Tack för det. Välkomna till Corems Q1-genomgång.

Vi har ett, tycker vi, härligt kvartal och första halvår i ryggen. Vi har fortsatt att fokusera verksamheten, vi har fortsatt att frigöra kapital, och vi har kämpat stenhårt för att hyra ut mer lokaler.

Vi har på bilden här, som ni ser, 47 miljoner eller miljarder i fastighetsvärde, och det stämmer. Men enligt den rapport som vi skickat ut idag så framgår det ju att den siffran har krympt till 45 miljarder.

Det är då att vi har sålt vår stora fastighet, utvecklingsfastighet Park Avenue i USA, inne på Manhattan, och det är dryga 2 miljarder som det minskade. Det gör ju också att vår exponering enligt pajerna här, 7% minskar, så det är dryga 3% idag, och sen slår det såklart på alla procentsiffror här, men tar man den största som är Stockholm, som är 42, så ökar den till cirka 44, så att 44% av vår portfölj är nu i Stockholm.

Ser vi på exponeringen så är hälften kontor, och sen är det en blandning av annat, inte minst ser vi bland annat också retail, där kan man väl flika in att ett par procent av det är ju restauranger, och mycket av det ligger i Globen, i plattan där, där det är ju full rulle på restaurangerna som alltid. I övrigt är det inget nytt, utan det är de små förändringarna vi ser.

Corem är ju, för som inte är fullt pålästa, kommer fokuserat till då Stockholm, Göteborg, Malmö och de regionerna, och sen då Örebro, Mälardalen, så det är där vi ligger, och kommersiella fastigheter. Och skulle vi komma till nånting till annat, bostäder och annat, så söker vi ju oftast JV eller någon annan part som utvecklar.

Där har vi några projekt som vi kan möjligtvis nämna lite senare. Går vi in sen på perioden så har vi intäkter på 800 miljoner, det är från fastigheterna.

Sen utöver det har vi intäkter i utdelningar från en liten aktieportfölj i bank på 230 miljoner, så intäkterna är dryga miljarden på totalen. Vad det gäller hyresintäkterna på fastigheterna så kan man räkna med att det kommer vara ganska jämnt över resten av året kvartalsvis.

Och sen så vad det gäller kostnadssidan som inte står här, men den är ju nämnd i tidigare terminer av vinsterna och så kan man väl säga att Q1:an är lite tuffare. Det är ju alltid så, jag var ju en gång analytiker och följde kommersiella bolag, bostadsbolag, det skiljer sig lite, men det brukar alltid bli sådär att en 27-28% av årets kostnader hamnade i Q1:an och en 25-26% i Q4:a, och sen så har du ju sommarmånaderna eller kvartalen Q2, Q3 där det ligger på en 23-24%, så att vi är ju tyngre i Q1:an som ni vet.

Och just det här kvartalet så var det ju ganska mycket snöröjning och kyla, så att det slog ju på oss och alla andra kommersiella fastighetsbolag som håller varmt i sina lokaler och där man får betala det huvudsakligen själv. Vi har ett resultat på 323 miljoner efter finansnetto, och då ska man ju ta med sig att där ligger det 230 miljoner i form av utdelningar som höjer det resultatet.

Det ligger också finansieringskostnader, för vi har lite hävstång på de här aktieplaceringarna, så att det måste man tänka på. Motsvarande siffra i fjol var 222 miljoner, så det är ju drygt 100 miljoner upp, men det kom ju såklart av utdelningsintäkten.

Vi har ju en mindre volym idag, vi har ju sålt ut fastigheter och därför så har vi lite lägre Nu ringer det nån mäklare här, ska vi stänga av. Konstigt.

Förlåt för det. Nej, men vi har en mindre volym såklart, men vi har också ett bättre, starkare bolag på ett finansiellt sätt, så vi kommer kunna påverka finansnettot framöver under året.

Fastighetsrörelsen kommer vara som det ser ut opåverkad i stort sett kvartalsvis framöver då med det sagt att Q1:an är lite tyngre kostnadsmässigt. På den finansiella sidan så är det ju inte heller så att de här 230 miljoner i kupong är den enda kupongen vi kommer få i år, för de här bankerna som vi har, det är ju sex stycken nordiska storbanker, de delar ju ut även i kvartal 2 och kvartal 3, vissa av dem.

