} Operator: Välkomna till dagens sändning med Stenhus Fastigheter. Vi kommer börja med en presentation följt av en Q&A.

Så ringer du in och ska ställa en fråga trycker du stjärna 9 och sen stjärna 6 för att aktivera ditt ljud, eller skriv in skriftliga frågor via formuläret. Och med det lämnar jag ordet till.

Varsågoda med presentation.

Tack. Mitt namn är Thomas Georgiadis och idag har vi nöjet att presentera detaljerna i dagens rapport som vi presenterade för ett par timmar sen.

Och jag har med mig också Micke.

Micke Nikander, och det är extra glädjande att få stå och presentera. Det är nästan exakt 5 år sedan vi noterades på First North och vi kommer idag gå igenom våran rapport som är faktiskt den bästa som vi någonsin har gjort.

Om vi börjar med lite höjdpunkter och tar dem först. Det här kvartalet är det kvartal med absolut bäst förvaltningsresultat som vi har presterat hittills på de här 5 åren i noterad miljö på 114 miljoner kronor, och även under perioden januari-september.

Vi har även köpt 8 stycken fastigheter som kommer förbättra vårt resultat. Vi har även sålt 3 stycken fastigheter som i princip är vakanta.

Vi har finansierat om vår obligation till väsentligt bättre villkor. Vi har även lagt ett offentligt bud och fått igenom det för att förvärva resterande aktier i Backaheden, ett noterat bolag på Spotlight som vi har varit storägare i.

Nästsist på listan har vi vårt certifikatprogram som vi startade i september och är väldigt lyckat, där vi har lyckats skapa en mer flexibel likviditet i vår kassa. Och sist men inte minst ICR:en, räntetäckningsgraden som är upp i kvartalet på 2,4.

Om vi hoppar in lite mer i detalj så kan vi konstatera att hyresintäkterna har ökat jämfört med Q3 i fjol och vi landar på 258 miljoner. Resultatet, som Thomas sa, 114 miljoner är 33% bättre än i fjol, och det som sagt var vårt bästa resultat någonsin.

Vi har en liten positiv värdeförändring i fastighetsbeståndet på 21 miljoner. Kassaflöde från verksamheten under kvartalet är plus 127 och vi har ett resultat efter skatt på 108 miljoner.

Om man tittar på grafen längst upp till höger så ser man hur förvaltningsresultatet har förbättrats och vi ser också resultatet per utestående aktie, där vi idag hamnar på lite drygt 30 öre för kvartalet. De här fastigheterna som vi förvärvade under kvartalet, 8 till antalet, var delfördelade på två olika portföljer.

Dels så köpte vi en stor lager-, lättindustrifastighet i Svenljunga där Star Trading är hyresgäst med ett 20-årigt hyresavtal. Och sen så köpte vi också en portfölj från Bilia där de huvudsakliga bilanläggningarna är för bilmärkena Porsche och BMW.

Vi har sålt fastigheter. Alla fastigheter vi har sålt, dels under kvartalet och efter kvartalets utgång, är det som man kan kalla för antingen utvecklingsfastigheter eller projektfastigheter.

Men då vi redovisar våran uthyrningsgrad inklusive alla byggda kvadratmetrar, så om man rensar för det vi har gjort och även det vi frånträdde i oktober, så ökar uthyrningsgraden till 94,7%. I kvartalet så har vi också en ICR på 2,4 och på rullande 12 så ligger den på 2,15.

Tittar vi lite framåtblickat så är våra bedömningar att vi kommer ha hyresintäkter på knappt 1,1 miljard. Vi kommer ha driftnetto på ungefär 820 miljoner.

Förvaltningsresultatet bedömer vi till 465 miljoner, allt annat lika. EPRA NAV:et hamnar på 17,40 per aktie.

Vi har en net LTV i kvartalet på 53,3%. Räntetäckningsgraden nämnde jag.

Vi har just nu 140 fastigheter, minus de två som är sålda efter kvartalets utgång så 138 stycken. Vi har en snittduration i portföljen på 6,3 år och ett marknadsvärde på 13,9 miljarder.

