Tack så mycket och varmt välkomna till 2025 års bokslutskommuniké. Jacob och jag kommer växeldra den här presentationen idag och idag har vi också en liten ny kostym med ett nytt utseende hos oss på Platzer, även om vi är samma Platzer som förut.

Vi börjar litegrann här och tittar på det här året som har varit. Det har präglats av ett intensivt arbete med uthyrning och med omförhandlingar.

Vi ser också att våra två segment samverkar väldigt väl. Det är logiskt i en industri- och kunskapsstad som Göteborg hur våra segment samspelar.

Industri/logistik har ju haft en marknad som har haft en god efterfrågan, medans kontorsmarknaden har haft det lite mer tufft. Och våra vakanser liksom marknadsvakanserna har gått upp under året som har varit.

Och det är vår största utmaning skulle jag säga, men också vår största möjlighet. Vi arbetar väldigt målfokuserat med våra kunder, med våra vakanser och att hålla takten i vår uthyrning.

Vi känner också att marknaden kom igång lite bättre här mot slutet utav året och vi gjorde flera stora uthyrningar och faktiskt dubbelt så många omförhandlingar i år än året innan, det är ett stort jobb utav förvaltningen. Vi landade det sista kvartalet här i en positiv nettouthyrning och jag kommer att gå in litegrann på och djupdyka detta lite senare.

Vår nyligen inköpta fastighet Mimo som vi ser här på bilden har arbetat jättefint för oss i år. Det ger oss en extra skjuts i tillväxten och vi har haft ett högt affärstempo både när det gäller transaktioner på både köp- och säljsidan, men också såklart med arbetet med våra finanser och vår finansfunktion.

Vi har fått en bättre hävstång, vi har förflyttat vår portfölj, vi har stärkt vår finansiella position och skapat oss bättre förutsättningar för att göra fler affärer. Trots det här året som då har varit präglat utav tullhot och osäkerhet så kan vi ändå leverera ett starkt förvaltningsresultat om 11% i år och det är jag nöjd med.

Utmärkande är den här leveransen ifrån industri/logistiksegmentet. Det har varit vårt draglok.

Många fina projektstarter, transaktioner och fina uthyrningar och det är en affär som vi vill fortsätta att växa även framåt. Tittar vi på kvartalet, om de större händelser som har skett så har vi gjort en fin kontorsuthyrning, faktiskt årets största kontorsuthyrning i befintligt bestånd till SOT i Arendal här.

Vi har också tillträtt Tuve som är den fastighet som vi kontrakterade det här i somras. Det är en industrifastighet på Hisingen.

Och vi har projektstartat och hyrt ut då till Arendal Port View, den första etappen utav den här udden som vi bygger. Och där har vi också fått bygglov här under kvartalet.

Här ser vi var någonstans Arendal Port View ligger. Det ligger mitt i Skandinaviens största hamn, Göteborgs hamn, och vi ser också var någonstans Stena Lines framtida färjeläge kommer ligga.

Det kommer ju ge en fin skjuts här i det här området som sådant. Här har vi en utvecklingspotential på ungefär 70 000 kvadratmeter som är i gällande detaljplan, så här kan vi fortsätta att förtäta.

Tittar vi då på summeringen utav året så ökade vi både intäkter och driftöverskott med 5%. Förvaltningsresultatet som jag nämnde med hela 11% och det är som sagt sammantaget ett starkt resultat givet den omvärld vi har befunnit oss i.

Nettouthyrningen för helåret landade på -14. Och tittar vi sen in på det enskilda kvartalet så går tillväxten ner något i förvaltningsresultatet, detta är ju väntat, och drivs tillväxten utav förvärven utav Mimo och i Tuve, tillsammans såklart med ett förbättrat finansnetto och färdigställda projekt.

Vi kommer bryta lite mer i detta i Jacobs presentation senare. Händelser då efter kvartalets slut: vi satte en fin uthyrning här i Gamlestaden i Mölnlycke Health Cares gamla lokaler i Turitzhuset och där har vi en inflyttning i december i år, 3 300 kvadratmeter, ett 8-årigt hyreskontrakt och 73 miljoner i hyresvärde.

Idag har vi också gått ut med en pressrelease på den avsiktsförklaring som vi har tecknat med Göteborgs stad om en central byggrätt i byte mot mark i Södra Änggården, det område i staden som vi har varit stadsutvecklare i flera år. Där har staden ett strategiskt behov utav olika typer utav bostäder, skolor och så vidare, och vi har hittat då ett sätt att byta mot en möjlig framtida markanvisning här precis intill centralstationen i Göteborg, så det är vi väldigt glada för.

Och det visar också på vår förmåga att agera stadsutvecklare i den här stan. Jag lovade att vi skulle bryta lite mer i nettouthyrningen.

Tittar vi på kvartalet så har vi gjort affärer i båda våra segment. Vi kom igång lite bättre, 15 miljoner plus låg vi på här i kvartalet.

Vi har haft en hyresutveckling i de omförhandlingarna vi har gjort på 4% upp. Det är en bra avslutning.

Och som jag nämnde så har vi också gjort väldigt många omförhandlingar under helåret sen, men vi har också gjort den starkaste nyuthyrningen i befintligt bestånd sedan 2023. Tittar vi sen på helåret så har vi haft en hyresutveckling på omförhandlingar som ligger på -2%.

Orsaken om ni minns är den stora omförhandling som vi gjorde med Folktandvården på Medicinareberget. Det var 15 500 kvadratmeter som vi omförhandlade här i förra kvartalet och vi förlängde det avtalet med 6,5 år och i utbyte så fick vi lägga in en hyresrabatt och den periodiseras ut och slår igenom då på hyresutvecklingen på helåret på portföljen.

Industri och logistik har under året varit ett väldigt starkt draglok. Spår 100, Arendal Port View som jag precis nämnde, har ju varit de stora affärerna.