Så man kan räkna med ungefär 20 miljoner i Q2:an och en 40 miljoner i Q3:an från den portfölj vi sitter med idag. Så att utdelningsintäkterna kommer ju faktiskt öka med ytterligare 60 60 miljoner under den resterande delen av året.

Jag ska kommentera dem ytterligare lite sen, hur vi ser långsiktigt och så vidare på varför vi plötsligt har bankaktier i portföljen. Det finns rimliga skäl till det, tycker vi.

Vi har också under kvartalet en nettouthyrning. Just i kvartalet är den lite negativ, men på rullande 12 månader är den positiv.

Den är 22 minus på kvartalet, men den är 21 plus på rullande 12. Och man ska inte stirra sig för blind på Q1:an.

Jag skulle säga att 22 minus på en Q1:a för ett bolag som vårt, det är nog ganska normalt, men vi ska såklart se till att den blir positiv på rullande 12. Men det är ju oftast i Q1:an det syns när man får uppsägningar.

Det är ju också så att vissa säger ju upp för att förhandla och då trillar de in i siffran, och det är därmed inte sagt att de kanske flyttar, utan det kan vara att man vill minska, man vill öka, eller man vill bara se om sitt hus och försöka förhandla. Så att vi har ett antal sådana pågående processer också, så att det är inte matematik att det är utflytt bara för att man har registrerat det som negativ nettouthyrning eller uthyrning.

Vi har en snittyield i vår portfölj, den ligger stilla, den ligger på 6,1%. Den har ju kommit upp ganska mycket de sista åren, ligger på 6,1.

Vi får inga värdeförändringar under kvartalet, och det är ju skönt. Det har ju varit i alla kvartal i flera år tillbaka negativa värdeförändringar, nu har vi inte det.

Vi tror vi ligger helt rätt i våra värderingar och det är härligt. 47 miljarder fastigheter stämmer då inte alls, det är 45, men det stämmer ju per den sista mars såklart.

Vi har ett eget kapital, ett NAV per aktie som är 10,96, och det är faktiskt 2 2,4% upp från bokslutet. Och det där drivs ju framförallt av att vi har återköpt en hel del aktier och sen så blev det färre aktier att dela NAV:et på.

Så är det så den blev den siffran. Ja, går väl vidare och till nästa slide.

Där har vi bara bilder på några av de uthyrningar vi har gjort under året. Första bilden är en fin fastighet nere i Linköping, Mjärdevi.

Det är ju ett område där vi har väldigt hög uthyrningsgrad, där det är bra tryck på uthyrningar, ytterligare en liten uthyrning. Vi har inte mycket ytor lediga här överhuvudtaget så att vi kan inte förvänta oss göra några större uthyrningar där för det är nästan helt fullt.

Linköping går bra, i den delen i varje fall, går väldigt bra. Göteborg, en fin uthyrning i Mölndal och i Stockholm en uthyrning i Sundbyberg, en lokal som har stått tom en längre tid som vi nu äntligen fyller med ett långt, fint avtal.

Så det gläder oss över några små exempel bara. Tittar vi sen på nästa sida så ser ni en uppsjö av hyresgäster vi har.

Ni ser det är stora, stabila bolag och så har det ju varit i alla år och är. Det rör sig inte så mycket här.

Det här contract maturity, det ser ju liknande ut som alltid. Hyresvärde per kvadratmeter ligger stabilt.

Nu har vi inte gjort några jätteförändringar i portföljen under det här kvartalet. Det nämnde jag inte, men vi sålde några fastigheter, det summerade till 85 miljoner.

Det var ett litet smart plock, så det var ju nästan ingenting. Och sen kom ju då den stora Park Avenue-tomten, den blev ju nu då i Q2:an.

Är det något mer vi ska kommentera här? Vi har ju väldigt många avtal, vi har väldigt många hyresgäster.

Vi signerade 71 miljoner under kvartalet, så att det är bra aktivitet. Men vi har mycket att jobba med och det gör vi.

