Góðan daginn og verið velkomin á uppgjörkynningu Reita fyrir árið 2025. Þetta svona með hefðbundnu sniði, en við erum núna aftur komin í húsakynnin með kynninguna og erum hér í endurbættu húsnæði í Kringlunni.

Þeir sem eru á streymi geta sent spurningar, ef þið hafið einhverjar, á tölvupóstfangið [email protected]. Við höfum þetta þannig að við förum í gegnum kynninguna við Einar og tökum svo spurningar í endann.

En kannski áður en við förum í uppgjörið sjálft þá langar mig að taka augnablik og líta á stóru myndina, horfa á þetta samhengi þessarar stefnu sem við erum að framfylgja og niðurstöðunnar sem við erum að birta í dag. Stefnan í senn einföld og fjölbreytt.

Hún byggir á þessari reynslu og þekkingu sem í fyrirtækinu, okkar sérkennum getum við sagt, og síðan mótuð af þeim breytingum, já, og tækifærum sem við sjáum í rekstrarumhverfinu og samfélaginu í heild sinni, sem tel vera mjög mikilvægt. Þetta vaxtarstefna.

Hún lítur til aukins vægis þróunareigna og fjölbreytileika í eignasafninu. Hún í sjálfu sér rauði þráðurinn í uppgjörinu eins og við sjáum.

Og ef ég á að benda kannski á þrjá þætti sem sýna hvað gleggst hvernig stefnan að raungerast í uppgjörinu þá eru það þessir: Í fyrsta lagi mjög öflugur raunvöxtur tekna, 6,3% aukning frá fyrra ári. Þetta endurspeglar ekki einvörðungu stækkun eignasafnsins heldur líka aukinnar arðsemi á kjarnastarfseminni.

Þannig sjáum við 2,3% rauntekjuaukningu á óbreyttu eignasafni milli ára. Annar lykilþáttur stefnunnar aukin áhersla á þróunarverkefni, nokkuð sem kemur líka sterkt fram í uppgjörinu.

Það algjörlega gjörbreytt verkefnastaða í fyrirtækinu, bæði hvað varðar umfang og fjölbreytileika þeirra verkefna sem við erum með. Í dag erum við með til dæmis 130 þúsund fermetra af atvinnuhúsnæði á teikniborðinu og í kringum 1.000 íbúðir.

Þið sjáið þarna á grafinu að virði þessara þróunareigna, sem náttúrulega bara brot af því sem verður endanlegt verðmæti þeirra, hefur meira en tvöfaldast á síðustu tveimur árum. Þriðji þátturinn sem kannski lýsir uppgjöri Reita best og samhenginu við stefnuna snýr að framtíðinni.

Þessi sterka verkefnastaða hún eykur fyrirsjáanleikann hjá okkur varðandi skipulagningu og rekstri og fjárfestingum til lengri tíma. Og það þannig að núverandi þróunarverkefni þau standa undir vaxtaáformum næstu ára.

Og því getum við með svona nokkurri vissu spáð áframhaldandi verulegum kröftugum raunvexti tekna. Við höfum slegið tölur í þetta fyrir árin '26, '7 og '8 á verðlagi hvers árs, og ef allt gengur eftir og nú erum við bara að horfa á þau verkefni sem við erum með í pípunum núna, þá geta tekjurnar þarna árið '28 numið 23 milljörðum.

En ef við snúum okkur þá kannski að uppgjörinu sjálfu. Þetta sem sagt fyrsta heila árið undir þessari stefnu og það mjög gaman að sjá hvernig vaxtarstefnan að raungerast.

Hún gerir það mun hraðar en við áttum von á. Við sjáum að leigutekjur eru að vaxa 10,8% milli ára eða svona það bil 1,8 milljarð.

Gaman líka að horfa undir tölurnar að af þessum 1,8 milljarði 1 milljarður af tekjuaukningu úr óbreyttu eignasafni. Þetta gríðarlega mikilvægt.

Rekstrarhagnaður líka kom í fyrsta skipti yfir 12 milljarða og eykst 10,4% frá fyrra ári. Ég talaði áður raunvöxt tekna, hann hefur eiginlega aldrei verið hærri að undanskildum einhverjum árum í eftir COVID.

Líka vert að staldra við og horfa á eignaaukninguna eða fjárfestingareignir sem aukast, ja, nálægt 26 milljörðum frá fyrra ári eða 11%. Og horfa á það, og ég bendi sérstaklega á það, horfum á það í samhengi við arðsemi fjárfestingareigna sem að aukast nærri hálft prósent á milli ára.

Og þrátt fyrir að matbreytingin veruleg í reikningum kringum 11 milljarðar. Þannig erum við að sjá það að fyrirtækið að vaxa ekki á kostnað arðsemi heldur akkúrat öfugt, með betri og sterkari arðsemi.

