Kesäista aamua ja tervetuloa seuraamaan Asuntosalkon puolivuotiskatsauksen esitystä. Meillähän tosiaan on kalenterivuodesta poikkeava tilikausi, eli se alkaa lokakuun alussa ja tämä jakso sitten päättyi maaliskuun lopussa.

Tänään meillä onkin uusia mielenkiintoisia kuvia täällä mukana. Perinteiseen tapaan esitetään niin, että aluksi kausi ja avainluvut pähkinänkuoressa, sen jälkeen Asuntosalkku sijoituskohteena, taloudellisia tietoja, osaketietoa, yhteenveto ja lopuksi sitten kysymyksiä.

Kausi pähkinänkuoressa: jatkettiin vahvasti voitollisia myyntejä Tallinnassa. Tämä yhtälö on yhtiön kannalta erittäin hyvä ja palaan siihen myöhemmin tässä esityksessä.

Hyvä ja erinomainen asia oli myös se, että Tallinnan lainat tai tytäryhtiöiden lainat jatkuu 30-luvulle sekä Tallinnassa että Suomessa. Meillähän on nyt niin, että Tallinnan tytäryhtiöiden kaikki lainat jatkuvat tosiaan vuoteen 2030 ja nyt sitten uudistettiin niin, että myös Suomen tytäryhtiöiden lainat menee 30-luvulle eli vuoteen 31, johon on sitten viisi vuotta tästä eteenpäin.

Liikevaihto pysyi samana 9,8 miljoonaa euroa, vaikka asuntoja olikin pikkuisen vähemmän kuin aiemmalla kaudella. Nettovuokratuotto laski hieman, oli 5,6 miljoonaa verrattuna edelliskauden 5,8:aan.

Tässä olennaista on se, että vuokrat kuitenkin hieman nousivat. Eli tässä vaikuttaa se, että rahoitusvastikkeita oli kasvava määrä, ja niistä täytyy muistaa, että suurin osa rahoitusvastikkeesta on kuitenkin lyhennystä, joka sitten lyhentää lainoja sananmukaisesti.

Sen lisäksi oli pieni korjauksia jonkun verran ja myös hoitovastikkeet pikkuisen kasvoivat. Vuokrausaste pikkuisen heiluu vuosien varrella 96,5 prosenttia tällä kertaa hyvä taso sekin.

Muistetaan, että Asuntosalkku on vaihtoehto asuntorahastoille ja suoralle asuntosijoittamiselle. No sitten lukuja.

Eli tosiaan taloudellinen vuokrausaste 96,5, niin että Suomessa se oli erinomaisella tasolla 97,4 ja Tallinnassa 94,7. Tallinnassahan tähän osittain vaikuttaa myös myynnissä olevat asunnot, jotka ovat sitten olleet varsin tuottavia, johon myös palaan.

Juokseva tuotto, tämä liittyy siihen, miten asunnot on arvotettu, 4,9. Realisoitunutta voittoa kaudella tuli 1,4 miljoonaa.

Liikevaihdon nettovuokratuoton kerroin luototusaste 54,5, ollut aika tasaista viime vuosina. Tosiaan rakenteilla olevia asuntoja ei ole, valmiita asuntoja reilu 2000 ja niiden arvo yhteensä reilu 260 miljoonaa euroa jakautuen niin, että Suomen asuntojen arvo on viimeisimmän arviolausunnon mukaan reilu 160 miljoonaa ja sitten Tallinnassa reilu 100 miljoonaa euroa.

Eli nämä arvostuksethan tehtiin sitten kauden päättyessä eli per maaliskuun viimeinen päivä. Sitten mennään näihin myynteihin.

Tosiaan jalostaminen Tallinnassa on ollut varsin kannattavaa. Asuntoja on myyty tasaiseen tahtiin nousevin hinnoin ja matalalla tuottovaateella, kun näitä katsotaan kokonaisuutena ostajan kannalta, eli tuolla vähän vajaalla neljällä, niin kuin tässä nähdään kolmen tilikauden osalta.

Mitä tämä sitten tarkoittaa? Tässä on tällainen karkea yksinkertaistus ollut yhtälössä, että asunnot on arvostettu 5 prosentilla ja sitten niitä myydään 4 prosentilla, näin pyöreillä lukemilla.

Ja sehän tarkoittaa, että suurusluokkana hinta on noin 25 prosenttia enemmän silloin kun se tuottovaade on matalampi. Eli kun tuottovaade muuttuu 5:sta 4:ään, niin hinta nousee 25 prosenttia.

Tosi asiallisesti, niin kuin tässä nähdään, niin ero on itse asiassa ollut pikkuisen suurempi. Tämä on ollut kannattavaa toimintaa ja nyt mä käyn näillä hioituilla kuvilla läpi, että mitä tämä tarkoittaa yksinkertaistettuna karkeasti.

Eli jos meillä on taseessa 200 000 euron asunto arvostettu 5 prosentin tuottovaateella, jossa myydäänkin 4 prosentin tuottovaateella eli 25 prosenttia yli, niin silloin se hinta on 250 000 euroa. Nyt jos omaa pääomaa on puolet ja vierasta pääomaa puolet, niin silloinhan tämä voitto kohdistuu pelkästään tähän omaan pääomaosuuteen, koska se lainamäärähän ei siitä muutu, myytiin se asunto sitten tasearvoon tai alle tai yli sen, jolloin se muutos tästä tasearvosta johonkin suuntaan kohdistuu omalle pääomalle.

Nyt kun se on enemmän ollut sen 25 prosenttia myyntihinta, kauppahinta mielessä, niin silloin tämä oma pääoma on kasvanut 50 prosenttia. Ja sitten kun vielä muistetaan, että tämä todellinen luototusaste maaliskuun lopussa oli 54,5, niin tämä yhtälö on itse asiassa pikkuisen parempi vielä, koska tämä oman pääoman osuus on siinä myyntihetkellä pienempi ja sitten kuitenkin myydään se 25 prosenttia yli.

No samanaikaisesti on ostettu omaa osaketta markkinoilta. Ja tässä tämä yhtälö on sitten ollut niin, että kun katsotaan tätä ylöspäin, niin osakekohtainen oma pääoma Asuntosalkulle on noin 120 euroa ja sitten tässä esimerkissä osaketta on ostettu 80 eurolla.

