各位投资者、媒体朋友，大家下午好。欢迎参加绿城管理2024年中期业绩发布会。我是绿城管理董事会主席赵会。很高兴与各位资本市场的朋友进行交流。本次业绩发布会采用线上直播的方式。我谨代表绿城管理，向长期以来关心支持公司发展的各位朋友致以最诚挚的感谢。今天在主席台上就座的公司管理层还有：执行董事兼行政总裁王俊峰先生，（打个招呼）执行董事聂焕新女士，（打个招呼）执行董事、副总裁程敏先生。（打个招呼）今天的发布会分为两个环节。第一个环节是绿城管理2024年中期业绩发布，由管理层向大家全面介绍公司2024年上半年的经营情况及前景展望。第二个环节是问答环节。我们将选取线上各位关心的问题，由管理层逐一解答。希望通过今天公开透明的交流，让大家更深入地了解公司发展，也为我们后续的经营管理收集更多宝贵建议。下面我们进行第一个环节，有请执行董事兼行政总裁王俊峰先生为大家介绍绿城管理2024年中期业绩情况。

尊敬的各位投资人、分析师、媒体朋友们，大家下午好。欢迎大家参加绿城管理控股2024年中期业绩发布会。下面我谨代表公司管理层向各位报告上半年度公司的业绩情况。首先是公司上半年度的整体经营的业绩概览。在房地产行业持续筑底的周期内，公司坚持长期主义与精实展发展战略，充分发挥龙头效应，夯实行业引领地位。得益于对经营质量的持续追求以及全体同仁的同心奋斗，公司业绩稳健向好，龙头地位稳固，管理提质增效，兑现多方价值。首先是业绩端的全面改善。期内，公司营业收入达16.66亿元，同比增长7%；归母净利润5.01亿元，同比增长6%；经营性现金流1.74亿元，同比增长20%；销售及管理费用2.5亿元，较去年同期压降7%。经营端，24年上半年，公司新拓代建项目预估代建费34.1亿元，稳居行业第一身位。销售金额345亿元，参考第三方机构房地产全行业的销售榜单，我们能排在第12位。交付面积545.6万平方米，同比增长17%。另外，经公司董事会批准，我们将派发中期股息每股人民币0.106元，金额与去年持平。这也是我们连续两年派发中期股息，更加及时、有效的与股东共享公司的发展红利。我今天的报告将分为四个部分：行业分析、经营概况、财务摘要、前景展望。我们先来看行业分析部分。首先是房地产行业的发展现状。我们有两个基本判断：一是房地产行业整体仍处于筑底阶段。和代建行业密切相关的两个数据，房地产开发投资和商品房销售额，根据国家统计局的数据，都在继续同比下降。二是行业加速步入新房加二手房并举的发展新阶段。住建部数据显示，今年上半年二手房网签面积首次超越新房，占比达50.4%。流通、置换、运营、改造成为行业新的重心，为房地产发展新模式的全面落地打开了长期成长空间。聚焦到代建行业，受房地产整体调整影响，2024年上半年，代建行业新签面积同比下降8.2%。若剔除咨询、代销及微更新等低毛利业务，传统代销代建新签规模降幅更大。市场渗透方面，一二线城市保持相对稳健的区间，三四线城市渗透率提升显著，代建行业的认知度、认可度持续深化。此外，在全国布局层面，代建模式从过去长三角单极引领转向全国化扩张，全域渗透持续强化，正在成为越来越被普遍接受的商业模式。再来看行业竞争格局。2024年上半年，代建竞争格局趋于稳定。据第三方机构统计，全行业涉足代建的企业超105家，有60多家房地产企业设立了独立的代建平台。但经过市场的持续洗牌，尾部出清，当前代建市场上持续扩张、稳健稳定承接新业务、保有市场竞争力的活跃企业稳定在30家左右。更关键的是，行业的竞争逻辑的变化。过去行业拼价格、拼承诺、拼规模，现在行业竞争从规模竞速向价值提升转变，更要求讲解法、拼质量、拼兑现。与此同时，市场和客户对代建企业提出了更高要求。服务链条从传统开发端延伸至全周期、全维度，包括前期研究、项目咨询、代销服务、存量改造、运营等。具备全链条解题能力、品牌口碑稳定的龙头企业，优势将会持续放大。尽管短期增长承压，但代建行业长期确定性依旧清晰。未来增长机遇来自于两大赛道：一是拿地主体的多元化。其中城投存量土地仍是代建业务重要机会。2021年至今，全国城投拿地后未开工的存量土地约为4亿平方米。城投盘活土地、化解地方债务的刚性需求长期存在，是稳定优质的业务来源。此外，多元主体的业务机会依旧广阔。从今年上半年全国各主体拿地占比来看，地方国资、混合所有制、民营企业占比在46%左右。这些主体将持续释放代建需求。二是存量赛道。前面我们介绍，行业已经正式步入增量加存量并举的阶段。机构测算，“十五五”期间，全国城市更新市场总容量约为20万亿元。未来几年，中央财政计划补助超200亿，每年筛选15到20个城市，实施城市更新行动。另外，代建服务边界也将在同步延伸，不再是项目交付即结束，而是延伸至建成后资产的再盘活、再经营、再兑现。产业链下游的存量业务机会值得探索，蓝海广阔。我们用四句话对当下的代建行业形势做一个总结：第一，代建赛道深入人心，渗透率、影响力不断强化，成为更被认可的商业模式；第二，行业生态持续向好，竞争格局日趋稳定，行业竞争向价值比拼转化；第三，存量业务机会凸显，城投、城市更新、存量改造和运营蕴含丰富机会；第四，未来发展空间可期，房地产专业化分工趋势明确，轻资产模式优越性持续释放。代建深度契合存量时代特征与房地产发展新模式要求，是具备长期成长价值的高潜赛道。在房地产向高质量转型的大势下，代建行业将持续依托轻资产、专业化的优势，打开长期的增长空间。接下来我来介绍一下公司2024年上半年度的经营概况。