שלום לכולם. תודה לכל מי שהצטרף אלינו.

אנחנו שמחים לסיים עוד רבעון עם תוצאות לא רעות בביג, אבל זה לא רעות ב-understatement. אני בחברה יותר מ-22 שנה ואסף כמעט 20, ורבעון של כזאת צמיחה לא זכור לנו.

אנחנו מאוד מרוצים מהתוצאות. כמובן שיש פה מפגש של פרויקטים שעבדנו עליהם הרבה שנים, ובשנה הנוכחית התחילו להניב, וברבעון הזה הגיעו לאחוז גבוה מאוד של אכלוס, ככה שחלק נכבד מההכנסה הצפויה של הנכסים החדשים בארץ הצטרף לרבעון.

ומהצד השני, גם בפעילות באירופה, כל העבודה שנעשתה בשנה, שנה וחצי האחרונות ספציפית בא לידי ביטוי בצורה של צמיחה של יותר מ-50% בפעילות של ביג באירופה, בישראל יותר מ-20%. אני לא מכיר הרבה חברות בגודל שלנו עם צמיחה שכזאת.

אבל מבחינתנו זה עוד שיא, אבל יש לנו עוד הרבה שיאים לפנינו. אנחנו ממשיכים לעבוד קשה וחזק יום-יום.

החבר'ה שהצטרפו אלינו לסיור אנליסטים שהיה לאחרונה באירופה יכלו לראות בעיניים את הנכסים המצוינים שלנו ואת הפוטנציאל המשך פיתוח וצמיחה של ביג גם באירופה, במדינות מצוינות, בערים מצוינות. ולצד הפעילות המשמעותית שאתם מכירים בישראל היטב, אנחנו לאט-לאט מקווים שאנחנו מצליחים להנגיש לכם את הפעילות הנהדרת שלנו באירופה.

אם נעבור על הגיאוגרפיות בהקשר של הפרויקטים שלנו, אז בישראל בסך הכל אנחנו כמובן בשנה שגם בתחילת שנה אנחנו אמרנו שאחרי השנה הקודמת של צמיחה של כמעט 15% זה יהיה קשה מאוד לשמור על זה. אחרי כמעט שנה שלמה, 9 חודשים של פעילות, אנחנו בסך הכל מרוצים מהפעילות במרכזים הקיימים.

צריך לזכור שבחודשים האחרונים בעיקר, הפעילות של חברות התעופה חזרו לארץ, ישראלים חזרו לטוס, נכנסנו לאיזושהי שגרה של כאילו אחרי המלחמה, אבל עדיין אנחנו מצליחים להציג צמיחה. פרסמנו 3.6% ב-9 חודשים, כשבסך הכל הפעילות במרכזים נראית טוב.

אפשר לציין שבחודש האחרון, בשבועות האחרונים, חודש נובמבר, זה נראה פחות טוב, מהסיבה שמזג אוויר משפיע משמעותית על רשתות האופנה, ואפשר לראות אפילו מינוסים בהשוואה, מינוסים חד-ספרתיים במרכזים השונים, אבל בדרך כלל לאורך השנים ראינו כבר מקרים דומים. ברגע שירדו הטמפרטורות זה יתאזן, ואני מאמין שבסופו של דבר גם נובמבר-דצמבר יסתיימו בצורה טובה ואנחנו נסיים את השנה הזאת בצמיחה חיובית במרכזים הפעילים.

במרכזים החדשים שפתחנו בסוף שנה שעברה ובתחילת שנה נוכחית, בסך הכל אנחנו מאוד מרוצים מכל הפרויקטים שנפתחו. כמובן, וסביר להניח שכמו בכל מצגת, זאת תהיה השאלה הראשונה שלכם על ביג גלילות, אז נקדים ונאמר שאנחנו מאוד מרוצים מהפעילות בגלילות.

היא עומדת בתחזיות שלנו ואפילו טוב יותר ממה שיכולנו לצפות לשנה ראשונה. אין טוב ממראה עיניים, ומי שבמקרה עוד לא היה, אז אני מזמין אותו לראות בעצמו שיצרנו פה משהו אחר, מתחם אחר, לא עוד קניון, כפי שאמרנו, והפדיונות בהתאם והחוויה של הלקוחות בהתאם, ואנחנו ממשיכים לעשות את המקסימום שאנחנו יכולים בשביל שהמרכז הזה יהיה המרכז הכי טוב במדינת ישראל.