Eli ylöspäin 50 prosenttia, kun 80, kasvaa 120. Ja tässä salkun rakenteen analyytikko Henri Elo on yksinkertaistanut tämän asian selkeästi ja hyvin, mikä tarkoittaa sitä, että jokainen osake ostettaessa sillä 80:llä, niin niille osakkeen omistajille, jotka on mukana, kertyy lisää osakeyhteensä omaa pääomaa 41 euroa.

Tämä on siis havainnollistava esimerkki. Ja nyt sitten kun yhdistetään nämä, eli ensivaiheessa myydään se asunto, esimerkkiasunto, joka on taseessa 200 000 euroa, 250 000 eurolla, niin huomioidaan tämä vieras pääoma, oma pääoma, me saadaan sieltä 150 000 omaa pääomaa takaisin tämän myynnin puitteissa.

Jos tällä samalla ja kun tällä samalla 150 000 eurolla ostetaan omaa osaketta, yhtälöllä, jonka edellä kuvasin, eli ylöspäin, niin että 80:llä ostetaan osakekohtainen oma pääoma 120 euroa, niin tämä 150 000 euroa muuttuu 200 000–225 000 euroon osakekohtaisessa omassa pääomassa tai sen kautta laskien. Mikä tarkoittaa silloin, että me ollaan taseesta vapautettu 100 000 euroa omaa pääomaa ja meillä se on muuntunut tämän prosessin myötä 885 000 euroksi.

Eli se on kasvanut 125 prosenttia. Tässä mitä on kerrattu aikaisemmissakin katsauksissa ja mikä lukee siinä pidemmässä raportissa, eli tällä yhtälöllä saadaan karkealla tasolla oma pääoma tuplattua.

Kuten tässä on kuvattu, niin itse asiassa pikkuisen enemmän. Ja sitten kun muistetaan vielä, että niitä on myyty vähän enemmän kuin 25 prosenttia yli sen tasearvon, ja sitten vierasta pääomaa on itse asiassa ollut vähän enemmän, niin tämä yhtälö on pikkusen parempi vielä tästäkin.

Mutta noin nyrkkisääntönä voi pitää, että tämä prosessi tuplaa oman pääoman. Omia osakkeita on tosiaan ostettu kauden aikana reilu 5 200 kappaletta ja pyöreästi tuolla 80 euron kappalehinnalla, pikkusen päälle sen.

Maaliskuussa, kuudes päivä tänä vuonna, mitätöitiin 16 592 omaa osaketta ja osakkeita on jäljellä tällä hetkellä 970 000. Ja kauden päättyessä eli maaliskuun lopussa yhtiön hallussa omia osakkeita oli reilu 1 000 kappaletta.

Yhtiöllä ja hallituksella on valtuutus hankkia näitä omia osakkeita myös jatkossa. Sitten asuntosalkku sijoituskohteena lyhyesti.

Tosiaan vahva perusliiketoiminta, vuokrausaste ollut hyvä nousevien, laskevien, korkeampien, matalampien korkojen aikana haastavissa markkinatilanteissa. Tallinnassa on pystytty ja pystytään tekemään salkun jalastusta varsin tehokkaasti, niin kuin tässä edellä juuri kuvasin, mihin liittyy myös kohta kolme, eli voitot on sitten sijoitettu tuottavasti.

Kilpailuetu on se, että tämä on vaikeasti kopioitava konsepti. Eli nyt nämä asunnot on arvotettu tuottoarvomenetelmällä ja me pystytään myymään niitä kuitenkin markkinoille kuluttajille, eli niin sanotusti kauppa-arvomenetelmäperusteisesti.

Ja tämä on selkeä etu myös vuokrauksen kannalta, että on yksittäisiä asuntoja, mistä asuntosalkun asunnot koostuvat sekä Suomessa että Tallinnassa. Ja näin ollen tämä on laadukas, kestävä ja resilientti liiketoimintamalli.

Ja tässä olennainen osa on myös se, että osake on jatkuva kaupan käynti. Yksittäisiä asuntoja, niin kuin kertasin, ne on haluttuja vuokralaisille, pystytään pitämään hyvää vuokrausastetta.

Kaikista taloista niitä ei ole, usein on yksi, välillä on kaksi ja joskus on jokunen enemmän. Näin pääsee asumaan omistusasujien joukossa asuntosalkun vuokralainen.

Mittareita, taloudellinen vuokrausaste tosiaan hyvällä tasolla. Ollaan pääkaupunkiseudulla Suomessa, Helsinki, Espoo, Vantaa 74 prosenttia, Tallinnassa kaikki siinä keskustassa tai keskustan tuntumassa, lyhyt matka raideliikenneasemille, kävelymatka alle 600 metriä on lyhyt kävelymatka ja sitten tuhat metriä eli kilometri on kävelymatka.

Pienehköjä asuntoja omalla tontilla niin, että kaikki Tallinnassa omalla tontilla Suomessa enemmän kuin 90:stä ja nämä loputkin on sitten kaupungin vuokratontilla. Keskineliökoko 38.

Kaikki sisäkuvat, jotka tässä esityksessä on, on asuntosalkun asunnoista. Kerroin tästä lainoihin tehdyistä jatkosopimuksista, joissa on myös tällainen erittäin mielenkiintoinen porrasrakenne, eli lainoitusasteen laskiessa sekä lainamarginaali että lyhennyksen määrä pienenevät ja sitten porrasrakenteen alimmalla portaalla laina on bullet-muotoinen.

Tosiaan lainat erääntyvät 30-luvulla. Tässä on lainamäärät maittain, eli Suomen tytäryhtiöiden lainamäärä oli per maaliskuun loppu siis 85 miljoonaa euroa ja sitten Tallinnan 58 miljoonaa euroa.

Lisäksi on 2 miljoonan euron laina emoyhtiöllä, joka sitten aikataulun mukaan maksetaan takaisin viimeistä vuonna 2027. Lyhyesti näitä alueita olen käynyt aikaisemminkin.