新拓方面，2024年上半年，公司新拓合约总建筑面积1352万平方米，新拓代建费34.1亿元，行业第一的身位稳固。委托方结构层面，私营企业开发意愿、拿地活跃度持续回暖，占比较去年同期有所提升。国有企业受土地供给收缩与拿地的趋于谨慎影响，业务规模阶段性缩量。此外，城市布局持续向优质市场倾斜，一二线城市新拓代建费占比提升至64.3%，同比提升5.2个百分点。优质城市项目货值、回款、去化条件更优，持续夯实盈利底牌。近年来，绿城管理坚持新拓项目质量优先，聚焦有效益增长和高质量发展，重点关注项目的安全性、启动性、周转力和盈利性。期内多项指标持续优化，大幅跑赢行业基准。我们高费率的项目占比，今年上半年较去年有所提升，有60%的新拓项目费率高于3%，远高于行业平均水平；单方代建费实现连续三年稳步上行。在行业调整周期内，坚持盈利底线，拒绝低价内卷。客户黏性和项目启动效率也持续优化，重复委托率同比提升3个百分点至25%，实现连续三年上涨，充分验证委托方认可。新拓项目12个月开工率较2023年底提升3个百分点至73%，项目落地转化、收入兑现确定性持续增强。产品方面，2024年上半年，公司始终坚持产品主义，如期交付56个项目，总交付面积545.6万平方米，同比增长17%；交付套数超27000套，交付规模稳居行业第一。业态涵盖商业代建、资方纾困代建、政府保障房、城市公建等，反映了绿城管理多元产品的高质量营造能力。客户满意度维持高位，C端满意度92.5分，持续领跑行业。下半年，公司预计还将交付约950万平方米、47000套，连续六年维持超千万方的交付体量，持续兑现对B端委托方、C端业主的双重承诺。我们持续推进好房子的建设，2024年上半年度，累计斩获国内外设计、工程类专业奖项50项，包含GHDA环球人居、MUSE、法国建筑设计奖、中国绿色低碳好房子等重磅荣誉。公司持续强化示范区标杆建设，推动全国多个高品质项目落地，例如杭州潮语观棠轩、南京金陵江悦、成都桂语兰庭等引领当地产品体系升级的代表作品。此外，公司丰富确信社区内涵，搭建深呼吸社区IP体系，落地多项建筑、景观、精装修IP集群，推动公司产品创新成果的快速复用，提升产品质量和市场认可度，构筑产品层面的差异化竞争壁垒。销售方面，上半年，公司各项质效大幅提升，上半年首开项目31个，同比增加26%；首开平均单盘销售额2.23亿元，同比增长20%；首开指标达成率129%，同比提升36个百分点。此外，公司各项目充分契合属地塔尖人群的居住需求。今年上半年，公司80%以上的首开项目售价高于区域竞品，涌现出一批如天津尚誉澜、余姚江山横幅、中山江山和鸣、泉州龙誉君顶等去化快、售价优、口碑好的代表项目。社会责任方面，公司积极响应城市更新政策号召，深度参与各地城市更新项目。截至2024年6月末，累计参与各类城市更新改造项目总建面超8000万平方米，业务涉及保障性住房、历史街区、老旧小区改造、纾困项目再生、养老设施等。依托多年深耕，我们沉淀了成熟、完备的操盘能力，丰富的标杆案例与深厚的政企资源。伴随十五五城市更新扩容、存量赛道升温的行业趋势，公司已构筑起显著的先发优势与竞争壁垒。具备规模化、体系化、标准化的落地履约能力，为后续深耕城市更新、存量改造、资产代运营等多元业务提供了坚实的能力支撑与发展势能。行业引领方面，秉持共建、共荣、共生长的行业发展理念，公司持续承担行业龙头企业责任。上半年承办中国房地产代建高质量发展大会，协办全国城市更新工作推进会，搭建行业高规格交流平台，推动探讨行业社会责任担当。同时，作为代建企业综合能力评价标准主编单位，促进行业标准应用，落地首批星级代建企业评价工作，填补行业评价体系空白，引导行业摆脱低价内卷，构建良性发展生态。上半年，公司累计收获30余项权威行业荣誉，覆盖综合实力、品牌价值、新拓规模、交付品质、ESG治理、社会责任等多维度。此外，公司获评中国房协颁发首批三星级代建企业，持续夯实公司第一身位、第一品牌、第一市值中长期战略定位。下面我来介绍公司2024年上半年度的财务情况。2022年至2023年，公司的现金流和利润经历了一定程度的筑底承压。今年上半年，公司各项核心财务指标全面企稳回升，实现同比正向增长，盈利质量全面改善，现金流情况稳健向好。公司实现营业收入16.66亿元，较2023年上半年同比增长7%；毛利6.03亿元，同比增长10%；归母净利润5.01亿元，对比去年同期增长6%；公司毛利率41%，较去年同比微增；归母净利润率19%，与去年同期持平。在行业费率持续下行、市场整体承压的大环境下，公司实现营收、毛利、净利同步改善，利润率水平维持合理区间，充分展现公司穿越周期的经营韧性和扎实稳健的财务基本面。此外，期内，公司销售及管理费用总计2.5亿元，较去年同期压降7%，充分反映了公司降本增效成果。经营性现金流1.74亿元，较去年同期大幅提升20%，持续向好。营收及净利润方面，得益于近年来新拓项目质量改善及转化率提升，期内核心盈利指标稳健向好。营业收入同比增长7%，毛利润同比增长10%，归母净利润同比增长6%。公司持续深耕重点城市，优选高价值项目，提升经营质量，稳固盈利底牌。公司通过优化管理机制、升维组织能力、精细化费用管控，实现销售及管理费用压降7%至2.5亿元，费率降低2.5个百分点至17%。两费的降低进一步助力效益提升及利润兑现。现金流方面，公司通过深耕重点城市、筛选优质项目，提升优质客户的重复委托率，深化项目经营与转化，提升项目经营兑现度及销售额，以及聚焦项目全周期回款闭环管理，提高资金回流速度等举措，2024年上半年实现经营性现金流同比增长20%，净现比较去年同期显著优化，项目回款转化效能精进，财务韧性得以持续提升。