Vielen Dank für Ihr Interesse. Wir haben heute Morgen unsere Halbjahreszahlen publiziert.

Den Bericht und die Präsentation, auf die ich hier eingehe, finden Sie wie immer auf der Homepage direkt auf der Startseite in der Mitte zum selber Nachvollziehen. Für die, die uns nicht näher kennen: Unser Geschäftsmodell ist seit Beginn unverändert.

Wir kaufen bestehende Einkaufs- und Fachmarktzentren mit bonitätsstarken Filialisten als Ankermietern. Typischerweise kaufen wir Objekte, die anfangs wenig Leerstand oder Investitionsbedarf haben, in der Regel in einer Preisklasse zwischen 1 und 5 Millionen, und aufgrund unserer Kriterien landen wir dabei in der Regel in kleinen bis mittelgroßen Städten.

Wir verfolgen eine Buy-and-Hold-Strategie und unser erklärtes Ziel ist es dann, zweistellige Eigenkapitalrenditen zu erwirtschaften. Im bisherigen Jahresverlauf haben wir im ersten Halbjahr 15,8 Millionen Umsatz erzielt, das sind 4% mehr als im Vorjahr.

Der FFO ist zurückgegangen um 8% auf 5,1 Millionen, im Wesentlichen durch die bedingt durch den Wegfall von Hammer wegen der Insolvenz und B1, der die Vertriebslinie aufgegeben hat. Da sind fehlen uns im ersten Halbjahr volle 540.000 €, die fast 1:1 auf den FFO durchgehen.

Wir haben im ersten Halbjahr sechs Zukäufe getätigt mit künftig über 1 Million an zusätzlichen Nettomieten, davon ein sehr hoher Lebensmittelanteil, weil dabei zwei Nettos und ein ALDI SÜD enthalten waren. Damit ist unser Portfolio per 30.06.

bei insgesamt 98 Objekten angekommen. Wir haben eine ganze Reihe von neuen langfristigen Mietverträgen geschlossen, unter anderem eine der schon erwähnten größten Leerflächen nachvermieten können.

Das war der leere Hammermarkt in Osnabrück, konnten wir an REWE vermieten, und den unseren mit Abstand größten Einzelmietvertrag verlängern können bis 2037 mit Kaufland. Wir haben ferner ein paar kleinere Objekte verkauft, namentlich Schwarmstedt und Sangerhausen sowie das leere Gebäude in Dinslaken, das ist der ehemalige B1.

Das brachte uns insgesamt 2 Millionen Liquiditätszufluss, und wir haben mit dem leeren B1 zugleich die größte Leerfläche im Portfolio dann abgegeben. Insgesamt Portfoliowert, das ist auf Folie 4, im ersten Halbjahr leicht gestiegen.

Wir machen keine unterjährige Wertprüfung Überprüfung der Bestandsobjekte. Da gab es durchaus auch vielleicht ein paar positive Entwicklungen.

Und der Umsatz analog um 4% durch die im Wesentlichen durch die Zukäufe, die dieses Jahr hinzugekommen sind. Wir haben beim Nettoergebnis, das ist nach HGB, das heißt, hier sind die Abschreibungen enthalten und je nachdem, ob und in welchem Umfang Verkaufserlöse enthalten sind, ist das dann auch ein Stück weit mal höher, mal niedriger.

Im ersten Halbjahr waren die Nettoeffekte der Zukäufe praktisch null, deswegen gab es hier einen Rückgang von 1,2 Millionen. Der FFO ist, wie erwähnt, um 8% zurückgegangen auf 5,1 Millionen, sind 1,05 € je Aktie, wie gesagt, im Wesentlichen bedingt durch den durch die noch ersatzlos weggebrochenen Mieten von Hammer und B1.

Bei der Finanzierung das gleiche Bild, das Sie von uns kennen: sehr solide finanziert mit inzwischen Stand 30.06. 47 verschiedenen Finanzierungspartnern, in der Regel lokale, regionale Volksbanken, Sparkassen, mit einer durchschnittlichen Zinsbindung aktuell von fast 8 Jahren.

Wir haben keine Anleihen, Schuldscheindarlehen ausstehen und nur eine einzige Bank liegt hauchdünn oberhalb der 10%-Anteil an der Gesamtverschuldung. Das heißt, wir haben hier auch keine Klumpenrisiken.

In der Regel schließen wir Annuitätendarlehen ab und haben dann die Zinsen längerfristig gesichert. Das, was Sie in der Grafik auf Seite 6 in den als dunkelblau als Auslauf sehen, das ist der Auslauf der Zinsbindung und keine nicht irgendwo automatisch dann in vollem Umfang dann einfach zu refinanzieren, sondern in der Regel laufen ja die Annuitätendarlehen mit angepasstem Zins und Rate dann einfach weiter.

Das Portfolio auf Seite 7 hat sich ja insgesamt nach wie vor sehr diversifiziert verteilt. Sie sehen die grünen Punkte, das sind die neuen Objekte, die dazugekommen sind: zweimal Bayern, zweimal Niedersachsen, einmal NRW und ein kleines Objekt in Sachsen.

Die Verkäufe sind die roten Punkte, dass der Teilverkauf in Dinslaken ist dann ja schraffiert, weil wir das halbe Objekt quasi behalten haben. Auch hier ist eine sehr diversifizierte Struktur vorhanden.

Wir haben nur einen einzigen Mietvertrag, der über 3% der Jahreserträge ausmacht, den wir gerade, wie gesagt, langfristig verlängert haben. Und selbst die Top-10-Verträge machen nur 17% aus.

Die Vermietungsquote, die im Tief bei unter 92% war durch die Leerstände, haben wir jetzt bereits wieder auf über 94% verbessern können. Die durchschnittliche Laufzeit jetzt bei uns inzwischen auf nicht ganz ungewöhnlichem Level bei rund 4,8 Jahren, weil wir typischerweise viele Mieter haben mit Options im Optionszeitraum, und nur die Neuverträge dann langfristig sind, ist das für uns oder für Bestandsportfolio im Einzelhandelsbereich ein üblicher Wert.

Portfoliowert ist bei 357 Millionen geringfügig niedriger aufgrund des Abgangs des ja vor allem des leeren B1-Baumarkts. Der hat ja auch einen Wert auch als leeres Gebäude noch in NRW beigesteuert.

Die Mieterstruktur hat sich wenig verändert im ersten Quartal. Weiterhin mit Abstand der größte Block ist die Lebensmittelmieter, konjunkturunabhängige Filialisten, also im Wesentlichen die Drogeriemärkte, aber auch Mieter wie beispielsweise JYSK oder TEDi.

Die sind hier ebenfalls größer vertreten mit 21%. Mode, Schuhe ausschließlich Discounter, Preiseinsteiger.

Heimwerker, das sind dann nicht zuletzt dann die Baumärkte. Hier ist die der größte Teil entfällt hier auf die vier toom-Standorte, die wir noch im Portfolio haben.

Gesundheit, das sind unter anderem dann eben oder vor allem Ärzte, Apotheken, Fitnessstudios und die vielen kleinen Mieter, die unter Sonstige dann eben fallen. Auch hier haben wir keine Klumpenrisiken.

Die größte Einzelgruppe sind die Lebensmittellinien von EDEKA alle kombiniert mit 13,9%, aber verteilt auf 22 verschiedene Standorte. Es sind auch nicht alle Linien aufgeführt.

Beispielsweise DISKA gibt es auch noch oder es gibt dann auch noch die Bäckerei Allwörden, die ebenfalls zur EDEKA-Gruppe gehört und hier mit enthalten ist. Die Transaktionen des Jahres, die meisten kennen Sie schon aus der Halbjahres aus der aus der Quartals- respektive aus der vielleicht Hauptversammlungspräsentation, deswegen ganz schnell nur: Wir haben am im Februar ein Dreier-Portfolio gekauft, im Wesentlichen ALDI in Hersbruck und zwei kleine Objekte.

Wir haben auch im Februar zwei Nettos gekauft in Düren und in Osnabrück. Wir haben gekauft wir haben verkauft, Entschuldigung, die Objekte auf Folie 11 in Dinslaken, Sangerhausen und Schwarmstedt.

Eines davon ist rückwirkend zum 01.01. abgegangen, die beiden anderen sind planmäßig zum 30.06.

dann auch verkauft worden und abgewickelt worden. Dabei, wie gesagt, durch den leeren B1 die größte Leerstandsfläche insgesamt.

Die beiden anderen Objekte sind wegen der Kleinteiligkeit zu klein oder sehr kleinteilige Mieterstruktur in Sangerhausen, haben wir uns hier für einen Verkauf entschieden. Und schließlich haben wir noch im Mai den Thomas Philipps in Nordenham gekauft.

Den konnten wir zum Stichtag oder zum Quartal noch nicht mitteilen, weil da die Nachbeurkundung noch nicht durch war. Das Gebäude ist ein ehemaliger Lidl-Markt und Generalmieter ist hier der Thomas Philipps, der ist vielleicht, wer es nicht kennt, ein deutschlandweit aktiver Sonderposten eine Sonderpostenkette und der gerne auch mal ehemalige Discounter nutzt.

Wir haben im Bestandsportfolio auch uns weiterentwickelt. Wir haben bei den Ladesäulen nach wie vor nur in Anführungszeichen 32 am Netz, weil tatsächlich sich das sehr zäh gestaltet.

Wir haben allerdings für 22 weitere Standorte bereits Verträge geschlossen. Wir haben ja noch weitere unter Vertrag gebracht im ersten Halbjahr bzw.

in den letzten Monaten. Aber ansonsten arbeiten wir auch an der Optimierung der Standorte.

Es sind beispielhaft hier aufgeführt auch Dinge wie Umstellung auf LED und so weiter. In der letzte Zeit war Wärmepumpen auch ein großes Thema.

Beispiele für konkrete Investitionen im Bestand haben Sie auf Seite 14. Wir haben im ersten Halbjahr die die den Wechsel des ehemaligen Norma-Marktes in Höhn auf den TEDi abgeschlossen.

Norma hat hier ja nebenan unser leeres EDEKA-Gebäude gekauft und sich dort neu komplett aufgestellt. Wir haben in Puderbach den Rossmann-Umbau abgeschlossen.

Rossmann hat hier am 28. März auch eröffnet.

In Schneeberg wird inzwischen gebaut, da haben wir die Baugenehmigung erhalten. Hier führt ALDI den Umbau im Wesentlichen selber durch bzw.

zumindest mal bezahlt dann im Wesentlichen selber. Wir sanieren außerdem den Parkplatz.

In Sternberg sind beide Mieter, EDEKA und TEDi, zwischenzeitlich eröffnet worden. Das Projekt ist also auch komplett abgeschlossen.

Und in Zeitz hatten wir dann die Dachsanierung Anfang des Jahres abgeschlossen. Die war größtenteils schon letztes Jahr erfolgt.

Haben mit Kaufland den neuen langfristigen Mietvertrag geschlossen und werden hier gemeinsam dann im nächsten Jahr also voraussichtlich den Umbau nächstes Jahr dann durchführen. Insgesamt werden hier in in in Zeitz dann in dem Zuge 6 Millionen investiert werden durch Kaufland und uns gemeinsam.

Zum Thema ESG ist es nur, weil das Thema auch insbesondere bei Finanzierung und Banken immer bedeutender wird, zeigen wir hier nur, was wir auch im ansonsten im Geschäftsbericht näher erläutern, dass wir an sehr vielen Stellen hier proaktiv unterwegs sind, unter anderem, wie gesagt, das Thema Ladesäulen sind wir schon sehr weit fortgeschritten. Fuhrpark schon seit Jahren komplett auf Elektro umgestellt, Wärmepumpen an zahlreichen Standorten, grüner Strom überall, wo wir es eben selber in der Hand haben und so weiter.

Zum Ausblick: Hier mussten wir im Zuge der Erstellung des Halbjahresberichts feststellen, dass wir im zweiten Quartal etwas unter den Vorjahres unter den Q1-Werten waren. Wir hatten eigentlich angenommen, dass wir eher etwas über den Q1-Werten liegen würden.

Das sind verschiedene kleinere Faktoren, die sich jetzt nicht auf einen großen Faktor ja irgendwo beschränken lassen: etwas niedrigere Erlöse, teilweise Mietausfälle, etwas höhere Instandhaltungskosten oder generelle Bewirtschaftungskosten, als wir erwartet hatten. Unterm Strich führt es aber dazu, dass wir statt des Ziels, die Ausfälle, die durch Hammer und B1 entstehen, das ist über 1 Million in diesem Jahr, vollständig kompensieren zu können, also den FFO auf Vorjahresniveau halten zu können, dass wir jetzt von einem Rückgang zwischen 4 und 6% gegenüber dem letzten Jahr ausgehen.

Beim Jahresüberschuss, wie gesagt, nach HGB, ist der wesentliche Effekt, wir glauben weiterhin, dass wir einige größere Verkäufe, also ertragsmäßig größere Verkäufe beurkundet bekommen. Allerdings werden die erst dann ergebniswirksam, wenn auch die Kaufpreiszahlung erfolgt, und das ist durch Zeitablauf dieses Jahr nicht mehr zu erwarten.

