Hyvää talvipäivän aamua ja tervetuloa seuraamaan Asuntosalkun liiketoimintakatsausta. Meillähän tilikausi alkaa lokakuun alussa ja päättyy syyskuun loppuun, jolloin sitten ensimmäinen neljännes on loppuvuosi eli loka-joulukuu.

Ja tässähän ei oo kevääseen montaa päivää, se tulee sieltä ennustetusti ja odotetusti, ja niin on meidän luvutkin aika ennustettuja ja odotettuja. Eli tulos parani, rahoituskulut laskivat, liikevaihto pysyi käytännössä samana, pyöristyy samaksi.

Siellä ihan pientä eroa johtuen myyntivoittojen määristä, jota tällä kaudella oli pikkusen vähemmän kuin aiemmalla kaudella. Nettovuokratuotto pieni miinus siinä, 0,1 miljoonaa euroa.

Tää on käytännössä tekninen erä johtuen rahoitusvastikkeista, koska tosiasiallisesti meidän bruttovuokratuotot kasvoi 0,8 % ja toisaalta myös hoitovastikkeet kasvoi käytännössä saman verran. Sen lisäksi tässä oli pieniä korjauksia huoneistoremontteihin liittyen, joita sitten tuli pikkusen aiempaa kautta enemmän tälle kaudelle, jolloin sitten pieni miinus tossa.

Vuokrausaste erinomaisella tasolla, yli 97 %, niinkuin meillä tyypillisesti on ollut, ja omien osakkeiden osto-ohjelma jatkui strategian mukaisena. Me ollaan tuotu esille, että Asuntosalkku on pohdinnan arvoinen vaihtoehto sekä asuntorahastoille että suoralle asuntosijoittamiselle.

Yhteenvetoomaisesti tosiaan taloudellinen vuokrausaste kauden päättyessä oli 97,1 % jakautuen niin, että Suomessa erinomaisella tasolla 97,7, Tallinnassa 95,8 ja muistetaan, että Tallinnassa sitten oma tekijänsä on se, että asuntoja myös myydään siellä, jolla on sitten oma vaikutuksensa tähän vuokrausprosessiin osaltaan. Liikevaihto kerrotusti 4,7 miljoonaa, samoin nettovuokratuotto 2,8, realisoitunut voitto oli 0,7 miljoonaa euroa.

Oikaistu osakekohtainen oma pääoma kauden päättyessä ja vuodenvaihteessa oli toi vähän päälle 121 euroa. Valmiita asuntoja 2 066 ja olennainen asia, että tässä hetkessä ei sitten ollut enää yhtään rakenteilla olevaa asuntoa.

Nyt olennainen seikka tässä meidän toiminnassa paitsi se, että vuokraustoiminta on tasaista ja ennustettavaa, on myös jalostustoiminta ollut viime aikoina. Tässä on kuvattu kaksi edellistä tilikautta ja tilanne kuluvalla tilikaudella tammikuun loppuun asti sen osalta, miten jalostustoiminnan yhteydessä asuntoja on myyty Tallinnasta.

Ja kun me katsotaan näitä lukuja, niin kun huomioidaan vielä, että pikkusen tää myyminen, jalostamisen yhteydessä alotettiin jo tilikaudella '23, niin asuntoja on myyty lähemmäs 100 yhteensä. Ja käytännössä ne on siis myyty 4 %:n tuottovaateella tai pikkusen alle.

Tässä on lukemat, mutta noin nyrkkisääntönä voi pitää sitä 4, sekin pikkusen tietysti heilu tässä, niinkuin noistakin numeroista nähdään, mutta joka tapauksessa tässä olennaista on se, että tää on edustava otos kokonaisuudesta, sitä on pystytty tekeen pitkäjänteisesti ja vahvasti yli arvonmääritysarvojen. Eli tässä on näytetty, kuinka väkevästi yli arvonmääritysarvojen näitä asuntoja on pystytty jalostustoiminnan yhteydessä myymään.

