En og ég held að okkur sé ekkert að vanbúnaði að að hefja störf. Fyrir þá sem horfa í streymi þá verið velkomin á afkomufundinn.

Það hægt að senda spurningar á tölvupóstfangið [email protected] og við Einar munum svara þeim í enda fundarins. Þetta verður með hefðbundnu sniði.

Ég mun svona stikla á helstu atriðum uppgjörsins og Einar mun svo fylgja eftir og fara beint í rekstrar- og efnareikninginn. Við erum mjög ánægð með þetta uppgjör sem við erum að sýna í dag.

Þegar við erum komin djúpt inn í árið og sex mánaða uppgjör liggur fyrir þá eru skilaboðin mjög skýr. Vaxtarstefnan hún hefur skilað sér og hún hefur skilað sér af auknum þunga inn í reksturinn.

Það eru þrjú atriði sem ég vil leggja höfuðáherslu á. Fyrsta atriðið rekstrar eða hagnaðaraukning milli ára.

Við erum með hagnað á fyrstu sex mánuðum upp á 6,5 milljarða, aukning 900 milljónir. Það sem við erum að sjá að tekjurnar eru að aukast á tvöföldum hraða á við kostnaðinn.

Og það skilar sér í þessari tölu. Tekjurnar aukast rúmlega 12%, kostnaður 6%.

Nú annað mikilvægur áfangi framúrskarandi innri vöxtur. Fyrirtækið að stækka og hefur stækkað á fyrsta árshelmingi nálægt 5,5 milljarða.

Þetta eru 45 milljónir á hverjum virkum degi, hverjum degi. Og ástæðan fyrir að leggja áherslu á þetta að þetta samkeppnisforskot fyrir Reiti.

Svona vöxtur ekki keyptur, hann þarf að byggjast upp. Hann skilar framtíðartekjum eins og ég kem inn á hér á eftir.

Og við erum gríðarlega stolt af þessum hluta uppgjörsins. En auðvitað erum við í þessu til þess að leigja út húsnæði og þess vegna líka einn af þessum þremur áhersluatriðum sem komu upp í hugann hjá mér eru tvö ný stór viðskiptasambönd sem við höfum verið að kynna á þessum síðustu dögum og vikum.

14.600 fermetrar, hjúkrunarheimili og verslunarrými upp í Mosfellsbæ. Og það nú leikurinn á bak við alla þessa uppbyggingu að koma fasteignum í rekstur.

En það mjög ánægjulegt. Ef við kíkjum á sjálft uppgjörið og kíkjum aðeins á tölurnar þá erum við að sjá tekjurnar ja aukast umfram áætlun á meðan kostnaðurinn akkúrat á pari.

Tekjur 9,9 milljarðar, aukast 1,1 milljarð, 7,4% aukning að raungildi. Á sama tíma kostnaðurinn, hafið í huga, tekjurnar aukast 1,1 milljarð, þá kostnaðurinn að aukast á milli ára innan við 200 milljónir.

Stjórnunarkostnaður 6%, rekstrarkostnaður 7%. Og það merkilegt að stærsti hlutinn af þessari kostnaðaraukningu, þetta sem kom mér kannski á óvart, það eru fasteignagjöldin.

Þau standa undir 70% af þessari kostnaðaraukningu. Það alveg sér kannski efni í sérfund en á svona áhugavert að líta á það að við vorum á fyrri hluta ársins að greiða í kringum 1,4 milljarði í fasteignagjöld.

Nú tekjur af óbreyttu eignasafni sjáið þið á glærunni 10% rúmlega. Þarna munar mestu nýja samninga við hótel, hótelin kringum 500 herbergi sem við breyttum leigusamning á.

Það var gert í október, að stofni til í október á síðasta ári. Þannig að áhrifanna gætir að fullu í þessu uppgjöri.

En auðvitað þegar þriðji ársfjórðungur kemur fram þá mun þessi breyting vera minni, bara svo menn hafi það í huga. En þessi tekjuaukning á hótelum og annarri starfsemi af óbreyttu eignasafni hefur líka þá bein áhrif á rekstrarhagnaðarhlutfallið sem núna 63% og eykst 1,7% frá sama tímabili í fyrra.