Deswegen haben wir hier dann das das Ziel oder die Erwartung für das Jahresergebnis auf 2 bis 3 Millionen reduziert. Bei der Vermietungsquote ist nach wie vor unser Ziel, die 96% zu erreichen, und die Dividende möchten wir auch weiterhin wie gewohnt jedes Jahr erhöhen.

Ja, weit von meiner Seite. Jetzt stehe ich Ihnen gerne für Fragen zur Verfügung.

Ja, guten Morgen, Matthias. Ich habe ein paar Fragen zum Thema FFO zu der Guidance-Reduzierung von 10,8 auf ungefähr 10,2 bis 10,4.

Wie hoch ist der FFO-Beitrag der Zukäufe im zweiten Halbjahr, also zusätzlich? Das würde mich interessieren, weil wenn ich die Guidance richtig sehe, dann geht man ja von einer relativ stabilen FFO-Entwicklung aus.

Was sind da Faktoren? Zweite Frage ist zum Thema Personalkosten.

Da hatten wir jetzt im Halbjahr einen Anstieg deutlicher von 17% auf rund 2 Millionen Personalaufbau. In Q2 war das jetzt 1,1 Millionen.

Ist das jetzt eine Run-Rate für die folgenden Quartale? Und eine dritte Frage zum Thema sonstige betriebliche Aufwendungen: Da hatten wir auch einen deutlicheren Anstieg um 18% auf 5,5 rund.

Was sind da die Effekte? Die letzte Frage noch mal zum Thema Abschreibung: Die sind ja auf rund 4 Milliarden 4 Millionen gestiegen, auch aufgrund der Zukäufe.

Sind da nur planmäßige Abschreibungen drin nach HGB oder sind da auch Sondersachen drin aufgrund der Verkäufe? Danke.

Ja, vielen Dank. Ich würde die Fragen, die wahrscheinlich von anderen auch in ähnlicher Weise interessieren, jetzt jeweils auch einzeln beantworten.

Wenn jemand dann Fragen hat, die schon beantwortet sind, kann er sie gegebenenfalls ja auch dann nachher wieder zurückziehen aus der Warteschleife oder das kurz nur sagen. Erstmal zum Thema Beitrag der Zukäufe: Wir haben insgesamt rund 1 Million annualisierte Nettomieten dazu bekommen.

Der Ergebniseffekt im zweiten Halbjahr versus dem ersten ist relativ klein. Das sind darf man nicht vergessen, es sind immer in den ersten Monaten teilweise dann Einmalkosten auch noch mit enthalten.

Stichworte sind auch dann so was wie beispielsweise Grundschuldbestellungskosten oder Ähnliches, die dann den FFO-Beitrag meistens auch zumindest mal dämpfen, je nachdem, wie lange das beiträgt. Ich würde schätzen, dass das im zweiten Halbjahr gegenüber dem ersten vielleicht 50.000 € Unterschied macht, also ist relativ gering.

Das ist 'ne Pi-mal-Daumen-Größe, lässt sich aber auch immer ein bisschen schwer sagen, weil dann auch ein Effekt, den wir häufig sehen, ist, wenn wir ein Objekt übernehmen, dass irgendwelche Dinge, die seit Jahren als Mangel bestanden, dann beim neuen Eigentümer erstmal angebracht werden. Und ja, der soll dann das, was dann Jahre vorher unproblematisch war, dann gleich machen.

Also man hat immer so ein bisschen so einen kleinen Peak. Das sind keine Riesengeschichten, aber es läppert sich dann halt auch mal hier ein paar Tausend, dort mal ein paar Hundert.

Dann kommt da doch wieder ein paar fünfstellige gerne mal eine fünfstellige Größe dann bei ein paar Objekten dann eben zusammen. Bei den Personalkosten, wir haben gegenüber dem Vorjahr noch den ich nenne es jetzt mal letzten Teil des Schubs von dem großen Aufbau, den wir durchgeführt haben, insbesondere in Bereichen Projektentwicklung, Technik, weil wir uns auf eine andere Größe auch organisatorisch eingestellt haben.

Ich erinnere daran, dass wir auch eine Teamleiterstruktur eingeführt haben und haben dann im zweiten also letztes Jahr im zweiten Halbjahr waren wir oder zur Jahresmitte etwa waren wir etwa da angekommen, wo wir auch sagen, jetzt sind wir auf einem Level, wo wir das Thema im Wesentlichen durch haben. Im ersten Halbjahr hat's keine großen Veränderungen mehr gegeben.

Es gab gegenüber dem ersten Quartal ein Effekt. Beispielsweise haben wir einen Energieberater eingestellt.

Das wird uns perspektivisch sicherlich auch Kosten sparen, beispielsweise für Energieausweise oder ähnliche Dinge. Da kann, wenn das Thema näher interessiert, mein Vorstandskollege noch mal näher erläutern, was dieser Energieberater eigentlich im Einzelnen macht.

Wir haben uns im Bereich Finanzierung verstärkt, weil wir hier tatsächlich feststellen, das ganze Thema Finanzierung ist wesentlich langwieriger, bürokratischer, aufwendiger geworden. Viele Banken sind auch zurückhaltender.

Wir haben bis jetzt die Finanzierung tatsächlich auch für die Objekte, die wir im ersten Halbjahr gekauft haben, am Ende des Tages auch dann hingekriegt. Aber wir haben auch das Thema Refinanzierungen, Revalutierungen, was sehr aufwendig ist und wo dann tatsächlich sehr viel Zeit reinfließt, sodass wir hier dann auch uns zusätzlich verstärkt haben.

Im zweiten Halbjahr gehe ich nicht davon aus, dass es hier nennenswerte Veränderung gibt. Es sind jedenfalls keine weiteren Neueinstellungen im Augenblick geplant oder in den letzten Wochen erfolgt.

Von der Tendenz her glaube ich, dass wir jetzt auch mit zunehmender Effizienz auch kleine Effekte, wie beispielsweise die Abgabe von einem Objekt wie in Sangerhausen, das ist relativ gesehen arbeitsintensiver vermutlich als alle Zukäufe diesen Jahres zusammen aufgrund der großen Zahl an Mieteinnahmen und der komplexen Gebäudestruktur. Also das sind auch Dinge, die dazu beitragen sollten, dass wir da künftig wieder bei den Personalkosten ja zumindest mal keine nennenswerten Steigerungen mehr haben.

Bei den sonstigen Kosten, das ist sehr gemischt. Also wir haben im ersten Halbjahr in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen unter anderem dann auch durchaus teilweise höhere Instandhaltungsaufwendungen drin.

Das hängt teilweise damit zusammen, dass wir technisch jetzt mehr nach vorne arbeiten. Auch das ist ein Thema, da kann gegebenenfalls mein Vorstandskollege deutlich mehr erläutern.

Und hier auch tatsächlich dann mehr Instandhaltung zum Beispiel in diesen Kosten enthalten war als im direkten Vergleichszeitraum im Vorjahr. Es sind aber keine großen Einmaleffekte in dem Sinne, dass man sagt, wir haben da jetzt irgendwo an irgendeiner Stelle ja sechsstellige Einzeleffekte.

Ich möchte noch kurz ergänzen auch im Bereich Mieten, weil das ein weiterer Faktor war, der halt zum FFO beiträgt: Das sind aufgrund der Konjunkturlage sind jetzt halt auch mehr Kleinmieter, die dann doch mal Mietausfälle haben oder wo wir dann fristlos kündigen, weil dann die Mieten sehr ins Stocken kommen. Und das wirkt sich dann eben hier auch aus.

Das sind im Einzelfall in der Regel wenige Tausend, vielleicht mal niedrig fünfstellige Beträge, nicht die großen Brocken à la Hammer, aber drei, vier, fünf Fälle dieser Art und schon ist halt auch wieder eine deutlich fünfstellige Summe am Ende zusammengekommen. Umgekehrt haben wir auch Effekte dadurch, dass dann Nachvermietungen sich verzögern und dadurch dann eben dann doch weniger Mieten am Ende dann zu Buche stehen als als wir es dann eben vor einigen Monaten erwartet hätten.

Bei den Abschreibungen waren ausschließlich planmäßige Abschreibungen. Durch die Verkäufe sind etwaige Effekte durch einen Verkauf unter Buchwert, das war ohnehin nur in einem Fall und auch dort nur relativ leicht der Fall, im Falle des leeren B1 in in Dinslaken gab's ist es leicht unterhalb des HGB-Buchwertes gewesen.

Diese Effekte sind aber vollständig dann in den Ergebnissen bereits enthalten. Das geht dann aber nicht über die Abschreibung, sondern über sonstigen betrieblichen Aufwand, der steckt da auch mit drin.

Super, danke schön.

Ja, schönen guten Morgen, Herr Schrade. Vielen Dank für die Ausführung bereits.

Ein Teil meiner Fragen wäre damit auch schon geklärt. Vielleicht zwei weitere: Das eine, was sind denn aus Ihrer Sicht Gründe für die Verzögerung bei den Verkäufen, dass wir dann die Kaufpreiszahlung erst im kommenden Jahr sehen?

Ist das eine generelle Zurückhaltung eher? Sind das Nachverhandlungen bei den bei den Kaufpreisen oder auch Verzögerungen seitens der finanzierenden Banken bei den Käufern?

Und in die Richtung auch anschließend die Frage, was die Finanzierung angeht: LTVs grundsätzlich auch in der Branche gerade eher wieder am Steigen, weil die Portfoliobewertungen nicht so ausfallen wie erhofft und gleichzeitig die Finanzierung steigen. Sehen Sie da im Prinzip künftig für die Revalutierung der Darlehen, Sie haben es schon angesprochen, 27/28 kommt dann auch größere Ausläufe von von Zinsausläufen dann, sehen Sie da irgendwelche Probleme bei der Prolongation oder auch bei bei den Konditionen?

Wir sind jetzt auf einem 16-Jahres-Hoch zinsseitig. Also wie schätzen Sie da die Situation ein?

Vielen Dank.

Mhm. Also Verzögerung Verkäufe generell: Ich habe mal eine schöne Zahl gehört, die irgendwo in einem Fachmedium, ich glaube, in der Immobilien Zeitung genannt war, dass Transaktionen im Durchschnitt 310 Tage dauern.

Das war ein Wert, der uns ein bisschen amüsiert hat, weil wenn es nach uns geht, wenn wir im Ankauf aktiv sind, dann sind wir wesentlich schneller. Da bewegen wir uns eher bei einem Zehntel dieser Größe.

Meistens liegt es dann doch eher an Verkäuferseite, dass dann doch wieder sich länger zieht, wenn dann Unterlagen nicht so schnell geliefert werden können, wenn generell einfach dann die die Abläufe langwierig sind, mehrere Schleifen gedreht werden, was weiß ich, erste Runde mit zehn Interessenten, zweite Runde noch mit zweien, und dann hat man irgendwann die Endrunde. Dann sind ruckzuck dann drei, vier Monate eben mal vergangen, ohne dass wir jetzt irgendwo in der Zeit die Zeit gebraucht hätten.

Also generell muss man sich immer vor Augen führen, dass Verkaufsprozesse, wenn es nicht um uns als Käufer geht, dann doch oftmals gerade bei institutionellen oder auch bei Lebensmittlern beispielsweise haben wir etliche Objekte an Lebensmittler in der Vergangenheit verkauft, das sind sehr, sehr langwierige Prozesse. Da redet man oftmals in Monaten, teilweise in Jahren.

Also wir haben ein Objekt, wo wir Anfang des Jahres dachten, jetzt sind wir unmittelbar vorm Notartermin. Jetzt sind wir ein halbes Jahr später und glauben das immer noch.

Aber Anfang des Jahres war eigentlich gesetzt, dass das vor der Sommerpause zum Notar gehen müsste. Wie gesagt, immer mit einer gewissen Unsicherheit.

Nur zur Einordnung: An dieser Transaktion arbeiten wir, ich glaube, jetzt seit 3 Jahren. Also nur um das ist jetzt nichts, wo uns jetzt irgendwie stört.

Das Objekt ist weitgehend voll vermietet, bringt uns also auch monatlichen Ertrag. Aber es ist halt dann einfach ein Prozess, das liegt nicht in unserer Hand, wann der Verkäufer Entschuldigung, wann der Käufer tatsächlich dann am Ende wirklich sagt, so, jetzt ist er durch.

Der hat einen Haufen Geld in die Untersuchung des Objekts und in irgendwie hat schon positiven Bauvoranbescheid für seine Umbaupläne und so weiter, also ein Haufen Geld reingesteckt. Er wird es am Ende machen, das steht für uns nicht in Frage.

Aber der Kaufvertrag selber ist halt noch nicht unterschrieben und damit auch ja auch die Abwicklung ist dann wird dieses Jahr nicht mehr stattfinden. Wir gehen aktuell davon aus, dass der binnen ja Wochen, Monaten, ich sag mal, 1 bis 2 Monaten realistischerweise unterschrieben sein müsste.

Aber wie gesagt, hätten Sie mich vor sechs 6 Monaten gefragt, hätte ich gesagt, in 2 bis 3 Monaten müsste es durch sein. Deswegen das sind Dinge, die also überhaupt nichts mit Kaufpreis oder so, der steht im Prinzip seit gefühlten 2 Jahren schon längst fest.