Om vi tittar på kartan, så ser vi att vi fortfarande har våran största majoritet i Stockholm-Mälardalen. Där tror jag vi hoppar över.

Om vi pratar lite grann om våran affärsmodell så är den rätt enkel. Kassaflöde, kassaflöde, kassaflöde, det är det absolut viktigaste vi har.

Vi har fem stycken delar som ska stötta vårat kassaflöde. Vi har våra fyra affärsområden.

Det största är lager, lätt industri, logistik som är drygt 50% av portföljen. Vi har offentliga fastigheter.

Hos oss är offentliga fastigheter vård, skola, omsorg, runt 20. Vi har handel.

Hos oss är handel dagligvaruhandel och lågprishandel, bara, där vi har mellan 15 och 20%. Och det minsta området som vi har är kontor.

Kontor hos oss är huvudsakligen uthyrt till diverse olika offentliga myndigheter eller kommuner, men vi kallar det för kontor för det är generisk kontor. Kommer komma in lite grann på typfastigheter sen inom varje segment.

Den add-on:en vi har är att vi jobbar med att utveckla de fastigheterna vi har och försöka få till mer byggrätter på de befintliga fastigheterna. Vi bygger aldrig på spekulation och vi bygger aldrig om vi har kortare än 10-åriga hyresavtal.

ESG jobbar vi kontinuerligt med. Hos oss är det viktigt att vi gör det tillsammans med våra kunder då våra kunder är de största förbrukarna.

Vi jobbar kontinuerligt med att BREEAM-certifiera våra fastigheter och målbilden är att vi ska ha så många som möjligt givetvis, men vi tar dem pö om pö om 5 till 10 stycken per gång. Vi jobbar också med hyresgästerna att försöka få ner energiförbrukningen i kåkarna med olika åtgärder.

Det kan vara alltifrån bergvärmeanläggningar eller återvinning av olika slag. Tittar vi på typkåkar som vi har certifierat.

Vi har certifierat Svanholmen, en stor vårdfastighet i Storstockholm. Vi har certifierat Librobäck i Uppsala.

Här har vi polisen som hyresgäst. Tyvärr får vi inte visa en bild på huset, men den är också certifierad.

Och alla våra fastigheter certifieras enligt BREEAM In-Use Very Good. Och den längst till höger är våran stora handelsplats i Norrtälje.

Om vi hoppar in lite djupare i vårat fastighetsbestånd: 56% lager, lätt industri, 15% är handel som jag sa tidigare, publika fastigheter eller offentliga fastigheter 20%, och kontor strax under 10. Tittar vi lite grann på uthyrningsgraden längst ner på sidan så ser vi att där vi har högst uthyrningsgrad är lager, lätt industri, logistik på 96%.

Kontor, likt många av våra branschkollegor, är lite sämre, där har vi en uthyrningsgrad på 86%. I publika har vi 91%, handel 88%, och totalt 93%.

Och det här är alltså före de försäljningar vi har gjort som gör att uthyrningsgraden både på lager, lätt industri och kontor kommer öka, då vi landar på ett snitt på 94,7%. Tittar vi på våran WAULT, 6,3 år, så återfinner vi knappt 44% bland våra 15 största hyresgäster fördelat på 58 hyresavtal.

Här återfinner vi hyresgäster som Bilia, Alstom, Santa Maria, kommun, polis, med mera. Nettouthyrningen i kvartalet var tyvärr negativ, men vi har en positiv nettouthyrning över perioden.

Nettouthyrning hos oss är att vi alltid jämför befintligt bestånd under perioden, det vill säga vi lägger inte till och drar ifrån kåkar som vi köper eller säljer. Här har vi ett urval utav våra fastigheter inom respektive segment.

Längst upp till vänster så ser vi Tyresö kommunhus, ligger i Tyresö centrum. En typisk kontorsfastighet för våran del där kommunen hyr 100%.

I mitten högst upp så ser vi en bilanläggning. I det här fallet så är det Bilias Mercedesanläggning i Akalla, Kista, också i Stockholm.

Största delen av anläggningen är det som kallas eftermarknad och så har de också ett showroom, men eftermarknad är den absolut största delen där man både byter däck, man servar bilarna, man har skadeverkstad och lackverkstad med mera. Längst upp till höger så har vi ett typexempel på en offentlig fastighet.