Og það mjög gaman að sjá þessar tekjur renna beint niður í bottom line. Nú nýtingarhlutfallið, heildarnýtingarhlutfallið 94% og virka hlutfallið rétt undir 97%.

Og við höldum þessu alltaf aðgreindu, virku hlutfalli, það að segja þær eignir sem geta farið beint í rekstur, og svo heildarhlutfallinu sem tekur þá líka til eigna sem eru í þróun. Það lækkun á á fyrri hluta ársins á þessum hlutföllum.

Við höfum verið að setja eignir í þróun, Laugavegur 77 til dæmis, Bættinn. Og bara til að setja þessi hlutföll í samhengi, við horfum alltaf á þessar prósentur, þá þessi lækkun hún jafngildir 100 milljónum í tekjum á þessu ári.

Hvernig mun þetta þróast? Við spáum því að nýtingarhlutfallið mun lækka og það ástæða fyrir því.

Við höfum alltaf verið mjög umhugað að besta eignasafnið okkar, breyta nýtingu á þeim eignum sem við erum með til að hámarka arðsemi þeirra. Við erum með hálfa milljón fermetra af eignum og höfum á síðustu árum umbreytt ja rúmlega 30.000 fermetrum.

Skrifstofur í hjúkrunarheimili, skrifstofur í íbúðir, og við ætlum að halda áfram á þessari vegferð. Og það þýðir óhjákvæmilega að hluti af okkar eignum verður í einhvern tíma í þróun.

Það sem gerist á þessum ársfjórðungi, þriðja ársfjórðungi, að Borgartún 37, köllum þetta Orkuhúsið vanalega, það að fara í þróun og þess vegna mun hlutfallið lækka á, nýtingarhlutfallið lækka á þriðja ársfjórðungi, bara svo það sé alveg sagt. Ég talaði að tekjur hafi verið að aukast umfram áætlun en kostnaður hafi verið á pari.

Og þegar við hittumst hér síðast í gegnum streymi þá töluðum við niðurstöðu ársins og horfur og sögðum þá að við værum komin í efri mörk á áætluninni. Nú það sem hefur gerst síðan þá að verðbólguþróun hefur verið hærri en áætlun gerði ráð fyrir.

Og auk þess þá hefur gjáin eða bilið breikkað. Þegar við horfum á fyrstu mánuði ársins þá var bilið milli verðbólgunnar í áætluninni og raunverðbólgu rétt eða rétt undir 0,5%, en þegar við horfum á þetta núna við átta mánuðina þá gatið orðið meira en 0,6%, 0,7%.

Það þýðir að að við sjáum að tekjur ársins munu þróast með öðrum hætti en við sögðum í upphafi ársins og höfum breytt þá horfum fyrir árið í heild sinni. Og horfum nú á að tekjurnar verði 19,8 til 20,1 milljarður.

Og sömu hliðrun munum við sjá í rekstrarhagnaði fyrir matsbreytingu, 13,2 til 13,5. Ég tala mikið innri vöxt félagsins og við höfum sett okkur mjög sterk og ákveðin vaxtarmarkmið.

Þau snúa bæði að ytri og innri vexti. Innri vöxtur það sem við höfum meira áhrif á, hitt eru kannski svona höpp og ytri gæði.

Það gengur mjög vel eins og ég sagði. Verkefnastaðan gríðarlega góð.

Við erum í lykilverkefnum núna, mjög dreifðum verkefnum, við erum með hótel, hjúkrunarheimili, verslunarrými. Og með nýjum samningum sem við vorum að undirrita nú og ekki verið langt liðið, þá heldur verkefnastaðan áfram að batna.

Þess vegna sjáum við að þessi taktur hann mun halda áfram. Og þá bara að horfa til þessi verkefni sem við erum nú þegar með.

Þannig sjáum við fram á að framkvæma, steypa, negla og hvað menn kalla þetta, fyrir 10 milljarða á þessu ári og aðra 10 milljarða á næsta ári. Þetta hefur náttúrulega gríðarlega mikil áhrif á hvernig við horfum á tekjur framtíðar.

Þannig að ef ég horfi bara á þessi verkefni sem við erum komin með leigusamninga á og erum að byggja til að geta leigt og við erum með fyrirsjáanlegar tekjur, þá þetta tekjur sem koma inn á næsta ári og kannski byrjun '28. Samtals 2 milljarðar af nýjum tekjum fyrir Reiti.

