God morgon. Välkomna till presentation av Trianons Q1-rapport.

Jag heter Olof Andersson och är VD i bolaget och med mig som vanligt har jag min kollega.

Marie-Louise Hedbys, jag är vice VD och ekonomichef.

Ja, och jag tror vi har gjort 35 kvartalspresentationer tillsammans och det här är nu den sista. Vi inleder starkt trots en orolig omvärld, trots att vi har haft volatila räntor och energipriser och en kall vinter som har inneburit ökade kostnader för snöröjning och energi med ungefär 5 miljoner.

Om vi tittar på siffrorna så har vi hyresintäkter på 205 miljoner, det är en minskning med 2%, men vi har sålt fastigheter för över 1 miljard i Q1:an i fjor, så i jämförbart bestånd är det en ökning med 4%. Driftöverskottet, det minskar med 1%, men ökar i jämförbart bestånd med 1%.

Förvaltningsresultatet per aktie ökar med 20% till 50 miljoner och i jämförbara tal ökar det med 11%. Avkastning på eget kapital på 5,6% och där har vi ett mål på 10%, så det är fortfarande för lågt, men vi har å andra sidan inte några stora värdeförändringar på vårt fastighetsbestånd i kvartalet, så att vi räknar med att under året kunna öka den väsentligt.

Periodens resultat då 75 miljoner och ett egentligt resultat per aktie på 41 öre. Om vi då tittar lite tillbaka här på de 10 senaste kvartalen, så har vi haft tvåsiffriga ökningar i förvaltningsresultatet alla kvartal utom ett.

Och den här trenden kommer fortsätta framåt med tvåsiffriga ökningar i förvaltningsresultatet. Väsentliga händelser under kvartalet: vi har slutfört förhandlingarna med Hyresgästföreningen och har fått en hyreshöjning på 3,2%, varav merparten från den 1 januari, men även en del fastigheter och på vissa orter från den 1 april.

Vi har utsett Petra Krüger till sin roll som VD i augusti. Styrelsen föreslår årsstämman en utdelning på 25 öre per aktie, som motsvarar 24% av vårt förvaltningsresultat, och där har vi som mål att dela ut 30%, men av försiktighetsskäl har vi valt 24%.

Vi har tillträtt i två olika affärer 8 fastigheter och 10 fastigheter, totalt 18 fastigheter här under kvartalet, centralt belägna i Malmö på bra lägen och med en stor potential, och vi har köpt dem för lite över 18 000 per kvadratmeter. Nettouthyrningen har varit negativ i kvartalet med 300 000, men vi har tecknat nya avtal för 2 miljoner och vi ser här framför oss att vi är i väldigt många förhandlingar.

Vi har 10 olika förhandlingar om nya kontrakt, allt från 200 000 upp till över 3 miljoner, så det är en stor aktivitet på uthyrningsavdelningen. Jag kan kommentera lite våra vakanser också.

Vi har minskat våra vakanser under kvartalet om än marginellt. 4,4% i rabatter och vakanser och rabatterna står för 0,8% och projektfastigheter för 0,6, innebär att i vårt bestånd har vi 2% vakans och det har då minskat sedan föregående kvartal.

Och efter periodens utgång så har valberedningen inför årsstämman föreslagit omval av Olof Andersson, Joel Eklund och Patrick Emanuelsson och Emil Jannesson och Sophie Karsrud, och nyval av mig som ordförande, men också nyval av Malin Saypel som ny styrelseledamot, och nuvarande styrelseordförande Rikard Hulthén har avböjt omval, men kommer fortsätta hjälpa oss med vår projektutveckling. Vi har också omstrukturerat, eller är mitt uppe i en omstrukturering av vår swapportfölj, och därför har vi då lite lägre räntesäkringsgrad just nu.

Vid kvartalets utgång hade vi 1,4 år och 37% av portföljen säkrad. Per dags dato har vi 45% säkrat och 1,7 år räntebindning.

Och detta kommer innan maj månads utgång att vara korrigerat så att vi kommer överstiga 2 och överstiga 50% av portföljen som är säkrad. Ja, man kan ju se på världen på lite olika sätt, hur världen ser ut utifrån vår horisont i Malmö.

