God morgon och välkomna till presentation av Trianons Q4-rapport och bokslutskommuniké. Rubriken är hög tillväxt i förvaltningsresultatet med finansiell stabilitet.

Och jag heter Olof Andersson och är VD i bolaget, och som vanligt har jag med min kollega.

Ja, det är Marie-Louise Hedbys, ekonomichef.

Och vi ger oss direkt in på siffrorna för fjärde kvartalet. Och då minskar vi våra hyresintäkter med 2%, och det beror ju på den stora transaktionen vi gjorde där vi sålde fastigheter för över 1 miljard och med ett hyresvärde på 73 miljoner.

Så i jämförbart bestånd är det en ökning med 6%. Och det gäller samma vad avser driftöverskottet, det är 5% ökning i jämförbart bestånd.

Men förvaltningsresultatet ökar med 32% per aktie till 55 miljoner. Och det jämför vi förvaltningsresultatet med Q4:an i fjol så är det en ökning med 22%, men per aktie är det 32%.

För i samband med den här större transaktionen vi gjorde, så gjorde vi en indragning av 16 miljoner aktier som är 8% av våra utestående aktier. Vi har en avkastning på eget kapital i kvartalet på 8,5%, och det ger ett resultat efter skatt på 60 öre per aktie.

Och tittar vi sen på helåret så ökar vi hyresintäkterna med 2% och 6% i jämförbart bestånd. Driftöverskottet ökar i jämförbart bestånd med 4% och förvaltningsresultatet med 27% per aktie till 217 miljoner.

Periodens resultat är 309 miljoner, och det ger en avkastning på eget kapital på 6%. Vi har en belåningsgrad på 54% på fastighetsnivå och på balansomslutning på 49%, och gör ett resultat på helåret per aktie på 1,61 kr, och det jämfört med fjolårets 1,11 kr.

Vi har ett långsiktigt substansvärde som är 33,59 kr, och det är också en ökning med 8% under året. Så vi lägger ett lönsamt år till handlingarna och med en bra tillväxt i resultatet.

Och tittar vi lite här på förvaltningsresultatet under de 9 senaste kvartalen, så har vi ökat förvaltningsresultatet tvåsiffrigt i de 8 av 9 kvartal. Och det är mellan 11 och över 30%.

Och den här utvecklingen med tillväxt i förvaltningsresultatet den kommer fortsätta här in i 2026 med tvåsiffrig tillväxt i förvaltningsresultatet. Väsentliga händelser, jag var inne på det lite innan att vi gjorde en miljardförsäljning där vi som delbetalning drog in och löste in 16 miljoner aktier, och det ökade substansvärdet med 75 öre per aktie, och det påverkade våra nyckeltal både belåningsgrad och räntetäckningsgrad påverkades positivt av den transaktionen.

Den 1 oktober förvärvade vi en fastighet, Nibelungen i Malmö, med en bostadsfastighet och en vårdfastighet till ett fastighetsvärde på 113 miljoner. Vi har förvärvat här nu i december månad som vi har tillträtt i januari månad totalt 18 nya bostadsfastigheter i Malmö till ett genomsnittspris på 18 500 kr per kvadratmeter före avdrag av latent skatt.

Och vi ser ju här att vi får en bättre utväxling på resultatet per aktie på att använda det investeringsutrymmet vi har till förvärv av den här typen utav förvärv än om vi hade använt investeringsutrymmet till att återköpa aktier. Och i det långsiktiga perspektivet så blir utväxlingen per aktie mycket bättre genom förvärv, och det är också så att vi har ju en lite för låg likviditet i vår aktie och vi vill inte ytterligare försämra den.

Vi har också sålt en byggrätt i Malmö och bildat ett gemensamt JV med en bostadsrättsutvecklare. Vi sålde en byggrätt i centrala Malmö för 64 miljoner, vilket motsvarar 8 000 kr per kvadratmeter BTA.

Vi har löst tillbaka resten av vår hybridobligation, och nu har vi en väldigt enkel och transparent kapitalstruktur. Vi har också stämplat om alla våra A-aktier till B-aktier, så vi har B-aktier och banklån och en utestående obligation, inget hybridkapital.

