Hej och varmt välkomna till Arlandastad Groups presentation av fjärde kvartalet 2025. Jag heter Mattias Karlsson och kommer att moderera dagens sändning.

Med mig i studion har jag VD Dieter Sand och CFO Henrik Morén. Varmt välkomna.

Tack så mycket.

Och innan vi kör igång presentationen så tänker jag också bara påminna som lyssnar in att ni kan ställa frågor i chatten, och så tar vi dem i en gemensam frågestund efter presentationen. Så med de orden lämnar jag över ord och bild till dig, Dieter, och Henrik.

Varsågoda.

Då börjar jag. Dieter Sand heter jag, varit VD på Arlandastad Group sedan 2010.

Jag vill börja med att tacka alla som vi har haft samarbete med under 2025. Det har varit ett fantastiskt år för oss och bolaget, och vi ska väl dra de viktigaste delarna i det nu.

Arlandastad Group, vad är vi för något? Vi är ett fastighetsutvecklingsbolag och vi driver Sveriges två största utvecklingsprojekt.

Vi verkar dels i Arlandastad, där vi har ett markinnehav på knappt 3 miljoner kvadratmeter direkt anslutning till Arlanda flygplats, och i Nyköping, kring Skavsta där vi har ett markområde på 4,8 miljoner kvadratmeter. Två stora projekt, har en byggrättsportfölj på cirka 45 till 50 miljarder.

Och när man driver så här stora projekt då är långsiktighet viktigt och det är också viktigt att ha nära samarbete med stat och kommun, vilket vi har både uppe i Arlandastad och nere i Skavsta. Vår affärsmodell är att tillföra värden i områden där vi ser potential.

Vi köper ofta råmark där vi driver planer, utvecklar idéer och koncept, bygger hus. Och vad vi sen gör med husen, antingen äger vi och förvaltar i egen regi eller om det finns läge och det är rätt timing så kan vi också sälja av dem.

Och det är inte bara så att vi är egenutvecklare, utan sedan ett tag tillbaka har vi också ökat vår andel av joint venture-bolag där vi samarbetar med andra bolag i utvecklingen. 2025, ett fantastiskt år.

Vi har ökat nästan allt förutom kostnaderna. Vi har haft en kostnadsbesparing i koncernen på cirka 30 miljoner kronor.

Vi har haft en ökad intäkt där vi har gått från 338 miljoner till 376 miljoner. Och det jag framförallt vill trycka på, det är att vi har aktiverat över 200 000 kvadratmeter byggrätt.

Och vad betyder aktiverat då? Jo, för oss innebär det att antingen är det en försåld byggrätt, en byggrätt som vi har startat arbete med i en JV-konstellation eller som vi är egenutvecklare.

Tidigare år så har den snitthastigheten eller snittakten på aktiverade byggrätter legat någonstans mellan 10- till 20 000 kvadratmeter per år. Vi har ett ökat hyresvärde på cirka 7 miljoner kronor och det är i vårt egna bestånd, och cirka 10 miljoner i vårt bestånd med JV-bolag.

Årets resultat: 133 miljoner och cirka 185 av dem hänförs till orealiserade värdeförändringar. Och det är orealiserade värdeförändringar som beror på bra hyresavtal som är tecknade under året, inte orealiserade värdeökningar som bygger på att våra byggrättsvärden har ökat.

Och vi har realiserade värdeförändringar på cirka 40 miljoner. Och de realiserade värdeförändringarna är framförallt hänförliga till försäljning av markområden uppe i Arlandastad och nere i Nyköping, Skavsta.

Vår styrelse har under hösten satt upp ett nytt utdelningsmål, det är att vi ska dela ut 5% av eget kapital. Normaliserat ger det dryga 200 miljoner per år, men i ett första skede under 2026 för 2025 så föreslår styrelsen en utdelning om 98 miljoner.

Och jag tycker det är en tydlig markering från styrelsens sida att man ser att det nu händer massor av saker uppe i Arlanda och nere på Skavsta. Det är en tro på verksamhetens förmåga att utveckla och realisera värden, värden som vi har byggt upp sedan starten 2010.

