Velkommen til dagens event, hvor vi har fornøjelsen af at præsentere Copenhagen Capital. Præsentationen årsregnskabet 2025 og selvfølgelig status på jeres 2028-plan.

Jeg synes, det så ud til at være ret tæt på her gående ind i 2026. Til at hjælpe os igennem og til at svare på spørgsmål, der har vi Rasmus Reis, CEO, med fra selskabet i dag.

Som altid, der en boks nedenunder jeres eventvideo her. Der kan I stille spørgsmål.

Gør det gerne løbende, men vi tager lige præsentationen først, og så afventer vi med spørgsmålene til sidst. Jeg overlader ordet til dig nu, Rasmus.

Jamen, tak skal du have, og tak til alle jer, der tager tid til at se med på præsentationen her, hvor jeg vil løbe sådan high level igennem de tal og resultater, vi har præsenteret i går, hvor vi offentliggjorde vores årsregnskab for 2025. Lige starte lidt med indflyvning om, hvad sker der egentlig ude i markedet.

Det måske meget godt ligesom lige at kigge på lidt bredere billede, inden vi kigger på Copenhagen Capital specifikt. Jeg vil sige, det helt store tema igennem længere tid har jo været boligmarkedet, og i særdeleshed det københavnske boligmarked, hvor ejerlejlighedspriserne jo bare har sat nye rekorder måned for måned i kvadratmeterpris og salg og meget, meget begrænset udbud af ejerboliger.

Og det ligesom jeg talte om tidligere, det ikke noget, der direkte påvirker Copenhagen Capital, men det har alligevel nogle afledte effekter og kan på nogle ejendomme også begynde at betyde, måske at sælge fra, hvis ejendommen den type, hvor man kan sælge lejligheder fra. Så der lidt omkring investeringsmarkedet.

Der det også bolig, der ligesom dagsordenen. Det det, alle investorer vil have, pensionskasser og internationale fonde.

Det som om nyopførte boliger i femfingerplanen, det nærmest hele transaktionsvolumen i ejendomsbranchen i de her år. Og det skal man selvfølgelig holde øje med, når alle løber en vej, kan det være, der opstår nogle muligheder i den anden ende af markedet.

Det måske der, hvor vi mere kigger ind i, og det kommer vi mere ind på. Så har jeg genbrugt en artikel her fra 2025, hvor et andet børsnoteret ejendomsselskab gjorde op, at de ville sætte hele porteføljen til salg, simpelthen fordi de handlede så meget under indre værdi, og det var dyrt og bøvlet at være børsnoteret.

Så det måske mere den vinkel, der relevant for os. Altså ligesom at sige børsnotering måske lidt i krise, og dansk børsmarkedet i krise.

Det noget, der bliver talt meget om, også lidt på politisk side, men især også nogen som hos Andersen Tue slår et skandslag for, at der nogen, der skal vågne op omkring regulering og lovgivning og vejen for børsnoteringen. Og lidt for mig, vi glade for at være børsnoteret.

Vi ikke på vej af børsen på nogen måde, men vi holder selvfølgelig øje med, at vores aktie handler med så markant rabat, som den gør i forhold til indre værdi. Det sætter nogle begrænsninger på, hvordan vi kan...

Det jo svært at rejse penge i vores stammeaktie, fordi vi jo ikke interesserede i, at lade udvande til underkurser i forhold til hvad vores ejendomsportefølje sat til. Men egentlig tilfredse med børsnoteringen, og vi arbejder på ligesom at forbedre vores position i markedet, som jeg også kommer lidt ind på i forhold til guidance og i forhold til vores rapportering her med 26.

Og så kan vi ikke komme udenom, at der valg. Det faktisk det eneste, alting handler om, og det jo ikke noget, vi har forholdt os så meget til på nuværende tidspunkt.

Det virker til, at Storbededag, det var emnet i et døgn eller to, og nu alt, hvad min LinkedIn fyldt med, det formueskat, mod formueskatten. Det dem jeg connectet med, kan jeg se, der ikke nogen, der synes, det en god idé.

Det jo ikke noget, der direkte påvirker os. Det kan jo selvfølgelig have nogle afledte konsekvenser i forhold til aktionærsammensætninger osv., men det noget, vi forholder os forholdsvis roligt overfor.

Det, der ligesom påvirker vores hverdag og tanker, det ligesom, at det her boligmarked, det buldrer derudaf, og vi skal finde ud af, hvordan kan vi finde nogle af de varer, som folk gerne vil have, og hvordan kan vi så omvendt finde nogle varer, vi kan lave om til noget fedt af de ting, som andre måske ikke vil have. Og det bærer også præg på nogle af de transaktioner, vi har lavet.

Så et mere markedsforhold. Vi har set 2025 har afkastkravene på alle tre segmenter, kontor, bolig og retail, egentlig stabiliseret sig og været støt faldende.