Og ef þið setjið það í samhengi við uppfærða afkomuspá þá eru þetta 10% af tekjum sem munu vera að detta inn á næstu misserum, '27 og byrjun '28. Þetta gríðarlega mikilvægt og þið sjáið horfið á þessa mynd þá sjáum við að á síðustu árum þá höfum við verið með innri vöxt, verið að vaxa ja frá 23 í kringum 30 milljarða.

Þetta uppskrift fyrir framtíðartekjur og það mjög gott að hafa þetta og geta spáð með þessum nokkuð örugga hætti inn í framtíðina. Það líka mikilvægt þegar við horfum á þessa stækkun fyrirtækisins og einhver sem kæmi að þessu í fyrsta skipti myndi segja, jú þetta gríðarlegur vöxtur, skuldsetning, hvað að gerast?

Við höfum lagt á mikla áherslu að við erum með ákveðna arðgreiðslustefnu, henni verður ekki breytt. Þessi vöxtur hann fjármagnaður annars vegar lántökum og hins vegar af fjármunum úr rekstri.

Þannig að hlutfall lánveitinga hún ekki að breytast og það mun vera þannig áfram. Nú eitt af slíkum verkefnum sem við höfum verið að tilkynna á síðustu misserum, þetta var í vor þá unnum við útboð á vegum FSRE hjúkrunarheimili á Akureyri, rúmlega 9.100 fermetra rými, 140 vistmenn og þetta byggt svona eins og stjarna þar sem sameiginlega rýmið í miðjunni og gríðarlega mikil vinna lögð í það að besta þetta úthlutunarhús og starfsemina.

Við erum mjög ánægð með þetta. Þetta kallar svolítið á og staðfestir þessa sýn sem við höfum verið að tala að við viljum vera stærri og meiri í heilsutengdri starfsemi.

Og þetta sem sagt annað hjúkrunarheimilið sem við erum að vinna að. Við erum líka að umbreyta skrifstofum hérna niðri í Nauthólsvegi í hjúkrunarheimili.

Og þetta eitthvað sem okkur langar að gera meira í, heilsutengdri starfsemi af því að við sjáum mikið tækifæri í framtíðinni fyrir fyrirtæki sem kunna til verka. Nú annar lykiláfangi í stóru verkefnunum var leigusamningur sem við gerðum ekki fyrir margt löngu, fyrsti leigusamningur á Korpútúnum.

Drangar eru að leigja af okkur þarna fjórar fasteignir, samtals 5.500 fermetra. Þarna verða Lyfjaval, Kjötkomaní, Nettó, Heimkaup og innan skamms mun Drangar einnig tilkynna tvær alþjóðlegar verslunarkeðjur sem verða í einu af þessum húsum.

Afhending á þessu rými verður í vor á næsta ári og það mjög gaman að hafa loksins sjá Korpútún raungerast og við erum nú þegar farin að skipuleggja næsti reiti við hliðina til að tryggja áframhaldandi uppbyggingu. Kannski ég megi bæta þarna við að þarna fyrsta, ef ég man rétt, fyrsta atvinnuhúsnæði á Íslandi sem vottað og ánægjulegt að koma að því.

Fleiri verkefni, fleiri lykiláfangar í höfn. Við undirrituðum í byrjun júní viljayfirlýsingu við Hjallastefnuna.

Hjallastefnan búin að vera í hrakhólum í Reykjavík í langan tíma og gaman að geta komið að enn og aftur samfélagslega mikilvægu verkefni. Þarna mun rísa 3.100 fermetra grunn- og leikskóli, pláss fyrir 400 börn.

Hönnun stendur yfir og sem endar þá með samningagerð. Það sem líka skemmtilegt við þessu að þarna erum við að klára annan lykilsamning í þessu konsepti okkar sem lífsgæðakjarni.

Hinn samningurinn samningur hjúkrunarheimili sem stendur beint á móti. Þetta fyrsti lífsgæðakjarninn á Íslandi og þarna erum við bókstaflega að tengja saman kynslóðirnar, krakkana og svo eldra fólkið, og í kringum þetta verða svo byggðar þjónustuíbúðir og fleiri þjónusta sem snýr að því að koma öllu saman undir sjálfs sér eitt þak.