Tässä puhutaan siis kun kuvataan kuluvaa tilikautta tammikuun loppuun saakka ja kahta edellistä, niin noin neljänneksen korkeammilla hinnoilla niitä on myyty, niinkuin taulukosta voi lukea kunkin vuoden osalta erikseen. Ja tässä taas sitten tavallaan sellainen nyrkkisäännönomainen sääntö on se, että arvostus on noin 5 %:lla ja näitä myydään noin 4 %:lla, mistä sitten muodostuu tämä ero.

Ja nythän tää myyntitoiminta on varsin kannattavaa, josta tässä on tällainen havainnollistava esimerkki. Tää on siis karkea yksinkertaistus siitä, jotta voidaan kuvata, että miten tämä logiikka tässä toimii.

Ja jos ajatellaan, että meillä on tasearvostukseltaan, lähdetään vasemmalta siis liikkeelle, 200 000 euron arvoinen asunto, niin päässälasku esimerkinomaisesti on luotu tämä havainnollistava esimerkki, voidaan laskea, että jos se myydään 25 % neljänneksen korkeampaan hintaan, niin silloinhan siitä saadaan 250 000 euroa. No miksi me pystytään myymään, täähän on poikkeuksellista, että näitä asuntoja pystytään myymään korkeampaan hintaan kuin ne on taseessa?

No se johtuu siitä, että meillä Asuntosalkussa on uniikki konsepti, jossa on yksittäisiä asuntoja omistusasuntotaloissa, jolloin markkinatapa on arvottaa nää niin sanotulla tuottoarvomenetelmällä, joka perustuu kassavirtaan. Kuitenkin toinen markkina on kuluttajamarkkina, jossa sitten nää hinnat ei oo välttämättä yhteneväiset, jolloin me pystytään tietysti omalla toiminnallamme hyödyntämään sitä markkinaa, joka on yhtiön kannalta suotuisampi.

Ja sen takia niitä on pystytty myymään näin merkittävästi yli tasearvojen. No mitä tää tarkoittaa sitten omalle pääomalle?

Katsotaan tää keskikuva. Tosiasiassa meidän vivutushan on ollut pikkusen yli puolet viimeisissä raporteissa, mutta tässä on taas yksinkertaistamisen vuoksi otettu niin, että se on puolet.

Se tarkoittaa silloin, että taseessa 200 000 euron asunnossa 100 000 on velkaa, 100 000 omaa pääomaa. Jos se myydään tää 50 000 euroa korkeampaan hintaan eli 25 % korkeampaan hintaan kuten tässä esimerkissä, se tarkoittaa, että se oma pääoma kasvaa 50 % tän myydyn asunnon osalta.

No nyt tähän voidaan vielä saada lisää vauhtia ja yhtälö saada vielä kannattavammaksi sillä, että me ostetaan omaa osaketta markkinoilla, mikäli sitä on saatavissa alle kirja-arvon. Ja nythän se kirja-arvo tasearvoon suhteutettuna, missä kurssi on mennyt, on suuruusluokkaa ollut kolmanneksen, eli tässä on pikkusen vähemmän tässä, mutta jälleen asian havainnollistamiseksi ja päässälaskun helpottamiseksi on oletettu, että noin neljänneksen kurssialennuksella hankitaan näitä osakkeita ikään kuin tähän vastaavaan asuntoon, joka tässä on myyty.

Sehän tarkoittaa silloin, että tää satasen oma pääoma, siitä otetaan se neljännes pois, eli siitä maksetaan 75, ja sitten vasemmanpuolen kuvien perusteella saadaan 150, jolloin 75 nousee 150:een, jolloin se tuplaantuu. Eli tämä on havainnollistamisen kuva siitä, miksi tämä on varsin kannattavaa toimintaa, mitä on tehty omistaja-arvon lisäämiseksi.

Omia osakkeita on tosiaan hankittu kauden aikana reilu 3 600 kappaletta vajaalla 300 000 eurolla, noin 80 euron keskihintaan. Ja kauden päättymisen jälkeen se on jatkunut.