Kannski besti mælikvarðinn af þessum sem stillt upp hérna handbært fé frá rekstri. Það eiginlega svona return on equity þegar maður horfir á fasteignafélög.

Handbært fé frá rekstri á síðasta ári var 7,7 milljarðar, upp 700 milljónir frá árinu á undan. Ef við setjum þetta niður á hvern hlut þá þetta 14,3% aukning milli ára.

Og þetta eru jú þeir fjármunir sem eru til ráðstöfunar til handa hluthöfum. Kíkjum aðeins á hvernig gekk að vaxa á síðasta ári.

Við erum með ákveðin langtímamarkmið vöxt. Við náðum á síðasta ári að ná þessum markmiðum okkar, hefur gengið alveg gríðarlega vel í þeim efnum bæði í '24 og '25.

En það sem kannski líka mikilvægt að horfa á þessu að samsetning þessa vaxtar að breytast. Innri vöxtur orðinn meira áberandi en áður.

Þannig ef við horfum á '24 og '25 saman þá var innri vöxtur meira en nokkru sinni áður eða 17 milljarðar. Þetta mun halda áfram og þetta afleiðing af verkefnastöðunni og þeim verkefnum sem við erum með á döfinni núna.

Þannig ef við horfum á árið 2026, þetta ár, þá verður lunginn af vextinum á þessu ári innri vöxtur. Það mjög ákjósanleg staða því að ekkert fyrirtæki vill vera háð ytra umhverfi og þeim sveiflum sem geta verið í kaupum á fasteignum.

Þetta hefur reyndar gengið mjög vel hjá okkur varðandi ytri vöxtinn. Keyptum eignir að andvirði 6 milljarða í fyrra meðalarðsemi 7,8% þannig að þetta hefur bæði verið gott magn og góð arðsemi, skilar aukningu á tekjum yfir 500 milljónir á ári.

Þarna sjáið þið myndir af nokkrum þeirra, en þetta fjölbreytt eignasafn og við erum með þessu að leggja aðeins meiri áherslu á iðnað og verslun líka og sjáum áframhaldandi framfylgju á þeirri stefnu. Ef við kannski kíkjum á eignasafnið eins og það lítur út núna þá kjarnastarfsemi Reita og mun verða útleiga á atvinnuhúsnæði.

Sko við höfum verið lengi að. Þetta hús opnaði hérna held ég 1987.

Við höfum þannig náð að byggja upp þetta safn með samvinnu sterkra viðskiptavina og stórfyrirtækja sem hafa verið að byggjast upp í gegnum árin. Það gríðarlega mikilvægt.

Við sjáum það að að baki 2/3 tekna fyrirtækisins standa stórfyrirtæki og opinberir aðilar. Það felst styrkur í því.

Áhættudreifingin á safninu sem þið sjáið hérna hægra megin líka mjög góð og gaman að sjá einmitt hvernig þessar nýju eignir koma inn í þetta. Eins og ég segi við erum að auka áherslu á iðnað og verslun, og hótelið sem verður klárað á þessu ári verður mjög góð viðbót í þessa áhættudreifingu.

Nú þessi áhættudreifing hún kannski dettur ekki af himnum. Við höfum lagt mikla áherslu á greiningu á atvinnusvæðamarkaðnum.

Við erum alltaf að horfa á framboð og hugsanlega eftirspurn jafnvel í ákveðnum hverfum bæjarins til þess að stýra því hvar við viljum byggja upp og hvar við viljum kaupa. Þetta skiptir gríðarlega miklu máli.

Þannig að ef við horfum á safnið þá erum við vel í stakk búin til að mæta breytingum á ytra umhverfi. Við höfum ekki verið að sjá vanskil aukast og ef við horfum á tölur frá innheimtufyrirtækjunum þá sýna þau að vanskil fyrirtækja hafi haldist að stofni til óbreytt frá því 2021.

Það sem við erum hins vegar að sjá ef maður á að horfa fram í tímann og það sem mér finnst vera minni nýliðun, minna af nýjum fyrirtækjum sem eru að koma inn á markað, og þau sem eru stærri halda kannski frekar að sér höndum. Og það kannski sú breyta sem við erum núna að horfa á á þessu ári 2026 sem auðvitað bara afleiðing af vaxtastiginu.

Þessi vaxtarstefna sem við settum nú bráðum fyrir tveimur árum síðan var mörkuð af átta markmiðum sem við ætlum að klára fyrir árið 2028. Gott að rifja hvernig okkur gengur á þeirri vegferð.

Þetta eru fjárhagslegu markmiðin í þeirri stefnu. Fyrsta markmiðið var að ná 300 milljörðum í eignir fyrir árslok '28.

Við erum komin með 85% af þeirri tölu. Annað markmiðið var að auka arðsemi á hlut 60% eða handbært fé frá rekstri, þar erum við komin 17%.

