Guten Morgen zu unserer heutigen 9-Monats-Telefonkonferenz. Sie finden die Präsentation, auf die ich eingehe, auf unserer Homepage direkt auf der Startseite beziehungsweise auch im Bereich Investorenpräsentationen.

Ich möchte zunächst mal für die, die uns noch nicht so kennen, ganz kurz unser Geschäftsmodell noch mal in Erinnerung rufen. Wir kaufen bestehende Fachmarkt- beziehungsweise Einkaufszentren mit bonitätsstarken Filialisten als Ankermieter, typischerweise Objekte mit wenig Leerstand oder Investitionsbedarf.

Die Objekte sind meistens in einer Größe zwischen 1 und 5 Millionen Kaufpreis und aufgrund unserer Kriterien in den meisten Fällen in kleinen bis mittelgroßen Städten. Das hat sich dank des Marktumfelds teilweise ein bisschen verändert.

Gehe ich später noch mal drauf ein. Wir kaufen die Objekte mit dem Ziel, zweistellige Eigenkapitalrenditen zu erwirtschaften, und wir kaufen grundsätzlich, zu behalten.

Highlights im bisherigen Jahresverlauf auf Folie 3 unserer Präsentation: FFO ist per 30.09. gestiegen 7% auf 8,2 Millionen.

Wir haben eine Rekordzahl an 16 Zukäufen bis jetzt in diesem Jahr mit mehr als 2 Millionen an künftigen zusätzlichen Nettokaltmieten generiert. Erstaunlicherweise für uns auch einige Objekte in Großstädten und/oder mit Baujahren von 2020 oder sogar noch jünger.

Wir hatten per Stichtag 30.09. insgesamt 91 Objekte, haben zahlreiche neue Mietverträge geschlossen.

In der Regel geht das einher mit Investitionen in das Objekt. Und wir haben drei Objekte verkauft.

Da war bis zum Stichtag mit Templin ein Objekt abgewickelt. Das führt insgesamt zu einem positiven Einmaleffekt von 3 Millionen vor Steuern und Liquiditätszuflüssen von gut 4 Millionen.

Zu den Kennzahlen im ersten 9 Monaten: Der Portfoliowert ist insbesondere durch die Objekte, die teilweise im letzten Jahr noch kurz vor Jahresende gekauft wurden und in diesem Jahr, auf 342 Millionen zum Stichtag gestiegen. Der Umsatz ist vor allem durch die Zukäufe des letzten Jahres gestiegen auf 23 Millionen.

Wichtiger sind für uns die Ergebnisentwicklungen. Das Nettoergebnis hat sich kaum verändert, weil im Vorjahr und in diesem Jahr ähnlich hohe Effekte auch drin waren aus Verkäufen.

Der FFO ist, wie schon erwähnt, 7% gestiegen. Das ist für uns die zentrale Steuerungsgröße.

Das sind Verkaufsergebnisse rausgerechnet. Finanzierungskennzahlen, ganz wichtig im aktuellen Umfeld: Wir haben Stand 30.09.

bereits zwischenzeitlich 43 finanzierende Banken und eine Finanzierungssumme von 200 Millionen. Wir haben eine durchschnittliche Zinsbindung von 7,5 Jahren, einschließlich auch ein paar kleinerer, vor allem mit den Verkäufen zusammenhängenden variablen Verzinsung.

Es läuft auch in nächsten Monaten ganz wenig nur aus der Zinsbindung raus. Wir haben nur eine einzige Bank, die überhaupt über 10% Anteil an der Gesamtverschuldung hat, und sind hier mit Annuitätendarlehen in der Regel über Volksbank, Sparkassen, die auch die Standorte gut kennen vor Ort, sehr gut aufgestellt.

Die Portfolio-Landkarte auf Seite 7 hat sich ein wenig verdichtet. Wir haben drei Objekte, die sind rot markiert, verkauft.

Eins davon, wie gesagt, war zum Stichtag bereits abgegangen, die beiden anderen sind also in den 91 Objekten noch enthalten. Per heute: 16 Objekte, von denen zwei nach dem Stichtag erst gekauft worden sind, auf dieser Landkarte enthalten.