Andere Themen sind tatsächlich bei anderen Käufern ist es manchmal tatsächlich die Finanzierung, dass dann die Finanzierung insbesondere, was die Eigenkapitalanforderung angeht, das trifft dann eher private oder ich nenne es jetzt mal nicht despektierlich, semiprofessionelle Käufer, Bereich Family Office, kleine Beteiligungsstrukturen oder so, die jetzt vielleicht nicht nur ein einzelnes Objekt als Kapitalanlage kaufen, sondern so eine Handvoll davon, dass die dann eben nicht mehr die Finanzierung bekommen, die sie sich vorgestellt haben, die sie brauchen, und dann entweder als Reaktion darauf den Kaufpreis erheblich reduzieren müssten, was für uns keinen Sinn ergibt, oder dann möglicherweise dann noch weitere Schleifen drehen müssen, um vielleicht am Ende doch das Eigenkapital eventuell mit weiteren Geschäftspartnern zusammenbekommen, oder eben tatsächlich die Transaktion nicht durchführen. Wir profitieren von dieser Entwicklung selber auf der Kaufseite.

Wir haben beispielsweise auch in diesem Jahr schon Objekte gekauft, da waren wir eigentlich nur der dritthöchstbietende. Nachdem der erst der Höchstbietende, der erheblich über uns lag, dann nicht ja es geschafft hat, eine Finanzierung auf die Beine zu stellen, hat sich der Verkäufer dann überlegt, ob er dann eben auf den zweiten geht und hat sich aber dann lieber für uns sogar als nur Dritthöchstbietenden entschieden, weil wir die verlässlichste und schnellste Abwicklung ihm ja sicherstellen konnten.

Und wir haben die Finanzierung tatsächlich auch problemlos dann hingekriegt. Wie gesagt, das ist dann auf der Kaufseite ist das dann eine schöne Sache.

Auf der Verkaufsseite sind wir drauf angewiesen, dass der Verkäufer halt dann eben trotzdem auch seine Sachen dann eben hinbekommt. Mit Kaufpreisnachverhandlung oder Ähnliches hat es dann also letztlich relativ wenig zu tun.

Also es ist in einem Fall haben wir auch ein Objekt, das hatten wir Anfang des Jahres da haben wir ja das Objekt jetzt aus unserer Sicht so aufgestellt, dass man es jetzt gut verkaufen könnte, zumindest mal das ernsthaft prüfen würde. Und da haben wir aber auch dann die Verkaufsbestrebungen dann später erst gestartet.

Ja, wir haben keinen Druck in dem Sinne, das unbedingt dann jetzt in diesem Jahr dann abzuwickeln. Das hatte sich dann verzögert, dass wir das dann ja jetzt erst dann in Richtung Expo Real dann auch breit bei Institutionellen anbieten werden.

Und damit, wie gesagt, die Ergebniswirkung ist dann halt einfach, wenn es nicht in diesem selbst wenn es dieses Jahr beurkundet wird, nach HGB wird erst, wenn der Kaufpreis geflossen ist, der Nutzen-Lasten-Wechsel stattfindet, an dem Tag findet die Ergebniswirkung statt. Selbst wenn die wenn also, jetzt mal überspitzt gesagt, für die in diesem Jahr noch der Gewinn von 10 Millionen gesichert würde, hat es null Auswirkung aufs HGB-Ergebnis in diesem Jahr.

Sie hatten noch ein zweites Thema, glaube ich, Herr Gaub?

Genau, das war noch mal die Frage in Richtung LTV, wie die Banken das einschätzen, die Steigerung in die Richtung noch mal mit ja, sag mal Richtung 60% geht, ob sich das auf Prolongation und Konditionen in der näheren Zukunft dann auswirkt.

Ja, danke. Also Prolongation ist bei uns eigentlich gar kein Problem.

Also wenn irgendwo ein Objekt aus der Zinsbindung läuft, mit einfach mit dann angepasstem Zins das fortzuführen, hatten wir noch nie ein Thema, dass uns irgendeine Bank sagt, nee, das wollen wir jetzt nicht mehr. Grundsätzlich ist auch das Thema Aufvalutierung durchaus bei den meisten Banken jedenfalls ein Interesse daran.

Man möchte gerne durchaus einen guten Kunden mit einem einem längst bekannten und eingewerteten Objekt dann im Kreditportfolio halten. Das Problem ist dann eher, dass die Vorstellungen hier teilweise auseinandergehen bzw.

dass manche Banken dann mit ihrer eigenen Geschäftspolitik oder mit immer engeren bürokratischen Regulierungen dann hier ja in Probleme kommen. Unsere Wahrnehmung ist, dass die Banken hier im Gegensatz zu dem, was sie machen wollen und wo sie eigentlich auch wissen, was gute Geschäfte sind, dann von irgendwelchen ja Formalvorgaben eingeengt werden.

Und das führt dann je nach Bank zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. Also wir haben einige allerdings auch stark verzögerte Aufvalutierung im ersten Halbjahr bei etlichen Objekten ja routinemäßig, sage ich jetzt mal, dann am Ende abschließen können.

In vielen Fällen wesentlich langwieriger als erwartet. Aber wir haben auch Fälle, wo dann tatsächlich nach langem, langem Hin und Her und die Banken wollten eigentlich und haben Angebote gemacht, die wir angenommen haben, und dann haben sich mit ihrer Marktfolge und ja oder anderen Gremien dann irgendwo dann das Thema gemacht und irgendwann gesagt: „Ja nee, können wir dann doch nicht.“ Oder sind so weit abgewichen, was die Finanzierungshöhe angeht, dass wir gesagt haben, das macht für uns einfach keinen Sinn, da so viel Eigenkapital im Objekt gebunden zu lassen.

Dann müssen wir eben gucken, ob das eventuell in Richtung einer anderen Bank geht oder alternativ dann auch in Richtung Verkauf. Das ist eine Entwicklung, die wir so nicht kennen, die sich in den letzten 6 bis 12 Monaten aufgebaut, intensiviert hat.

Vor 2 Jahren, selbst deutlich nach der Zinswende also, haben wir davon nichts gespürt und nichts gesehen. Wir hatten letztes Jahr haben wir im Geschäftsbericht auch darauf hingewiesen, für uns außergewöhnlich niedrige Aufvalutierung von gerade mal 1 Million.

Ich glaube, dieses Jahr sind es bis jetzt schon 6 Millionen, also nur mal die Relation zu sehen. Da ist also ein Teil von dem, was letztes Jahr nicht stattgefunden hat, halt dieses Jahr dann gewesen.

Aber die ganz dicken Brocken, die bei uns sind, die teilweise die also im deutlich zweistelligen Millionenbereich in Summe gehen würden von der Aufvalutierung, da gab's also immer wieder Verzögerungen, Rückzieher, Verschlechterung dessen, was angeboten wurde. Und das ist also schon auffällig, dass also dann bei nicht bei längst nicht bei allen Banken das Thema dann schwieriger wird.

Gleichzeitig sehen wir es auch im Ankauf. Das hat auch Transaktionen in diesem Jahr tatsächlich verzögert, wo wir von uns aus durchaus oder in einem Fall haben wir sogar, ich glaube, das war das erste Mal überhaupt, ein kleines Objekt, wo wir beim ersten Schritt eigentlich eine sehr gute Finanzierung angeboten bekommen haben, damit quasi binnen Wochen abschlussfähig gewesen wären.

Und dann hat die Bank quasi ersatzlos oder ja zurückgezogen oder jedenfalls so stark ihre Konditionen verschlechtert, dass wir gesagt haben, das funktioniert nicht. Und bei anderen Banken in der Region waren die Angebote halt mäßig oder keine Angebote gemacht.

Auch das sehen wir vereinzelt, dass einige Banken im Gewerbeimmobilienbereich ja deutlich zurückhaltender sind, möglicherweise dann Probleme im eigenen Portfolio haben. Genau wird es einem ja nicht gesagt.

Und dann eben tatsächlich bei einer einer größeren Zahl an Banken, also prozentual viel, viel größer als vor 2 Jahren, dann eben schlichtweg für uns keine attraktiven Konditionen, insbesondere was die Finanzierungshöhe angeht, dann eben angeboten werden. Der Gesamt-LTV über übers Gesamtportfolio spielt in den Gesprächen mit Banken eigentlich überhaupt keine Rolle.

Die gucken sich in der Regel an, ob unser Kapitaldienst ordentlich ist, ob der gut abgedeckt ist. Das ist sehr grün.

An der Stelle sehen wir keine Probleme. Wir haben ja auch mit einer langfristigen Zinsbindung in Kombination mit einem LTV von 58%, in Klammern wohl gemerkt bezogen auf eine eher zurückhaltende Bewertung des Gesamtportfolios, haben wir, glaube ich, eine sehr, sehr gesunde Struktur.

Vielen Dank.

Ja, guten Morgen. Ich würde gerne noch mal zum zweiten Quartal beziehungsweise zum ersten Halbjahr zurückkommen.

Das Finanzergebnis ist im Halbjahr um um 0,5 Millionen € oder 17% gestiegen. Können Sie die Gründe dafür benennen und wir einen Ausblick geben fürs zweite Halbjahr bezüglich des Finanzergebnisses?

Und in dem Zusammenhang auch die Zinsentwicklung sieht momentan so aus, als ob die EZB eher erhöht, als ihre Zinsen senkt. Was erwarten Sie da und welche Auswirkung könnte das auf Ihr Finanzergebnis haben?

Und dann die letzte Frage: Sie haben angekündigt, dass Sie Ihre Mittelfristziele noch mal anpassen wollen für 2030. Ich möchte jetzt nicht wissen, wie die aussehen, das werden Sie uns dann verraten, aber der Grund ist die aktuelle Marktentwicklung.

Können Sie da skizzieren, was sich am Markt getan hat aktuell gegenüber Ihrer ursprünglichen Planung? Das wär's.

Danke.

Mhm. Ja, vielen Dank.

Erstmal zum Thema Finanzierung: Also wir haben in Finanzierungskosten natürlich zwei Effekte oder mehrere Effekte, die sich zusammenaddieren. Das eine ist, dass ganz schlicht natürlich die Objekte, die im letzten Jahr im ersten Halbjahr nicht enthalten waren, jetzt dieses Jahr dann auch im Finanzergebnis mit drin sind.

Das heißt, wir haben schlichtweg dann von den Neuobjekten entsprechende Finanzierungskosten, die es dann vorher nicht gab, also einfach aus dem Portfoliowachstum heraus. Zum anderen haben wir natürlich, wenn auch in überschaubarem Umfang, Objekte, die aus der Zinsbindung rausgelaufen sind, die jetzt dann mit höherem Zins fortgesetzt worden sind im ersten Halbjahr bzw.

die auch teilweise irgendwann im Laufe des Ende des letzten Jahres schon rausgelaufen waren, also aus der Niedrigzins- auf die höhere Zinsphase sich entwickelt haben. Und schließlich, ich hab's erwähnt, wir haben Aufvalutierung durchgeführt.

Das heißt, wir haben dann eben zusätzliche Mittel aufgenommen, die natürlich dann im ersten Schritt auch zusätzliche Zinsen mit sich bringen. Das steckt also hier alles in Kombination drin.

Ist aber eine Größe, die ja vielleicht ein Ticken höher ist, als was dann vor einem halben Jahr erwartet hätten, weil dann auch die Refinanzierung ja, wir hatten Ende letzten Jahres tatsächlich noch mal eine hohe 3 vorm Komma. Das war aber so der letzte Sonnenschein sozusagen.

Jetzt sind wir eher im Bereich der mittleren bis hohen 4 bei der bei den Zinsen angekommen. Das hat sich also tatsächlich auf dem auf dem deutlich erhöhten Niveau gegenüber Stand vor einem Jahr jetzt allmählich eingependelt.

Da spielen natürlich auch dann Dinge wie beispielsweise USA oder ich sag mal solche Effekte eine Rolle, dass die das Gesamtzinsniveau jetzt nicht mehr relativ stabil auf dem Wert, der dann Ende 2022, Anfang '23 erreicht worden ist, dann auf lang auf der langen am langen Ende irgendwo pendelt. Für uns war das kurze Ende ja immer irrelevant, aber am langen Ende, wenn man sich da das mal anschaut, da hat sie es jetzt dann auf dem im Prinzip Allzeithoch sozusagen der letzten 10 Jahre verstetigt.

Vorher hat es dann immer so ein bisschen Ausschläge noch gehabt, da war es durchaus mal 30, 40 Basispunkte tiefer auch mal gegenüber dem jetzigen Stand. Und wir haben dann eben auch tatsächlich Finanzierungen teurer neu abschließen müssen, als man es vielleicht vor einem halben Jahr erwartet hätte.

Sind keine Rieseneffekte, spielt bei uns auch im großen Bild keine so entscheidende Rolle aufgrund der hohen Marge gegenüber der Mietrendite, aber sichtbar wird's halt dann eben am Ende trotzdem. Beim Ausblick aufs zweites Halbjahr, auch hier, es gibt dieses Jahr glaube ich keine Effekte mehr in dem Sinne aus auslaufender Zinsbindung im zweiten Halbjahr.

Ich habe jetzt nicht genau auf dem Schirm, inwieweit da im letzten Jahr im zweiten Halbjahr schon auslaufende Zinsbindungen enthalten waren, ob es dann dieses Jahr im zweiten Halbjahr aus dem Bestand heraus etwas niedriger ist. Wir haben natürlich einen kleinen Positiveffekt, dass wir dann den leeren Baumarkt, der hatte ja Zinskosten mit sich gebracht, obwohl da keinerlei Erträge gegenüberstanden.

