Og velkomin á uppgjörsfund fyrir fyrri helming ársins 2026 hjá Eik fasteignafélagi. Bæði þau sem eru hérna með okkur á netinu, velkomin, og eins og venjulega fyrir fullu húsi hérna á Smáratorgi.

Sem stikla stóru, ég mun fara yfir part af þessu og Lýður mun taka guidancinn okkar. Náttúrulega það sem markverðast á öðrum fjórðungi á árinu kaupin okkar á Hádegismóum 8, sem svona fyllir sér okkar strategíu.

Kannski ekki breytingu, en nýjar áherslur hvernig við horfum á safnið og hvernig við horfum á stækkun safnsins fram á veginn. Við ætlum að kynna fyrir ykkur fyrstu kaup Vígur Kredit, dótturfélags okkar, á veðskuldabréfi núna á öðrum ársfjórðungi.

Við ætlum að útskýra aðeins fyrir ykkur síðan hvernig EBITDA-an okkar að fara að detta í efri mörk afkomuspánnar okkar. Þannig að Lýður, gjörðu svo vel.

Takk fyrir það Hreiðar, og sæl verið öll. Það hefur verið flottur gangur í rekstri félagsins það sem af ári.

Við erum að birta EBITDA sem svona við efri mörk afkomuspás félagsins sem við birtum við uppgjöri félagsins í byrjun árs og höfum séð bara almennt mjög góða þróun í undirliðum hjá félaginu. En ef við kíkjum aðeins á tölurnar þá sjáum við að rekstrartekjur námu 7 milljörðum 150 milljónum í fyrstu sex mánuðum ársins.

Þetta 20% aukning tæp á milli ára. Þar af námu leigutekjur 6 milljarðar 330 milljónum.

Þetta 21% aukning. Auðvitað fengum við Festingu inn í upphafi árs sem að skilar töluverðu aukningu þar á milli.

En ef við horfum á like-for-like eignasafn þá Réttarheiði sem leikskólinn sem við fengum á Q3 í fyrra einnig inni að þá sjáum við að raunvöxtur leigutekna í kringum 0,6% miðað við sama tímabili í fyrra. Þannig að fínn vöxtur.

Teljum okkur eiga töluvert inni ennþá í ákveðnum eignum þegar kemur að leigutekjum, þannig að við horfum bara mjög brattir fram á veginn hvað varðar þróun leigutekna going forward. Rekstrarkostnaður hann eykst náttúrulega samhliða kaupunum töluvert.

Við erum að sjá rekstrarkostnað upp á tæpa 2,6 milljarða og þar erum við með 200 milljón króna aukningu í fasteignagjöld og tryggingar sem að tengist mest megnis kaupum á Festingu. Skrifstofu- og stjórnunarkostnaður nam 399 milljónum.

Í fyrra þá vorum við með einskiptislið á öðrum ársfjórðungi upp á 90 milljónir þannig að horft framhjá því þá örlítil aukning þar á milli. Ég myndi segja hófleg virðisrýrnun krafna.

Við náttúrulega erum að sjá háa raunvexti, það mjög sterkt í greiðslum, staða viðskiptakrafna fín. Þetta aðeins undir því sem við höfum meira að segja áætlað, þannig að við vorum bara nokkuð sáttir með þessa niðurstöðu.

EBITDA-an 4 milljarðar 578 milljónir, upp 24% miðað við sama tímabili í fyrra. Horft framhjá einskiptisliðunum þá erum við að horfa á 21% aukningu.

Hreiðar mun aðeins koma betur inn á þær eignir sem við höfum selt á árinu, en söluhagnaður af þeim 115 milljónir eða sirka 10% af söluverði. Matsbreytingin 6,3 milljarðar.

Að venju þetta drifið náttúrulega dálítið áfram af verðbólgu og markaðsleigum, en til lækkunar á móti þá sáum við hækkun á WACC-inu sem og hækkun fasteignaskatta. Það náttúrulega komið nýtt fasteignamat í mitt ár.

Þannig að heildarhagnaður tímabils rétt tæpir 3,8 milljarðar. Kíkjum aðeins á eignahlið efnahagsreiknings, þá sjáum við að efnahagsreikningurinn að stækka 7,5%, 196,1 milljarður.