אני מקווה שהוא בדרך לשם. שאר המרכזים, במגדל העמק, בגדרה, בכרמי גת, אור עקיבא, ההרחבה בבאר שבע, ההרחבה באשדוד, כולם מתפקדים.

מי יותר טוב, מי פחות טוב, אבל אנחנו כבר רגילים. כל מרכז צריך את הזמן שלו, לפחות שנתיים-שלוש בשביל לשנות את הרגלי הצריכה, אבל כל המרכזים התחילו בצורה סבירה, טובה.

אנחנו עושים את הפעולות שאנחנו יודעים לעשות כבר עשרות שנים, וכל המרכזים האלה בטווח זמן של שנתיים-שלוש, אין לי שום ספק שיצטרפו לפורטפוליו הנכסים החזק של ביג בישראל. אנחנו, כמו שאמרתי, אמנם ברבעון שיא, אבל אנחנו ממשיכים לעבוד קשה ולדחוף את הפרויקטים שנמצאים בפיתוח.

פרויקט הדגל הבא שלנו, הביג בפתח תקווה, נמצא בעבודות אינטנסיביות. זה היום הבור הכי גדול בישראל, עובדים שם בשיא המרץ, וכמו שאמרנו לאורך שנים שביג גלילות ישנה את מפת המסחר באזור שבו הוא פעיל, אין לי ספק שהפרויקט בפתח תקווה, שהוא אפילו גדול יותר מגלילות, יעשה אימפקט לא פחות גדול.

האזור של פתח תקווה, גבעת שמואל, קריית אונו, האזור המזרחי של רמת גן, גבעתיים, מצפה ומחכה לפרויקט בסגנון הזה, ובדיוק כמו שגלילות עשה את זה, גם פתח תקווה יעשה את זה, ואנחנו צופים שיהיה שמה הצלחה. בהמשך, אנחנו מתכוונים לחזור ולעבוד בנס ציונה.

בשבועות הקרובים יפתר שמה עניינים שגרמו לנו לעצור את הפעילות כתוצאה מוויכוח בנושא היטל השבחה. סביר להניח שזה בכיוון לפתרון, ואנחנו נחזור ונחדש שם את העבודה בחודשים הקרובים.

פרויקט נוסף שאנחנו דוחפים חזק זה ביג פאשן אשקלון, ביחד עם ריט 1. זה פרויקט שאמור להצטרף לעיר שמחכה בקוצר רוח לפרויקט בסגנון הזה, העיר הכי צומחת בישראל באוכלוסייה, ואין לנו ספק שהולך להיות שמה פרויקט מאוד מוצלח.

אני יכול להגיד שככל הנראה, אם הדברים יתקדמו כמו שאנחנו מקווים, יש סיכוי שאשקלון אפילו יקדים את פתח תקווה ונס ציונה. מבחינת מרכזי קניות, האחרון שבהם זה ראשון לציון, שכמו שקראתם במהלך הרבעון, התחברנו לשופרסל.

זה לא יקרה מחר בבוקר, זה מסע ארוך ומשותף, ואנחנו מקווים שנצליח לייצר שמה את הסטטוטוריקה שתאפשר הקמה של ביג פאשן מדהים בראשון לציון ביחד עם שופרסל. זהו, זה בישראל.

בארצות הברית, כפי שעדכנו בדוח, היום אמורה להיות הסגירה של עסקת המכירה של Village Point, מרכז שאמור להימכר בסכום מכובד ויפה של $153.5 מיליון, ואנחנו מאוד שמחים שהצלחנו להגיע למימוש של הנכס המצוין הזה, ואנחנו מקווים שבטווח החודשים הקרובים, עם עוד קצת חיוביות בשוק האמריקאי, אנחנו נוכל לממש את הנכסים האחרונים שנשארו לנו, 2 נכסים נוספים אחרונים. באירופה, שהצלחנו להציג ברבעון הזה צמיחה פנומנלית של 52% צמיחה ב-NOI, אני חושב שזה נתון מדהים שמסביר את פוטנציאל המשך הצמיחה שלנו.