Das sind aber wenige 10.000 €, die jetzt im zweiten Halbjahr dann eben an der Stelle mal günstigerweise wegfallen. Unterm Strich ist es für uns ich will nicht sagen untergeordnetes Thema, aber nicht kein Thema, das uns jedenfalls Sorgen macht.

Wie gesagt, wir haben den großen Vorteil, dass durch die niedrigen Kaufpreise und die hohen Mietrenditen unser Geschäftsmodell eben unverändert problemlos auch selbst bei 5% Zins funktioniert und auch sich die Finanzierung auch von der Kapitaldienstfähigkeit bei Kaufpreisen im Bereich von zehnfacher Jahresmiete problemlos darstellen lässt. Das erlaubt ja immer noch eine deutliche Tilgung.

Das trifft dann beispielsweise den Wohnungsbereich oder ja auch Player, die dann mit höheren Kaufpreisfaktoren, Neubereich, Großstädte und so unterwegs sind, deutlich stärker. Zum Thema EZB: Ich habe immer schon gesagt, Zinsen lassen sich nicht vorhersagen.

Wir versuchen das auch gar nicht erst. Es gibt viele, die sagen: „Ja, das wird mal irgendwann wieder ein bisschen niedriger.“ Andere Es gibt aber auch durchaus Argumente dafür, dass das auf erhöhtem Niveau bleibt oder gar noch weiter steigt.

Wir sichern uns gegen Zinsrisiken durch die langfristige Finanzierung einfach so gut wir eben können ab, um dieses Thema möglichst klein zu halten, und sind damit immer gut gefahren und sind deswegen auch nach wie vor in der Lage, über Ankäufe zu sprechen und nicht irgendwo dann uns gesundschrumpfen zu müssen, wie andere das getan haben oder noch tun. Aber eine Prognose würde ich sagen, das ja Kategorie: zwei Experten, drei Meinungen.

Wir schließen uns da definitiv nicht an. Also in der Vergangenheit ist man, glaube ich, ganz gut gefahren, wenn man nicht versucht hat, das zu vorherzusagen und dann womöglich seine Strategie falsch ausgerichtet hatte.

Zum Thema Mittelfristziele, Marktentwicklung: Was hat sich hier geändert oder weshalb wollen wir das die unsere Mittelfristziele überprüfen? Wir haben die Mittelfristziele abgegeben vor knapp 2 Jahren, haben damals im Wesentlichen gesehen auch nach 2 Jahre nach der Zinswende haben wir außer dem erhöhten Zinsniveau, das sich aber gleichzeitig in reduzierten Kaufpreisen niedergeschlagen hat, vom Marktumfeld her keine für uns relevanten Änderungen gesehen.

Inzwischen stellen wir tatsächlich fest, dass das Thema sowohl die Neufinanzierung als auch die Refinanzierung, Aufvalutierung von Darlehen, dass hier durchaus sich die Banken anders verhalten. Wir müssen das berücksichtigen, ob und in welchem Umfang das möglicherweise Auswirkung dann eben auch auf die auf die Ankaufpolitik hat.

Da gibt es verschiedene Ideen und Lösungen, wie man damit umgeht, um dann weiterhin auch signifikant weiter ankaufen und wachsen zu können. Aber es ist definitiv eine Thematik, die Einfluss hat, die vor 2 Jahren so nicht bestanden hat.

Es ist die Ziele betriffen betreffen das Jahresende 2030, da ist also auch noch lange Zeit hin, da kann sich durchaus noch eine Menge verändern, aber wir halten es für wichtig, dass wir auch jetzt schon signalisieren: Wir sehen hier eine Veränderung, wir müssen das überprüfen und einfach nicht irgendwie mit Augen zu einfach weitermachen, bis dann eben wirklich definitiv unausweichlich klar ist, das wird so nicht linear weitergehen, wie wir es dann eben erwartet haben, auch durch die Entwicklung jetzt aktuell, dass wir eben tatsächlich erstmals eigentlich in der Firmengeschichte jetzt ein wenn auch nur leicht rückläufigen FFO im laufenden Jahr erwarten. Aber Tatsache ist, dass wir eben die Wachstumsschritte, die wir dann die letzten Jahre oder das letzte Jahr erwartet hatten, im letzten Jahr schon nicht in dem Umfang erreicht haben und dieses Jahr dann eben auch selbst die stabile Entwicklung jetzt ja leicht rückläufig ist in Klammern, was bereinigt um die Effekte aus B1 und Hammer dann immer noch einen deutlichen Fortschritt bedeutet, aber eben weniger deutlich, als wir es eben eigentlich ursprünglich erwartet hatten.

Also lange Rede, kurzer Sinn: Wir sehen durchaus Marktentwicklungen, die wir einfach dann diskutieren und prüfen müssen und mal schauen, was wir dann eben danach erwarten, was wirklich objektiv realistisch ist und nicht dann ja dann irgendwann uns wie keiner mehr glaubt. Das halten wir für für nicht zielführend, dann Ziele so lange als Hoffnung sozusagen im Raum stehen zu lassen, bis sie definitiv auch auch als Hoffnungswert nicht mehr erreichbar sind.

Und ich glaube, da sind wir uns einig, wer sich mit dem Markt beschäftigt, das hat sich in den letzten Monaten doch erheblich schwieriger entwickelt. Nicht, dass wir uns jetzt ernsthafte Sorgen machen, aber man muss sich mit diesen Themen beschäftigen.

Und Sie halten das auch jetzt erstmal mittelfristig für nachhaltig die Entwicklung? Also nicht, dass das eventuell im halben Jahr sich wieder dreht.

Also ich würde mir würde mich freuen, wenn die Banken in ein paar Monaten ihre Politik wieder wenden und plötzlich mit Krediten auf einen einstürmen. Aber ich glaube, ja, Sie sind lang genug in der Branche, da sind die Trends dann doch etwas langläufiger.

Wenn eine Bank jetzt überspitzt gesagt vor 4 Wochen entschieden hat, dass sie jetzt neue eine neue Geschäftspolitik hat, Gewerbeimmobilien reduzieren möchte im Portfolio oder dann signifikant mehr Eigenkapital dafür fordern, dann wird sie das sicherlich mindestens mal ein Jahr vielleicht testen oder dann eben revidieren. Auch wenn behördliche oder von der Aufsicht oder Bankenverband auskommend irgendwelche Vorgaben sind, die werden ja nicht innerhalb von 3 Monaten wieder dann zurückgedreht.

Ich glaube, die Zyklen sind hier einfach länger. Es ist ganz, ganz schwierig einzuschätzen, weil es eben nicht so ist, dass es quer durch alle Banken betrifft.

Wir stellen nur fest, dass es eine signifikant größere Zahl an Banken als noch vor einem halben oder ganzen Jahr ist und nicht irgendwo dann, dass man mal bei einer einzelnen Bank dann halt schlechtes oder kein Angebot bekommt, das war immer schon so. Aber wir leben erleben es jetzt tatsächlich, dass es dann bei auch bei Banken, die wir kennen, dann sich die die Themen verändert haben.

Und das ist relativ schwierig vorherzusagen, ob das dann ein sich verstetigender Trend ist, ob's dann ja sich verschärft oder dann möglicherweise auch, weil die Banken dann ihr Neugeschäft dann auf die Weise dann plötzlich nicht mehr kriegen, dann doch wieder zurückgedreht wird. Also wir haben auch schon von einzelnen Bankern auf Vorstandsebene gehört, dass die sehr unglücklich damit sind, weil sie merken, dass im direkten Wettbewerb zu anderen Banken, die nicht so agieren, dann jetzt eben ständig den Kürzeren ziehen und natürlich dann auch mit den ja, sei's mit Bankenverband, sei's mit Aufsicht, sei's mit ihren eigenen Gremien dann diskutieren, ob sie darauf reagieren.

Aber wie gesagt, es wäre es ist nicht anzunehmen, dass das irgendwo eine Sache ist, die dann in 4 Wochen wieder vom Tisch ist. Also wäre einfach blauäugig, mit mit einer solchen Erwartung jetzt dann weiterzumachen.

Ja, vielen Dank. Und die Anpassung der Ziele wird dann tendenziell mit den Neunmonatszahlen veröffentlicht oder gibt's da 'ne ja eigene Nee, das wird sicherlich später sein.

Also wir, wie gesagt, das ist eine Thematik, wir müssen auch tatsächlich erstmal dazu Informationen sammeln und diskutieren. Wir haben ja quasi sozusagen jetzt, nachdem die Urlaubszeit auch durch ist, aufgrund der laufenden Transaktionen und Gespräche über Refinanzierungen haben wir im Prinzip quasi täglich neue Erkenntnisse, Rückläufe von Banken.

Und das das das ist also wirklich ein zentrales Thema. Das Gleiche übrigens auch, um das noch erwähnt zu haben, es ist ja nicht alles negativ, im Gegenteil.

Auf der anderen Seite haben wir auch den Effekt, dass wir außergewöhnlich große Zahlen und auch teilweise Portfolien auf dem Tisch haben. Nur um mal vielleicht eine Hausnummer zu greifen: Wir sind bei Objekten im Fahrersitz oder kurz vor Exklusivität im Volumen von ungefähr 30 Millionen, die theoretisch alle dieses Jahr noch kommen könnten.

Das ist eine außergewöhnlich hohe Dimension. Wir haben und das, obwohl wir ein Portfolio vor Kurzem abgebrochen haben aus qualitativen Gründen, das wären auch da wären wir auch da waren wir in Exklusivität, war ein Portfolio von 10 Millionen, haben wir aber von uns aus abgebrochen, weil die Qualität einfach deutlich schlechter war als das, was wir dann ja bei der Kalkulation erwartet haben.

Wir reden auch hier über qualitativ wirklich gute Objekte, teilweise nahezu neuwertig, wenige Jahre erst alt, einiges in Großstädten, vieles auch in sehr starken Bundesländern. Es ist nicht soll nicht eine Prognose sein, dass wir diese Objekte dieses Jahr alles noch angekauft bekommen, aber wir stellen hier umgekehrt fest, dass wir möglicherweise auch in einem anderen Maßstab Objekte kaufen können, weil Portfolien wie das, was wir letztes Jahr hatten, da hatten wir 13 Objekte auf einmal kaufen können, in Klammern 11 davon, die wir auch dann wirklich behalten haben.

Das ist 'ne 'ne Dimension, die wir als das also letztes Jahr die Transaktion haben wir für eine Ausnahme gehalten. Das kann durchaus sein, dass sowas uns jetzt womöglich dann wiederholt begegnet.

Wie gesagt, keine Prognose, aber alleine, dass wir uns mit sowas dann auch ernsthaft beschäftigen und ernsthafte Chancen haben, hier in Exklusivität bei solchen Projekten zu kommen, müssen wir ebenfalls mit einbeziehen in die Überlegungen. Aber auch da ist natürlich nicht vorhersagbar, ist es jetzt ein zweiter oder dritter Glückstreffer sozusagen, dass sowas uns mal begegnet, oder muss können und müssen wir sowas künftig dann öfter mal einplanen und dann möglicherweise auch auf der Positivseite dann, was das Ankaufsvolumen angeht, möglicherweise uns auf höhere Volumen einstellen, in Klammern, was aber umgekehrt auch natürlich die Refinanzierung erstmal voraussetzt.

Also das sind, wie gesagt, Themen, mit denen wir uns dann ernsthaft beschäftigen müssen. Das ist aber nichts, wo wir dann jetzt innerhalb von wenigen Wochen oder jetzt schon zu den Neunmonatszahlen dann neue Zahlen dann oder neue konkrete Angaben machen.

Nach aktueller Planung jedenfalls nicht. Vielen Dank.

Schönen guten Tag. Bin ich zu hören?

Jawohl.

Ja, wunderbar. Vielen Dank für die Ausführung und auch einige meiner Fragen wurden schon tangiert.

Ich möchte trotzdem noch mal einen genaueren Einblick bekommen. In der Prognose wurde von zahlreichen Objekten zu günstigen Preisen beschrieben und genannt.

Zu dem Volumen der Pipeline haben wir jetzt 'ne Vorstellung. Wie sieht's da aus mit dem Preis?

Wo bewegen wir uns da bei der Mietrendite? Wäre ganz spannend zu wissen.

Interessant wäre natürlich auch, wird regelmäßig auch ein Vergleich mit der eigenen Aktie diskutiert? Also auch Aktienrückkäufe erscheinen mir bei einer FFO-Rendite von leicht über 10,5% für attraktiv.

Ich würde gerne noch mal da einen Einblick bekommen von Ihnen. Und was mir natürlich auch jetzt noch mal als Gedanke kam: Wenn das wenn die Pipeline aktuell so ein Riesenvolumen hat und eventuell der Preis auch sehr attraktiv ist, denkt man dann vielleicht auch über so gesagt Gegenteil von Aktienrückkäufen, eine Ausgabe von Aktien nach, weil im Prinzip aktuell die Refinanzierungskonditionen nicht so toll ist?

Mich würde gerne mal insgesamt ein Blick in die Kapitalallokation interessieren. Was ich auch spannend finde, ist, welche Marktveränderungen Einfluss haben auf die Prognose.