面对行业深度调整，公司始终将股东回报置于重要位置。经董事会决议，2024年中期宣派股息每股人民币0.106元，金额与去年持平。这是公司连续第二年派发中期股息，与股东及时共享发展红利。关于2024年全年的派息指引，我们计划维持不低于本年度归母净利润80%的股息，这里面包括中期息，最终有待董事会和股东大会决议。上市以来，我们已连续六年维持超60%的派息比例，后续也将继续强化稳健经营，坚守长期价值，持续以优质业绩与分红收益回报股东支持。第四是公司前景展望。今年上半年，公司基于时代背景与行业发展趋势，充分调研各类客群需求，并与自身能力相结合，升级推出了代建5.0全场景价值赋能系统，跳出传统开发环节的边界，让代建业务向更广阔的价值坐标延伸，包括向前、向后、向深、向外四个方向。向前，锚定土地价值，前置谋划，协助客户投资研究；向后，挖掘存量盘活与长期经营，实现项目长期运营兑现；向深，聚焦复杂项目解题能力，重构价值实现路径；向外，探索代建能力向产业端和地理空间端拓展，打开全新增长路径，构建更加广阔的发展空间。向前、向深、向后、向外四个坐标共同构成了一个有机系统，形成代建5.0的价值模型图，全周期、全维度的全场景价值赋能系统。全周期，就是突破传统狭义的开发周期，将服务延伸至土地价值的完整生命周期。在前端开展土地前置谋划、识别价值；中端聚焦项目经营兑现、落地价值；后端推进存量资产再次盘活、延伸价值。全维度，就是打破传统增量开发的不有边界，从三大维度拓展土地价值边界。一是资产维度，由增量开发转向存量盘活；二是经营维度，从销售去化到长期运营；三是空间维度，立足国内基本盘，推动专业能力稳健出海。此外，代建5.0以公司五维能力为基础，支撑项目从定义价值命题、构建系统解法、聚合能力资源，到精准操盘兑现、长期利他共建，进而有效赋能项目价值兑现与委托方长期发展。作为行业领运者，我们希望依托代建5.0，助推代建模式成为房地产领域的新质生产力，城市发展的长期共建者以及美好生活的可靠创造者，实现经济效益和社会效益的共生统一。聚焦到下半年经营举措，我们将着力六大方面，存量挖潜、增量提质、经营兑现、稳健发展。一是提升新拓质量，深挖市场资源，深耕优势项目，更加注重项目质地、启动性及转化率；二是加速启动周转，促进启动提速、在建提效、去化提升，以管理效益创造经营效益；三是聚焦经营兑现，坚持服务利他，以经营兑现实现多方共赢；四是筑牢财务底盘，强化回款管理，夯实利润质量，保障财务状况持续健康向好；五是强化风险管控，关注现金安全，加强合规管理，前置研判、控制并化解风险；六是探索多元发展，试点先行，审慎评估，稳步探索产业链延伸业务和代建出海。立足中长期发展视角，公司将持续围绕存量挖潜、增量提质、效能提升三大维度，不断夯实经营底盘，巩固行业竞争壁垒，维持高质量、可持续增长。存量方面，截至2024年6月30日，公司在手订单总建面约1.2亿平方米，其中四大城市群项目占比76.5%，订单总规模保持稳定，在手订单充裕，足以支撑公司中长期稳健经营。从订单结构看，待开发面积占比44.7%，在建37.4%，交付17.9%，为后续收入确认、利润实现提供稳定支撑。后续，我们也将从三个维度继续存量挖潜：一是经营聚焦，以代建主业为核心，深化“做一成一”，真实每一个在手项目，充分挖掘项目价值，最大程度实现委托方与公司双向共赢；二是能力提升，提高首开效率、单盘去化、代建费收款等核心能力，提升经营兑现质量与价值转化效率，让能力切实转化为效益；三是服务延展，依托现有的在手项目，探寻委托方多元诉求，挖掘后装、后家装、代销、商业、产业园租赁、运营等增值业务，从单一开发代建向全周期综合服务商转型。增量方面，公司将持续聚焦优质合作主体，推动新拓项目品质和经营效益的双向提升。具体举措包括：一，质量优先，我们将优选合作资源，深耕战略大客户，提升优质客户的重复委托率。同时优化前置服务，创新合作模式，解决客户合作痛点，挖掘更多高质量合作机会；二，巩固底盘，夯实代建主业基本盘，巩固行业第一身位及市占率，持续强化优质区域、重点城市、优质客群的市场站位，深化战略合作，探索增值服务，提升业务增长机会、增长点；三是存量盘活，探索城市更新、存量盘活赛道，以及非住项目代建、代运营业务拓展；四，业务拓展，审慎评估，稳步推进代销、后家装、物业等产业链的专项服务，以及依托中交海外资源，继续探索并落地海外代建业务机会。今年是绿城管理战略2030的开局之年，站在全新历史节点，公司进行了全面的业务复盘与家底盘点，锚定业绩兑现、经营达成，重点发力提升核心运营能力，包括加快转化，提升单盘销售金额；加速收款，确保代建费颗粒归仓；做一成一，提升面向客户的经营兑现度，促近代建收益与利润转化；强化团队，提升二级单位能力。效能的提升与能力体系的锻造，将筑牢公司未来发展的底层根基，构筑更加强劲的核心竞争壁垒，助力公司巩固行业龙头地位。行业起伏，市场潮涌，周期轮转，唯有心怀理想、深耕价值、和合共建，方能穿越周期，行稳致远。我们始终怀揣着代建这份事业的初心和使命感，代表人民群众利益，建设品质人居；代表先进知识体系，建设城市文明；代表行业未来方向，建设行业生态。未来，绿城管理将以更扎实的经营实绩和更长久的价值创造，为委托方兑现实实在在的价值，为广大业主交付确信美好的生活，为全体股东兑现可持续的回报，为社会贡献房地产新模式的时代价值，携手共赴高质量、确信未来。谢谢大家。