Þriðja markmiðið sem endurspeglar áherslu okkar að breikka starfsemi fyrirtækisins að virði þróunareigna skyldi tvöfaldast, það hefur gengið eftir og gott betur eins og við sáum áðan. Og síðasta markmiðið að 10% eigna verði í nýjum eignaflokkum.

Þar eigum við aðeins lengra í land en það náttúrulega eðlileg ástæða á bak við þess, þú verður fyrst að þróa þessar eignir til að þær komist inn í eignasafnið svo á endanum. Þannig að við erum mjög ánægð með hvernig þetta hefur gengið eftir.

Aðeins þróunareignirnar. Það þannig og það kannski mikilvægur punktur líka að þessi verkefnastaða sem við höfum núna hún nær að standa undir verkefnum kannski til fimm til 10 ára.

Við leggjum áherslu á að þessi vöxtur sé í takt við eftirspurn í samfélaginu og stillum okkar spilum upp með það í huga. Þannig erum við með 1.000 íbúðir og 130 þúsund fermetra atvinnuhúsnæði í breytingu, í þróun.

Þetta gefur okkur ákveðið forskot og gefur okkur líka ákveðna sérstöðu á markaði, þessi fyrirsjáanleiki. Ef við kannski horfum á stærstu verkefnin sem voru að detta inn í árslok '20 afsakið síðasta árs þá náðum við mikilvægum áföngum í þessum þremur verkefnum þegar við skrifuðum undir uppbyggingarsamning við Reykjavíkurborg.

Þetta eru ólík verkefni en eiga það sameiginlegt að vera samfléttuð uppbygging íbúða og atvinnuhúsnæðis. Þarna fyrst að tala Lífsgæðakjarnann við Nauthólsveg sem verður fyrsti lífsgæðakjarninn hér á Íslandi.

Þarna verða 60+ ára íbúðir, verður verslun og fleira. Og einnig verðum við með uppbyggingu á leikskóla og grunnskóla í hverfinu og munum þannig tengja saman ólíkar kynslóðir sem þessi hugmyndafræði sem Lífsgæðakjarninn byggir á.

Annað verkefni uppi í Grjóthálsi þar sem við höfum verið með sterkan verslunarkjarna, mjög sterkan. Þar bentum við borginni á að það væri hægt að ná betri nýtingu á svæðinu með því að bæta íbúðum þar inn og skrifuðum undir uppbyggingarsamning þess hljóðandi rétt fyrir jól.

Þar mun rísa kringum 150 íbúðir og 1.400 fermetrar af auknu verslunarhúsnæði og við munum fara í nokkurs konar endurskipulagningu á þessu ágæta svæði í heild sinni. Nú síðast en ekki síst svæðið sem á horninu Suðurlandsbrautar og Fákafens, við köllum Metroreitinn.

Þar erum við með 1.500 fermetra af atvinnuhúsnæði og 100 íbúðir. Uppbyggingarsamningur undirritaður þar og deiliskipulagsferli í á leiðinni.

Þannig að við höfum svona stillt upp tímalínu á þessari verkefnastöðu. Við sjáum það þannig eins og við horfum á þetta í dag, við erum að klára hótelið, það mun klárast á við enda þessa árs, Hótel Laugavegi.

Hjúkrunarheimilið Nauthólsvík, endurbætur þar eru líka og þar mun opna hjúkrunarheimili að ári liðnu. Mikil uppbygging í Korputúninu.

Þar D-reitur sem reitur þar verið að byggja og fleiri reitir munu fylgja í kjölfarið. Og síðan erum við komin af stað með Kringlureitinn, íbúðir hérna hinum megin.

Aðrir reitir koma svo svona seinna. Þessi tímalína alltaf í endurskoðun.

Og við leggjum mikla vinnu á það að ná sem mestri arðsemi úr þessum verkefnum sem við höfum hér fyrir framan okkur og getum, vegna þess að við höfum mikla sýn á þetta, stillt þeim upp og brugðist við breyttum ytri aðstæðum. Þannig að þetta ekki þannig hjá okkur að við ætlum að hendast í öll þessi verkefni á morgun.

Nei, við ætlum að gera þau á ákveðinni tímalínu og ákveðnu samspili, en þau munu gefa okkur verkefni mörg ár undir í framtíðina. Áfangar í sjálfbærni.

Það hefur margt áunnist í sjálfbærni á þessu ári eða síðasta ári. Þegar kemur að verklegum framkvæmdum þá leggjum við mikla áherslu á endurnýtingu og endurvinnslu.

Tölurnar tala sínu máli. Þrátt fyrir áttfaldun í magni heildarúrgangs sem kemur af þessum framkvæmdum sem við erum í, þá náðum við að lækka kolefnislosun 13% á milli ára.