Das wurde ja schon diskutiert. Ich glaube, es wurde sehr abgestellt auf die Refinanzierung der Banken.

Spielt aber auch, sagen wir mal, die Ausfälle von kleineren Mietern, die Ausfälle von den Baumärkten eine Rolle? Einfach, dass das die Konsumstimmung in Deutschland aktuell sehr verhalten ist, spielt das auch eine Rolle dann bei Ihren Diskussionen?

Genau, das wär's von meiner Seite aus. Vielen lieben Dank.

Ja, das war jetzt ein ganzer Brocken. Ich gehe mal der Reihe nach durch.

Beim Preis ist es grundsätzlich unsere grobe Richtlinie ist immer ungefähr zehnfache Jahresnettomiete. Das ist in Ausnahmefällen auch mal ein bisschen drüber.

Also bei wirklich Spitzenobjekten, ich sage jetzt mal überspitzt gesagt, Neubau in München zum Zehnfachen würden wir natürlich sofort nehmen, ist aber dann doch eher ungewöhnlich. Aber wir hatten ja tatsächlich auch im letzten Jahr dann beispielsweise in Dresden ein Objekt, das ja Baujahr, ich glaube, 2021 war.

Das war Teil eines Portfolios und da lag man dann eben auch am oberen Rand dessen, was wir dann eben machen. Wir haben in einem Fall mal tatsächlich für ein quasi neues Objekt am Stadtrand einer Metropole, also 1 km vom Stadtrand entfernt, haben wir dann mal Faktor 12 geboten.

Das wäre von der FFO-Rendite am untersten Rand dessen, was wir akzeptieren, aber für ein Baujahr von einem also ein ein Jahr altes Objekt da kann man dann tatsächlich mal auch an die Schmerzgrenze sozusagen gehen. Hat aber jemand anderes prompt natürlich ein bisschen überboten.

Hätte ein Glückstreffer sein können. Ich glaube, mit Zwölfeinhalbfach oder so oder 13-fach hätten wir's bekommen, aber das war uns schon zu hoch.

Das ist auch nur zu unserer Preissensibilität. Bei uns ist ein Stück weit auch die Preissensibilität von der Finanzierbarkeit getrieben.

Wir werden auf ein Objekt mit Faktor 13 niemals eine Vollfinanzierung bekommen. Bei Faktor 10 ist das zumindest mathematisch möglich.

Ob das 'ne Bank am Ende macht, ist dann noch ein Thema für sich. Aber die die Leitlinie ist hier tatsächlich auch immer, Stichwort Kapitalallokation, die entsprechend hohe FFO-Rendite auf das eingesetzte Kapital.

Das ist ein sehr neben der Qualität der Objekte ein zentraler Faktor. Also wir werden nicht ein noch so gutes Objekt dann eben mit ja 5% FFO-Rendite, das ergibt dann einfach keinen Sinn.

Das ist dann in Metropolen durchaus vielleicht für manche Investoren interessant, aber das ist einfach dann nicht unser Produkt. Zum Thema Aktienrückkauf: Wir haben grundsätzlich gesagt, das Thema haben wir auf dem Schirm, das hat sich auch nicht geändert.

Zentrales Thema ist bei uns aber immer: Wir werden Aktienrückkäufe nur durchführen, wenn wir freie Mittel haben, die nicht für Ankauf oder Investitionen im Bestand gebraucht werden. Also dieser Teil darf nicht beeinträchtigt werden, nur weil wir dann eben gesagt haben, jetzt kaufen wir mal gerade ein paar Aktien zurück, und plötzlich fehlt uns Liquidität fürs eigentliche Kerngeschäft.

Wobei sich natürlich beim aktuellen Kursniveau, das liegt ja jetzt auch zum ersten Mal in der Firmengeschichte rund ein Drittel oder sogar mehr als ein Drittel unterhalb des das rechne des des LTV, also Entschuldigung, des des NAV je Aktie. Wir betrachten zwar den NAV je Aktie für uns nicht als zentrale Steuerungsgröße, aber rechnerisch würden wir jetzt tatsächlich dann natürlich dann auch bei der bei der eigen mit der eigenen Aktie quasi das eigene Portfolio dann ein Drittel unter Wert kaufen sozusagen.

Deswegen ist es tatsächlich ein Thema, das wir dann perspektivisch auch diskutieren. Aber wie gesagt, das zentrale Thema ist das Thema, wir wollen uns nicht einschränken beim Thema Akquisitionen und Investitionen im Bestand.

Und ich glaube, wir haben gerade ausgiebig genug über das Thema gesprochen, dass Finanzierungen momentan kein Selbstläufer sind. Wäre das anders an der Stelle, dann wären wir wahrscheinlich längst im Bereich Aktienrückkäufe aktiv.

Aber momentan ist gerade das Thema Aufvalutierung, das viel freie Liquidität bedeuten würde, die nicht akut sofort verplant wäre, ist dann tatsächlich eben wesentlich mühsamer, insbesondere die größeren Themen, die wir hier teilweise seit längerer Zeit schon bearbeiten. Das Thema Kapitalerhöhung: Wir haben das vor langer Zeit gesagt, wir wollen ohne Kapitalerhöhung aus eigener Kraft weiterwachsen.

Daran hat sich nicht nichts geändert. Wenn sich außergewöhnliche Chancen ergeben, muss man natürlich alle Instrumente auch, die der Kapitalmarkt ermöglicht, zusammenfassen.

Aber ich glaube, keiner unserer Aktionäre wäre glücklich, mich selbst eingeschlossen, wenn wir jetzt, nachdem wir bei 28 € Börsenkurs gesagt haben, wir wollen keine Kapitalerhöhung machen, jetzt bei 20 € dann sagen: „So, jetzt machen wir doch eine.“ Da müssten die Chancen also wirklich sehr außergewöhnlich sein und ich seh's im Augenblick definitiv nicht. Aber wie gesagt, das Marktumfeld hat sich verändert, aber Wachstum unter Inkaufnahme von starker Verwässerung ergibt aus unserer Sicht keinen Sinn.

Andere Instrumente gibt's ja auch noch. Möchte ich jetzt aber nicht im Einzelnen drauf eingehen.

Aber wie gesagt, die reine Bankfinanzierung, die bisher im Prinzip unser wesentliches Finanzierungsthema war, die hat sich eben einfach dann tatsächlich zumindest mal bei vielen Banken ist sie schwieriger geworden. Zum Thema Konsumstimmung: Das spielt für uns im großen Bild keine große Rolle, weil der Löwenanteil unserer Mieter ist ja Bereich Nahversorgung, tägliche Güter aktiv, also nicht zuletzt die Lebensmittel- und Drogeriemärkte.

Der Ausfall von Hammer, B1 bzw. Hammer als Insolvenz und B1, weil die Vertriebslinie eben eingestellt wurde, die ist aus unserer Sicht für unser Portfolio tatsächlich jetzt so Kategorie viermal GAU auf einmal.

Wir sehen vergleichbare, ähnliche Situationen im Portfolio noch nicht einmal ansatzweise. Wir können uns momentan bei keinem Mieter auch nur ähnlich ansatzweise ähnlicher Größe, auch unterhalb der Top 12, die wir dann regelmäßig dann detailliert benennen, sehen wir solche Effekte.

Wir sehen hier und dort, dass es Mietern nicht mehr so gut geht, also im Sinne von sie nicht mehr so gut Geld verdienen wie vielleicht vor ein paar Jahren. Die Konsumstimmung drückt hier durchaus dann bei einigen auf die Erträge und natürlich drückt es mittelbar dann am Ende auf die Mieten.

Aber bei guten Standorten haben wir immer die Möglichkeit, einfach Nein zu sagen, wenn eine Mietsenkung verlangt wird. Und wenn der Mieter dort Geld verdient, wird er in der Regel bleiben.

Es hat bei bei uns auch ansonsten keine so gravierenden Auswirkungen. Wir haben das Thema Baumarkt war in der Vergangenheit immer schon ein vergleichsweise gesehen kleiner Bereich bei uns, weil Baumärkte ja, die Drittverwertung eines Baumarkts ist ein Baumarkt.

Man hat nicht so viele Drittverwertungsmöglichkeiten. Einen leeren Discounter anderweitig zu nutzen, haben wir in mehreren Fällen schon gezeigt.

Da kann man eben auch ein Action draus machen, da kann man auch mal einen Drogeriemarkt draus machen oder ein TEDi. Das sind von der Gebäudestruktur her gut passende Veränderungen.

Das Gleiche gilt auch für kleinere Fachmärkte von, was weiß ich, 600 m². Die lassen sich gut drittverwerten.

Das ist mit Weitem dann der größte Teil unseres Gesamtportfolios. Und dort sehen wir auch im Bestand keine großen Sorgen.

Die Betrachtung einzelner Mieter hat sich teilweise ein wenig verändert. Das ist aber eher dann einfach, dass man gibt, dass die Präferenzen sich ein bisschen verschieben oder das, wo wir wie wir dann Objekte auch im Ankauf bewerten würden.

Aber das sind keine so grundlegenden Dinge, wo wir dann sagen, bestimmte Mieter, die wir vor 3 Monaten oder vor einem Jahr noch 1a fanden, die wollen wir jetzt möglichst dann komplett meiden. Solche Effekte haben wir nicht.

Baumärkte würden wir momentan wahrscheinlich wenig bis nicht kaufen. Das erübrigt sich aber meistens schon deswegen, weil bei den wenigen Baumärkten, die wir ernsthafter geprüft haben, entweder dann andere uns massiv überboten haben, wenn es entsprechend gute Standorte waren, oder dann Banken klipp und klar sagen, Finanzierung mit 40% Eigenkapital oder irgendwas in der Richtung, und dann ist es für uns einfach unattraktiv.

Aber da ist ja außerhalb dessen, was uns betrifft, ist ja dann beispielsweise Hellweg momentan ein großes Thema. Wir haben den einzigen Standort der Hellweg mit der Hellweg-Gruppe, den wir hatten, vor 2 Jahren verkauft.

Deswegen sind wir von Hellweg gar nicht betroffen, aber die Auswirkung auf die Banken sind halt oder die die Skepsis, die das bei Banken auch auf andere auf andere Player in dem Bereich auswirkt, die sind wahrscheinlich vergleichbar wie damals nach der Praktiker-Insolvenz. Also ich gehe nicht davon aus, dass Baumärkte in nächster Zeit bei uns im Ankauf passieren werden.

Ja, ich glaube, das waren alle Fragen. Wenn es noch Nachfragen gibt, dann gerne.

Vielen lieben Dank für die Beantwortung der Fragen. Das war sehr ausführlich.

Ein Thema würde ich nur gerne noch mal besprechen. Es gibt auch andere Formen der Refinanzierung absolut.

In der Vergangenheit wurde doch ab und zu mal über Anleihen gesprochen. Das hatten Sie bisher verneint.

Ist das ein Thema, was aktuell geprüft wird?

Wie gesagt, wir müssen tatsächlich insgesamt, das ist ja das Thema, wo wir gesagt haben, wir müssen uns im Herbst auch intern hier diskutieren, wie wir mit Dingen umgehen. Ich würde nicht völlig ausschließen, dass wir dann auch zu manchen Dingen dann mal auch was das Thema Finanzierung angeht, unsere Meinung überdenken.

Wir haben heute auch eine andere Größe als vor 5 Jahren oder so. Aber grundsätzlich ist unsere Grundlinie, dass wir sehr, sehr solide und konservativ finanziert sein wollen, hat sich nicht geändert.

Wir werden nicht nicht irgendwelche ja potenziell existenziellen Risiken eingehen, nur um dann jetzt krampfhaft dann alle Chancen zu nutzen, die sich gerade bieten. Wie gesagt, es gibt verschiedenste Varianten, wie man damit umgeht.

Das Thema Revalutierung war bisher eigentlich problemlos ausreichend für das Wachstum. Das kann durchaus sein, dass sich da jetzt einige Knoten in den nächsten Monaten vielleicht doch lösen.

Ich habe das Thema Verkäufe auch erwähnt. Das sind ja auch ein paar Sachen, die dann immer wieder mal durchaus signifikante Liquidität beigesteuert haben.

Lassen Sie sich überraschen, was dann tatsächlich wir als künftige ja Veränderung möglicherweise dann auch kommunizieren. Da wollen wir uns heute definitiv auf nichts festlegen.

Das ist die Veränderungen sind auch ein bisschen zu frisch, um da jetzt irgendwo schon jetzt nach wenigen Tagen oder Wochen, wo sich dann diese Eindrücke verstärkt haben, dann jetzt schon irgendwo dann zu sagen, genau das ist die Lösung, machen wir es jetzt ab jetzt.

Danke für die Ausführung.

Guten Tag. Ich würde gerne wissen, wurden oder werden systematische Maßnahmen zur Früherkennung drohender Einnahmeausfälle ergriffen?

Und falls ja, welche? Danke schön.

Na ja, also die wesentliche Maßnahme ist das intensive, ich nenne man nennt so untechnisch Monitoring der größeren Mieter. Also wir haben natürlich alle Trends hier im Auge.

Wir stehen im ständigen Austausch, auch ob Mieter an Standorten unzufrieden sind, ob hier möglicherweise ja auch eine Nachbelegung eines Standorts, wo noch gar keine Kündigung beispielsweise vorliegt, am Horizont ist, dass man sich da mit Alternativen beschäftigt. Das haben wir immer immer schon gemacht.