好，谢谢王俊峰行政总裁的详细介绍。上半年，在行业持续筑底、市场深度调整的复杂环境下，绿城管理坚守战略定力，深耕能力提升，整体经营基本盘坚实稳固，核心财务与经营指标稳中有进、提质向好，充分验证了代建赛道的模式优势与绿城管理的龙头实力。未来，公司将坚守增量提质与存量挖潜双向发力，以全新升级的代建5.0全场景价值服务系统为牵引，持续精进组织效能，夯实经营质量，严守风险底线，稳步迈向中国房地产全周期综合服务引领者的战略愿景。我们将始终以稳健经营彰显龙头底色，以专业价值穿越行业周期，以高品质交付兑现各方承诺，持续为股东创造稳健回报，为合作伙伴创造长期价值，不负各界的信任与期许。接下来，管理层将围绕大家关心的问题展开充分沟通与交流。下面有请公司秘书谷吉祥女士开始问答环节，有请。

好的，感谢管理层。好，我们第一个问题来自花旗银行的陈俊伟先生。请问管理层如何看待当前代建行业发展形势？当前代建市场的容量变化与竞争格局？绿城管理有什么优势和能力？

好，感谢这位分析师的提问。这个问题我来直接回答。我谈谈我们对于当代建行业的基本判断。当前房地产仍处在结构性调整筑底周期，代建行业迎来深刻的转变。一是行业发展由规模扩张步入平稳发展阶段。2023年至2025年，行业年新签总规模稳定在1.6到1.7亿平方米；二是行业格局逐步出清，具备持续拓展与履约能力的活跃企业约30家，竞争秩序持续优化；三是行业竞争逻辑转变，告别单纯比拼规模与价格，转向综合解决方案、项目品质与经营兑现能力的较量。拥有全周期价值兑现能力的头部企业，优势将持续凸显。关于市场容量，我们认为2024年上半年代建新签规模虽同比有所回落，但重点城市代建渗透率、市场认可度持续提升，城投、民企等多元委托方需求依旧存在。伴随行业迈入存量时代，城市更新、存量资产盘活改造及运营业务逐步成为重要增量，赛道具备长期发展潜力。作为代建业务的先行者与引领者，绿城管理在当下及未来的行业竞争中，也将持续保持第一身位、第一品牌、第一市值。这是我们多重核心优势叠加形成的竞争优势：一是先发优势与龙头规模。绿城管理经过20多年代建行业深耕，连续多年市占率保持在20%以上，已经形成规模效益与品牌的正向循环；二是双重信用背书。依托中交央企信用叠加绿城长期积淀的品牌口碑，构筑扎实信任底座，在当前市场环境下优势突出；三是深厚完整的知识与服务体系。今年公司全新升级代建5.0全场景价值服务系统，推动实现成熟组织能力与专业经验在全国项目高效使用；四是优质的客群资源及经营品质。面对行业费率下行压力，我们坚持质量优先，抵制低价内卷，上半年60%的新拓项目费率高于3%，守住盈利底线。同时客户重复委托率、项目启动效能持续提升，保障收入与利润稳定兑现。最后，更重要的是，我们拥有一支经过完整周期历练的优秀管理团队，同时积淀了强大的供应链整合体系，具备面向多元场景的综合解题能力和价值创造能力。这是我们不可替代、最为宝贵的核心资源。面向未来，代建行业仍在机遇与挑战并存的环境下发展，绿城管理也将继续坚守战略定力，坚持质量优先，放大自身综合优势，实现高质量、可持续的发展。好，回答完毕，谢谢。

好的，谢谢主席。那我们下一个问题来自摩根士丹利的朱轶女士。请问绿城管理从2023年开始派发中期股息，我们看到最新公告24年中期也做了同样的安排，同时24年全年也维持了派息不低于归母利润80%的指引。请问公司从分红安排和市值管理的角度是怎么考虑的？