Þetta gert með aukinni endurvinnslu og endurnýtingu á hráefnum. Þannig sjáið þið til dæmis að sú steypa sem var í Morgunblaðshúsinu hún hefur verið mulin niður og henni hent upp í Mosfellsbæ þar sem hún notuð í grunnana þar.

Þannig að þessi endursýn hluti af okkar vegferð. Við erum líka þátttakendur í hringrásarumhverfinu og gaman að segja ykkur frá því að við vorum fyrsta fyrirtæki á Íslandi að fá viðurkenningu fyrir þann þátttöku.

Þannig erum við að vinna með þriðja stærsta teppaflísaframleiðanda heims að allar þær teppaflísar sem ganga til í okkar endurbótum þær eru sendar í endurvinnslu og eru endurnýttar í nýjar teppaflísar til 97% virði. Þannig að einungis 3% af teppaflísunum tapast á leiðinni.

Þetta gríðarlega flott hringrásarverkefni og ég segi nú bara að þetta nú bara aðferð teppasalans til þess að selja sömu flísina 10 sinnum. Þetta virkar vel.

Við vinnum að grænum fjármögnunarramma. Eignir okkar henta ágætlega til þess og munum fara stíft í það verkefni á þessu ári og í kjölfarið verður græna fjármögnun að ræða.

Og síðast en ekki síst þá Korputún og Kringlureitur, þetta eru skipulagsframkvæmdir sem við erum með núna og þær verða báðar vottaðar samkvæmt BREEAM-vottuninni. Svona áður en ég heldi keflinu yfir til Einars sem fer í gegnum uppgjörið línu fyrir línu þá erum við mjög ánægð með hvernig hefur tekist.

Ef við horfum bara á síðustu tvö ár þá hefur fyrirtækið hagnast 26 milljarða, hefur ráðstafað til eigenda sinna 9 milljörðum króna og á sama tíma hefur markaðsvirði félagsins vaxið yfir 40%. Ég held að þetta sé bara árangur sem við getum verið mjög stolt af.

En Einar, það lína fyrir lína, excel-skjalið.

Takk fyrir. Eins og Gunni kemur svo sem ágætlega inn á þá erum við bara mjög ánægð með niðurstöðu ársins 2025.

Og ef við hendum okkur bara í þetta, kannski ekki alveg línu fyrir línu en svona nokkuð nærri því, þá sterkur vöxtur bæði í tekjum og rekstrarhagnaði, 10,8% í tekjum og 10,4% í rekstrarhagnaði. Gunni kom aðeins inn á það áðan að samsetning vaxtarins hún á mjög breiðum grunni og af þessum 10,8% í tekjuvexti erum við með 4,2 í verðlag, 4,3 í kaup og sölu og svo þessi raunvöxtur í óbreyttu eignasafni upp á 2,3% sem mjög öflug frammistaða fyrirliggjandi eigna í bland við allt hitt sem í gangi.

Kostnaðurinn að aukast lítillega hraðar en tekjurnar. Það 11,6% sameiginlega í rekstrarkostnaði fjárfestingareigna og stjórnunarkostnaði, 12,2 og 8,8 í hvorum lið fyrir sig, en samanlögðu þá skilar þetta 10,4% vexti í rekstrarhagnaði eða aukningu upp á 1,1 milljarð rúman.

Nú það svona helstu stóru frávikin í rekstrarreikningnum eru í matsbreytingu og hún 11,6 milljarðar á árinu 2025 samanborið við 17,8 milljarða árið áður. Og þar eru fyrst og fremst breytingar bara í verðlagi milli ára.

Það hérna stóri þátturinn sem knýr það, en hún þá niður rúm 34% í þessum samanburði. En ef við horfum á samsetninguna á matsbreytingunni að þá hún sem sagt 8,9 milljarðar vegna tekjuberandi eigna, 2,7 milljarðar vegna þróunareigna, og verðlag langstærsti áhrifaþátturinn eða 7,6 milljarðar af heildarbreytingunni.

Og það bara þetta setup á félaginu sem við erum með, það að segja verðtryggðir leigusamningar langir á móti verðtryggðri fjármögnun. Það balans og hedge í samsetningu efnahagsreikningsins.

Nú ef við lítum aðeins neðar í, kannski ekki öfgafullt neðarlega, en í fjármögnunarliðinn að þá aukning upp á 444 milljónir milli ára eða 4,8%. Það hins vegar undirliggjandi meiri breytileiki í samsetningu fjármagnsliðanna.

Það eru sem sagt minni verðbólga á árinu 2025 en 2024, en lítillega sáttar hærri vaxtakostnaður samhliða aukningu skulda sem að standa að baki þessum vexti sem að við höfum fjallað. Þannig að við tókum á árinu 2025 9,6 milljarða að láni nettó en það aukning sem sagt meðalstöðu milli ára upp á rúm 16%.