Några viktiga avtal under kvartalet. Men först, det som gör att vi nu ökar tempot det är att vi har från att ha haft huvudfokus på att utveckla affärer där vi har byggt och förvaltat i egen regi, nu breddar oss mer och mer till att även sälja av mark och ingå JV-bolag.

De tre delarna tillsammans har gjort att det har tagit fart ordentligt både uppe i Arlandastad och i Skavsta. Samtidigt som vi gör det här så har vi såklart fokus på kostnader och kostnadseffektivitet, och det kan vi uttrycka som ökad flexibilitet.

Tittar vi på kvartalet så har vi uppe i Arlandastad tecknat en avsiktsförklaring med ett bolag som fortfarande inte vill namnges för att det är en DD-process som pågår där. Det är 37 200 kvadratmeter byggrätt där vi säljer marken för ett underliggande värde om 5 000 kronor per kvadratmeter, så där frigör vi 186 miljoner.

Vi har ett stort utvecklingsprojekt tillsammans med Swiss Life där vi utvecklar ett område på 125 000 kvadratmeter. I det området har vi under kvartalet tecknat två stycken nya hyresavtal: ett med Ramirent och ett med Emil Lundgren.

Det här gör att vi kör igång etapp två i F60. Produktionsstart nu, inflytt januari 2027.

Och vi har även tecknat en avsiktsförklaring nere i Skavsta med Fortum. Väldigt, väldigt spännande projekt där vi utreder tillsammans huruvida Fortum kan tillverka både vätgas och hållbart flygbränsle, SAF, samt batterilagring.

Och Fortum har pekat ut platsen Skavsta eller Arlanda just för att ha möjlighet att sälja flygbränslet till då Skavsta eller Arlanda, och man har valt Skavsta, vilket vi är fantastiskt glada över. Nämna några av de pågående projekten som vi håller på med.

Som jag tidigare nämnt, vi håller på att bygga upp i Arlandastad en av Sveriges största laddplatser med cirka 120 laddstationer. Kopplat till de här laddplatserna så är vi fantastiskt glada för att där skall Pontus Frithiof med Pontus Group öppna en restaurang i början av september.

Och det tycker jag är extra trevligt som själv har elbil. Det finns inte många ställen i Sverige där man faktiskt kan tanka elbilen och äta gott samtidigt.

Vi håller på att bygga en ny rekondanläggning och 1 200 parkeringsplatser åt ett bolag som heter Autohero, Vi köper din bil. Och vi håller nere i Skavsta på att bygga yrkesgymnasium åt Nyköpings kommun, ett 15-årigt hyresavtal där vi bygger åt bygg-, transport- och flyg.

Man väljer att flytta ut alla sina praktiska linjer till flygplatsen där vi har mark. Två stycken pågående JV-projekt, det ena nämnde jag, det är uppe i Arlandastad tillsammans med Swiss Life, 125 000 kvadratmeter som vi håller på att utveckla.

Vi har ett projekt nere i Skavsta där vi driver en detaljplan, det är västra terminalområdet. Området är 500 000 kvadratmeter stort.

Vi räknar med att skapa cirka 200- till 250 000 kvadratmeter byggrätt och har en preliminär antagandetid för den planen om exakt fyra kvartal. Och sen har vi ett JV-projekt till nere i Skavsta tillsammans med en aktör där vi utvecklar fyra stycken verkstadsindustribyggnader om totalt 10 000 kvadratmeter.

Här har vi i dagsläget två stycken hyresgäster: Ramirent och Lambertsson. Den här bilden tycker jag är intressant av många olika aspekter.

Vi har idag ett fastighetsvärde på 7,2 miljarder. Vi hade 2020 ett fastighetsvärde på 5,7 miljarder.