Kan ju passa på då också att nämna, just på fastighetssidan har vi förstärkt oss och organiserat om oss lite grann. Så vi har en vd för fastighetsrörelsen som ligger under mig, som är helt ansvarig för fastighetsrörelsen, Sebastian Slarsberg, som vi har rekryterat.

Han var senast på Castellum som fastighetschef för hela Castellums verksamhet. Vi behöver ingen fastighetschef, det har vi redan, men vi har satt in en vd som är helt fokuserad 8-8, 7 dagar i veckan på att driva på vår fastighetsrörelse.

Och det känns jättebra. Då blir inte jag fullt lika splittrad, kan jag vara lite bollplank, och det känns perfekt för min del och tror att hela organisationen kommer uppskatta det väldigt mycket framöver.

Så ett gott val, en skåning välkommen, så oavsett inför alla som lyssnar. Investeringar då, nästa slide.

Rullande 12 månader så ser vi att det kommer har gått ner väldigt mycket och det kommer fortsätta gå ner lite grann. Men man blir lite lurad av den stora stapeln i Q1, men det är just för att det är rullande 12 månader.

Och tittar ni i den här lilla bollen som ligger där så står det att det är 215 miljoner, och det är snarare den nivån man ska räkna med under det här året. Jag har ju sagt att sannolikt inte över 800 miljoner, och det tror jag kommer stämma, en bit under kanske till och med.

Men det hänger såklart på vilka avtal vi kan teckna i tomma lokaler, om vi kan hyra ut då, och det driver investeringarna. Men rullande för att hålla de här små uthyrningarna så kommer vi ligga en bit under 800 och sen får vi se om vi lyckas signa nåt större som förändrar den siffran under året.

Men man kan också säga att det ligger ett 20-tal miljoner i Q1:an i USA och inte mer än så, och där återstår ju om man läser rapporten 33 miljoner att investera i den fastigheten, 112 [eller vad det är?] .

Jag ber om att få fråga Emelie som sitter bredvid mig, som är ansvarig för här i Stockholm för USA-biten. Så det återstår lite lite investeringar i det huset och det är ju då för tidigare uthyrningar där vi färdigställer inför inflyttningar.

Och sedan så har vi en sista lokal, vi har ju 96% uthyrt, och den sista ytan, de här 5% kvar att hyra ut, och det kommer kosta några miljoner, inte så mycket för den är delvis redan fixad, och det kommer ju förhoppningsvis så fort som möjligt också. Vi jobbar med att hyra ut den, den ska faktiskt bli fullt det här året, hoppas vi på.

Ju förr ju bättre. Då har vi en fullt uthyrd, fin fastighet, så det är lite trevligt.

Men som sagt, då faller de här stora USA-investeringarna bort framöver och det har ju varit huvuddelen i de stora projekt vi har haft om man tittar tillbaks några år. Nästa sida, jobbar vi på med tidigare annonserade uthyrningar.

Det är full fart, men man ser lite hur det beter sig. Kustbevakningen i Göteborg får en jättefin enhet i Majorna och i Stockholm Norra så har vi Smartoptics i Kista, som jag älskar att kalla Stockholm Norra som ni vet, där flyttar Smartoptics in i nya, större, fina lokaler.

Jättesnyggt blir det. Så det är kul, det lyfter hela området och känslan.

Och det här är just ett typexempel på vad som går väldigt starkt i Stockholm Norra: kontor kombinerat med annan typ av ytor, labb, utställning, verkstad, den typen av fastigheter är det bästa vi kan ha där. Där har vi i princip ingenting ledigt att erbjuda, så det är snarare att man får skapa sätt och möjlighet att skapa mer lager, logistik, verkstad i kombination med de kontor man har.

Då får du en attraktivare produkt. USA, nästa sida.

Där vår fina fastighet som då är nästintill uthyrd, 96% som sagt. Ett våningsplan kvar, vi jobbar på med det.

Tomten är såld och vi har fått pengarna, de sitter på vårt konto. Nu har vi också bara kvar ett lån, det är $78 million och det är då på Park Avenue, så att vi har också fått ner...

Nej, förlåt, jag sa fel. Nu blir det rätt här, det är 1245 såklart, 1245.