Vi har också finansierat vårt JV i Burlöv, det är vårt stora stadsutvecklingsprojekt, där vi har ytterligare en finansieringskälla i form av obligationsmarknaden nu och vi fick väldigt bra villkor. Vi fick liknande villkor som Trianon har i marginal på vår obligation.

Vi fick hyreshöjningar, förhandlade fram med Hyresgästföreningen 3,2% för 2026. Vi har under året bruksvärderat 600 av våra 5 000 lägenheter, och det har gett utöver de vanliga hyreshöjningarna gett en hyreshöjning på 5 miljoner.

Vi kommer fortsätta i år att bruksvärdera. Vi har målet att bruksvärdera 1 300 lägenheter innevarande år.

Vi fick Malmö stads pris som Årets samhällsförbättrare, och det är vi naturligtvis väldigt stolta och glada över, och det är ett kvitto på det arbete vi och hela organisationen gör varje dag ute i våra områden. Nettouthyrningen var 4 miljoner under året, men vi har tecknat nya kommersiella avtal på 12 miljoner under 2025, och året innan tecknade vi på 13 miljoner och där året innan på 18.

Så vi fortsätter den här utvecklingen med väldigt låga vakanser. Vi har vakanser på 2,7% i bolaget, varav 0,8% är projektvakanser som inte har möjlighet att hyra ut för närvarande.

Och de jobbar vi givetvis långsiktigt med när vi ska utveckla de här husen och jobbar med uthyrningen där också. Efter periodens utgång så har Trianons styrelse utsett Petra Krüger till ny VD, och jag kommer att föreslås som styrelseordförande på årsstämman den 21 maj.

Och jag har varit VD i bolaget i 20 år, och mitt engagemang för bolaget det fortsätter givetvis och jag kommer vara en långsiktig ägare till bolaget, och är glad att kunna rekrytera Petra Krüger med hennes ledarskap och affärsmässighet, så kommer det att vara båda gott för Trianons utveckling framåt. Vi har tillträtt de här 18 fastigheterna som jag har pratat om tidigare, och sen styrelsen föreslår årsstämman en utdelning på 25 öre per aktie, vilket motsvarar 24% av vårt förvaltningsresultat efter avdrag för aktuell skatt.

Ja, då har vi redan varit inne lite grann på Q4:an och ökning av hyresintäkter och driftnetto i jämförbart bestånd, så jag tänkte inte jag skulle stanna vid det utan kommentera lite grann några andra siffror. I central administration under Q4 har vi gjort avsättningar på ungefär 4 miljoner, varav 2 miljoner är för befarade kundförluster.

Och vi kan också se om jag ska kommentera någon annan siffra så är det ju att finansnettot fortsätter att sjunka, och jag ska gå in lite grann på det när jag kommer fram till finansieringssidorna här. Men vi har ett förvaltningsresultat då som är 22% högre än motsvarande kvartal i fjol, så 55 miljoner redovisar vi i förvaltningsresultat.

Vi har också värdeförändringar det här kvartalet på nästan 94 miljoner. Det är främst i våra bostadsfastigheter kan man säga som vi ser de här värdeförändringarna, och det är ju dels då både de faktorerna som du har pratat om att vi ökar hyresintäkterna både genom bruksvärderingar, hyreshöjningar, vi har en fantastisk uthyrning och så vidare.

Sen är det ju energieffektiviseringar också där vi ser att kostnaderna minskar, så att det är främst av den anledningen. Om man då tittar på skatt, tänkte jag skulle prata lite grann om också.

Vi har en aktuell skatt som är ungefär i linje med samma skatt som vi hade i fjol, det vill säga 22 miljoner som är betald skatt som kommer och då belasta likviditeten. Resterande är ju då latent skatt och hänförligt främst då till fastigheter men även derivat och omvärderingar av skattefordringar.

Nyckeltalen då: resultat per aktie 60 öre per aktie. Avkastningen på eget kapital i det här kvartalet är bra, 8,5%.

Vi har en räntetäckningsgrad på 1,93, och det är ju också betydligt högre, fast det här fjärde kvartalet ofta är det som belastas då med lite mer kostnader och det är första och fjärde kvartalet om vi har lite högre fastighetskostnader. Men vi har också en bättre överskottsgrad än vad vi hade motsvarande kvartal i fjol.