Tallinnan keskeisiä alueita, ranta-alueita lähellä satamaa, Kalamajassa yhteensä lähemmäs 200 asuntoa, joka on erittäin suosittu ja kiinnostava alue Tallinnan keskustan tuntumassa. Mikä mahdollistaa tämän, että me pystytään näin tehokkaasti toimimaan, on se, että meillä on maakohtaisesti segmentoitu niin, että Suomessa ollaan edullisemmissa asunnoissa alueellisesti, joihin todella monella on varaa, kun sitten taas Tallinnassa ollaan premium segmentissä aivan Tallinnan, yhden EU-maan eurovaluuttaisen pääkaupungin keskustassa ja keskustan tuntumassa, joille on sitten hyvä kysyntä.

Asunnothan Tallinnassa myös kalustettuja toisin kuin jo vuokratessa siis, toisin kuin Suomessa maakohtaisesti vuokrataan sen mukaan, mikä markkinatapa on. Tasapainoinen rahoitusrakenne, omavaraisuusaste on pyörinyt tuossa 40-50 huiteilla ja sitten vastaavasti luototusaste pääosin 50-55 paikkeilla.

Taloudellisia tietoja nämä lyhyesti kävinkin tuossa käytännössä läpi. Ja sitten jos katsotaan keski bruttovuokraa, niin se on vuosien varrella kehittynyt aiemmin, sitten viime vuodet ollaan menty suurin piirtein tasasta tahtia.

Aika näyttää, miten vuokrat kehittyvät sitten jatkossa. Me uskotaan, että meidän konseptille asunnoille on kasvavaa kysyntää jatkossa.

Taloudellinen vuokrausaste tosiaan pikkusen heiluu koko ajan, ollaan oltu hyvällä tasolla. Osaketieto, niin kuin lyhyesti oikaistu osakekohtainen oma pääoma, 120 euroa vähän päälle.

Ja yhteenvetona voi todeta yksittäisiä asuntoja tarkasti valittuina kasvukeskuksissa hyvien liikenneyhteyksien varrella ja kokonaisvuokralta edullisia, milloin niihin on kysyntää, ja vuokra-asunto omistusasuntotaloissa on haluttu asumismuoto. Kiitos.

Kiitos Jaakko. Sitten kysymysten vuoro ja sieltä chatin kautta voi kysymyksiä lähettää.

Kiinnostusta on tähän omien osakkeiden ostamiseen ja siihen sen vauhtiin tai nopeuttamiseen. Frans Mikael Rusted Intersilta kysyy, että asuntojen myyntien ja omien osakkeiden ostojen yhtälö on tosiaan erinomainen.

Oletteko jatkanut selvitystä, millä voisi sitten nopeuttaa omien osakkeiden ostoja? Ja esimerkkinä Frans Mikael mainitsee muun muassa tenderlemon soft case.

Tämä on erittäin hyvä kysymys, kiitos Fransille, ja vastaan samalla lailla kuin aikaisemmin on vastattu, että meillä on tässä useita asioita tietysti jatkuvasti selvityksessä, myös tämän tyyppinen hanke, jossa sitten hankittaisi kerralla enemmän osakkeita nopeutetulla tarjousmenettelyllä. Monta asiaa liittyy moneen.

En tietenkään voi mennä asioiden edelle, tehdäänkö tällaista tai eikö tehdä. Voin vastata kuitenkin sen, että me tutkitaan markkinoita aktiivisesti ja sen mahdollisuuksia.

Kiitos Jaakko. Myöskin sitten kiinnostaa nämä tasearvot Tallinnassa.

Tästä kysymyksiä ollut usein ja taas on jatkuvasti ajankohtainen asia, niin miksi tasearvot Tallinnassa ovat huomattavasti myyntihintoja alemmat, noin 25 prosenttia. Kaivan sen kuvan esille tässä.

Oikeastaan yksinkertaisin ja varsinainen selitys on se, että taseessa nämä on arvotettu tuottolähestymistavalla, vanhalta nimeltään tuottoarvon menetelmällä, mikä tarkoittaa sitä, että se tuotto lasketaan kassavirran kautta. Kun sitten taas näille, mikä korostin tässä, miksi asuntosalkun konsepti on myös vaikeasti kopioitava, meillä on iso määrä hyviä, tarkkaan valittuja yksittäisiä asuntoja, joita me voidaan myydä myös kuluttajille omaan käyttöön.

Ja se markkina toimii sitten taas erilaisella logiikalla. Eli siellä on markkinalähestymistapa, tämä kauppa-arvomenetelmänä aiemmin tunnettu tapa, jolla niitä asuntoja siellä ostetaan.

Eli tietyillä alueilla on markkina ja siellä on markkinahinnat, ja tätä me tietysti seurataan tarkkaan. Ja sitten kun näitä myydään kuluttajille, ne myydään sen alueen markkinahintaan.

Ja aika usein nämä markkinahinnat on erilaiset näillä kahdella markkinalla. Ja nyt asuntosalkun erityinen ominaisuus on se, että me pystytään toimimaan molemmilla markkinoilla.

Ja markkinatapa on se, että nämä on taseessa arvotettu tuottoarvomenetelmällä, ja se selittää tämän tuoton. Kuitenkin, koska me pystytään myymään niitä hyvään hintaan markkinoille, niin me luonnollisesti hyödynnämme tätä markkinaa.

Nyt ei kuulu kysymystä, nyt taisi jäädä mute päälle. Kiitos Jaakko.

Sitten teemana vuokramarkkinat, vuokrausaste, muutama kysymys aiheesta. Luemme tässä molemmat ja otetaan sitten yksi kerrallaan vastauksia.

Eli ensin Henri Elo kysyy, mitä voi kommentoida markkinanäkymistä ja vuokrien kehityksestä Suomessa ja Tallinnassa. Ja Frans Mikael Ruusted Intercityltä kysyy, mitä hieman laskeneiden vuokrausasteiden taustalla oli.

Oliko Tallinnan myynneillä vaikutusta? Mennään ensin tähän Henri Elon kysymykseen.

Kommentteja markkinanäkymistä ja vuokrien kehityksestä Suomessa ja Tallinnassa. Markkina on ollut, jos käsitellään Suomi ensiksi, niin haastava.

Kuten tiedetään, jo vuosia vuokra-asuntoja on ollut tarjolla paljon. Me ollaan onnistuttu siinä markkinassa toimimaan hyvin niin, että asunnot on saatu vuokralle ja vuokratkin on säilyneet noin isossa kuvassa, niin kuin tuossa kerroin, niin suurin piirtein samalla tasolla.