Das wird auch immer so bleiben. Wenn dann eben so was wie Hammer, das war tatsächlich eine Entwicklung, die würde ich sagen, die war aus heiterem Himmel.

Da gab es nur kleine Wölkchen am Horizont, aber keine was weiß ich beispielsweise vorherigen Zahlungsschwierigkeiten oder so. Auch bei uns, die haben bis als dann die erste die erste Insolvenzmeldung kam, hatten wir keinerlei Mietrückstände oder Ähnliches.

Also die üblichen Vorboten eines einer drohenden Insolvenz, die es bei vielen Firmen gibt. Bei Vögele beispielsweise, die haben Monate vorher dann schon aufgehört, regelmäßig Miete zu zahlen, und sind auch abgetaucht teilweise irgendwo auf Anrufe hin.

Das war auch, um ein anderes Beispiel, das uns zum Glück nur in sehr kleinem Umfang trifft, MyShoes ist ja auch gerade irgendwo, da gab's dann davor durchaus mal hier und dort Indizien. Und da ist es auch öffentlich bekannt, dass sich dann der Eigentümer von MyShoes aus Deutschland zurückziehen will.

Das sind aber Dinge, die sind bei bei Hammer tatsächlich nicht passiert. Deswegen hat uns dann auch das Thema insoweit auch unvorbereitet getroffen, als wir nicht schon dann beispielsweise Vorgespräche mit Interessenten geführt haben und was weiß ich auch beispielsweise baurechtliche Themen, das wird ja gerne vergessen: Selbst wenn Sie einen Mieter haben, muss er als erstes Mal muss man als Erstes mal sicherstellen, dass der baurechtlich auch überhaupt dann rein kann, und da entsprechende Vorbereitung zu treffen bei Kandidaten, die infrage kommen, falls ein Wackelkandidat umfällt, dass man da schon mal eine Warteliste, nenne ich es jetzt mal, hat.

Das ist halt natürlich nur möglich, wenn es dann irgendwie Indizien gibt. Aber es gibt durchaus Standorte, da wissen wir, da werden wir irgendwann aktiv werden müssen und haben dann eben auch schon Vorbereitung getroffen.

Jetzt konkret bei Kleinmietern ist es häufig ja noch schwieriger. Auch da ist oftmals ein Indiz, dass ein Mieter dann eben unregelmäßiger zahlt oder irgendwie andere Dinge, was weiß ich, nur noch ab und zu mal geöffnet hat oder so bei inhabergeführten Geschäften.

Das sind aber wirtschaftlich als Einzelfall relativ unbedeutende Vorgänge. Ist auch kaum möglich dann, überall das im Detail mitzukriegen, ob dann die angebliche Krankheit, weshalb dann der Laden zu ist, nicht dann in Wirklichkeit dann irgendwo dann ist, dass der seinen Mitarbeitern keine Gehälter mehr gezahlt hat oder irgendwas in der Art.

Das ist für uns auch im großen Bild nicht so bedeutend. Es war jetzt tatsächlich dann nur ein Effekt, der dann Beitrag geleistet hat, dass wir eben etwas niedriger im zweiten Quartal rausgekommen sind, als das ja vor einigen Monaten erwartet hätten.

Aber wir haben auch beispielsweise Creditreform-Überwachung bei bei vielen so ich nenne es jetzt mal mittelbedeutenden Kleinmietern, also jetzt nicht die ganz Kleinen, sondern wo man dann etwas höhere Einzelumsätze hat. Das Problem ist aber auch hier, auch die arbeiten nur mit den Daten, die sie haben.

Und wenn dann halt der Mieter wenn zumindest mal keine Negativmeldung an Creditreform kommt, dann ist dann die Verschlechterung des Ratings bei Creditreform quasi gleichzeitig mit der Insolvenzmeldung. Also habe ich in der Vergangenheit hier und dort auch schon mal erlebt, dass man dann unmittelbar vorher dann noch ein gutes Rating hat und ohne irgendwelche erkennbaren Probleme und dann an dem Tag der Insolvenzmeldung wird zack daraus dann eben ja von im Rating gesprochen quasi von einem BBB dann plötzlich ein D sozusagen.

Also das ist dann ja, aber ich glaube, dass wir hier insgesamt ja, Sie sehen ja auch dann die, wenn man sich die Wertberichtigungen in der Vergangenheit anguckt, die spielen bei uns die liegen deutlich unter 1% üblicherweise der Jahresnettomiete. Ich glaube, das ist, wenn man sich anschaut, wie das bei manch anderen Gesellschaften oder manch anderen Portfolien aussieht, ist das ein guter Wert, der zeigt, dass wir da auch tatsächlich ja auch selbst bei den Kleinmietern eine sehr solide Struktur haben.

Danke schön. Ich habe eine kurze zwei kleine Nachfragen.

Das eine wäre: Die lokalen Banken, sind dort keine Informationsquelle? Weil ich hätte mir erhofft, dass die näher dran sind und deswegen ein bisschen mehr wissen, es früher wissen als eine Creditreform oder eine Schufa.

Das war das eine. Und das andere ist: Spielt das Thema höhere Kaution oder Kautionen bei Neuverträgen oder Vertragsverlängerungen eine Rolle, um diese Ausfallrisiken zu reduzieren?

Also ich sag mal vorsichtig: Die meisten lokalen Banken werden wahrscheinlich, sofern dann die entsprechende Firma Kunde bei ihnen ist, durchaus etwas früher als Creditreform das mitbekommen. Nur gibt's da noch so ein blödes Thema Datenschutz, das glaube ich auch seit Zeiten eines gewissen TV-Unternehmers dann sogar strafbewehrt ist, wenn eine Bank sich zur Kreditfähigkeit von Mietern äußern würde bei uns.

Also das ist etwas ja Also da ist es eher andersrum. Wenn wir im Ankauf ein Objekt haben, in dem es zum Beispiel mehrere lokale Mieter gibt, dann würde eine Bank möglicherweise uns dezente Signale geben, dass wir uns das überlegen sollten oder dann eben ist das Angebot so schlecht, dass wir es dann am Ende nicht annehmen, wenn sie dann nicht an die Mieter glaubt.

Im Bestand weist uns vielleicht mal drauf hin: „Ach,“ also auf Dinge, die öffentlich als Information sind, beispielsweise, dass der Laden jetzt schon seit 2 Wochen zu hat oder dass da irgendwo in der Lokalpresse irgendwas war. Also solche Hinweise gibt es vereinzelt, aber das ist wirklich sporadisch.

Das spielt jetzt im großen Bild keine Rolle. Und wie gesagt, das sind auch tatsächlich ja oftmals Dinge Also wir haben jetzt beispielsweise, nur um ein Beispiel zu nennen, was im zweiten Quartal dann ein Effekt war: ein Kosmetikstudio, das das also schon länger länger regelmäßig unregelmäßig gezahlt hat mit einer etwas mysteriösen Struktur, wer jetzt eigentlich hier der genaue Betreiber ist und wer dann eben bei uns dann eigentlich der formal der richtige Mieter.

Da haben wir dann eben irgendwann dann doch, nachdem es dann allzu unregelmäßig wurde, dann fristlos gekündigt. Damit fehlen halt dann eben im zweiten Quartal mal ich hab's jetzt bitte nicht im Kopf, irgendwas in Richtung 10.000 €, 8.000 € oder so was oder an Mieten oder an Wertberichtigungen, die sich dann summieren.

Diese Sorte Situationen hat man immer mal hier und dort gehabt, ist aber jetzt in Summe häufiger geworden. Das Kosmetikstudio hat aber kurioserweise ja nach wie vor seinen Betrieb.

Also da kann zumindest mal von außen noch nicht mal ein Kunde was sehen, dass da was da im Hintergrund an Zahlungen oder auch Nichtzahlung dann eben läuft. Den muss man dann eben gegebenenfalls irgendwie gucken, dass man rauskriegt oder dass man vielleicht dann doch noch mal irgendwohin eine geordnete Lösung bekommt.

Aber wie gesagt, das ist diese Sorte Dinge. Eine Bank kann dann eben vielleicht auf Dinge, die in der Lokalpresse sind Wir hatten mal einen Anruf einer Bank, weil dann der EDEKA-Betreiber irgendwie kurz vor Weihnachten halbleere Regale hatte.

Das hat sich herausgestellt dann, dass der offenbar dass die Familie, die den Markt betrieben hat, Probleme hatte. Für uns war das insoweit irrelevant, also unser weil unser Mietvertrag mit EDEKA direkt ist.

Und EDEKA hat dann im Hintergrund einen neuen Betreiber gesucht und schon zu Ostern war der Markt dann wieder ja so gut, dass die neue Betreiberin uns gesagt hat, der Umsatz war minimal unterm Vorjahr, aber der Ertrag war sogar schon über dem Vorjahr. Hat das also dann EDEKA hausintern gelöst.

Wie gesagt, da kam ein solcher Hinweis einer Bank mal, hat aber für uns außer 'ner Nachfrage und kurze Zeit ein wenig Unruhe, weil langfristig natürlich, wenn dann gar kein Betreiber mehr wäre, würde EDEKA den Standort aufgeben. Aber die Miete würden sie zumindest mal während der bestehenden Laufzeit da weiterhin schulden.

Aber hat sich dann eben, wie gesagt, von alleine aufgelöst. Also diese Sorte Hinweise kriegt man wirklich sporadisch.

Das sind also Dinge, die Kategorie einmal alle paar Monate kommt sowas in der Richtung von einer Bank. Nicht weil wir nicht mit den Banken auch im ständigen Austausch stehen, sondern einfach, weil es tatsächlich ganz selten Fälle gibt, wo sowas dann eben tatsächlich sinnvollerweise und ohne Datenschutzverletzung von einer Bank an uns als Hinweis gegeben werden kann.

Der nächste Punkt war noch das mit den Kautionen.

Ja, danke. Höhere Kautionen ist eine Idee, aber ganz ehrlich, also ich glaube, das ist es gibt da marktübliche Größenordnungen von vornherein jedem potenziellen Mieter mit Misstrauen entgegenzutreten und zu sagen: „Na ja, jetzt ist gerade im aktuellen Marktumfeld steigen ein bisschen die Mietausfälle.

Das ist ja jetzt nicht gerade so, dass man sagt, die haben sich verzehnfacht, also will ich jetzt auch dann die zehnfache Kaution oder haben sich verdreifacht.“ Also das kostet den Mieter dann im Zweifel auch Liquidität respektive dann, wenn sie es als Bürgschaft machen, dann entsprechende laufende Kosten. Kann ich mal im Hinterkopf als als Idee weitergeben, aber unterm Strich ist es ja auch eher die Kategorie Tropfen auf den heißen Stein.

Also wenn ein Mieter halt eben ausfällt, ja, dann habe ich noch die Kaution, die hilft dann zumindest mal die möglicherweise im schlechten Zustand hinterlassene Fläche dann ein bisschen zumindest teilweise zu renovieren. Aber wenn ich eine Leerstandsphase habe, wenn ich wenn ich offene Forderungen habe, dann übersteigen die relativ schnell den Wert der Kaution erheblich.

Von daher, ich glaube, jetzt einfach nur die Kaution von drei auf vier oder gar sechs Monatsmieten versuchen bei Neuverträgen wohlgemerkt und auch das geht nur bei kleineren Mietern zu erhöhen, das kostet uns möglicherweise dann eher dann eine Nachvermietung, als dass es dann am Ende des Tages, wenn der Neumieter, den wir zum Zeitpunkt des Vertrages ja hoffentlich dann positiv einschätzen nach entsprechender Prüfung und so, dann unerwarteterweise in einigen Jahren ausfällt. Also dann hat man vielleicht in 4, 5 Jahren, wenn es denn nach dieser Zeit schon einen Ausfall eines Neumieters gibt, dann eben etwas mehr Pflästerchen für seinen für seinen Mietausfall.

Aber ich glaube, der Effekt heute jemanden zu vergrätzen mit so einer Forderung, der ist wahrscheinlich wirtschaftlich größer als der vielleicht eventuell potenzielle Vorteil eines Ausfalls in einigen Jahren dann, wenn denn überhaupt genau dieser Mieter dann der das akzeptiert, dann auch wirklich ausfällt. Also ich glaube ich kann mir ehrlich gesagt kaum vorstellen, wenn man nicht gute Argumente gegen den Mieter selber sozusagen hat, von dem eine hohe Kaution zu fordern.

Aber ich gebe die Idee trotzdem mal weiter. Vielleicht ist sowas zumindest mal in Fällen, wo wir dann vergleichsweise hohe Umbaukosten für einen Kleinmieter haben, mal eher durchsetzbar.

Aber wenn ich die Wahl habe von dem Mieter die statt der üblichen 3 Monate Kaution dann 6 Monate nicht zu bekommen oder dann eben den Mieter dann nicht als Mieter zu gewinnen, dann würde ich immer noch sagen, ich riskiere lieber, dass der dann nur die 3 Monate Kaution liefert, aber ich habe einen Mieter, als dass man hofft, dass man irgendwann Tage, Wochen, Monate später dann jemand anderen hat, der die 6 Monate dann schluckt.

Vielen Dank.

Guten Morgen. Können Sie mich hören?

Ja.