När det gäller balansräkningen så har vi då ett fastighetsvärde på 12,6 miljarder, och det är ju då 5% lägre och det beror ju mycket på den här försäljningen som du har pratat om Olof. Men vi har ju också en lägre nettoskuld får man ju då notera, så att vi har ju 450 miljoner i lägre nettoskuld nu jämfört med vid årsskiftet.

Vi har ett långsiktigt substansvärde per aktie på 33,59 kr och det påverkas både utav den här indragningen såklart utav aktier, men det är ju då en stor ökning. Belåningsgraden fortsätter att sjunka, så strax under 54%, 53,9%, och i förhållande till balansomslutningen då är vi nu lite stadigt under 50%, 49,4%, och en soliditet på 38,8%.

Och det kan man ju också nämna att anledningen att vi rapporterar belåningsgrad genom balansomslutning det är ju då att vi har andelar i intresseföretag där vårt största joint venture är Burlöv, och de andelarna är ju då lite över 400 miljoner. Vi har en kapitalbindning på 2,4 år.

Våra kapitalförfall fördelar sig så här som vi ser på grafen. Snitträntan, som jag nämnde, fortsätter att sjunka.

Vi gjorde ju ganska stora omfinansieringar här i slutet utav 2025 där vi då har sett lägre bankmarginaler. Vi har också haft en del fasträntelån som har gått ut nu så att under 2026 kommer vi ha en större andel rörlig ränta.

Vi har en räntebindning på 3,5 år, och vi gör ju lite löpande om vår swapstruktur. Vi har då forwardstartat några swappar, vilket gör att vi kommer ha en större andel rörlig ränta under 2026, men vi har kvar då vår räntebindning som ligger fram till 2032 och 2034.

Och det innebär ju då också att ser vi en räntesänkning här så kommer vi att kunna ta del utav den under 2026. Våra finansiella mål, vi har varit inne på det också, vi har ju förvaltningsresultat per aktie som vi ska öka med mer än 12%, och där ökar vi med 27% under 2025.

Och det ser vi också framåt att vi kommer ha tvåsiffriga ökningstal framöver. Det är avkastningen på eget kapital där vi inte riktigt når upp till vårt mål på 10%: 6% på helår och då 8,5% på fjärde kvartalet.

Belåningsgraden ligger också under våra 55%, och vi har en räntetäckningsgrad på 1,89. Våra hållbarhetsmål: vi jobbar ju väldigt mycket med energieffektiviseringar, det är en stor del utav våra investeringar och vi ser ju att de här ger effekt så vi ligger precis på den målkurvan så att säga som vi har satt ut för bolaget.

Vi ska ner till 100 kWh per kvadratmeter till 2030, och vi har då gått från 117 till 114 kWh per kvadratmeter och det är en minskning då med 2,6%. Och vi ser ju att de här investeringarna de ger ju den avkastning som vi vill ha också, så mellan 8 och 10% får vi i avkastning på de här energiinvesteringarna som vi gör.

Vi har också mål när det gäller serviceindex: vi vill nå till minst 83% 2030 och vi är på god väg. Vi har ökat den siffran med 2 procentenheter, 81,4%, och det är ju mycket tack vare en väldigt nära förvaltning som vi har och en väldigt duktig organisation som jobbar med detta varje dag.

Vi mäter eNPS, det är relativt nytt för oss att mäta det. Vi har samma utfall 2025 som vi hade 2024 och det är 24 poäng, och det kanske inte säger så mycket för många, men det är en skala på mellan -100 till +100 och vi har ett mål att vi ska uppnå 50, men redan 24 är ju då ett väldigt bra mått och väldigt bra resultat.

Vi har faktiskt minskat vår andel hållbar finansiering. Vi vill ju ha 100% hållbar finansiering, men den minskade något under fjärde kvartalet då vi gjorde en del omfinansieringar.

Vi ska fortsätta jobba på det så det ska vi kunna klara fram till 2030 tänker jag. Våra segment: ni kan ju se det också att vi har ett hyresvärde på 838 miljoner.