Just i det här fallet ligger den i Tumba, Gamla Tumba sjukhus. Största hyresgäster här är Botkyrka kommun som driver äldreboende, men vi har också Stockholms läns landsting som driver både vårdcentral, tandläkarmottagning och ett antal andra vårdoperatörer.

I mitten till vänster så ser vi en handelsplats. Just i det här fallet så är det i Norrtälje, ligger vid Östra Knutby torg.

Hyresgäster här är Willys, Rusta, Normal, Blomsterlandet och JYSK, en typisk handelslåda för våran del. Den absolut största förvaltningsenheten vi äger ligger i Finnslätten i Västerås.

Här har vi hyresgäster som Alstom, ABB, Quintus och så vidare. Längst till höger, Skiftinge, ytterligare en handelsplats, den här ligger i Eskilstuna.

Vi äger tyvärr inte Biltema och inte heller ICA Maxi men det ligger på samma handelsområde. På den här platsen så har vi också ett antal byggrätter som vi kontinuerligt jobbar med att förädla.

Kommer komma in på ett exempel på vad vi har gjort där. Till vänster, en typisk logistikfastighet.

Det här är Sveriges största möbellogistikföretag, bortsett från IKEA, och ligger i Tibro. I mitten längst ner så har vi personbilen i Skövde.

Här har vi gjort en förändring. Tidigare så var det Rockwool som hyrde, nu är det Hanwha Group som hyr och de tillverkar framförallt konfektyr i den anläggningen.

Och längst till höger så har vi också en som är riktad mot livsmedel. Här har vi Santa Marias stora fastighet i Kungsbacka.

Tittar vi på projekt, så till vänster så ser vi nybyggd Jem & Fix-låda och man ser också om man tittar lite längre till vänster att det ligger Blomsterlandet. Det här är i Skiftinge.

Jem & Fix har flyttat in under Q2 och vi jobbar nu med att starta upp nästa etapp utav våran utveckling i Skiftinge där vi har någonstans 6-7 000 kvadratmeter byggrätter kvar att förädla. Vi håller också på med förädlingsprojekt.

Till höger så ser vi ett färdigbyggt som blev färdigbyggt här i oktober där vi har gjort om Hälla Shopping till en big box retail, ligger granne med ICA Maxi Hälla i Västerås. Och alla har entréer utifrån och här har vi hyresgäster som Dressmann, Lindex, Dollarstore och Motonet.

Så, Thomas.

Ja, tack Micke. Jo, och över till lite siffror och finansiering.

Resultatet, som vi pratade om, 213 miljoner då driftnettot, och den härstammar från hyresintäkterna som kommer från hyresgästerna som Micke presenterade. Starka hyresgäster, långa avtal.

Vi har en hög överskottsgrad, vilket innebär att driftnettot är väldigt stabilt. Tillsammans med det har vi också att i princip alla våra avtal är KPI-anpassade, vilket innebär en årlig ökning av hyresintäkterna.

När man tittar längst ner också ser vi våra antal aktier. Vi har ju köpt väldigt mycket aktier tillbaka under året och även efter kvartalets slut, vilket innebär att nyckeltalen per aktie förbättras per definition där också.

Tittar man på intjäningsförmågan så ser vi här att vi ligger på ungefär 465 miljoner i earnings capacity, intjäningsförmågan. Tittar man på tabellen nere till vänster så ser vi känslighetsanalysen som beskriver hur den kan förändras med ändrade räntekostnader och ändrade driftnetton.

Tittar man på vakanserna så som Micke sa, de består av 59 miljoner och där har vi alla våra vakanser. Inga andra i balansräkningen som inte är med som vakanser här.

Tittar man på finansiella talen: vi har en LTV på 57,8% som är en bit under 60% där vi vill ha den också för att få en tillräcklig avkastning, net LTV på betryggande 53,3%, soliditet på över 40% och ICR-nivån på 2,15 på rullande 12, en hög kapitalbindning på 2,5. Det man kan säga också är att vi har en enkel kapitalstruktur här.