Det har varit så mycket med Park här de sista dagarna så att man är helt indoktrinerad av Park Avenue. Nu lämnar vi Park Avenue i andra händer och hoppas de utvecklar en fantastisk fastighet som vi kan åka och kika på i framtiden utan att själv lägga ut de investeringarna, känns bra.

Nästa sida, Globen. Här är fyra exempel på där vi har fina, stora utvecklingsmöjligheter.

Uppsala, Stockholm, Västerås framförallt. I Globenområdet i Stockholm där har vi möjlighet att expandera fastigheterna, utveckla dem, och det är ju ett stort projekt mot Arenavägen som det heter.

Vi knyter ihop hela Slakthusområdet till ett väldigt fint område. För som inte vet så är detta Nordens mest besökta destination.

Det är ett otroligt tryck på arenorna och det driver trafik, det driver restaurang, lite shopping, men framförallt arenabesök och hotellbesök. Och det blir väldigt trevligt när det här utvecklas och man knyter ihop området.

Det är framförallt vi, och ni känner också till Atrium Ljungberg som står bakom detta, Castellum finns också med, så det är tre stora fastighetsägare här och så är Stockholms stad involverad såklart. I Uppsala har vi två områden.

Det är lite tuff marknad i Uppsala, det är inte så att vi planerar att ingå några möjligheter. Vi hade en stor möjlighet som vi kom väldigt långt i inom Life Science, en stor möjlighet, och den möjligheten finns inte kvar med just dem, men det visade i varje fall att sajten vi har, läget vi har, Sverige, är lämpat för en sån etablering.

Det var en stor utländsk möjlighet det där. De valde ett annat land, men det visade att vår sajt i varje fall uppfyller alla nödvändiga krav och det är positivt.

Vi har en utvecklingsbar yta på 400 000 kvadratmeter och sen har vi då vakanser i befintligt som går att jobba som vi såklart jobbar med. Så där finns det möjlighet och vi är ute i en del märkligt stora sök så där har vi något att erbjuda, vilket är lite unikt, men det är inget som har trillat in sådär utan vi får jobba vidare med det.

Det kan ta många år, men det är väldigt spännande det kan bli väldigt spännande etableringar en dag. Västerås, desto närmare, och det ska jag säga också om Globen förresten, att lagakraftvunnen detaljplan, det är en typ av fråga som tar tid, den ska vi räkna med att få under året.

Västerås rullar också på med att få detaljplaner och utveckling. Det är ett stort, fint projekt vid centralstationen mellan Mälaren och Västerås city.

Där finns det fina möjligheter för att både kommersiellt, bostäder och olika typer av kommersiellt i form av handel och hotell. Och där finns det ju intressenter när man väl kommer igång som vill in, både som hyresgäst, andra investerare, då tänker jag framförallt på bostäderna, att då kanske inte det är nånting för oss utan då kanske vi kan avyttra de projekten.

Det ni ser på bilden här som är snarlika byggnader baktill som är högre, som är bostadsbyggnader och de ligger fantastiskt mot Mälaren, och den marknaden är väldigt stark som ni känner till. I Stockholm Norra då, där utvecklar vi våra hus och där har vi ju massor pågående projekt och där jobbar vi med de mandat som vi har.

Det som händer i Stockholm Norra just nu, som är väldigt kul, det är ju att det skapas mer och mer bostäder, det blir mer och mer av en blandstad. Det har byggts tusental bostäder vilket innebär att det är många tusen människor som kan flytta in och gör det, och vi har inte bostäder att erbjuda idag, men de som har det hyr ju ut på löpande band, så det går bra och det gläder mig.

Ett av våra stora objekt är att vi försöker sätta en fastighet med ett koncept som heter Blodkärl, den jobbar vi stenhårt med, sen har vi utöver liksom våra löpande allt annat. Sen har vi bestämt oss för att inte gå för att försöka hyra ut den yta som Ericsson lämnade vid årsskiftet här, 1 januari, 33 000 kvadratmeter.

Där går vi nu stenhårt för bostadsutveckling och där har vi en process igång med planläggning på Stockholms stad och så vidare, där man går igenom successivt, steg för steg, allt som måste uppfyllas och kommer in med rapporter och så vidare. Där hoppas vi på att kunna få godkänt och klart under året också.

Så det är spännande. Det kan röra sig om en 600 lägenheter och en aktiv bottenplatta.