Den lilla beiga toppen på de fyra staplarna från 2022 till 2025 visar det värde vi har skapat, vår andel av värdet vi har skapat i JV-bolag. Och tittar vi på 5,7 och 7,2 då kan man summera: ja, 1,5 miljoner i värdeökning och då har vi faktiskt också sålt mark för en halv miljard och ändå har vi en värdeökning på 1,5 miljarder.

Sen har vi investerat i de här fastigheterna med 0,8 miljarder, vilket gör att nettot blir värdeökningsmässigt 1,2 miljarder under den här perioden, vilket är väldigt, väldigt starkt. Nu lämnar jag med varm hand över till dig, Henrik.

Varsågod.

Tack. Jag tänkte då som vanligt titta på ett antal siffror och nyckeltal som vi lyfter fram på baksidan av den här utvecklingen som vi har sett då.

Man kan börja med att konstatera att marknadsvärdet på fastighetsportföljen har gått upp med ungefär 3%. Och det knyter an till det som Dieter sa tidigare att det har vi alltså lyckats göra eftersom vi samtidigt som vi jobbar med försäljningar även jobbar med utveckling och med att attrahera nya hyresgäster till våra områden.

Det gör att de underliggande fastighetsvärdena ökar trots att vi alltså säljer av en del. Och det är inte en effekt av att vi har någon yieldkompression eller lägre avkastningskrav, utan det är helt enkelt större flöden och större intresse för våra områden.

Jag vill beröra en punkt som står i mitten på den här sidan och det är övriga intäkter som har påverkats positivt av en avräkning av delprojekt som är slutförda inom ramen för den ersättning vi har fått från Trafikverket för att förbereda arbete för Ostlänken nere på Skavsta. Den resultatavräkningen ger en positiv effekt på 48,5 miljoner.

Det där är ett exempel på hur vi i vår kärnaffär fastighetsutveckling jobbar effektivt med att få fram den funktionalitet som vi eftersträvar. Det är alltså ett exempel på att vi är duktiga i det vi gör i vår kärnaffär.

Längst ner står det att vi har minskat våra kostnader. Det är också viktigt att lyfta fram.

Trots att vi alltså gör fler affärer, vi får in fler intressenter, fler hyresgäster, vi utvecklar fler projekt själva eller tillsammans med andra så har vi alltså lyckats sänka våra kostnader. Och vi levererar på det kostnadsbesparingsprogram som vi har tidigare kommunicerat och åtagit oss att göra.

I och med att vi har positivt resultat då så ökar ju NAV per aktie med lite drygt 3%. Tycker jag återigen att man ska se i förhållande till det faktum att vi faktiskt gör affärer som innebär att vi minskar basen, men vi fyller också på med nya affärer.

Den ljusblåa rutan här vill jag också understryka, den belyser det som Dieter nämnde tidigare att vi ökar vårt hyresvärde. Vi har ökat hyresvärdet med ungefär 4% då i de bolag där vi driver JV:n tillsammans med andra parter, och vi har ökat hyresvärdet i vår egen portfölj med nästan 3%.

Det där är drygt 16 miljarder i ökade hyresvärde under året.

Miljoner.

Miljoner menar jag. Tack.

Tittar lite närmare på resultaträkningen så tänker jag att man kan sammanfatta det här med att säga att vi har högre intäkter och lägre kostnader. Jag brukar försöka framhålla att det är lätt att prata om bara kostnader eller bara intäkter.

Det här är ett exempel på att man kan faktiskt jobba med båda parametrarna och vi är lite stolta över att kunna visa på att vi faktiskt har lyckats med det här. Då ska man också komma ihåg att det finns en liten asterisk på den här sidan på fastighetskostnaderna.

De ser ut som att de har gått upp rätt rejält, men då ligger i fastighetskostnader 2025 en engångskostnad för en hyresförlust på 7 miljoner. Så de facto har fastighetskostnaderna faktiskt gått ner.

Tittar man lite längre ner så ser man vad vi har för finansiella kostnader och de går ner till följd av lägre räntenivåer förstås. Vi har idag en stabil bas att jobba vad gäller vår finansiering och vi har rimliga räntekostnader.