Þannig að vöxtur síðla árs '24 og vöxtur ársins '25 gera það að verkum að aukningin í vaxtagjöldum eins og hérna nokkuð hönd í hönd við þetta. Meðalkjörin hækkuðu 12 punkta á árinu, sem mér sýnist hafa verið heilt yfir hjá fasteignafélögunum sem eru búnir að birta þessar upplýsingar að minnsta kosti, 3,52 í árslok hjá okkur.

Við lítum aðeins á lykilhlutföllin í rekstri að þá samdráttur í nýtingu lítils háttar, bæði í því sem við köllum virkt nýtingarhlutfall, það að segja nýtingarhlutfall af þeim eignum sem eru lausar til ráðstöfunar og útleigu, og svo þá heildarnýtingarhlutfalli sem þá með þróunareignunum inni, upp á þetta 0,6-0,7 prósentur. Rekstrarkostnaðarhlutfallið jákvætt eða sem sagt breytingin jákvæð 0,2% og stjórnunarkostnaður nettó á móti þannig að það skilar sér niður þá í 0,6 prósentustiga samdrætti í rekstrarhagnaðarhlutfallinu.

Aðeins stutt afkomu fjórða ársfjórðungs og við vorum mjög ánægð með niðurstöðu fjórðungsins. En ég þurfti aðeins að minnast á það við greiningaraðila í gærkveldi að kannski ekki að taka þessa tölu alltof bókstaflega.

Það eru sveiflur sem að eru og geta orðið í sérstaklega viðhald og endurbótum hvernig árið púslast upp og það skilaði mjög svona hlutfallslega háum rekstrarhagnaði á fjórðungnum. Raunvöxtur tekna var year-on-year eitthvað rúmlega 7% og rekstrarhagnaðurinn 3,3 milljarðar á fjórðungnum sem nákvæmlega sami fjórðungsrekstur og við förum inn í árið 2026 með og ég kem aðeins nánar að á eftir.

Varðandi efnahaginn að þá var Gunni svo sem búinn að fara yfir highlights. Heildareignir eru að vaxa 24,7 milljarða og samdráttur lítillega í veltufjármunum, en aukningin kemur öll í fjárfestingareignum þar sem að hefur aukist 25,8 milljarða.

Vaxtaberandi skuldir námu 143,5 milljarði og vaxa 14,7 milljarða milli ára, og eins og ég sagði 9,7 milljarðar af því eru nettólántaka og restin þá að megintil verðbótahækkun. En það kannski bara aðeins varðandi þá næsta árs afborganir, að þær eru hærri í ár en þær voru í fyrra, en það svo sem sambærileg útistandandi fjármögnun í skuldabréfum, megnið af þessari aukningu eru bankalán sem við erum með á gjalddaga í lok árs.

Lánaþekjan, það að segja hlutfall fjárfestingareigna á móti vaxtaberandi skuldum, 58,5% og eiginfjárhlutfallið 30,9% sem bara í fullkomlega í takt við þá stefnu sem að við höfum haft. Og eins og Gunni kom inn á varðandi langtímastratagíuna að þá erum við að gera ráð fyrir að ná að vaxa án þess þó að auka skuldsetninguna svo neinu nemi, þannig að það bara að sýna sig í þessu að svo líka.

Á fundum sem að við höfum haldið með fjárfestum á síðustu mánuðum þá hefur fyrsta spurningin í nánast öllum fundunum verið hérna: Hvað með þessar þróunareignir? Hvað þarna að baki?

Hvernig þetta verðmetið og svo framvegis. Þannig að við ákváðum að veita ákveðna dýpt inn í þennan lið og skýra betur hvað að baki og ég ætlaði svona aðeins að rúlla í gegnum það.

Þetta eru sem sagt 20 milljarðar sem að þróunareignirnar okkar eru metnar á. Undir þessum lið eru samasafn af svona alls konar eignum sem að eru kannski ekki alveg tilbúnar, tækar að geta tekið á móti svona jafnstífu tekjumati og við erum með aðrar eignir í.

En ef við horfum bara á þennan lið þá þetta 8,1% af fjárfestingareignunum, en var 6,6% í fyrra og aukningin sambærileg við það sem að Gunni fjallaði áðan. Þannig að hérna þetta eru bara þá fasteignir í uppbyggingu, byggingarréttur á ýmsu tagi, lóðir og annað sem að þarna fellur til.

Og erum að meta þetta með dálítið svona ólíkum hætti, miklu öðruvísi heldur en við gerum með tekjuberandi eignir. En ef við horfum bara á samsetninguna 2025 þá eru rétt rúmlega 6 milljarðar, tæpir 6,1, í þessu sem við köllum byggingarréttir íbúða.

Og þetta aukning 2 milljarða milli ára, bæði vegna aukinnar verkefnastöðu en líka vegna aukins framgangs. Og það það sem að þessi verkefni bæði í íbúðum og í atvinnuhúsnæði bera með sér, að við erum að reyna að nálgast hvert gæti söluverðið á þessum reit verið miðað við stöðuna nánast í dag.