Det kommer finnas lite utrymme för mindre butiker, kaféer i botten och servicefunktioner, men sen alltså upp till 600 lägenheter. Det beror såklart på hur stora lägenheter man gör, men vi ser det som instegslägenheter för yngre människor, ensamma folk som bor ensamma, effektiva smålägenheter man har råd med.

Det är 10 minuter, ja, grovt 10-15 minuter till Odenplan, så det är ett väldigt på det sättet ett väldigt attraktivt läge. Kommunikationen är med blivande tvärbana precis utanför dörren, men du har ju också både tunnelbanan, gallerian, och Helenelunds station.

Helenelunds station är ju bara några minuter spatsenad, tar dig rakt in till Odenplan. Så det är ett fint läge, det jobbar vi jättemycket med, och där kommer vi också då jobba med att finna en partner och en samarbets som är med och utvecklar det för att vi är kanske inte världens bästa bostadsutvecklare och vi kanske inte tycker att vi vill själv äga det.

Så där kommer vi ju, när det klarnar lite vad vi får göra och så, söka kanske partner eller framtida ägare av projektet. Tittar vi på transaktioner, nästa sida här, så ser ni att vi har sålt fyra hus för 85 miljoner under kvartalet.

Det är en liten affär, eller det är normalt sett vad vi har kört, men desto mer då i Q2:an som har trillat in, men det är bara ett objekt då. Så att men däremot så är det väldigt positivt för oss ur den aspekten att det är ett obelånat projekt och det ligger på andra sidan havet och då är det skönt att slippa jobba med det på distans och ens tänka i de termerna vilka pengar det kräver i framtiden.

Och det är skönt att vi kan nu tänka bort från det. Nästa sida visar att våra avkastningskrav nu har legat väldigt stabilt under en period.

Kan ju påverkas av vissa försäljningar man gör och så här, men nu har vi liksom inte gjort jättemycket beslut, så nu kan man nog se det här som hyggligt stabilt. Jag ser väl inte personligen vilket håll yielden är på väg ner, men jag ser inte heller att de är på väg upp.

Och vad värderingarna det här kvartalet har ju verkligen visat det då att eftersom de då summerar ihop till noll. Det är inte så att alla hus är opåverkade, men vissa går upp och vissa går ner så det blir ju summan är noll.

Så det var inte så mycket egentligen kommentarer kring den. Finansiell position, nästa sida.

Vi har en ICR på rullande 12 månader på 1,8. Den är lite högre i kvartalet såklart för att de här utdelningarna trillar in, men som jag nämnde det kommer även trilla in under Q2 och Q3 utdelningar och sen så ser vi fram emot utdelningar i Q1 nästa år igen.

Och hur kan jag säga det då? Jo, jag säger varför säger jag det?

Jo, jag säger att vi kommer behålla eller planen är i varje fall att behålla de avkastande aktier vi har inom bank. Det är sex olika positioner i sex nordiska storbanker och det är de sex största bankerna.

Vi tycker att de ger oss en buffert i form av de pengar vi har stoppat in där. Kurser kan gå upp och ner och så, men vi tror att det där är ett stabilt segment.

Det stora fina är att vi har pengarna tillgängliga. Vi kan plocka fram vad det nu kan röra sig om om vi plötsligt känner att vi behöver 300, 400 till nånting, så kan vi lyfta fram det.

Pengarna finns där så vi har allokerat det som en buffert och därför ligger jag kvar och tickar ner. Här vi har ju några förfall till exempel i obligationer och det närmsta är ju här i maj, och obligationsmarknaden just nu är ju lite pressad till följd av den globala situation vi har och geopolitik vi har, så det är väl inte ett ypperligt läge att gå ut utan det är väl snarare ett ypperligt läge kan vi känna att sitta med en muskel som att man kan lösa den helt och hållet om man vill eller dra ner på volymen om man hellre önskar det.

Och tack vare att vi har den här bufferten så har vi pengarna kvar för det. För vi kunde ju inte med 100% räkna med att vi skulle få landa den stora USA-affären på 2,2 miljarder.