יש לנו עוד הרבה מה לעשות עם נכסים חזקים, סולידיים. מי שלא היה בסיור, אני מציע לו להתעדכן עם חברים שהיו בסיור ויכלו להתרשם ממה שאנחנו אומרים במשך שנים, שהנכסים שלנו באירופה חזקים לא פחות מהנכסים שלנו בישראל.

איכות הניהול, הקשר עם השוכרים שלנו, כנ"ל, ואנחנו חושבים שיש לנו עוד הרבה מה לעשות שם. בסרביה ובבלקן פתחנו ברבעון האחרון 3 מרכזים חדשים, וכמו שאמרנו לאורך כל המצגות, בספטמבר, אוקטובר, נובמבר, 3 נכסים: צ'אצ'אק, שבאץ ובור, שנפתחו באכלוס של 100%, ואנחנו אחרי הפתיחה מאוד-מאוד מרוצים, וגם ההתחלה של המרכזים האלה עושה רושם מאוד-מאוד טוב ונותנת הרבה אופטימיות להמשך.

אנחנו ממשיכים לחפש שם הזדמנויות ויש לנו הרבה מה לעשות גם במרחב של הבלקן. בפולין, אנחנו ברבעון הקודם נתנו פירוט משמעותי לגבי ההתפתחות שלנו בפולין.

אנחנו חגגנו ברבעון הנוכחי את ה-rebranding של המרכז העשירי של ביג בפולין. יש לנו שם כבר כמעט 200 אלף מטר של פאוור סנטרים, ביגים אמיתיים כמו שאתם מכירים, ועוד 6 נכסים שנמצאים בפיתוח, בשלבים שונים של פיתוח, שרובם ייפתחו במהלך בין 6-7 חודשים מהיום ל-16 חודשים, 17 חודשים מהיום, ככה שהפעילות בפולין ממשיכה להתרחב.

אנחנו מרגישים מאוד-מאוד טוב, ואני חושב שמה שידענו לעשות גם בישראל וגם בסרביה בהיבט השבחת הנכסים, נוכל לעשות גם בפולין, שהיא מדינה גדולה ורוויית אוכלוסייה וחסרה במרכזים מהסוג של ביג, פאוור סנטרים גדולים, משמעותיים. יש לנו מערכת יחסים מצוינת עם השוכרים שרוצים לרוץ איתנו.

יש לנו צוות ניהול מדהים שנמצא בפולין ומערכת יחסים לא פחות טובה עם העולם הפיננסי והבנקים, ככה שיש לנו שם כר נרחב מאוד להמשך פיתוח וצמיחה. באופן כללי, אנחנו חברה קצת משעממת, נקרא לזה, אבל בעיניי משעממת בקטע טוב.

ביג היא חברה עם פוקוס מאוד-מאוד גבוה, שיודעת מה היא רוצה לעשות ובעיקר היא יודעת מה היא לא רוצה לעשות. אנחנו נמשיך ונעשה עוד מהדברים שאנחנו יודעים לעשות מצוין: אם זה ביג בעולם של מרכזי הקניות בגיאוגרפיות שאנחנו טובים, אם זה אפי בדיור להשכרה ובמשרדים בגיאוגרפיות שהיא נמצאת, והכוונה שלנו להשתמש ביכולות האלה ולהמשיך ולצמוח בצורה יפה בדברים שאנחנו יודעים לעשות והוכחנו שאנחנו יודעים לייצר ערך.

בשל העובדה שיש לנו פעילות שהיא חצי בישראל וחצי באירופה, אני חושב שיש לנו פה יתרון של פיזור ודיברנו על זה במצגות השונות, אבל בעיקר, ואתם יכולים לראות גם מהתוצאות של הרבעון הזה, יש לנו את היכולת להמשיך לפתח ולצמוח בצורה משמעותית בנוסף למה שיש בישראל. זהו, אני אעביר את השרביט לאסף שייתן קצת אינפורמציה בנושאים הפיננסיים.

