Hej och varmt välkomna till Arlandastad Groups presentation av tredje kvartalet 2025. Jag heter Mattias Karlsson och kommer att moderera dagens sändning.

Och med mig här i studion har VD Dieter Sand och CFO Henrik Morén. Varmt välkomna!

Tack så mycket.

Tack.

Och innan vi kör igång ska jag väl också säga att ni kan ställa frågor i chatten, så tar vi dem tillsammans med mina frågor efter presentationens slut. Så med det så lämnar jag över ord och bild till Dieter.

Varsågod!

Tackar för det. Kan börja med att inleda och säga att kvartal 3 har varit ett oerhört positivt kvartal.

Arlandastad och Arlandastad Group, vad gör vi? Jo, vi är ett bolag som jobbar med fastighetsutveckling.

Vi driver två stora projekt: ett projekt uppe vid Arlandastad och ett nere i Nyköping Skavsta. Vi har totalt 8 miljoner kvadratmeter mark och de här projekten är väldigt strategiskt lokaliserade.

Det är nämligen platser där staten investerar miljarder i infrastrukturutbyggnad. Det är en plats där flyg möter motorväg möter tåg.

Och apropå det så kommer Skavsta 2032 att ha en egen tågstation mitt på terminal och det kommer att ta 40 minuter att ta sig från Stockholm City till Skavsta. Och de här projekten jobbar vi tillsammans och nära med både stat och kommun, för driver man den här typen av stora infrastrukturprojekt då är det viktigt att man jobbar tillsammans: privata näringslivet, kommunen och staten.

Vi har en affärsmodell som är lite differentierad. Vårt huvudspår har varit och är att utveckla råmark, ta det genom detaljplaneskede, bygga byggnader och förvalta dem.

Men sedan ett antal år tillbaka så fokuserar vi även på att bygga tillsammans med andra samarbetspartners genom JV-bolag och avyttrar även mark i byggrätter i det fall att det är lämpligt. Och att vi breddar oss här, det är ett led i att vi också ökar tempot för våra utvecklingsområden.

De är så pass mogna och långt gångna i utvecklingen att det är dags och det är möjligt med en tempoökning. Tittar vi på värdeskapandet för företaget sedan 2020 så har vi skapat en total värdeökning på 1,3 miljarder.

Och om man tittar lite noggrant här så ser vi att det är olika färger på staplarna. Jo, det blåa och ljusblåa är våra byggnader, det gröna våra byggrätter.

Och den beigea stapeln som kommer här från 2022 framåt, det är våra JV-bolag. Och JV-bolagen syns ju normalt sett inte i våra siffror, men här är det väldigt viktigt att se att vi faktiskt har byggt upp ett värde i våra JV-bolag på en halv miljard de sista åren.

Och det senaste året har vi faktiskt skapat ett underliggande hyresvärde i de här JV-bolagen på över 30 miljoner. Vi har stora områden som vi bryter ner i lite mindre delområden och här skulle jag vilja presentera ett sådant delområde och en sådan affär som vi har gjort under Q3.

Det är ett område som ligger nere i Skavsta. Det heter Västra terminalområdet.

Det är idag råmark som ligger värderad för 8 kronor per kvadrat i våra böcker. Den här marken ligger under detaljplaneläggning och vi har under Q3:an gjort en affär tillsammans med ett bolag som heter BRA Bygg kring ett område som är cirka 540 000 kvadratmeter stort.

I detaljplan räknar vi med att skapa ungefär 250- till 300 000 kvadratmeter byggrätter, men det är alltså ett arbete som först ska genomgå detaljplan och vår bedömning är att detaljplan kommer att antas i slutet på nästa år. Och här tycker jag är ett väldigt, väldigt bra bevis på hur vi skapar värden.

Vi har råmarksvärde i böckerna för 8 kronor per kvadratmeter. Det är fortfarande råmark idag.

Vi får betalt i affären här cirka 500 kronor per kvadratmeter råmark. Eller om man vill titta på det där vår partner går in och siktar på ett byggrättsvärde som motsvarar 700 till 800 kronor för köpeskillingen.