Men tittar vi även på kontorssegmentet då så har vi ju haft en negativ utveckling på Nordea då som bestämde sig för att flytta ifrån oss, men vi har också signat SOT, IT-aktören i Arendal, och gjort ganska mycket affärer i Mimo, 5 stycken närmare bestämt, så att vi är uppe på en uthyrningsgrad nu på 88%. Och jag vill hålla kvar litegrann vid Mimo därför att det här är ju en ganska stor pjäs och vi har nu då släppt de här garantihyrorna som vi hade med oss in i köpet.

Det gör att våran uthyrningsgrad påverkas med en hel procentenhet till följd utav Mimo. De garantihyror som släppte ifrån köpet har legat faktiskt på en lägre nivå än de nya uthyrningar som vi har gjort, så vi har lyckats att hålla intäkterna på en bra nivå i det vi har tecknat själva.

Vi har också en kvarsittningsgrad som är ett uttryck för hur väl vi lyckas hålla kvar våra kunder i våra omförhandlingar och vi ligger på 85%, vilket jag tycker är jättefint i den här tuffa konkurrensen som vi har på kontorsmarknaden framförallt. Och jag skulle också faktiskt vilja gå in på hur vi jobbar med våra vakanser och med vårt kundfokus, och det gör vi ju på lite olika sätt såklart, men några konkreta arbetssätt för att hålla ett högt tempo, ett högt affärsdriv i våra affärer är att vi har tvärfunktionella mötesforum genom hela bolaget, ifrån mig till VD och hela vägen ut till kund, som gör att vi snabbt kan fatta beslut.

Det är ett arbetssätt som vi har infört här under året. Vi har lanserat Här & Nu-koncept som innebär att vi kan snabbfinna kassaflöde på färdiganpassade lokaler och även vårt koncept SIV, alltså självklara inredningsval, som är väldigt färdigpaketerade och tydliga koncept runt hur hyresgästanpassar, vilket också gör att vi klarar av att hålla ner klimatavtrycket, vilket Jacob kommer berätta lite mer om senare.

Våra 10 största kunder tycker jag reflekterar hur Göteborgsmarknaden ser ut som helhet. Det är en blandning utav hotell, industriaktörer, kontor, myndigheter, och det speglar faktiskt väldigt mycket om hur hela Göteborg ser ut.

Och det gör ju också att vi får en resiliens och en bredd i vår hyresgästbas när vi tittar på hur vi är exponerade så att säga. Och värt att nämna är att 65% utav de omförhandlingarna med hyresgäster som har skett under året har faktiskt varit inom offentlig sektor.

Tittar vi lite då på kontorsmarknaden: vi har en 13-procentig ytvakans i Göteborg idag. Det är en 1-procentig höjning sen förra året vid den här tiden.

Hyrorna är stabila. Vi ser ju här, den här bilden har jag visat några gånger innan, men vi ser ju effekten av vakanserna och det kom ju då ifrån de här stora tillförseln utav lokaler som kom här 2022, 2023.

Och det påverkar marknaden. Det kommer ta några år innan den går ner.

Man brukar säga att ungefär 1,5% någonstans brukar marknaden i en normal konjunktur klara av att reglera. Så att vi har nog lite högre vakans här ett tag till, men vi har heller inga nya projektstarter här under året på totalen.

Det som driver en tillväxt är såklart hur konjunkturen ter sig. Det här är den senaste konjunkturindikatorn som är gjord i Göteborg och vi är nu uppe på en normal konjunkturkurva, en normal nivå på 100.

Och om man tittar på vad är drivarna då inom den här konjunkturindikatorn, och det är ju hushållen och handeln. Den har gått upp 10 enheter sedan sista mätningen, så att vi känner att hushållen verkligen driver den här konjunkturen.

Det har ju tidigare varit väldigt exportdrivet i Göteborg, men nu är det hushållen och handeln som driver. Vi ser att tjänstesektorn också uppe på en neutral, normal nivå.

De delar som har det tuffare är först och främst byggbranschen som ligger lågt och tillverkningsindustrin har inte riktigt återhämtat sig än. Men jag vill ändå nämna exporten för vi är en exportintensiv region, hubben i Sverige för export.

Och det som jag tycker är intressant när man tittar på den här grafen, det är att exporten faktiskt trots hela den här tullkaoset som har varit föregående år, att den faktiskt har gått bra. Så att den har varit mycket starkare än vad man kanske får intrycket av.

10% utav exporten går till USA, 70% går till Europa, och nu har vi ju lite nya avtal med Indien och Mercosur och så vidare som kanske gör att vi skiftar om lite lite mer på vart vi exporterar. Den fordonsindustri som vi har i Göteborg har ju en stor omställning att göra och gör den skulle jag säga.

Konfidensindikatorn ser starkare ut nu än vad den gjorde för ett halvår sedan och det är ju ändå någonstans glädjande även om vi förstår att det är en stor omställning att gå igenom. Vårt näringsliv i Göteborg drivs utav innovation och en otrolig bredd i näringslivet.

Vi har satsningar på FoU-investeringar som ligger på 60 miljarder ungefär. Det är absolut högst i Sverige.

Och en av orsakerna är det fokus på naturvetenskap och ingenjörskonst som den här regionen har. Var 10:e person är civilingenjör.

Det är det vanligaste yrket i Göteborg. Vi har också en kraftig expansion som är kopplat till försvarsindustrin såklart.

Sen är det ju ändå lite coolt att vi klarar av att utveckla och producera och bygga en sån här bil som EX60 som precis har släppt på marknaden, så att så ser innovation och bredden i näringslivet ut idag. Det är väldigt väldigt roligt att se.

Tittar vi på arbetslösheten så har den gått ner något. Den ligger på 6,3%, fortsatt lägst i landet.

Och med de orden så tänker jag att vi tar oss ifrån helikopterperspektivet och in i siffrorna, så jag ska lämna över här till Jacob.

Tack Johanna. Ja, som sagt då går vi över och tittar lite mer på siffrorna, hur det ser ut för kvartalet och även vår finansiering.

Som Johanna sa så levererar vi fortsatt en bra tillväxt i vårt förvaltningsresultat, under kvartalet en tillväxt på 5% och summerat på helåret 11%. Om vi tittar på våra hyresintäkter under första kvartalet så är de något lägre än vad de var i kvartal 4 2024.