Altså det vil sige, at det afkast, som investorer forventer af en af de tre segmenter, har været faldende, ergo så vil værdierne af ejendomme i det segment være stigende. Så vi har egentlig set let faldende afkastkrav på 25, på trods af at statsobligationen ikke rigtig har rykket sig.

Så det typisk indtog af mere efterspørgsel end udbud, der har gjort det, og ikke rigtig en rente, der har været med til at rykke afkastkravet. Når vi kigger på inflation, så kom vi ud det vigtigste indeks for os oktober-oktober, det netop på 25.

Det der, hvor vi kan regulere de fleste af vores lejekontrakter. Januar-januar-indekset på 71 øre, og det egentlig et fornuftigt niveau.

Vi forventer egentlig, at vi skal ligge et sted mellem 1,5 og 2 procent inflation, og det vil være sundt og godt for vores forretning, så kan vi få reguleret vores lejeniveauer, og selvfølgelig også nogle udgifter, der stiger, men vil da håbe på, at vi har flere indtægter end udgifter, der bliver reguleret, ellers skal der da gå noget galt. Så det egentlig et fornuftigt niveau, og vi forventer ikke, at det skal stikke helt af den helt anden retning.

Lidt om Copenhagen Capital, hovednøgletal. Man kan sige graferne følger egentlig en fin kurve, som vi var i gang med, vi lancerede den her 28-plan for halvandet år siden, og har egentlig haft fokus på at eksekvere på den.

Mange af de transaktioner, vi har lavet, jo først kommet på bøgerne i tredje, fjerde kvartal sidste år, så de har ikke haft et fuldt års indvirkning endnu. Men i forbindelse med købene løftede vi vores guidance for 25, så vi rykkede den fra 16 til 18, til 17 til 19 i stedet for, og vi landede jo på vores EBITDA, og vi landede året i 18,7, så den høje ende af vores justerede guidance, hvilket meget tilfredsstillende.

Det har været et godt år overordnet set i Copenhagen Capital. Vi har købt nogle super spændende ejendomme, og vi har egentlig formået fortsat at passe vores forretning og tjene penge, på trods af at vi også lige har skulle bruge en masse krudt og energi på at købe nye ejendomme.

Så man kan sige vores forventninger for 26 jo meldt ud allerede, det 24-27 millioner på vores EBITDA. Og det jo så fordi, nu har vi de her nye ejendomme, som spiller ind på et helt år i stedet for kun et kvartal.

Så det ser rigtig positivt ud. Og det jo en væsentlig fremgang i forhold til de niveauer, vi har ligget på.

Rasmus, vil lige have nogle nye seere med EBITDA. Vi kender EBIT, hvad?

Det vores nøgletal for vores drift. Man kan sige, det indtjening efter renter, men før værdireguleringer.

Og vi værdiregulerer vores gæld og ejendomme hver år til dagsværdi. Så det ligesom den rå driftsindtjening, hvad vi tjener efter vi har betalt renter, som vores største udgift.

Derfor siger EBIT heller ikke så meget for os, fordi det jo uden vores største udgift, i og med vi så gældsfinansierede i vores sektor. Så det vigtigt at have renteudgifter med.

Så det her cashflow Hvis vi kigger på vores aktiekurs, så har vi jo justeret for, eller hvad hedder det, kørt over. Jeg tog en 10-årig graf her og siger, hvad det egentlig, vi har leveret til vores aktionærer uden udbytte.

Der har også været nogle udbyttebetalinger i løbet, så vores stammeaktier steget 16% om året de sidste 10 år. Og det vi egentlig rigtig tilfredse med.

Vi lover jo ikke vores aktionærer et fikset afkast, som mange af de alternative måder at investere i ejendom på, at man køber sig ind i sådan en enkelt ejendom, hvor det i en form for udbyder af det, der stiller nogle afkast. Det arbejder vi ikke med, men vi kan jo kigge på den historiske afkast, som vi har leveret, og det vi ganske tilfredse med.

Og så håber vi på, at det kan blive en god guideline for, hvordan fremtiden kommer til at se ud også. Vi vil i hvert fald gøre vores til, at vi kan fortsætte med at levere sådan fine positive afkast.

Lidt om porteføljen. Jeg har lidt stemningsbilleder af nogle af vores ejendomme og beliggenhederne.

Det måske det, der det vigtige, når man kigger på vores portefølje og virksomheder og tænker, hvad jeg køber ind i. Det jo egentlig en god fornuftig eksponering af klassisk københavnerejendomme.

Det vil sige, der boliger, der erhverv, der retail. Det sådan en god blanding af alle mulige forskellige typer ejendomme.

Der store boliger, og der små boliger. Så et bredt udsnit af sådan klassisk, hvis man vil købe et stykke af København.

Det egentlig det, vi leverer til vores investorer, den eksponering. Og vi har lagt fem ejendomme på her, der ligger inden for kortet.

Vi har lagt en ekstra på Nørrebro, Heimdalsgade. Vi har købt Dalgasgade 13 her i mandags, overtog vi den.