好，感谢这位分析师的提问。我想把这个问题留给我们的王俊峰行政总裁来回答。

好，感谢大家对公司发展跟股东回报的关注啊。绿城管理的话呢一直以来是把股东回报呢放在一个非常重要的位置上来考虑的。从上市以来的话呢，我们每年的分红比例都不低于60%。那么投资人和我们的客户、业主、员工还有产业链伙伴的话呢，其实构成了我们事业共同体的这个五维人群。那么总体而言的话呢，在保障日常经营周转、预留我们相对比较充足的安全资金储备的基础上面，我们就非常愿意与股东共享这个经营成果。这也是公司长期坚持的这么一种经营导向。本次会议的话呢，董事会已经审议并通过派发每股0.106元的中期股息，这也是公司连续第二年派发中期股息。主要呢也是希望呢就是更加及时的与各位股东呢分享我们的这个经营收益。全年的派息比例，目前我们依然是计划维持不低于归母净利润的80%，当然这里面包含本次的中期股息，也有待于年底的话呢董事会跟股东会的这个批准。那么支撑这一分红安排主要呢也有几方面的这个原因啊。首先的话呢，最主要的原因是公司经过这两年的调整，从去年开始现金流的话呢是非常明显的优化。今年我们的营收、利润均实现企稳向好，我们对公司未来的稳定跟发展是充满信心的。所以的话呢，也非常愿意与各利益相关方分享公司发展的这个成果。同时的话呢，依托代建轻资产商业模式，公司整体的现金流基础是非常优良的，整体的资本开支比较低，资金占用的也是可控的，全年具有比较较高的净现比，具备持续高比例分红的底层支撑。另外，经过多年的深耕，公司的在手订单储备充足，盈利具备较高的可预见性。2024年上半年，公司归母净利润同比增长6%，经营性净现金流同比增长20%，在手订单达14亿元。作为行业的龙头，我们在行业调整期稳固经营基本盘，收入与利润兑现确定性较强，确定性较强，也为我们持续稳定的分红提供了业绩保障。从市值管理和资本市场沟通的这个角度来看的话呢，我们其实非常希望给股东带来稳定的、可持续的高比例分红，向市场展现公司稳健经营的能力，充分展现轻资产代建赛道的这种抗周期的特质，也是助力公司呢在资本市场的价值兑现。同时的话呢，我们管理层的心酬结构当中也有相当一部分是以股份代替现金发放的，附带成本还有包括我们有一定的锁定期啊。那么我本人也多次在二级市场增持公司的股份。很多员工同样也将个人收益跟我们企业的长期价值呢深度绑定，与全体股东站在一起。放眼长远来看，房地产行业我们从这个开发红利转向了存量红利、服务红利，这是一个非常明显的、明确的趋势。代建赛道的话呢长期发展的前景可期。不可否认，在前期当前的市场当前市场当中里面其实还存在着一些压力。土地出让规模的下行，优质项目获取难度的提升，对于上半年的这个新拓业务也形成一定的挑战。但是我们坚持不为规模牺牲质量，后续也将进一步聚焦存量项目高品质履约，持续优化订单结构。在经营上保持审慎、理性，不盲目、不冒进，在波动的市场中提供高质量、可持续的分红回报，与广大股东共享公司高质量发展成果。谢谢。

好，谢谢俊峰总。那我们下一个问题来自中信建投的主劲先生。我们看到公司上半年经营性现金流同比增长20%，在手现金也有14个亿左右，在当前行业形势下表现不错。那请问公司在收款和现金流方面采取了哪些举措？应收款的情况目前如何？

好，感谢这位分析师的提问。我想把这个问题留给我们的程敏副总裁回答。

好的，谢谢这位投资人的问题啊。今年上半年公司的经营性现金流同比有了比较大的提升，提升了20%。那么同时在手的现金呢也有14个亿，所以现在我们的现金流的质量呢已经得到了持续的一个改善。那么这个根本的核心呢还是源于公司长期推行的全周期的回款管理，那么以及应收款项的一个精细化的一个管控。那么先跟大家报告一下回款及应收的一个结构啊。那么上半年我们从回款来看，国企及政府委托方占到了77%，民企占到23%。那么对于应收账款呢，前面两个主体呢，那么基本上各占一半。那么总体的结构还是非常的合理和跟健康的。那么针对不同的委托方呢，我们也会实行一些差异化的管控策略，以匹配我们不同项目的属性跟合作场景，保障项目全周期的一个稳健的履约。那就像比如我们的国企跟政府类的委托方，他们资金链非常的清晰，履约保障机制非常完善，账期相对来说是可控。所以对于他们我们会坚持提前沟通，建立常态化的这个对账机制，确保各节点能够按时的收回。那么对于市场化民营的委托方，那么我们也会结合行业的周期的特征，前期充分评估合作的适配性，过程中也会动态地跟踪项目的资金情况。那么针对长账龄的一些应收，也会联合委托方建立专项的协同清收机制，那么共同来保障项目的一个推进。那么具体到刚才提到的这个措施方面呢，我归纳起来呢主要是有这个四个方面啊：第一个方面呢还是建立了双周回款专项的沟通机制。那么这个呢是一个收款的一个沟通的会，但同时呢也是个经营的分析会，以经营促收款；那么第二点呢是完善我们的一个考核激励机制。设置季度回款考核奖惩办法，专项奖励以及提前回款的激励。那么根据实际回款阶梯的核算，及时兑现，充分激发一线团队的积极性；那么第三个呢是深化公司各个跨部门的一个协同联动。以项目经营兑现为根本，我们的运营、营销、产品等各条线会相互协同，前置参与这个项目的结算对账。那么争议协调各方面的一个关键的节点，扫清堵点，那么推动代建服务费的高效的回收；那么第四个呢是对于一些重难点项目呢也会做一些清单化的管理。那么建立起专项的攻坚清单，逐笔落实责任主体，明确时间计划，制定可行的方案，逐项闭环。那么下一阶段呢，公司也将继续坚持以现金流为优先的原则，持续优化应收款的结构，加大长账龄这个处置的力度，稳固经营性现金流，保障公司的财务的底盘持续健康。谢谢。

好的，谢谢程敏总。那我们下一个问题来自中国房地产报马琳。刚才管理层也表达了公司要从增量到提质的转变，我们看到公司的开工率、重复委托率目前都在往上走，那公司接下来对于这一块有哪些的举措和安排？