Vi har endast banklån, obligation och cert-program och sen EK i bolaget. På balanssidan, viktigaste posten högst upp till höger, marknadsvärde på våra fastigheter.

Vi värderar våra fastigheter externt varje kvartal. Vi har i princip inga byggrättsvärden med i siffrorna.

Byggrätterna är nedskrivna nästan ner till 0, utan vi ser dem som potentiell utveckling när vi väl gör nånting med dem, som de i Skiftinge. Tittar man på siffror som är intressanta i balansräkningen så är det också EPRA NRV?

Ja, 17,40. Framgår inte här i presentationen, men i rapporten är det mer tydligt.

Vi har räntebindningen som är på 1,3 år, som säkrar en del av finansnettot. Vi har kommit ner till en betald ränta på 3,9% efter alla refinansieringar vi har gjort, kapitalbindning på betryggande 2,5 år och en ICR på kvartalet på 2,4.

Ja, kan man väl också tillägga att den obligationen som vi refinansierade gör ju att våran räntekostnad till obligationen kommer mer än halveras och det kommer vi se i Q4.

Staplarna nere till vänster, de visar historisk belåning och marknadsvärden, och efter de åren som har gått så har det sett väldigt stabilt ut och nu på väg uppåt. Vi har 90% av vår finansiering är hos bank, de fyra stora svenska bankerna och en del sparbanker, 6% är obligationen, 4% är cert-programmet.

Vad som är intressant här till höger, vår kapitalbindningsstruktur där vi har 700 nånting miljoner som förfaller närmsta 12 månaderna och lika mycket år 1 till 2. Av dem så är i princip allting ordnat.

På den korta delen så är den stora delen finansieringen i Backaheden som vi har nu förvärvat och även kommer hantera refinansieringen i december, så det är nog bara 150 miljoner kvar där som återstår som kort. Och nästa år så av de 754 så var det 600 miljoner obligationen som vi har refinansierat.

Så närmsta två åren har vi kanske runt 250-300 miljoner som ska refinansieras. Allt annat är hanterat på längre sikt.

Många av våra avtal är också sådana med extension options där vi kan förlänga dem ett år i taget så att de inte blir korta. Nere till vänster, historiska ICR-nivåer som nu börjar peka uppåt.

Och vår aktiebok med oss själva, som jag är en av de stora ägarna tillsammans med min bror, som är VD också, och de andra bolagen. Stabila ägare som stöttar bolaget och vi har även köpt, i kvartalet hade vi köpt ungefär i perioden 10 miljoner aktier, nu är vi uppe i 15, så bolaget äger ungefär 4% nu av sina egna aktier.

Så, det var vad vi hade tänkt prata själva om, och jag hoppas att ni har några roliga frågor till oss.

Till väsentligt bättre villkor när det gäller marginalen. Sen är ju STIBOR och räntebindningar där de är idag som ni vet, men marginalen kommer vara väsentligt bättre.

Marginalen vid befintligt lån är 190 punkter, och det är räntesäkringen som gör att det blir så lågt som 2,12%.

Mm.

Den större hyresgästen som har valt att säga upp kontraktet och flytta är Willys i Bro. Och det beror på att det byggs upp ett nytt handelsområde i Bro och Willys fick mer väl anpassade ytor för sin butik än vad vi kunde erbjuda dem.

Det här är i grund och botten positivt för oss. Handelsområdet kommer växa med över 100% och vi håller på att utveckla de resterande ytorna i våran befintliga kåk till handel som adderar den handelsplatsen som redan finns.

Många utav våra hyresgäster kommer att vara kvar i huset, men vi kommer att flytta runt dem då våran före detta baksida blir våran framtida framsida.

Mm.

Ja hej, det var Karl-Henrik på ABG. Hör ni mig?

Ja, det går bra.

Lite eko bara.

Okej. Ja, jag hör i eko också, men ni kanske hör vad jag säger ändå.

Jo, jag hade en fråga kring dels belåningsgraden, ni ligger på 53,3%, och ni har en kassa på ungefär 630 miljoner. Hur tänker ni kring vart ni realistiskt sett vill ligga på belåningsgrad givet att målet är under 60%?

Ska jag ta den?

Ja, ta den du.