Vi ska gå in lite på intjäningsförmågan lite senare, men vi har samma genomsnittliga direktavkastning som vi hade förra kvartalet då trots att vi har redovisat värdeförändringar på ackumulerat över 190 miljoner. Och bostäderna är fortsatt bokade till en genomsnittsavkastning på 4,5%, det är 29 700 kr per kvadratmeter.

Samhällskommersiellt har ju då gått upp med 10 punkter kan man notera och där har vi inte haft samma värdeförändringar, men där finns ju då också lite höjd i det. När det gäller bostäder, vi har ju då pratat väldigt mycket om hyreshöjningar och vi fick ju då 3,2% här för 2026.

Och vi ser ju då att vi blir ju nu kompenserade för det tappet som vi hade när inflationen var så hög, så nu är det ju faktiskt så att hyreshöjningarna överstiger inflationen. Vi gör ju utöver det gör vi ju bruksvärderingar som vi har nämnt och här har vi ju då potential.

Vi har bara då bruksvärderat 600 lägenheter och fått 5 miljoner i höjd hyra som då fasas in, men här har vi ju då potential i vårt resterande bestånd också. Och även om inte vi har lika stort eller lika bra utfall kan man säga på alla lägenheter, så även om vi skulle ha bara 50% i utfall så kan vi ju då räkna med att det skulle vara mellan 18 och 20 miljoner i hyreshöjningar.

Nu är ju det här en process som tar lite tid, men det innebär ju då också att vi har ju en potential här på en värdeförändring på mellan 400 och 500 miljoner om man skulle räkna in att vi kan bruksvärdera hela vårt bestånd. Men vi ser ju i de värderingar vi har fått vid årsskiftet att det här får vi ju effekt utav dem.

Sen är det ju fortsatt renoveringar som är på agendan och energiinvesteringar och där får vi avkastningar mellan 8 och 10% precis som vi ska få. Så att vi har ju en potential att renovera.

Vi har 17% nybyggda lägenheter, 37% renoverade, men med den potentialen vi har på 46% så har vi ju över 2 000 lägenheter som vi kan renovera och det gör vi ju då i takt med omflyttning. Och där har vi också potentiella värdeförändringar i bostadsbeståndet på över 800 miljoner.

Det kommersiella segmentet: den här pajen då den visar andel hyresvärde från de olika delarna. Här finns faktiskt också lite bostäder insprängda i det kommersiella, vi har ganska många blandfastigheter.

Men i det kommersiella segmentet har vi 232 miljoner i hyresvärde och där är då lite över 50% som är kopplat till kommersiella fastigheter, samhällsfastigheter 37%, lite bostäder, lite parkering. Men vi har väldigt säkra intäkter här.

Våra största hyresgäster är ju då fortfarande Malmö stad absolut störst och sen har vi då mycket handel: ICA, Coop, Axfood, men också Region Skåne är ju då stora hyresgäster hos oss.

Våra stadsutvecklingsprojekt: vi har byggrätter inklusive de JV:na som vi äger på 200 000 kvadratmeter BTA med ett väldigt lågt bokfört värde, cirka 200 miljoner. Och vi driver en stor detaljplan på Sofielund i Malmö som ni ser uppe på bilden högst upp till höger, som är ett stort projekt där vi har befintliga hus som vi ska renovera och hyra ut vid mycket fokus på kultur och sen ska vi bygga nya bostäder och ett parkeringshus.

Och den detaljplanen förväntas vinna laga kraft innevarande år. Vi har Limhamnssilosarna som är ett prestigeprojekt på absolut bästa läge i Malmö med havsutsikt och där förväntar vi oss att detaljplanen också ska vinna laga kraft under det här året eller början på nästa.

Och där är 14 000 kvadratmeter BTA så det är ett väldigt stort projekt. Och sen har vi vårt stora stadsutvecklingsprojekt som vi äger i Burlöv tillsammans med Valfast i Stockholm.

Där förväntar vi oss att det vinner laga kraft på en ny detaljplan på 70 000 kvadratmeter här under första halvåret 2026, och här har vi möjlighet till väldigt mycket värdeskapande. Sen har vi en markanvisning i Svedala där detaljplanen nu är klar och där vi håller på och ska skriva avtal med en vårdcentral där vi ska bygga bostäder och det projektet förväntar vi oss ska komma igång här möjligen i slutet på detta året.