Man kan väl säga att det är två saker egentligen som påverkar det. Det ena är såklart att förändringar i våran portfölj där vi ligger med något högre vakanser som påverkar intäkterna, men även om vi tittar på kvartal 4 föregående år så har det högre tilläggsfaktureringar under det året, så var det högre intäkter under det kvartalet.

Glädjande är ju då att vi håller våra kostnader fortsatt på ett väldigt bra sätt så att vi kan visa fortsatt en tillväxt i driftöverskottet, nu på 1% i kvartalet. Och som sagt en tillväxt i förvaltningsresultatet på 5%.

Går vi ner till mellersta raden och tittar lite på våra fastighetsvärden och våra investeringar så har vi stabila fastighetsvärden under kvartalet. Vi har höjt dem något, 107 miljoner kronor i orealiserad värdeförändring.

Det drivs mest av, jag kommer tillbaka till det, men det drivs mest av kassaflödesförändring och totalen är 30 miljarder drygt i vår fastighetsportfölj i dagsläget. Nettoinvesteringar under kvartalet var 205 miljoner.

Ingår där gör ett tillträde vi hade under kvartalet i Östergärde Tuve, en industrifastighet på 167 miljoner kronor, och resterande del är då i befintligt bestånd. Tittar vi på helåret på nettoinvesteringar så har vi ju jobbat under det här året med att se över våran kapitalstruktur efter det stora intaget vi hade Q4 2024 med fastigheten Mimo i Mölndal.

Så på helåret har vi en negativ nettoinvestering på -248, det vill säga att vi har sålt mer än vad vi har köpt totalt sett under året. Och det har ju såklart påverkat våra finansiella nyckeltal längst ner som har stärkts under året.

Där ligger vi nu på en räntetäckningsgrad på 2,5. Våran nettoräntebärande skuld genom rörelseresultatet ligger nu på 11, det är stabilt på både på helåret och under kvartalet, och våran belåningsgrad har sänkts under året till 47% om vi räknar den på totala tillgångar.

Och räknar vi den på våra fastigheter så är den nu på 49%. Så att summerat kan vi säga att vi har fortsatt en bra tillväxt om än i något lägre takt, men det var förväntat.

Vi har stabila fastighetsvärden och även stabila finansiella nyckeltal som har förbättrats under året. Tänkte titta lite ytterligare på våra intäkter under kvartalet och utgår ifrån den intjäningsförmåga som vi presenterar i våra rapporter.

Och intjäningen då om man tittar på vår Q3-rapport så redovisar vi ju där våran intjäning framåt och det är baserat då en ögonblicksbild på ställningen 1 oktober. Och vi tittar på vad gäller intäktssidan då vad vi har för hyresavtal, vad är det vi aviserar då första dagen.

Sen under kvartalet händer det ju ett antal saker som inte fångas upp av den ögonblicksbilden. Till exempel har vi periodiserade hyrestillägg eller annat tillägg som kan komma under kvartalet.

Vi har även korta intäkter som kan komma under kvartalet. Och tittar vi under det här kvartalet, det fjärde kvartalet, så indikerar det då våran intjäningsförmåga på ögonblicksbilden en intäkt på 423 miljoner under Q4.

Sen har vi haft periodiserade hyrestillägg under kvartalet på 6 miljoner kronor. Sen som jag nämnde så tillträdde vi ju en fastighet också under kvartalet och det har ju tillkommit också de intäkter vi då har kunnat räkna med efter förvärvet.

Och sen har vi övriga intäkter som har kommit under kvartalet på 7 miljoner, vilket är då en blandning av till exempel försäkringsersättningar, korttidsparkering, vi har lite konferensintäkter och så vidare som summeras till 7 miljoner. Och det landar då upp till våra 438 miljoner under kvartalet.

Och de här tilläggen då som är alltså ungefär 15 miljoner, det är ungefär på samma nivå som vi hade i Q3. Då går vi in lite på orsaken till den utvecklingen vi har haft i kvartalet och tittar det fördelat på våra tre olika, kallar det ben då, med vårt jämförbara bestånd, våran projekt och projektutveckling samt vårat transaktionsben.

Och hyresintäkterna om vi tittar på det så minskar vi då våra intäkter jämfört med Q4 2024 både i jämförbart bestånd och i projekt. Och det är som sagt som jag sa tidigare då, höga tilläggsintäkter i jämförelsekvartalet, men också då drabbat utav de lägre uthyrningsgraden vi har i dagsläget.

Bland annat så hade vi ju en stor utflytt i somras på Mölnlycke Health Care. Där är ju glädjande då att releasar vi ju häromdagen att vi har gjort en uthyrning i delar utav de ytorna redan.

Det som driver hyresintäkterna på plussidan är då transaktion och nämnda Mimo-fastigheten då framförallt, men även då det senaste tillskottet Tuve. Så där landar vi upp på 438 miljoner i kvartalet, som är då en minskning med 1% kvartalsbasis, men plus när vi tittar på helår så har vi ökat våra hyresintäkter med 5%.

Som sagt, glädjande att vi ändå håller vårat kostnadsfokus väldigt bra och minskar våra kostnader i jämförbara beståndet under kvartalet med 8 miljoner. Det är flera anledningar till den minskningen, olika poster.

Det är mediakostnader bland annat, vi har fått återfört fastighetsskatt, ett lägre underhållskostnader och så vidare, så det är flera olika saker. Projekt och transaktion, kan vi säga plus minus noll och vi landar då på en sänkning av våra kostnader till 95 miljoner under kvartalet.

Och faktiskt tittar man på jämförbart bestånd så har vi på helåret faktiskt sänkt våra kostnader också. Driftöverskottet där det jämförbara beståndet och projektdelen har en -2% i tillväxt medan då transaktionsbenet ger ett tillskott på 5% och totalt på kvartalet 1% och för helåret plus 5%.