Þannig að við erum mjög ánægð að vera leiðandi í þessu. Við erum svolítið að breytast frá því að vera leigusali, það og verður alltaf okkar kjarnastarfsemi, en þetta dæmi það að Reitir eru orðnir þekkingar- og þróunarfyrirtæki.

Upphaf þessa verkefnis voru hugmyndir sem við vorum að velta fyrir okkur, ræddum aðeins við Reykjavíkurborg og Reykjavíkurborg leitaði svo til okkar þróun á svæðinu. Og það gríðarlega mikill akkur að vera í þeirri stöðu að vera ráðgefandi varðandi uppbyggingu í borginni og bænum.

Þetta sá staður sem okkur langar að vera í. En ef við kíkjum aftur á tölurnar.

Einar.

Já. Ég held að Guðni sé búinn að gera nokkuð vel grein fyrir svona flestum þáttum, en við erum bara mjög stolt af afkomu á fyrri hluta ársins og tekjuvöxturinn upp á 12,7% eða 7,4% að raunvirði bara mjög góð niðurstaða og ekki síst þá hvaðan hann að koma.

Það þá vöxtur vegna hótelanna sem að skýrir þarna stóran hluta af þessum like-for-like vexti upp á rúm 10%. Og hérna verkefnin sem að Guðni kynnir eru þá þau sem að taka við keflinu í að halda vextinum áfram og við sjáum að það muni koma þá inn kannski sterkara á fyrstu ársfjórðungum ársins '27 heldur en á þriðja og fjórða fjórðungi.

En 6% til 7% aukning í kostnaðarliðum, rekstrarkostnaði fjárfestingareigna og stjórnunarkostnaði, gerir það að verkum að rekstrarhagnaður fyrir matsbreytingu þá kominn í rétt rúman 6,5 milljarð. Þannig að breytingin milli ára upp á 16,2% veruleg.

Horfandi á þessa tvo árshelminga þá efnahagslífið að þróast með mjög ólíkum hætti á þessum tveimur árshlutum. Og í fyrra vorum við að sjá verðbólguna koma niður og í ár hefur þróunin verið með gjörólíkum hætti, hún hefur verið að koma upp aftur.

Og við sjáum merki þess mjög glögglega í fjármagnsgjöldum og matsbreytingu. Og við sjáum til dæmis fjármagnsgjöldin upp rúm 50% year-on-year, fyrst og fremst vegna verðbótanna.

Og það sem ég ætlaði að benda á og fjöllum hérna var að matsbreytingin þá ekki alveg að ná að fylgja eftir, hún 3,9 milljarðar á fyrstu sex mánuðunum samanborið við 3,6 á árinu í fyrra, aukning einhverja tæpa 300 milljónir. En þarna erum við að sjá eins og við höfum svo sem séð áður, þessi víxlverkandi áhrif milli verðlags og hækkunar á ávöxtunarkröfu.

Þannig að grunnvísitalan að verða meira kæst upp og við sjáum hérna þessi svona krossáhrif gerir það að verkum að matsbreytingin nær ekki að halda í við aukningu fjármagnsgjalda. En annars bara samsetningin á hlutföllunum bara að flestu leyti mjög sterk.

Við vissulega myndum vilja sjá nýtinguna þróast með ólíkum hætti en hún að gerast, en öll önnur hlutföll eru bara nokkuð solid og í rétta átt. Ef við horfum síðan á ársfjórðunginn stakan, annan ársfjórðung 2026, og við höfum haft það fyrir venju að bera hann saman við þá næsta ársfjórðung á undan til að sjá svona hvað á ég að segja svona nærþróunina, að þá 5,4% aukning í tekjum Q-on-Q.

Og það bara mjög sterkt og heldur áfram þessi sterki raunvöxtur að koma fram jafnvel bara milli aðliggjandi ársfjórðunga. Aðrir liðir eru að þróast með nokkuð sambærilegum hætti.

Það eru minni breytingar í rekstrarkostnaði, stjórnunarkostnaðurinn prósentulega aðeins hærri, en sambærileg aukning í rekstrarhagnaði. Við erum að sjá tekjurnar koma í fyrsta skipti yfir 5 milljarða, sem að undirstingur svo sem bara horfurnar fyrir árið hátt í 20 milljarða tekjur.