好，感谢这位分析师的提问。这个问题请我们执行董事聂焕新女士回答。

好的。全面向质量型这个深耕进行转型呢，既是行业步入存量时代的必然要求，也是公司践行高质量的发展战略、夯实龙头地位的这个核心举措。现阶段呢，公司的项目的开工率、客户的重复委托率呢都在稳步提升，市场的认可度与客户的黏性也在持续的增强。这都充分印证了我们精益化运营、高质量履约的落地成效。后续呢，公司将依托代建5.0的全场景价值体系，围绕着能力迭代、提速启动、首开提质、精准去化这四大核心方向，系统性地升级运营管理的体系，全面提升呢项目的经营质量，在价值兑现能力与综合服务价值方面也同步推升，啊。那从几个具体的措施呢，给大家做一下介绍：第一呢就是在核心能力上持续的做迭代，以此呢来筑牢我们的这个专业壁垒。这个呢是基于我们代建5.0体系这样一个强大的一个管理底座，通过数字化赋能、产品体系的升级、成本管控这样精细化的措施，包括我们决策机制的优化，来全面提升呢项目研判质量、产品的营营造的效率、经营管控这样等等综合实力，一起来推动整个运营管理从单一节点管控整体、全面的升级为全周期的价值赋能，持续巩固公司呢差异化的专业优势。那第二个方面呢，就是优化启动机制，提升周转效率。这个主要是通过很多的前置性的、高质量的安排，持续完善从项目在拓展、拓后落地的标准化流程，实现呢团队派驻、资源匹配、方案对接这样快速落地。通过这种前置联动委托方以更好的对齐开发思路，压缩决策周期。针对重难点项目呢，也要建立专项的攻坚机制，精准的破解呢落地卡点。这样两方面的这个结合呢，全面的提升项目的启动和转化效率。那第三个呢，我们就要从这个精准的这个关键节点，就是聚焦首开提质，以落实项目的整体的均好。那将首开的表现呢作为项目提质的核心的一个抓手，这是一个关键的其中的一个节点。通过前置统筹、刚性的节点管控，保证项目的进度与品质呢双达标。同步呢要做好市场的研判，从拿地到项目的这个首开呢，市场还是会发生一些变化，所以这个同步做市场研判，以及对客户蓄客在首开前的量价关系和预期管理呢，以均衡的把控开发节奏和产品品质，结合市场的去化呢，是优质首开表现的一个非常重要的支撑，从一个优质的首开来进一步夯实项目的口碑和经营的这个底盘。那第四个方面呢，是通过精细化的分类运营呢来强化成果的一个兑现。这个方面呢我们不仅不仅仅是在整体的机制方面，还会依托数字化的运营监测体系，实现项目全周期的动态的精准的管控，从而呢进行实时的纠偏。根据项目经营的现状、市场流速的分层施策，通过常态化的营销赋能、存量项目的换新、风险项目的专项攻坚，以稳步提升项目去化效率与回款的确定性，以保证经营成果呢非常高效高质的落地呈现。整体而言呢，我们通过体系化、全链条的运营提质，持续放大绿城管理的履约优势和服务价值，以稳步提升项目的经营兑现度与客户的满意度，推动公司全面迈入高质量、有效益、可持续的发展新阶段。啊，以上。

好的，谢谢聂总。那我们进入下一个问题，来自兴业证券的宋健。想提问赵总，您同时担任绿城中国和绿城管理两家上市公司的主席，此前您在中交体系也有多年啊，曾是中交房地产的董事长。那您对于绿城管理有怎样的战略考量和管理要求？两家上市公司如何持续实现协同共赢？另外今后中交将如何在业务协同、资源调配等方面为绿城管理的发展赋能？

好，谢谢这位分析师的提问。我想首先啊，我谈谈对于绿城管理的整体战略定位和管理要求。在绿城战略2030中，绿城管理呢是绿城中国战略的主战场和基本盘。顺应行业从增量开发向存量服务转型的变革趋势，我们将公司愿景呢升级为中国房地产全周期的综合服务引领者，锚定行业第一身位、第一品牌、第一市值的发展目标，持续夯实轻资产代建龙头地位。在经营管理上，我们始终坚持几个核心要求：那么第一个呢就坚守轻资产战略定力，坚守代建主业，深耕专业赛道，不盲目多元化，不偏离主航道；第二是坚守呢价值深耕和稳健经营，恪守“宁可错过、不可做错”的经营底线，严控项目风险；第三呢就是坚持利他经营，践行“做一成一”准则，确保项目高标准落地、高质量兑现；那么第四点呢就是筑牢财务底线，坚持“有营收的合同、有利润的营收和有现金流的利润”，保障盈利质量与现金流安全；第五呢是立足代建5.0体系，稳步探索产业链延伸、存量运营、海外代建等多元化业务，打开长期成长空间。其次啊，关于绿城中国与绿城管理两家上市公司的协同共赢，我们已经形成了品牌、管理、生态三维深度协同。品牌与产品层面，共享绿城多年积淀的品牌口碑与成熟好房子产品体系，持续强化市场差异化竞争力；管理与数字化层面，双方共享AI开发、数字化运营及精益化管理体系，双向提升经营效能；资源生态层面，全面打通客户、供应链与行业生态资源，实现双向赋能、互利共赢。同时我们严格遵守上市公司的治理规范，充分保障绿城管理独立市场化运作与专业化决策，在合规前提下持续兑现稳定优质的股东回报。依托中交集团央企平台，公司获得了全方位、深层次的战略赋能。我们坚持差异化布局、优势互补、合作共赢原则，全面夯实发展动能：一是优质资源赋能，持续在高端代建、城市更新核心赛道深化合作，导入高质量优质资源；二是海外赛道赋能，依托中交覆盖150余个国家的全球资源网络，成立专属海外代建事业部，稳步推进海外业务落地，培育全新增长曲线；三是品牌信用赋能，凭借央企信用背书，大幅提升公司在审慎的市场环境中的抗风险能力与市场公信力；那么第四是呢模式创新赋能，深度跑通基建加地产的成熟合作模式，包括中交投资的项目加绿建代建、绿管代建加EPC的联合体合作、绿管代建加中交施工等多元合作路径。那么目前协同成效已充分落地。公司上市以来与中交体系累计合作面积超过了1300来万方，合作条件公允透明，经营质量稳健优质。治理层面，中交始终坚持战略引领与市场化赋能并重，既通过顶层资源助力公司巩固龙头优势，又严格尊重上市公司的独立性与合规运作机制，推动公司实现长期稳健、可持续的高质量发展，持续为股东创造稳定价值。好，谢谢。