Vi tittar ju hela tiden över vår finansiella struktur och vår uppfattning just nu är att bankerna är lite mer positiva i att prata framtid och utveckling och det försöker vi jobba aktivt med helt enkelt. För den som följer oss noga vet att vi har inte räntesäkrat våra räntor historiskt.

Det fick vi lida lite grann av under 2023 och 2024. Det är förstås något vi tittar på löpande, hur sådana räntesäkringar kan se ut då.

Vi har positiva värdeförändringar och det har vi berört tidigare här då, men jag skulle ändå vilja påpeka att vi skapar underliggande värden. Vi skapar dem med våra nya hyresgäster och hyresvärden vi skapar, men vi realiserar också värden.

Det vill säga tittar vi på våra bokförda värden så lyckas vi realisera vid försäljningar värden som ligger över de bokförda värdena. Så att vi skapar värden både realiserade och orealiserade, vilket också är väldigt positivt.

Tittar vi lite på vår balansräkning då så tycker vi ju fortfarande att soliditeten är väldigt stark och vi har en låg belåningsgrad. Vi framhåller i vår rapport att vi jobbar nu som vi alltid har jobbat med försöka hålla en låg finansiell risk i verksamheten.

Och det är något som jag vill lyfta fram här i alla fall då. Det tar sig också uttryck i likvida medel.

Vi har en trygg likvid situation och det har vi egentligen alltid haft och tycker att vi vill fortsätta jobba på det sättet. En rad som jag vill belysa här, det är andelar i intressebolag.

De har gått upp. Varför är det viktigt?

Jo, det understryker det vi har sagt att när vi utvecklar våra områden så skapar det ringar på vattnet. Det är fler som ser vad vi gör, det är fler som vill vara med och titta och jobba i de områdena och etablera sig där.

När vi jobbar på det sätt vi gör, i egna böcker eller i JV:n, så för det med sig att vi får in både finansiell och även industriell kapacitet och kompetens in i vårt arbete. Det är inte minst synligt nere i Skavsta där vi jobbar i JV-struktur, men även uppe i Arlandastad.

Så att det är en styrka tycker vi att jobba på de här tre sätten som vi jobbar då. Jag ska också nämna, det står en rad förskott här.

Det är ju så som vi redovisar de förskott vi har fått från Trafikverket för arbetet med Ostlänken, där ligger alltså kvar ett förskott i vår balansräkning trots att vi har slutavräknat ett antal delprojekt där, som ni såg tidigare i resultaträkningen. Det här är en bild över finansieringen.

Det man möjligtvis kan poängtera här är det som vi nämnde tidigare: vi har fortsatt låg belåningsgrad trots att vi jobbar med utveckling och försäljningar, det beror på att vi fortsätter skapa värde. Så den finansiella risken, som jag var inne på tidigare, har inte ökat.

Jag ska också nämna som ni ser att snittlöptiden på koncernens lån har gått ner. Det är ju så att den absoluta merparten av våra lån ligger med säkerhet i fastigheter och de är bundna under en längre period.

Merparten av våra fastighetslån löper ut under andra kvartalet nästa år och vi är i process med att förhandla om förlängningar där. Avslutningsvis, jag kan börja här så kanske Dieter fyller på sen, vad siktar vi på framåt?

Vad är det som ligger i korten framåt? Ja, egentligen är det det som står som jag vill lyfta fram här som första punkt under den andra rubriken, det vill säga vi fortsätter utveckla i högt tempo.

Vi fortsätter att göra mer av samma som vi har gjort under 2025 i ambitionen att göra 2026 och framåt. Och vad har vi för möjlighet att göra det då?

Jo, jag tror och vi ser goda marknadsförutsättningar för det. Både makro: räntorna är mer stabila, finansieringsmarknaden är ljusare och det finns också indikationer på gradvis återhämtning i transaktionsmarknaden.

Men även mikro: vi ser, som vi var inne på tidigare, ytterligare nyetableringar i våra utvecklingsområden och vi ser ökat intresse för att vara med i det som vi utvecklar både i Skavsta och Arlandastad.

