Tack. Välkomna till dagens presentation av Stenhus Fastigheters delårsrapport för första kvartalet 2026.

Mitt namn är Thomas Gorgis, CFO i bolaget och en av huvudägarna, och med mig har jag...

Mikael Nicander, vice VD i bolaget.

Med det så kan vi börja med lite key takeaways för första kvartalet 2026. Framför allt så har bolaget levererat ett av det bättre eller det bästa resultatet för kvartal ett någonsin och en av de i höjd med tidigare kvartal mycket bra resultat.

111 miljoner i förvaltningsresultat, 24% bättre än föregående års kvartal ett. Vi har även för sjätte kvartalet i sträck positiva värdeförändringar som uppgår till 35 miljoner.

ICR:en, som är en viktig parameter, har gått upp till 2,43 gånger, vilket är en bra bit över våra finansiella mål som vi har på 2,25. Mera har vi, när vi pratar avkastningen, en bra bit över 12%, vilket också är i linje med vårt finansiella mål att hålla oss över 12%.

Och i samband med att vi löste in 10% av aktierna så har vi också höjt vårt förslag till utdelning från 0,28 som var ursprungliga förslaget till 0,31 öre. Eller 31 öre förstås, 0,31 kronor, 31 öre.

Mera, lite signifikanta event under kvartalet. Vi höjde som sagt, vi föreslog en utdelning på 28, sen blev det 31 öre per aktie som ska ju beslutas på årsstämman nästa vecka.

Vidare så har Stenhus Fastigheter ingått ett joint venture i ett bolag som heter Krona Bidco som la ett bud på bolaget Krona Public Real Estate som gick igenom, och vi äger tillsammans i det bolaget 85% av totalen. Mera, kvartal ett lyckades vi få ihop 21 miljoner aktier till återköpsprogrammet, vilket innebar att vi fick ihop 10% av totalen i bolaget under kvartalet.

Och i slutet på kvartalet så gjorde vi en tap issue som det kallas. Vi fyllde på vår obligation med 100 miljoner kronor på väsentligt bättre villkor än de vi gjorde i september.

Efter kvartalet så hade vi en extra bolagsstämma, som stämplade bort de 10% av de återköpta aktierna. Så idag har vi 334 miljoner drygt aktier utestående från 371 som var innan.

Och stämman beslutade också att förnya återköpsprogrammet och ge mandat till ledningen att köpa ytterligare 10%. Över till dig, Micke.

Ja, om vi tittar på lite nyckeltal, vi tittar framåtriktat så räknar vi med att ha drygt 1 miljard i hyresintäkter med ett förvaltningsresultat på knappt 460 miljoner och ett driftnetto på 820. Befintligt bestånd är idag på knappt 13,8 miljarder kronor.

Vi har en uthyrningsgrad på 94,6% och knappt 900 000 kvadratmeter. Snittdurationen i portföljen ligger på 6,3 år och vi har ett EPRA NAV när vi går ur Q1:an på 18,65 kronor.

Kvar har vi våran BB flat rating från NCR. Vi har en rullande 12 på ICR:en på tre 2,32.

Vi har netto-LTV precis ovanför vårat långsiktiga mål på 55,2, 138 fastigheter. Förvaltningsresultatet i kvartalet per aktie är 0,32 kronor, och vi hade ett driftnetto på 196.

Tittar vi lite grann på hur det har sett ut så kan vi konstatera om vi tittar i diagrammet längst upp till vänster att vi fortsätter på den inslagna banan. Vi har kört en takeoff på intjäning per aktie och vi tror att den kommer fortsätta stiga, inte lika brant som den har gjort, men vi är inne i en väldigt positiv trend.

Jag vill också att vi ägnar några sekunder åt diagrammet längst till höger där vi ser avkastning på eget kapital enligt den definitionen som ni hittar i våran rapport. Som Thomas sa, vi hade en positiv värdeförändring i portföljen om cirka 35 miljoner kronor.

Och jag tror att vi hoppar till nästa sida. Ni som har hört oss säga det här har hört det många gånger, men vi har fyra affärsområden: lager/lätt industri, våra största, vi har handel, vi har offentliga fastigheter och kontor.

Inom respektive område så jobbar vi strategiskt. Och tittar vi till exempel på kontor så är majoriteten utav våra hyresgäster sånt som Arbetsförmedlingen, Skatteförvaltning, kommunhus etc., det vill säga offentliga hyresgäster.

Men vi kallar det för kontor för det är generisk kontor. Vi har också en del där vi jobbar med utveckling.

Vi jobbar med utveckling med våra befintliga fastigheter. Vi köper inte utvecklingsfastigheter om vi inte har en hyresgäst och minst 10-åriga hyresavtal.