Så om inte den hade funnits klar och varit klar eller skjutits på så hade vi ändå haft musklerna här och nu och bara helt enkelt kunna lösa bort den här obligationen som är på 900 ungefär 975 miljoner. Så att och det är ju en väldigt otroligt skön trygghet att ha.

Istället för att springa iväg och köpa nåt hus för de pengarna så har vi valt det här. Köper vi ett hus så ger det 6%, om vi inte går ut på bara periferier, och det här ger med den här utdelningen man räknar med baserat på alla analytikers estimat och så också ungefär 6%, så det ger ju samma avkastning där.

Skönt att inte ha några capex på de här 6 procenten och sen så har vi dristat oss till att ha samma belåning. Vi ligger lite under 50% belåning på det här.

Vi vill ju ner under 50 på totalen så de här portföljerna, och då kan vi använda lite finansiering på det för att få lite hävstång på, och då blir avkastningen på kapitalet lite högre. Ganska billig finansiering när man just belånar en aktieportfölj så när det är den här typen av innehåll i portföljen.

Så se det som ett sätt att vi har övervintrat med kapital. Se det som en portfölj som kommer ligga kvar till Q1 nästa år.

Den får ligga där så länge vi har obligationer och känner att det är skönt att ha tryggheten i att kunna realisera cash, så kommer den ligga där och ticka, det är planen. Nu har som sagt den finansiella situationen då förstärkts av 2,2 miljarder från USA och så nu kan vi verkligen säga då får de här bankaktierna ligga kvar.

Vad ska vi då göra med dem? Ja, det får framtiden utvisa, men vi har ju som ni ser här en hög LTV, vi har en hög snittränta och vi har en hygglig räntebärande skuld.

Räntebärande nettoskuld är såklart mycket lägre om vi ser till våra aktier till exempel, så är den mycket lägre. De finansiella tillgångarna som är säljbara är idag som sagt per vår bokslutsdatum 3,4 miljarder, men de har ju ökat nu då till följd av försäljningen så nu är de ju 5,6.

Och här har vi ett val att titta på vad vi gör för mest bang for the buck eller bäst riskreduktion är också väsentligt, och det är otroligt skön timing med tanke på de omständigheterna i världen just nu. Så det som kanske ligger i närmaste hands det är att se på att lösa de dyraste banklånen och kanske helt enkelt lösa hela eller delar av den obligation som nu då förfaller nästa, och det är i maj månad den förfaller och det kan vara att vi bara löser bort hela den.

Den kostar oss nästan 6% ränta idag. Det är också sannolikt att vi löser bort det dyraste lånet vi har och vi har ett lån på ungefär 700 miljoner, lite drygt, 715.

Det är dollarlånet på 1245. Det kostar ju snarare 7%.

Så att där är två givna möjligheter: att lösa bort en obligation som nästan kostar 6, lösa bort ett lån på 1245 som kostar 7. Och då får vi ner skuldsättningen, vi förstärker oss, vi förstärker våra kassaflöden.

Grovt räknat så kan ni ju snabbt räkna ut att det där gör ungefär 110 miljoner på årsbasis på finansnettot, så att det blir fin avkastning på en sån skuldreduktion. Och det förstärker ju såklart soliditeten, minskar LTV och förstärker ICR och sänker vår snittränta på totalen också.

Så det har vi att jobba med nu. Det är otroligt skönt att ha den möjligheten, den finansiella flexibilitet som det här ger.

Tittar vi på de här kurvorna så är det ju faktiskt räntebärande skulden hade ju varit ner om inte vi hade tagit lite depålån. Då hade den varit svagt ner, men nu har vi gjort det för köpa bankaktier.

Och det är också intressant, i rapporten så hade vi ju utdelningsintäkter på 230 miljoner och sen hade vi då negativ värdeutveckling, alltså aktierna går ju såklart ner direkt efter utdelningen har gått iväg. Och vi såg det ju som att vi köper ju aktierna efter utdelning, men nu fick vi in utdelningen.

Men på den nivån så handlar vi de här aktierna på ungefär P/E 10 och det tyckte vi var attraktivt och kändes tryggt. Sen utdelningen har gått och sen vi hade bokslut så har ju de här aktierna återhämtat sig.

Så vi hade ju en negativ värdeutveckling på nu sitter jag och bläddrar här på 260 va? 250...

