ברוכים הבאים לכולם. מקווה שכולם נרגעו מהטיל האחרון שיורט.

הגענו לשנה שהיא שנת שיא. שנת 2025 היא בכל הפרמטרים, התפעוליים, הפיננסיים, ב-NOI, ברווח הנקי וב-FFO, אנחנו נמצאים במספרים שטרם חזינו כאלה.

חשבנו כבר בעבר שהגענו כבר לשיא במספר שנים, כל פעם הצלחנו גם לחצות גם אותו. גם השנה הדוחות שאנחנו מפרסמים מוכיחים את זה.

שילוב אצלנו של צמיחה אורגנית, פרויקטים שנכנסו להנבה והמשך יזום אקטיבי יוצר לנו מסלול צמיחה רב-שנתי ולא אירוע חד-פעמי. בישראל, תרומת מרכזי הקניות שנכנסו להנבה, עיקר השיפור בתוצאות נובע מכניסה הדרגתית להנבה של פורטפוליו מרכזי הקניות החדשים שרובם הסתיימו בתחילת 2025 אך לא התממשו כולם מבחינת ההכנסות שלהם לכל השנה, בעיקר אם נדבר על גלילות.

היא נפתחה רק בתחילת מרץ ומבחינת הכנסות היא עדיין בשלבי ההבשלה שלה. חלק מהשוכרים גם קיבלו גרייסים, והשנים הבאות תהיינה שנים מלאות.

במזרח אירופה, קצב פיתוח מסחרי. המשכנו ב-2025 בקצב פיתוח של מרכזי מסחר מסחריים עם היקף שטחים שנמסרו לשוכרים ופרויקטים שנמצאים בביצוע גבוהים משמעותית מהשנים הקודמות.

אנחנו צופים המשכיות של קצב הפיתוח הזה גם בשנתיים הקרובות. הזרוע של אפי במזרח אירופה מוסיפה לנו עומק ניהולי, מקצועי בשווקים האלה ומאפשרת לנו לממש היקף יזום גדול יותר תוך פיזור סיכונים.

פיזור הגיאוגרפי והיציבות שלנו בתקופה תנודתית כזו כפי שאנחנו חווים כיום בין השוק המקומי הישראלי לבין שווקי מזרח אירופה הוא יתרון ולא כפי שנתפס בעבר. כיווני התפתחות קדימה של עירוב שימושים כאסטרטגיית היזום שלנו בישראל, כדוגמת מרכזי קניות גדולים, פתוחים, מייצרי חוויית קנייה מעורבת שימושים, אלה הם הפרויקטים של העתיד.

אנחנו נמשיך באסטרטגיה הזאת ולפתח אותם. בפתח תקווה אנחנו נמצאים בהליך מואץ של בניית פרויקט הדגל שלנו, הפרויקט הגדול ביותר שנבנה עד היום.

עד 75,000 מטרים של מסחר ומשרדים בנוסף. בנס ציונה פרויקט גדול, בהיקף המסחרי שלו הוא סדר גודל של כ-40,000 מטר אבל הוא פרויקט מעורב שימושים גדול.

ובאשקלון, גם שם אנחנו צופים לפרויקט שהוא קטן בעירוב השימושים שלו אבל הוא גדול בחוויית הקנייה שלו ובתמהיל שלו. היתרונות של המודל האלה הוכחו בעבר ואנחנו מניחים שהם יוכיחו שוב בעתיד.

כתוספת לכל אלה את הבשלות של גלילות ביתר מרכזי הקניות שהושלמו בתחילת 2025 לשנת פעילות מלאה ואת המשך ההאצה בפיתוח במזרח אירופה, אנחנו רואים לפנינו אופק צמיחה ברור. מכאן אני נותן לחי להמשיך את הפירוט הלאה.

טוב, צהריים טובים לכולם. נתחיל לדלג לפי הגיאוגרפיות, נתחיל בישראל.

אני מניח שהשאלה שמעסיקה אתכם בימים האלו זה מה קורה במרכזים. אז קודם כל אני אזכיר שכהרגלנו, כמו במשברים או מקרים קודמים, גם ביום פתיחת המלחמה כשהיה ספקות עשינו מבחינתנו את הדבר החשוב ביותר וזה שמירה וטיפוח של מערכת היחסים עם השוכרים שלנו, שזה העוגן הכי חשוב שלנו, ופרסמנו להם מכתב שכל עוד החנויות סגורות הם לא ישלמו.