Nyt kuitenkin sitä ylitarjontaa on saatu jossain määrin purettua. Sitä edelleen on.

Eli markkina ei ole välttämättä menossa helpompaan suuntaan. Kuitenkin polarisaatio sen osalta, minkälaisia asuntoja jatkossa kysytään, niin saattaa muuttua.

Ja nyt asumisen tukijärjestelmiä on muutettu. Yksinkertaisuudessaan en käy niitä nyt tarkemmin läpi yksityiskohtaisesti, miten niitä on muutettu, mutta iso kuva on se, että tukia saa vähemmän, jolloin sitten vuokraa pitää maksaa omalla rahalla enemmän.

Ja silloin historian saatossa ja tyypillisesti kiinnostaa edullisemman, euromääräisesti edullisemman pään vuokra-asunnot. Ja meillä on juuri niitä, jolloin saattaa käydä niin, että kysyntä näissä asunnoissa kasvaa.

Ja siitä on jotain orastavia merkkejä tietyillä alueilla. Sitä on tietysti vaikea ennakoida, että miten tämä vaikuttaa, kuinka nopeasti ja millä voimalla.

Sen aika tulee näyttämään. Mutta me ollaan luottavaisin mielin, että meillä on tähänkin markkinatilanteeseen sopivat asunnot Suomessa.

Ja mitä tulee sitten Tallinnaan, niin Tallinnassa totta kai jonkun verran vaikuttaa myös tämä, että asuntoja on myyty. Siellähän vuokrat on noussut selkeästi enemmän, jos ajatellaan vähänkään pidempää aikaväliä.

Nyt sitten viime vuosina nousu on maltillistunut. Meillä on tosi hyvät asunnot, niitä on saatu hyvin vuokralle ja uskotaan, että saadaan jatkossakin.

Tallinnan osalta voisi sanoa sen, että siellä me ollaan oltu edelläkävijä luotu markkinaa. Nyt on tullut myös muita markkinatoimijoita, jotka on sitten pyrkinyt tekemään vähän samantyylisiä asuntoja kuin meille, jolloin sielläkin tarjonta on lisääntynyt.

Mutta siellä markkinoilla tiedetään kuitenkin, kuka on markkinajohtaja ja että meiltä saa hyviä asuntoja. Meidän näkemyksen mukaan markkina tulee olemaan sielläkin maltillisesti kehittyvä.

Kiitos Jaakko. Mennään tuohon saman teeman ympärillä toiseen asiaan, eli hieman laskeneisiin vuokrausasteisiin kommentoida niiden taustaa ja oliko Tallinnan myynneillä vaikutusta.

Tallinnan myynneillä oli pieni vaikutus. Se vähän riippuu, että mihin tahtiin niitä tulee myyntiin ja minkä ajan sitten minkäkin myyminen tarkalleen ottaen ottaa.

Sanoisin näin, että nämä vuokrausasteet on pikkuisen heilunut. Elämä tai maailma ei ole lineaarinen, kaikki menee aina tai että kaikki menisi aina lineaarisesti, vaan välillä tulee heiluntaa.

Meillä on aikaisemminkin joskus ollut pikkuisen hetkellisesti matalampi vuokrausaste ja sitten on palattu siihen meidän normaaliin, joka on sitten erinomainen. Sanoisin kuitenkin, että nämäkin tasot, korostaisin sitä, että ne on edelleen erittäin hyvät.

Mutta syy on se, että on ollut vuosikiertoa, eli talvi on vähän haastavampi aika tyypillisesti. Totta kai ne vertailuluvutkin on sieltä talvelta, mutta sen lisäksi tarjontaa on ollut paljon.

Kiitos Jaakko. Otetaan yksi vielä loppuun.

Omien osakkeiden ostamisesta ja asuntohankinnoista vaihtoehtoisina asioina. Onko omien osakkeiden ostaminen mielestänne vaihtoehtoista asuntohankinnoille?

Ja jos kyllä, onko se edelleen näkemyksenne mukaan kannattavampaa kuin asuntohankinnat, vaikka asuntojen hinnat ovat laskeneet Suomessa? Mä otan tämän yhteenvetokuvan tässä, mikä tätä kokonaisuutta kuvaa, ja vastaan niin, että meidän mielestä tämä on vaihtoehto sellaiselle taholle, jolla on julkisesti noteerattu osake.

Eli käytännössähän me päädytään omistamaan nimenomaan niitä asuntoja, jotka me ollaan tähän kokonaisuuteen ajansaatossa hankittu, jotka me tunnetaan, jotka me tiedetään, joilla on aikaisempi vahva performanssi. Ja nyt tämä yhtälö mahdollistaa sen, että me saadaan ostettua näitä asuntoja tämän oman osakkeen ostamisen kautta alennuksella suhteessa osakekohtaiseen omaan pääomaan.

Ja sitten kun samanaikaisesti me pystytään kuitenkin vielä myymään niitä Tallinnassa korkeampaan hintaan kuin mitä niiden tasa-arvo on, niin meidän mielestä tämä yhtälö on erittäin kannattava. Niin kuin tässä kerroin, että kun tämä niin sanotusti kiertää läpi, niin tällä noin suuruusluokkana tuplaa oman pääoman joka kerta, kun tämän saa pyöräytettyä.

Niin se on varsin kannattavaa. Ja me nähdään, että näin on jatkossakin niin kauan kuin tämä yhtälö säilyy tämmöisenä.

Tietysti elämme, kerroin tuossa, että elämä ei ole lineaarista, niin markkinakin tulee muuttumaan. Meidän strategian keskiössä on omistaja-arvon kasvattaminen, ja silloin tietysti me katsotaan sitä, että minkälaisia mahdollisuuksia markkina meille antaa, ja toimimme siinä markkinassa sitten parhaaksi katsomallamme tavalla, kuten kussakin markkinassa.

Mutta vastaus on se, että on ollut kannattavaa ja uskotaan, että jatkossakin on kannattavaa. Kiitos Jaakko.

Kiitos kaikille katselijoille ja kuulijoille. Toivotamme hyvää kevään loppua ja hyvää kesää.