Og så vi Gammel Strand, som vi overtog sidste år. Så det nogle rigtig fornuftige og fede adresser, som vi glade for at eje og skal forhåbentlig eje dem i mange år fremover.

Lidt om nogle af casesne. Jeg har taget et par cases med her for ligesom at give et indblik i, hvad det, vi går og laver, og hvordan vi kan skabe noget værdi for vores aktionærer.

For en ting den løbende driftindtjening, vi får fra huslejenbetalinger. Vi køber også typisk nogle ejendomme, der kan ændres på en eller anden måde, der kan gøres noget ved.

Altså vi ikke køber af rå, kåde, nyopførte ejendomme i femlingerplanen. Det der rigtig mange andre, der vil have.

Der får du et afkast, og så kan du se frem mod en eller anden form for inflationsregulering og en lejestigning, der måske løber hurtigere end inflationen, når du tynder dine lejere. Vi vil gerne have noget, hvor vi ligesom kan skrue lidt mere på det og lave lidt om på tingene.

Derfor købte vi Heimdalsgade 35-37 sidste år, som ligger ved siden af Heimdalsgade 39, som vi allerede havde på bøgerne. Og der har vi ligesom arbejdet med.

En ting, at vi kan opføre nogle tagboliger på den, vi har købt. Det har vi også allerede gjort på vores eksisterende 39.

Men vi arbejder også med ligesom at udvikle hele området. Det et område, der sker rigtig meget.

Der bliver investeret meget i Mynterparken, som ligger på den anden side af Superkilen. Vi prøver at få åbnet området lidt mere op, gøre det mere publikumsorienteret.

Så vi i gang med at finde nogle operatører, nogle forskellige caféer og restaurationer. Vi indretter stueetagerne, og vi har lukket de første kontrakter og egentlig godt i gang med at lægge en plan for at få åbnet mere op, give sådan en mere løft til hele området.

Og det mener vi også vil have afsmittende effekt på hele værdiansættelsen af ejendommene, at vi får nogle, kan man sige, coole operatører ind til at drive nogle caféer og nogle restauranter, som jeg sikker på nok skal gå rigtig godt i det område, for der masser af købekraft derude til at tage ud og spise. Så det et godt eksempel på, hvordan vi ligesom over tid kan ændre et område, der egentlig har været fabrikker og produktion, til noget, hvor man både kan bo og opholde sig og leve og arbejde.

Og det vil på lang sigt helt klart skabe mere værdi i forhold til bare at drifte videre, som det. Et andet ejendom, vi købte sidste år, som vi også glæder os rigtig meget til at arbejde med, det ud mod Lybyvej, lidt uden for vores metrokort.

Der heldigvis en S-togstation lige ved siden af ejendommen, der hedder Kildedal station. Og der køber vi lidt ind i en stor blandet ejendom, der både kontorer og lager og produktion.

18.000 kvadratmeter af alle mulige forskellige funktioner. En stor arbejdsplads.

Jeg tog S-toget ud en morgen, der var rigtig, rigtig mange, der steg af og skulle arbejde derude. Så det jo dejligt at se, at der liv i de ejendomme, man ejer.

Det der lidt triggeren for os her, det, at vi kan faktisk... Der nogle byggeretter på den trekant, jeg har tegnet ind på kortet, hvor man kan bygge 8-12.000 kvadratmeter boliger.

Og det jo lidt det, markedet gerne vil have nu. Så vi har tænkt, kan vi producere nogle af de varer, som markedet gerne vil have, så bør der jo være en god værdiforøgelse til vores aktionærer.

Så det noget af det, vi i gang med nu. Snakker med kommunen, snakker med arkitekter, lægge en plan for, hvordan vi kan skabe et område.

Eller en ting at bygge en masse boliger, som vi enten selv kan drifte eller sælge. Men det også ligesom at sige, hvordan kan vi tage den her ejendom og få den til at blive mere værd, hvis vi bygger noget fedt ved siden af, så det ligesom sådan en afsmittende effekt på den vare, vi allerede har.

Så det skal vi også bruge en masse tid og energi på her i de kommende år. Gammel Strand, en lille ejendom.

Det jo sådan et lille frimærke, man gerne vil have i samlingen. Og der regner vi jo selv med at flytte ind i slutningen af året.

Vi i gang med Kulturarvsstyrelsen nu om, hvordan vi kan give ejendommen et ansigtsløft og bringe den lidt mere ind i moderne tid, men stadig med respekt for de stedet detaljer. Der rigtig, rigtig mange lækre ting i ejendommen, når man går rundt, og man kan ligesom mærke 300 års historie på Gammel Strand og sidde og kigge ud på pladsen foran over på Christiansborg.

Det kan også noget, og vi sikre på, at vi nok skal finde nogle gode folk, der gerne vil bo i ejendommen sammen med os, altså drive kontorer derfra, og også en god operatør til kælderarealet, som lige nu bliver brugt som restauration. Der en klar merværdi i at få en bar eller en tapasrestaurant eller lignende ind i kælderen i forhold til det lejeniveau, man får for den.