Och jag behöver inte fylla på på det där, men jag stod och filosoferade om en annan sak. Vi har gjort tre större transaktioner i mark här under året och det är viktigt att man förstår att vi får in likviditeten mellan 9 och 12 månader efter påbörjad markförsäljningen.

Så att vi har ju då de olika casen som jag har nämnt där det är likviditet som ännu inte har kommit till bolaget som överskrider 300 miljoner. Om man nu tittar och ser att: Oj, har ni 185 eller 186 eller vad det stod, det är 300 på väg in.

Tack.

Okej, perfekt. Tack så mycket för den presentationen, Dieter och Henrik.

Tack.

Vi börjar frågestunden och vi har faktiskt fått en fråga här från Martin på chatten: Kan ni förklara varför hyresintäkterna minskar till 40 miljoner kronor från 49 kronor och miljoner från föregående år trots att fler hus blir klara?

Det finns en förklaring på den i presentationen. Det är en periodiseringseffekt.

Periodiseringen för hyresintäkterna Q4 2024 är inte exakt samma som periodiseringen för hyresintäkterna Q4 2025. Så de två siffrorna, det ser ut som en stor förändring, men det är i praktiken inte någon större förändring.

Det är helt enkelt en periodiseringseffekt.

Okej, klart. Okej, då tänker jag att den stora nyheten, även om ni då sålde mycket mark här i Q4 för 186 miljoner kronor, fick in mycket kassa för det, så var det en stor nyhet att ni tog bort det här tidigare finansiella mål och satte tydligt ett enda finansiellt mål och det är att dela ut 5% av eget kapital.

Och det är ju ganska så ett extraordinärt finansiellt mål i många bemärkelser, så att om vi ska fokusera lite grann på det först och främst. Och då tänker jag först och främst då, vad innebär det här 5%-iga målet i praktiken för hur ni prioriterar och driver verksamheten framåt?

Först och främst så tycker jag det är ett väldigt, väldigt gott betyg av vår styrelse som bedömer att vi faktiskt kan göra den här utdelningen. Vi börjar där.

Och det innebär att vi måste hitta en balans i just transaktioner, JV-projekt och egenutveckling så att vi kan möta upp det här målet.

Okej, och är det här 5%-iga målet då ett fast årligt åtagande eller är det någon långsiktig riktmärke då som kan variera?

Nej, men precis som du säger i frågan, det är ett mål.

Okej.

Och första året så delar vi då ut 98 miljoner.

Och tanken då året därpå, 2027 då?

Det är 5% av eget kapital, vad nu eget kapital må vara då. Vi driver ett antal stora detaljplaner som såklart kommer att påverka det här.

Vi har en detaljplan uppe i Arlandastad som vi räknar med att färdigställa inom fyra kvartal och där blir det runt 200 000 kvadratmeter byggrätt, och en detaljplan nere i Skavsta som vi också kommer färdigställa inom fyra kvartal där det också blir 200 000 kvadratmeter byggrätt med allt vad det innebär, både möjliga försäljningar men också värdeökningar och ökat eget kapital.

Okej. Ja, men om man tittar på direktavkastningen nu då så ligger den på 8,5 om det nu skulle vara så att ni kommer att dela ut 3,50 nästa år.

Så att det är ju ganska viktigt från ett aktieägarperspektiv då, ja men hur stabil är det här målet? För det kommer ju då påverka såklart just investeringsaptiten också.

Ska man lyssna på vår styrelse så är det ett väldigt väldigt tydligt mål och väldigt tydlig uttalad ambition att nå det målet.

Mm.

Och man skulle ju inte satt ett sånt mål om man inte hade trott att vi kan leva upp till det.

Nej, bra. Och om man då tänker sig, nu pratar jag om att ni har ju fått in mycket kassaflöde nu då, och mer kommer ju då med den här marken och att det är fördröjning, men alltså hur ska ni då generera tillräckligt med kassaflöde för att täcka då den här årliga utdelningen på 5% av det egna kapitalet?