Kiitos. Kesäistä aamua ja tervetuloa seuraamaan Asuntosalkun puolivuotiskatsauksen esitystä.

Meillähän tosiaan on kalenterivuodesta poikkeava tilikausi, eli se alkaa lokakuun alussa ja tämä jakso sitten päättyi maaliskuun lopussa. Tänään meillä onkin uusia mielenkiintoisia kuvia täällä mukana.

Perinteiseen tapaan esitetään niin, että aluksi kausi ja avainluvut pähkinänkuoressa, sen jälkeen Asuntosalkku sijoituskohteena, taloudellisia tietoja, osaketietoa, yhteenveto ja lopuksi sitten kysymyksiä. Kausi pähkinänkuoressa: jatkettiin vahvasti voitollisia myyntejä Tallinnassa.

Tämä yhtälö on yhtiön kannalta erittäin hyvä ja palaan siihen myöhemmin tässä esityksessä. Hyvä ja erinomainen asia oli myös se, että Tallinnan lainat tai tytäryhtiöiden lainat jatkuu 30-luvulle sekä Tallinnassa että Suomessa.

Eli meillähän on nyt niin, että Tallinnan tytäryhtiöiden kaikki lainat jatkuvat tosiaan vuoteen 2030. Ja nyt sitten uudistettiin niin, että myös Suomen tytäryhtiöiden lainat menee 30-luvulle eli vuoteen 31, johon on sitten viisi vuotta tästä eteenpäin.

Liikevaihto pysyi samana, 9,8 miljoonaa euroa, vaikka asuntoja olikin pikkuisen vähemmän kuin aiemmalla kaudella. Nettovuokratuotto laski hieman, oli 5,6 miljoonaa verrattuna edellisen kauden 5,8:aan.

Tässä olennaista on se, että vuokrat kuitenkin hieman nousivat. Eli tässä vaikuttaa se, että rahoitusvastikkeita oli kasvava määrä, ja niistä täytyy muistaa, että suurin osa rahoitusvastikkeesta on kuitenkin lyhennystä, joka sitten lyhentää lainoja sananmukaisesti.

Sen lisäksi oli pienkorjauksia jonkin verran ja myös hoitovastikkeet pikkuisen kasvoivat. Vuokrausaste pikkuisen heiluu vuosien välillä, 96,5 prosenttia tällä kertaa, hyvä taso sekin.

Muistetaan, että Asuntosalkku on vaihtoehto asuntorahastoille ja suoralle asuntosijoittamiselle. No sitten lukuja.

Eli tosiaan taloudellinen vuokrausaste 96,5, niin että Suomessa se oli erinomaisella tasolla 97,4 ja Tallinnassa 94,7. Tallinnassahan tähän osittain vaikuttaa myös myynnissä olevat asunnot, jotka on sitten olleet varsin tuottavia, johon myös palaan.

Juokseva tuotto, tämä liittyy siihen, miten asunnot on arvotettu, 4,9. Realisoitunutta voittoa kaudella tuli 1,4 miljoonaa.

Liikevaihdon nettovuokratuoton kerroin, luototusaste 54, ja ollut aika tasaista viime vuosina. Tosiaan rakenteilla olevia asuntoja ei ole, valmiita asuntoja reilu 2 000 ja niiden arvo yhteensä reilu 260 miljoonaa euroa, jakautuen niin, että Suomen asuntojen arvo on viimeisimmän arvio lausunnon mukaan reilu 160 miljoonaa ja sitten Tallinnassa reilu 100 miljoonaa euroa.

Eli nämä arvostuksethan tehtiin sitten kauden päättyessä eli per maaliskuun viimeinen päivä. Sitten mennään näihin myynteihin.

Tosiaan jalostaminen Tallinnassa on ollut varsin kannattavaa. Asuntoja on myyty tasaiseen tahtiin nousevin hinnoin ja matalalla tuottovaateella, kun näitä katsotaan kokonaisuutena ostajan kannalta, eli tuolla vähän vajaalla neljällä, niin kuin tässä nähdään kolmen tilikauden osalta.

Mitä tämä sitten tarkoittaa? Tässä on tällainen karkea yksinkertaistus ollut yhtälössä, että asunnot on arvostettu 5 prosentilla ja sitten niitä myydään 4 prosentilla, näin pyöreillä lukemilla.

Ja sehän tarkoittaa, että suurusluokkana hinta on noin 25 prosenttia enemmän silloin kun se tuottovaade on matalampi, eli kun tuottovaade muuttuu 5:stä 4:ään, niin hinta nousee 25 prosenttia. Tosiasiallisesti niin kuin tässä nähdään, niin ero on itse asiassa ollut pikkuisen suurempi.

Tämä on ollut kannattavaa toimintaa ja nyt mä käyn tässä näillä hiotuilla kuvilla läpi, että mitä tämä tarkoittaa yksinkertaistettuna karkeasti. Eli jos meillä on taseessa 200 000 euron asunto arvostettu 5 prosentin tuottovaateella, jossa myydäänkin 4 prosentin tuottovaateella, eli 25 prosenttia yli, niin silloin se hinta on 250 000 euroa.

Nyt jos omaa pääomaa on puolet ja vierasta pääomaa puolet, niin silloinhan tämä voitto kohdistuu pelkästään tähän omaan pääomaosuuteen, koska se lainamäärähän ei siitä muutu mihinkään, myytiin se asunto sitten tasearvoon tai alle tai yli sen, jolloin se muutos tästä tasearvosta johonkin suuntaan kohdistuu omalle pääomalle. Nyt kun se on enemmän ollut sen 25 prosenttia myyntihinta kauppahinta mielessä, niin silloin tämä oma pääoma on kasvanut 50 prosenttia.

Ja sitten kun vielä muistetaan, että tämä todellinen luototusaste maaliskuun lopussa oli 54,5, niin tämä yhtälö on itse asiassa pikkuisen parempi vielä, koska tämä oman pääoman osuus on siinä myyntihetkellä pienempi ja sitten kuitenkin myydään se 25 prosenttia yli. No samanaikaisesti on ostettu omaa osaketta markkinoilta.