Så det håber vi også på at kan skabe. En ting, at vi kan skabe en fed ejendom, folk glade for at bo og være i, men også skabe en mereværdi for aktionærerne ved simpelthen at få et højere lejeniveau på investeringen på grund af, at vi lejer den ud på en anden måde, end den i brug nu.

Den sidste case, jeg lige har med her, det den seneste ejendom, vi lige har købt, Dalgasgade 13. En ejendom med politibeskyttelse på, kan man sige.

Det lige over for den amerikanske ambassade, så der masser af fokus på sikkerheden der. Lige nu det jo en kontorejendom.

Det ligesom tre bygninger, den går hele vejen igennem fra Dalgasgade om til Visbygade. Egentlig tre hvide bygninger, meget forskellige bygninger.

Allesammen det brugt til kontorer lige nu, og vi har en drøm om at lave det om til ejerboliger. Igen med værdiskabelsen forhøjet, og sige, okay, ejerlejligheder på Østerbro, det noget af det mest attraktive, der findes lige nu, når vi kigger på kvadratmeterpriser og til at få eksekveret på det hele, og der vil jeg sige, at teamet leverer derudad, og alle har ligesom små ærmerne op for at sikre, at vi kommer godt i gang med 26, det vi allerede, men også kommer godt i mål med året og får eksekveret vores strategiplan.

Så taget en graf her med bare lige for at underbygge det tidligere slide, at man køber sådan en god klassisk københavnerejendom som portefeuille, vi har lidt flere erhvervskvadratmeter end boligkvadratmeter, og det vil sige at borte af de 18. 000 kvadratmeter, vi har ude i Måløv, der allesammen erhverv.

Hvis vi kigger på vores indtægter, så de sådan nogenlunde lige fordelt. Der 54% erhvervslejeindkomst, hvor vi 54% af vores indtægter kommer fra erhvervsleje, og de 46% kommer fra boligleje.

Så vi egentlig rimelig trygge i vores eksponering både i forhold til erhverv og bolig. Og en ting, vi arbejder løbende med, det jo, hvordan kan vi løfte det noget fra erhvervskategorien over til boligkategori?

Fordi vi ser cashflowet på boliger som mere sikkert end erhvervs cashflowet. Så det nogle af de ting, vi prøver at arbejde på.

Så har vi taget en case med her, Stadionvej, som vi jo også har, der ligger lidt uden for metrokortet ude i Glostrup. En ejendom, vi har ejet i lidt over to år, mener jeg det nu.

Og det to ejerforeninger med 12 lejligheder i hver, så vi har 24 lejligheder derude. Og den har vi egentlig driftet fint i vores ejertid, og så har vi ligesom set den her effekt af lejlighedspriserne i København stukket af.

Det har så ligesom haft ringe i vandet, så det jo ligesom også ramt forstadskommunerne. Og nu kan vi så se, at de priser, vi kan få for ejerlejligheder ude på Stadionvej har gjort det attraktivt at begynde at frasætte dem.

Det jo ligesom den tilslutning, man tager til det. Fordi når du har solgt én, så du ligesom ødelagt udlejningsejendommen.

Fordi så du ikke det hele mere. Så sidder du i en ejerforening og skal holde generalforsamling og bestyrelsesmøder og træffe beslutninger i forening med de andre ejere.

Så vi har været lidt sådan, vi skulle sikre os, at hvis vi begynder at sælge dem, skal der være bund i markedet til at vi kan få solgt en masse fra på én gang eller i flere omgange, kan man sige. Vi sælger dem fra, når folk siger deres lejemål op, så sætter vi dem til salg.

Og sidste år fik vi fem opsigelser inden for halvanden til to måneder, og så tænkte vi, så det nu, vi går i gang. Og vi har solgt de første fire og har lige nu en mere til salg.

Så det ligesom en strategi, vi har taget derude og sagt, nu tager vi gevinsten hjem, så når lejerne flytter fra, flytter lejemålene. Og indtil da får vi jo løbende cashflow fra de lejligheder, vi stadig har udleje.

Så det ligesom sådan en exitstrategi, vi har valgt derude. Og det jo fordi, at vi kan få mere for optag lejligheder end som udlejningsejendom.

De salg, vi har lavet, ligger cirka 20% over vores book value værdi her 31.12. hvor den ejendom sat til, jeg mener 33.000 meteren.

Og vi får omkring 40 i salg. Porteføljeoverblik.

Der kan man se, hvis man sidder og nørder lidt med tallene, hvor værdierne fordelt henne på de forskellige ejendomme, hvor store de, hvad kvadratmeterpriserne og hvad afkastkravet, samt vores gæld. Og så har jeg taget en graf med til venstre, der prøver at forklare lidt om hvordan det, at vi tjener vores penge.

Altså man kan sige, som du selv var inde på, hvad det EBITDA, og hvad det resultat før skat. Vi har totalindkomsten, som de 107 millioner før skat.