Och då tänker jag framförallt också med tanke på att eran verksamhet i år, den genererar ju ett negativt kassaflöde på 132 miljoner. Hur ska vi tänka lite grann där från ett aktieägarperspektiv då?

Hur ska man generera kassaflödet?

Ska jag börja?

Börja du.

Nej, men jag tror återigen tillbaka till det här, det gäller att hitta balansen i marktransaktioner, i JV-utveckling och egenutveckling. Har du rena marktransaktioner då har du enkelt rena pengar in.

JV-bolag ger ett sätt för oss att faktiskt bygga upp värden tillsammans med en partner och vi använder den likvida delen som man köper in sig i JV-bolaget med att toppfinansiera, så att det är ett sätt för oss att fastighetsutveckla likvidneutralt. Och sen då det utrymmet som finns att egenutveckla.

Sen är det ju inte så här att vi över all tid behöver äga de byggnaderna som vi faktiskt bygger, utan är det byggnader som har långa hyresavtal utan vidare förädlingspotential, då kan vi faktiskt göra oss av med dem också i det fall att vi skulle behöva det.

De som har följt oss en stund har ju noterat att vi lägger ännu större krut idag på det som är vår kärnaffär, det vill säga fastighetsutveckling. Vi gör affärer idag i mycket högre omfattning än tidigare och att bara utveckla för att få fram fastigheter som vi ska förvalta, det är ju inte så vi jobbar längre, utan det är mycket tydligare fokus på att kapitalisera på de tillgångar vi har byggt upp under lång tid.

Och det finns värden där. Och om rörelsen är att utveckla snarare än långsiktigt förvalta så är det det vi ska fokusera på.

Utvecklingen innebär ju att vi skapar de här värdena som vi sen kan kapitalisera på. Så det är tanken.

Och sen då om man nu med tanke på att externt så har ni inget finansiellt mål om något avkastningskrav etcetera, men alltså rent internt hur avgör ni om det ska bli så att säga ett JV eller om ni ska sälja marken? Vad är det för interna så att säga krav som ställs på de olika besluten helt enkelt?

Nej, men det kommer att avgöras från fall till fall. Ett skäl att vi jobbar med JV-bolag utöver att det är kostnadsneutral fastighetsutveckling för oss, det är ju ofta så att det kan vara så att någon kommer med en hyresgäst: Vi vill köpa mark av.

Ja då, okej, vi ser bra potential i det här. Nej, vi säljer inte mark, utan däremot kan du få köpa in dig i en JV-konstruktion, eller så kan man välja vi säljer marken.

Så att det kommer vara från fall till fall.

Okej, och Henrik du nämnde ju att belåningsgraden är relativt låg, 24%. Å andra sidan så har ni ju många tillgångar som inte kanske genererar era kassaflöde heller med tanke på alla byggrätterna då.

Men finns det utrymme att använda balansräkningen på ett mer, ja, kanske aggressivt sätt?

Ja, det är en bra fråga. Ambitionen är inte att börja belåna balansräkningen för att kunna dela ut pengar om det är som var din fråga.

Nej, jag tänker mer på utvecklingsmässigt då.

Alltså, det där skiftar ju förstås i marknaden vad marknaden förutsätter. Vi har sagt hela tiden att vi vill jobba med låg finansiell risk.

Vad innebär det på marginalen? Ja, det kan säkert innebära att man från tid till annan ligger lite högre och i annat fall lite lägre, men vi ska jobba med låg finansiell risk.

Det är klart att vi vill utnyttja den situation som finns i marknaden idag till att effektivisera även vår låneportfölj, så det jobbar vi ju aktivt med. Exakt vad det där mynnar ut i, det får vi se, men ingen ambition att öka den finansiella risken avsevärt, nej.

Okej. Dieter, du sa i början av 2025 att ni skulle accelerera alltså utvecklingen, och det har ni gjort med råge med tanke på att ni har aktiverat 200 000 kvadratmeter byggrätt i jämförelse med de 15- till 20-.