Og það eru hérna 1.000 íbúðir, það eru svona margir fermetrar og við metum það bara miðað við hvernig markaðurinn hverju sinni. Síðan tökum við inn í það sem við köllum framgang verkefnanna.

Og framgangurinn hvað erum við komin langt áleiðis í áttina að því að geta selt. Þannig að má svona jafnað gera ráð fyrir því að þegar við erum komin með samþykkt deiliskipulag að þá sé varan fullunnin og framgangurinn 100%, þannig að við erum bara að mjaka öllum okkar eignum í þá áttina.

Undir þessum lið eru líka framkvæmdaverkefni og þau hafa náttúrulega verið megin uppspretta aukningarinnar í þessum lið síðustu ja allavega síðasta ári. Og eru þarna rétt rúmlega 7 milljarðar í árslok 2025, nei fyrirgefið 7 milljarðar í árslok '24 og 9,9 milljarðar í árslok '25, aukning 2,9 milljarða.

Þarna erum við með hótelið, þarna erum við með hérna Korputún, það sem komið af því, þarna erum við með Nauthólsveg, þannig að fasteignirnar bæði á matsverði eignanna í upphafi framkvæmda og svo bara einkfara framkvæmdir á ofan á það. Þannig að þetta dálítið svona stoppistöð hérna, eignirnar koma inn þarna, við erum að hlaða ofan á þær framkvæmdum í einhvern ákveðinn tíma, eignin verður síðan tæk í tekjumat og flyst yfir.

Og þrátt fyrir 2,9 milljarða aukningu milli ára að þá fór ein eign úr framkvæmdahlutanum yfir í tekjuberandi mat á árinu fyrir 2,5 milljarða sirka, þannig að aukningin undirliggjandi mun meiri. Við erum að birta horfur ársins og gefum gert það samhliða birtingu ársuppgjörs nokkuð langt skeið.

Við erum að gera ráð fyrir að raunvöxtur tekna haldi áfram, spáum 19,6 til 19,9 milljarða tekjum á árinu 2026 og rekstrarhagnaður verði 13 til 13,3 milljarðar. Það aukning upp á hvað þetta tæplega 8 til 9 prósent í verðbólgu sem áætluð rétt rúmlega 4%.

Þannig að takturinn heldur áfram og við gerum áætlanir sem þessar byggðar á þeim eignum sem að eru til staðar í dag eins og Gunni kom inn á. Þá gerum við ráð fyrir að vöxturinn á árinu '25 verði að mjög stórum hluta innri vöxtur.

Innri vöxtur sem skilar síðan þá tekjum árið '27 og tölurnar vegna '27 og '28 voru gefnar upp í upphafi tilkynningarinnar. Stjórn samþykkti tillögu arð vegna ársins 2025 á stjórnarfundi í gær.

Við erum að gera ráð fyrir því að greiða 3,9 krónur á hlut sem eru rétt 2,7 milljarðar vegna rekstrarársins 2025. Og þetta allt hluti af þessari svona stefnu sem við höfum haft ráðstöfun að lágmarki 1/3 rekstrarhagnaði til hluthafa á ári hverju.

Og það þá endurkaup liðins árs sem voru rétt tæplega 1.400 milljónir og þá arðgreiðslan upp á 2,7 sem gerir ráðstöfun upp á 4,1 milljarð eða 5,9 krónur á hlut, minnir mig að það hafi verið. 5,8.

Þannig að við erum að gera ráð fyrir að greiða þennan arð í tvennu lagi. Það var samþykkt stefna á aðalfundi í fyrra sem að gerði ráð fyrir því að við værum að leggja þetta upp með þessum hætti.

2,3 verða greiddar í apríl og 1,6 verða greiddar í september. Tilkynnt samhliða uppgjörinu núna, við erum að hefja endurkaup ársins 2026.

Erum að gera ráð fyrir að kaupa allt að 3 milljónir hluta, rétt rúmlega þó, fyrir allt að 400 milljónir. Þetta eru 0,4% hlutafjár.

Þannig að þetta bara svo sem í takt við það sem við höfum praktíserað á síðustu árum, hérna svona jafn taktur í gegnum árið hvað þetta varðar. Erum að byrja bara núna klukkan 9:30 og hérna gerum ráð fyrir að þetta malli eitthvað næsta mánuðinn eða svo.

Ég held að þetta hafi verið mín síðasta glæra og við opnum þá fyrir hinn geðþekka lið spurningar og svör.

Kannski aðeins má spyrja ykkur með Kringluna sko hérna varðandi traffíkina og veltuna svona síðustu tvo mánuði? Það kom fram í uppgjöri hjá öðru fasteignafélagi að önnur verslunarmiðstöð hefði séð mikla aukningu í veltu og heimsóknum.