Styttist í 200 milljarða múrinn hjá okkur, þannig að það verður vonandi fljótlega. Fjárfestingareignir til útleigu nam 167 milljörðum, fjárfestingareignir í þróun 4,9.

Þarna smá tilfærsla á milli liða eins og þið sjáið. Við erum að færa eina eign yfir í þróun sem Borgartún 21a.

Á móti erum við að taka eignir úr þróun sem í Kvosinni þar sem hefur verið ráðist í töluverðar framkvæmdir og komið í útleigu. Hótel 1919 5,1 milljarður og byggingarréttindi og lóðir 5,1.

Þarna líka lækkun á milli tímabila en eins og Hreiðar mun koma inn á þá seldum við eina lóð á fyrri helming ársins. Handbært fé 5,9 milljarðar tæpir, óvenju stór staða, en við vorum með stóran skuldabréfaflokk sem við vorum að greiða upp í byrjun júlí.

Viðskiptakröfur og aðrar kröfur, þær eru að aukast nokkuð á milli ára. Milljarður af þessu vegna sölu á eignum, þannig að það bara útistandandi og í greiðsluferli samkvæmt kaupsamningum.

Við sjáum aðeins aukningu í viðskiptakröfunum á milli tímabila. Þetta var mjög atvikabundið, það að segja akkúrat í lok reikniskilatímabils þar sem að leigutakar borguðu svo einhverjum dögum síðar, sem hefði verið óskandi ef að menn hefðu verið á réttum tíma fyrir okkur, en það eins og það.

Og langtímakröfur, þær eru 750 milljónir. Þarna kemur inn veðskuldabréfið sem að Vígur keypti og Hreiðar mun koma einnig betur inn á á eftir.

Skuldahliðin: eigið fé 54,8 milljarðar. Þarna hefur verið tekið tillit til þeirrar ógreiddu arðgreiðslu upp á 1,8 milljarð sem að verður greidd í október.

Vaxtaberandi skuldir 114 milljarðar rúmir og nettó skuldsetningarhlutfall félagsins enn undir 60%. Viðskipta- og aðrar skammtímaskuldir 5 milljarðar.

Þarna kemur náttúrulega arðgreiðslan inn, langstærsti liðurinn. Svo til dæmis útistandandi kaupverð á Velti, Hádegismóum 8, sem eignin sem að Hreiðar mun einnig koma inn á, mjög mikið sem Hreiðar á eftir að koma inn á sem ég að segja frá núna en útistandandi kaupverð.

Og tekjuskattsskuldbindingin 16,5. Ef við horfum svo aðeins á sjóðsstreymið sjáum við að handbært fé nam tæpum 3,1 milljarði í upphafi árs.

Handbært fé frá rekstri nemur 2,5 milljarði. Það töluverð aukning þarna á milli.

Það mun draga aðeins saman í þessari aukningu á milli tímabila, þetta skýrist meðal annars af töluverðri skuldabréfaútgáfu félagsins í upphafi árs sem að greiðsluflæði af því skilar sér síðar á árinu. Fjárfestingahreyfingar 3,8 milljarðar og fjármögnunarhreyfingar 4,4 4 og handbært fé því í lok tímabils 5,9.

Myndin hægri við erum að sýna 12 mánaða hlaupandi uppsafnað handbært fé frá rekstri sem hlutfall af eigin fé annars vegar og sem hlutfall af markaðsvirði félagsins hins vegar. Við höfum sýnt þessa mynd nokkrum sinnum og okkur finnst gaman að horfa aðeins á hvernig þróunin.

Þarna erum við að sjá að handbært fé frá rekstri komið upp í 10% af eigin fé félagsins síðastliðna 12 mánuði, sem bara ánægjulegt. Þetta náttúrulega hátt hlutfall, 10 ár að borga upp allt eigið fé út frá handbæru fé frá rekstri.

Sjáum aðeins lækkun miðað við markaðsvirði bréfa félagsins þó að það sé kannski hátt horft 5 ár eða 5 tímabil aftur í tímann. Kannski aðeins svo að lokum frá mér fjármögnunina.