256 var det och sen hade vi en realiserad på 20. Av det är i princip 200 återhämtat, så ser man nettot av hela så är vi faktiskt vi har tjänat 150 miljoner på de här positionerna.

Så om vi skulle avveckla allting idag så har vi 150 miljoner mer i cash, så det är bra. Det där kan svänga fort.

Just idag råkar det se bra ut, hoppas det håller i sig, men vi tycker att bankerna är trygga. Och går räntorna upp så tjänar de mer pengar, går räntorna upp tjänar vi lite mindre pengar, så det är också utifrån det här vi vill ha den bufferten mot eventuell dålig kapitalmarknad så vi kan få fram cash, så ger det ju också en viss hedge.

Så vi tycker det är lite bra. Men som sagt, vi är fortfarande ett fastighetsbolag, det är bara att vi har inte bara lagt vår buffert i att amortera billiga banklån utan det gör vi ju också.

Så vad vi gör är att vi om man tittar framåt, kommer använda pengarna till att reducera vår obligationsskuld. Vi kommer använda pengar till att reducera de dyraste fastighetslånen, de säkerställda.

Det lutar åt att vi kommer ha hela 1245 helt obelånat för det lånet kan vi lösa nästan här och nu och då gör vi det. Sen får vi se framtiden: kan vi få en bra finansiering på den så kanske det är efter att vi tar den då.

Då får vi göra nånting med de pengarna som vi frigör och det kan ju vara att vi har fastighetsprojekt, att vi har lyckats hitta hyresgäster till något större som kräver finansiering, att vi ska bygga bostäder eller att vi ska bygga nånting i någon lokal som har blivit tom som kräver finansiering. Då har vi musklerna själva.

Vi återköper också preferensaktier som är ju syns inte i resultatet, men det är ett tungt kassaflöde för oss. Vi återköper också D-aktier och det gör vi hela tiden.

Och vi återköper också stamaktier. Så vi återköper stamaktier, vi återköper D-aktier, vi återköper preffar, vi återköper obligationer och vi åter löser in dyra lån.

Och sen jagar vi nya projektmöjligheter i våra hus och det kommer vi tvingas göra och finansiera också. En del av den finansieringen får vi oftast via banken också, men vi behöver kapital till det också.

Det är där vi står. Vi kommer inte springa och köpa nya fastigheter utan kommer skuldsanera med den kassa som vi har och då investera i våra befintliga hus och hitta de projekt vi har.

Så ser det ut. ICR nästa sida här, snittränta.

Ja, ICR räknar jag med att vi kommer kunna förbättra framåt med lite lägre ränta och lite lägre skuldsättning. Snitträntan räknar absolut med att vi kommer kunna förbättra.

Sen vet man inte var räntorna går i men alltså våra lånemarknader kommer vi kunna fortsätta förbättra så det ser positivt ut. Bondvolymen, här ser ni nästa förfall, 974 miljoner i maj.

Vi får se hur det där blir. Garanterat att vi kommer minska volymen, eventuellt så tar vi bort hela volymen.

Ni ser också att vi har ett förfall i januari '27. Ja, vi kommer kunna lösa den också helt och hållet om vi önskar det och det är därför det är så bra att ha den här bufferten.

Så det känns väldigt bra. Men som sagt, vi vill vara kvar på obligationsmarknaden så vi får se hur marknaden om den kanske stärks lite här nu, om det händer något i omvärlden som får marknaden att bli lite bättre, aptiten ökar lite, då kan vi gå ut, men vi kommer göra en lite mindre volym i så fall.

Kanske som den här september, 650 om det är en stark marknad. Det är där nånstans vi vill finnas i framtiden, att förfallen ligger på den nivån ungefär.

Sen fortsätter vi försöka skapa värde. Vi köper tillbaks aktier, vi har den här som sagt bank holdings som en buffert, den får ligga och ticka på.

Nu var det bra utdelning som sagt, 229, det kommer ytterligare 20 inför här och nu i Q2 och sen kanske någonstans 40 40, ja lite 40 drygt i Q3 ska det väl i varje fall bli. Som ni vet så delar den norska banken ut i Q2:an och SE Nordea har ju infört två utdelningar per år så att de delar också ut lite i Q3:an så att och där har vi positioner, så då får vi lite utdelning där också.

