föregående år så hade vi en upplösning av kostnadsreserver i vårt stora kontorsprojekt, och vi fick ersättning för en tvist, och sammantaget var det över 80 miljoner kronor.

I år har vi haft lite mindre poster, men också av engångskaraktär, som också påverkar resultatet om ungefär 25 miljoner kronor. Så om vi justerar för de posterna så ser vi att bostadsaffären går bättre än föregående år.

Marginalen är ändå relativt låg det här kvartalet, och det beror mycket på den projektmix som vi har just nu, där vi har sålt väldigt bra i tidiga skeden, där upparbetningen är låg, och samtidigt så är vi försiktiga med att ta fram för mycket vinster i tidiga skeden i projekt. Och å andra sidan har vi sålt också väldigt bra från lagret, och i lagret har vi fortsatt lite svagare marginaler.

Men tittar vi på halvåret så ser vi att vi ändå har en marginal som är i nivå med föregående år, och tittar vi också på helåret så har vi visserligen fortfarande projekt kvar med lite lägre marginaler som behöver säljas av. Och det kommer hålla nere marginalen för helåret, och därför tror vi att det kommer landa på en nivå ungefär som vi hade under 2025 för helåret.

Om vi sedan går vidare och tittar på våran byggrättsportfölj så har vi även det här kvartalet varit aktiva med att försöka optimera våran byggrättsportfölj. I Stockholm har vi under första halvåret sålt mark där vi ser att vi har ganska lång tid fram till projektstart, och vi har också ökat antalet starter i Stockholm.

Samtidigt har vi förvärvat ny mark, och den är i bra lägen med nära till projektstart. I Riks så köpte vi mark i Malmö, ett väldigt attraktivt läge.

Även där är det nära till projektstart. Och i Riks har vi också startat hyresrättsprojekt som också kommer omsätta våran balans snabbare.

I Norge försöker vi kapitalisera på den förväntade marknadsuppgången, så där har vi gjort det här stora förvärvet under första kvartalet, och det gör att balansen ökar i Norge. Medan vi i Finland å andra sidan försöker minska exponeringen, och det gör vi framför allt genom att starta hyresrättsprojekt till investerare.

Vi har en stabil genomsnittlig löptid i våra byggrätter. Balansen är i stort sett oförändrad från det första kvartalet, och vi ser att vi fortfarande har en genomsnittlig löptid som kanske är något längre än vad vi önskar.

Men i takt med att vi anskaffar mer mark med kort tid till projektstart och samtidigt startar fler projekt, så ser vi att vi gradvis kommer kunna närma oss vårt riktmärke om 5 till 6 år. De osålda bostäderna i balansräkningen minskade kraftigt.

Men under andra kvartalet så hade vi flera projekt som avslutades, och totala antalet osålda bostäder ökade något. Men vi är inte särskilt oroliga för det här, för vi ser att vi omsätter lagret väldigt snabbt, och lagret av osålda bostäder i balansräkningen minskade som ni ser.

Och vi är nu nere på en nivå av osålda bostäder i balansräkningen som vi tycker är långsiktigt hållbar. Och kassaflödet, det var starkt det här kvartalet, och det är också främst tack vare att vi minskade lagret av osålda bostäder.

Och vi har även jobbat på bra med övrigt rörelsekapital, som var positivt. Och sammantaget gav det här att vi hade ett kassaflöde som var nästan 1 miljard bättre än samma period föregående år.

Och tittar vi på de senaste 12 månaderna så har vi ett positivt kassaflöde på över 1,5 miljard. Och det här har också lett till att vi har stärkt våran finansiella position från en redan stark position, skulle jag påstå.

Och nettolåneskulden minskade under kvartalet med ungefär en halv miljard. Samtidigt så är den tillgängliga likviditeten i JM nu 4,3 miljarder, och det här ger oss en stor finansiell handlingskraft om det skulle dyka upp några förvärvsmöjligheter.

Om vi sedan går över till de olika komponenterna i bostadsaffären och den successiva vinstavräkningen, så ser vi att den kostnadsbaserade effekten var positiv och större än föregående år. Och den kostnadsbaserade effekten, det är upparbetningen under kvartalet gånger den prognos man hade vid kvartalets ingång.

Och den ökade alltså tack vare att vi hade fler pågående projekt och en hög aktivitet i projekten. Och även det här kvartalet så hade vi en positiv omräkningseffekt på totalen, och det visar att sammantaget så har vi förbättrat våra projektprognoser.