好，谢谢主席。那我们进入下一个问题，来自中金公司王映雪。我们看到公司半年报无论是营收、利润和现金流等核心财务指标都如管理层此前沟通的，实现了企稳增长。那目前看2024年全年及未来的情况如何？有没有什么变化？后续公司将开展哪些举措来维持盈利水平？

好，感谢这位分析师的提问。我想把这个问题请王俊峰行政总裁来回答。

好，感谢提问。今年上半年话呢，公司的这个营收、利润、经营性现金流等核心指标实现企稳回升，整体的经营基本盘稳固。这个的话呢，跟我们此前跟各位投资人沟通的方向是保持一致的。那么现在全年以及包括中长期整体判断，我们依旧是平稳向好，这个方向性的是比较确定的。那么放眼当下的行业环境，一方面呢短期的土地市场调整，传统新增代建拓展承压，但另外一方面，存量时代的时代带来的这个机遇充满了想象力。与此同时的话呢，行业也在逐步的摆脱低价竞争，整体格局的是趋于稳定。这对于具备全周期服务能力的绿城管理而言的话呢，是属于中长期的利好。但这也要求我们要持续精进专业能力，优化我们的业务结构，去更好的适配和把握市场机会。后续经营层面，我们将重点的做好四方面工作：一是呢聚焦发展提质。坚持深耕价值，优选优质的合作项目，持续优化我们的订单结构，确保盈利质量和财务的稳健；二是着力存量挖潜。提升我们的经营兑现，深挖在手订单的价值，加快项目周转销售去化，强化我们代建费的回款，提升收入转化的这个确定性；三是健全风险的管控。筑牢财务的底盘，坚持前置的研判、分级管理、管控，主动防范并化解各类项目的经营风险，抓实代建费的回款，维持我们健康、稳健的财务基本面；四是坚持审慎评估。稳步探索新赛道，遵循试点先行的原则，稳步探索产业链的延伸业务与海外代建，培育长期的增长动能。总体而言，行业波动调整的压力仍在，但是的话呢，公司既定的战略方向、经营理念以及发展逻辑始终是坚定清晰的。我们将以提质增效夯实经营底盘，以经营风控守住发展底线，以创新布局的话呢激活我们长期潜力，稳步推进全年的经营目标落地，实现平稳高质量发展。总体上我们预期未来将是平稳向好。谢谢。

好的，感谢俊峰总。那我们下一个问题来自浦实资本的高剑峰。我们看到公司合约总界面维持在1.2亿方左右，那请问目前的这个在手订单水平可以支持公司多久的发展？订单目前整体情况如何？

好，感谢这位分析师的提问。我想把这个问题有请执行董事聂焕新女士来回答。

好的。这个是一个关于订单的问题，我们也可以把它理解为一个关于公司发展底座的问题。那么这个底座对公司的长期的发展和生存能够起到什么样的一个支撑作用呢？我想从几个方面来回答：首先我们看这个底盘，对绿城管理来说，它可以说是足够的厚实。当前呢，公司的合约总建筑面积维持在1.2亿平方米左右。大家刚才也看到了整个行业的年经营新增才是1.6亿啊，那么对整个绿城管理的存量来说呢，就是1.2亿。那结合现有的订单的结构与转化效率我们综合来评估呢，这个订单分量，我们说这个底盘足以支撑未来公司3到5年的稳健经营。同时呢，公司每年也在持续的补充优质的新拓项目。那订单池保持这样的动态更新，而且这个不仅在量上，也在质上呢也是在很好的在做不断的这样子的一个扩充。这个持续的保障了公司未来业绩的稳步兑现，为公司中长期的稳健经营呢提供了非常扎实的一个支撑。这是从底盘的一个总的厚实程度。我们再来看看这个底盘，它整个从城市能级角度来说可以说是持续优化。这样子的一个优质优化的这个趋势呢，可以很好的推动公司呢这个在城市深耕战略中间通过组织变革、强化属地的团队建设、深挖大客户需求这样子的一个措施的落地，这样高能级城市订单持续占比持续走高，通过这样让这个底盘从城市能级的这个角度呢来进一步的降低区域的经营风险，从而呢比较好的提升了整体订单的稳定性与抗周期能力。那么再者我们再看看在城市能级结构不断优质的情况下，这个订单所带来的业务结构其实也在持续的提质，包括我们盈利质量也在稳步的改善。整个来说，我们商业价值代建业务呢是在进一步提升，这是在业务方面对整个这个订单结构的一个提升的一个最大的一个支撑啊。这同时反映到这个因为商业代建业务的在结构中间的提升，那么费率水平就会更高，那品牌的溢价会更优，市场化程度会更强。这样会非常有效的对冲行业费率的下行的这样的一个趋势啊，持续优化公司的整体的营运结构。那当然呢，整体的这个订单从量上、从质上呢，它带有一点动态动整个一个静态的一个一个一个现象。那我们怎么让这样子的订单更好的发生经营结果的一个转化呢？这就取决于我们在项目的周转效率上的持续提升。通过经营能力的这样子的不断潜力挖掘，整个全周期运营的提质，包括我们在这个机制各方面的这个优化，持续压缩项目的开发周期，让整个项目通过运营上的高效高质来助力整体的经营效益的稳定的兑现。总体来看呢，公司在手的订单是非常充足的，这个底盘是非常扎实的。而且这个整个订单所支撑的这个城市结构在分布的这个城市结构是非常优质的，整个的业务成色也是非常好的。这个商业代建在里头占比是越来越多啊，整个这个费率的带动呢也是越来越优质。整个周转效率的也很高效，整体呈现了规模稳、结构优、兑现强的这么一个非常好的一个态势，为公司持续推进从规模扩张向质量效益型发展的转型呢，提供了非常坚实和可持续的业绩支撑。