Och som sagt, vi har ett stort kostnadsfokus, precis som vi har ett stort fokus på våra intäkter och våran uthyrning som Johanna berättade om. Och det är väldigt mycket jobb bakom detta i gänget som gör, men det är i den marknad vi har varit så är det en nödvändighet att vara om och kring sig och så att jag tycker en stor eloge till hela verksamheten.

Och tycker att den överskottsgraden vi visar på helåret här på 79% är ett väldigt bra bevis på detta att det ger resultat. Det är en av de högre överskottsgraderna som vi har haft.

Några ord om fastighetsvärderingen och hur den har utvecklats då under kvartalet. Kan säga att vi som varje kvartal har vi gjort internvärdering av alla våra fastigheter.

Under det här kvartalet har vi gjort externvärderingar på 60% utav våran portfölj. Och jämför man de fastigheterna vi har externvärderat med våra internvärderingar så överstiger våra internvärderingar de externa med 1,4%.

Förra året var det 1,7%. Jag sa tidigare att den orealiserade värdeförändring som vi redovisar under kvartalet drivs av kassaflödesförändring.

Och det kan ni se längst ner i staplarna här så hade vi en yield förra kvartalet på 5,08, nu en lite högre 5,09, men det beror egentligen på att den fastigheten vi har tagit in då har legat på en högre avkastningskrav än portföljen i övrigt, så att jämförbart bestånd så är yielden oförändrad. Vi har investerat 118 miljoner i befintligt bestånd under kvartalet, 167 i förvärv, inga försäljningar och som sagt en orealiserad värdeförändring på 107 som är kassaflödesdriven.

Går vi in och tittar på vår finansiering så har vi jobbat mycket med vår finansiering och finansieringsstruktur under året. Vi känner att vi har ett starkt stöd från våra banker och de bankrelationer vi har som vill växa med oss.

Det har ju också varit en stark kapitalmarknad här inte minst under andra halvåret. Under kvartalet har vi också varit aktiva igen med att emittera en obligation, en femåring på 300 miljoner till bra nivåer.

På banksidan har vi varit väldigt aktiva vad gäller refinansiering och refinansierat 2,4 miljarder i banklån. Och resultatet utav det här har blivit att vi minskat våran utgående snittränta som ligger nu på 3,45 inklusive löften, och det är 8 punkter lägre än vid föregående kvartals utgång.

Men det har ju också gjort att vi har förlängt samtidigt då våran kapital- eller kreditförfallostruktur till 2,7 år. Förra kvartalsslutet så var det 2,2 år, så en ganska bra förflyttning där.

Så att i tabellen eller i diagrammet längst ner till höger så ser ni nu ligger 22% då på första kommande 12 månaderna i förfall. Föregående kvartal var den siffran 35%, så att vi har flyttat oss längre ut åt höger i kreditförfallostrukturen.

Tittar vi på våran räntebindning så har vi inte under kvartalet gjort några nya derivat, däremot hade vi 500 miljoner som förföll. Och räntebindningstiden har då sänkts från 3 års 3 år som det var vid förra kvartalsslutet till 2,8.

Sammantaget så har vi under året som sagt förbättrat våra kreditrelaterade nyckeltal på bra sätt. Vi har också ökat flexibiliteten i vår finansiering och det tillsammans med den starka tillväxten i kassaflödet, stabila fastighetsvärden, gör ju att vi har en helt annan möjlighet nu att kunna jobba med vårat kapital och fånga möjligheter.

Och belåningsgraden är på en betryggande nivå tycker vi där vi vill vara, så att vi kommer fortsatt ha möjligheter och vill vara aktiva i transaktionsmarknaden framåt. Och det kan vara både på köp- och säljsidan för att optimera portföljen så mycket som möjligt.

Tillväxt: Platzer har en lång historik av tillväxt. Sen börsnoteringen 2013 så tittar vi på den blåa linjen så är det förvaltningsresultatet som har växt med 13% i snitt sen börsnotering.

Den undre linjen, och det här är per aktie, undre linjen då är utdelning, utdelningshistoriken i tillväxt per aktie som är 12%. Och nu är det inte med här, men även om vi tittar på substansvärdestillväxten så har ju den varit väldigt god och faktiskt med ett snitt på 15% över den här perioden sen noteringen.

Och det här är ju, vi jobbar, Johanna pratade om det också, att vi jobbar med att fortsätta den här tillväxten framåt och vi gör det i våra tre tre olika ben, med förvaltning, med projekt och projektutveckling och med våra transaktioner. Platzer-aktien: under kvartalet så utnyttjade styrelsen det bemyndigandet som man hade från föregående årsstämma om återköp utav aktier till ett belopp upp till 100 miljoner kronor.

Och man gjorde det i syfte att både öka aktievärde som att se till att vi tillgodogör de incitamentsprogram som finns. Hittills fram till årsskiftet så har vi återköpt aktier till ett värde om ungefär 40 miljoner kronor.

Styrelsens utdelningsförslag till stämman är 2,20 kronor per aktie att delas ut vid två tillfällen under 2026, och föregående år 2025 var det 2,10 kronor per aktie. Så en ökning jämfört med föregående år.

Hållbar omställning: vår hållbara omställning fortsätter och är integrerad i vår affärsverksamhet och i vår organisation. Väldigt kul att se fortsatt hur vi förbättrar våran energiprestanda.

Vi förbättrade den med 4% under det gångna året, vilket är över det målet vi har satt på 3%. Och tittar man lite historik igen tillbaka då, så tittar vi från 2013 så har vi minskat vår energiförbrukning med 40%, vilket ju är otroligt bra tycker jag.

Och det här är ju bra för det är bra för miljön, det är bra för våra kunder och det är bra för vårat resultat på sista raden. Johanna nämnde självklara inredningsval och det är en del i det fokuset vi har nu på att minska våra klimatutsläpp.

Och våra största indirekta klimatutsläpp är ju i våra ombyggnader som vi har och våra hyresgästanpassningar. Och det här är ett sätt hur vi systematiskt kan både mäta, vi mäter alla våra hyresgästanpassningar vilket klimatavtryck vi har, men också att styra då till att återbruka eller inte återbruka, välja rätt materialval som minskar vårat klimatutsläpp.