Om vi sedan tittar lite djupare på omvärderingseffekten så kan vi se att Riks och Finland och Norge alla har förbättrat sina projektprognoser. I Stockholm har vi haft två kvartal med ganska stora prognosförbättringar, där låg man stabilt under kvartalet.

Och vi har inte gjort några större prisjusteringar i Q2 2026. Och som ni kan se så var även försäljningseffekten positiv, och det betyder att trots att vi hade en ökad produktion om en hög upparbetning, så sålde vi snabbare än vad vi arbetade upp projekten, och då får man en positiv försäljningseffekt som ni kan se i det här kvartalet.

Och sammantaget så som ni kan notera att bruttoresultatet i bostadsaffären uppgår till 323 miljoner kronor, vilket är en tydlig förbättring jämfört med föregående år. Och med det så lämnar jag tillbaka till dig, Mikael.

Tack, Tobias. Om vi går över till JM Stockholm då först.

Vi ser att benägenheten för kunderna att teckna kontrakt tidigt i processen har ökat och ligger nu på en normaliserad nivå. Och vi redovisar en kraftigt ökad försäljning i Stockholm som är drivet av konsumentförsäljningar, men samtidigt så noterar vi ett ökat intresse hos investerare av att köpa våra projekt.

Och vi har under kvartalet tecknat avtal om försäljning av ett projekt i Solna i Huvudsta, som vi planerar produktionsstarta i andra kvartalet 2027, och det kommer att redovisas som sålt i samband med produktionsstarten. Vi redovisar också ett kraftigt förbättrat underliggande resultat i bostadsaffären i Stockholm om man tar hänsyn till engångseffekter vid motsvarande kvartal föregående år.

Intäkterna ökar också till följd av fler bostäder i pågående produktion, och vi har i kvartalet startat fler bostäder än vad vi gjorde föregående år motsvarande kvartal. Exempelvis så har vi startat det här projektet, det är 128 bostäder i Södra Stockholms högsta hus, Spiran, som ligger i området Marievik i Stockholm.

I Marievik har vi också det nya utomhusbadet som JM har varit med och utvecklat och som i kvartalet blev framröstat som Årets Stockholmsbyggnad, vilket visar att invånarna i Stockholm uppskattar JMs sätt att utveckla platser och utveckla projekt. Och det är mycket glädjande.

Ett väldigt fint projekt som vi startar. Vi ser på första halvårets siffror att alla siffror stärks i Stockholm.

I Riks så har benägenheten också ökat hos kunderna att teckna kontrakt tidigt och är nu normaliserad. Vi sålde betydligt fler bostäder i år än förra årets andra kvartal, men startade samtidigt färre bostäder.

Intäkter, resultat och marginal stärktes i Riks, och vi produktionsstartade bostäder i Riks i alla våra tre regioner, och bland annat i Spinnerifabriken, som är det andra projektet i området Gamlestaden som JM utvecklar. Och Gamlestaden är kanske enligt mig det finaste arkitektoniska projektet som JM har för tillfället, och det ligger bara ett stenkast ifrån den centrala delen av Göteborg.

Vi sålde också på Riks två projekt till investerare. Det första projektet, Drottningen i Upplands Väsby, produktionsstartades också i det här kvartalet, och det andra projektet i Uppsala planerar vi att starta i slutet på 2026, och det kommer att redovisas som sålt i samband med starten.

Dessutom så har vi under kvartalet förvärvat byggrätter, 290 fina byggrätter i Limhamn i Malmö, där vi planerar första produktionsstarten redan 2027. Om vi går över till Norge så ser vi att försäljningen och starter av nyproducerade bostäder i Norge är fortfarande kvar på historiskt låga nivåer.

Och precis som i Sverige så har man utmaningar med planprocesserna i Norge. De både försenar projekt och omöjliggör vissa projekt och också fördyrar projekt.

Så där måste man jobba vidare med att skynda på planprocesserna. För JMs del så har vi ökat antalet sålda bostäder i kvartalet jämfört med föregående år.

Intäkterna och rörelseresultatet ökade också jämfört med föregående år tack vare förvärvet av byggrättsportföljen i kvartal 1, men även på grund av att vi då har fler bostäder i pågående produktion. Marginalen är i linje med föregående år.

I kvartalet har vi inte startat något nytt projekt i Norge, men vi har tecknat avtal om en option i Oslo med 140 byggrätter som är villkorat lagakraftvunnen detaljplan. Glädjande nog i Norge så fick vi Svanenpriset, vilket är ett bevis på vårat systematiska arbete inom klimat och miljö.