Och några ord om Malmö, närheten till Köpenhamn, en internationell flygplats, men också tillväxten i Malmö. Trots den låga befolkningstillväxten i landet, så växer Malmö med över 800 personer hittills i år, Köpenhamn fortsätter växa, och som ni ser här på bilden, så när Femern Bält-förbindelsen är på plats, så kommer vi ha 3 timmar till Hamburg och vara del av en arbetsmarknadsregion på 12 miljoner invånare.

3 timmar till Hamburg, för att ställa det i någon form av jämförelse, skulle man ta sig från Stockholm 3 timmar så hamnar man i Jönköping. Men så vi är på rätt plats och vi är i rätt segment.

Ja, jag tänkte jag skulle berätta lite om resultaträkningen. Som Olof nämnde, så har vi då minskat hyresintäkter och driftnetto, men i jämförbart bestånd har vi ju då ökat både hyresintäkter och driftnetto.

Och det är egentligen då sista kvartalet som vi har den här jämförelsestörningen, kan man säga, eftersom vi hade miljardaffären i Q1 2025. Fastighetskostnaderna har också belastats utav kostnader för snöröjning och värme.

Vi har ju haft en kall vinter här nere. Det är inte ofta vi har så mycket snö som vi har haft denna vintern i Skåne, men det är nästan 5 miljoner som fastighetskostnaderna belastas utav det i Q1:an.

Vi har inte redovisat så där väldigt mycket värdeförändringar på förvaltningsfastigheter, som ni ser här, 4,7 miljoner. Vi har haft en positiv värdeförändring på derivat däremot med över 34 miljoner och det beror ju då på de här volatila räntorna.

Vi ska prata lite mer om det sen framöver. Så vi redovisar ett förvaltningsresultat om 50 miljoner jämförbart med i fjor då 45 miljoner, så det är ju då en ökning i kronor med 5 miljoner och 11%.

Resultat per aktie, som vi nämnde här, 41 öre per aktie för det här kvartalet. Och vad jag tycker är bra, det är ju också att vi visar att överskottsgraden ökar då något här, både jämfört med föregående kvartal och det är ju trots att vi då har haft de här ökade kostnaderna för både snöröjning och värme.

När det gäller balansräkningen så har vi ju då tillträtt de här två affärerna med 18 fastigheter på Seved och det innebär att vi har ett fastighetsvärde som nu överstiger 13 miljarder igen. Och kikar man bakåt så har vi ju då faktiskt i princip samma fastighetsvärde och samma nettobelåning som vi hade innan vi frånträdde fastigheterna i den här miljardaffären som vi frånträdde då den 31 mars 2025.

Och det trots då att vi har dragit in 16 miljoner aktier, så att det gör ju då att vi har bättre nyckeltal både när det gäller långsiktigt substansvärde och andra nyckeltal per aktie. Så att vi har gjort det här skiftet, kan man säga, där sålde vi och frånträdde kontorsfastigheter och nu har vi ju då tillträtt de här nya förvärven med bostadsfastigheter.

Belåningsgraden är något uppåt, den är 55,3%, och vi har ett mål att vi ska ligga på 55% långsiktigt. Det här är ju då på grund av det här förvärvet vi har tillträtt det här kvartalet, men man kan då säga att den förbättras då ungefär med 0,5% per kvartal beroende bara på de löpande kassaflödena.

Och belåningsgraden genom balansomslutning 50,8 och vi har en soliditet på 37,9. Du var ju inne lite grann på det här med räntebindningar och så, men jag kan bara nämna lite kort då att 3,3% är vår snittränta det här kvartalet.

Det är nedåt sedan förra kvartalet, då hade vi en snittränta på 3,4. Vi har en kapitalbindning på 2,2 år.

Och både säkringsgraden och räntebindningen är ju då tillfälligt lägre precis den sista mars. Vi har gjort nya räntebindningar efter periodens utgång, så att vi nu är uppe på 1,7 år och en säkringsgrad på 45, men vi ska ju då tillbaks och ligga över 2 år, men vi har ju då utnyttjat volatiliteten, kan man säga, i räntemarknaden, stängt vissa swappar som har legat på längre löptider och sen gjort nya när räntorna har kommit ner.