Man kann aber hier sicherlich sehen, wir sind also inzwischen mit Ausnahme von Bayern, da haben wir jetzt ein bisschen nachgelegt mit einem Standort, aber sehr gleichmäßig vertreten, haben keine Portfolioschwerpunkte in dem Sinne. Jahresnettomiete aktuell bei 28 Millionen, Vermietungsquote bei 95% und im Schnitt, das bewegt sich sehr wenig, etwa 4,5 Jahre Restlaufzeit.

Wichtig ist auch hier: keine Klumpenrisiken, nur ein einziger Mietvertrag macht über 3% der Erträge aus und selbst die Top-10-Verträge zusammen nur 17%. Bei der Mieterstruktur ebenfalls wenig Bewegung.

Die Edeka-Gruppe mit diversen Vertriebslinien, die hier gar nicht alle auf die Folie passen, insgesamt 20 verschiedene Verträge, ein Anteil von 11,7%, Schwarz-Gruppe mit knapp 9%, Rewe-Gruppe mit Lebensmittel-Linien, die sind knapp 7% und so weiter. Die größte Mietergruppe sind die Lebensmittelmärkte insgesamt, gefolgt von den konjunkturunabhängigen Filialisten wie beispielsweise Mieter wie die Drogeriemärkte, JYSK oder TEDi, Mode/Schuhe grundsätzlich hier nur die Preiseinsteiger wie beispielsweise KiK oder Deichmann oder Takko oder AWG oder dann schließlich noch der Heimwerker-Segment machen hier schon deutlich kleinere Anteile aus.

Wir haben hier im Portfolio keine Klumpenrisiken. Transaktionen: Ich gehe hier etwas schneller drüber, weil die meisten kennen Sie aus der Halbjahres-Telefonkonferenz schon.

In Hahnenberg haben wir Anfang des Jahres eine Edeka gekauft. Wir haben in Wienhausen, ein Vorort von Celle, im Mai einen Penny gekauft.

Dann das große Portfolio, das wir im Juni gekauft haben mit insgesamt acht Drogeriemärkten, darunter auch mehrere Standorte, zwei in Dresden, eins in Leipzig, mehrere sehr neue Baujahre bis 2022 teilweise, war die größte Transaktion des Jahres mit insgesamt rund 1,5 Millionen Jahresnettomiete. Dann schließlich im September ein einzelner AWG-Modemarkt in Löbau und nach dem Bilanzstichtag am 02.

Oktober ein Action in Riesa und schließlich noch ein REWE-Markt in Bayreuth. Das sind alles, ja, Objekte, die voll in unser Profil reinpassen, sodass wir jetzt insgesamt per heute 16 Objekte in diesem Jahr angekauft haben.

Investitionen im Bestand: Das ist vor allem das Ressort meines Vorstandskollegen, der im Hintergrund dafür sorgt, dass dann eben die Objekte auch dann zeitgemäß weiterentwickelt werden. Wir haben beispielsweise in Höhn, das ist auf Folie 15, den Umbau für TEDi und Fitnessstudio in Planung, die ehemalige Norma-Fläche.

Wir hatten ja dem Norma die leerstehende Halle nebenan verkauft, wo sich gerade selber es hübsch macht und dann bei uns dann bald ausziehen wird. In Puderbach den ehemaligen Norma, den wir jetzt gerade zu einem modernen Rossmann umbauen.

Schneeberg: Sind wir in Vorbereitung einer Modernisierung für ALDI. Da ist der Bauantrag gestellt, da wird voraussichtlich ab dem zweiten Quartal nächsten Jahres gebaut.

In Sternberg warten wir schon sehr lange zwischenzeitlich auf die Baugenehmigung, den ehemaligen Penny für einen EDEKA-Getränkemarkt und für TEDi umzubauen. In Wittenburg: Da ist zwar noch alles voll vermietet, aber der REWE hat ja woanders neu gebaut.

Da arbeiten wir an der Nachvermietung, werden vielleicht, wahrscheinlich dieses Jahr noch den Bauantrag stellen, haben aber hier noch relativ viel Luft, bis dann die Mieten dann von REWE nicht mehr weiter fließen würden. Und schließlich, euromäßig derzeit das größte Projekt, das teilweise schon abgeschlossen ist oder kurz vor Abschluss steht, nämlich in Zeitz die Dachsanierung, die dieses Jahr noch abgeschlossen werden soll, und eine große Modernisierung für Kaufland, die allerdings erst 2027 dann tatsächlich realisiert wird.