Vi har ju ett återköpsprogram som löper och det är vårt mål att fortsätta med det. Vi ska ta beslut på bolagsstämman här i veckan och att vi fortsätter och allokerar ett belopp för återköp och fortsätter med det.

För det blir ju fantastiskt att kunna köpa något som har ett NAV som vi bevisar varje gång vi säljer något, ett NAV som ligger på nästan 11 kronor, vi kan köpa det för 3,50. Det blir väldigt tacksamt för de existerande eller de aktieägare som finns kvar och inte säljer.

Så det gillar vi att fortsätta med, det är ett bra sätt att använda överskottslikviditeten. Så, det är väl egentligen där vi är.

Vi fortsätter ha väldigt starka siffror vad det gäller hållbarhet och energi. Vi ska såklart kämpa vidare med att förbättra oss och vi har högt ställda mål, men det är otroligt glädjande att se att vår energisatsning fortsätter ge resultat och vi får en större och större andel av husen också certifierade vilket är positivt och viktigt sen för framtiden.

Så här har vi prioriteringarna. Och sen, om man glömmer allt jag har sagt och frågar fastighetsavdelningen vad som är viktigast, och där är det ändå 250 personer som jobbar stenhårt med, ja, då är det uthyrningsgraden och marginalen från fastighetsverksamheten.

Det är prio ett i stort sett från 250 man. Sen har vi en finansavdelning på fem personer som jobbar med nästa lilla punkt där som är fokus, och det är klart det har varit mycket tal om den idag, men det allra viktigaste är ju vår fastighetsverksamhet och det teamet vi har på det.

Så det jobbar vi på med, ser fram emot att vi ska vända nettouthyrningen under Q2, Q3, Q4. Goda förhoppningar om det.

Om man ska säga något om hyresmarknaden så är den ju fortsatt strävsam, men ändå inte dålig. Det finns en tillväxt i ekonomin och det känner vi av.

Det finns ett intresse i varje region och stad som vi försöker fånga upp. Ibland har vi citylägen, ibland har vi prisvärda externlägen såsom Globen, Solna, Stockholm Norra.

Vi har våra konkurrensfördelar och tittar vi tillbaks de senaste 12 månaderna, senaste fyra kvartalen så hyr vi ut mer än vi tappar, så det är ju bra. Det är bara att fortsätta den trenden, keep that going.

Då har vi en slide kvar där det står questions och det brukar det ju nästan aldrig vara några, men vi kan väl hoppas på någon kanske. Jag brukar ju få många av frågorna på telefon efter vi har avslutat de här callsen, så det vill jag öppna dörren för att det får ni absolut jättegärna göra.

Det är bara att ringa efter det här är avslutat så finns vi tillgängliga. Eller hur, Eva?

Jag kan hitta på en egen fråga då. Jag brukar alltid få en fråga om hur mycket vi har aktiverat, räntor förstås, som är aktiverade under kvartalet.

Och nu när projektvolymen krympt så kraftigt som den gör, så blir det ju stor skillnad och det är framförallt när man inte bygger nya hus. Och nu har vi ju i stort sett bara 1245 som är nybygge och den där aktiveras det i takt med projektet fortfarande, men under kvartal 1 så var det 8 miljoner totalt.

Så det är en stor skillnad. Om vi jämför med kvartal 1 förra året så var det 86 miljoner.

Så att det är en otrolig skillnad i aktivering i Q1:an i år jämfört med Q1:an i fjol. Jag fick den frågan innan här av en analytiker innan callet så att jag tänker då har alla fått som lyssnar det svaret.

Ja, du, så tror jag att jag har lyckats besvara de frågor som jag fick här inför callet så att är det inga fler frågor så tackar vi jättemycket för oss. Vi finns tillgängliga: Eva, den ena, Emelie bredvid mig och jag finns tillgängliga.

Det går givetvis också att kontakta Sebastian Slarsberg om man har frågor specifikt över hans feeling för marknad och sådär, kan han svara på stående fot, inga problem. Dörrarna är alltid öppna här hos oss, så det är bara att ringa och jaga oss.

Tackar vi för att ni har lagt tid på oss idag. Hej då.