Sedan är det såklart att både vi och vår partner i det här JV-bolaget bedömer att de här byggrätterna kommer vara än mer värda den dag detaljplanen är antagen. Så att från 8 kronor till dryga tusenlappen per kvadratmeter byggrätt eller råmark, det är ett sätt att jobba med värdeutveckling i det här skedet.

Och produkten som kommer vara på Västra terminalområdet, det är, om ni tittar till höger i bilden här så kan man skönja landningsbanor. Det är alltså Skavstas landningsbanor, så att det är flygplatsnära verksamheter, allt från hangarer till logistikhangarer och liknande som passar att ligga nära en flygplats.

Och längst ner i kanten på bilden så kan ni skönja en rondell. Alldeles bredvid den rondellen så kommer tågstationen på Ostlänken som jag beskrev alldeles innan att vara.

Högt affärstempo och god framdrift. Tidigare, fram till för några år sedan när vi bara jobbade med egen utveckling, då aktiverade vi ungefär 15 000 kvadratmeter byggrätt per år.

Till och med september i år har vi aktiverat 90 000 kvadratmeter byggrätt. Och den här ökningen av utvecklingstempo, den är ju föranledd till att vi också är mer flexibla i vårat sätt och bjuder in partners till att vara med och utveckla våra områden.

Vi har då: egen utveckling, jobba i partnerskap, till exempel JV-bolag, eller försäljning av mark. Och både JV-samarbeten och försäljning av mark förbättrar ju samtidigt våran egen likviditet.

Under Q3, för att lyfta några affärer vi har gjort: jag berättade precis om vårt JV-bolag i Skavsta. Vi har tecknat ett avtal om avyttring av 15 600 kvadratmeter byggrätt uppe i Arlandastad till ett bolag som heter GSR.

Här säljer vi mark för 5 000 kronor per kvadratmeter byggrätt. Värt att notera är att det bokförda värdet på de här byggrätterna ligger på mellan 3 100 till 3 200 kronor.

Och om det är femte eller sjätte eller sjunde gången som vi säljer till över 50% över bokfört värde, det vet jag inte om det är femte eller sjunde gången, men vi har aldrig sålt för mindre än 4 200 kronor per kvadrat. Vi har även ett antal arbeten som pågår i Skavsta då vi har fått en ersättning av Trafikverket på 385 miljoner för att göra skadeförebyggande arbeten så att vi inte är i vägen för Ostlänkens framfart eller byggandet av Ostlänken.

De här arbetena är inne i slutskedet och vi har till dags dato erhållit 315 miljoner av Trafikverket av de totalt 385 miljoner som ska erhållas. Tittar vi på våra operativa verksamheter så ser vi att både Scandinavian XPO, alltså vår mötes- och eventverksamhet, samt vår utbildningsverksamhet uppe i Arlandastad stabiliseras och får både ökad orderstock och beläggning.

Tittar vi på några pågående projekt som vi jobbar med idag så är ett projekt uppe i Arlandastad en restaurang som skall opereras av Pontus Frithiof, den kände stjärnkrögaren. Och varför väljer han att lägga sig på denna plats kan man ju fråga och det enkla svaret är att platsen ligger mitt mellan Stockholm och Uppsala vid Sveriges största flygplats.

Det är dessutom en plats där vi kommer att installera cirka 100 elladdplatser, så ett perfekt ställe för en perfekt krögare att öppna en restaurang. Vi håller på med en bilrecondanläggning åt ett bolag som heter Autohero.

De har varit med oss sedan 2017, 2018, successivt vuxit så att vi bygger om och till ytor motsvarande 2 300 kvadratmeter för dem och en stor uppställningsplats för deras bilar som är till salu för 1 200 parkeringsplatser, en yta på cirka 30 000 kvadratmeter. Och tittar vi ner i Nyköping Skavsta så är det så att Nyköpings kommun har valt att förlägga alla praktiska yrkesutbildningar ute vid Skavsta flygplats.