Das Gesamtprojekt beläuft sich auf größer 3 Millionen für uns. Kaufland selber investiert ebenfalls dann, wenn es so planmäßig umgesetzt wird.

Sind einige Beispiele, die Liste an Baustellen, die laufen oder in Planung sind, ist noch sehr viel länger. Der Investment Case auf Seite 16 auch noch mal für die, die uns noch nicht so gut kennen: Wir kaufen typischerweise Objekte mit Anfangsrenditen von rund 10% und sind in der Lage, diese Investitionen einschließlich Kaufnebenkosten zu über 80% mit typischerweise etwa 4 bis 5% zu refinanzieren.

Brauchen also für die Zukäufe wenig Eigenkapital, haben entsprechend eine hohe Rendite auf das eingesetzte Kapital. Wir wachsen stark durch kontinuierliche Zukäufe und realisieren zusätzlich noch Ertrags- und Einsparpotenziale in den Objekten.

Das hat dazu geführt, dass wir zwischen 2020 und 2024 den FFO je Aktie 29% steigern konnten, und liegen ja dieses Jahr auch schon noch eine Ecke weiter. Wenn alle Objekte in Bestand übergegangen sind, stehen wir noch ein Stückchen weiter, weil die ja in vielen Fällen erst jetzt im vierten Quartal oder nächstes Jahr zu den Erträgen beitragen.

Der zweite Effekt ist: Wir kaufen die Objekte, lassen wir mal dieses eine Portfolio, das war eine ungewöhnliche Sonderkonstellation, in der Regel einzeln zu günstigen Kaufpreisen und fügen sie zu einem professionell gemanagten Portfolio zusammen. Solche Portfolien werden typischerweise zu deutlich höheren Faktoren gehandelt.

Das sehen Sie auf Folie 17 in Ansätzen im NAV je Aktie. Wenn wir das Portfolio zur Gänze verkaufen wollen würden, dann sind wir sehr sicher, es würde uns auch noch signifikant oberhalb dieser Werte gelingen.

Schon so haben wir aber den FFO der letzten vier Jahre 64% gesteigert, trotz regelmäßiger Dividendenausschüttung, die wir parallel ja auch tätigen. Wir haben ja die Dividende seit Firmengründung jedes Jahr erhöht.

Das ist der eine Teil des Investment Case. Wichtig ist uns, dass wir ohne Kapitalerhöhung in der Lage sind zu wachsen.

Wir planen auch derzeit weder Anleihen noch Schuldscheindarlehen oder Ähnliches und können durch Reinvestitionen von Verkäufen von Objekten oder Aufstockung von Bestandsdarlehen aus eigener Kraft wachsen und den FFO weiter ohne Verwässerung steigern. Beispiel: In 2024, da hat es zufällig sehr gut gepasst, dass die Liquidität aus dem einen Verkauf in Büdelsdorf ziemlich genau das Eigenkapital ausgemacht hat für die 14 Käufe des letzten Jahres, die dann allerdings ein Mehrfaches an Miete und FFO generieren.

Die Ziele für das laufende Jahr haben wir bestätigt. Wir gehen davon aus, dass wir ein Jahresüberschuss von mehr als 5 Millionen erreichen.

Aufgrund des wahrscheinlich noch im laufenden Jahr abzuwickelnden Transaktionen, da ist Brand-Erbisdorf inzwischen abgewickelt, bei Waltershausen steht es noch aus, wir gehen aber davon aus, dass auch das noch in diesem Jahr wirksam wird, könnte es noch ein Ticken mehr werden. Beim FFO gehen wir davon aus, dass wir die 11 Millionen erreichen, und auf dieser Grundlage dann planen wir, die Dividende erneut auch für dieses Jahr zu erhöhen.

Soweit von meiner Seite. Ich freue mich auf Fragen.

Ja, guten Morgen, Matthias. Hallo.

Ja, ich habe vier kurze Fragen, und zwar erste Frage zum Thema Marktentwicklung: Vielleicht kannst du ein bisschen was zum Thema Multiplikatoren von Käufen, Verkäufen sagen und welche Richtung es aktuell geht und vielleicht, ob jetzt vielleicht zum Jahresende noch einige Fire Sales nach deiner Meinung auf den Markt kommen? Die zweite Frage ist: Wo stehen wir gerade beim annualisierten FFO?