ובשמחתי אחרי חמישה ימים התחלנו לפתוח את המרכזים. כבר ביום שאחרי היינו באזור ה-90% פתיחה ויום למחרת כמעט 100%.

לקח כמה ימים עד שהמספרים של הפדיונות התחילו לחזור לעצמם, אבל אני יכול להגיד שבאימים האחרונים אנחנו בביגים הפתוחים, הפאוור סנטרים של ה-necessities, אנחנו סביב מספרים של שגרה, ובפאשנים בסביבות ה-80%-85%. כל יום זה מתקדם עוד קצת, ככה שהכל תלוי מה יקרה בימים הקרובים ובכלל עם המלחמה הזאת, אבל לפחות כרגע עושה רושם שאנחנו בדרך לשגרה, ופסח עוד דופק בדלת, ועכשיו זה גם ימים של קניות חזקות של הרמדאן, וכמו שכולם יודעים, חברות תעופה זרות ייקח זמן עד שיחזירו, ככה שאם הדברים ימשיכו כמו שזה נראה כרגע, יכול להיות שיהיה פה עוד פעם ריבאונד של תיקון של מלחמה כמו שהיה בהרבה מקרים אחרים שהתמודדנו איתם בשנים האחרונות.

באופן כללי, בשנה הזאת קרה מה שקיווינו בתחילת שנה קודמת. באותה שיחה אמרנו שאנחנו מקווים שנצליח לשמור ברמת הפדיונות על צמיחה בסביבת האינפלציה בשביל לשמר את הצמיחה המטורפת שהייתה בשנה שלפני, ולשמחתנו פחות או יותר זה מה שקרה.

גם המרכזים החדשים שהשקנו בסוף שנה שעברה ובתחילת השנה התחילו לנוע קדימה, וכמו שכבר דיברנו בהרבה מצגות, גלילות הפתיע אפילו אותנו לטובה שנה ראשונה מבחינת התוצאות, ואנחנו ממשיכים לעבוד חזק בשביל שימשיך להתפתח. ושאר הנכסים החדשים, שני הפרויקטים של ההרחבה בבאר שבע ואשדוד גם כן התחילו לא רע בכלל, ובסך הכל אנחנו מאוד מרוצים מהפתיחה של כל המרכזים החדשים שמצטרפים לפורטפוליו המאוד חזק שלנו בישראל.

בהיבט של הפיתוח, כמו שאיתן כבר הזכיר, אנחנו עובדים חזק מאוד על פתח תקווה, שהולך להיות מרכז מדהים, גדול יותר מגלילות. כמו שאתם יודעים, השוכרים כבר הביעו את רצונם להיות חלק מהפרויקט והוא שווק בצורה משמעותית.

ואנחנו מאמינים שמה שאתם רואים במצגת כפי שפרסמנו היום, יקרה. ההפתעה בהיבט הזה זה אשקלון, שבחודשים האחרונים אמרנו במצגות שונות שהפרויקט הזה הולך לעקוף בסיבוב את שאר הפרויקטים, ואכן השבוע אחרי הרבה מאוד שנים הוא קיבל היתר בנייה ועלינו על הקרקע.

ואנחנו צופים שתוך כשנתיים וחצי עד 3 שנים מקסימום הוא ייפתח ויהיה מרכז מאוד מאוד חזק בעיר שמחכה למרכז משמעותי, עיר משמעותית עם קהל גדול מאוד שמחכה למרכז משמעותי כמו מה שהולך להיות בביג פאשן אשקלון. נדלג רגע לאירופה.

גם באירופה אתם יכולים לראות במצגת את המשך הפיתוח והצמיחה שלנו. גם בבלקן פתחנו השנה שלושה מרכזים מאוד מוצלחים, בשאבאץ, בצ'אצ'אק ובבור.

שלושה מרכזים שנפתחו ב-100% אכלוס, עמדו בלוח הזמנים שציינו, ואנחנו ממשיכים לנצל הזדמנויות שמה. הפורטפוליו שלנו שם מאוד חזק והציג צמיחה של כ-9% במרכזים הקיימים.

יש לנו שם מרכזים מאוד טובים. חלקיכם ביקר איתנו בסיור שעשינו השנה בנכסים באירופה, ואפשר היה לראות שהמרכזים האלה בדיוק כמו בארץ: חזקים, עובדים, צומחים וימשיכו לייצר ערך.