Vi ser ju att för att få också en avkastning på eget kapital som är där man vill ha den, så bör man ju ligga mellan 55 och 60%. Man ska ju inte ligga över 60% LTV, förhoppningsvis vill man inte vara där.

Nu har vi en stor kassa, beror ju på lite också att vi öppnade vårt cert-program och för att göra det så krävs det en viss volym. Och därför har vi nu en ganska stor spread mellan vår LTV och net LTV, men meningen är att vi ska kunna använda cert-programmet för att hantera kassan på ett bättre sätt och ligga på ungefär 1% av marknadsvärdet alltid i kassa.

Minst.

Ja, som lägst.

Okej, tack så mycket. Och sen på kapitalallokeringssidan, kan ni gå in lite mer i detalj på dels vad ni ser på förvärvsmarknaden och hur ni ser på fortsatt återköp av aktien och projekt?

Vill du ta förvärv?

Förvärvssidan så tittar vi kontinuerligt på att göra förvärv. Vi har ju hamnat i den lyckliga sitsen att vi faktiskt både har möjligheter att göra återköp av egna aktier, vi lämnar utdelning och vi också har möjlighet att växa vår portfölj.

Vi har ju förvärvat för knappt 1 miljard på rullande 12 månader, men vi har också sålt av en hel del. Men vi säljer av sånt som vi anser avkastar för dåligt eller där vi inte tycker att det passar in i vår portfölj, som till exempel den här kontorsfastigheten som var helt tomställd i Karlstad.

Det är ingenting som egentligen passar oss speciellt bra, och där lyckades vi hitta en bra lösning tillsammans med Karlstads kommun som förvärvade den.

Återköpsprogrammet, vi har ju jobbat med den under året och kommer troligtvis fortsätta med det så länge vi ser att det finns en mening med det för att skapa aktieägarvärde.

Och ska man nämna lite mer hur marknaden ser ut: vi bedömer att marknaden på industri-, lager-, lätt industri-, logistikfastigheter är stabil. Finns en god efterfrågan även bland våra konkurrenter, det har gjorts en hel del transaktioner.

Vi ser samma sak inom handelssegmentet. Det är lite svalare kanske på kontorssidan.

Och tittar vi på våra offentliga fastigheter så har vi sett en del transaktioner, om vi bortser från SBB:s transaktion, så har vi sett en del transaktioner framförallt på mindre LSS-sidan, i övrigt inte jättemycket.

Tack så mycket. Det var allt från mig.

Ja, jag tror faktiskt att jag svarade alldeles nyss på den, men den stora hyresgästen som lämnar oss, det var Willys i Bro.

Mm.

Vi pratar ju faktiskt om våran banan och det är i den bananen vi vill växa. Om vi kan ta fram en liten bild här på Svealand ska vi se...

Nähä... Ser inte ett Sverige där helt plötsligt, vad intressant.

Ja, om vi tittar på den här, vi ser cirklarna 33%, 22% och 35%, det bildar ju som en banan: norr, söder om Mälaren, norr, söder om Vättern, norr, söder om Vänern, och sen ner lite grann utmed västkusten. Det är där vi vill växa och det är också där vi har våra förvaltningskontor.

Vi har förvaltningskontor i Stockholm, i Västerås, i Karlstad och i Borås. Och det är mest naturligt för oss att växa där.

Ska vi växa utanför den här geografin så är det framförallt om vi har rena trippel-net-hyresgäster som inte kräver daglig tillsyn på samma sätt som det kan vara med mer förvaltningsintensiva kåkar.

Om vi börjar med Baltikum så är Baltikum svårt tycker vi. Det är en väldigt lövtunn transaktionsmarknad.

Sverige är en utav de största transaktionsmarknaderna i Europa och ge sig in i en marknad där det finns en lövtunn transaktionsmarknad där man inte vet om man kan kliva ur om man vill kliva ur, det är nog inte för oss. När det gäller Polen så ligger ju det utanför Norden och där ser vi väl inte direkt att vi ska in heller i dagsläget.

Tack för alla som lyssnade och som sagt var, vi kom ju med snön i år, så att får ni komma ihåg.

Tack. Tack allihopa, tack för att ni lyssnade.