Getið þið kannski gefið aðeins smá innsýn hvernig Kringlan hefur gengið desember-janúar?

Já. Ég ætla að byrja á að endurtaka spurninguna fyrir þá sem eru í streymi.

Það spurt traffík í Kringlunni, verslunarmiðstöðinni, og hvernig hefur verið síðustu já tvo mánuðina.

Já, sko fótfarið í Kringlunni hefur aukist milli ára og það náttúrulega stór hluti til að þakka komu nýrra kjarnanna þar inni og veitingasölunni þar. Jólaveltan, þá erum við að tala nóvember og desember, nokkurn veginn sú sama og árið áður og endurspeglar svona almenna veltuþróun í smásölu í landinu.

Hvernig með gjalddaga ársins í bankalánum, megið þið von á því að hérna endurfjármagna þá hjá bönkum eða bara á skuldabréfamarkaði?

Já, bara þurfum bara aðeins að sjá. Þetta eru desember gjalddagar, þannig að við erum svo sem ekki farin að leiða hugann neitt sérstaklega að því.

Það sem sagt spurt gjalddaga bankalána á árinu. En við höfum bara tækifæri og aðgang að hvorum kanali fyrir sig.

Við gerum ráð fyrir á árinu munum við byggja upp einhvers konar umgjörð í kringum fjármögnun á íbúðaverkefnum sem að verður aðeins svona mögulega önnur tegund af fjármögnun en við erum með í dag. Þannig að hérna já, það verður eiginlega bara að koma í ljós.

Sko kostum á fjármögnunarmarkaði þeim að fjölga. Við sjáum bara aðilar markaðinn á góðu treysti á dílum sem eru ekki með veð, óveðsett fjármögnun.

Það eitthvað sem við getum líka hugsað okkur og svo framvegis. Þannig að möguleikarnir eru margir.

Já, kannski þegar þið töluðuð að það væru 20 milljarðar á þróunareignum, svo kom þarna tímalína með hérna önnur þróunarverkefni. Getið þið kannski bara sagt svona hvernig þið sjáið mögulega tímalínu í CAPEX-i með þetta?

Til að koma þessum 20 milljörðum í tekju- og söluhæft ástand, hvað svona?

Ég held að hérna

Er þetta svona einhverjir 10 milljarðar á ári eða?

Nei, ég held að sko þessi mynd lýsir þessu bara ágætlega. Og hérna eins og Gunni segir að þá þessi stefna var smíðuð út frá því hvað félagið getur vaxið.

Og hérna við þurfum bara að laga hérna fjárfestingu hvers árs, þess vegna segir hann áðan að hérna tímalínan sé alltaf í endurskoðun. Við þurfum að matsa bara upp á móti fjárfestingagetu og þörfinni.

Þannig að þetta bara hérna framboð og eftirspurn eftir peningum sko. En tækifærin til að leyfa innri vaxtarverkefnunum að fylla þessa pípu þau eru til staðar.

Og hvað varðar stjórnunarkostnaðinn og það hlutfall, þið settuð ykkur markmið að ná því niður í 4,5% '28?

Já.

Miðað við svona kannski tekjuspána ykkar '28 þá má ekki mikið sko hækka núverandi kostnaður.

Einmitt.

Eruð þið búin að ná sko hvað svona optimal stjórnarkostnaði going forward eða hvernig hérna sjáið þið þetta fyrir ykkur? Þið setjið til dæmis í tekjuspánni fyrir þetta og þá rekstrarkostnaðurinn sirka áætlaður að prógressa svipað hlutfall og tekjurnar.

Já.

Og maður spyr sig sko hérna hvort það sé hvaða svigrúm sé til bætingar þar?

Já sko, við sjáum ekki neinar sko stórbreytingar upp á við varðandi stjórnunarkostnað. Við höfum stækkað mikið á síðustu tveimur árum, bætt við miklu mannafla til þess að ná nákvæmlega geta tekið þessi verkefni sem eru í pípunni.

Og við sjáum svona ekki neina mikla þörf til breytinga á næstu árum varðandi það.

Kannski tengir bara beint inn í spurningu sem við fengum á fjárfestatengsl@reitir og það spurt framlegðarhlutfall. Hvernig framlegðarhlutfallið líklegt til að þróast til lengri og skemmri tíma.

Og ef ég kannski bara byrja á að tengja inn í þessa spurningu frá Helga þá sko samsetningin á kostnaðinum náttúrulega að stærri hluta rekstrarkostnaður fjárfestingareigna, að minnihluta stjórnunarkostnaður. Og kostnaðurinn í hérna rekstrarkostnaði fjárfestingareigna tiltölulega fixed.

