Hyvää kesäistä aamua ja tervetuloa seuraamaan Asuntosalkun liiketoimintakatsausta. Jakso on lokakuun alusta kesäkuun loppuun eli 9 kuukautta ja toki sitten erikseen viimeisen neljänneksen luvut.

Meillä oli jälleen vahvasti voitollisia Tallinna-asuntojen myyntejä. Ne jatkui, kuten aikaisemmillakin kausilla.

Ja sen lisäksi koko konsernin ainoa tällä vuosikymmenellä erääntymässä ollut laina maksettiin pois. Ja nyt sitten kaikki lainat jatkuvat 2030-luvulle.

Siitä lisää erikseen, samaten kuin kassatilanteesta. Tässä tosiaan kausi pähkinänkuoressa eli me jatkettiin tuttuun tapaan voitollisia Tallinna-asuntojen myyntejä.

Siitä tulee yhtälö myöhemmin, miten se toimii, samaten kuin siitä, miten voidaan omia osakkeita ostaa tai ollaan ostettu ja miten se liittyy tähän yhtälöön. Tosiaan rahoitustilanne yhtiön osalta on hyvä.

Meidän liikevaihto kasvoi tällä jaksolla. Tässä on siis 9 kuukauden jakso.

Meillä on kalenterivuodesta poikkeava tilikausi alkaen silloin lokakuun alusta ja päättyen sitten syyskuun loppuun. Liikevaihto kasvoi pääasiassa sen vuoksi, että me myytiin Tallinnassa enemmän asuntoja voitollisesti.

Nettovuokratuotto pikkusen matalampi kuin vuoden takaisella jaksolla. Tämä johtuu siitä, että vastikkeet nousi.

Sen lisäksi meillä on rahoitusvastikkeita maksettu jonkun verran. Ja tässä täytyy muistaa, että enemmistö näistä vastikkeista on siis sen taloyhtiölainan lyhennystä.

Sen lisäksi oli pienkorjauksia jonkun verran enemmän kuin aikaisemmalla kaudella. Ja myös vuokrausaste oli pikkuisen matalampi kuin vertailukaudella, jolloin se oli erityisen vahva.

Edelleen ollaan korkealla tasolla vuokrausasteessa eli tossa se näkyy 96.2% kokonaisuutena, kun vuoden takaisessa oltiin sitten yli 97%:ssa. Ja me ollaan kerrottu usein, että ollaan vaihtoehto asuntorahastoille ja suoralle asuntosijoittamiselle.

Tosiaan taloudellinen vuokrausaste 96.2% jakautuen niin, että Suomi oli 96.7%. Meillähän tässä vertailuluku oli erinomainen yli 98% ja eli 98.2% oli se vertailuluku, joka on, voi sanoa jopa poikkeuksellisen korkea ollut näissä markkinaoloissa.

Ja nyt me ollaan edelleen vahvalla tasolla. Tallinnassa suurin piirtein käytännössä samalla tasolla kuin vuotta aiemmin.

Liikevaihtoa kävin läpi samaten kuin nettovuokratuottoa. Tasaisesti on menty myös viimeisellä neljänneksellä.

Ja sitten realisoitunut voitto tilikauden alusta €2.1 miljoonaa ja tällä viimeisellä neljänneksellä €0.7 miljoonaa eli siinäkin tasainen tahti. Oikaistu osakekohtainen oma pääoma reilu €120 per osake ja valmiita asuntoja reilu 2 000.

Yhteensä rakenteilla meillä asuntoja ei enää oo. Tässä myyntejä, niitä on myyty, kuten kerroin, tasaisesti tilikaudesta toiseen hyvällä yhtälöllä.

Eli jos nää muunnetaan kokonaisuudeksi ja ajatellaan kokonaisuutta ostajan näkökulmasta, niin se tuottovaade, millä asunnot on myyty, on tuolla... Ollaan puhuttu yhtälöstä, että se on siinä 4:n paikkeilla, niin ollaan pikkuisen alle 4:lle.

Ja mitä alhaisempi tuottovaade, niin sitä korkeampi hinta. Eli se, että ollaan pikkuisen alle 4:n on parempi kuin se 4, mutta käytetään sitä tässä sellaisena nyrkkisääntönä.