2025, var det så att säga ett speciellt år eller kan man tänka sig att det kommer att ligga på de här nivåerna framöver då?

Man kan tänka sig att vi definitivt har ökat tempot och det har ju varit på grund av att vi har varit mer flexibla i vår affärsmodell, allt från transaktion till JV-upplägg till egenutveckling. Och vi har byggt upp den typen av värden så det är dags att realisera nu.

Så att definitivt en mycket, mycket högre utvecklingstakt eller aktivering av byggrätt som vi kallar det då än vad det har varit historiskt, definitivt. Sen om det är en siffra som heter 200 000 eller 300 000 eller 100 000 vill jag låta vara osagt.

Ja. Ja, vi kom ju lite snett in på marknadsutsikterna också då, men det har ju varit bättre marknad 2025 gentemot 2024.

Hur ser ni på utsikterna för 2026?

En reflektion som jag har gjort är att det är spännande att jobba med fastighetsutveckling för du möter kunder som blickar framåt, som vill skapa någonting nytt och bygga. Så där tidigt i vår bransch så märker man vad det finns för intresse i ekonomin i stort att bygga nytt eller skapa någonting.

Och där tycker ju vi att det är spännande att se att det finns intresse. Vi får hela tiden propåer.

Det är nog en effekt av att vi har visat att våra områden är spännande och ta del av och vara en del av att utveckla, men det är sannolikt också en effekt av att vi tror ju att mycket talar ju för att ekonomin i stort kan utvecklas positivt i Sverige de kommande åren. Och det är någonting som vi hoppas och tror på och ser effekten av faktiskt lite redan nu då.

Mm.

Och som tillägg till det, man ska komma ihåg att vi har två väldigt, väldigt stora områden. Om vi utvecklar 15 000 kvadratmeter på ett område då ser det ut som vi inte gör nånting.

Men har vi den här stora utvecklingsökningen som vi nu har, då ser omvärlden att det händer något. Snöbollen är i rullning.

Det ena föder det andra, det är min bedömning.

Okej. Jag har en fråga till från Martin här: Hur har operativa verksamheten i Skavsta flygplats utvecklats senaste tiden och börjar den närma sig break-even?

Den har inte närmat sig break-even, eller ja, inte break-even har den inte närmat sig. Den utvecklas hela tiden på samma sätt som Henrik sa att vi försöker jobba med att minska kostnaderna, har blivit otroligt mycket mer effektiv än vad den var när vi förvärvade bolaget.

Och så jobbar vi med passagerartillströmning.

Okej.

Sen är det ju alltid en förhoppning om att den passagerartillströmningen ska vara jättestor, men det har den inte varit hittills. Vi jobbar på båda fronter: både kostnadsminskning och intäktsökning.

Det som är viktigt att komma ihåg nere på Skavsta också, det är Sveriges största beredskapsflygplats, så att det är inte bara intäktsströmmar av charterplan från Wizz Air eller TUI eller Ving, utan det är ju andra intäkter också som kommer på grund av att den är en beredskapsflygplats och används då av statliga myndigheter.

Okej.

Jag tänkte just lägga till det. Nu var ju frågan angående den operativa verksamheten på Skavsta, men ser man på Skavstaområdet i stort så är det ju ett väldigt intressant område om man betänker bland annat omvärldsläget.

Det är en plats av strategisk betydelse och det bidrar ju till att när vi idag tittar på intresset i våra två områden så är inte minst intresset nere i Skavsta där det finns väldigt mycket intresse i Skavsta att ta del av utvecklingen av det området.

Okej. Kan följa upp med Martins fråga angående Skavsta då.

Eran operativa verksamhet den är ju då inte alltså den genererar negativt kassaflöde idag, men är det främst då den operativa verksamheten ska stödja utvecklingsverksamheten eller är det tanken också att den ska då någon gång bli kassaflödespositiv?