Så bra jobbat kring de frågorna från vår Norgeorganisation och våran stab. I Finland så ser vi att bostadsmarknaden fortsatt är mycket avvaktande, med ett stort utbud och en svag prisutveckling.

Samtidigt ser vi nu att man har infört lättnader i bolåneregler, och konsumenternas förtroende och förhoppningar framåt är på de högsta nivåerna på 4 år i Finland. Och det här bådar gott och bör in verka positivt på bostadsmarknaden i Finland framöver.

Vi på JM ökade vår försäljning i kvartalet genom att vi sålde ytterligare två projekt till ICECAPITAL. Tyvärr däremot så har förutsättningarna för statligt stöd till hyresbostadsproduktion successivt stramats åt, och det bedöms försvåra försäljningar till investerare framöver i Finland.

Vi ökar produktionsstarterna i Finland, bland annat startade vi 34 bostäder i Esbo. Intäkter, resultat och marginal minskade däremot på grund av lägre pågående produktion, och en stor del av bostäderna ligger i tidiga skeden i pågående produktion, med lägre resultat som följd.

Sammanfattar vi läget så har vi branschens nöjdaste kunder. Vi har också ett starkt varumärke på JM.

Och även om vi ser fortsatt stora utmaningar med både komplexa och långsamma detaljplaneprocesser, som försenar många projekt och tyvärr ibland bromsar projekt helt under en period, så har JM en attraktiv byggrättsportfölj med många bostäder och byggrätter i bra, attraktiva lägen. JM har alltid fokus på att ha en väl avvägd riskprofil, och vi har en stark riskprofil genom att vi har en stark säljgrad, vi har betydligt färre osålda bostäder i våran balansräkning, och vi har också en stark finansiell ställning, som har stärkts genom det starka kassaflödet det senaste kvartalet och senaste året.

Vi fokuserar på det vi kan påverka genom vår strategi, där vi med många kompetenta medarbetare i alla skeden i projekten hela tiden arbetar intensivt med att förbättra oss. Och det ger resultat.

Vi har genom standardisering och effektivisering sänkt ledtiderna med 30%, och vi sänker även våra produktionskostnader. Så vi lever i en geopolitisk osäker omvärld, och i Finland och Norge ser vi fortfarande att det är avvaktande, men samtidigt så ser vi under det här kvartalet en positiv trend på bostadsmarknaden i Sverige.

Det är svårt att förutse hur det här kommer att fortsätta och utspela sig med tanke på omvärlden, men vi jobbar med det vi kan påverka, och vi ser det här kvartalet att det ger resultat. Så sammantaget så är vi på JM välpositionerade i takt med att marknaden fortsätter och successivt förbättras.

Och jag vill passa på och tacka alla engagerade JM-medarbetare som på ett så professionellt sätt varje dag jobbar med att vi ska bli bättre och leverera bättre resultat. Och jag lovar investerare och ägare att vi gör allt vi kan, jag och mina medarbetare, för att vi ska fortsätta och förbättra resultatet framåt.

Och därmed vill jag tacka för att ni har lyssnat, och jag och Tobias är redo för frågor.

Ja, god morgon. Jag har några frågor.

Den första är bara egentligen det kanske inte en teknikalitet, men hur kommer det sig att de här 233 enheterna ni sålde till Nrep inte då redovisas som såld enhet trots att de är då sålda på pappret då?

Jag kan ta den. Nej, det är för att vi redovisar bara sålda projekt som är också startade.

Och det är ingenting nytt för det här affären, så har det alltid varit. Så fort projektet startat, vi har fått igång produktionen, så kommer också det komma in i våran säljstatistik.

Okej. Och sen så bara fråga gällande Finland, så att marginalförsvagningen är ju ganska rejäl mot förra året.

Skulle ni kunna utveckla lite exempelvis vad är hänförligt till inventarier, men även med tanke på att en ganska stor andel av pågående produktion borde ju vara de här försålda hyresprojekten, och hur ser ni på marginalen i dem så om man tänker på några kvartal framåt, hur bör det utvecklas givet det?

Ja, dels är det en mix av att vi har färre pågående produktion till konsumenter där marginalen oftast är högre. Sen i det här kvartalet så har vi visserligen precis startat, men vi har inte hunnit upparbeta så mycket de nya projekten som vi har sålt här under året, så en låg upparbetning i de projekten.

Så att där kommer resultatet komma mer gradvis. Så det är projektmixen som är problemet.

Okej. Och sen bara en sista fråga, ni nämnde om att ni tror att helårets marginal för 2026 kommer ungefär vara i linje med förra året.