Omkostninger, det direkte afkast, altså EBITDA, det jo det, vi tjener på driften, det de 18,7. Det resterende jo så værdireguleringer af balancen.

Og for 2025 var værdireguleringen gæld meget meget lille, fordi der var ikke så store renteudsving, ergo var det meget lavt tal, en lille positiv værdiregulering. Hvorimod værdireguleringer ejendomme så den store del af grafen for 2025.

Den har vi så igen delt op i fire kasser. Der ligesom ændringer på lejeindtægterne via divisionsreguleringer.

Der ændringer i afkastkrav. Afkastkravene har været faldende på markedet, så det vil sige nogle af vores københavnerejendomme, vi ser, at der boliger i, har et lidt lavere afkastkrav i år, end de havde sidste år, hvilket har modskært en positiv værdiregulering.

Så der de driftsforbedringer, vi laver, altså med boligsure skade, hvor vi har bygget tagboliger, det kan være, at vi indgår nogle nye lejekontrakter, det kan være de ting, vi kan lave som asset manager og aktiv forvalter af ejendommene, som vi også skaber en mereværdi. Og sidstnævnte sving har vi i år det, der inden for IFS-lovgivningen, altså den regler om virksomhedssammenslutninger, som sådan lidt en speciel størrelse, fordi når vi køber et selskab, så skal vi tage selskabet op til kostpris i koncernen og derfra beregne udskudt skat.

Så hvis vi køber et selskab med en udskudt skat i selskabet, vil der være en forskel på datterens udskudte skat og koncernens udskudte skat, som så en positiv værdiregulering på koncernen nu. Så det sådan lidt teknisk, og det jo sådan en engangsregulering, kan man sige.

Det jo ikke en årlig regulering. Det kun ved købstidspunktet, at den indtræffer.

Og i og med vi har købt to af de fire ejendomme som selskabshandler, der så en positiv værdiregulering på differencen af udskudt skat i moder eller i koncernen og i datter. Så det lidt mere teknisk.

Vi fokuserer lidt mere på de tre andre kasser, som egentlig det, vi kan kigge på fremadrettet også. Lidt om følsomheden i vores portefølje.

Der en beregning i vores regnskab på, hvad sker der, hvis afkastkravet ændrer sig 50 basispunkter i den ene og den anden vej. Og 50 basispunkter meget, men man kan så sige halvdelen på 25 basispunkter nok mere realistisk på den korte bane.

Det kan jo sagtens, det har vi jo set før, ændre sig på et år med 25 basispunkter. Og det vil så betyde en væsentlig værdiregulering af vores balancer og derved også resultatet.

Vi har over til højre lidt graf omkring vores risiko på gæld. Der lidt det samme, hvis renten stiger 1 procentpoint eller 2 procentpoint.

Hvad betyder det så på dagsværdien af vores gæld? Så det jo også nogle af de faktorer, vi sidder og kigger ind i.

Og der vi jo blevet mindre volatile, fordi vi har mindre fastforrentet gæld. Så man kan se nede på den nederste graf, der kommet mere rentetilpasning ind i forhold til 20-30-årige fastforrentede lån.

Så det gør udsvingene på gældsreguleringen lavere, end hvis du havde meget lange rentebindinger. Det giver selvfølgelig også en mindre forudsigelig forretning, når vi ikke har lige så lange rentebindinger.

Vi sigter efter at have omkring 10 år i snit, og vi ligger lidt under på nuværende tidspunkt, på grund af at vi finder F5'erne, F3'erne mere attraktive end de 30-årige fastforrentede lån. Lidt til strategiplanen, som du også sagde i starten.

Vi godt på vej. Vi sigtede efter, at vi vil tjene 30 millioner på EBITDA for 2028.

Og for 2026 guider vi 24-27. Så det et stort hop, vi tager fra 25 til 26.

Vi har også investeret det, vi havde forventet, vi skulle investere Og det også kun de afledte effekter af det i forhold til loan-to-value, der indre værdi og så videre, der egentlig hænger meget godt sammen med det, vi sigter efter og har sat som målsætning. Forventninger til 26.

Vi har altid guidet på EBITDA. Der venter vi så 24-27.

Som noget nyt har vi lagt en ekstra guidance ind på værdiregulering af ejendommene. Og det jo svært.

Det også lidt fordi, der et stort interval på det, 25-40. Der kan jo ske mange ting.

Men vi har ligesom kigget og sagt, okay, vi må antage, at afkastkravet nogenlunde uændret i slutningen af året. Det har vi ikke lagt til grund.

Det klart, hvis det ændrer sig markant den ene eller anden vej, så vil vi skulle ud og ændre vores guidance. Hvis inflationen ændrer sig markant, skal vi ud og ændre guidance.

Men det der ligger til grund for det spænd, det jo egentlig inflation på halvanden til to procent, det uændret afkastkrav, og så det de positive effekter af de ting, vi har sat i gang i forhold til konvertering af erhverv til bolig, genudlejning af arealer, opførelse af nye boliger på eksterne tagetager og så videre. Så det egentlig de ting, vi har siddet og kigget ned i sammen: hvad vores pipeline for 26, og hvad skal mere værdi end de handlinger medføre.