Vi har ett 15-årigt avtal med kommunen och vi bygger och uppför nu en gymnasieskola för fordon, transport, bygg och anläggning och flyggymnasium. Sedan har vi några JV-företag eller JV-samarbeten som jag skulle belysa lite kort.

Vi har ett bolag som heter F60 Företagspark. Det är ett område på 125 000 kvadratmeter beläget i Arlandastad.

Vår JV-samarbetspartner heter Swiss Life och det är världens största fastighetsfond. Tillsammans med dem så utvecklar vi den här platsen om 125 000 kvadratmeter.

Under 2023, 2024 så har vi förberett området med förberedande markarbeten, terrassering, framdragning av infrastruktur och under 2025 så bygger vi nu för våra första hyresgäster som de facto tar de första byggnaderna i anspråk i december månad, det vill säga nästa månad. Vi har ett annat JV-samarbete nere i Skavstalund, Skavstalund Företagspark, där vi har också våra första hyresgäster på ingång.

Det är ett område där vi utvecklar 10 000 kvadratmeter byggnad uppdelat på fyra stycken byggnader tillsammans med 50 000 kvadratmeter uppställningsytor. Och det här är fantastiskt bra och vältajmat för att vid byggandet av Ostlänken, som kommer ta 7-8-10 år, så är det så att huvudetablering och huvudort för hela den byggnationen kommer vara vid Skavsta, så att det behövs logistiklokaler eller hantverkslokaler kopplat till utupplag.

Och Västra terminalområdet har jag redan beskrivit tidigare, vårt JV-samarbete med BRA Bygg. Jag vill också visa att genom att sälja mark så är det ett sätt att finansiera upp oss och få in likviditet.

Och tittar vi på avtal om markförsäljning som är ingångna under året så har vi Evroc, en markförsäljning om 5 296 kvadratmeter, köpeskilling 27,2 miljoner. GSR Fastigheter beskrev jag alldeles nyss, 15 600 kvadratmeter, 78 miljoner.

Och vårt samarbete nere på Västra terminalområdet som har en köpeskilling om 200 miljoner. Värt att förstå här, det är att när vi säljer markområden så kommer själva likvidtillskottet in cirka 9 till 12 månader senare än vi tecknar avtal, för när vi tecknar avtal om försäljning av mark så ska den styckas av innan våra kunder tillträder.

Då lämnar jag med varm hand över till min kollega Henrik.

Tack så mycket. Det som Dieter har pratat om är ju såklart väldigt mycket projekt och sådant vi jobbar med, men vi redovisar ju också löpande vad vi faktiskt har åstadkommit.

Och jag ska försöka rikta blickarna mot några viktiga punkter. Vi pratar marknadsvärde i vår fastighetsportfölj, det har ju ökat markant.

Skälet till det, och det är viktigt att komma ihåg, är ju att vi gör transaktioner och uthyrningar som leder till nya högre värderingar. Det handlar alltså inte om att vi får en helt annan syn på vad yielden eller den ränta som vi ska diskontera till är, utan det är helt enkelt nya transaktioner som leder till att våra värderingar går upp.

Det här återspeglas ju i den mörkblå boxen, att vårt NAV per aktie går upp. Vi vet att det är många som tittar på vårt NAV och tycker att det borde vara väsentligt lägre.

Det är bara att titta på vår värdering i börskursen. Men i våra ögon så ser vi ju att vårt arbete ska leda till att vi faktiskt ökar NAV och inte att det minskar.

Tittar vi på intäkter och resultat så har vi stabila intäkter. Jag skulle vilja göra ett litet tillägg där till den ljusblå bilden och peka på att ett betydande hyresvärde skapas ju, som Dieter varit inne på, i våra intressebolag och våra JV-bolag och har under åren bidragit till att vi har en betydande ökning i hyresintäkter, som kommer oss till dels, som ligger utanför det som vi redovisar själva som våra intäkter i våra böcker.

Våra JV-bolag har vi ju inte konsoliderade i vår resultaträkning. Jag vill också poängtera det vi har sagt: orealiserade värdeförändringar till följd av transaktioner och åtgärder för ökad flexibilitet och lönsamhet.