Så det är mycket värdeskapande kvar i vår projektportfölj och den är lågt bokförd. Nu kommer vi till intjäningsförmågan och vi brukar göra den per den 31 december och nu har vi gjort den inklusive de förvärven som vi har tillträtt här nu i januari månad.

Och tittar ni då på hur det såg ut den 31 december 2024 så ser ni att 2026 så har vi ungefär samma hyresintäkter trots att vi då har sålt fastigheter med ett hyresvärde på 73 miljoner. Driftöverskottet blir ungefär detsamma, men förvaltningsresultatet ökar då till 270 miljoner och ger ett resultat per aktie på 1,46 kr.

Och då har ökat intjäningsförmågan per aktie på ett år från 1,24 kr till 1,46 kr. Och vi känner oss väldigt komfortabla med att vi ska kunna fortsätta den här tillväxten i förvaltningsresultatet med tvåsiffriga tal.

Så här når vi våra mål: det är tillväxt och värdeskapande och den goda affären i fokus. Vår affärsplan ligger fast.

Vi fokuserar på fortsatta uthyrningar och lägenhetsrenoveringar, energieffektiviseringar och bruksvärderingar. Transaktioner kommer det både bli förvärv och försäljningar under året.

Opportunistiska affärer har vi två stycken som vi tittar på för närvarande. Och vår stadsutveckling: vi driver detaljplaner, vi säljer byggrätter och vi bygger också när goda affären är här, och det börjar bli bättre och bättre.

Byggkostnader har gått neråt, hyrorna har gått uppåt, lönerna har ökat så att betalningsförmåga har blivit lite bättre. Och som Marie-Louise sa, de här hyreshöjningarna som nu överstiger inflationen: KPI i vårt kommersiella bestånd var 0,9% och vi fick hyreshöjningar i bostadsbeståndet på 3,2%.

Och jag ser framför mig här de närmsta åren att vi kommer ligga reellt över inflationen i hyreshöjningarna i bostadsbeståndet. Så lite avslutningsvis: jag har sagt det förut, jag säger det igen.

Vi är på rätt plats vid rätt segment, vi står stabilt. Den lokala förankringen är en konkurrensfördel.

Vi har stark efterfrågan och befolkningsökning i Malmö. Vi blev 2 209 malmöbor under 2025 och förra veckan ökade malmöborna med 300 personer, nya malmöbor.

Vi har stabila och stigande fastighetsvärden. Vi ser ju de transaktioner som gjorts i Malmö här under året på bostadssidan och då är yieldarna kring tre mellan 3,5 och 4,5%.

Och vi har en genomsnittlig direktavkastning i vårt bestånd på 4,8%. Och stabila finanser och enkel kapitalstruktur.

Och som sagt, den tvåsiffriga tillväxten i förvaltningsresultatet ser vi framför oss 2026, och vi ser också framför oss att vi ska fortsätta skapa och leverera aktieägarvärde. Så med det så tackar vi och välkomnar givetvis frågor.

Ja, då har vi fråga från Erik. Varsågod.

Tack så mycket. Då ska vi se, jag försöker slå på micken, går det bra?

Ja, vi hör dig.

Vi hör dig.

Tack så mycket. Tack för presentationen, god morgon allihopa.

Jag tänkte kanske börja med att fråga lite om hur ni ser på investeringsmöjligheter och kapitalallokering under detta år. Ni har ju stärkt intjäningsförmågan, ni har gjort lite förvärv här nu också i början utav året.

Hur ser ni på storleksordningen, investeringar i det egna beståndet, men också ytterligare transaktioner under året och kanske också faktum att använda kassaflödet till andra former utav investeringar? Hur går tankegångarna för 2026?

Nej men så som vi pratade om så vår intjäningsförmåga ger vid hand att vi har ett rätt så bra kassaflöde i kommande år och det skapar ju ett investeringsutrymme och det kommer vi att använda till dels investeringar i vårt befintliga bestånd men också förvärv. Men vi kommer hålla oss kring de här 55% i belåningsgrad, så vi kommer inte öka vår belåningsgrad och på det sättet växa bolaget snabbare, utan det ska växa med stabilitet.