Og det egentlig fordi. Så har vi et resultat før skat, der hedder 49-67, hvilket jo et eller andet sted lidt mere interessant, når vi har 1,5 milliard ude at arbejde.

Så videre det jo ikke særlig meget at tjene 24-27 millioner. Men det jo driftindtjening.

Vi kan jo bare se, hver år leverer vi jo, hver gang vi kigger tilbage, en masse indtjening på vores løbende arbejde. Selv de år, hvor vi har skulle nedskrive ejendommene, har vi jo stadig haft positive effekter af de lejekontrakter, vi har lavet og de ombygninger, vi har lavet.

Så det bare været afkastkravet på markedet, der har gjort, at vi har nedskrevet ejendommene. Så det egentlig sådan en eller anden signal om eksisterende aktionærer og potentielle aktionærer, at vi tjener altså mere end bare de 24-27, som vi kan forecaste i vores drift.

En stor del af vores forretning nemlig også udvikling af ejendommene og den med tid til vækst, der kommer derigennem. Vi havde besluttet i bestyrelsen at udvide vores rapportering.

Vi har jo tidligere bare rapporteret på halvåret og helåret, og så vi snakker om, at vi vil gerne på Q1 og Q3 også præsentere nogle omsætningstal. Vi kommer ikke til at revidere balance fire gange om året, det selvfølgelig for meget arbejde at sidde og værdiansætte alle ejendommene.

Men ligesom komme ud med vores guidance på termen EBITDA nu. Det laver vi jo allerede til vores bestyrelse, så derfor kan vi lige så godt lave det til markedet også og sige: går det, som vi forventer.

Jeg håber på lidt mere transparens til vores aktionærer om, hvordan det går i forretningen. Så det nogle af de tiltag, vi ligesom sat i gang for at gøre det mere attraktivt at være børsnoteret og investere i os, at vi ligesom rapporterer mere end bare to gange om året.

Lige et slide, og nogle af de ting, vi har været inde på, det jo ligesom det, vi kigger ind i for 26, og noget af det går nok også ind i 27 og 28, men hvor vi kan skabe noget mere værdi. Helt konkret så kan vi bygge 500 kvadratmeter bolig på taget på Ejendomsgade.

Det vi i gang med at projektere, lægge budgetter ind, have priser, så vi håber på at kunne gå i gang her i 26 med det. Vi har købt Data Kammerskjolds Allé og går i gang med at projektere på den.

Vi kommer ikke til at gå i gang med at bygge i år og heller ikke i store dele af næste år. Men vi kommer til at lave projektet og indhente de tilladelser, der skal bruges, så vi kan komme i gang, når ejendommen klar til det i forhold til lejeomsætningen på det her tidspunkt.

Og så kommer vi til at bruge en masse energi på at finde ud af, hvordan vi kan bygge mest muligt og bedst muligt ude i Måleøen, for der tror vi, at vi kan skabe en masse værdi både for området, vores eksisterende ejendom, men også for vores aktionærer i forbindelse med at opføre de boliger her, som vi kan mærke, at markedet rigtig gerne vil have. Det jo ligesom, at forward-salg kommet tilbage, altså hvor en stor køber boligerne, før de færdigbyggede.

Så det kunne også være en model, vi kunne kigge ind i her, hvis vi laver et godt projekt og finder en finansieringspartner, der vil købe dem, når de færdige for eksempel. Altså nogen, der interesseret i det.

Det ikke sikkert, at vi skal eje dem derude selv. Det kunne lige så godt være en salgsvare.

Derudover har vi løbende forbedringer i porteføljen. Vi har stadig 35% K-lejemål, altså omkostningsbestemt husleje, hvor de betaler en meget lav leje.

Der kommer jo en gang imellem en opsigelse. Der også en graf i vores årsrapport, hvor man kan se hvor lav churn der på den del af porteføljen.

Der gennemsnitligt 26 år, at folk har boet i de lejemål. Så der langt imellem, der kommer en opsigelse, men nogle gange sker det.

Vi fik en i december måned, og så det bare at komme i gang og sætte den i stand og få hævet lejen til et mere markedsmæssigt niveau. Og det giver jo en positiv værdi-effekt på ejendommen.

Der også løbende genudlejning af vores eksisterende portefølje. Det sådan så i København, så løber lejen bare hurtigt i inflation.

Så det kan godt være, at vi lejede ud for fem år siden til markedsleje, og den blevet inflationsreguleret. Men når vi genudlejer nu, så kan vi se, at det et højere lejeniveau end det, vi fik før den færdige lejr.

Det skaber også positive effekter både på driften, men også på værdireguleringen af ejendommene. Så der masser af ting, vi kan beskæftige os med.