好的，谢谢聂总。那我们下一个问题来自Daiwa Capital的陈思为。请问今年上半年新拓的数据有一定的承压，那公司管理层预计2024年全年的一个新拓水平是怎样的？公司接下来会从哪些方面来提升新拓质量？

好，谢谢这位分析师的提问。我想把这个问题留请程敏副总裁来回答。

好的，感谢提问。那么今年上半年呢，公司的新增规模阶段性的承压，这一方面呢是因为这个行业调整带来系统性的一个问题，那么另一方面呢也是我们以质为先的、选择的结果。那么当前的市场深度调整，那么拿地量大幅减少，特别是我们的核心客群城投平台，那么拿地呢基本上腰斩。在叠加房地产市场的下行，开发的意愿跟需求呢走弱，那么代建的整体新签规模呢同步也会进入调整期。那么在这个背景下呢，我们还是更加注重有质量的发展跟可持续的发展。我们还是坚守风控底线跟盈利的要求，主动舍弃大量低质高风险的项目。那么也可以看到我们的新拓项目的费率、代建费的单方的代建费、启动效率等在上半年呢都维持了比较好的水平，而且远高于同行。那么对于24年的新拓的预期，那我们还是始终坚持着质量优先、规模适度、重视转化的这么一个结果。那么主要表现，第一个呢还是严格坚守质量优先。那就像刚才我们赵主席说的“宁可错过，不能做错”的对项目的这个进行前置的一个筛查，重点评估项目的启动性、周转效率等，那么从源头夯实订单的质量跟经营安全的底盘。那么第二呢还是持续深耕我们的代建主业，稳步优化城市和客户的结构。城市端，重点聚焦一二线核心城市及一些优质的城市群，持续提升高价值、高盈利项目的占比。那么同时我们的客户端呢持续对接城投存量业务，稳步提升优质的民企、资方以及其他市场化平台的合作占比，依托良好的履约口碑撬动我们的这个重复委托率的提升，稳健优质客户的基本盘，那么保持我们这个强化业主的这个这个强化主业的这个核心的这个竞争力。那么第三个呢是要稳步探索多元的业务。那么顺应行业从增量开发转向存量运营的这个趋势，积极捕捉结构性的市场机遇。那么重点发力城市更新、片区综合开发、存量资产盘活等业务，丰富代建的服务场景。那么同时也是依托我们中交的集团的这个资源，稳步探索海外出海，探索第二增长曲线。那么整体而言呢，接下去我们还是坚持发展提质、结构优化、赛道升级，实现新拓业务稳健、可持续，支撑公司未来高质量的发展。谢谢。

好的，那我们下一个问题来自乐居财经的房慧。当前房地产行业已经进入存量时代，而城市更新是存量时代最核心的赛道之一。管理层认为绿城管理在这方面有哪些优势和能力？

好，感谢这位分析师的提问，这个问题我来直接回答。当前啊房地产已经进入增量与存量平行的发展阶段，无论政策导向还是市场需求，城市更新都已是核心的赛赛道。根据住建部的统计，2024年至2025年，全国城市更新年均落地项目约6万个，年度完成投资额呢在2.5万亿以上。伴随2026年城市更新十五五规划落地，中央财政配套持续加码，那么多家机构预测呢，十五五期间国内城市更新市场总容量约20万亿，赛道拥有扎实的长期发展基础。那么绿城的代建业务呢自起步之初便与城市更新紧密相连。早在2005年我们就参与了杭州市原江干区城中村改造。多年来呢紧跟国家战略，联合各类别委托方在全国落地城市更新项目，累计总建筑面积已经超过了8000平万平方。业务涵盖安置房、未来社区、历史街区、老旧小区、商业盘活、风险资产再生等多元化业态，积累了扎实的项目经验与市场口碑。今年公司发布代建5.0全场景价值服务体系，针对城市更新也梳理形成系统化解决方案。区别于传统开发代建，我们一方面做到向前一、向后一步，突破交付即终止的服务边界，持续关注存量资产盘活运营，延续资产长期价值；另一方面呢就向深一步，直面城中村改造、历史活化、风险纾困等复杂项目堵点、难点，提供定制化的落落地路径。同时公司依托中交集团与绿城中国双核赋能，实现资源高效协同。向上联动中交央企平台资源，典型的举个例子，如海南省陵水蓝香溪郡城市更新项目，依托股东顶层资源叠加全周期代建能力，实现片区综合更新、多方共赢；向内共享绿城中国好房子体系及专家库资源，转移成熟产品成果，打造自有代建IP，保障城市更新项目的高品质落地。总的来看，城市更新绝非简单工程建设，核心考验复杂问题的综合解决能力。我们将把握存量时代城市更新的结构性机遇，为委托方提供全链条、可落地的综合解决方案，持续打开公司存量优增长空间，助力城市高质量更新发展。

好的，主席，时间差不多了。

啊，好。好，谢谢各位的朋友踊跃提问。由于时间关系呢，本次业绩问答环节到此结束。再次感谢啊各位投资者、分析师、媒体朋友们。2024年作为公司战略2030的开局之年，也是我们落地代建5.0全场景价值服务体系、深耕存量时代高质量发展的全新起点。绿城管理将始终坚守为更多人造更多好房子的初心，秉持管理创造价值的核心内核，以长期主义深耕主业，以专业能力穿越周期。未来，我们将持续打磨全周期服务能力，以稳健的经营实效、优秀的产品交付、可持续的价值创造，不负客户期许，不负股东信任，不负时代使命，为各方伙伴创造长期价值。本次绿城管理2024年中期业绩发布会圆满结束。谢谢大家！