Die dritte Frage zum Thema Verkauf: 3 Millionen vor Steuern aus den drei verkauften Objekten. Mich würde interessieren, was ist davon jetzt genau nach 9 Monaten schon eingeflossen?

Und die letzte Frage zum Thema Finanzierung: Aktuell Durchschnittszinssatz von 3,16 16. Wie sind da die aktuellen Konditionen?

Die Kapitalmarktkonditionen auch im Anleihebereich sind ja ein bisschen runtergegangen. Kommen die da auch ein bisschen mehr entgegen, was die Zinssätze angeht, oder sind die da unverändert?

Ja, vielen Dank für die Fragen. Erstmal zur Marktentwicklung: Insgesamt nehmen wir wahr, dass es sehr, sehr viele Sachen auf dem Markt sind und es nicht viele Käufer gibt.

Deswegen haben wir eine unglaubliche Zahl an Objekten auch nach wie vor in Prüfung. Viele Verkäufer tun sich nach wie vor auch aufgrund der Buchwerte, die sie haben, schwer, dann tatsächlich mit den entsprechenden Preisen am Ende auch abzuschließen.

Wir erleben immer wieder, dass es irgendwo andere Interessenten gibt, die mehr bieten, die aber dann es nicht schaffen, das Ganze zu realisieren. Wir erleben selber, dass die Finanzierung deutlich zäher und also vor allem in der Zeitschiene deutlich aufwendiger geworden ist.

Wir kriegen das zwar hin, aber der Zeitaufwand ist gegenüber Stand von vor, was weiß ich, drei, vier Jahren ein Vielfaches. Das ist also möglicherweise auch der Grund, weshalb andere, die an der Stelle nicht so solide aufgestellt sind, dass die möglicherweise dann schlichtweg daran scheitern und deswegen Objekte auch nach ein paar Monaten dann doch wieder zu uns zurückkehren.

Es macht aber die Planungssicherheit oder die Erwartung, wann kommt welches Objekt, ganz, ganz schwer. Wir haben einige Transaktionen, die auch teilweise schon sehr lange sowohl im Kauf als auch Verkauf eigentlich objektiv aushandelt sind, aber wegen irgendwelche Details auf Käufer- oder Verkäuferseite, je nachdem, mit wem man da gerade sprechen, nach wie vor nicht beurkundet worden sind.

Am Ende des Tages, wenn man sich anschaut, was dann beurkundet worden ist, dann ist das ja gar nicht mal so schlecht. Da liegen wir soweit auf Kurs.

Es ist aber auch, die Frage Fire Sales zu beantworten, das sehe ich derzeit nicht. Es kann durchaus sein, dass es noch zur Situation kommt, dass Leute sagen, wir wollen unbedingt dieses Jahr noch beurkunden, aber objektiv massiven Druck scheinen die Verkäufer nicht in der Breite zu haben, dass man unbedingt dieses Jahr jetzt noch irgendwas wegkriegt, weil die Banken beispielsweise einem im Nacken sitzen.

Wo stehen wir beim annualisierten FFO? Ja, das ist eine sehr gute Frage.

Aufgrund dessen, dass wir jetzt in weniger als 18 Monaten sage und schreibe 30 Käufe hatten, umgekehrt drei Verkäufe, diverse Veränderungen im Bereich der Vermietung, Personal, auch noch mal zur Erinnerung, seit Anfang letzten Jahres haben wir uns personell glatt verdoppelt oder inzwischen mehr als verdoppelt, ist es für uns tatsächlich sehr, sehr schwer, die Unschärfen, die jede einzelne dieser Sachen bringt, wenn alle Staubwolken sich legen würden, wenn wir jetzt per heute einfach mal einen Strich machen, sagen, so, was, wenn alles dann rundläuft, wo stehen wir denn annualisiert, dann sauber darzustellen. Das ist sehr, sehr aufwendig.

In der Vergangenheit haben wir das einfach nach jeder Transaktion und nach jeder personellen Veränderung relativ einfach errechnen können. Die Zahl der Unschärfen, die pro Jahr dann entstanden sind, war minimal.