Við gáfum út útgáfuáætlun í upphafi árs sem að mæltist bara vel fyrir. Hún bara vel á veg komin.

Við höfum verið með fimm útgáfur það sem af ári, eigum þrjár útgáfur eftir. Höfum tekið tilboðum fyrir tæpum 14,4 milljörðum í þrjá flokka.

Höfum verið algjörlega á klukkunni hvað varðar tímasetningar sem við birtum á sínum tíma. Sjáum fyrir að vera með næsta útboð bara rétt hinum megin við mánaðamót ágúst-september.

Og erum ekki búin að útiloka að stofna nýjan flokk þegar að líður á árið. Við sjáum kannski hvernig næst útboð verða, en við erum með tvo flokka sem sagt tvo verðtryggða og einn óverðtryggðan, EIK 120266, það komnir 4,3 milljarðar í hann, þetta langi verðtryggði flokkurinn okkar sem við höfum nú komið inn á sem við erum hugsað aðeins lengingu á durationi á safni félagsins.

EIK 150531, hann tæpir 6 milljarðar. Við höfum líka talað að við viljum ekki vera meira en 7% af útistandandi skuldum í hverjum stökum flokki fyrir sig, þannig að hann fer að nálgast efri mörk.

Og EIK 29 1 með hámarksstærð upp á 5 milljarða og hann rétt rúmir 4 milljarðar í dag. Og bara aðeins endurfjármögnunarprófílinn.

Svona var staðan í lok reikniskilatímabils, og eftir uppgreiðslu á 26 flokknum þá sjáum við að öll endurfjármögnun ársins í ár lokið. Við erum með einn skuldabréfaflokk á næsta ári, EIK 27, sem í lokagjalddaga í mars upp á 3,6 milljarða.

Svo bara bankafjármögnun 2028, þannig að staða endurfjármögnunar nokkuð góð hjá okkur. En við sjáum samt töluverð tækifæri ennþá í fjármögnun á skuldabréfamarkaðnum going forward og verður áhugavert að sjá bara þróun markaðarins eftir því sem líður á.

Þá ekki meira frá mér, Hreiðar.

Takk fyrir það, Lýður. Útleigan hjá okkur bara gengur fínt.

Við erum nettó útleigðir að 3.000 fermetrum á seinasta fjórðung. Við erum að færa Hagstofuna, hún að koma yfir í Borgartún 26.

Borgartún 26 þá bara eiginlega að fyllast að hús og spennandi sem við munum þá kynna fyrir ykkur á næstu fjórðungum hvað við ætlum að gera á Borgartúni 21a, sem bara mjög spennandi. Ein af okkar betri fasteignum í Glæsibæ, hús sem svona með þema í heilbrigðisþjónustu.

Okkur hefur tekist ágætlega að setja Holtsbúð 1 í sambærilegt konsept, og við erum að fylla það hús af heilbrigðistengdri starfsemi. Okkar trú sú að hús hafi einhvers konar samfélagslegan tilgang í heilbrigðisþjónustu eða þú ert vissum bara með tæknifyrirtæki eða bara með lögmannsstofu í einu húsi eða einhvern veginn 1 + 1 verði 3 í þannig kjörnum.

Þannig að já, bara sterk eftirspurn. Allt sem tómt hjá okkur í dag erum við í mjög bara virkum samtölum og okkur líður bara vel með markaðinn eins og hann stendur í dag, þótt að einhver óveðursský allavega samkvæmt fréttum séu þarna úti.

Við erum í samstarfi við Hamravelli varðandi uppbyggingu á Jötnahjalla. Við erum ekki að byggja þetta hús sjálf heldur eru Hamravellir að byggja þetta hús og erum að þróa þessa lóð sem við höfum forkaupsrétt á öllum húsum á.

Jötnahjallinn fellur bara undir sama konsept eins og Hádegismóarnir, við erum þarna að fara út í helst 20 ára samninga, triple net við einn leigutaka sem mun sjá þá rekstur hússins og þjónustu í kringum húsið. Húsið tilbúið áramót.