Det är ju så, vi har nämnt det förut, vi jobbar aktivt med kostnadssidan. Förutom att försöka öka intäkterna jobbar vi aktivt med att sänka kostnaderna.

Vi kommer att kunna tillgodoräkna oss det arbete vi har gjort hittills med våra kostnadsbesparingar från och med tredje kvartalet 2025. Så det som ligger inne i det vi redan idag kan visa på kostnadsbesparingar är bara en del av det som vi hoppas kunna få fram i resultaträkning framgent då.

Här har vi försökt att ringa in några tal som vi tycker är viktiga när vi tittar på resultatet för koncernen och utveckling över tid. Jag skulle faktiskt vilja rikta blicken åt även några ytterligare tal som inte är inringade.

Det finns en liten asterisk där under fastighetskostnader. Det kan se ut som att de har gått upp, men då ska man komma ihåg att i den posten så ligger en engångspost om 7 miljoner.

Tar vi bort den så har vi en rätt betydande nedgång, nästan 10% på fastighetskostnader gentemot jämförbar period förra året. Vad det gäller kostnader operativa verksamheter så har det också gått ner.

Där ligger en del av vår kostnadsbesparing, en del ligger på det som jag har ringat in som administrationskostnader som också har gått ner jämfört med föregående år. Och då vill jag återigen nämna att här ligger alltså inte hela den effekt som vi hoppas uppnå utifrån de kostnadsbesparingsåtgärder som vi redan har vidtagit.

De är lite eftersläpande vad det gäller lön och semesterskuld bland annat. Det är inte kvar när vi rör oss in här nu mot Q4:a.

Finansiella kostnader har också gått ner. Det är ju, som ni vet förstås, ett resultat av att räntorna är lägre idag.

Mycket av våra lån prissätts utifrån tremånaders Stibor med en marginal på det. De har gått ner i takt med att räntorna har gått ner, men där är det också värt att komma ihåg att vi har ju sett, och det vet ni alla, en rejäl nedgång i Stibor-räntan de senaste 15 månaderna ungefär.

Det som ligger här är ju utfall januari till september och det vi idag ser som kanske mer stabilt, nivån tidigare har ju inte fått fullt genomslag här. Så när vi tittar framåt så ser vi ju att vi bör kunna redovisa lägre kostnader per kvartal för finansiella kostnader.

Och sedan har jag även ringat in igen då det här med orealiserade värdeförändringar till följd av nyuthyrningar och transaktioner. Jag ska skynda på lite här.

Några nyckeltal kopplat till balansräkningen: vi har ju en stabil finansiell situation. Vi har en väldigt stark soliditet och en låg belåningsgrad.

Och vi har dessutom väldigt tydligt fokus på våra likvida medel. Vi har alltid visat på starka likvida medel, god tillgång till likvida medel och då ska jag nämna att det här är alltså inte banklöften utan det här är pengar på konto som vi kan plocka ut i princip när vi vill.

Det som jag ska påpeka är ju det som Dieter tog upp också, det är att i de här likvida medlen syns ju inte de avräkningar som vi gör successivt i transaktioner som vi har genomfört. Vi nämnde Ostlänken, slutfaktureringen där, vi pratar om GSR, vi pratar om Västra terminalområdet, så det är likviditet som vi ser framför oss bör komma in de kommande kvartalen.

Den här har jag haft med förut och jag har med den igen bara för att egentligen visa det som vi tycker är viktigt att påpeka, nämligen att vi ändrar inte vår finansiella risk. Vi vill hålla en konservativ finansieringsstruktur.

Vi har inga obligationer, vi har ett mindre förlagslån, men vi har inga obligationer. Vi har en väldigt förutsägbar finansieringsstruktur.

Kostnader för den varierar med räntan, men vi har inte en hög finansiell risk i bolaget idag och vi har ingen ambition att ta på oss det heller. Med det lämnar jag tillbaks den här till dig Dieter.

Tack så mycket. Vårt fokus framåt, det är ganska enkelt.