Das ist per heute mit vertretbarem Aufwand nicht darstellbar. Ich gehe davon aus, dass wir bereits ein ganzes Eck oberhalb der 11 Millionen annualisiert liegen, weil, wie gesagt, das sind viele Objekte, wenn die dieses Jahr noch keine oder nur ein Bruchteil der Jahreserträge bringen, aber das sauber abzugrenzen, da wollen wir nicht eine Zahl rausgeben, wo wir dann nachher feststellen, die war dann doch irgendwo möglicherweise eine ganze Ecke daneben, und umgekehrt den Aufwand jeden Monat oder jedes Quartal zu machen, diese Unschärfen versuchen möglichst dann auszurechnen, ist ganz schwierig.

Ich sage nur ein Stichwort: Betriebskostenabrechnung. Wir prüfen natürlich immer bei jedem Kauf auch, wie hoch die Bewirtschaftungskosten sind, wie hoch die realistischerweise zu erwartenden nicht umlagefähigen Betriebskosten sind, aber das ist dann im Bestand, wenn man dann auch selber Verträge schließt, Verwaltung durchführt, verändern sich diese Positionen regelmäßig in die eine oder in die andere Richtung.

Und da haben wir einfach sehr, sehr viele Unschärfen, die im Prinzip erst nach ein, zwei Jahren, wo wir die Objekte im Bestand hatten, dann wirklich rauskommen und wo man dann wirklich sagen kann, okay, das Objekt war möglicherweise ein bisschen rentabler, als man es erwartet hat, oder ein bisschen weniger rentabel. Aber wenn man das Objekt ein, zwei Jahre quasi durchlaufen hat, aus der eigenen Buchhaltung dann Zahlen entnehmen kann, dann weiß man solide, wo man sauber steht.

Das soll nur ein Einblick geben, warum das so kompliziert ist, jetzt hier einfach mal eine klare Zahl zu nennen. Beim Verkauf: Wie viel war schon drin?

Templin ist, wie gesagt, im dritten Quartal bereits abgegangen. Da war also zum Stichtag vom Ergebnisbeitrag ein Effekt von etwas über 1 Million drin, ja, nach Steuern.

Und eine ähnliche Größe, wenn beide Transaktionen Brand-Erbisdorf und Waltershausen im vierten Quartal abgewickelt werden, wäre dann auch im vierten Quartal noch mal drin. Zinssatz: Ja, der Durchschnittszinssatz, der errechnet sich ja quasi, vereinfacht gesagt, eine Hälfte mit 2% und die andere mit im Schnitt vielleicht inzwischen 4,3 nach Zinswende, also wie gesagt, sehr vereinfacht dargestellt.

Wir bekommen aktuell regelmäßig Angebote, die irgendwo zwischen 4 und 5% sich bewegen. Vereinzelt ist mal eine hohe 3 davor, also wirklich vereinzelt, eine ganz hohe 3.

Da kommt man nicht weit drunter. Da hat sich auch schon seit vielen Monaten per saldo nicht viel bewegt.

Und entgegen dem, dass man sagt, ja, die Zinsen gehen runter, die gehen hoch, die sind im Bereich der 10-Jahres-plus-Finanzierung kaum verändert. Also wir nehmen da keine wirkliche Bewegung wahr.

Die Veränderung sind eher individuell bei der einzelnen Bank abhängig vom einzelnen Objekt, von der Region, in der das Objekt sich befindet, von genauen Parametern. Da gibt es teilweise ganz erstaunliche Unterschiede, die aber weniger mit dem Marktumfeld zu tun haben als vielmehr mit der Kalkulation der Bank selber.

Insofern da tut sich unterm Strich wenig. Das sage ich jetzt schon seit drei Jahren.

Und ich nehme hier auch außer der schon erwähnten höheren Bürokratisierung, den höheren Zeitaufwand, zur Finanzierung zu bekommen, nehme ich hier von den Konditionen selber keine wirkliche Veränderung wahr.

Super. Danke schön.

Ja, schönen guten Morgen, Herr Schrade. Drei kurze Fragen von meiner Seite.

Zum einen: Können Sie ein bisschen mehr Guidance für 2026 geben, auch mit Blick auf den Wachstumscase 2030, wo wir da stehen, wie sich es entwickelt? Zweite Frage bezieht sich auch auf das Thema Finanzierung.

Sie haben ja gerade eindrücklich geschildert, wie die Zinssituation sich entwickelt hat. Die teile ich.