Við erum í nokkrum samtölum útleigu á því og sjáum fyrir okkur bara áframhaldandi samstarf við Hamravelli í húsi 7 og 9, verður bara mjög spennt fyrir þessu. Við höfum mikla trú á völlunum, bara sjá framtíðina á þessu svæði á landinu og viljum bara eiga okkar hús og okkar hlutdeild á því svæði.

Við erum að hækka sem sagt miðbilið og þrengja spábilið fyrir EBITDA á árinu 100 milljónir. Þetta fyrst og fremst komið út af Hádegismóum og eitthvað aðeins til frádráttar út af kaupréttarsamningunum eins og voru samþykktir á aðalfundi.

Og því ber bara að fagna. Í öðrum málum: núna á Menningarnótt og í Morgunblaðinu á morgun verður umfjöllun Nýja Kvos.

Nýja Kvosin samstarfsverkefni Eikar fasteignafélags og Landsbókasafns. Landsbókasafn hefur heldur betur sýnt árangur í uppbyggingu á miðbæjarkjörnum og okkar skoðun sú að miðbær Reykjavíkur myndi alls ekki þola meiri aukafjárfestingu í kringum Hafnarstræti.

Ég vill ekki segja of mikið, við erum bara með samskiptastrategíu í kringum þetta en við vildum að hluthafar okkar myndi heyra þetta fyrst frá okkur hér áður en þið lesið þetta í blaðinu og lesið þetta eða heimsækið síðan húsin á laugardaginn á Menningarnótt þar sem að við munum taka á móti gestum og gangandi bæði þá í gamla Landsbankanum með Landsbókasafn og myndir og annað verða sýnileg sem kynnir konseptið. En það hefur verið mikið umræða Kvosina í okkar eignasafni og Landsbanki fór og einhver löng saga.

Við viljum bara einfaldlega að Kvosin verði bara besta hús Eikar. Við munum bara ekki una okkur hvíldar fyrr en þetta verður bara best in class svæði á Íslandi og miðbæjarkjarni sem mun bara standast samanburð alþjóðlega.

Hádegismóar, við erum mjög stolt af þessum kaupum. Við erum að kaupa þetta á 2,6 milljarða, tæpar 200 milljónir í tekjur og EBITDA á árskvótavelli.

Við búum þarna til nýtt orð á íslensku sem kallast þríleigusamningur. Bara orð sem við munum þá byrja nota í okkar tungutæki.

Þetta kemur, við erum bæði með ritstjóra og íslenskufræðing í stjórn hjá okkur og fengum mikla og góða aðstoð úr þeim ranni að búa til þetta orð. Þannig að við gerum 20 ára þríleigusamning við Brimberg Velti.

Veltir eru við sem gólfið á golfklúbbi Reykjavíkur, hafið þið séð þetta ágæta hús frá einhverjum á Brautarholti, ég þekki þetta ekki nógu vel, en þetta allavegana hjá Golfklúbbi Reykjavíkur. 20 ára samningur, þetta þjónustufyrirtæki við þungaiðnað sem við höldum bara í áframhaldandi uppbyggingu innviða á Íslandi að þá bara þörf fyrir þessa þjónustu og við viljum bara vera þátttakendur í því.

Þannig að við erum bara mjög stolt af þessum kaupum, við erum stolt af því að eiga 20 ára samstarf, vonandi lengra, við Brimberg, vonandi bara að eilífu, og erum bara mjög stolt af þessum kaupum. Hérna eru ágætis myndir af húsinu, stórt og mikið hús, vel tekið búið og við kaupum það bara með húð og hári á fullum afköstum.

Við seljum eignir. Við ætlum okkur ekki að byggja á Járnhálsi 4, fengum tilboð í lóðina frá nágrönnum okkar og komumst bara að samgjöfnu verði þessa lóð.

Og þetta kemur ofan á þá íbúðakonsept sem yfirhliðin á Nettó versluninni okkar, eða Nettó verslun sem í okkar húsi á Selfossi, og síðan seljum við þarna frá okkur Söluspor 20 þar sem við áttum helminginn í húsinu, bauðst til að kaupa hinn helminginn, endaði með því að við seljum okkar. Bara ágætt.