Där kan vi konstatera att vi har efter mycket om och men faktiskt nu kickat igång detaljplanearbeten på riktigt ute på Samariten ute i Tumba efter många års väntan. Tittar vi lite mer på ett antal nyckeltal som vi har i vårat bestånd så kan vi börja med och säga att vi ska tjäna 12% över en konjunkturcykel.

Idag ligger vi över. Vi ska ha en netto-LTV eller en LTV på under 60, vi ligger på 57.

Vi ska ha en netto-LTV långsiktigt under 55, vi ligger precis på gränsen. ICR:en ligger över, soliditeten ligger över.

Så att man kan som helhet säga att det är ett väldigt väldigt starkt kvartal. Tittar vi på hur fastighetsbeståndet fördelar sig så kan vi säga att det är Stockholm-Mälardalen där vi har den största delen, men vi har också en stor del i Västsverige.

Diagrammet till vänster visar egentligen utvecklingen utav fastighetsvärdet. Som ni ser så är det en relativt rät linje.

Vi har sålt mycket, men vi har också köpt mycket och det är en del utav det förädlingsarbete som vi jobbar med och vi kommer fortsätta med det förädlingsarbetet. Till höger så ser ni ett helt ny presentation.

Här försöker vi visa på vilken typ utav ekonomiskt värde som det är kvar till våra aktieägare. Och intäkterna i det här fallet, det är både hyresintäkter, det är värdeförändring och det är resultat från intressebolag.

Där vi då ser den stapeln som är längst till höger i respektive del så ser man till exempel hur hårt värdeförändringen slår som vi tittar på 2023. Den gula kurvan är då den avkastningen som vi har levererat rullande mätt på EPRA NTA.

Hållbarhetsarbete, vi fortsätter på den inslagna vägen. Vi jobbar kontinuerligt med våra hyresgäster.

Allt ifrån insektshotell till blomsterängar för att hjälpa pollinatörer, återbruk som vi har gjort mycket på våra projekt i Södertälje, men vi jobbar även med att certifiera våra kåkar enligt BREEAM. En snabb blick på delarna i portföljen.

Marknadsvärdet för lager/lätt industri 57%, handelsdelen är 14, offentliga fastigheter är 20 och residualen är kontor på nio. Vi kan också titta lite grann på hur vakansgraden ser ut från olika segmenten, vilket vi hittar längst till höger i bild.

Om man ska kommentera någonting så är det så för oss som för väldigt många andra, kontoren står ut lite grann, vi har högre vakans där. Det som syns i vakansbilden för offentliga fastigheter är ett tomt vårdboende ute i Vallentuna.

Om vi tittar på våra största hyresgäster så har den inte förändrats över huvud taget sen vi träffades sist, utan det är fortfarande samma stabila lista som vi har. Om vi tittar längst ner till vänster så ser vi nettouthyrningen som tyvärr i kvartalet blev lite minus.

Beror enbart på att vi hade ett möbelföretag i Norrköping som gick i konkurs, vilket drabbar oss med 3,6 miljoner, vilket då gör att vi fick en negativ nettouthyrning. Ett urval av våra fastigheter.

Vi känner igen nio utav dem sen tidigare, eller kanske inte nio, vi har bytt ut några stycken. Men vi har högst upp till vänster Tyresö kommunhus, en typisk kontorsfastighet hos oss på Stenhus, där Tyresö kommun kommer att kliva i ett nytt 15-årigt hyresavtal när den är färdigombyggd.

Nästa hus är Ivalo, en stor bilanläggning i Stockholm Akalla. Det här är för Mercedes och den största delen är för deras eftermarknad.

Här vill jag också nämna nånting som vi tycker är extra kul. Om man tittar på Bilia så ser man att de är väldigt duktiga på eftermarknad, och det är också nånting som syns i huvuddelen utav alla våra bilanläggningar, att eftermarknaden är de som har störst yta och det är också där man skapar de största värdena.

Botkyrka Samariten var den jag nämnde. Här har vi ett stort område.

Vi har en potential på upp till 33 000 kvadratmeter BTA. Vi håller just nu på och jobbar igenom och ser vad vi ska göra med de här byggrätterna på mest effektiva och bästa sätt.

Längst upp till höger så ser vi Fanfaren 5. I Fanfaren 5 så har vi en statlig verksamhet.

Jag tror inte jag kan säga exakt vilken det är för den är hemlig, men de hyr i princip hela huset. Till vänster i mitten så ser vi våra stora handelsområde i Norrtälje.