Jos katsotaan tilanne, mikä oli kauden päättyessä, kokonaistilanne, niin silloin yhtiöllä oli omia osakkeita reilu 16 000 kappaletta, joka edustaa noin 1,6 %:a yhtiön osakekannasta ja keskihinta näille hankituille osakkeille markkinoilta on ollut reilu 79 euroa. Tää on osa pääomarakenteen kehittämistä ja osinkopolitiikan toteuttamista, ja valtuutus on jatkaa tätä toimintaa.

Miksi siis pärjätään? Se johtuu siitä, että meillä on yksittäisistä asunnoista tarkasti valikoitu portfolio, eli yksittäisiä asuntoja omistusasuntotaloissa.

Se selittää pitkälti myös meidän taloudellisen vuokrausasteen vahvuutta. Oikealla on sitten kuvattu sitä, että joka talosta ei oteta, toisista jokunen asunto ja aikamoisesta vain yksi.

Portfolionhallinta on kahtalainen. Suomessa meillä ollaan edullisessa segmentissä, sellaisissa asunnoissa, joihin todella monella on varaa.

Eli on selvää tietysti, että kaikki, jotka voivat maksaa 1 000 euroa kuukaudessa vuokraa, voivat maksaa myös 600 euroa kuukaudessa vuokraa, eli se joukko on isompi, jolle tätä kautta mahdollistetaan vuokra-asuminen omistusasuntotalossa. Sitten taas toisaalta Tallinnassa me ollaan keskusta-alueella hienoissa asunnoissa.

Ne on hienosti sisustettu ja niistä saadaan hyvä vuokra ja toisaalta sitten myös hyvä hinta myytäessä, niinkuin edeltä kävi ilmi. Muutama kuva Tallinnasta lyhyesti: Noblessner, hieno alue, ranta-alue, Asuntosalkun omistuksessa vajaa 10 % alueen asuntokannasta, samoin Kalarannasta, joka on vielä lähempänä satamaa.

Nää molemmat alueet sijaitsee sataman lähellä, kun siitä lähdetään vähän länteen, kun Tallinnaan saavutaan. Ja siinä samalla seudulla on myös Kalamajan alue, jonka alueelta Asuntosalkku omistaa 173 asuntoa mukaan lukien nää kaksi edellistä mainittua aluetta.

Ja tää on tällainen trendikäs, suosittu, kiva alue. Sisäkuvat on kaikki meidän asunnoista, niinkuin tässä näkyy.

Ja jos mietitään Asuntosalkkua vielä sijoituskohteena, meillä on vahva perusliiketoiminta, jatkuvasti korkea vuokrausaste, tää on ennustettavaa, kassavirta on selkeätä, me voidaan laskea sille selkeät ennusteet. Tallinnassa me ollaan tehty salkunjalostusta väkevästi arvonmäärityksen ylittävin hinnoin, oli esimerkkejä tästä, se on edustava otos, sitä on tehty yli tilikausien.

Voitot on sijoitettu tuottavasti, me ollaan maksettu lainaa takaisin, me ollaan ostettu omaa osaketta, toisaalta maksettiin viimeksi osinkoakin. Tätä kuvioon selittää miten se on mahdollista, on kilpailuetu ja vaikeasti kopioitava konsepti.

Kokonaisuutena on laadukas, kestävä ja resilientti liiketoimintamalli, meidän asunnot on sellaisilla alueilla, joissa vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa ja ylipäänsä niinkuin ne on kasvualueita. Me ollaan pystytty pitään hyvät vuokrausasteet matalien korkojen aikaan, korkeampien korkojen aikaan, nousevien korkojen ja laskevien korkojen aikaan ja monenlaisessa erilaisessa myös geopoliittisessa epävarmuudessa meillä on ollut tasasen korkea vuokrausaste.