Aber vielleicht etwas mehr Einblick dahingehend, wie restriktiv die Banken in Sachen Bewertung geworden sind, also wie sie die entsprechenden Ankaufsobjekte einwerten. Und dann vielleicht als drittes, im Geschäftsbericht wird ja auch erwähnt, dass der Ausbau von PV-Kapazitäten verstärkt geprüft wird.

Wie ist hier der Investment Case zu sehen, was Kosten im Vergleich zu den Erträgen eben durch Mieterstrom angeht, und sind hier insgesamt höhere Investitionen in den kommenden Jahren dann geplant? Vielen Dank.

Ja, zum Thema Guidance: Wenn wir schon eine Guidance geben könnten, dann hätten wir sie bereits veröffentlichen müssen. Ich sag mal, im Kern läuft es darauf hinaus, auf dem Weg in Richtung unserer Ziele, die wir uns per Ende 2030 gesteckt haben, dass wir da natürlich relativ linear uns weiter in die Richtung bewegen.

Es wird aber sicherlich auch natürlich sehr viel davon abhängen, welche weiteren Transaktionen in beide Richtungen, Kauf und Verkauf, stattfinden. Ich würde per heute mich sehr schwer tun, da jetzt auch fürs nächste Jahr bereits einen Jahresüberschuss oder FFO einzuschätzen.

Ganz grob würde ich mal sagen, wir werden versuchen, mehr oder weniger die Linie der letzten Jahre fortzusetzen, wo wir dann irgendwo im hohen ein- oder niedrig zweistelligen Bereich Wachstumsraten gesehen haben. Beim Jahresüberschuss muss ich immer dran erinnern, wir bilanzieren nach HGB.

Das heißt, wir investieren, salopp gesagt, ständig in Abschreibung. Das heißt, die stillen Reserven werden bei allen Objekten, die wir nicht verkaufen, tendenziell Jahr für Jahr größer, sodass man das aber im Jahresüberschuss eigentlich nur dann den Teil, der wirklich dann auch hängenbleibt, sieht und der aus Verkäufen kommt.

Je nachdem, ob und welche Verkäufe eventuell im nächsten Jahr wirksam werden, ist das also ein maßgeblicher Faktor. Da würde ich aber dann doch drum bitten, also in drei Monaten werden wir aller Voraussicht nach traditionell mit den vorläufigen Zahlen eine Orientierung geben.

Also schon in drei Monaten ist es schon Herausforderung genug, das abzuschätzen. Per heute können noch so viele Dinge auch gerade im Bereich der Transaktionen sich entwickeln oder auch nicht entwickeln, dass wir das dann noch nicht irgendwo zu weit in die Zukunft dann gucken wollen, also in die nahe Zukunft.

Auf mittlere bis längere Sicht waren in der Vergangenheit unsere Prognosen sehr treffsicher gewesen. Vielleicht dazu nur ein Hinweis: Wir haben ein großes Objekt bewusst abgebrochen.

Das wäre eine Jahresnettomiete im hohen sechsstelligen Bereich gewesen, weil uns die Risiken einfach zu groß waren. Hätten wir dieses Objekt drin, dann sähen wir tatsächlich jetzt schon beim FFO eine ganze Ecke höher, da wir halt auch für dieses Jahr noch signifikanten oder einen gewissen Ergebnisbeitrag leisten können.

Wir wollen aber hier lieber vorsichtig bleiben, lieber wählerisch bleiben, als dann mit Blick auf die im Zweifel positiv reagierenden Aktionäre dann uns latente Probleme ins Portfolio reinholen, auch wenn wir wissen, dass wahrscheinlich die Begeisterung die Käufe wie Bayreuth, Riesa oder Löbau auslösen, kleiner ist, als wenn man eine Transaktion meldet mit, was weiß ich, 8 Millionen Kaufpreis und 800.000 Jahresmiete oder so, dass diese Sorte Transaktion irgendwie auf den ersten Blick toller wirkt. Sie ist aber potenziell dann eben auch, wenn man dann ja, nur auf die tolle Pressemeldung geschielt hat, auch riskanter, dass man dann ein paar Jahre später dann irgendwann vielleicht mal eine unschöne Entwicklung hat oder einfach dann eben die Erträge im Portfolio dann hinter den Erwartungen zurückbleiben, ohne dass die Aktionäre so genau wissen, aus welchem Objekt das eigentlich resultiert.