Tosiaan tämä kuvastaa sitä, miten näitä asuntoja on myyty reippaasti yli tasearvojen eli tuottovaade taseessa Tallinna-asuntojen osalta on noin 5% ja sitten niitä on myyty noin 4%:n tuottovaateella. Ja tässähän tosiaan kysymys on siitä, että nämä arvotetaan taseessa tuottoarvomenetelmällä eli kassavirran perusteella, kun sitten taas mikä on meidän konseptin kulma, meillä on yksittäisiä asuntoja, me voidaan myydä niitä paitsi kokonaisuutena myös yksittäin.

Ja silloin kun niitä myydään yksittäin, niin ostaja on kuluttajatyyppinen ostaja tyypillisesti. Ja silloin se kassavirta ei merkitse vastaavalla tavalla, jolloin tavallaan tämä menetelmäkin on silloin kauppa-arvomenetelmä.

Mä käytän tässä näitä selkeitä termejä, nykyinen siis markkinalähestymistapa, mikä mahdollistaa tän, että me pystytään myymään niitä näin paljon yli tasearvojen. No miten me pystytään kasvattaa omistaja-arvoa sitten näillä asuntojen myynneillä?

Tämä myyminen yksittäisinä asuntoina tarkoittaa sitä, että kun me myydään 25% yli tässä esimerkissä, mikä on siis suuruusluokkana se toteutunut taso, asunto, jonka arvo taseessa on €200 000, niin siitä saadaan €250 000. Kun huomioidaan, että noin puolet on vierasta pääomaa, viimeisin lukema maaliskuun lopusta oli 54.5%, mikä entisestään parantaa yhtälöä, mutta tässä esimerkissä se on puolet, niin silloinhan siellä on €100 000 omaa pääomaa.

Ja kun myydään €250 000:lla, niin se velan määrä, joka oli myös se €100 000, niin sehän tässä esimerkissä niin ei muutu mihinkään, jolloin sitten tämä oman pääoman määrä kasvaa 100:sta €150 000:oon. Samaan aikaan me pystytään ostaa omia osakkeita.

Ollaan pystytty ostaa markkinoilta ja kerroin tuossa, että osakekohtainen oma pääoma on reilu €120 ja jos osakkeita ostetaan tämän esimerkin mukaisesti 80 kympillä, niitä on pikkusen ostettu alle sen, niin tässähän on eroa ylöspäin 50%, eli silloin kun noustaan 80 kympistä €120:oon. Ja tämä on sinällään tuottava yhtälö.

Kun nämä yhdistetään, lasketaan kokonaisuutena, eli ensin myydään se asunto Tallinnassa, saadaan siitä se 50% kasvatettua laskennallista omaa pääomaa ja sen jälkeen, sehän realisoituu siis, sen jälkeen kun tällä vastaavalla euromäärällä ostetaan omaa osaketta, niin se jo kasvanut ikään kuin 150% kasvaa vielä 50%, jolloin tullaan 225%:iin tämän kokonaiskierron jälkeen, mikä tarkoittaa, että omat pääomat on ylituplattu tässä. Tämä on varsin tehokas tapa ainakin laskennallisesti kasvattaa oman pääoman määrää.

Omien osakkeiden ostoa on tosiaan tehty koko tilikauden ajan ja aikaisemmallakin tilikaudella. Tuossa on noita määriä, paljonko niitä on yhteensä ostettu.

Tosiaan mitätöitiin maaliskuussa noin 1.7% yhtiön silloisesta osakekannasta ja sen jälkeen on jatkettu omien osakkeiden ostoa. Meillä on kassassa rahaa noin €5 miljoonaa tai oli kesäkuun lopussa eli kassa on myös vahva.

Miksi me ollaan pärjätty näin? Meillä on yksittäisiä asuntoja tarkasti valikoituna ja niistä koostuva kokonaisuus.

Eli kilpailussa tilanteessa vuokra-asunto omistusasuntotalossa on haluttu asumismuoto. Se on ollut jo pitkään sitä, mutta se on viime aikoina erityisesti korostunut.