בפולין עשינו תהליך מדהים של פיתוח וצמיחה, ולראשונה במצגת ברבעון הזה שיתפנו סלייד שמראה את כל הפיתוח שיש לנו בקנה באירופה ברמת הנכסים, המרכזים שאנחנו נמצאים או בבנייה שלהם או לקראת הבנייה שלהם, וכולם יעמדו בלוחות זמנים כפי שציינו. זה כבר לא כסף קטן וזה מתחבר ביחד למאות מיליוני יורו, מה שכמו שאיתן ציין, היכולת שלנו לצמוח ולהתפתח עם מה שיש לנו בארץ, אבל עוד חצי מהחברה נמצאת באירופה עם פוטנציאל פיתוח מאוד מרשים, עם יכולת להשתמש בפורטפוליו נכסים חזק, מערכת יחסים טובה מאוד עם השוכרים, מערכת יחסים מצוינת עם הגורמים הפיננסיים, ומדינות שנמצאות בשלבי פיתוח וצמיחה מאוד משמעותיים, ואנחנו נמצאים שם כשחקנים מקומיים חזקים שיכולים להמשיך ולעשות שמה עבודה יפה.

תסתכלו על המפה של פולין. זה קרה ב-3.5 שנים, מדינה של 40 מיליון איש, ואתם יכולים לחשוב ביחד עם עצמכם כמה עוד אפשר לעשות.

מבחינתנו אנחנו ממשיכים לעבוד קשה והשיא שאיתן ציין זה רק עוד תחנה בדרך. ממשיכים לרוץ קדימה ולאתר הזדמנויות טובות של נכסים שאנחנו אוהבים בכוונה להחזיק ולהשביח אותם לאורך שנים, ולעשות את מה שאנחנו יודעים לעשות, אנחנו מקווים, טוב.

זהו, עכשיו נעביר לאסף.

טוב, אז שלום לכולם. אחרי שאיתן וחי התייחסו למצב המאקרו בעיקר ולמה שקורה היום במרכזים שלנו, אני אגע בעיקר בדגשים של התוצאות של השנה האחרונה, וגם קצת תחזיות קדימה, מספרים.

אז נתחיל עם ה-NOI. סך הכל ה-NOI השנה הסתכם ב-1.95 מיליארד שקל.

הצגנו גידול של 13% לעומת התקופה המקבילה. חשוב להדגיש: התוצאות של הרבעון הרביעי ובעיקר התחזיות קדימה מביאות כבר לידי ביטוי את הירידה בשיעור ההחזקה שלנו באפי מ-90% לקצת פחות מ-80%.

ולמרות זאת אפשר לראות שלמרות הירידה בהחזקה של אפי ולמרות שהתחזית קדימה לוקחת בחשבון 0% אינפלציה ולא מביאה בחשבון שיפור בחוזים קיימים כמו שאנחנו מציגים רבעון אחרי רבעון, וגם עדיין לא מציגה את הפרויקט בנס ציונה שאנחנו צפויים לחזור ולפתח במהלך השנה וברגע שנעלה על הקרקע אנחנו נוסיף גם אותו לתחזית, למרות שכל הדברים האלה לא באים לידי ביטוי עדיין אנחנו מציגים גידול צפוי של כ-30% עד סוף 2029. וכמובן זה רק הדברים שאנחנו יודעים, זה לא כולל עוד עסקאות שצפוי שיהיו במהלך השנים האלה ואנחנו עדיין לא יודעים עליהם היום.

במקביל לנכסים החדשים שפתחנו, גם הנכסים הוותיקים שלנו ממשיכים להציג תוצאות חזקות כשה-NOI מנכסים זהים בישראל עלה בתקופה ב-5%, והנכסים שלנו באירופה מציגים אפילו גידול גבוה יותר של 7.3%. גם בנכסים של אפי אנחנו רואים את המשך הצמיחה.

בישראל הגידול בנכסים של אפי הם בדומה לגידול בקצב האינפלציה, וגם אפי באירופה מציגה תוצאות עודפות כש הכרנו בעלייה של 6.7% ב-NOI מנכסים זהים. ברמת ה-FFO בדומה ל-NOI, הצגנו גידול של קרוב ל-13% בשנה הנוכחית לעומת שנה שעברה.

כמו שהתייחסנו גם ב-NOI, גם התחזית FFO לא כוללת את כל הנקודות שהתייחסתי אליהם מקודם, ועדיין אנחנו צופים גידול של כ-36% במהלך השנים הקרובות עד שנת 2029, כשה-FFO צפוי להסתכם בקרוב ל-1.4 נכון לסוף 2029. ברמת הפדיונות, חי נגע בזה קצת בישראל, אז אחרי עליות חדות של 15% בשנת 2024 הצלחנו לשמור על העליות האלה ברמה הריאלית, כשהפדיונות במרכזי ביג בישראל צמחו ב-2.8%, דומה מאוד לאינפלציה, ובמרכזי ביג באירופה אנחנו ממשיכים להציג ביצועים עדיפים כשהפדיונות שלנו עלו בלמעלה מ-9%.