Och det är ju naturligtvis väldigt svårt att tajma helt exakt, men vi har ju då försökt utnyttja volatiliteten så gott det går och det har faktiskt gått väldigt bra. Så att det är så det ser ut där.

De finansiella målen, det har vi också pratat lite grann om. Vi har ett förvaltningsresultat som är 20%.

Vi ska ju öka förvaltningsresultatet per aktie med mer än 12%, så där ligger vi ju långt över målet. Avkastningen på eget kapital, vi har ju inte redovisat väldigt mycket värdeförändringar i det här kvartalet och vi ligger trots det då på 6%.

Räntetäckningsgraden har vi inte nämnt så mycket om, ligger ju också över målet, en bra bit över målet, 1,91 gånger och vi har ju då ett mål att den ska ligga över 1,75. Jag ska bara nämna ett par saker när det gäller våra hållbarhetsmål.

Alla de energiinvesteringar som vi gör ser vi ju då ger resultat och vi har ju minskat energiförbrukningen med mellan 2 och 3% per år. Och jämför vi då första kvartalet i år jämfört med första kvartalet i fjor, så har vi minskat med 2,7%.

Vi får ju bra avkastning på de här investeringarna, så vi får ju mellan 11 och 12% och därför fortsätter vi att jobba med det hela tiden. Vi har också ökat trivseln och tryggheten, serviceindex har gått upp marginellt men ändå.

Man får ju komma ihåg det, det här är ju någonting som vi mäter löpande, så att det är ju då vår förvaltning som gör ett jättefint arbete där. Sen har vi ökat också vår andel hållbar finansiering.

Den är nu 73% och vi är väldigt glada att bankerna är med och ser att det jobbet vi gör både på social hållbarhet och miljömässig hållbarhet, att vi kan koppla det till finansiering, så det är vi väldigt glada för. Och vi har ju då 90 93% bankfinansiering och sen har vi då en obligation på toppen, men mycket utav vår finansiering är hållbarhetslänkad eller grön.

Våra segment: vi har en liten, liten förändring här på den här andelen fastighetsvärde och det är ju för att vi har tillträtt de här bostadsfastigheterna som vi pratade om på Seved, så vi har lite högre andel bostäder i portföljen, 77%, och samhäll/kommersiellt då har gått ner till 23. Vi har samma genomsnittliga avkastning, 4,8 och 4,5 på våra bostäder.

Snittet kronor per kvadratmeter har gått ner lite grann eftersom vi har köpt de här Sevedsfastigheterna som du nämnde då för ungefär 18 000 kr per kvadratmeter. Men här får vi komma ihåg att i bostadsportföljen har vi ju även nyproduktion, men snittet har gått ner något sedan förra kvartalet.

Vi har faktiskt en väldigt, väldigt stor potential på Seved där vi nu har tillträtt 18 fastigheter och det innebär att vi har en potential på 47% när det gäller renoveringar. Om man kommer ihåg förra kvartalspresentationen, så hade vi ju en potential på ungefär 2 100 lägenheter, nu har vi en potential på nästan 2 400 lägenheter, så här är ju en stor potential.

Vi får ju bra avkastning på de här investeringarna, mellan 8 till 10%. Vi jobbar ju också med bruksvärderingar så där ser vi ju över hela beståndet, så vi ska ju försöka bruksvärdera en stor mängd lägenheter även under 2026.

Och det här kommer ju skapa värde i vår portfölj. Hyreshöjningarna, det räknar vi också med att de ska överstiga inflationen och det kommer ju också vara väldigt värdeskapande.

Vårt kommersiella bestånd: vi har en bra uthyrning som du nämnde och vi har jättemycket i pipen. Även om vi då hade en marginell negativ nettouthyrning detta kvartalet, så har vi tecknat nya kontrakt för 2 miljoner hittills i år och har många förhandlingar på gång.

Vi har väldigt stabila och stora hyresgäster. Malmö stad är ju den som har allra flest kontrakt hos oss, ett 40-tal kontrakt och står för en väldigt stor del utav andelen av hyresvärdet i detta segmentet.

Sen har vi också då Region Skåne och vi har de stora livsmedelskedjorna, så att vi har väldigt stabila hyresgäster här.