Och vad gäller hållbar finansiering, vi har 73% hållbar finansiering i dagsläget och för ett år sedan var den 6% 6 procentenheter lägre, så där har vi ökat under året. Johanna?

Tack Jacob. Några avslutande ord då.

Vårt fokus på tillväxt: som sagt var, uthyrning, vakanser, kund, och det är arbete som drivs på ett otroligt fint sätt i vår förvaltning. Vi har stora möjligheter att förstå våra kunder eftersom vi agerar på en väldigt specifik marknad i Göteborg.

Vi kommer fortsätta hålla tempot i både portföljrotation för att öka avkastning och för att den ska anpassas till det vi är bäst på, så att det både kommer vara både köpare och säljare även fortsatt. Projekt kommer vi fortsätta hålla igång inom industri/logistik.

Vi har ju vuxit med 150 000 kvadratmeter sen vi köpte marken från Volvo här för 10 år sedan. Energieffektivisering jobbar bra för både miljö och vårt resultat som Jacob sa, och även såklart säkra möjligheterna för vår framtida tillväxt.

Och vi arbetar intensivt med flera spännande affärsmöjligheter som vi hoppas kunna ge hävstång här på sikt. Vi har en lokal och gedigen marknadskunskap, vi har en stark drivkraft och tempo i organisationen, och vi har en starkt affärsmannaskap även i ledningen där Anders, vår nya affärsområdeschef för kontor, precis också har startat hos oss här.

Och vi har muskler nu att agera och vi har potentialen att växa upp. Den avsiktsförklaring som vi tecknade här idag är väl ett bra exempel på detta, eller hur Jacob?

Absolut.

Som bästa läge och stadsutvecklare i Göteborg. De senaste åren de har varit oförutsägbara, men vi har lärt oss att inte ta någonting för givet.

Affärer kan ta lite tid att landa kan det bli, ibland lite beroende på vad som händer i vår omvärld. Men vi är uthålliga och vi har visat att vi kan det här gnetet.

Så slår de här positiva signalerna på konjunkturen in så är det en bonus såklart, men vårat affärs- och kundfokus det består oavsett. Och med det så tänker jag att vi rundar av och öppnar upp för frågor.

Hej, hoppas ni kan höra mig. Jag tänker första frågan kring ekonomisk uthyrningsgrad där ni nämner att det delvis drivs av att hyresgarantier för Mimo har löpt ut.

Då tänkte jag dels om ni kan kvantifiera ungefär hur mycket det är, och så säger ni också att ni har tecknat nya hyresavtal delvis då för att täcka upp där och att de är på högre nivåer. Kan man säga lite kring nettot av det och timing när de nya hyresavtalen träder i kraft?

I kvartalet så har vi tecknat nya avtal för ungefär 2 miljoner i Mimo. Men tittat på den ekonomiska uthyrningsgraden just för Mimo så som sagt var hyresgarantierna och det som vi själva liksom har genererat in och inflyttning utav de hyresgäster som kommer här nu motverkar varandra litegrann kan vi väl säga.

Men på Mimo påverkar våran ekonomiska uthyrningsgrad på totalen med 1%. Resten är ju såklart uppsägningar och en del konkurser och så som vi har haft som jag visar på de här bilderna.

1% för totala ekonomiska uthyrningsgrad hänförlig till Mimo-garantierna?

Ja. Mm.

Okej, tack. Och sen tänkte jag på, ni pratade lite om det, jag kanske missade några detaljer, men driftnettomarginalen är upp 1,5% drygt year-over-year.

Är det något speciellt som sticker ut det här kvartalet jämfört med förra året?

Det som påverkar driftnettot om man ser kvartal för kvartal är som jag sa lite på intäktssidan då där det i jämförelsekvartalet var ganska höga tillägg då på intäktssidan. Det står väl ut lite liksom på jämförelsekvartalet då.

Så att Men sen är det ju

Var det högre tillägg det här kvartalet än förra året? Förlåt?

Var det högre tillägg det här kvartalet än förra året?

Nej, föregående år var det högre.

Okej, ja. Okej.

Jag tänker också om man kollar på intjäningsförmåga så är driftnettomarginalen upp 70 punkter jämfört med Q3. Jag tänker vad det är för speciella drivare här, om det är något som sticker ut?

Ja, det som vi var inne på lite så har vi ju minskat våra kostnader. Hade ju 8 miljoner lägre kostnader under kvartalet då i driftkostnader, så att det är det som sticker ut mest.

Ja. Och sen då, ni pressreleasade det här efter rapporten, en bytesaffär med Göteborgs stad där ni byter en mark i centralområdet mot Södra Änggården som jag förstod det.

Kan ni brodera ut lite kring vad tanken är där och finns det några finansiella implikationer som vi ska ha med oss?

Nej men jag kan försöka och brodera ut litegrann. När det gäller Södra Änggården så är det fyra fastigheter som vi diskuterar.

Vi har inte bestämt än vilka utav dem som den här transaktionen kommer beröra. Och två utav dem är ren mark och två utav dem har fastigheter på sig eller har hus på sig så att säga med ett kassaflöde.

När det gäller själva den här framtida markanvisningen då precis vid en utav uppgångarna från Västlänken så är ju enligt detaljplanen är det ju ett ganska liksom brett användningsområde, så att du har väl egentligen alla bokstäver du kan ha i planen skulle jag säga, och omfattningen är någonstans 75 000 kvadratmeter i detaljplanen. Sen vet man ju aldrig exakt hur mycket som är byggbart i sig så att säga, men det är väl ungefär de storleksordningarna.

Och vi tror väl att den är byggbar någonstans 2035 skulle jag tro.

Okej. Och de fastigheterna som är i fråga då i Södra Änggården, vad pratar vi om för kassaflöde från dem?

Ett ögonblick. Nu har jag det här.

Ja, men det är någonstans ett kassaflöde på ja, 6,6 mellan 6,5 och 7 miljoner per år.

Ja.

Okej. Tack så mycket.