Zum Thema PV-Anlagen: Mit dem Thema hat sich insbesondere mein Vorstandskollege mit seinem Team intensiv beschäftigt in letzter Zeit. Bei drei Projekten prüfen wir, mit Mieterstrom zusammen Investitionen zu tätigen.

Hier sind auch in zwei Fällen Anfragen gestellt bei den Netzbetreibern, weil man darf nicht einfach eine große Anlage aufs Dach draufschrauben und anfangen, Strom zu produzieren. Das muss von den Netzbetreibern erst freigegeben werden.

Stichwort Netzstabilität, Unter- oder Überkapazitäten in bestimmten Regionen Deutschlands. Und ja, aber das sind Dinge, wo wir hoffen, irgendwann, ja, ich glaube, dieses Jahr wird schon eng vom Zeitablauf her, aber möglicherweise im ersten Quartal hier was melden zu können oder was mitteilen zu können.

Das ist aber, wie gesagt, auf dem Weg, auch das ist etwas, was lange Vorläufe hat, was ja nicht sich mal eben kurz am Reißbrett irgendwo dann kurz fürs Portfolio dann eben hinwerfen lässt. Wir werden, wenn wir erste Erfahrungen hier sammeln können mit dem Thema Mieterstrom, also nicht mit Einspeisevergütung die Anlagen zu refinanzieren, sondern über Mieterstrom, beispielsweise mit Lebensmittelankermietern, die ja einen hohen Stromverbrauch selbst im Sommer haben mit ihren Kühlanlagen, dann werden wir, wenn es alles so läuft, wie wir uns das vorstellen, ist eigentlich das Ziel, sukzessive das Gesamtportfolio dann mit Mieterstromanlagen auszurüsten, wo das denn sinnvoll geht.

Aber das ist ein Thema, das in der absoluten Größe von untergeordneter wirtschaftlicher Bedeutung ist und das über Jahressicht ziehen wird, wenn wir das so überhaupt realisieren können, wie wir uns das vorstellen. Da gibt's diverse Dinge, die im Vorfeld geklärt werden müssen.

Das ist in der Branche derzeit auch offenbar ein Stück weit Pionierarbeit, die wir hier leisten müssen.

Ja, danke. Ich hatte die Frage eingangs gestellt, bevor der erste Kollege dran war.

Das war zur Zinsbindung, Matthias. Ich hab gelesen, die beträgt 7,5 Jahre.

Wann hast du dich denn da so lange festgelegt? Welche dramatische Zinsentwicklung in Europa erwartest du denn oder war das jetzt dem Umstand geschuldet, den du schon erklärt hast, dass da eh kaum Unterschiede zu bemerken sind?

Also, wenn du magst, kannst du dich da jetzt kurz fassen. Danke.

Wir haben uns immer schon langfristig finanziert, also grundsätzlich mit 10 Jahre Zinsbindung. Das heißt, unsere Zinsbindung war noch nie wirklich kurz.

Und das hat sich dann eben vor drei Jahren im Zuge der Zinswende auch bewährt. Es ist recht simpel: Dadurch, dass wir kaufen, zu behalten, als Grundphilosophie, einzelne selektive Verkäufe lassen wir mal außen vor, schauen wir beim Kauf immer, dass wir das Risiko Zins möglichst weitgehend ausschließen, weil, wie wir jetzt inzwischen wissen, die Zinsentwicklung lässt sich nicht wirklich vorhersagen, und wir wollen hier schlichtweg kein offenes Risiko haben.

Beim langfristigen Anlagegut sollte man auch langfristig finanzieren. Es hat ja einige gegeben, die das nicht beherzigt haben und die dann massive Probleme bekommen haben oder aus dem Markt jetzt dann auch ausgeschieden sind.

Einige von denen, die an dieser Seite offene Fronten hatten, das sind ja dann auch auf der Verkäuferseite für uns dann plötzlich aufgetreten, statt in Wettbewerb mit uns zu stehen. Insofern werden wir auch die grundsätzliche Politik, dass wir langfristig finanzieren, das wird sich nicht verändern.

Das ist der Grund, weshalb wir heute so dastehen, wie wir dastehen.

Danke.