När det gäller våra stadsutvecklingsprojekt, så har vi ju 200 000 kvm BTA som vi arbetar med och det arbetet pågår för fullt. Vi jobbar med detaljplaner och vi har också fått igenom en del detaljplaner.

Men på Sorgenfri i Malmö som är väldigt centralt, som ni ser, uppe till höger, så förväntas den detaljplanen vinna laga kraft i år och där kommer bli 14 000 kvm BTA nyproduktion plus att vi kommer ha en 10 000 kvm befintliga hus som vi kommer rusta upp. Och det kommer bli väldigt fokus på konst och kultur, men även en folkhögskola, så vi är redan långt framme i uthyrningsprocesserna här.

Och längst nere till vänster så har ni Silos-projektet och där förväntar vi oss en detaljplan framåt hösten här, kan bli en bit in på nästa år. Den kommer vi sannolikt att sälja den byggrätten för det är ett prime-läge och vi har inte riktigt en organisation för att bygga de bostadsrätterna där.

Och i Burlöv förväntar vi oss en detaljplan under året på 75 000 kvm, men också en byggstart på en befintlig detaljplan. Vi börjar se att vi får lite bättre avkastning på att producera nya hus än att köpa på begagnadmarknaden och vi har ändå en rätt så stark transaktionsmarknad i Malmö och kalkylerna börjar se rätt så bra ut.

Och vi planerar, vi har inte tagit beslut om att påbörja en byggnation av 200 lägenheter i Burlöv precis vid stationen och efterfrågan finns eftersom vi har befolkningstillväxt. Och här har vi till höger ett annat projekt, det är också på Sorgenfri.

Det har vi sålt hälften av en byggrätt där i höstas för 8 000 kr per kvm BTA och vi äger en del i projektet. Vi äger tillsammans med en BRF-utvecklare som heter Coforma och här förväntar vi oss säljstart i januari 2027 och sedan byggstart därefter.

Och till höger har vi vårt projekt i Svedala. Och där vi förhandlar med vårdcentral och även ska påbörja en produktion av ungefär 100 nya lägenheter och där finns också efterfrågan.

Och tittar vi lite på vår intjäningsförmåga så har vi ett hyresvärde som har ökat, det är på 872 miljoner nu och hyresintäkter på 843. Fastighetskostnaderna har ökat något, vilket är naturligt eftersom vi har förvärvat, och driftöverskottet är på 581 miljoner.

Och vårt förvaltningsresultat har då på intjäningsförmågenivå ökat här varje kvartal det senaste året och det har gått från 231 miljoner till 2 nästan 272. Och intjäningsförmågan per aktie har då ökat från 1,25 till 1,47 och räntetäckningsgraden har förbättrats.

Så att 18% ökad intjäning på ett år. Och vår affärsplan, hur ska vi nå våra mål och tillväxt, värdeskapande och den goda affären i fokus?

Det är fastighetsutvecklingen, det är uthyrningar, att vi fortsätter minska våra vakanser och utveckla våra projekt, lägenhetsrenoveringar, energieffektiviseringar och bruksvärderingar. På transaktionssidan så ser vi en relativt stark marknad.

Det görs både små och stora affärer. De bostadsaffärer som är gjorda understiger vår genomsnittliga direktavkastning vi har i våra böcker.

Men vi tittar givetvis på förvärv, men vi har också fokus på en del försäljningar, vanligtvis alltid på opportunistiska affärer. Och stadsutvecklingsprojekten, ja, det är inte bara driva detaljplaner och sälja byggrätter.

Vi har några byggrätter till vi ska sälja. Vi säljer fortfarande byggrätter, men vi kommer att gå igång med nyproduktion framåt.

Och vi pratat om det här om vår affärsplan och det är inte många som tror på att vi ska klara av vår tillväxt. Och hur ska vi då fortsätta växa?

Det här är ingen prognos utan det är ett räkneexempel. Och tittar vi då på vår intjäningsförmåga att vi kan tjäna 270 miljoner kr per år, vi får hyreshöjningar som överstiger inflationen och ja, vi har räknat på 2,5% om året.