Ja tässä tämä yhtälö on sitten ollut niin, että kun katsotaan tätä ylöspäin, niin osakekohtainen oma pääoma Asuntosalkulle on noin 120 euroa ja sitten tässä esimerkissä osaketta on ostettu 80 eurolla. Eli ylöspäin 50 prosenttia, kun 80 kasvaa 120.

Ja tässä salkunrakentajaanalyytikko Henry Elo on yksinkertaistanut tämän asian selkeästi ja hyvin, mikä tarkoittaa sitä, että jokainen osake ostettaessa sillä 80:llä, niin niille osakkeen omistajille, jotka on mukana, kertyy lisää osakeyhteensä omaa pääomaa 41 euroa. Tämä on siis havainnollistava esimerkki.

Ja nyt sitten kun yhdistetään nämä, eli ensivaiheessa myydään se asunto, esimerkkiasunto, joka on taseessa 200 000 euroa 250 000 eurolla, niin huomioidaan tämä vieras pääoma, oma pääoma, me saadaan sieltä 150 000 omaa pääomaa takaisin tämän myynnin puitteissa. Jos tällä samalla ja kun tällä samalla 150 000 eurolla ostetaan omaa osaketta yhtälöllä, jonka edellä kuvasin, eli ylöspäin, niin että 80:llä ostetaan, niin osakekohtainen oma pääoma on 120 euroa, niin tämä 150 000 euroa muuttuu 200 000–225 000 euroon osakekohtaisessa omassa pääomassa tai sen kautta laskien.

Mikä tarkoittaa silloin, että me ollaan taseesta vapautettu 100 000 euroa omaa pääomaa ja meillä se on muuntunut tämän prosessin myötä 885 000 euroksi. Eli se on kasvanut 125 prosenttia.

No tässä mitä on kerrottu aikaisemmissakin katsauksissa ja mikä lukee siinä pidemmässä raportissa, eli tällä yhtälöllä saadaan karkealla tasolla oma pääoma tuplattua. Kuten tässä on kuvattu, niin itse asiassa pikkuisen enemmän.

Ja sitten kun muistetaan vielä, että niitä on myyty vähän enemmän kuin 25 prosenttia jo yli sen tasearvon, ja sitten vierasta pääomaa on itse asiassa ollut vähän enemmän, niin tämä yhtälö on pikkuisen parempi vielä tästäkin. Mutta noin nyrkkisääntönä voi pitää, että tämä prosessi tuplaa oman pääoman.

Omia osakkeita on tosiaan ostettu kauden aikana reilu 5 200 kappaletta ja pyöreästi tuolla 80 euron kappalehinnalla, pikkuisen päälle sen. Maaliskuussa kuudes päivä tänä vuonna mitätöitiin 16 592 omaa osaketta ja osakkeita on jäljellä tällä hetkellä 970 000.

Ja kauden päättyessä eli maaliskuun lopussa yhtiön hallussa omia osakkeita oli reilu tuhat kappaletta. Yhtiöllä ja hallituksella on valtuutus hankkia näitä omia osakkeita myös jatkossa.

Sitten asuntosalkku sijoituskohteena lyhyesti. Tosiaan vahva perusliiketoiminta, vuokrausaste ollut hyvä nousevien, laskevien, korkeampien, matalampien korkojen aikana haastavissa markkinatilanteissa.

Tallinnassa on pystytty ja pystytään tekemään salkun jalastusta varsin tehokkaasti, niin kuin tässä edellä juuri kuvasin, mikä liittyy myös kohta kolme, eli voitot on sitten sijoitettu tuottavasti. Kilpailuetu on se, että tämä on vaikeasti kopioitava konsepti.

Eli nyt nämä asunnot on arvotettu tuottoarvomenetelmällä ja me pystytään myymään niitä kuitenkin markkinoille kuluttajille eli niin sanotusti kauppa-arvomenetelmäperusteisesti. Ja tämä on selkeä etu myös vuokrauksen kannalta, että on yksittäisiä asuntoja, mistä asuntosalkun asunnot koostuvat sekä Suomessa että Tallinnassa.

Ja näin ollen tämä laadukas, kestävä ja resilientti liiketoimintamalli. Ja tässä olennainen osa on myös se, että osake on jatkuva kaupankäynti.

Yksittäisiä asuntoja, niin kuin kertasin, ne on haluttuja vuokralaisille. Pystytään pitämään hyvää vuokrausastetta.

Kaikista taloista niitä ei ole. Usein on yksi, välillä on kaksi ja joskus on jokunen enemmän.

Näin pääsee asumaan omistusasujien joukossa asuntosalkun vuokralainen. Mittareita, taloudellinen vuokrausaste tosiaan hyvällä tasolla.

Ollaan pääkaupunkiseudulla Suomessa, Helsinki, Espoo, Vantaa 74 prosenttia. Tallinnassa kaikki siinä keskustassa tai keskustan tuntumassa.

Lyhyt matka raideliikenne asemille, kävelymatka alle 600 metriä on lyhyt kävelymatka ja sitten 1 000 metriä eli kilometri on kävelymatka. Pienehköjä asuntoja omalla tontilla niin, että kaikki Tallinnassa omalla tontilla Suomessa enemmän kuin 90:stä ja nämä loputkin on sitten kaupungin vuokratontilla.

Keskineliökoko 38. Kaikki sisäkuvat, jotka tässä esityksessä on, on asuntosalkun asunnoista.

Kerroin tästä lainoihin tehdyistä jatkosopimuksista, joissa on myös tällainen erittäin mielenkiintoinen porrasrakenne. Eli lainoitusasteen laskiessa sekä lainamarginaali että lyhennyksen määrä pienenevät ja sitten porrasrakenteen alimmalla portaalla laina on bullet-muotoinen.

Tosiaan lainat erääntyy 30-luvulla. Tässä on lainamäärät maittain, eli Suomen tytäryhtiöiden lainamäärä oli per maaliskuun loppu siis 85 miljoonaa euroa ja sitten Tallinnan 58 miljoonaa euroa.

Lisäksi on 2 miljoonan euron laina emoyhtiöllä, joka sitten aikataulun mukaan maksetaan takaisin viimeistä vuonna 2027. Lyhyesti näitä alueita olen käynyt aikaisemminkin, Tallinnan keskeisiä alueita, ranta-alueita, lähellä satamaa Kalamajassa yhteensä lähemmäs 200 asuntoa, joka on erittäin suosittu ja kiinnostava alue Tallinnan keskustan tuntumassa.