Handelsområde som vi gillar, ligger lite utanför stan, men väldigt väldigt stark kundbas. Våra butiker är Willys, Normal, Rusta, JYSK och Blomsterlandet.

På den här handelsplatsen ligger bland annat Lidl och i nära anslutning så ligger i princip alla andra lågprisföretag. Finstäkten 6 är särklass våran största kåk och där hittar vi också ett av våra största hyresgäster, Alstom, som hyr en stor del utav den fastigheten.

Pagen 4 ligger i Skövde. Det här var den kåken som IAC hyrde, som gick i konkurs, som nu Tata har tagit över, hela den anläggningen.

Där skrev vi ett nytt 15-årigt hyresavtal under Q4 i fjol. Så den verksamheten rullar på precis som vanligt.

Moga 1:33 är ett utav våra tillskott som vi köpte i fjol. Det är Star Trading, ett stort internationellt bolag som jobbar med belysningsarmaturer bland annat, och det hyreskontraktet på den kåken löper på 20 år.

Nere till vänster så har vi Tibro Hammaren, Sveriges största icke-IKEA transport- logistikföretag för möbler. Personbilen 1 i Skövde har vi Hanball Group som är ett livsmedelsföretag.

Vi har ett livsmedelsföretag till i Kungsbacka, Santa Maria, som vi alla känner till. Man ska käka tacos på fredag.

Och längst till höger ett utav de senaste genomförda projekten som vi har, där vi gjorde om ett gammalt köpcentrum i Hälla till externhandel som är bland annat då Dollarstore och Motonet. Snittdurationen i den kåken ligger på nästan 13 år.

Vi har avslutat ett projekt i Uppsala med en hyresgäst där man inte fått tillträde under Q1. Och till höger så ser vi våran kåk i Södertälje där vi bland annat har jobbat med återbruk.

Här har vi färdigställt kontoren åt Arbetsförmedlingen och vi håller på och färdigställer kontoren till Södertälje kommun, och de kommer vara klara här under Q2.

Så, lite finansiella siffror också. Tittar man längst ner till vänster har vi en del av vårt resultaträkning när det gäller intäkter och EBITDA.

Stabilt uppåt som vi har visat innan. Stor del av våra intäkter kommer från hyresgästen, hyresgästlistan som Micke presenterade tidigare.

Stora företag, stabila intäkter. I princip allting är KPI-anpassat.

På balanssidan har vi våra tillgångar på 13,7 miljarder. Allting värderas externt varje kvartal och i princip så har vi inga byggrättsvärden där.

Även Samariten med potentiella byggrätter är upptagen med väldigt små siffror där. Så allting är kassagenererande.

När vi tittar på kassaflödet är grafen längst ner till höger ner från 550 ungefär miljoner till 300. Stor del av det är återköpsprogrammet som vi utförde under Q1, där vi köpte tillbaka drygt aktier för 250 miljoner, drygt 5% av totalen.

Vidare ICR:en ser man lite historisk utveckling av den, där den är uppe på 2,4 nu på kvartalet och uppe på en stabil och bra nivå. Vi skulle gärna se att den går lite mer upp, men man ser också att räntorna har stabiliserat sig där och har inte rört sig väldigt mycket senaste året.

Tittar man på grafen till höger så ser vi vår förfallostruktur. Refinansiering är den frågan som är kanske svårast att hantera för ett fastighetsbolag.

De pengarna vi lånar är väldigt stora och kan inte hanteras av kassaflödena. Men vi har sett till att våra refinansieringar ligger långt fram i tiden.

Så i princip det som vi har som är kort, det vill säga 0 till 1 år, är vårt certprogram som är kort per definition men garanteras med långa pengar, långa krediter bakom, och ett litet banklån på 50 miljoner som ska refinansieras under året. Annars är allting längre bort.

Tittar man på fördelningen av våra lån så ser vi att drygt 90% är bankfinansierat på de svenska bankerna där vi har 3-åriga och längre lån. Vi har obligationen som vi utfärdade förra året i september och fyllde på lite nu i kvartal ett med 100 miljoner, samt vårt certprogram som tillhandahåller likviditet både att öka likviditeten men också minska likviditeten i bolaget när vi behöver det.

LTV:n stabil och netto-LTV:n, inget speciellt där för till nu. När vi tittar på intjäningsförmågan ser vi att vi ligger på 459 miljoner när det gäller förvaltningsresultatet och tabellen ner till vänster visar känslighetsanalysen om Stibor eller driftnettot förändras.

Och ja, det är väl i stil med det. Så, med det så kanske vi ska lämna över för lite frågor.