Ja sitten kun katsotaan useampaa vuotta vuokrausastetta, niin nähdään, että se on meillä ollut jatkuvasti korkealla tasolla erilaisissa suhdanteissa, erilaisissa korkoympäristöissä, erilaisissa tarjontatilanteissa ollaan saatu asunnot pidettyä hyvin vuokralla. Sen lisäksi mä korostaisin tässä sitä, että meillä on ollut jatkuvasti hyvät vuokralaiset siellä, eli me ei olla vuokralaislaadusta tingitty.

Toisaalta me ei olla myöskään annettu tällaisia lisäetuja vuokraukseen liittyen, vaan ei ole esimerkiksi vapaita kuukausia, niinkuin markkinoilla on tällaisiakin ehtoja saatavilla, mikä sitten korostaa meidän konseptin vahvuutta, että me ollaan pystytty näin toimimaan. Tosiaan portfolion hallinta: meillä on Suomessa segmentti edullinen, me ollaan valmiiksi rakennetuissa kaupunginosissa hyvien liikenneyhteyksien varrella.

Me totta kai jatkuvasti analysoidaan tilannetta täällä, niinkuin Tallinnassakin tehdään. Ja siellä ollaan premium-luokassa, ollaan kävelymatka on käytännössä kaikista asunnoista kävelymatka vanhaan kaupunkiin.

Ja nämä asunnot on siellä haluttuja. Meillä on ollut vuokrakehitys hyvää samaten kuin korostin tässä, että miten näille asunnoille on ollut likviditeettiä ja niitä on saatu myytyä hyvin markkinoilla.

Kaikki kuvat tosiaan, jotka tässä näkyy, on meidän asunnoista, sisäkuvat siis. Asuntosalkku lyhyesti sijoituskohteena: meillä on vahva perusliiketoiminta, jatkuvasti korkea vuokrausaste, meillä on hyvä rahoitusmarkkinatilanne.

Tallinnassa me ollaan jalostettu salkkua väkevästi arvonmäärityksen ylittävin hinnoin. Sen jälkeen me ollaan ostettu omaa osaketta, voittoja on sijoitettu tuottavasti, on myös velkoja maksettu takaisin.

Konsepti on vaikeasti kopioitava, se on hidasta rakentaa tällaista konseptia. Tässä etuna on, kuten kerroin, se, että me pystytään paitsi ostaa, me pystytään myös myymään suurempiin kokonaisuuksiin, kohtalaisen kokoisia kokonaisuuksia eli pienempiä ja sitten ihan yksittäisiä asuntoja myös.

Joten tämä on laadukas, kestävä ja resilientti meidän liiketoimintamalli. Ja tässä ollaan sitten hyödynnetty toiminnassa myös sitä, että osakkeella on jatkuva julkinen kaupankäynti.

Yhteenveto: tosiaan yksittäisiä asuntoja kasvukeskuksissa hyvien liikenneyhteyksien varrella, pieniä, kohtuuhintaisia asuntoja, joihin todella monella on varaa ja sitten omistusasuntotaloissa, jolloin sitten vuokra-asuntoina nämä ovat haluttuja. Asuntojen sijainti raideliikennepysäkeistä, me ollaan lisätty tähän uusi täppä sitten viime julkaisun, joka kertoo sen, että paljonko se on toi keskimääräinen, paljonko asunnoista on kävelymatkan päässä raideliikenneasemasta, kun huomioidaan Vantaan tuleva ratikka.

Ja silloin pääkaupunkiseudulla meillä enemmän kuin 4/5 näillä tämänhetkisten tietojen mukaisilla pysäkeillä laskettuna se Vantaa on tällä lailla lähellä raideliikenneasemaa. Tallinnassa lähes kaikki, 96% siellä.

Asuntojen keskikoko 38 neliötä ja keskibruttovuokra €650, €651 tarkalleen ottaen, mikä kertoo siitä, että todella monella on näihin asuntoihin varaa, mikä sitten auttaa siinä, että meidän vuokrausaste ollut vahva tässä läpi vuosien. Kiitos.

Hyvä kysymys, kiitos siitä. Eli meillähän tosiaan nyt kaikki lainat jatkuvat 2030-luvulle asti eli seuraavalle vuosikymmenelle.

Ja se on tietysti tässä rahoitusmarkkinatilanteessa hyvä asia eli meillä on vahva rahoitusasema. Meillä on hyvä yhteistyö tietysti pankkien kanssa, kun tähän tilanteeseen on päästy.