Mikä mahdollistaa tämän, että me pystytään näin tehokkaasti toimimaan, on se, että meillä on maakohtaisesti segmentoitu niin, että Suomessa ollaan edullisemmissa asunnoissa alueellisesti, joihin todella monella on varaa, kun sitten taas Tallinnassa ollaan premium segmentissä aivan Tallinnan, yhden EU-maan eurovaluuttaisen pääkaupungin keskustassa ja keskustan tuntumassa, joille on sitten hyvä kysyntä. Asunnothan Tallinnassa myös kalustettuja, toisin kuin jo vuokratessa toisin kuin Suomessa.

Maakohtaisesti vuokrataan sen mukaan, mikä markkinatapa on. Tasapainoinen rahoitusrakenne, omavaraisuusaste on pyörinyt tuossa 45–50:n puitteilla ja sitten vastaavasti luototusaste pääosin 50–55:n paikkeilla.

Taloudellisia tietoja nämä lyhyesti kävinkin tuossa käytännössä läpi. Ja sitten jos katsotaan keskim brutovuokraa, niin se on vuosien varrella kehittynyt.

Aiemmin, viime vuodet ollaan menty suurin piirtein tasasta tahtia. Aika näyttää, miten vuokrat kehittyvät sitten jatkossa.

Me uskotaan, että meidän konseptille asunnoille on kasvavaa kysyntää jatkossa. Taloudellinen vuokrausaste tosiaan pikkusen heiluu koko ajan, noilla on oltu hyvällä tasolla.

Osaketieto, niin kuin lyhyesti oikaistu osakekohtainen oma pääoma 120 euroa, vähän päälle. Ja yhteenvetona voi todeta yksittäisiä asuntoja tarkasti valittuina kasvukeskuksissa hyvien liikenneyhteyksien varrella ja kokonaisvuokralta edullisia, milloin niihin on kysyntää, ja vuokra-asunto omistusasuntotaloissa on haluttu asumismuoto.

Kiitos. Kiitos Jaakko.

Sitten kysymysten vuoro, ja sieltä chatin kautta voi kysymyksiä lähettää. Kiinnostusta on tähän omien osakkeiden ostamiseen ja siihen sen vauhtiin tai nopeuttamiseen.

Frans Mikael Ruested Intersilta kysyy, että asuntojen myyntien ja omien osakkeiden ostojen yhtälö on tosiaan erinomainen, oletteko jatkanut selvitystä, millä voisi sitten nopeuttaa omien osakkeiden ostoja? Ja esimerkkinä Frans Mikael mainitsee muun muassa Grand Lemonsoft-Case.

Tämä on erittäin hyvä kysymys, kiitos Fransille, ja vastaan samalla lailla kuin aikaisemmin on vastattu, että meillä on tässä useita asioita tietysti jatkuvasti selvityksessä myös tämän tyyppinen hanke, jossa sitten hankittaisi kerralla enemmän osakkeita nopeutetulla tarjousmenettelyllä. Monta asiaa liittyy moneen.

En tietenkään voi mennä asioiden edelle, tehdäänkö tällaista tai eikö tehdä. Voin vastata kuitenkin sen, että me tutkitaan markkinoita aktiivisesti ja sen mahdollisuuksia.

Kiitos Jaakko. Myöskin sitten kiinnostaa nämä tasearvot Tallinnassa, tästä kysymyksiä on ollut usein ja taas on jatkuvasti ajankohtainen asia, niin miksi tasearvot Tallinnassa ovat huomattavasti myyntihintoja alemmat noin 25 prosenttia?

Kaivan sen kuvan esille tässä, ja oikeastaan yksinkertaisin ja varsinainen selitys on se, että taseessa nämä on arvotettu tuottolähestymistavalla, vanhalta nimeltään tuottoarvomenetelmällä, mikä tarkoittaa sitä, että se tuotto lasketaan kassavirran kautta. Kun sitten taas näille, mikä korostin tässä, miksi Asuntosalkun konsepti on myös vaikeasti kopioitava, meillä on iso määrä hyviä, tarkkaan valittuja yksittäisiä asuntoja, joita me voidaan myydä myös kuluttajille omaan käyttöön.

Ja se markkina toimii sitten taas erilaisella logiikalla, eli siellä on markkinalähestymistapa, tämä kauppa-arvomenetelmänä aiemmin tunnettu tapa, jolla niitä asuntoja siellä ostetaan, eli tietyillä alueilla on markkina ja siellä on markkinahinnat, ja tätä me tietysti seurataan tarkkaan, ja sitten kun näitä myydään kuluttajille, ne myydään sen alueen markkinahintaan. Ja aika usein nämä markkinahinnat on erilaiset näillä kahdella markkinalla.

Ja nyt Asuntosalkun erityinen ominaisuus on se, että me pystytään toimimaan molemmilla markkinoilla. Ja markkinatapa on se, että nämä on taseessa arvotettu tuottoarvomenetelmällä, ja se selittää tämän tuoton, kuitenkin koska me pystytään myymään niitä hyvään hintaan markkinoille, niin me luonnollisesti hyödynnämme tätä markkinaa.

Nyt ei kuulu kysymystä, nyt taisi jäädä mute päälle. Kiitos Jaakko.

Sitten teemana vuokramarkkinat vuokrausaste, muutama kysymys aiheesta luemme tässä molemmat ja otetaan sitten yksi kerrallaan vastauksia. Eli ensin Henri Elo kysyy, mitä voi kommentoida markkinanäkymistä ja vuokrien kehityksestä Suomessa ja Tallinnassa.

Ja Frans Mikael Ruested Intersilta kysyy, mitä hieman laskeneiden vuokrausasteiden taustalla oli, oliko Tallinnan myynneillä vaikutusta. Mennään ensin tähän Henri Elon kysymykseen.

Kommentteja markkinanäkymistä ja vuokrien kehityksestä Suomessa ja Tallinnassa. Markkina on ollut, jos käsitellään Suomi ensiksi, niin haastava.