Det är att följa de spår som vi redan har följt under det här året. Det är självklart att räntesänkningar leder till ett mer gynnsamt investeringsklimat och att äga strategiskt viktig infrastruktur i dessa tider med det världsläge vi har, det gör också så självklart att det finns många myndigheter som kan tänka sig vara intresserade av våra områden.

Tittar vi på efterfrågan på den mark vi sitter på så är min bedömning att den faktiskt aldrig har varit högre. Och tittar vi under punkten Arlandastad-Skavsta här: tidigare har vi någonstans i snitt utvecklat mellan 15- till 20 000 kvadratmeter byggrätter per år.

I år, till och med 09-30, så har vi så kallat aktiverat, det kan vara att man säljer eller startar upp JV-samarbete eller utvecklar själv, cirka 90 000 kvadratmeter byggrätter. Så tempot har väsentligt ökat och den takten avser vi att hålla.

Tack.

Stort tack!

Tackar.

Då avvaktar vi in alla frågor på chatten än så länge, men jag börjar då lite lätt här med det du sa här mot slutet, Dieter. Det låter ju väldigt positivt.

Du pratar om 90 000 kvadratmeter aktiverade i år byggrätter gentemot 15 000 historiskt. Är det en ny strukturell nivå vi kan tänka oss framöver eller?

Vår bedömning är så. Och det är därför att vi är mer benägna att göra affärer med samarbetspartners, mer benägna att göra markförsäljningar och helt enkelt bredda scopet för att öka tempot.

Så att våran ambitionsnivå är det och tittar vi på intresset på området just nu så är min bedömning absolut att det inte kommer gå ner.

Får jag ett litet tillägg där. Det är ju så att tittar man på vår verksamhet över tid så har vi ju skapat väldigt mycket värden.

Om man jämför med hur det såg ut när bolaget började till idag så har det ju varit en fantastisk värderesa i böckerna. Sedan får vi ofta frågan om det finns värden i verkligheten som matchar de här värdena vi har i böckerna.

Och då vill jag understryka det som Dieter sa tidigare att vi säljer ju idag byggrätter och mark någonstans 40-50% över vad vi har i böckerna. Och när vi märker att vi kan göra det med 90 000 kvadratmeter byggrätter, då får vi ett kvitto på att det värde vi har skapat att det faktiskt finns ett värde att kapitalisera på.

Och det är viktigt att komma ihåg: vi är inte i behov av att slänga ut byggrätter eller sälja med rabatt, men det behöver vi heller inte utan alla transaktioner vi har gjort har varit med rejäl premium. Och den vågen vill vi kunna rida vidare på, fortsätta utveckla våra områden och då skapa mervärden.

Och för att hindra den som säger att det är ju bara de bästa lägena ni har sålt, såklart, det är därför ni får så bra betalt. Nej, tittar vi på de här senaste 3 åren så har vi sålt 150 000 kvadratmeter byggrätter.

Det är olika lägen och det har varit de här nivåerna till mellan 40-50% över bokfört värde.

Och vi kan väl också nämna då att den här transaktionen med BRA Bygg är ju lite spännande. Ja, vi pratade lite värden här, säg ett sannolikt byggrättsvärde i framtiden när byggrätten är fastställd till 800 kronor ungefär per byggrätt.

De ligger i våra böcker till 8 kronor per byggrätt. Så det är viktigt att komma ihåg att vi gör de här transaktionerna för vi ser att det skapar en bra värdetillväxt till våra ägare helt enkelt.

Så rent spontant kan man ju konstatera att det ligger stora övervärden i eran byggrättsportfölj med tanke på att ja, ni värderar ju de varje kvartal. Det är en extern värderare som gör det, så att med tanke på att ni har sålt till så pass hög premie nu, går det inte vara så att man värderar upp hela den här

Vi har ju hela tiden en dialog med våra värderare. Värderingsmetodiken är ju den att de antar ju olika tidpunkter för när byggrätter kan realiseras.

Och skulle vi gå ut och sälja alla våra byggrätter idag så är det inte säkert att vi får 5 000 kronor per kvadratmeter. Vi får ju det på de transaktioner vi gör, men det intressanta här är ju att om vi gjorde 15 000 förut så även fast vi gör 90 000 idag så har inte det ändrat prisbilden på vilket pris vi får ut på våra byggrätter.