טוב, שלום לכולם. אז כמו שחי אמר, אני אגע בעיקרי הנתונים, הדגשים של הרבעון הנוכחי, ואחרי זה אנחנו נשמח להתייחס לשאלות שיהיו.

אז נסתכל על הנתון הראשון המשמעותי, נושא הצמיחה של ה-NOI. אז ה-NOI ב-9 חודשים הסתכם ב-1.46 מיליארד שקל, גידול של מעל 15% לעומת התקופה המקבילה, וזה למרות ההשפעה של המלחמה, מבצע באיראן, עם כלביא.

זה לא נוטרל, כך שלמעשה אנחנו מדברים על גידול אפילו גבוה יותר. נקודה נוספת שחשוב להתייחס אליה, ההתפתחות קדימה של שנת 2025 וצפונה מביאה לידי ביטוי כבר את המכירה של 3 נכסים: נכס לוגיסטי בסרביה שהשלמנו את המכירה שלו אחרי תאריך המאזן כבר, המרכז Village Point בארצות הברית שחי התייחס אליו והמכירה שלו צפויה להסתיים היום, והבניין קונקורד של אפי שכבר פורסם שנחתם הסכם מחייב והשלמת המכירה שלו צפויה להיות עד סוף השנה.

3 הנכסים האלה כבר לא נמצאים בצפי NOI וב-FFO החזוי. ברמת ה-NOI מנכסים זהים, אנחנו ממשיכים לראות את המגמה שהצגנו ברבעונים הקודמים.

יש לנו גידול של כ-5% ב-NOI same property, זאת אומרת לא רק הנכסים החדשים שלנו פועלים בצורה טובה, גם הנכסים הוותיקים ממשיכים להציג תוצאות יפות, כשהנכסים שלנו באירופה אפילו מציגים תוצאות טובות יותר. מרכזי ביג באירופה עלו בקרוב ל-7% והמרכזים של אפי באירופה עלו בכ-7.5% ב-NOI לעומת התקופה המקבילה.

כל הדבר הזה מקבל ביטוי גם ב-FFO, כשה-FFO בתקופה עלה במעל 13% ואנחנו נמצאים בקצבים של למעלה ממיליארד שקל. ב-9 חודשים אנחנו בקצב של 752 מיליון שקל.

נקודה שחשוב להתייחס אליה פה בנושא ה-FFO ומה אנחנו רואים גם קדימה: כשאנחנו לוקחים מרכז קניות ופותחים אותו, והיו לנו הרבה כאלה בשנה האחרונה, אז ההוצאות מגיעות באופן מלא, הוצאות המימון מגיעות באופן מלא באופן מיידי, הוצאות הטיפול מגיעות באופן מלא ואפילו מעבר לכך, כי יש לנו הוצאות חד-פעמיות במיליונים רבים שקשורים להשקה, בעיקר שיווק אבל לא רק. ומנגד, ההכנסות לא מגיעות באופן מלא ישירות ב-Day 1.

לא כולם פותחים בבת אחת, בוודאי ובוודאי בנושא המשרדים במגדל שבו אנחנו יושבים שנמצא בקצת יותר מ-70% תפוסה, אבל בפועל זה לא היה 70% משלם, כי היו פה חברות שהיו בתקופת התאמה ו-gracing, ולכן אנחנו רואים את כל ההוצאות ואפילו יותר מכך באופן מלא, אבל את ההכנסות אנחנו לא רואים באופן מלא. וכשאנחנו מסתכלים קדימה, אנחנו רואים קצבים יותר גבוהים ממה שאנחנו רואים ברבעון האחרון.

ברמת הפדיונות, חי נגע בזה, הפדיונות שלנו עלו בתקופה ב-3.6%, זה בנטרול המלחמה, עם כלביא. גם אם אנחנו לא מנטרלים את חודש יוני, אנחנו עדיין נמצאים בצמיחה של כ-1.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, וזה אולי מדבר בצורה הטובה ביותר על איך הנכסים שלנו מתפקדים, כשחשוב מאוד לזכור שנקודת הפתיחה או נקודת ההשוואה של שנה קודמת הייתה מלכתחילה נקודה מאוד-מאוד גבוהה, ועצם העובדה שלמרות המלחמה אנחנו עדיין ממשיכים לצמוח ואנחנו נמצאים בצד החיובי זה בהחלט נתון מאוד מרשים.