אני חושב שהנתון הזה ממחיש בצורה מאוד טובה מה שאנחנו מספרים לכם בשנים האחרונות ומה שיכולתם להתרשם ממנו, מי שהיה איתנו בסיור, לגבי עוצמת הכלכלות באזורים שאנחנו פעילים בהם. ושנה אחרי שנה זה בא לידי ביטוי בפדיונות שאנחנו מציגים.

המשך הגידול בפדיונות והעומס הנמוך בכלל ממשיך לתמוך בהעלאת שכר הדירה. במהלך התקופה חידשנו אופציות של 342 חוזים, קצת יותר מ-90,000 מטר, ושכר הדירה עלה ריאלית מעל 5%.

המגמה הברורה של עלייה בשכר דירה באה לידי ביטוי ביתר שאת בחוזים החדשים שלנו ששם אנחנו לא כפופים למגבלת המחיר באופציה, ואז אנחנו מציגים עלייה יוצאת דופן של 50% בחוזים שאנחנו מחדשים. השקף הנוכחי שצירפנו לראשונה יכול להסביר את פוטנציאל הפיתוח הגדול שאנחנו רואים בפולין ובבלקן.

נכון להיום יש לנו באירופה 13 פרויקטים בשלבי הקמה שונים שמרביתם צפויים להסתיים בשנתיים הקרובות, ובסך הכל להגדיל את ה-NOI בכ-25 מיליון יורו. אני יכול להגיד לכם שגם בימים אלה אנחנו ממשיכים לבחון עסקאות נוספות במרחב הזה, וסביר מאוד להניח שעד שהפרויקטים האלה יבשילו הטבלה הזאת תתארך בעוד מספר פרויקטים חדשים שיצטרפו לרשימה.

ברמת הנזילות והגמישות הפיננסית, אנחנו נמצאים בנקודה הטובה ביותר שהיינו מזה שנים ארוכות. המינוף של החברה ירד לרמות של 56%, וזה עוד לפני המימוש הצפוי של האופציות שצפוי לקרות במהלך החודשיים הקרובים בהיקף של יותר מ-400 מיליון שקל.

האופציות האלה נמצאות עמוק בתוך הכסף. בתחילת 26 גייסנו מיליארד שקל במימון מחדש של אשדוד ובזה למעשה השלמנו את תוכנית העבודה שלנו לשנת 2026 בשוק ההון, אנחנו לא צפויים לבוא ולגייס עוד חוב במהלך השנה.

במקביל לזה באירופה במהלך 25 ובתחילת 26 גייסנו 420 מיליון יורו בריבית ממוצעת של 4.7% בבלקן, לעומת 7% ממוצע שהיה נכון לסוף שנת 2024. ובפולין גם הצלחנו להוריד את עלות המימון מאזור של קצת יותר מ-6% ל-4.3%.

כל הפעולות האלה שמות אותנו בעמדה אופטימלית מבחינתנו להמשיך ולנצל הזדמנויות באזורים שבהם אנחנו פעילים כפי שעשינו בשנים האחרונות, ואנחנו צופים להמשיך ולעשות. זהו, אלו היו עיקרי הנתונים, ואם יש הערות שאלות, נשמח להתייחס.

חי? באופן כללי?

[unclear] אנחנו מרוצים ממה שקורה בביג גלילות.

תסביר מה השאלה.

השאלה מה הפדיון למטר הממוצע בביג גלילות. אנחנו נמצאים בשנות הפתיחה של ביג גלילות.

אנחנו מרוצים מאוד ממה שקורה בביג גלילות, אבל בשלב הזה אנחנו לא מעוניינים להיכנס לנתונים מסחריים נקודתיים. אנחנו נמשיך ונעשה עבודה וברגע המתאים אנחנו כמובן נשתף, אבל זה בינתיים השלב שהמרכז בונה את העוצמה שלו.

עוד שאלות?

דברי סיכום?

שישאר ככה.

אנחנו, אנחנו קודם כל מאחלים למדינת ישראל לחזור לשגרה, ואנחנו נמשיך ונעשה את העבודה שאנחנו משתדלים לעשות יום יום. יש לנו פה שנת שיא, שזה רק עוד לפני השיא הבא.

תודה רבה.

תודה.

להתראות.