Och sen tänkte jag fråga kring investeringsvolym för 2026. Har ni någon guidning där vad ni tror att ni kommer ligga på?

Ja, har inte detaljer liksom i siffror i huvudet sådär. Det som kan väl ta lite i så fall vad som skiljer sig här jämfört med 2025.

Vi har ju annonserat en projektstart då i ett industri- och logistikprojekt och det projektet kommer ju löpa under 2026 så det tillkommer. Det finns inga stora förändringar vad gäller egentligen vårt befintliga bestånd.

Sen är det klart att det där kan ändra sig beroende på vad som kommer in i form av uthyrningar och annat, men det är väl inga stora förändringar utan det är projektstarten. Och sen som sagt vi vill ju vara aktiva på transaktionsmarknaden, men det är ju inget heller som vi vet om där och det kan ju vara både på köp- och säljsidan så det kommer ju också kunna slå.

Det är väl det.

Och på capexen har vi ju

Förlåt?

Nej men hyresgästanpassningar och capexen det varierar ju alltid litegrann från år till år, men över tid tror jag vi har legat på 300 miljoner kanske per år.

Ja.

Okej. Bra.

Och lite då på transaktionsmarknaden: belåningsgraden är 49% om jag inte missminner mig?

Ja, det stämmer, på fastigheter.

Och ni vill ligga under 50 enligt finansiella mål.

Nej, 45 till 50 är målet, ja. Mm.

Hur dels kanske vad ni tänker nettoförvärv mot avyttringar och vad ni ser på transaktionsmarknaden, och om jag kopplar det till återköp också, hur ni ser att de yielderrna ni kan få på transaktionsmarknaden ställer sig mot den implicita yielden som ni handlas på?

Nej men det är ju tre stycken alltså projektinvesteringar, återköp av aktier och transaktioner, det är ju olika sätt att använda vårat kassaflöde kan vi väl säga. Och de behöver man ju hela tiden utvärdera och ställa mot varandra.

Det är första gången vi har gjort återköp eller använt det bemyndigandet som vi många gånger har fått ifrån stämman, och vi har köpt för 40

40 miljoner hittills.

cirka. Och alltså det är ju lite som jag sa, vi har många affärsdiskussioner igång, sen vet man ju inte riktigt exakt hur de landar och när de landar.

Men och vi ställer ju de här liksom hela tiden emot varandra och det är både på köp- och säljsidan. Så det där är ju liksom vår dagliga business att styra det.

Lite tidigt och berätta vilka de är just här och nu, men jag hoppas väl att kunna få återkomma. Väldigt roligt att få annonsera det vi gjorde idag till exempel.

Mm.

Ja. Tack så mycket, det var allt för mig.

Tack.

Tack.

Hej Johanna och Jacob, hoppas ni hör mig väl. Ett par frågor från mig.

Till att börja med så på sida 9 så har ni ju en översikt på tecknade hyresavtal med inflytt 2026 om 47 miljoner och sen har ni uppsagda om 27 miljoner. Kan man bara säga något om hur stor del av dessa som kommer här i Q1?

Om jag uppfattade din fråga rätt så var det av de avtal som vi har som inflytt 2026 respektive utflytt 2026 och hur mycket som kommer in i första kvartalet, var det rätt uppfattat?

Exakt.

Ja, vad bra. Ja men man kan väl säga att vi både på inflyttningar som kommer där och på avflytten så är det ungefär av 40% runt 40% som kommer i Q1:an och resterande av de här kommer lite mer utspritt sen under året.

Den stora vad gäller inflytt då som kommer det är ju den uthyrningen som vi gjorde i Arendal här som flyttar in 1 1 april. Så att det kassaflödet kommer där med en gång, fullt kassaflöde från 1 april, så är den stora inflytten under det kvartalet då, eller det blir ju 1 april så då kommer den att vara med i 1 april.

Ja men jättebra. Sen tänkte jag även kolla, ni ser Mimo är 88% uthyrt.

Hur stor andel av det är inflyttat kan man säga per Q4?

Ja, väldigt bra fråga. Det har inte jag i huvudet.

Kappahl har ju precis flyttat in nu, men jag kan återkomma med det. Den siffran har vi, men jag har den inte precis framför mig här.

Ja, de flyttade in nu 1 januari.

Ja, ja men gärna det. Sen tänkte jag bara, vi är ju en tredjedel in i Q1 2026 redan och häromdagen annonserade ni en större uthyrning i Gamlestan.

Kan man säga någonting om nettouthyrningen så här långt, om den är positiv eller negativ eller omkring nollan?

Nej men jag vill inte spekulera i det. Jag tycker att det är en större aktivitet och det är väldigt positivt.

Det finns mer att jobba med än vad det gjorde första halvåret, första halvåret förra året så att säga. Så att jag tycker att den har ökat markant faktiskt under slutet på året.

Men det är ju positivt att vi har kommunicerat det som vi har gjort, så vi startar ju i alla fall på ett plus. Men det är ju mycket omförhandlingar också som pågår så att jag lägger ingen prognos.

Ja, ja men det är bra. Låter ju lovande i alla fall.

Sen tänkte jag kolla pågående projektet i JV med Kynningsrud, beräknas ju vara färdigt nu Q2 i år. Ni har ju option på att förvärva den.

Först hur länge sträcker sig den optionen och sen tänkte jag även kolla att ja, kommer man försöka sälja fastigheten direkt eller skulle den kunna ligga kvar i JV:t och liksom yielda?

Den kan ligga kvar i JV:t, vi har ingen liksom bortre gräns på när det ska släppas. Men vi har en plan och just nu ser den planen ut som så att vi vill göra det här i Q3.

Den här transaktionen då.

Okej, så ni har för avsikt att förvärva den?

Vi har för avsikt att förvärva den.

Ja, ja men jättebra. Tackar.

Och sen så tänkte jag även, vi såg ju nu i en annan fastighetsrapport som kom här på morgonen att de justerar ner sina fastighetsvärden bland annat då för att man har sänkt inflationsantaganden till 1,5% för 2026. Ni nämner i rapport att ni ligger på 2% för 2027 och framåt.