Við erum bara ánægð með þessar niðurstöður og við munum halda þessu áfram. Við höfum ekki setið auðum höndum, við höfum skoðað 200.000 fermetra seinustu sex mánuði af fasteignum, gefið frá okkur 100.000 og erum að skoða þessa 100.000 fermetra í dag.

Hvað verður að viðskiptum veit ég ekki, en það allavegana nægt framboð af fasteignum sem gætu hentað í okkar eignasafn. En aftur, við erum bara komin með þessa sýn, við viljum geta stór hús, stórir leigutakar, langir samningar, það það sem við viljum, þríleigusamningar, og það af þessum 100.000 fermetrum sem að uppfylla þær kröfur, þar eigum við viðskipti.

Vígur keypti sitt fyrsta skuldabréf á ársfjórðungnum, 500 milljónir sem við kaupum á öðru veðrétti. Við teljum okkur vera að lána þarna 75% á fasteign sem bara myndi sóma sig vel í okkar safni.

Verðleggjum bara á kjörum sem okkur finnst áhugaverð. Glöggir greinendur, það að segja við birtum sundurliðun á WACC-inu okkar undir skýringu níu minnir mig í reikningnum okkar og verðbréfafólk sér þarna að við erum að tikka á yfir 10% verðtryggt með þóknunum inni.

WACC-ið okkar töluvert undir 10 þannig að við erum með ágætlega jákvætt ROIC deilt með WACC í þessum viðskiptum. Komi til gjaldþalls, við munum að sjálfsögðu bara vinna þétt með okkar viðskiptavinum í Vígur.

Þetta ekki predatory starfsemi, þvert á móti. En ef allt fer á versta veg að þá þetta bara fasteign sem mun sóma sig vel í okkar safni.

Við höfum skoðað tæplega 3 milljarða eða á milli 2 og 3 milljarða af svona kredittækifærum frá því að við töluðum þetta fyrst. Þetta það sem við höfum tekið í safnið og önnur samtöl eru þá bara í gangi eða í bið, og við bara erum open for business.

Við erum ekki að drífa okkur að fylla þessa 5 milljarða efri mörk og bara þvert á móti, 5 milljarðar bara svona even round number sem við settum fram og ég myndi ekkert skammast mín ef við bara myndum ekki auka neitt við þessa starfsemi ef tækifærin eru þannig. Það engin pressa eða keppikefli að fylla þetta.

Við tókum saman og okkur fannst og okkur þykir vænt samfélagið sem við búum í og umhverfið í kringum okkur. Og Eik fasteignafélag ekki rekið bara í einrúmi heldur í einhverju samhengi við samfélagið bara sem við búum í og opererum í.

Okkur langar bara að sýna ykkur að frá áramótum höfum við borgað þarna tæplega 2,4 milljarða í opinber gjöld og skatta, fasteignaskatta til sveitarfélaga, og við erum bara stolt af því. Árinu 2025 var heildartekjur Reykjavíkurborgar af fasteignagjöldum atvinnuhúsnæðis tæpir 20 milljarðar.

Þannig að þetta eru alvöru tölur, þetta eru alvöru tölur fyrir sveitarfélögin okkar. Og við bara, skipta sveitarfélögin okkar máli, raunverulega.

Við erum bara ekki stærstir, við erum bara langstærsti skattgreiðandi sveitarfélaganna. Til lífeyrissjóðanna okkar og banka borguðum við 2,2 milljarða frá áramótum í vexti.

Mig langar nú að umreikna þetta bara yfir í, hvað erum við hverjir vextir frá Eik að standa undir lífeyrisgreiðslum til margra eldri borgara frá áramótum? Til hluthafanna okkar borgum við 1,9 milljarð, og aftur, við erum að langstærstu leyti í eigu lífeyrissjóða og þetta eru iðgjöld sem eru greidd til eldri borgara á Íslandi.

Arðgreiðslurnar okkar, það ber bara að fagna þessu, og það ber bara að fagna því að við sem stórt fasteignafélag erum að borga út til samfélagsins okkar. Við erum að borga 1.700 milljónir fjárfestingar í fasteignum og okkar svona ballpark að að minnsta kosti helmingur eru launagreiðslur til iðnaðarmanna út af þessum 1.700 milljónum.