Lige et kort slide, boligprogrammet. Vi har nogle attraktive boliger, og for ligesom at undgå alt for mange forskellige henvendelser om, hvordan man kan leje noget hos os, så har vi struktureret det, så hvis man har 2.500 aktier, så kan man komme på vores liste, aktionærlisten.

Og det der, boligerne bliver udbudt først. Og rigtig mange af boligerne bliver lejet ud bare på at sende rundt til aktionærlisten.

Så det egentlig et fint system at have det derinde, så der ikke alle mulige forskellige hensyn, man skal tage. Det ligesom der, de kommer først.

Og så hvis de ikke bliver lejet ud på aktionærlisten, så kommer de på vores interesseliste eller på boligportalen. Så jeg klar til nogle spørgsmål, Michael, hvis der...

Lad os springe ud i det. Kan I sætte flere ord på, hvad der ligger i det seneste køb og det ejerskab med Tokara Ventures?

Jamen man kan sige, det jo egentlig en ejendom, det Data Kammerskjolds Allé, vi har købt. Vi har lavet delejerskaber tidligere med to andre projektejendomme.

Et eller andet sted, vi klassificerede dem som projektejendomme. Altså vi har købt ejendommen, vi skal konvertere den fra erhverv til bolig, det tager noget tid.

Der skal bruges nogle penge, og så har vi en exitplan for den derefter, at vi kommer til at sælge den fra som ejerboliger, så fremt alle tilladelserne går i orden. Og der har vi egentlig, vi kender Tokara Ventures og ejerne bag det.

De også aktionærer i Copenhagen Capital. Så det har egentlig bare givet mening på den at have en medinvestor med på den og tage noget af risikoen på casen også.

Kan man sige det jo fordelen, når man har en medinvestor med. Man deler både det gode og det skidt.

Vi håber på, at det bliver en rigtig god case for alle parter. Tjek.

Jeg tror, du har svaret på det lidt. Hvorfor guider I nu Og det jo fordi, at især Heimdalsgade 35-39, eller 35-37, og Møllegade Byvej jo erhvervsejendomme og har et højere afkastkrav end den boligportefølje, vi havde i forvejen.

Så man kan se, Møllegade Byvej står til 7,5% i afkastkrav, hvorimod porteføljen var 4,3%, mere end før. Så det klart, når du placerer 120 millioner derude til 7,5%, så trækker det jo hele porteføljens afkastkrav opad.

Og det samme med Heimdalsgade 35-37. Hvad står den til?

Den står til 5,5%, kan jeg se. Så det jo også væsentligt over en ejendom som Heimdalsgade til 3,67.

Så det simpelthen på grund af den øgede eksponering mod erhverv. Tjek.

Andre steder end Glostrup, hvor det kunne betale sig for jer at sælge ud af lejeboliger? Det noget, vi har talt om flere gange.

Det kræver jo, at ejendommen kan opdeles i ejerlejligheder. Og det kan du egentlig bare gøre.

Rigtig mange af de boligejendomme, vi har, vil alternativet være en andelsboligforening. Så der kan vi ikke sætte dem fra som ejerlejligheder.

Vi har en håndfuld, lidt mindre end en håndfuld. Vi har en to-tre-fire ejendomme, vi godt kunne opdele i ejerlejligheder og delvis opdelt.

Det der issue med dem, det, at de københavnerejendomme. Så det lidt, du kan stå tilbage med, selvom du bor lejligheden fra, så står du tilbage med to kontorer og en café.

Der ikke det samme marked for at købe en caféejerlejlighed eller en kontorejerlejlighed. Så det jo en overvejelse, man skal gøre.

For eksempel inde på Lederstræde, det en bred ejendom. Der har vi en masse boliger, rigtig fede boliger, men hele stueetagen og kælderen jo restauration og butik.

Så den står til omkring 50.000 meter i vores regnskab, kan jeg se. Hvor står den der?

Ja, cirka 50. Eller står der 60?

Ja, cirka 50. Så den handler vel en 90-80.

Og sandsynligvis, at det ikke det ejerlejlighedspris, så det tror jeg, det var en 70-80. Så det godt, at vores lidt bedre.

Det 85. Men hvis du sidder tilbage med en handikappet vare et eller andet sted, så har vi ligesom vurderet, at det ikke et stort nok spread, der på det.

Fordi vi vil stå tilbage med de der ejerlejligheder, der et eller andet sted erhvervsstatus. Ude i Glostrup var det jo to rene boligblokke.

Der var fire ejerforeninger derude, og vi har de to af dem. De andre allerede frasolgt.

Så vi kunne hele tiden sidde og kigge over, hvad pigerlejligheden over ved siden af. De identiske en til en.

Så der har vi hele tiden kunnet følge, hvad koster den her lejlighed. Så det egentlig derfor, vi har taget beslutningen derude.

Så det bliver ikke en kæmpe driver for jeres afkast de kommende år. Det mere udviklingen af erhvervs...

Det vil jeg sige. Det ligesom, vi tager et stik hjem derude, og så det egentlig ikke noget, vi har tænkt os at tage hul på lige nu og her på de andre ting.