För värderaren.

Nej, för värderaren, men heller inte för vad vi kan motivera för värden. Skulle man flytta fram hela den här tidsantagandet vad det gäller när byggrätter omsätts, ja, då skulle ju värdet även i böckerna gå upp.

Men där är värderarna försiktiga för det är så pass mycket byggrätter vi pratar om.

Jag förstår. De första tre kvartalen så har ni orealiserade värdeförändringar på 153 miljoner kronor.

Var exakt kommer de ifrån?

Det är bland annat till följd av nya kontrakt. Vi har ju till exempel gjort kontrakt nere i Skavsta tillsammans med Nyköpings kommun där de lägger all sin yrkesverksamma gymnasieutbildning ute på Skavsta.

Det är ett ganska rejält kontrakt och bidrar till en värdeökning i våra tillgångar där nere baserat på det kontraktet. Det är kanske det kontrakt som har bidragit mest till värdeökningen under den här perioden.

Men vi har ett tiotal olika kontrakt uppe i Arlandastad som också har gjorts under den här perioden.

Så det är riktiga affärer bakom helt enkelt, ja. Det är viktigt att poängtera.

Och sedan då det här avtalet, JV-avtalet med BRA Bygg nu, den här Västra terminalen, varför kommer det just nu? Timingmässigt, alltså det är ju ganska lång tid fram till Ostlänken är på plats till exempel.

Ja, men det är också ganska lång tid att processa från råmark till detaljplan till färdig byggnad på plats. Samtidigt jobbar ju vi med att få igång flygtrafiken nere i Skavstaområdet.

Och ska man få igång flygtrafik eller flygfrakt eller liknande då är det bra att ställa planen i eller någonstans att lägga frakten, så att det tajmar väldigt väl med våran utvecklingsplan nere i Skavsta. Sedan kan det vara några år prematurt i förhållande till att vi har en faktisk tågstation på Skavsta, men vi måste ju tänka helhetsmässigt.

Så att en väldigt bra tajming skulle jag vilja säga.

Okej, bra. Och men då kommer vi osökt in på Skavsta och hur det går där med den operativa verksamheten, för att vad jag förstår så den blöder lite i kassaflöden.

Men hur går utvecklingen för att attrahera mer flygoperatörer till Skavsta?

Nej, men utvecklingen går bra, dock lite långsammare än vad vi hoppas på såklart. Vi har fullt fokus och vi har dialog med ett antal olika flygbolag om att få dit fler passagerare.

Men som vi också brukar understryka här att det handlar inte bara om att få dit passagerare. Visst, passagerare skapar omsättningshyror, passagerare skapar potential för bolag att flytta dit, men Skavsta är också Sveriges största beredskapsflygplats, så vi har en hel del statligt flyg kopplat till den här platsen och det ökar i omfattning med hänsyn framförallt till världsläget.

Okej. Du nämnde i ditt VD-ord Företagspark 60 och det var ju ett tag sedan och det är ju en väldigt stor investering.

Du nämnde 125 000 kvadratmeter, ett investeringsvärde på 1,8 miljarder totalt. Vad händer där och hur kan man se det projektet accelerera?

Ja, nej, men det är en bra fråga och skälet att jag nämnde det just nu, det är ju det att den här affären med Swiss Life gjordes i slutet på 2022. Under 2023 och 2024 så har vi lagt in knappt 100 miljoner i att göra markförberedande arbete och dra fram infrastruktur, så nu är området förberett för att faktiskt attrahera hyresgäster.

Så att vi bygger för vår första riktiga hyresgäst Förlåt, Gasum är också riktig. Vi har en hyresgäst som heter Gasum som som är finska staten som har vätgasstationer för lastbilar, men nu har vi vi bygger våra första byggnader på platsen och de är inflyttningsklara som nästa månad.