Ja, erst einmal vielen Dank für die detaillierten Ausführungen. Das ist sehr hilfreich.

Die meisten Fragen wurden bereits beantwortet. Ich habe noch ein paar Letzte offen, die würde ich gerne stellen.

Die erste Frage ist bei der Lösung der vier großen Leerstandsflächen, da sind zwei vom Tisch oder im Plan. Wie schaut das bei den anderen beiden aus?

Vielleicht können Sie da da noch mal kurz ein paar Ausführungen dazu geben. Und dann als zweite Frage, was noch nicht diskutiert wurde heute, ist und mir ein bisschen gefehlt hat: Gibt es denn von der DEFAMA eingeleitete Maßnahmen, um diese Auswirkungen, die sich auf der aufgrund der neuen Gemengelage ergeben, um diese abzufedern?

Also ein Beispiel: Im langfristigen Durchschnitt 2019 bis 2023 war die Personalaufwandsquote 3 Prozentpunkte niedriger vom Umsatz wie aktuell. Wenn man jetzt doch nicht so wie geplant wächst, dann müsste man vielleicht auch die die Kostenstrukturen etwas anpassen.

Danke.

Mhm. Ja, zum Thema Lösung Leerstand: Es gibt keine konkreten Neuigkeiten bezüglich der beiden Hammer-Flächen, das betrifft ja Görlitz und Nordhausen.

In beiden Fällen haben wir hier Baurechtsthemen. Das wird definitiv also auch noch ein paar Tage dauern.

Wir hoffen aber, da im Laufe im Laufe des Jahres noch was erreichen zu können. Es ist aber, wie wir es immer sagen, bei diesen Sachen ist es nicht jetzt von jetzt auf gleich lösbar.

Wir hatten in Osnabrück auch ein Stück weit Glück, dass das alles wirklich sehr schnell ging und dann hier wir auch dann schnell einen guten Mieter und eine baurechtsmäßige Lösung hier finden konnten und damit auch dann realistischerweise dann noch dieses Jahr wahrscheinlich der der Nachmieter dann ja loslegen kann und damit dann vielleicht sogar dieses Jahr noch allererste, wenn auch kleinere Erträge dann ganz am Jahresende dann reintröpfeln. Das war von vornherein für für die Standorte bei einer üblichen Nachnutzungszyklus, sage ich jetzt mal, Flächen dieser Art mit Umbau, mit mietfreier Zeit, mit Bauantrag und allem Pipapo nicht ernsthaft zu erwarten.

Das war das, was wir von vornherein gesagt haben. Dieses Jahr fehlt uns einfach hier eine gute Million 1:1 im FFO, die ist nicht kompensierbar aus den Flächen selbst.

Das mag im nächsten Jahr dann schon also zumindest mal aus Osnabrück ist kommt nächstes Jahr dann ja dann wieder einiges. Aus den beiden anderen wird hoffentlich dann im nächsten Jahr tatsächlich dann auch Beiträge kommen, aber es ist tatsächlich rein, wann fließen hier wieder Mieterträge, nicht absehbar, wann das dann der Fall ist.

Das ist einfach ja, jemand, der in der Branche ist, dem bei dem ist das klar, das geht nicht anders. Aber es ist halt dann es ist nicht so, dass man die Fläche inseriert, dann melden sich zehn Interessenten und zum nächsten Ersten zieht einer ein, wie es im Wohnungsbereich dann möglich ist.

Das funktioniert einfach nicht. Das reden wir über ganz andere Vorlaufzeiten und ja auch potenziell Investitionssummen oder auch Dinge, wir müssen ja teilweise dann ans Baurecht ran, müssen entsprechende Einzelhandelsgutachten erstellen lassen, um die Verträglichkeit von Mietern nachzuweisen oder ähnliche Dinge.

Das ist also eine Thematik, die bei Großflächen regelmäßig auftritt. Deswegen achten wir beim Ankauf schon sehr darauf, wie auch das Baurecht aussieht, um dann hier möglichst dann wenn so was ist, dann entsprechende Möglichkeiten zu haben.

Und auch, dass wir dann eben tatsächlich nachhaltige Standorte haben und nicht irgendwo dann nach wenigen Jahren dann eben genau dieses Thema schon uns mit beschäftigen müssen. Hammer-Flächen sind eben von ihrer baurechtlichen Situation her meistens recht eingeschränkt, was die Nutzungsmöglichkeiten angeht.

Wir reden hier über große Flächen, also großflächig größer 800 m². Das ist also auch noch mal ein separates Thema, wo das Baurecht komplexer ist.

Das ist alles zum Glück auch nicht meine Baustelle, sondern mein Vorstandskollege mit seiner Truppe muss sich darum kümmern. Aber das ist insgesamt ist Baurecht ist immer ein dickes Brett, wenn man sich damit beschäftigen muss.

Und da mahlen die Mühlen auch bei den Behörden relativ langsam, bis man dann eben das bekommt, was man will, wenn man da entsprechend dann die Argumente tatsächlich auf seiner Seite hat. Ja, dann war die zweite Thematik war Auswirkung abfedern, Stichwort Personalkosten.

Ich hatte das glaube ich am Anfang schon erwähnt: Wir haben insgesamt bewusst und massiv Personal aufgebaut, um uns auf eine andere Struktur zu bringen. Wir haben teilweise auch, das darf man bitte auch nicht ganz unterschätzen, ja teilweise Personalkosten, die vorher externe Kosten waren, quasi dann, also Kosten im Bereich sonstige betriebliche Aufwendungen sozusagen sind dann zu Personal Kosten geworden.

Ich habe ein Beispiel auch genannt: Wir haben dieses Jahr einen ähnlichen Effekt, nämlich, dass wir einen Energieberater eingestellt haben. Der wird uns künftig Kosten, die bisher halt unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen waren, sparen.

Wir haben uns auch im Bereich Finanzierung verstärkt, eine Thematik, die es bisher schlichtweg halt so nicht gab. Wir gehen aber davon aus, dass wir das weitere Wachstum eben mit unterproportionaler Entwicklung haben.

Wir haben nicht gesagt, wir können jetzt ja nicht so weiterwachsen. Wir haben, wie gesagt, dieses Jahr auch schon wieder sechs Objekte gekauft.

Das ist durchaus ein guter Wert im ersten Halbjahr. Und die Wahrscheinlichkeit, dass da dieses Jahr noch einiges dazu kommt, ist groß.

Aber die von daher jetzt zu sagen, wir können jetzt hier irgendwo mal eben beispielsweise dann Personal 10% oder 20% abbauen, das würde dann auch letztlich bedeuten, dass man eben dass wir eben nicht mehr weiterwachsen wollen. Dann würde man tatsächlich dann mit weniger Personal auch den Bestand organisieren können.

Aber wir entwickeln auch die Objekte, wie gesagt, weiter. Wir haben einige Bauprojekte ja auch in der Präsentation vorgestellt.

Wir entwickeln das Portfolio nach vorne weiter und nicht irgendwo, dass wir dann nur uns um Leerstände kümmern, sondern eben tatsächlich auch Objekte dann aufwerten, Stichwort Schneeberg mit ALDI, neuer langfristiger Mietvertrag, komplett neu aufgestellt, Stichwort Zeitz mit Kaufland und toom, jeweils neu langfristig aufgestellt. Das sind jetzt nur zwei Beispiele, die Liste ist noch viel, viel länger.

Das sind Dinge, die wir vor 5 Jahren nicht gemacht haben und wo wir dann damals eben auch also nicht machen konnten, auch mangels Kapazität, und damals dann eben auch entsprechendes Personal noch nicht hatten, was dann optisch dann erstmal niedrigere Kosten hatte. Aber diese Dinge machen wir jetzt heute und die werden dann auch perspektivisch sich entsprechend auszahlen.

Ja, vielen Dank für die Ausführung. Gibt es dann bei anderen Aufwendungen irgendwelche Möglichkeiten, da die die Kosten wieder zu reduzieren, einfach dass insgesamt diese FFO-zu-Umsatz- oder oder Mieteinnahmen-Conversion-Quote wieder steigt?

Denn gegen die Zinsen kann man ja nicht viel tun, da wird's weiter Druck geben. Also gibt es irgen- in irgendwelchen anderen Bereichen Effizienzsteigerungspotenzial?

Ja, also wir haben wir haben, ich hab's erwähnt, im Bereich Technik, das sind aber Dinge, die sich auch eher über mittlere bis längerfristigen Zeitraum auswirken. Wir haben begonnen im Bereich Technik auch eher an Dingen zu arbeiten, die beispielsweise die Lebensdauer von Dächern verlängern.

Wir haben in letzten Monaten und Jahren begonnen, intensiver jetzt nicht nur auf Mängel zu reagieren, sondern quasi proaktiv selber zu prüfen, wie der technische Zustand ist, und gegebenenfalls frühzeitig kleinere Reparaturen zu machen, Verstärkungen zu machen, bevor dann größere Schäden entstehen können. Ich habe tatsächlich, weil dieses Thema das ist ein schleichendes Thema, das sich auch schwer greifen greifen lässt von der von den Zahlen her, das habe ich tatsächlich mal jetzt exemplarisch für das erste Halbjahr nur für das Thema Dächer mal aufgegriffen, einfach mal mit dass man die Zahlen mal wirklich so ein bisschen quantifizieren kann.

Wir hatten letztes Jahr im ersten Halbjahr für Dachwartung und Instandhaltung in Summe 'ne Größe, also insgesamt im Gesamtjahr waren es fast 400.000 €, nur mal diese Hausnummer mal zu kennen, also durchaus ein erheblicher Posten im Bereich der der sonstigen betrieblichen Aufwendungen oder bzw. der Objektkosten.

Klar, Dächer sind ja ein bedeutendes Thema. Und wir hatten im ersten Halbjahr für für das ganze Thema ungefähr 120.000 € drin.

Wir haben dieses Jahr für dieses Thema, nicht zuletzt auch, weil wir jetzt inzwischen sehr viel mehr im Wartungsbereich hier machen, haben wir im ersten Halbjahr insgesamt für dieses Thema mehr als 100.000 € zusätzlich ausgegeben, 113.000 € zusätzlich. Und davon sind alleine im zweiten Quartal gut 100.000 € gewesen.

Das war ein Effekt, den wir der ja ist jetzt nicht in dem Sinne fest geplant, sondern man führt halt die Wartung dann durch, wenn es auch von der Witterung her Termine gibt. Und wenn man dann eben zum Beispiel Schwächen im Dach feststellt in der Dachhaut oder kleinere Reparaturen, die der Mieter noch gar nicht bemerkt hat, weil das Wasser ist sozusagen noch nicht zu ihm vorgedrungen, dann macht man das dann eben gleich.

Und das hat dann eben allein im zweiten Quartal gegenüber dem Vorjahreszeitraum 100.000 € Delta dann. Das kann man davon ausgehen, dass das zum allergrößten Teil FFO-wirksam ist.

Das ist, wie gesagt, ein Beispiel. Das sind aber auch Dinge, die lassen sich für uns nicht ja nicht irgendwo planen, wann genau sowas dann auftritt.

Und das zieht sich dann eben auch für andere Dinge durch, dass wir insgesamt hier aktiver nach vorne arbeiten. Wir haben keine haben nicht irgendwo so was wie ein Investitionsstau oder so was in der Richtung, sondern wir schauen einfach, dass wir dann zum Beispiel, dass das Dach dann halt nicht 20, sondern 30 Jahre hält, was dann aber dann uns irgendwann mal hier 'ne Million spart.

Und das ist dann verteilt über viele Jahre dann in wenigen 1.000 €-Schritten, hat man dann am Ende dann doch auf lange Sicht dann ja sowohl eine Qualitätsverbesserung für die Mieter, was indirekt dann perspektivisch wohl auch dann hier und dort mal etwaige sei's Beschäftigungskosten, nenne ich es jetzt mal, mit mit Mängeln, also ist ja auch ein Faktor, dass dann Personalkosten entstehen ja auch dadurch, dass dann eben, wenn mehr Mängel angezeigt werden von Mietern und die dann permanent nachfragen: „Ja, wann kommt jetzt der Dachdecker? Wann kommt er denn?“ Dann brauchen Sie auch Leute, die dann diese Anfragen beantworten als auch dann tatsächlich dann laufende Kosten dann reduzieren und dann eben irgendwann längerfristig dann auch Investitionen dann reduzieren.

Abgesehen davon kann so ein Thema natürlich auch im Verkauf hilfreich sein, wenn man eine frische Dachwartung nachweisen kann und ein detailliertes Protokoll hat, wie der Zustand ist. Und dann kann man eventuell Argumente von von Kaufinteressenten, dass das Dach irgendwo schon am Ende der Nutzungsdauer sei, kann man die widerlegen.

Aber wie gesagt, das sind Dinge, die jetzt in den Zahlen sich erstmal negativ bemerkbar machen: einerseits durch die erhöhten Kapazitäten im Bereich der Techniker, die ich vorhin erwähnt habe, also im Bereich Personalkosten, andererseits im im Bereich der Instandhaltungskosten. Das sind im großen Bild betrachtet, wir reden hier über ein Portfolio von fast 30 Millionen Jahresmiete, sind reden wir hier über ein Bereich vielleicht von 1% oder so was der der ja der jährlichen Erträge, die wir für so was dann zusätzlich vielleicht gegenüber Stand vor 5 Jahren einsetzen.