Det ger också en värdetillväxt på fastigheterna på 325 miljoner. Senaste åren har vi betalt en skatt på 25 miljoner kr och en utdelning ska vi ha 30% av vårt förvaltningsresultat, så ger detta ett överskott på 490 miljoner ur ett räkneexempels perspektiv.

Och tittar vi då på det så har vi ett investeringsutrymme med 50% belåning, lite över 50%, på 1 miljard om året. Och kan vi investera det med en avkastning på 5% eller därutöver så innebär det att i kombinerat med hyreshöjningar i vårt bostadsbestånd som överstiger inflationen, att vi har en ökning på vårt förvaltningsresultat på 20% om året och kan därför uppnå vårt mål som vi har på 12%.

Men jag vill punktera att det är ett räkneexempel och att det är utifrån de förutsättningar vi kan se idag med räntor på de här nivåerna och inflation på de här nivåerna vi har idag. Och på det här sättet kommer vi då inte heller att överstiga vår LTV på 55%.

Ja, om vi ska blicka tillbaka lite från att vi noterades 2017 så hade vi ett substansvärde på 13 kr per aktie, nu har vi ett substansvärde på nästan 34 kr per aktie. Och vi har också visat att vi har ju sålt ett antal fastigheter under de senaste åren, vi har gjort transaktioner på 2 miljarder och vi har kunnat sälja till de värderingar vi har, så vi har ju visat på att värdena finns där.

Och det ger en årlig tillväxt på substansvärdet på 11%. Och ser ni till höger här så ser ni tillväxten i substansvärde kontra aktiekursen som bara har gått 45 46% under de här åren.

Och det är klart att jag ska inte kommentera aktiemarknaden, men jag kan konstatera att med den här diskrepansen så ser jag två scenarier framför mig: antingen en korrektion i aktiemarknaden eller så kommer bolag bli utköpta från börsen på grund utav den stora skillnaden mellan fastighetsvärde och ett värde på börsen. Styrkor som driver värde och tillväxt: lokala förankringen är fortfarande en konkurrensfördel, det kommer vara det framåt också.

Vi har en stark efterfrågan och befolkningsökning i Malmö och ni ser att vi minskar våra vakanser och våra stabila fastighetsvärden, vi har gjort transaktioner som bekräftar våra fastighetsvärden, stabila finanser och en enkel kapitalstruktur. Och vi har också en ny VD som kommer komma in här den 1 augusti och tillföra ny kompetens och har lång erfarenhet av fastighetsbranschen.

Vi är väldigt glada att ha rekryterat Petra Krüger till VD i Trianon med det affärsmannaskap och ledarskap som hon har. Och som tidigare meddelats så lämnar jag som VD och är föreslagen som ordförande på vår stämma.

Har varit VD i 20 år och varit med från vi hade ett fastighetsvärde på 200 miljoner till idag 13 miljarder och den förmånen att få varit med på den här resan, också 9 år i noterad miljö. Jag lämnar inte bolaget, jag kommer dock inte vara med och kriga vid fronten.

Jag kommer ha ett stort engagemang för Trianon, jag kommer vara engagerad i bolagets strategi, nya affärer och jag kommer vara en långsiktig ägare till Trianon, driva på från ringside och från styrelserummet. Jag är stolt över vad vi har åstadkommit och när jag nu lämnar stafettpinnen vidare först till Marie-Louise som tillförordnad verkställande direktör och sedan till Petra som får polera vidare på kontaktytorna med våra kunder, leverantörer och alla intressenter, så vill jag bara lite avslutningsvis tacka för förtroendet under alla de här åren.

Och jag får väl sista ordet kanske: jag ser en ocean av möjligheter framför mig för Trianon och det mesta är fortfarande ogjort. Så välkommen Petra.

Och med det, jag är helt övertygad om att Petra och Marie-Louise och teamet här på Trianon kommer fortsätta skapa aktieägarvärde. Så med det så öppnar vi upp, vi tackar och nu välkomnar vi frågor.

Då ska vi se. God morgon, hör ni mig?

God morgon.

Vad bra. Tack så mycket för presentationen och jag hade lite frågor, men jag blev lite inspirerad där Olof på slutet lite det du pratade om, kanske vilka alternativ du såg framöver givet hur marknaden värderar aktier idag och vilka fastighetsvärden man har.