Kuten tiedetään jo vuosia vuokra-asuntoja on ollut tarjolla paljon. Me ollaan onnistuttu siinä markkinassa toimimaan hyvin niin, että asunnot on saatu vuokralle ja vuokratkin on säilynyt noin isossa kuvassa, niin kuin tuossa kerroin, suurin piirtein samalla tasolla.

Nyt kuitenkin sitä ylitarjontaa on saatu jossain määrin purettua, sitä edelleen on. Eli markkina ei ole välttämättä menossa helpompaan suuntaan.

Kuitenkin polarisaatio sen osalta, minkälaisia asuntoja jatkossa kysytään, saattaa muuttua. Nyt asumisen tukijärjestelmiä on muutettu, ja yksinkertaisuudessaan en käy niitä nyt tarkemmin läpi yksityiskohtaisesti, miten niitä on muutettu, mutta iso kuva on se, että tukia saa vähemmän, jolloin sitten vuokraa pitää maksaa omalla rahalla enemmän.

Silloin historian saatossa ja tyypillisesti kiinnostaa edullisemman, euromääräisesti edullisemman pään vuokra-asunnot. Meillä on juuri niitä, jolloin saattaa käydä niin, että kysyntä näissä asunnoissa kasvaa.

Siitä on jotain orastavia merkkejä tietyillä alueilla. Sitä on tietysti vaikea ennakoida, että miten tämä vaikuttaa, kuinka nopeasti ja millä voimalla.

Sen aika tulee näyttämään, mutta me ollaan luottavaisin mielin, että meillä on tähänkin markkinatilanteeseen sopivat asunnot Suomessa. Mitä tulee sitten Tallinnaan, niin Tallinnassa totta kai jonkun verran vaikuttaa myös se, että asuntoja on myyty.

Siellähän vuokrat on noussut selkeästi enemmän, jos ajatellaan vähänkään pidempää aikaväliä. Nyt sitten viime vuosina nousu on maltillistunut.

Meillä on tosi hyvät asunnot, niitä on saatu hyvin vuokralle ja uskotaan, että saadaan jatkossakin. Tallinnan osalta voisi sanoa sen, että siellä me ollaan oltu edelläkävijä luotu markkinaa.

Nyt on tullut myös muita markkinatoimijoita, jotka on sitten pyrkinyt tekemään vähän samantyylisiä asuntoja kuin meille, jolloin sielläkin tarjonta on lisääntynyt. Mutta siellä markkinoilla tiedetään kuitenkin, kuka on markkinajohtaja, että meiltä saa hyviä asuntoja.

Meidän näkemyksen mukaan markkina tulee olemaan sielläkin maltillisesti kehittyvä. Kiitos Jaakko.

Mennään tuohon saman teeman ympärillä toiseen asiaan, eli hieman laskeneisiin vuokrausasteisiin kommentoida niiden taustaa ja oliko Tallinnan myynneillä vaikutusta. Tallinnan myynneillä oli pieni vaikutus.

Sillä se vähän riippuu, että mihin tahtiin niitä tulee myyntiin ja minkä ajan sitten minkäkin myyminen tarkalleen ottaen ottaa. Sanoisin näin, että nämä vuokrausasteet on pikkuisen heilunut.

Elämä tai maailma ei ole lineaarinen, että kaikki menisi aina lineaarisesti, vaan välillä tulee heiluntaa. Meillä on aikaisemminkin joskus ollut pikkuisen hetkellisesti matalampi vuokrausaste ja sitten on palattu siihen meidän normaaliin, joka on sitten erinomainen.

Sanoisin kuitenkin, että nämäkin tasot, korostaisin sitä, että ne on edelleen erittäin hyvät. Mutta syy on se, että on ollut vuosikiertoa, eli talvi on vähän haastavampi aika tyypillisesti.

Totta kai ne vertailuluvutkin on sieltä talvelta, mutta sen lisäksi tarjontaa on ollut paljon. Kiitos Jaakko.

Otetaan yksi vielä loppuun, ja se omien osakkeiden ostamisesta ja asuntohankinnoista vaihtoehtoisina asioina. Onko omien osakkeiden ostaminen mielestänne vaihtoehtoista asuntohankinnoille?

Ja jos kyllä, onko se edelleen näkemyksenne mukaan kannattavampaa kuin asuntohankinnat, vaikka asuntojen hinnat ovat laskeneet Suomessa? Mä otan tämän yhteenvetokuvan tässä, mikä tätä kokonaisuutta kuvaa, ja vastaan niin, että meidän mielestä tämä on vaihtoehto sellaiselle taholle, jolla on julkisesti noteerattu osake.

Eli käytännössähän me päädytään omistamaan nimenomaan niitä asuntoja, jotka me ollaan tähän kokonaisuuteen ajansaatossa hankittu, jotka me tunnetaan, jotka me tiedetään, joilla on aikaisempi vahva performanssi, ja nyt tämä yhtälö mahdollistaa sen, että me saadaan ostettua näitä asuntoja tämän oman osakkeen ostamisen kautta alennuksella suhteessa osakekohtaiseen omaan pääomaan. Ja sitten kun samanaikaisesti me pystytään kuitenkin vielä myymään niitä Tallinnassa korkeampaan hintaan kuin mitä niiden tasaarvo on, niin meidän mielestä tämä yhtälö on erittäin kannattava.

Niin kuin tässä kerroin, että kun tämä niin sanotusti kiertää läpi, niin tällä noin suurusluokkana tuplaa oman pääoman joka kerta, kun tämän saa pyöräytettyä. Niin se on varsin kannattavaa, ja me nähdään, että näin on jatkossakin niin kauan kuin tämä yhtälö säilyy tämmöisenä.

Tietysti elämme, kerroin tuossa, että elämä ei ole lineaarista, niin markkinakin tulee muuttumaan. Meidän strategian keskiössä on omistaja-arvon kasvattaminen, ja silloin tietysti me katsotaan sitä, minkälaisia mahdollisuuksia markkina meille antaa, ja toimimme siinä markkinassa sitten parhaaksi katsomallamme tavalla, kuten kussakin markkinassa.

Mutta vastaus on se, että on ollut kannattavaa ja uskotaan, että jatkossakin on kannattavaa. Kiitos Jaakko.

Kiitos kaikille katselijoille ja kuulijoille. Toivotamme hyvää kevään loppua ja hyvää kesää.

Kiitos.