Aber jetzt direkt Quartal auf Quartal sind solche Effekte plötzlich messbar und das erklärt auch, warum wir dann eben vor ja relativ kurzer Zeit noch nicht angenommen hatten, dass das zweite Quartal unter dem ersten liegt. Und wir vermuten halt eben, dass dieser Effekt im dritten und vierten Quartal ähnlich sein dürfte.

Aber wie gesagt, ich muss betonen, es ist das ein Beispiel, dass ich jetzt rausgreifen möchte. Das ist wir reden über eine systematische Verbesserung unserer gesamten Verwaltungsstruktur und das sind also gibt's noch viele andere kleinere oder größere Beispiele, wo wir dann auch an solchen Dingen arbeiten.

Ich hätte noch zwei kurze Fragen zur Liquidität, dann ist alles beantwortet. Die erste ist: Wie viel Da wurde jetzt ja etwas berichtet von vielen Objekten, die in der Ankaufsprüfung und und und schon in der Exklusivität sind.

Es ist nur nicht sicher, dass es da zu einem Zukauf kommt, aber es gibt 'ne Pipeline. Wie viel Liquidität ist denn vorhanden oder über Kreditlinien oder oder schon zugesicherte Revalutierungen kurzfristig freisetzbar?

In welchem Bereich bewegt sich die DEFAMA da? Und damit zusammenhängend, wie war bei den bisherigen Einkäufen des diesen Jahres die die Eigenkapital oder ja die Eigenkapitalquote zu den Nettokaufpreisen?

Also Liquidität ist bei uns grundsätzlich für Ankäufe nicht das Problem. Man muss sich nur immer überlegen, wofür man was tatsächlich einsetzt.

Also wenn wir beispielsweise halt eben ein Objekt nur mit Kaufnebenkosten finanzieren können, also 100%-Finanzierung bei, um es einfach zu sagen, 10% Nebenkosten, bei einem anderen Objekt dann aber 20% Eigenkapital auf den Nettokaufpreis hätten, dann können wir rechnerisch statt dieses eine Objekt mit 80% Nettokaufpreis können wir drei Objekte mit Vollfinanzierung kaufen. Das ist dann mit Blick auf die FFO-Rendite auf das eingesetzte Kapital durchaus relevant.

Grundsätzlich ist es Ich habe immer gesagt, Liquidität ist bei uns ein Stück weit ein fließendes Konzept. Wir haben immer freie Kreditlinien.

Man muss sich halt nur gut überlegen, wofür man die dann auch plant, zumal wir auch das habe ich erwähnt, ja in erheblichem Umfang auch ins eigene Portfolio investieren, was dann perspektivisch auch hier und dort mal mit wirklich Verkaufs Erlösen einhergeht, aber halt eben zeitversetzt. Aber von daher, wir sind in der Lage, auch durchaus eine signifikante Anzahl an Objekten auch dieses Jahr noch zu kaufen.

Refinanzierung, ich sag mal so, fest zugesagte Aufvalutierung oder so was, da bin ich ganz vorsichtig geworden. Einfach deswegen, weil wir erlebt haben, dass dann eben selbst Dinge, die eigentlich ja angenommenes Angebot, Objekt ist in der Bank schon seit Jahren bekannt, und am Ende platzt es komplett, teilweise aus hanebüchenen Gründen, in Klammern eine andere Bank macht's dann, aber das kostet halt Zeit.

Also wir haben hier erheblich siebenstellige Aufvalutierung in konkreter Aussicht oder Refinanzierung von anstehenden Maßnahmen teilweise auch, aber die wann und welche Summe dann tatsächlich ausgezahlt wird, da wage ich inzwischen keine Prognosen mehr. Wie gesagt, im ersten Halbjahr waren es plötzlich sind einige Sachen, die teilweise ein Jahr alt waren, dann plötzlich dann durchgegangen.

Schwupp hatten wir dann mal eben kurz über 5 Millionen, ich glaube sogar 6 Millionen an Aufvalutierung, die dann durchgegangen sind innerhalb weniger Monate. Aber das ist, ob da ob und wie viel dann im zweiten Halbjahr durchgeht, ist Glaskugel.

Also das ist mit ein Faktor, den wir dann diskutieren müssen, die ich sag mal Unberechenbarkeit der Finanzierung, die früher war das eine relativ verlässliche Schiene. Wenn das Objekt sauber war, die Bank dann eben Volksbanken, Sparkassen sind insgesamt sehr, sehr zuverlässige Partner, kann ich an der Stelle nur pauschal lobend sagen.

Aber wenn die dann eben durch Regularien, die auch für sie neu sind und unbequem sind, irgendwo spät im Prozess plötzlich dann abbrechen müssen, was ihnen sehr, sehr unangenehm ist, das ist überhaupt nicht üblich bei bei dieser Art von Finanzierungspartnern, was in der Vergangenheit ein äußerst seltener Einzelfall war, aber inzwischen dann doch immer wieder mal vorgekommen ist, speziell im Bereich der Aufvalutierung, dann müssen wir das mit einkalkulieren. Und das ist etwas, wie gesagt, das ist neu.

Das ist tatsächlich bis vor ich würde es mal schätzen, ein, anderthalb Jahren hätte ich gesagt, konnte ich das an einer Hand abzählen, wo es solche Fälle in der gesamten Firmengeschichte gab, dass wir mal relativ Last-Minute-mäßig einen Finanzierungspartner wechseln mussten oder dann irgendwo einer dann wirklich seine eine 180-Grad-Wendung relativ spät im Prozess gemacht hat. Normalerweise wenn eine Bank ein Projekt bewertet und wir geben ihr alle wesentlichen Informationen am Anfang und nicht irgendwann spät erst, dass wir es ihnen verraten: „Na ja, da hat übrigens der Hauptmieter gekündigt,“ oder: „Da gibt's Altlasten,“ oder: „Das Dach ist einsturzgefährdet.“ Also wenn man ein sauberes Projekt hat mit sauberer Kommunikation, dann ist üblicherweise eigentlich die Indikation, die die Bank am Anfang gibt, sehr nah an dem, was am Ende realisiert wird.

Und das hat sich geändert. Nicht bei allen Banken, aber bei erstaunlich vielen.

Und die zweite Frage mit mit der bisherigen ja Eigenmitteleinsatz der in diesem Jahr zugekauften Objekte, war das dann im Wesentlichen die Transaktionskosten oder?

Ja. Entschuldigung, das hab ich da ja.

Ich gucke kurz nach. Also ich glaube, wir haben in allen Fällen eine Voll- oder annähernde Vollfinanzierung erreicht.

Und wenn diese 30 Millionen Einkaufsvolumen theoretisch komplett durchgehen, weil man sich einig wird, dann die Verkäufer sagen, dafür gäbe es dann noch ausreichend Kreditlinien etc. oder vorhandene Liquidität, um dann auch Ich gehe davon aus, dass wir das dann Ja, ich gehe davon aus, dass wir das, wenn es mit Vollfinanzierung möglich wäre, dann auch gestemmt bekommen würden.

In Klammern, wie gesagt, bitte nicht unterschätzen, dieses Thema Refinanzierung oder Aufvalutierung und so weiter, das ist etwas, das hat an Planbarkeit verloren. Das ist tatsächlich was In der Vergangenheit war es tatsächlich so, wir wussten, wo haben wir Objekte, die sind schon weit runtergetilgt, haben sich gut entwickelt, und in den meisten Fällen haben die Banken dann sehr gerne auch gesagt: „Ja, kein Problem.

Stocken wir auf das Ursprungsdarlehen wieder auf,“ oder: „Zumindest mal die Hälfte davon von dem, was getilgt wurde.“ Und selbst wenn das nicht der Fall gewesen ist oder wäre, dann hat dann eben die jeweilige andere Farbe im Geschäftsgebiet dann das eben im Zweifel getan. Das ist tatsächlich inzwischen nicht mehr regelmäßig so.

Deswegen ist tatsächlich die dieses Thema mit deutlich erhöhten Unsicherheiten behaftet. Ich glaube, wir sind immer noch hier wir jammern auf sehr, sehr hohem Niveau, weil wir kriegen die Finanzierung, wie gesagt, im ersten Halbjahr in allen Fällen mit sehr gutem Finanzierungsniveau.

Und auch bei etlichen potenziellen Kaufobjekten haben wir gute Angebote vorliegen, aber es ist tatsächlich eben nicht so ja verlässlich, entspannt, wie wir es gewohnt waren, wo man im Prinzip nur gute Objekte auswählen musste zu entsprechend günstigen Preisen, sauber dokumentiert die Sachen rübergeben und dann hat man auch verlässlich ein gutes ein gutes Angebot bekommen. Das ist tatsächlich das hat sich von der Planungssicherheit her einfach verändert.

Wir haben Wir glauben, dass das mit den Banken, wo wir also mit vielen Banken nach wie vor relativ reibungslos funktioniert. Einige Banken, die sind nach wie vor sehr, sehr interessiert daran, auch mit diesen Eckdaten, wie wir es üblicherweise haben wollen, mit uns das auszuweiten.

Aber bei anderen kommt dann auch die ehrliche Kommunikation: „Wir würden zwar sehr gerne, aber die Bankenaufsicht, die Regu- die Regulierung, die was weiß ich Marktfolge im Haus, der Gutachter, was auch immer, die das wird immer schwieriger.“ Und die versuchen es dann zwar, kriegen es aber manchmal schlichtweg nicht hin. Okay.

Nein, das ist auch sehr hilfreich und auch auch sehr nachvollziehbar die Ausführung hier. Noch eine wirklich allerletzte Frage, und zwar zum Thema potenzieller Verkäufe: Das würde natürlich auch eine große Lösung darstellen, weil oftmals nach einigen Jahren ja viel getilgt wurde, wenn man vielleicht auch ein bisschen mehr erlösen kann, abhängig vom Objekt, als als in den Büchern steht.

Ist ist da mehr in Planung, dass DEFAMA aktiver einfach auch nach vielleicht auch mal einem guten oder einem größeren Objekt nach einem interessierten Käufer sucht, einfach auch mal opportunistisch, nicht, dass man verkaufen muss, weil das könnte dann auch möglicherweise z.B. Mittel eben freiräumen, um ganz viel ankaufen zu können oder auch mal einen gewissen Aktienrückkauf durchführen zu können?

Ja, also das ist eine der Dinge, die ein Baustein ist, den wir diskutieren werden auf der bei auf dem erwähnten Strategie-Update, ob wir hier tatsächlich möglicherweise auch an der Front entgegen dem, was eigentlich unser Grundcredo ist, dann überlegen auch uns hier und dort mal möglicherweise tatsächlich jetzt nicht nur von ja Objekten, die nicht so gut ins Portfolio passen, zu trennen. Aber es kann durchaus als Alternative, das war auch im letzten Jahr in einem Fall schon der Fall in Brand-Erbisdorf.

Auch da hatten wir dann, das war einer der frühen Fälle, wo wir dann Probleme in der Refinanzierung hatten, war aber ein bisschen spezieller, hatte weniger was mit dem Marktumfeld, glaube ich, zu tun, sondern eher mit ein paar individuellen Faktoren. Zur Erinnerung: Brand-Erbisdorf hatte einen ALDI-Hauptmietvertrag, aber der ALDI hat untervermietet an TEDi.

Und das ist natürlich eine Konstellation, die bei finanzierenden Banken mit ein bisschen Skepsis aufgenommen wird. Es sprach eigentlich eher für das Objekt, weil ALDI den Standort so stark fand, dass sie lieber keinen Wettbewerber dorthin lassen wollten, und deswegen dann diese Konstellation gewählt hat, statt einfach dann zu kündigen und zu sagen: „Gut, dann macht halt, was ihr wollt.

Wir müssen keine Miete mehr zahlen.“ Aber für eine Refinanzierung ist das führt es bei Banken nicht zu übermäßigem Wohlsein, sagen wir es mal so. Aber bei dem Objekt haben wir tatsächlich das hätten wir eigentlich lieber behalten mit dem untervermieteten TEDi und mit dem neuen Getränke Hoffmann und NKD als Mieter.

Aber wir haben dann aufgrund der Unmöglichkeit, hier eine saubere Neufinanzierung zu erreichen, haben wir dann eben tatsächlich, um das die Liquidität freizusetzen, das Objekt verkauft. Und das kann tatsächlich auch ein Thema sein auch bei Objekten, die wir eigentlich objektiv für sehr gut finanzierbar halten oder aufvalutierbar halten, dass wir auch hier dann sagen, gut, dann ist vielleicht ein Verkauf dann der bessere Weg, als hier dann zu hoffen, dass irgendwann die Banken dieses Objekt angemessen beurteilen und angemessen refinanzieren lassen.

Aber wie gesagt, es ist tatsächlich etwas, wir müssen hier insgesamt grundlegend diskutieren, wie wir damit umgehen, weil unser Credo, dass wir eigentlich langfristige Bestandshalter sind, das hat sich ja nicht geändert.

Ja, vielen Dank.

Ja, auch mit Blick auf die Zeit, wenn sich noch jemand eine Frage hat, ich sehe jetzt derzeit auch keine, dann möge er sich bitte außerhalb melden. Ich bedanke mich für das große Interesse, dass Sie durch die Teilnahme und Ihre Fragen gezeigt haben, und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.