Där kommer våra första hyresgäster att flytta in och vi har en hel del intressenter som vi hoppas komma i mål med och landa innan året är slut för kommande byggnation då. Så att det här rullar ut nu som ett pärlband skulle jag vilja säga och det är bra efterfrågan, bra tryck.

Och har man gjort grundarbetet, det vill säga sett till att tillgängligheten till området är bra, gjort markarbetena bra och alla förutsättningar är bra, då bygger du de här produkterna på mellan 9 till 15 månader. Då är det väldigt, väldigt attraktivt om man jämför med andra områden som då först ska börja markbereda och sedan bygga, för då har du kanske en byggtid från 18 månader och uppåt.

Så att vi står väldigt väl beredda och är mycket mer attraktiva än andra områden på grund av att vi har så kort byggtid.

Där vill jag göra en liten poäng också. Vi pratade tidigare om vår finansiella risk, att vi försöker hålla den konservativ.

Ta F60 till exempel, där har vi investerat stora pengar i infrastruktur och förberedelser som Dieter var inne på, i förberedelser av mark och annat. Det har vi gjort med egna medel, så det bolaget idag är, så när som på en byggkreditiv då för den här nya fastigheten, är obelånat.

Så nu har vi ju möjlighet att rulla ut de här projekten som kommer vartefter. Dessutom är det ju så, och det vet alla som utvecklat områden, att när du väl har fått en etablering eller två, då börjar nya komma dit och undra vad är det de ser, varför är de där och så blir det lite ringar på vattnet förhoppningsvis.

En snöboll.

Ja, det kanske vi får se snart, en snöboll här i Stockholm.

Men om man säger så här att ni har ju alltså om man nu tänker sig ska vi se här bara så att jag säger rätt här, belåningsgraden är ju 24%.

Korrekt.

Den låter ju väldigt konservativ, så om man tänker sig att ni pratar ju om expansion och att det är ökad aktivitet, kan ni gå upp i belåningsgrad och accelerera själva operativa verksamheten för att få mer fart på hjulen så att säga med mer belåning?

Ja, såklart att vi kan det, men vi har ju valt att inte göra det just därför att vi är ett utvecklingsbolag. Ett utvecklingsbolag har lite hoppiga intjäningar om man ska tjäna pengar just på fastighetsutvecklingen.

Vi är inte så många fastighetsförvaltande bolag som har en ström av likviditet som kommer. Och därför vill vi ligga lågt så att vi inte tar för stor finansiell risk helt enkelt då.

Nu ska jag också nämna att, och det vet ni alla som har följt vårt företag, 24% det är ju våra samlade tillgångar. Tittade man på Dieters bild tidigare så ser man där ligger en betydande mängd byggrätter.

De räknas in där. Tar vi bort dem så har vi en belåningsgrad på ungefär 50%, jag har inte exakt siffra i huvudet, men där ungefär.

Det är också ganska konservativt, men inte lika konservativt. Men som långt svar på din fråga: nej, vi har ingen ambition att ta elefantkliv vad det gäller finansiell risk, men vi försöker anpassa vår finansiella flexibilitet så att det passar det vi försöker utveckla.

Ni pratade också om att det är väldigt hög aktivitet eller beläggningsgrad inom Scandinavian XPO och september var en väldigt stark månad.

September var belagt alla dagar utom en.

Är det någonting som är tillfälligt eller ser man en konjunkturvändning där på just det?

Ja, det påverkas såklart mycket av hur bolag mår och räntesänkningar påverkar och så vidare. Sedan tror jag att ju längre vi jobbar med Scandinavian XPO då, ju fler aktörer får upp synen på att det faktiskt finns en anläggning väldigt, väldigt bra belägen vid Arlanda.

För många av våra större event det är faktiskt kopplat till Nordenbasis eller Europabasis. Återigen har vi haft ett NATO-möte på plats utan att någon visste om det överhuvudtaget och helt okommunicerat.

Så att staten älskar det.

Och när ni pratar Scandinavian XPO så kommer vi in litegrann för att vi vet att Älvsjömässan ska stänga ner 2029 och det är ju ett gigantiskt mässområde. Och vad jag förstår så skulle ni jättegärna vilja att mässanläggningen läggs vid Arlandastad istället.