Eitthvað það, þetta eru fullt af fjölskyldum sem reiða sig á greiðslur frá okkur. Aðrir aðilar 590 og minnsti parturinn eru laun og launatengd gjöld til okkar starfsmanna.

Eitthvað sem við erum líka bara stolt af. Þannig að já.

Við störfum ekki bara í einrúmi, þetta bara skiptir máli. Og í því ég vil fagna því, það var vel tekið uppgjörið okkar í gær þegar það var birt og Ríkisútvarpið, segjum nú eitthvað strítt að hafa aldrei sýnt okkur áhuga, birti grein uppgjörið okkar, og ég var mjög ánægður að sjá það.

Þannig að góðum breytingum ber að fagna og ég bara þakka Ríkisútvarpinu kærlega fyrir sýndan áhuga. Já.

Það alltaf að fjölga í messunni hjá okkur sem betur fer. Hluthafar núna 30.

júní voru 636, upp frá 611 áramót. Við vonum bara að við förum að sjá fleiri einstaklinga á hluthafaskrá okkar.

Við borgum arð tvisvar á ári, við ætlum okkur að borga arð fjórum sinnum á næsta ári, sama hvað tautar og raular, þótt að lögin leyfi það ekki að þá munum við bara beint að nótunum okkar þannig að við verðum með fjórar arðgreiðslur á næsta ári eða munum allavega leggja það til á okkar hluthafafundi. Já.

Við erum búin að borga 55 aura á hlut, munum borga 55 aura núna í október aftur. Þannig að já, við erum bara mjög stolt af þessu uppgjöri okkar og erum bara ánægð að þetta sé allt að tikka í rétta átt.

Þetta engin flugeldasýning en þetta bara incremental bæting í rétta átt held ég á öllum sviðum hjá okkur. Myndi benda á spurningar.

Ég veit að okkur bárust fullt af spurningum fyrir fundinn þannig að það spurning hvort við höfum náð að botna það eða hvort það sé eitthvað ósvarað.

Kannski taka þessar tvær hérna?

Já, endilega.

Já, sko hérna við fáum hérna spurningu skuldsetningarhlutfallið okkar, að það sé í kringum 60% og hvar okkur líður vel. Sko við skuldum 106 milljarða, það raunverulegt, það raunveruleg tala 106 milljarðar, og síðan því deilt með fasteignaverðunum okkar sem ég bara vill meina að sé ekki raunveruleg tala, það bara mín skoðun, og það bara ekki raunveruleg tala.

Þannig að við viljum horfa bara á sjóðsstreymið okkar. Bara hversu sterkt sjóðsstreymið raunverulega.

Og sjóðsstreymið allavega býður upp á þessa skuldsetningu sem við höfum í dag, gæti boðið upp á kannski aðeins meira, okkur líður allavega ekki illa á þeim stað sem við erum í dag. Fyrir mér þetta ekki LTV game sem við erum að spila, við erum að spila sjóðsstreymisgame, og við horfum á sjóðsstreymið fyrst og fremst.

Hérna, ég man ekki hver hin spurningin var.

Það var varðandi með Triple Net, þríleigu.

Já, að þríleigusamningar hérna, við erum spurð, og þessi spurning kemur frá IFS, sem sagt bæði þá loan to value, spurningin kemur frá IFS, og líka með þríleigusamninginn. Þríleiga klárlega eitthvað sem við erum að horfa á.

Þríleiga eða triple net samningar okkar leið til þess að búa til skala í rekstrinum okkar. Bara ímyndið ykkur sko hvað gætum við verið með marga starfsmenn í meðalstærð útleigurýma hjá Eik væri 30 fermetrar?

Hvað þyrfti marga og allur kostnaður væri endurheimtur af leigutaka eða viðskiptavinum okkar? Þetta gríðarleg vinna og umfang, vera að skipta út leigutökum, þetta eru stuttir samningar kannski í 30 fermetrum.