Om kanske man kan utveckla det resonemanget med tanke på att förra året var ju lite påverkat av både positiva engångsposter och negativa aspekter då. Och sen har det ju varit ganska stora skillnader mellan de olika affärsområdena.

Kanske man skulle kunna få någon mer detalj i hur ni resonerar när det kommer till marginalen på helåret?

Ja, i den stora bilden så är det så att vi fortfarande har ganska mycket kvar att sälja från lager. Det har vi också sett, det är ju delvis effekten av det i det här kvartalet och första halvåret.

Vi har fortfarande 200 lägenheter plus med lägre marginaler som ska säljas av. Det är ofta äldre projekt som också har en lägre marginal.

De behöver säljas av. Samtidigt så startar vi nya projekt där vi förhoppningsvis kommer kunna få bättre marginaler framöver, men där har vi en låg upparbetning och vi är försiktiga med vinstframtagningen i tidiga skeden, och det är det som håller marginalen nere.

Sen har vi haft engångsposter både i fjol och i år. I år har vi sålt mark med vinst, och i fjol hade vi kanske större upplösning av kostnadsreserver, framför allt ett bra resultat i fastighetsutveckling i föregående år som nu ligger i Stockholm.

Men slår vi ihop de här effekterna så ser vi att vi kommer sannolikt hamna i en marginal vi säger inte att det är exakt samma marginal, men i ungefär samma nivå som vi hade föregående år, men förhoppningsvis då till en högre volym.

Okej, tack så mycket. Det var mina frågor.

Tack för det. Jag skulle vilja börja på marginalen.

Går det att kvantifiera vad den här mixeffekten gör på marginalen i kvartalet? Det vill säga om vi säljer bostäder från lagret med lägre marginal än projekten ni har igång, hur mycket drabbar det marginalen på gruppen?

Ja, alltså vi kan säga marginalen som vi har i lagret, det är ungefär det som vi sa när vi hade kapitalmarknadsdagen, den ligger runt 5%, så att det är i bruttomarginal och det täcker inte ens våra administrationskostnader. Så det har ju en effekt om vi säljer mycket från lagret så håller det nere.

Men sen är det svårt att kvantifiera exakt hur mycket effekten blir ett enskilt kvartal från upparbetning i tidiga skeden i nya projekt.

Okej. Och fortsätter på temat marginaler, en uppföljningsfråga på det här med marginal i år mot föregående år.

Är det alltså inklusive alla engångsposter åt alla möjliga håll som man ska tänka att kommentar utgår från?

Ja, i det enskilda kvartalet om du tittar på redovisningen av bruttoresultatet i bostadsaffären, då får du en bra bild av hur det underliggande resultatet går. Men ja, du får summera ihop de olika engångseffekterna så det är över 100 miljoner kronor sammantaget kvartal mot kvartal.

Ja, men för helåret 2026 så säger ni att det ska vara likt eller samma härad som helåret 2025. Är det inklusive eller exklusive engångsposter som är positiva och negativa i båda åren?

Ja, det är inklusive och exklusive engångsposter på grovt räknat.

Vilka är exklusive? Vilka ska jag ta bort från den matematiken?

Ja, i fjol har vi haft bra resultat från fastighetsutveckling och projektet K1 som hade en positiv inverkan på helåret föregående år. I år har vi sålt mark som har haft en bra positiv inverkan.

Sen så den beräkningen ska också göras utan nedskrivningarna.

Okej, det låter som exklusive alla engångsposter. Vilka engångsposter ska jag ha med?

Ja, jag kan bara svara på totalen så kommer vi ha ungefär samma marginal som vi hade föregående år.

Okej. Sen har jag en sista fråga på kommentaren kring att marknaden börjar normalisera sig vad det gäller försäljning på ritning.

Vad är en normal marknad när det kommer till att sälja på ritning? Vad är bäst proxy för att förstå vad det betyder?

En tydlig indikator på det är ju våran bokningsgrad och säljgrad i pågående produktion, som nu ligger på 64%, vilket är över normalspannet på 55-60%. Så den indikerar att vi säljer mer tidigt och bokar mer tidigt i projekten på ritning då.

Så den är en tydlig indikator att det går bra. Den andra tydliga indikatorn är att vi säljer också mer, skriver bindande avtal och har en försäljning till konsumenterna som är större och de tecknar avtalen tidigare i processen, konsumenterna.

Men jag skulle vilja säga sälj- och bokningsgraden är en bra indikator på att det förbättras.

Just det. Superbra, tack.

Då tackar vi för nu för att ni lyssnade och de kloka frågorna som kom, och så vill vi önska alla en riktigt varm och härlig sommar.