Nu ska det inte läggas ner 2029 längre, de har kommunicerat ett annat datum, men och det kommunicerar man utifrån att vi hittade ingen som ville köpa anläggningen. Och det kanske inte är så svår matematik heller för man kan ju inte köpa en anläggning som backar om man bara har tillgång till den i 3 år om man inte har någon ny plats att ta den på.

Så svaret på din fråga är: ja, vi ser jättegärna att den mötesplatsen och eventarenan landar ute i Arlanda. Och vi har alla förutsättningar för det och vi har det i våra planer.

Vi har både platsen och detaljplanerna på plats.

Låter bra det. Sedan avslutningsvis också brukar jag alltid ställa den här frågan: ni har ju ett negativt operativt kassaflöde.

Nu var den 13 miljoner i Q3:an och på helårsbasis så var det ju 111 miljoner och de senaste 9 månaderna så var det 68. Innebär det att ni börjar få ordning på själva kassa

Ja, men vi har ju pratat om det förut. Alltså, dels pratade vi tidigare om intäkter och kostnader.

Vi jobbar ju vad vi kan för att öka intäkterna men också minska kostnaderna. Och det tycker jag att vi har bevisat att vi gör.

Sedan är det ju så med vårt kassaflöde lite det ligger i vår affärsmodell. Det operativa går back och så går investeringsverksamheten förhoppningsvis plus och sedan har du finansieringsverksamheten som balanserar upp det här.

Så att det är lite för lätt att se på vårt samlade kassaflöde bara utifrån hur det går i de operationella verksamheterna. Men som svar på din fråga: ja, vi jobbar jättehårt med det här och hela tiden egentligen ser över: kostnader, intäkter, vad kan vi göra för att förbättra det negativa kassaflödet som finns i de operativa verksamheterna?

För jag vill understryka att man förstår här att om vi tar Scandinavian XPO som exempel igen: för under september månad, en av de veckorna så hade vi 3 000 personer på plats i ett bolag som var där en hel vecka. De här människorna, de bor ju någonstans.

De äter någonstans. De huserar någonstans.

Det är ju intäkter som syns då på fastighetssidan. Så man får inte glömma att de här affärerna hänger ihop.

Man kan inte se en operativ verksamhet som en solitär enhet och säga att: ”Oj, vad dåligt det går.”

Nej, du kan göra precis samma liknelse på Skavsta. Skavsta har vi ju väldigt bra framdrift just nu i hur vi ska utveckla området.

Och det bygger ju på att det finns en flygplats där och att flygplatsen genererar ett intresse för området. Så om operationella verksamheten Skavsta går back så är det bara halva sanningen.

Vi tittar ju på helheten som en samlad verksamhet egentligen då. Just det, jag hade något mer jag skulle säga, men det glömde jag bort.

Okej, men avslutningsvis då, om man blickar 12

Jo! Nu kom jag på vad jag skulle säga här.

När vi tittar på vårt kassaflöde så har vi någon gång fått frågan: ”Varför finansierar vi våra negativa kassaflöden i den operationella verksamheten med banklån?” Det är alltså fel, det gör vi inte.

Tittar vi på hur vi jobbar så jobbar vi med transaktioner, vi jobbar med olika typer av förskott, etc. Tar vi Skavsta till exempel, tittar vi på hur den verksamheten har utvecklats under den tid vi har ägt den så är det faktiskt i stort sett plus minus noll kassaflödesmässigt.

Okej. Så som avslutning då, om vi blickar ut 12 månader framåt, hur ser ni på helhetssituationen och på Arlandastads situation då?

Vi gör ju aldrig framåtriktade prognoser, men jag sa som jag sa till dig förut att det är ett otroligt stort intresse, tempot har ökat och vi ser inte nu att det kommer vara någon minskning i tempot.

Det låter som en bra avslutning. Stort tack, Dieter, Henrik.

Tack.

Tack.

Tack, tack.

Och tack till alla ni som har lyssnat. Ha en fortsatt fin dag!