Hej, Oskar Lindström, ABG. Jo, jag tänkte först en fråga på hur man ska se på rapporterade hyresintäkter och även med övriga intäkter i relation till intjäningsförmågan.

Ni ligger ju och under de senaste två kvartalen taktat på en bra bit över. Hur ska vi tänka kring det?

Det har ju varit avräkningar. I intjäningsförmågan så gör vi ju en bedömning utav vad vi tror utfallet blir.

Och det du ser i Q1:an där det har vissa skillnader är att vi har gjort avräkningar på till exempel media för fjolåret där man kanske har förbrukat mer pengar än vad acontomfaktureringen är. Och det ser ju ut så i många fastighetsbolag att vi jobbar fram en acontomfakturering och sen så gör vi en avräkning en gång per år, och det där kan ibland bli lite slagigt.

Sen har vi också gjort en justering både för Q4 men det blev en viss eftersläpning på nya fastighetsskatt där vi har fakturerat ut till kunder.

Ja. Och kommer det fortsätta ungefär i takt med nuvarande då resten av året eller hur ser ni på utvecklingen?

Nej, den kommer nog bli något lägre. Den kommer bli jämnare framför allt är ju grundidén eftersom vi nu går över, nu har vi gjort alla avräkningar och så sätter vi nya acontom till våra kunder, vilket innebär att den bör se jämnare ut.

Men sen är det ju alltid så, ibland så gör vi saker och ting åt kunder som både finns på kostnadssidan och som finns på intäktssidan, och då hamnar det som övriga intäkter.

Ja. Bra, tack så mycket.

Sen tänkte jag kring Krona och borde den konsolideras här framöver eller kommer den ligga kvar som ett intressebolag?

Vi har valt vägen intressebolag av lite olika randiga och rutiga skäl. Och så som det ser ut nu så kommer vi fortsätta jobba med det som intressebolag faktiskt, och en del utav det här är av ren redovisningsprincip.

Vi anser ju att Krona är ett tillgångsförvärv, men det ska också hållas som tillgångsförvärv hela vägen om vi ska konsolidera det. Kryptiskt svar, men ungefär det är svaret.

Trodde det. Och så har ni ju fortsatt rätt aggressivt tempo i återköp under kvartalet.

Hur ser ni på kapitalallokering här om vi jämför med vad ni hittar på transaktionssidan efter det som man kan uträtta?

Ska jag? Vi har ju en likviditet som tillåter att vi växer bolaget och vi har gjort lite smärre förvärv under senaste 12 månaderna och samtidigt har vi återköpt.

Så det är en balans mellan dem och där vi tycker att det är mest lämpligt att placera pengarna. Och just nu när kursen stod på 12 kronor ungefär så är det väl lämpligt för ett fastighetsbolag att köpa tillbaka aktierna när de kan.

Samtidigt så vill man inte heller ta hand om lite om free floaten i bolaget så man får vara lite försiktig där.

Sen kan man väl säga att när vi köper, det blir ju alltid lite stokastiskt. Vi gjorde ju två stora förvärv i fjol ungefär samtidigt och övrigt så gjorde vi inte så mycket förvärv i fjol.

Men jag tror att man kommer se framgent att det kommer vara lite stokastiskt. Vi kommer fortsätta sälja sånt som vi inte prioriterar och vi kommer att köpa sånt som vi tycker är rätt för bolaget.

Sen när exakt det infaller i tiden, det får framtiden utvisa. Men i grund och botten så kommer vi att öka fastighetsbeståndets storlek även i år, precis som vi gjorde i fjol.

Det kommer inte vara några 100% upp som det var förr i tiden.

Ja, just det. Och era finansiella mål säger att ni ska ligga på en nettobelåningsgrad under 55% och nu är ni där ungefär.

Hur tänker ni kring den nivån? Vill ni ligga kvar här eller vill ni komma ner lite?

Vi har som mål 55% långsiktigt. Och samtidigt så har vi inga andra finansiella instrument i balansräkningen som läcker kassaflöde.

Så all vår finansiering finns också i vår resultaträkning, våra räntekostnader. Så även om vi ligger precis strax över 55% i netto-LTV så ser vi det som det är bekvämt där också.

Vill du tillägga nåt?

Nej, alltså om vi ligger på 55,2 eller 56 eller 54, det spelar egentligen tycker vi från bolagets sida inte speciellt stor roll, utan det beror helt och hållet på hur vi allokerar det kapitalet vi har. Och precis som Thomas säger, det är viktigt att komma ihåg: vi har inga D-aktier, vi har inga preffar, vi har inga hybrider, det finns inget läckage nån annanstans i våran balans- eller resultaträkning där det försvinner pengar.