En hlutföllin svona Q-on-Q tiltölulega lítið að gerast í þeim. Nú þessi vöxtur sem að Guðni talar og það sem að hefur verið í gangi núna undanfarið skilar sér náttúrulega bara beint inn í efnahaginn.

Við sjáum aukningu í fjárfestingareignum frá áramótum upp á tæpa 10,3 milljarða og það þá tilkomið vegna vaxtarins. Það eru tæplega 5,5 milljarður í innri vexti, það eru einhverjar 700 milljónir í ytri vexti og svo þá matsbreytingin sem að skilar þessari tölu.

Staðan í handbæru fé var á þessum tímapunkti mjög sterk. Áskoranirnar við það að fjármagna svona uppbyggingarverkefni sem eru sífellt í gangi að við þurfum að koma reglulega út og sækja pening.

Og höfum verið að selja skuldabréf á markaði og á þessum tímapunkti höfðum við nýlokið við útboð, þannig að kastalinn hár en staðan í lánunum þá há á móti, þannig að það skýrir að hluta til hækkunina í loan-to-value, það að segja við héldum á hérna lánum en peningurinn var ekki búinn að umbreytast í steypu, járn og gler. Annars tiltölulega lítið að frétta af samsetningu skulda.

Við vorum með meðalkjör sem voru nánast þau sömu og voru á fyrri ársfjórðungi, hækkuðu einn punkt. Síðasta útgáfa hjá okkur í skuldabréfunum var óvarin bréf, þannig að það að breytast aðeins eða allavega þá dýnamíkin í því hvernig við erum að setja skuldirnar saman og eftirspurn fjárfesta eftir okkar afurðum.

En eins og Guðni nefndi að þá eru horfurnar fyrir árið hækkaðar og þessi munur milli þeirrar áætlunar sem við gerðum í upphafi árs, sérstaklega varðandi verðlagsþróun, og þess sem að hefur síðan raungerst, hann að aukast og gerum ráð fyrir að hann verði í árslok einhvers staðar 0,7% til 0,8% munurinn. Og það munar þegar að grunnurinn til dæmis í tekjunum 20 milljarðar, þá skilar þetta áhrifum þarna inn.

En ég held að allt hafi annars komið fram við þetta en það svo sem innbyggt inn í þessar horfur að raunvöxturinn á síðari hluta ársins hann verður minni og það kemur til vegna þess að það eru like-for-like áhrif vegna hótelanna sem að fara út og svo þá breytingarnar sem Guðni talar með Orkuhúsið á Q3. Það ekki meira frá mér og við opnum fyrir spurningar.

Eigum við að byrja á þeim sem komu í gegnum email?

Já, kannski bara byrja í sal.

Já. Gefum Láru tíma til að grípa mækinn og svona.

Já, góðan daginn. Helgi Frímannsson frá Landsbankanum.

Mig langar aðeins að spyrja hérna starfsþættina. Mér sýnist svona þróunin í allavega skrifstofum og hérna og verslun vera aðeins ólíkur.

Það að segja það fínn tekjuvöxtur en afkoman í sem sagt EBITDA af skrifstofum að hækka á meðan hún að lækka í verslun. Kannski að sérstaklega varðandi verslunina eitthvað svona sem skýrir þessa þróun?

Nei, ég held að það sé aðeins erfitt að rýna oft í starfsþættina og það geta verið sveiflur til dæmis bara í viðhaldi tiltekinna eigna sem að gerir það að verkum að ég held að það séu engir svona undirliggjandi fundamental þættir sem að spila þarna inni í. Guðni talaði vissulega það sem við höfum verið að gera undanfarin ár með umbreytingu á eldra skrifstofuhúsnæði yfir í önnur not og það eru skref sem við höfum stigið mjög markvisst undanfarin ár og mun halda áfram.

Já, ég myndi ekki lesa svo mikið í þetta og alls ekki túlka það þannig að skrifstofur væru eitthvað að stinga verslun af í rekstri sko.

En í greiningu eða sem sagt í lestri á starfsþáttunum eins og ég veit að margir eiga að gera að þá sést vel þessi hótelaukning og hérna tekjuaukningin í starfsþættinum hótel mjög frábrugðin því sem hún væri í fyrra og það þá þeir samningar sem að Guðni talaði.