Du talade ju lite om två alternativ: det ena var ju en korrektion i aktiemarknaden och det andra var ju utköpet av bolag från börsen. Ett tredje alternativ är ju att man får ett till verktyg i lådan och det är ju möjligheten att kunna förvärva sina egna fastigheter genom att köpa tillbaks aktier.

Är det någonting som du har funderat på eller någonting som du tror styrelsen funderar på, om du bara kunde diskutera lite hur ni ser på kapitalallokering?

Absolut. Och vi har ju i princip återköpt aktier under fjolåret, det var 16 miljoner aktier som vi gjorde en indragning på och det motsvarar 8% av utestående aktier.

Och det är klart att vi har resonerat här. Vi visste det är ju ett verktyg som vi skulle kunna använda.

Vi har valt att förvärva fastigheter istället. Vi ska inte överstiga 55% i belåningsgrad och då gjorde vi affärer här nu som vi har räknat mycket noga på, som innebär att vi ökar vinsten per aktie mer om vi allokerar kapitalet till de här förvärven än om vi hade gjort återköp.

Och sen kan man då ställa återköpen i relation till utdelning. Och då har vi sagt att vi ska dela ut 30% av vårt förvaltningsresultat till aktieägarna och nu delar vi ut 24.

Vi kunde använt det till återköp istället, men styrelsen valde det mer att först ta utdelning och i nästa läge, då vi stänger inte dörren för återköp i framtiden om det inte finns affärer som ger en bättre utveckling på vinsten per aktie.

Okej, nej, men det var väl ett tydligt svar tycker jag. Och lite på transaktioner då, ni har gjort förvärv, som du var inne på.

Vad ser du på försäljningssidan givet att du också menar på att direktmarknaden ser aktiv ut och har en bra prissättning? Finns det möjligheter för att fortsätta sälja eller ser ni någon större möjlighet att sälja en större portfölj, till exempel byggrätter?

Ja, men vi jobbar med försäljning av byggrätter. Vi har en byggrätt i Burlöv, där jobbar vi med försäljningar.

Vi har en stor byggrätt med radhus som vi har en färdig detaljplan på som vi är i förhandling med. Av misstag har vi en byggrätt i Stockholm också och den jobbar vi också med en försäljning på, så att det här jobbas på för fullt med transaktioner.

Och vi har några fastigheter vi vill sälja också som vi jobbar med för att kunna allokera det kapitalet antingen till nya affärer eller då till ett återköp av aktier. Det beror på vilket som ger den bästa utveckling.

Bra, tack så mycket. Och avslutningsvis så tänkte jag bara fråga lite om hur strategin nu ser ut för räntesäkringen eftersom att det har ju en ganska stor vikt på vinstutvecklingen framöver.

Skulle ni bara kunna beskriva lite om jag tänker som analytiker så är det ju så att ni hade ungefär 4,8 miljarder i ränteswapparna när vi gick ur förra året, nu har ni 2. Marie-Louise, kan du bara lite försöka beskriva lite vad du tror kommer hända här framöver?

Ja, vi har faktiskt 2,6 nu så att det har vi gjort efter kvartalets utgång. Så att under den här perioden när räntorna gick så snabbt uppåt, så att säga, så har vi ju då för att skydda ICR:en egentligen legat med ganska så lång räntebindning så att vi har ju legat ungefär på 3,8 år.

Vi har ju som mål att vi ska ligga mellan 2 och 4. Nu utnyttjade vi ju volatiliteten, kan man säga här, när räntorna drog iväg väldigt mycket i samband med konflikten och vi ska inte ligga så här lågt, utan vi ska göra ytterligare räntesäkringar.

Men det som är det fina med swapportföljen är ju då att man kan ju jobba lite mer aktivt. Vi har kanske inte gjort det under något år nu utan då har vi legat ganska så still, men nu kan vi ju då jobba lite mer aktivt för att försöka få ner snitträntan i derivatportföljen.

Så att vi ska göra ytterligare räntesäkringar. Jag säger inte att vi kanske ska ligga så långt som 4 år, men vi ska ligga en bit över 2 år och även en säkringsgrad som ligger över 50%, så mellan 50 och 60% skulle jag vilja säga är vår strategi.