Þetta mikil vinna og umfang og mikill kostnaður sem étur bara upp hærra fermetraverð tiltölulega hratt. 20 ára samningur við Brimberg eða 20 ára samningur við Samskip, við höfum ekki þurft að bæta við okkur starfsfólki eftir að við keyptum Samskipseignirnar, við höfum ekki þurft að bæta við okkur starfsfólki eftir að við keyptum Hádegismóa.

Við horfum til Realty Income Traust í Bandaríkjunum, eins bara stærsta fasteignafélag í heimi sem bara í triple net samningum eða þríleigusamningum. Þetta býr til skala, og þetta þrengir eitthvað sem ég vil kalla nóaganginn, sem þá munur á tekjum og nóanum okkar.

Og það það sem við erum bara fókusuð á. Allar okkar ákvarðanir ganga út á það að þrengja nóaganginn okkar.

Þannig að við viljum með þríleigusamningunum og einbeitingu á þríleigusamningum reyna bara að ýta þessu upp eins hátt og við getum nóanum okkar. Nóan okkar allt allt allt of lár, nóahlutfallið okkar, og við erum með target þar að ýta þessu upp á við og þetta leiðin okkar að því.

Og það gerist með því að draga úr rekstrarkostnaði og það gerist með því hérna að bæta við svona samningum þar sem við þurfum ekki hérna að bæta við okkur fólki. Er það ekki?

Þú klárar. Takk.

Svo kom spurning frá Akri álfaálagið og hvað þarf í rauninni til að það hreyfist upp eða niður. Álfaálagið náttúrulega sá liður sem kannski matskenndastur í ávöxtunarkröfu eiginfjár og kannski balansinn í frá þeim stærðum sem við getum fengið út á markaðnum niður í endanlega ávöxtunarkröfu eiginfjár.

Og ef við horfum á undirliggjandi liði, tökum dæmi bara eins og við erum með áhættulausa vexti og við horfum í dag á RIKB 37. Ef við myndum taka ákvörðun og segja, heyrðu við erum með langt eignasafn eða góðan líftíma eignasafns, við viljum horfa á RIKB 50.

Hefur það áhrif á virði fjárfestingareigna félagsins eða líklegt virði sem að félagið myndi fá fyrir eignir sínar í sölu til þriðja aðila? Líklegast svarið væri nei.

Þar af leiðandi getum við notað álfuna í balans þar á milli ef það verða einhverjar mjög miklar breytingar á ákveðnum liðum án þess að stóra myndin hafi breyst, af því náttúrulega okkar markmið í yfirlitsmatinu að endurspegla það sem við teljum að við myndum fá fyrir eignirnar í viðskiptum við þriðja aðila. En svo erum við líka með sértækt álag sem niður á hverri einustu eign og það álag sem við hreyfum aðeins eftir viðkomandi eign, eftir stöðu viðkomandi eignar.

Og hefur í raun ekkert með hvað á maður að segja markaðinn eða aðra hluti að gera. Við tökum bara nærtækasta dæmi Smáratorg 3.

Við réðumst í gríðarlega miklar framkvæmdir, fórum í allar hæðirnar, erum búin að vera að þróa rými, innrétta upp á nýtt og svo framvegis. Þegar ákvörðunin tekin á sínum tíma þá setjum við töluverða aukningu á ávöxtunarkröfu eiginfjár þar inni í formi sértækrar álfu á eignina.

Svo eftir því sem að framkvæmdunum líður áfram færri áætlanir og svo framvegis að þá lækkar álagið eftir því sem líður inn í framkvæmdina. Og í dag að þá álagið komið bara niður í grunnálagið.

Eða sem sagt það búið að taka álagið út. Þannig notum við álfuna svona og horfum kannski dálítið niður á specific eignir, og alfan getur verið til dæmis bara meðal annars út frá stærð, staðsetningar og svo framvegis, og það í rauninni konstant, en það eru svo ákveðnir þættir sem geta haft áhrif á undirliggjandi álfuna eru sérstakar eignir.

Líklegast sá sem spyr spurningarinnar ekki á svæðinu þannig að... En eru einhverjar fleiri spurningar úr sal?

Greinilegt ekki.

Já, bara takk kærlega fyrir komuna. Gaman að sjá ykkur.

Yes.