Yleisesti ottaen tässä on ollut ihan viime päivinä keskustelua siitä, miten Yhdysvaltain liittovaltion lainapaperit, pitkät, siis 30-vuotiset ja 10-vuotiset, korot on noussut. Ja nythän siellä on tällaisia takaisinosto-ohjelmiakin sen osalta, jotta se korko ei nousisi, ja katsotaan nyt, miten siellä toimitaan.

Miksi kerron tämän? Tämä on se, että siellä lainatiskillä on niin sanotusti ruuhkaa.

Siellä on myös kiinteistötoimijoita, joilla on paljon uudelleenrahoitettavaa lähivuosinakin. Ja sen takia on tietysti hyvä, että meillä on näissä lainoissa maturiteetti, eli ne jatkuu sinne pidemmälle mainitusti 30-luvulle.

Eli lyhyesti sanottuna meidän tilanne rahoituksen osalta on hyvä. Vielä kun muistetaan, korostaisin sitä, että meillä on vahva kassatilanne, eli meillä kesäkuun lopussa oli se noin €5 miljoonaa kassassa.

Ja sitten mitä tulee näihin rahoituskuluihin, niin nythän meillä vertailukauteen eli vuoden takaiseen verrattuna ne laskivat. Ja se on tietysti hyvä asia.

Mä oon aikaisemmin tässä vuosina kertonut, että kun korot nousi, niin siellä on paljon myös erilaisia toimijoita on paljon ja sitten on erilaisia lainasopimuksia. Eli meillä ne lainat sitten niitä erääntyy eri tahtiin kullakin toimijalla.

Ja tähän liittyen viitaten sanoin, että siellä on tiettyä ruuhkaa lähivuosina lainatiskillä, niin me tavallaan vastaanotettiin jo silloin käytännössä siis vuonna '24 vastaan se nousseiden korkojen vaikutus rahoituskustannuksiin. Ja sitten jos sieltä on tultu pikkuisen alaspäin koroissa kokonaisuutena, niin se on vaikuttanut meihin positiivisesti eli korkokulut on laskenut.

No on myös toimijoita, joilla on vanhoja hyviä nollakorkoajan sopimuksia, jolloin sitten se, että vaikka ei olla ihan siellä korkeimmalla tasolla, missä oltiin viime aikoina ollaan oltu myös nousussa, niin niillä on tulossa merkittävä muutos ylöspäin näissä korkojen osalta. Ja se, että miten meidän korot sitten kehittyy, niin totta kai on niin, että jos korot nousee, niin se vaikuttaa myös meille.

Mä oon kertonut, että meillä on kolmenlaista kokonaisuutta näiden korkojen osalta: osa on suojattu kiinteään korkoon, siihen ei vaikuta sit minkälaista korkokustannusta siis maksetaan, onko korot korkeammalla vai matalammalla, koska se on kiinteä. Sitten meillä on tällaista korkokattoa, korkoputkea, jossa sitten se joustaa jonkun verran, mutta ei tietenkään määräänsä enempää eli se stoppaa johonkin kohtaan.

Ja sitten meillä on suojaamaton osuus, ja se tietysti siihen vaikuttaa se korkojen nousu, jos korot nousee. Toisaalta vaikuttaa myös se, että jos korot laskee, niinku nyt sitten verrattuna vuoden takaiseen.

Niin näin tämä on rakennettu tämä meidän kokonaisuus.

No lyhyesti Lumo tietysti kommentoi omia asioitaan tarkemmin, mut jos katsotaan se raportti kokonaisuutena, niin hehän osti sieltä Varmalta ison määrän asuntoja, joita oli tyhjänä. Tietysti he ovat pyrkineet vuokraamaan niitä ja ovat onnistuneet hyvin.

Se on ollut hieno juttu. He on hyvin saanut nostettua vuokrausastetta kokonaisuutena.

Toisaalta siellä jos katsotaan like-for-like-vuokria siitä raportista, niin ne laskivat. Mutta ei tämä enempää Lumosta, eli tavallaan pointti on se, että vuokramarkkina toimii.