Men kan man säga vad ni och era värderare ligger på för 2026?

Ja. Vi har ju när vi har gjort externvärderingen här under kvartalet så har vi använt ett antal olika värderare och det kanske skiljer sig lite mellan dem, och vi har ju synkat våra egna antaganden så att de ska stämma överens med den bilden som de externa värderarna har då.

Sen kanske det kan skilja sig lite mellan olika då.

Okej, så ni kan ni säga att ni ligger någonstans mellan 1,5 och 2, kan man tolka det så eller?

Ja vi ligger på 2%.

Okej. Perfekt.

Ja men sen avslutningsvis, som ni nämner har ni återköpt aktier för 40 miljoner av 100 ungefär. Har ni för avsikt att utnyttja hela beloppet fram till stämman?

Ja vi har för avsikt att utnyttja det och sen handlar det ju om också att det ska vara praktiskt möjligt, att vi inte ligger i tysta perioder och sådär. Så att det är ju avsikten är och göra det.

Sen brukar ju tysta perioder vara någonting bra av andra skäl, men vi jobbar på det. Och kommer så långt vi kan.

Ja men jättebra. Det var alla frågor från mig.

Tack så mycket.

Tack.

Tack.

Ja hej, igen en lite uppföljningsfrågor från mig. Men på värderingarna Jacob, bara så jag förstod det, är det den externa eller interna som ligger i värdet per sista december?

Det är våra interna värden.

Just det, ja. Men och då så sa du att ni ligger 1,4% under de externa?

Ja precis. Vårt fastighetsvärde är 1,4% över de externa värdena på de fastigheter som vi har externvärderat, som totalt då är 60% av värdet ungefär.

Just det. Okej, ja men då förstår jag det.

Och sen det blir vid kostnadsreducering i kvartalet, jag uppskattar det här med vakans och annat att det kanske är lite av en utmaning. Upplever ni att ni som ger mer hyresrabatter nu för att lyckas hyra ut och i så fall hur liksom reflekteras det i hyresvillkoren?

Oj. Nej men jag ska säga så här också då: det varierar väldigt mycket mellan de två segmenten.

Industri/logistik är ju en väldigt fungerande marknad där hyrorna faktiskt liksom ja men de har ju ökat de sista åren. På kontorssidan så skulle jag säga att det är ju helt beroende på vilken kund till vilken fastighet, så att det är ganska svårt att ge liksom en guidning på det.

Det är klart att det är ju troligtvis lite mer rabatter i systemet nu på totalen liksom på marknaden än vad det var liksom för 2, 3 år sedan. Det skulle jag nog liksom säga att det är till följd utav att det är liksom en högre konkurrens.

Men det är ju inte som så att man bara slänger upp rabatter liksom. Det har ju göra med både hyresnivåer, vilka lokalanpassningar som görs.

Man måste nyansera det lite. Så.

Det är liksom inte som så att vi har som strategi att ge en massa rabatter, så jobbar vi inte. Ibland så har vi rabatter.

Vi har ju ett exempel på det där man måste väga. Den här omförhandling som vi till exempel gjorde med Folktandvården förra kvartalet var ju en typisk sådan där stod vi emot att förlänga ett avtal med 3 år eller med 6,5 år, och då fick vi lägga en rabatt för att vi tyckte det var värt i det läget att förlänga till 6,5 år.

Så att varje affär är ju unik så. Men där hade vi ingen capex i den omförhandlingen.

Jag kan inte svara tydligare än så.

Nej, nej men jag förstår, jag förstår. Och sen vad heter det, också tillbaka till återköpen, just att ni man ska säga, återköpen är ju liksom skilt från utdelning.

Tänker om ni liksom gör ni hellre återköp än utdelning eller vill ni ha utdelningen som följer mer underliggande förvaltningsresultatet så som ni visade i en slide eller aktiestock?

Det är lite svaj i linan, men låt oss försöka förklara. Vill du ta det Jacob?

Nej men man kan väl säga att som vi också kommunicerar i samband med återköpet att den utdelningspolicy som vi har är ju oförändrad, den påverkas ju inte då utav det här återköpet som vi gör nu, utan utdelningspolicyn är oförändrad.

Ja, ja men bra. Och försöka se om jag kan nysta i det då i linan.

Och att ni kom fram till 100 miljoner i återköp, hur kom det sig att det blev den siffran och ska man se det lite mot bakgrund av det du sa Johanna att det är för att det är lite volatilt när ni eventuellt skulle kunna få startbesked på nya projekt?

Nej, jag tycker inte det hänger ihop riktigt. De här 100 miljonerna är ju en bedömning som vi som ledning tillsammans med styrelsen då har gjort, och den har ju kanske mer att göra med liksom du ska hinna återköpa på den tiden som du har ditt bemyndigande.

Och det var vår bedömning att det är ungefär det som vi klarar av och återköpa under den tiden. Sen får vi se om vi får ett nytt bemyndigande när vi har vår stämma här i mars.

Vi har ju vår stämma ganska tidigt.

Ja, men jag bara tänker lite högt att med tanke på den NAV-siffran ni rapporterar idag och vad aktien är så känns det ju som att göra återköp måste ju vara väldigt fördelaktigt för givet att starta projekt eller ni vill också starta projekt snarare än återköpa aktier här.

Ja just nu har vi ju det finansiella utrymmet att göra både och. Och det är klart att det är ju mer aktuellt med ett återköp när aktien är nedtryckt, såklart.

Men det är ju någonting vi får liksom värdera hela tiden: vad är bäst utveckling för våra ägare? Det är klart att det finns ju också ett syfte i att driva verksamheten och det gör man ju inte med återköp, utan för ett långsiktigt skapa tillväxt så behöver vi ju jobba med både vår förvaltning, med våra projekt och med transaktioner, för det är så vi skapar liksom tillväxten i verksamheten.

Så att det här behöver man ju hela tiden väga mot varandra vad som är lämpligast.

Ja, jättebra. Stort tack för svaret, det var vad jag hade.

Tack.