For der ikke nogen af de rene boligejendomme, vi kan lave om til ejerlejligheder. Tjek.

Så der jo børsnoteringen. Kan vi gøre os mere interessant ved at lade jeres aktieklasser ligge sammen?

Altså jeres præferenceaktier. Der jo noget forskel på noget udbytte der, men det kan du komme ind på.

Der kan man jo lave aktietilbagekøb, hvis man mener ens aktie undervurderet. Det vil sige, at man kan købe aktier tilbage i stedet for at købe ejendomme, hvis man kan få et højere afkastkrav dertil.

Så nummer ét. Vil det give mening for jer at slå jeres aktieklasser sammen, eller der noget med noget forskelligt udbytte?

Og to. Kunne det være aktietilbagekøb, der simpelthen giver det bedste afkast, hvis indre værdi ikke rigtig nås korrekt?

Bortset fra aktieklasserne, så det jo forskellige aktieklasser med forskellige rettigheder. Det jo derfor, vi har lavet dem.

Altså man kan sige præferenceaktien har jo et forudbestemt udbytte, og vi har jo en tilbagekøbsoption på dem. Så man kan sige, dem har vi jo til 2032, men vi kan jo altid købe dem tilbage, enten i markedet eller til kurs 10.

Så det jo ligesom en form for gearing til stammeaktien, der ikke har et direkte udbytte. Så det ikke bare A- og B-aktier med forskellige stemmeretter, du bare kan slå sammen og så sige A, så bliver det mere interessant.

Der altså en vigtig grund til, at de ligger i forskellige klasser. De ligger i forskellige klasser, og præferenceaktien jo en form for finansieringsinstrument, der giver et fast forudbestemt udbytte og en forudbestemt kurs, vi kan købe dem tilbage på.

Det lidt mere en obligation, altså. Så kan de jo vælge at ændre vedtægterne og kalde, at de vil blive konverteret til stammeaktier, hvis ikke vi kan købe dem tilbage, som vi har lovet.

Så det vil så udfaldet. Men så tager man det omkring, og det må jo være for svært for en ejendomsudvikler at sige, at aktien faktisk billigere.

Altså mit afkastkrav, jeg kan få herovre, ved at faktisk købe min aktie tilbage og måske prøve at ramme bedre på indre værdi, og derefter igen kan begynde at udvikle. Nogle tanker har jeg gjort, jeg.

Jamen det noget, vi tænker over. Det også noget, vi har gjort brug af før.

Vi har tidligere købt stammeaktier tilbage i forbindelse med, at de har været... Den bedste investering var, når jeg købte vores egen ejendom igen, fordi vi fik den så billigt.

Vi kunne købe en ny ejendom. Vi valgte jo det, vi lavede dobbeltstrategien og sige, at vi bliver jo ikke større af at bare købe os selv tilbage.

Altså vi prøver jo ligesom at sige, at vi vil gerne nå noget mere size. Vi vil gerne nå nogle større størrelser.

Og derfor valgte vi at sige, nu køber vi ejendomme, og så finder vi nogle ejendomme, der giver noget mere afkast og noget mere cashflow. Og så kan det sagtens tænkes, at når vi har brugt en masse penge på alle de her projekter og refinansieret, og står tilbage med noget likviditet, at vi i stedet for at betale udbytte, køber os selv, altså køber aktier tilbage.

Det skal ikke udelukkes. Det noget, vi i løbet af vurderer.

Men lige nu... Hvad rabatten egentlig nu her?

Jeg ved ikke, om du kan... Dagskurs?

Jeg tror, den omkring 7,7 kroner. Vi omkring 7 kroner og indre værdi så 8,85, har vi regnet.

Så vi kan sagtens komme på tale, at vi begynder et tilbagekøbsprogram. Lige nu skal vi bruge vores likviditet på at udvikle ejendommene.

Det egentlig det, der målsætningen her for 26. Så der spørgsmål, og du var egentlig selv lidt inde på det.

Hvor meget mere skal der egentlig købes? I har vel nu med Darkammer, har I vel nået jeres mål for en ejendomsportefølje på 28?

Så hvor meget mere skal købes? Eller det måske mere, som du også var ude og snakke lidt om, at der skal måske noget lidt ud og lidt ind mere end noget store køb?

Lige nu kan vi ligesom med de ting, vi har i pipelinen af den eksisterende portefølje, altså udviklingen af dem og lidt optimeringer her og der, så rammer vi de 30 millioner, og så kommer vi i mål med vores EBITDA-guidance der for 28. Inflationsregulering på 3% hjælper jo også, kan man sige.

Så vi skal ikke ud og være aggressive lige nu. Vi skal egentlig udvikle de ting, vi har købt.

Dermed kan det jo sagtens være, at vi støder på et eller andet, vi ikke kan leve uden. Det kan også være, at der kommer nogen og byder på en af de ting, vi har i porteføljen.

Men