Ja tietysti osa tätä kuviota on se, että osakkeella on jatkuva julkinen kaupankäynti, mikä on mahdollistanut sitten edellä kuvattuja yhtälöitä. Yhteenvetona: yksittäisiä asuntoja tarkasti valittuina kasvukeskuksissa hyvien liikenneyhteyksien varrella, pieniä asuntoja omistusasuntotaloissa, ja sen lisäksi ollaan siis vielä raideliikenneasemien läheisyydessä.

Keskineliökoko 38, keskibruttovuokra 650 euroa. Tässä yhteenvetona.

Kiitos.

Joo, erittäin hyvät kysymykset. Ja tässä otin tän kuvan, jossa tätä käytiin läpi ja siihen käytettiin jonkun verran aikaa jo esityksessäkin.

Eli itsessään nämä molemmat, niinkuin kysymyksestä jo kuului, ovat kannattavia. Ja nytten niinkuin tässä karkeassa yksinkertaistuksessa, jossa on tarkoitus havainnollistaa tätä asiaa, niin nämä eivät mene eksaktirytmissä.

Eli yhdessä kohtaa myydään ja sitten siinä kohtaa kun on mahdollista myydä, niin myydään ja siinä kohtaa kun on mahdollista ostaa omia osakkeita, niin ostetaan. Eli sikäli myyminen on yksinään kannattavaa, sitä voidaan tehdä ihan omaan tahtiin, se ei riipu omien osakkeiden ostosta.

Toisaalta myös omien osakkeiden osto on ollut kannattavaa, varsinkin kun on pystytty näin myymään, joka on antanut evidenssiä siitä, että näitä asuntoja pystytään myymään yli tasearvojen. Sitä voidaan tehdä myös omaan tahtiin, eli näiden ei tarvii mennä rytmissä tai ne ei oo nivoutunut yhteen, niitä voidaan tehdä ajallisesti silloin, kun markkina tarjoo niihin mahdollisuuksia.

Eli tämä oli pidempi selitys, mutta lyhyt vastaus on se, että ne eivät ole riippuvaisia toisistaan, vaan molemmat ovat kannattavia ja niitä voidaan tehdä toisista riippumatta.

No tässähän sitten jos katsotaan näitä tilikausia, katsotaan edellistä tilikautta ja sitten, eli '25 päättynyttä tilikautta ja '24 päättynyttä tilikautta, siinä oli tosin 14 kuukautta Tallinnan ajanjakso, ja sitten tämä alkanut tilikausi 4 kuukauden osalta, niin tästä nähdään, että tää suuruusluokka mitä näitä asuntoja on myyty per kuukausi, on noin kolme asuntoa kuukaudessa. Ja nythän meidän tarkoitus on tehdä pitkäaikaista kannattavaa toimintaa, ja olennainen tässä on myös tää toinen rivi, eli me ollaan pystytty myymään niitä kasvavin keskihinnoin, eli hintatasohan on myös samanaikaisesti noussut.

Me ollaan saatu vuokriakin ylöspäin, jolloin sitten tää on tietysti tasapainoilua monen seikan osalta. Yksi olennainen seikka on tässä se, että meillä on hyvä maine markkinoilla ja me halutaan pitää se sellaisena, me ei myydä asuntoja vuokralaisten alta pois.

Eli asuntoja myydään silloin, kun vuokralainen muuttaa, ja me katsotaan sitä jatkuvasti, että mitkä asunnot mahdollisesti myydään, niin sen perusteella ketkä vuokralaiset irtisanoutuu, eli tavallaan mitkä asunnot meille vapautuu mahdollisesti myyntiä varten. Ja sitten siihen vaikuttaa sitten kokonaistilanne, että miten milläkin alueella niitä on myynnissä, mutta aika tasaiseen tahtiin me ollaan pystytty tätä myymään.