Jag kan väl säga ett tillägg också att den här omstruktureringen vi gjorde här nu, det var rätt så lite dyrare derivat som vi hade som var rätt så långa. Och så vi gjorde det här, sen så skedde det precis över ett kvartalsskifte, men det här kommer ju vara tillrättat här under maj månad, så att vi kommer fortsätta här gå upp och redan som Marie-Louise sa, från kvartalet till och med nu så har vi ökat med 500 miljoner.

Okej, och avslutningsvis kanske lite på det temat, i intjäningsförmågan så skriver ni ju att ni antar en viss snittränta i slutet på 2026. Kan ni beskriva lite hur ni tänker kring när ni gör det antagandet?

Är det givet hur ränteportföljen ser ut idag eller inklusive vad ni tror att ni gör även framöver?

När det gäller snitträntan i intjäningsförmågan så har vi ju då sagt att det ska ju inte vara en prognos för hur räntan ser ut framöver, däremot så är vi ju tydliga med vilken snittränta vi använder och det är den snitträntan som vi har haft vid utgången utav kvartalet, så att du kan inte se intjäningsförmågans snittränta på 3,35 som en ränteprognos.

Nej, men däremot så det är den räntan ni hade när ni gick ut Q1.

Ja.

Ja.

Okej. Tack så jättemycket, det var mina frågor.

Tack ska du ha.

Då ska vi se. God morgon.

Tack för en bra presentation.

God morgon.

Jag tänkte kolla lite kring investeringarna. Nu pratar ni mycket om att ni har ett stort investeringsutrymme ni kommer ha framöver och jag tänker lite senare då att investeringarna i förvaltningsfastigheter kommer öka om man jämför med föregående år, eller hur ser ni på det?

Nej, men de kommer väl ligga ungefär på samma nivå utan det är investeringsutrymmet vi skapar efter hand. Det kommer ju då att vara investeringar i nya fastigheter.

Okej. Och sedan om vi kollar på den marginellt negativa nettouthyrningen då, ser ni att den kommer vända under året eller ser ni fortfarande stort tryck som föregående år till nyuthyrning?

Nej, men vi har det som jag sa, vi är i 10 förhandlingar för närvarande, stort som smått, så att även vi har så liten andel kontor, vi har stor andel bostäder, samhällsfastigheter och sen har vi då de stora livsmedelskedjorna som stora hyresgäster. Vakanser är inget som håller mig vaken på nätterna utan det känner jag mig rätt så lugn med.

Och vi har till och med förbättrat situationen om än marginellt här under första kvartalet.

Ja, men toppen, det var mina frågor. Tack så mycket.

Ja. Tack, tack.

Ja, tack. Hör ni mig?

Jajamän.

Hej Fredrik.

God morgon. Hej hej, god morgon.

Marie-Louise, Olof, tack för en bra genomgång. Ett par frågor från min sida.

Vi kan börja med den enklaste. Jag har förstått att de här senaste affärerna som ni gjorde så har ni gjort det med befintlig organisation så att säga utan att de centrala admin-kostnaderna har ökat.

Dels vill jag väl se om det stämmer, men också förstå om det finns möjlighet att göra ytterligare förvärv med befintlig organisation.

När det gäller dessa förvärven så är det befintlig organisation som har tagit hand om det och förutom då att vi får anställa några fastighetstekniker och fastighetsskötare, men det handlar ju inte i administrationskostnader, det handlar i fastighetskostnaderna. När det gäller framtiden här och nya förvärv och så har vi möjlighet att genom effektiviseringar ta på oss ytterligare volym.

Vi bedömer väl att bostadssidan kan ta en 5–600 lägenheter till och att det kommersiella kan ta en omsättning på cirka 50 miljoner till, så att vi kommer att kunna göra förvärv utan att öka våra admin-kostnader.

Sen jobbar vi jättemycket med effektivisering av våra processer också, så att det gör vi ju löpande och där finns ju också vad ska man säga, effektivitetsvinster.

Ja. Det låter bra.