Me ollaan siellä, voisit sanoa, näyttää siltä yleisellä tasolla, että tässä on tällainen stabiloitumisvaihe ollut viime aikoina, että toisaalta vuokrat ei oikein noussut, jos katsotaan kokonaisuutena, mutta ei oo oikein laskenutkaan. Toisilla alueilla ne on noussut, jossain on saatettu sitten korkean tarjonnan vuoksi ja sitten, että on pyritty vuokraamaan niitä asuntoja suurempien toimijoiden toimesta, kenellä on paljon kyseisellä alueella asuntoja, niin ne on saattanut sitten laskea.

Olennainen seikka tässä on myös se, että minkälaisia vuokralaisia sinne otetaan. Mä korostin jo tuossa aikaisemmin, että me ollaan tosi tarkkoja tässä vuokralaisvalinnassa, eli siitä voi myös, jos siinä on liian etukenossa menty vuokraamaan niitä asuntoja ja tingitty esimerkiksi näistä vuokralaiskriteereistä, niin se voi tulla jossain määrin vastaan ajan kanssa.

Mutta on totta, jos ajatellaan pääkaupunkiseutua siinä mielessä vielä tähän Lumon kommenttiin liittyen, on se, että tarjontaa ei oo tullut suhteessa yhtä paljon lisää kuin aikaisemmin. Kuitenkin meillä on ollut muuttovoittoa pääkaupunkiseudulla, jolloin sitten ajankanssahan tämän yhtälön pitäisi tietenkin muodostua paremmaksi, jos tämä tilanne säilyy.

Nythän me ei tiedetä sitten, että miten tulevina vuosina käy. Totta kai siitäkin on ennusteita, mutta näyttää siltä, että tällä hetkellä ollaan stabiloitumisvaiheessa ja tietysti me ollaan kerrottu aikaisemmin, niin me uskotaan, että jo näiden tukimuutosten vuoksikin, niin meillä on sen tyyppisiä asuntoja, jotka sitten saattavat mahdollisesti olla sellaisia, joissa sitten vuokranousulle voisi ensimmäisenä olla tilaa.

Se jää nähtäväksi.

Joo, lyhyesti tuossa Suomea kommentoinkin Henri Elon kysymykseen liittyen, eli tältä se näyttää, stabiloitumisvaihe. Tietyissä segmenteissä saattaa olla, että vuokrat lähtee kasvuun jollain aikavälillä.

Tarkkaan sitä on vaikeampi ennustaa, riippuu niin monesta yhtälöstä, myös mitä maailmalla tapahtuu ja korkoympäristöstä ja työllisyysympäristöstä ja niin edespäin. Mutta tällainen vaihe nyt Suomessa yleisesti ottaen.

Tallinnassa on ollut hyvä vaihe. Siellähän on, jos katsotaan taaksepäin, niin vuokrat on noussut.

Sielläkin ehkä tällä hetkellä ollaan enemmän tällaisessa vähän stabiloituneemmassa tilanteessa sikäli, että se korkein tai kovin vuokrien nousu on ollut aiempina vuosina, joka on tietysti näkynyt meidänkin luvuissa ja hyödyttänyt sitä, että vuokria on saatu siellä reippaasti ylöspäin. Nytten ne on ollut sellaisessa hienoisessa nousussa siellä.

Ja kuten todettu, siihenkin vaikuttaa moni asia, että miten jatkossa sitten käy, mutta ihan kelpo kokonaistilanne ainakin suhteellisesti molemmilla toiminta-alueilla.

Hyvä kysymys tämäkin. Se on meidän palvelulupauksia, että me ei myydä asuntoja asukkaiden niin sanotusti alta pois, vaan silloin kun vuokralaiset irtisanoutuu, jota mekään ei tiedetä etukäteen, ketkä irtisanoutuu sieltä missäkin kuussa, niin me katsotaan siitä, että mitä asuntoja on irtisanottu.

Sen jälkeen tietysti tutkitaan mikrosijainnin markkinatilannetta, että onko paljon myynnissä, onko vähän myynnissä, miten siellä on kysyntää ollut viime aikoina. Ja tästä kokonaisuudesta sitten päädytään valitsemaan nämä myytävät asunnot.

Ja näkymä sen osalta on aivan hyvä.

Kiitos.