Och vi har svårt att ge några siffror, men vi kommer ju investera i vårt befintliga bestånd. Låt säga vi hade 211 miljoner i fjol och jag ser väl framför mig att det blir något lägre i år, så att vi skapar ett utrymme också för förvärv.

Okej, tack. Min nästa fråga var egentligen lite kring intjäningsförmågan och hur ni ser på den löpande verksamheten.

Om man tittar på intjäningsförmågan de senaste 4–5 kvartalen så kan man konstatera att den innebär eller den anger en överskottsgrad kring 69–70%. Nu går ni ut det här året med något lägre överskottsgrad och den har legat förhållandevis stabil.

Vad gör så konfidenta intjäningsförmågemässigt att ha en överskottsgrad som är historiskt sett ganska hög? Med andra ord, hur ska vi i marknaden bli övertygade om att ni de facto framöver kommer ha en överskottsgrad på 69–70%, vilket är ju väldigt bra?

Ja, vi gör ju investeringar i vårt bestånd här löpande och med mycket fokus på energin, så det är klart att och vi sänker ju också vår energiförbrukning under året med 2,5% och jag tror det var 7% året innan. Så att de här investeringarna ska ju ge lägre kostnader på sikt ju och så att sen är det ju med viss oro jag kan konstatera om vi bara ser det i det lite kortare perspektivet, så är det ju rätt så kallt för närvarande och det kan ju då göra att det kanske blir lite utmanande.

Ja, och sen är det ju också vissa alltså taxebundna höjningar som inte vi kan påverka riktigt. Så att det vi kan påverka det är just det här med energieffektiviseringar så att vi minskar energiförbrukningen.

Där har vi ju liksom själv en påverkansmöjlighet. Men det här med höjda elnätsavgifter taxor och så vidare och vatten som man har aviserat, det har vi ju då lite svårt att påverka.

Vi kan påverka liksom förbrukningen så att säga.

Och kanske också en fråga, Marie-Louise, nu när jag har dig här. Jag tänkte fråga om den aktuella skatten.

Om jag har räknat rätt så landade den ungefär på 11% för året. Hur ska man räkna med den skattesatsen kommande år också eller finns det saker ni gör för att förändra den?

Alltså vi gör ju saker absolut för att försöka förändra den, men vi har ju haft ungefär samma aktuell skatt nu det här året, 22 miljoner. Jag har för mig vi hade ungefär 22 miljoner även i fjol, så vi har legat på den här nivån.

Så att vi gör ju vad vi kan genom att jobba med till exempel direktavdrag, vi jobbar med avsättningar till periodiseringsfonder och så vidare, så att vi gör ju det löpande. Men där är ju också bara så mycket man kan göra så att säga.

Det är väldigt svårt att ge en prognos för skatt just det här när du har så många faktorer som påverkar. Men det har ju varit en stabil nivå nu så att säga de senaste två åren, så ska du räkna med nånting så får man ju titta på historiken så att säga och utgå ifrån det.

Men det är klart vi jobbar väldigt aktivt med det.

Okej, tack. Och min sista fråga gäller då kanske lite Olof, nu när vi ska se ett VD-byte i Trianon.

Jag misstänker att du förhoppningsvis blir vald som styrelseordförande och jag gissar att du knappast kommer att sitta helt still, men om du skulle beskriva lite rekryteringen utav en ny VD, vad tror du att det innebär för Trianon framöver med tanke på att ni ska naturligtvis ha ett samarbete och det är ju viktigt för bolaget generellt?

Nej men det är lite som jag sa. Vi har haft en rekryteringsprocess, det var väldigt många kandidater från början och vi har hållit på med den här frågan ett tag nu.

Och jag har varit VD i 20 år så att det är liksom ett naturligt nästa steg, och jag är helt övertygad om att detta kommer att bli bättre för bolaget. Vi får in en ny VD i bolaget med ett gott affärsmannaskap, ett gott ledarskap och jag får frigjort lite tid till att stötta bolaget, stötta ledning och VD och fokusera på strategi och nya affärer.

Okej, tack. Jag tackar så mycket för svaren.

Tack. Har vi fler frågor?

Nej, det verkar inte som vi har fler frågor. Då får vi nog tacka för oss.

Då tackar vi så mycket. Tack ska ni ha.