Där vill jag backa tillbaka till återigen vad vi gör. Vi har två stycken enorma markområden där vi går in med världens potential, det vill säga vi förvärvar det för noll och intet.

Och vår ambition och det vi har kommit väldigt långt med, det är ju att förändra människors uppfattning om hur områdena är, alltså de ska bli mer attraktiva. Och har du två jätteområden och ska utveckla dem då måste du ha ett incitament för människor att komma till de här tillsynes då oattraktiva områdena.

Och har du verksamheter som driver flöden av människor till områdena: läs mötes- och eventanläggning, läs Sveriges största utbildningsföretag inom fordonsindustrin, läs flygplats, då är det ett sätt att få människor att komma till platsen. Då kan du bygga och kapitalisera på det flöde som de här verksamheterna skapar, så det är en del i att ändra människors uppfattning om ett område över tid.

Sen kanske vi inte ska äga och driva de här verksamheterna nödvändigtvis över tid, men för att få människor att ändra uppfattning om området är det centralt.

Och viktigt att påpeka att tittar man på de bolagen standalone så är ju den analysen riktig, men det är inte så bolagen fungerar för oss. Som Dieter brukar säga, har vi en eventverksamhet så drar det personer till området, som äter på våra restauranger, går på våra hotell, betalar parkering för sina bilar.

Det bidrar ju till intäkter till koncernen som inte syns i det operativa bolaget. Man måste se det i ett större perspektiv.

Kristallklart. Bra.

Du pratade ju om en låneportfölj här på ett och ett halvt års löptid och att ni håller på att refinansiera, men hur påverkar den här utdelningsambitionen de här förhandlingarna om just refinansiering av lån?

Inte utdelningsambitionen. Om du tänker utdelningsmålet så är svaret nej.

Nädå, utan det ska ses i förhållande till vad vi behöver för fortsatt utveckling. Ambitionen är att bibehålla en låg finansiell risk.

Sen att vi förhandlar om och siktar på att förlänga låne förfall, det är ju bara en del av vår löpande affär. Det är liksom inget originellt, utan det är ju någonting som vi gör med jämna mellanrum.

Så att det är mer business as usual kan man säga.

Okej. Sista frågan då.

Ni har ju då ett substansvärde på 87 kronor då, och aktien handlas runt 40. Och vad är det då för ja, nej, 49 är det väl egentligen.

Ja, 45.

45.

45 ja, just det, 40, ja, vet inte varför jag fick det till 40. Men ja, och det aktien har ju gått starkt, men å andra sidan så okej, vad är de viktigaste alltså faktorerna för att då fortsätta minska rabatten?

Ja, göra som vi har gjort 2025.

Okej.

Fortsätta med det.

Mm.

Hålla det tempot, realisera vinster, visa att det är dags att skörda helt enkelt, det vi har byggt upp under lång tid.

Jag tänker i tillägg till det att när vi visar att vi har värden och kan skapa värden så dyker det också en annan intressant fråga upp och det är: Vilka värden har vi i böckerna då? Om nu hälften av våra tillgångar är byggrätter som är bokade i ett snitt 1 200 kronor, det är det som ligger som bas för de här 87 kronor per aktie då i NAV, om vi konsekvent säljer till 5 000 kronor per kvadratmeter, ja då är ju inte NAV 87 längre, då är det någonting högre.

Vi har det till 1 200 kronor för det var vad våra värderare säger att de tycker att det är värt, men vi tänker ju att kan vi bevisa att vi säljer det här en bra bit över våra bokförda värden, då borde man kunna få en ännu större trovärdighet i att de värdena vi har i böckerna är riktiga och möjliga att kapitalisera på.

Kanske till och med lite konservativa.

Kanske konservativa.

Ja. Okej, bra, men då får vi se hur verksamheten fortlöper under 2026.

Det ska bli väldigt spännande att följa. Och med det så tackar jag Dieter och Henrik för den här frågestunden och presentationen också.

Tack så mycket.

Tack.

Och tack till som har lyssnat. Ha en fin dag.