Kannski þarna viðskiptaskuldirnar hérna aðeins að aukast, var það ekki 1,3 eða eitthvað, eitthvað sem skýrir það?

Skuldamegin? Eða viðskiptaskuldir?

Já.

Já, sko ógreiddur arður inni í viðskiptaskuldunum og hann var þar reyndar líka í síðasta fjórðungi en annars eru sveiflurnar eiginlega meiri hinum megin. Við höfum verið að sjá aukningu í viðskiptakröfum og hérna vonumst til að það fari svona aðeins að balansast betur inn á seinni hluta ársins.

Kannski bara ein í lokin hjá mér varðandi Borgartún 37. Getið þið aðeins talað betur svona hvað þið eruð að sjá fyrir ykkur þar?

Við erum búin að fara í ítarlega valkostagreiningu á húsinu og það eru í sjálfu sér tveir möguleikar sem standa þar efstir. Það ákveðin tegund af skrifstofuhúsnæði eða heilsutengd starfsemi og það mun skýrast á næstu vikum í hvora áttina við förum með húsið.

Það gríðarleg eftirspurn eftir húsnæði í heilsutengdri starfsemi, hvort sem það sé Landspítalinn eða hjúkrunarrými og annars slíkt. Og við erum svo sem í sjálfu sér bara að reyna að sjá hvaða möguleiki bestur og hagkvæmastur fyrir okkur, líka hafandi í huga tíma sem tekur að breyta starfsemi hússins ef þar sú leið sem við veljum.

Einhverjir fleiri í sal sem vilja taka til máls? Eigum við að grípa í einhverjar af þeim spurningum sem komu úr streymi?

Já, heldur betur. Við fengum nokkrar spurningar rafrænt.

Fyrsta spurningin er: Hvað skýrir mikinn vöxt í hóteltekjum á 2. fjórðungi?

Hvernig sjáið þið þá þróun á næstu fjórðungum?

Já, það náttúrulega sem við komum inn á held ég í kynningunni að þessi tekjuaukning á like-for-like safninu vegna samninga sem voru gerðir eða voru virkir í október í fyrra. En auðvitað við erum að fá meiri tekjur af hótelum þegar Hyatt hótelið opnar áramótin og þá mun ný tekjustoð bætast við í rekstur fyrirtækisins og verði meiri áhættudreifing frá því sem nú.

Gætum hugsanlega líka stækkað í hótelgeiranum og breikkað enn frekar þar inni. Það kemur í ljós en það eru fleiri stoðir undir rekstrinum en voru kannski fyrir einhverjum 3 árum eða svo.

Það líka spurt áhrifin af þessum nýju verkefnum og Guðni var svo sem búinn að gera því þokkaleg skil. En það sem breytt núna hjá okkur samanborið við hvernig það var fyrir nokkrum árum síðan þegar að vöxturinn var kannski meiri ytri vöxtur að við þurfum að gera og erum að reyna að gera betur grein fyrir áhrifunum going forward.

Og Guðni talar hátt í 2 milljarða af nýjum tekjum sem munu koma inn á árunum '27 og '28. Í Q1 uppgjörinu gerðum við ágætlega grein fyrir væntum '27 tekjum og aðeins inn í framtíðina.

En það sem nýtt í þessu fyrst og fremst hjúkrunarheimilið á Akureyri sem að mun koma þá inn '27-'28 eflaust.

En eins og ég segi, fyrirsjáanleikinn á þessum framkvæmdum, hvenær og með hvaða hætti þau munu skila sér í tekjum orðinn ljósari en var áður. Og þess vegna getum við talað þessar tölur sem eru 2 milljarðar sem verða nýjar tekjur á næstu misserum.

Mér sýnist við vera búin að tæma spurningalistann úr streymi. Þá var tilvalið að bæta við einni spurningu úr sal.

Kemur mér aðeins á óvart að Geir segi ekki neitt.

Nú ef svo ekki þá bara þakka ég fyrir komuna og þakka þeim sem horfðu á í streymi. Og við sjáumst svo aftur í nóvember með 3.

ársfjórðung. Takk fyrir.

Takk fyrir.