באירופה הנתונים עוד אפילו מרשימים יותר. הפדיונות שלנו בנכסים באירופה עלו בלמעלה מ-6%, והנכסים של אפי ברומניה עלו בקצבים דומים לישראל.

המשך הגידול בפדיונות כפי שראינו בשקף הקודם ובעיקר העומס הנמוך ממשיכים לתמוך בעלייה בשכר הדירה. במהלך ה-9 חודשים חידשנו 236 חוזים שהיו באופציות בשטח של למעלה מ-60 אלף מטר, ושכר הדירה הריאלי הממוצע עלה בקרוב ל-5%.

כשאנחנו מסתכלים על החוזים החדשים שנחתמו שם לא הייתה לנו את ההגבלה של האופציה, אנחנו רואים צמיחה מטורפת של 48%. כמובן שזה לא משהו שהוא מייצג וכל חוזה שנפתח הוא יהיה ב-48% עלייה, אבל זה בהחלט כן מראה את המגמה ואת פוטנציאל ההשבחה הקיים עדיין בנכסים שלנו ברגע שאנחנו מגיעים למקום שאנחנו יכולים לחדש חוזה בלי המגבלה של האופציות.

לגבי אירופה, חי נגע גם הוא, אז אני רק אזכיר במילה: סך הכל ה-NOI שלנו עלה ב-9 חודשים ב-48% וברבעון האחרון בקצב של למעלה מ-50%. אלה קצבים יוצאי דופן בכל קנה מידה.

הנכסים שלנו באירופה נמצאים בשיעורי תפוסה כמעט מושלמים של 99%, וזה כבר לאורך זמן. כשאנחנו מסתכלים גם קדימה, אנחנו מאוד-מאוד אופטימיים שהמגמה הזאת תימשך.

גם ברמת הפריסה שלנו בפולין, שבה אנחנו פעילים בסך הכל 3 שנים, אפשר כבר להתרשם במפה מהפריסה שלנו לאורך המדינה. ואני מזכיר, זו מדינה של כ-40 מיליון תושבים, אז פוטנציאל ההשבחה שלנו מעבר ל-6 שכבר נמצאים פה וה-10 שכבר פתחנו, הפוטנציאל עוד קיים ובהיקפים מאוד משמעותיים.

במקביל לכל הפיתוח המואץ, אנחנו קודם כל ולפני הכל מקפידים לשמור על היחסים הפיננסיים שלנו ועל איתנות פיננסית. אנחנו יכולים לראות שרק ב-9 חודשים האחרונים החברה ביצעה מספר מהלכים שחיזקו מאוד את היחסים הפיננסיים, בין אם זה ההנפקה של האופציות באפי שהכניסו לחברה קרוב ל-600 מיליון שקל, האופציות של ביג שנמצאות עמוק בתוך הכסף והתחילו להתממש אחרי תאריך החתך וצפויות להכניס לחברה עוד קרוב ל-500 מיליון שקל בהנחה וכל האופציות ימומשו, וגם עסקה שכבר דיווחנו עליה לפני כשלושה חודשים של מכירה של עוד כשני אחוז ממניות אפי, מה שמוריד את שיעור ההחזקה של ביג באפי למעט מתחת ל-80% ויאפשר לאפי להיכנס למדדים בעדכון הקרוב.

כל הדברים האלה מאוד-מאוד מחזקים את האיתנות של החברה, מביאים לירידה בשיעור המינוף. לא שהרגשנו לפני זה לא בטוח עם שיעור המינוף, הרגשנו מצוין עוד לפני זה, אבל זה מאפשר לנו לנצל הזדמנויות כשצפויות להגיע, אם זה בישראל ואם זה באירופה ששמה אנחנו רואים הרבה יותר הזדמנויות בעתיד הקרוב, כפי שעשינו בתקופה האחרונה.

זהו, אלו היו עיקרי הנתונים, ואנחנו נשמח עכשיו להתייחס לשאלות.

רוצה לדבר על הסגירה?

הסיכון, הסגירה בשבת של גלילות.

השבוע היה...

תקרא את זה, לא כולם רואים את השאלות.