Það eru bara þessir liðir sem að fjallað svo sem í reikningnum: fasteignagjöld, tryggingar, viðhald og endurbætur og svona annað sem þessu tilheyrir. Við erum að gera ráð fyrir því í áætlun ársins samdrætti að hlutfalli í stjórnunarkostnaði.

Þannig að vöxturinn sem hefur verið, hann svona fer að skila sér aðeins betur á árinu '26 en hann gerði á árinu '25. En ég á ekki von á því að það verði nein gjörbreyting í samsetningu framlegðarhlutfallsins þannig sko.

Nýtingin hefur alltaf mjög mikil áhrif, en engar stórbreytingar þar á.

Nei, ekki á þessu ári. Svo náttúrulega kemur hótelið inn á næsta ári sem mun breyta mixinu svolítið, en bara til batnaðar.

Eitthvað meira úr sal? Það spurt í streymi nýtingarhlutfall og breytingarnar á árinu '25 og hérna svona bara hvernig nýtingin heilt yfir, hvernig

Já, það kannski stærsta breytingin '24-'25 vegna Nauthólsvegar þar sem áður voru skrifstofur Icelandair. Það rými, 6.000 fermetrar, fór á þessu ári í þróun og þar mun vera hjúkrunarheimili sem opnar að ári liðnu.

Það hefur náttúrulega áhrif á nýtingarhlutfallið. Og svona horfandi fram á veg, við sjáum enga stórvægilega breytingu svona á því, svona ekki svona í stóru myndinni.

Einmitt. Helmir?

Vildi hérna, af því þú nefndir hérna fjármögnun á íbúðunum eða þannig. Og svo líka stór gjalddagi eins og var nefnt áðan hérna á árinu á lánum, ekki stór?

Lítill.

Hérna hvernig myndirðu telja, það möguleg endurfjármögnun á þeim gjalddaga eða hvernig myndi sú fjármögnun líta út öðruvísi? Bara svona

Nei, við höfum svo sem bara verið að hugsa strúktúrinn á því hvernig við högum uppbyggingu á íbúðarhúsnæði við hliðina á atvinnueignunum. Við erum með tryggingafyrirkomulag til staðar sem hefur gagnast okkur hérna í meira en áratug og við erum aðeins bara að velta fyrir okkur hvernig fittar þetta saman, að vera með lán sem eru í ádrætti hérna yfir einhvern lengri tíma samhliða dálítið stöðugri fjármögnun hinum megin.

Þannig að við erum bara eins og það hérna sagt, kanna okkar kosti og sjá bara hvernig markaðurinn tekur við ólíkri tegund af fjármögnunarþörfum okkar.

Það alveg hægt að vera með fjármögnun á íbúðaverkefnum alveg svona bilað sér við hliðina á hinni. Og það svona möguleiki sem við erum að skoða.

Spyrja líka varðandi mismunandi atvinnugreinar eða starfsemi innan hérna eignasafnsins. Eru nýtingarhlutföll svipuð þarna innan milli eða meiri tjörn á einhverjum stöðum heldur en öðrum?

Nei.

Það full nýting á hótelum. Ég veit svo sem ekki hvað á að segja, að hérna það tjörn aðeins í skrifstofu.

Iðnaður hefur sterkur. En í jafn fjölbreyttu eignasafni og við erum með þá alltaf einhver hreyfing og við svona historískt vorum lengi vel með svona 97% nýtingu á öllu safninu.

Eftir að áherslan á þróunarverkefni fór aðeins að verða ríkari að þá hefur heildarhlutfallið komið niður, en virka nýtingarhlutfallið þarna rétt í kringum 98%. Það eru hlutföll sem að við sjáum ekki þegar við berum okkur saman til dæmis við fyrirtæki í Skandinavíu.

Þannig að nýtingin í þessu félagi bara mjög góð.

Já.

Fleiri spurningar? Það að koma

Já, svona að megninu til. Helgi, eina að lokum?

Já, það voru myndir þarna sem að sko má segja svona gæðaleigutaka, þið töluðuð að 2/3 væru sterkir aðilar.

Já, ég ætlaði einmitt að leiðrétta Gunna sko. Það sem sagt skilgreiningin á bak við myndina.

Eru stórfyrirtæki og opinberar stofnanir og ekkert túlka hinir séu veikir. Og hérna við ræddum orðalagið svolítið.

Hvar erum við? Þarna, já.

Nei nei sko aðilarnir þetta oft kallað The Vital Few and the Useful Many og hérna í fjölda til eru aðilarnir í þessum tveimur boxum tiltölulega fáir en mjög margir í hinum. En þeir eru ekkert margir hverjir í dökkræna boxinu eru ekki veikir aðilar.

Það rétt að halda því til haga. Takk fyrir.

Fleiri spurningar? Ef svo ekki þá þökkum við ykkur fyrir komuna og við sjáumst eftir þremur mánuðum liðnum.

Takk.

Takk.