Meillä on ollut myös tämä sopiva tahti tässä markkinatilanteessa, mutta ei me olla sanotaanko samaan hengenvetoon, että ei me olla, niinkuin tai aiemmasta tähän liittyvästä kysymyksestä kävi ilmi, että näitä voidaan tehdä omaan tahtiin niinkuin erillisenä liittyen myös siihen omien osakkeiden ostoon, niin on yleisellä tasolla voi todeta, mahdollista myydä enemmän tai vähemmän, että me katsotaan mikä se on sen hetkellä niinkuin fiksuin tahti niitä myydä, mutta tää on nyt ollut tällainen perustahti, noin kolme asuntoa per kuukausi.

No tämähän kysymys on moninainen, se on hyvä kysymys myös. Nythän täällä on tehty kohtalaisen paljon tai siis isoja kauppoja, joka on muodostanut sen, että kohtalaisen paljon on kuitenkin ollut volyymia.

Eli siellä niinkuin viime vuonna oli yksi Kojamon isokauppa, jossa Kojamo myi, ja sitten oli yksi iso, jossa OP-Vuokratuotto -asuntorahasto myi Satolle. Ja nyt sitten uusin tällainen isompi kauppa oli se, että kun Varma myi asunnot tai oikeastaan järjesteli asunnot Kojamolle, tarkoitan järjestelyllä sitä, että Varmahan sitten itse merkkasi Kojamon osakkeita niinkuin ikään kuin sen oman pääoman verran.

Ja nythän sitten yksi kysymys on se, että kuinka paljon lukumääräisesti tehdään näitä kauppoja markkinassa. Ehkä yleiskuva on se, että tässä on iso joukko neuvonantajia, jotka katsoo paljon dataa, että mä ehkä enemmän yhteenvedän sitä mitä sieltä kuuluu, niin on se, että näyttää siltä, että se on heräämässä, mutta ehkä tässä kannattaa nyt vähän aikaa odottaa, että tulee lisää kauppoja markkinaehtoisesti ja sitten voidaan katsoa, että kuinka paljon niitä tulee ja mihin tasoon.

Meillähän on tän asian osalta ohjeistus ja siinä ohjeistuksessa se minimiraja on 2,5 miljoonaa euroa, eli alaraja realisoituneen voiton osalta, mikä on korkeampi lukema kuin viime vuonna realisoitunut voitto tai viime tilikaudella realisoitunut voitto. Eli tästä, koska sellainen ohjeistus on annettu ja ohjeistus on edelleen voimassa, niin silloin voi ajatella näin, että siinä ohjeistus näyttää edelleen relevantilta, koska tietysti meidän sitä muussa tapauksessa pitäisi muuttaa.

Eli oletus on se, että jonkun verran siellä tulee kasvua olemaan näillä näkymin.

No ehkä yleisellä tasolla voi sanoa niinkuin meidänkin lukemat osoittaa, että jonkun aikaa on jo menty aika niinkuin tasaisesti. Ja nythän siellä tilastoihin itsessään vaikuttaa monta seikkaa, eli siellä on myös näitä olemassa olevia vuokrasuhteita, ja jos niihin tehdään vuokrankorotuksia, niin sillä on myös oma vaikutuksensa.

Et se, että mitä me ollaan kerrottu aikaisemmin ja mikä tää perustilanne on ollut ja oletus on se, että yleensä markkina muuttuu niinkuin suht hitaasti, jos katsotaan paljonko on asuntojen ylitarjontaa tälläkin hetkellä, että se peruskuva on sellainen, että aika lailla vaakallentoa mennään. Et se, että sieltä tulee sitten joku lukema, joka poikkee sitten tästä isosti, niin siinä oletettavasti on joku selittävä tekijä sit jos katsotaan viimeaikaisia aikoja.

Eli meidän havainnot ja meidän asuntojen osalta on se, että aika lailla niinkuin aikaisempaan tahtiin mennään. Ja nythän toki meillä on se Tallinna tässä mukana, mutta joka tapauksessa voi kerrata vielä sen, että meillähän itse asiassa nämä bruttovuokratuotot nousivat 0,8 % vertailukauteen nähden.

Kiitos paljon.