כמה מילים על סיכון הסגירה בשבת של גלילות למול התמיכה של העירייה בהמשך והפתיחה, עד כמה הסיכון רציני? בגדול, השבוע היה דיון חשוב בבית המשפט, ומי שיודע לנתח את הדברים אז מבין שבסופו של דבר ברור שיש פה עירייה וראש עיר שיודעים מה הם רוצים, יודעים שהם עיר חילונית, שזה נמצא במקום שלא מפריע לסביבת מגורים.

ובסופו של דבר אנחנו חושבים שהעירייה תעשה את מה שהיא צריכה לעשות, ואנחנו נשמח שהדיונים האלה יסתיימו, אבל אנחנו לא חושבים שיש בטח לא אחרי הדיון סיכון שהדבר הזה יכול לקרות מתישהו.

יש פה שאלה לגבי הבניין משרדים הראשון בגלילות, האם הוא נפתח? אז כן, כמו שאמרתי, הוא נפתח.

הוא נמצא היום בשיעור שיווק של מעל 70%, אבל עדיין לא רואים את כל ה-70% האלה במספרים. אנחנו נתחיל לראות את המספרים המלאים אני מעריך ברבעון הראשון של 26.

יש פה שאלה לגבי החלטה של הבניין השני, אז אנחנו כבר מקדמים את נושאי התכנון של הבניין השני, וכשאנחנו נגיע לאזורים של אני מניח של אזור 90% אנחנו נתחיל כנראה בביצוע של הבניין השני, שכמו שרשום פה, מרבית ההשקעות כבר בוצעו, בין אם זה החניון והיסודות, ולכן התשואה שם צפויה להיות גבוהה ביחס למה שמקובל.

מתי צפוי להיפתח המרכז בפתח תקווה ומתי אמור להיפתח המרכז באשקלון? המרכז בפתח תקווה אנחנו מעריכים כ-4 שנים.

שום דבר לא יכול לעצור אותו, כרגע זה פשוט תהליך בנייה, זה מקום גדול, אז זה לוקח קצת זמן, אבל אנחנו עמוק בתוך התהליך ובאינטנסיביות מאוד גבוהה. לגבי אשקלון, יש לנו שמה עוד קצת אתגרים סטטוטוריים.

אנחנו מעריכים שבמהלך החציון הראשון של השנה הבאה, הרבעון השני יותר נכון, יש סיכוי שנוכל לעלות על הקרקע, ומשמה אפשר לספור בערך שנתיים וחצי, ככה שעד 3 שנים זה ריאלי. מתי החברה צפויה לתת גילוי על המרכז ביג גלילות בדוחותיה?

תראה, גלילות אומנם הוא מרכז גדול ומשמעותי, אבל הוא עדיין לא מהותי לחברה. אנחנו ככל שיידרש נרד לרזולוציה של מרכז בודד.

אנחנו בדרך כלל לא עושים את זה, אלא אם כן המרכז משועבד לטובת האג"חים ואז אנחנו נדרשים לעשות את זה. בסוף, גם גלילות, גדול ככל שיהיה, הוא לא עונה להגדרה של נכס מהותי, ואנחנו מדווחים בהתאם לנדרש על פי החוק והתקנות.

עוד שאלות? פורסם...

לסיכום, אני אוהב תמיד לסכם כל מצגת שאנחנו באים שאנחנו באים ובדרך כלל מדברים על צמיחה ופיתוח וכולי. לצד העובדה שכן, אנחנו חברה שרוצה לצמוח, עובדת קשה בשביל לצמוח, חשוב להזכיר לכם כמשקיעים שלנו שסומכים עלינו ומאמינים בנו, שכמו שאסף הזכיר מקודם במילה, אני רוצה לחזק את העובדה שלפני צמיחה, אנחנו כל הזמן חושבים על העוצמה הפיננסית של החברה, על התקדמות של עקב בצד אגודל, של לשמור על הסולידיות שמאפיינת אותנו כבר המון שנים, ושתוכלו לישון בשקט כשאתם מאמינים בנו.

ואנחנו נמשיך לעבוד קשה ולעשות הכי טוב שאנחנו יכולים בצורה טובה ככל שניתן. תודה רבה.