Nästa fråga då får ta vid också kring det Erik Granström och ni resonerade tidigare att marknaden spretar då, om man säger så, så skulle jag vilja höra lite era tankar kring det. Och då ska jag då inte fokusera på aktiemarknaden trots att då börsen värderar Trianons fastigheter till ungefär 6%.

Det kan man ju ha i bakhuvudet ändå, men jag tänker att när det då gäller fastighetsmarknaden så har ju Trianon en genomsnittlig värderingsyield om jag inte har fel för mig på ungefär 4,8%. Jag upplever också att de här affärerna som ni gjorde nyligen görs till en väsentligt högre yield, om det är högre 5 och till och med kanske upp mot 6%.

Du sa ju Olof att det görs andra affärer i marknaden som är väsentligt under de 4,8%, alltså lokala affärer i Malmömarknaden, om man får säga så. Samtidigt som då det för ett par veckor sedan gjordes en jätteaffär i transaktionsmarknaden när Folksam köpte bostadsfastigheter till låga 4%.

Jag tycker om man har varit med i den här marknaden under ett antal år så tycker jag det spretar ovanligt mycket just nu. Och det är min fråga så här: vad är dina tankar kring det Olof?

Håller du med om bilden eller hur ser dina tankar ut? Och hur kan Trianon utnyttja den här möjligheten då just nu?

Nej, men det är klart att det spretar framför allt mellan kommuner som har befolkningstillväxt och de som inte har befolkningstillväxt, och mellan kommuner som har en stark BRF-marknad som Malmö har kontra kommuner som inte har en stark BRF-marknad. Så givetvis är det skillnad på bostäder och bostäder och vi ser ju här att bostadsaffärer i Malmö görs mellan 3,5 till 4, lite över 4% genomsnittlig direktavkastning, det som är gjort.

Så att visst marknaden spretar. Sedan har vi också närheten till Köpenhamn.

Vi har det 15 minuter bort och där har vi bostadspriser som är 70% högre än vad vi har i Malmö. Så att det är klart att vi ska utnyttja det faktum att vi är på rätt plats och göra affärer här.

Och det vi kan göra är ju då att kanske titta lite mer på nyproduktion nu om vi inte kan hitta bostadsfastigheter eller andra fastigheter till yielder så att vi har sagt ska vi göra affärer så ska yielden överstiga vår genomsnittliga direktavkastning på 4,8% och det börjar bli lite utmanande att hitta det Fredrik.

Jag tänker ändå så här Olof att denna affären som ni har gjort nu under Q1 eller det är väl egentligen två affärer när ni köper på Seved. Seved är ju ett centralt område, men också utmanande då.

Är det så att ni med erfarenhet och kunskap kring att jobba med utmanande områden har skapat en möjlighet att kunna göra de där affärerna på särskilt bra villkor, eller hur ska man tolka in det som att den affären...

Du kan tolka det så Fredrik att vi kunde köpa dem på lite över fem på mellan 5 och 5,5% direktavkastning. Det beror på att området har varit utmanande, är på väg och förbättras väsentligt, har det redan gjort, men det fortfarande har stämpeln kvar som utmanande.

Och det är ju här Trianons kärnkompetens kommer till sin rätt när vi går in i de här områdena för vi vet vad vi ska göra och vi kan hantera det och vi kan skapa värden där.

Och vi har ju öppnat ett kontor där så vi har ett förvaltningskontor där. Vi får ju en väldigt effektiv förvaltningsorganisation där.

Det är ju över 500 lägenheter nu på en väldigt liten geografisk yta där det är en potential också för värdeskapande med renoveringar och upprustning och energieffektiviseringar och så vidare. Så att det tar ju lite tid för oss att lära känna fastigheterna.

Vi ska faktiskt ha en städdag nu den 28 maj, då ska vi ut alla och du får också följa med fast du har slutat och städa och måla och pyssla med utemiljöer. Så att det är ju en successiv resa när du får in så pass många fastigheter, men vi kommer lära känna dem, vi kommer behöva investera lite pengar, men vi kommer få bra avkastning på den investeringen.

Låter bra, jag tackar för svaren. Har inte fler frågor.

Tack Fredrik. Har vi fler frågor?

Nej, men då tackar vi så mycket från oss. Tack ska ni ha.

Ja, tack så mycket. Tack för bra samarbete.

Ja.