Och det dyraste vi har i finansiering är ju vår obligation som är ändå på väldigt bra nivåer, men allt annat är ju bankfinansiering och certprogram som är mycket lägre kostnad.

Sen ska vi väl i ärlighetens namn säga när man tittar på intjäningsförmågan, när vi väl spikade den så låg Stibor på 2,09 och då tyckte vi 2,10 var lagom att lägga den på. Igår var väl Stibor nere i tvåa så att man kan väl konstatera att räntemarknaden just nu är, det blir ett understatement, det är sjukt volatil.

Ja. Nej, men bra.

Tack. Sen en sista fråga från mig på investeringsnivå i befintligt bestånd.

Vart tror ni att ni kommer ligga ungefär för 2026?

Ja, vi har ju redovisat så som det ser ut i dagsläget. Sen vet vi ju aldrig om vi får in en ny kund och gör en hyresgästanpassning, ja, det är klart att då drar det iväg.

Det blir ju lite grann en ögonblicksbild det också. Vi har ju alltid en massa pågående dialoger.

Och sen kan man ju säga att det största projektet som ligger där, det är ju Tyresö kommunhus och det kommer ju inte hända på en bra stund innan vi börjar dra igång det projektet. Det ligger förmodligen ett par år bort i tiden.

I våran bedömning i dagsläget.

Man skulle kunna anta att investeringsnivån kommer så som den såg ut nu vid Q1 eller den är fallande för resten av året så som det ser ut just nu?

Ja, alltså jag skulle snarare säga att den kanske är lite dalande.

Ja.

Ja.

Bra. Tack.

Det var allt för mig.

God morgon, det är Keyvan Shirvanpour här på SEB. Jag har några frågor.

Jag tänker den första är en uppföljningsfråga på hyresintäkterna när ni nämnde att det är några typer av engångsintäkter där. Skulle ni kunna kvantifiera hur mycket det var i kvartalet?

Grov uppskattning, 3 miljoner.

Okej. Och sen andra frågan kopplat till finansnettot.

För ni har ju nu i kvartalet 103 miljoner i finansiella kostnader och om man kollar på intjäningsförmåga så implicerar det nånstans 80 miljoner per kvartal. Skulle ni kunna säga nånting om den avvikelsen och om det finns några typer av engångsposter i kvartalet?

Ja, vi räknar ju nettoutbetalningen på räntor i intjäningsförmågan. Vi delar inte upp det i två rader som vi gör i den övriga resultaträkningen.

För där har du ju, kommer jag inte ihåg, men då har väl 20 22 miljoner intäkter och 103 kostnader eller nåt sånt där, så landar det på 78 eller vad det nu blev.

Det är därför jag tänker för att om man tar räntebärande skuld och sen tar man snittränta då implicerar det ungefär 80 miljoner per kvartal i finansiella kostnader, men ni hade drygt 100 miljoner i kvartalet i kostnader, exklusive då intäkter. Så hur ska man resonera kring det?

Jag är inte riktigt med på frågeställningen faktiskt. Så att i resultatet så redovisar vi ju 78,8, va, i räntekostnader netto.

Jag går in här i resultaträkningen, så står det finansiella kostnader 103,7 miljoner.

Och vad har du i intäkter då?

22.

Mm.

24.

24, och då hamnar det på 78 och det är egentligen det som du ser i intjäningsförmågan. Det är nettats.

Enkelt uttryckt så räknar vi på våran snittränta going forward och sen så försöker vi göra nån form utav bedömning på swappar som löper ut, enligt bästa gissning vilket inte är världens mest enkelt just nu.

Ja okej, men jag tänker för då är det ju som så att den betalda räntesatsen är ju mer än snittränta då för att matematiken ska gå ihop.

Ja, den betalda räntan är högre och så får du tillbaks på swapparna så då blir det netto på typ 3,9.

Okej. Sen tänkte jag om hade nån avslutande fråga och det har att göra med förvaltningsresultatet från då intressebolagen som vi hade drygt 9 miljoner i intäkter i kvartalet.

I intjäningsförmågan implicerar vi nånstans 6 miljoner per kvartal. Räknar ni med nån typ av liknande trend då i kommande kvartal givet att det var en ganska rejäl intäktsökning då?

Vi räknar med att det kommer bli lägre än vad vi hade i Q1. Det fanns en del engångsposter i intressebolaget som har med valutaförändringar att göra och därför så blev den något högre än vad vi bedömer långsiktigt.

Långsiktigt så tittar vi ju egentligen rent krass på rent förvaltningsresultat.

Okej, bra. Tack så mycket, det var mina frågor.

Tack.

Tack så mycket.

Tack allihopa.