Tack.

Ja, Lars Norrby från SEB. Jag har en fråga och kokar ner till vad ni kan tänkas säga om nettouthyrning.

När man med Q3:an, då var väl min bild att så som jag tolkar det att ni kanske gav lite så här blandade signaler om marknaden. Nu kan vi konstatera att ni har haft bra nettouthyrning i kvartalet.

Som vi alla sett så har ni också annonserat ytterligare en uthyrning av ganska bra size i början på året här. Så Johanna, hur är din bild av marknaden?

Är den bättre nu än för några månader sen och kopplar gärna ihop det, du nämnde även tidigare på callen här med tullsituationen?

Nej men min bedömning är att vi har ju liksom haft en bättre fart i våra uthyrningar. Sen ibland är det här en fråga om timing.

Jag upplever att det finns mer att jobba med och det är ju positivt. Som jag också sa, det är klart att man behöver ju på något sätt förhålla oss till vår omvärld, men vi kan liksom inte hålla på och styras av det bara heller utan vi måste fokusera på det som vi är bra på och då är det jättemycket kundfokus, jättemycket uthyrning, jättemycket omförhandlingar.

Det är liksom det vi pratar om dagligdags i organisationen. Så att jag tror att det kanske är en kombination av att vi faktiskt liksom själva liksom gör en förflyttning i vårt förhållande till kund, att det är liksom verkligen högst upp på agendan hela tiden.

Och sen jag kan ju liksom inte Som ingen kan råda i vilka makrohändelser som händer, men just här och nu så känns det som att det finns lite bättre snurr skulle jag nog säga.

Okej, allt annat är tack.

Ja.

Tack för det och god morgon Johanna och Jacob. Mycket av det jag funderat på har väl egentligen blivit besvarat.

Jag har en liten fråga angående Mimo, en till fråga. Ni sa att ni hyrt ut på högre nivåer än det som var garantihyrorna, och det beror väl på hur man frågar, tänker jag, hade ni hyrt ut mer om ni hade liksom hållit på garantihyror och en liten följdfråga på det: Västlänken och så, vad som ligger i framtidsbilden, den riktiga framtidsbilden för del och kanske även värderingen om det ska vara högre hyror än garantihyrorna?

Alltså det är lite också svajigt Johan så att jag försöker tolka. Du får ställa om frågan om jag inte svarar ordentligt.

Garantihyran är ju liksom satt från transaktionsögonblicket så att säga. Den är ju liksom vad den är i den uppgörelsen som gjordes i samband med köpet.

Men vad vi ser är att vi klarar av och liksom teckna hyreskontrakt som ligger högre än den och det är ju positivt. Och sen har vi också lyckats faktiskt med en del uthyrningar som har snabba inflytt så att vi behöver ju inte hyresgästanpassa de lokalerna riktigt på det sättet som man kanske behöver göra i befintliga kåkar.

De är ju helt nyanpassade, de är ju färdiga att flytta in i. Vad var den andra frågan?

Vad sa du mer?

Nej men jag tänker lite vad som är alltså någonstans ni är ju fortfarande inte fullt, det är 88% uthyrt. Jag tänker, hade det gått snabbare att hyra ut till det som var garantihyror, alltså lägre hyror än det ni får?

Nu är ni nöjda med att ni lyckats hyra ut till en nivå som är över det som är en garanterade nivån eller den tidigare nivån i garantihyrorna. Jag funderar på om det finns en längre väg för att få mer och att det därför tar längre tid?

Jag skulle nog faktiskt mer uttrycka som att det snarare när det handlar liksom i slutet, när du inte har så mycket lediga lokaler kvar att hyra ut i ett nytt projekt så är det ju snarare som så att du ska liksom matcha exakt förfrågan mot vad det är du har tillgängligt. Jag tror att det är snarare det.

Det är inte hyrespress. Det är en ganska unik marknad också i Mölndal.

Det finns inte den här typen av produkter på den marknaden. Det är Mimo som finns som är den här liksom precis vid stationen, nybyggt, jättesnyggt.

Det finns liksom inte någonting annat egentligen att jämföra med i det läget, så att vi har inte så mycket konkurrens där.

Nej. Okej, tack.

Sen har jag en annan fråga som är lite mer generell och kanske på gränsen till filosofisk, men ni beskriver att det här Folktandvården blev ett kontrakt som ni tecknade på 6 år för att ge lite hyresrabatter och det periodiseras ut över kontraktets löptid. Det är ju nästan, tänker jag, istället för någon form av hyressänkning.

Jag funderar lite på hur värderarna ser på det. Jag förstår att de tar hänsyn till de lägre hyresintäkterna under kontraktets löptid, men blir det något form av datapunkter i marknaden på liknade objekt om man nu väljer att tolka det som en snarare en hyresnivåsänkning än en rabatt givet att den periodiseras ut under så pass lång tid?

Ja, en bra filosofisk fråga. Det är en fastighet som ligger i Sahlgrenska-området också, så det är ju inte i ärligt talat så är det inte så himla mycket kommersiella fastigheter som säljs och köps i det området.

Det är ganska specifikt, det är väldigt Life Science-inriktat. Ja.

Sjukt svårt för mig att säga. Ta det med dem!

Okej. Ja, nej men det var två tankeställare, det var de två sakerna jag hade på mitt i huvudet faktiskt.

Så att jag är nöjd så, tack så länge.

Tack.

Då har vi fått en skriftlig fråga och den är så här: Hur stor del uppskattar ni att investeringarna för 2025 i huvudsak har syftat till att energieffektivisera portföljen? Och så en följdfråga på det: Och hur uppskattar ni då att motsvarande volym blir för 2026?

Ja, jag måste erkänna att den siffran har inte jag i huvudet, inte du heller Johanna, men

Nej, det har inte jag heller. Men vi kan göra ett försök att göra en uppskattning på 2025 vad det har legat på.

Ja, så får vi be att återkomma på den frågan.

Vad bra. Då har vi inga mer frågor och då tänker jag att då avslutar vi.

Tack för bra ställda.

Tack så mycket.