Hej och varmt välkomna till Besqabs presentation av tredje kvartalet 2026. Jag heter Mattias Karlsson och kommer att moderera dagens sändning, och med mig här i studion så har jag VD Magnus Andersson och CFO Magnus Sundell.

Varmt välkomna.

Tack.

Tack för det.

Innan vi börjar så vill jag också informera om att ni kan ställa frågor i chatten så tar vi dem efter i en gemensam frågestund. Men nu ska vi få höra mer om kvartalet och framtidsutsikterna för Besqab, så med det lämnar jag över ordet till Magnus.

Varsågod.

Tack för det Mattias och varmt välkomna alla ni som har ringt in till den här presentationen över Besqabs delårsrapport för perioden januari till september och framför allt det tredje kvartalet 2026. Och vi inleder då med att sammanfatta det tredje kvartalet som ett starkt kvartal för oss på Besqab.

Vi tycker att vi utvecklas både med en starkare försäljning, ökad omsättning och ökat resultat i det här kvartalet. Vi har en fortsatt ökad marknadsaktivitet på bostadsmarknaden.

Vi har sett stigande bostadspriser framför allt i centrala delarna av Stockholm. Och det här har lett till en stark försäljning.

Vi har bokat eller sålt 242 bostäder under det här kvartalet och vi ser en fortsatt god efterfrågan på våra bostäder i alla de projekt som är ute till försäljning. Vi har startat tre stycken projekt under kvartalet, 215 enheter, men vi har också färdigställt ett större antal bostäder under det här kvartalet framför allt hänförligt till den stora hyresrättsportfölj som vi levererar till Patrizia och i den affär vi gjorde 2022.

Och det gör att produktionsvolymerna går lite ner i det här kvartalet jämfört med förra kvartalet, men våran målsättning att komma upp i 2 000 enheter i pågående produktion under 2027 är kvar. Resultatmässigt, som jag sa, ett starkt kvartal.

Vi ökar både omsättning, bruttoresultat och rörelseresultat jämfört med samma kvartal föregående år, och det gör vi också vad gäller bruttomarginal och rörelsemarginal. Och vi fortsätter att arbeta med att vara kapitaleffektiva i våran verksamhet, och det visar sig i att vi även detta kvartal kan visa en ytterligare ökning på avkastning på eget kapital.

Slutligen så har vi en god bokningsgrad. Vi har säljstartat många projekt under året och vi ser goda förutsättningar att kunna ha ett antal produktionsstarter även under det fjärde kvartalet och få en stark avslutning på året, och våran prognos är att vi kommer att starta fler bostäder i år än vi gjorde under förra året.

Så sammanfattningsvis då en stark försäljning, ökad lönsamhet. Vi sålde 147 bostäder under kvartalet på bindande avtal och vi bokade ytterligare 95, så totalt 242 bokade eller sålda bostäder.

Det är en bra siffra. Resultatmässigt i korthet: omsättningen 652 miljoner kronor, det ger ett bruttoresultat på 141 miljoner kronor och det motsvarar en bruttomarginal på 21,6% i det enskilda kvartalet, och det överträffar ju vår målsättning om att ha en bruttomarginal på minst 20% i vår projektverksamhet.

Rörelseresultatet 91 miljoner kronor, det ger en rörelsemarginal på 14% och det här visar att vi inte bara har en bra intjäning i projektverksamheten utan vi har också en god kostnadsdisciplin som gör att rörelsemarginalen nu sakta stiger mot målsättningen 15%. Bostadsmarknaden, där ser vi som sagt en fortsatt positiv utveckling.

Vi har under längre tid sett att den låga inflationen, de relativt låga boräntorna och genomförda skattesänkningar, det stärker hushållens köpkraft. De disponibla inkomsterna stiger, så gör även reallönetillväxten.

Och det här gör att vi har en fortsatt optimism trots att vi har nu förväntningar om kommande räntehöjningar, men vi ser i princip ingen oro för den geopolitiska osäkerheten i omvärlden och de aviserade räntehöjningar som vi har här under slutet på hösten och början på våren. Utan den stärkta köpkraften överväger.

Vi ser också att de lättade kreditreglerna under våren med höjt bolånetak och sänkta amorteringskrav, det förbättrar sentimentet, det har ökat aktiviteten och vi ser också ett något minskande utbud, framför allt vad gäller nyproduktion. Och det här leder då till stigande bostadsrättspriser.

De senaste 12 månaderna har priserna på bostäder i centrala Stockholm stigit med drygt 9% och i Stockholms län med 6,5%. Och vad gäller aktiviteten då så ser vi att det är en hög aktivitet här under kvartalet.

Om man tittar på omsättningen av bostäder i hela landet inklusive successionsmarknaden så var den under tredje kvartalet på 145 miljarder kronor. Det är 10% högre än samma period föregående år.

Under det här kvartalet så sticker september ut som den högsta sedan 2021, och 2021 var ju en väldigt, väldigt stark bostadsmarknad. Och till det så är omsättningen i Stockholms län enskilt ännu större.

Den är 11% högre än samma period föregående år och det är faktiskt en rekordomsättning, och det ser vi också på kurvan här som redovisar omsättningen på bostadsmarknaden på rullande 12 månaders basis. Vi har en hög aktivitet på bostadsmarknaden framför allt i Stockholm.

Så vi har också på Besqab en stark försäljning. Vi sålde då 147 bostäder på bindande avtal under kvartalet i projekt under pågående produktion, och vi bokade ytterligare 95 bostäder i ännu ej produktionsstartade projekt.

De här bokningsavtalen ska konverteras och det ger oss bra förutsättningar att kunna starta fler projekt under det fjärde kvartalet. Andelen bokade eller sålda bostäder i pågående produktion var 56% vid kvartalets utgång och det är en hög och bra siffra, den skulle kunna till och med vara lägre, och det här är då exklusive de hyresrätter som nu är färdigställda, så att det här är i äganderätter eller bostadsrätter.

Och det som, som tidigare är en stor styrka, det är att vi har bara sex osålda bostäder i färdigställda projekt. Vi har alltså ingen svans av osålt.

Flera av de här är dessutom visningsbostäder som vi själva behåller kvar för att kunna jobba med marknadsföringen i kommande etapper, så att det tycker jag är ett starkt kvitto på att våran säljstrategi att optimera priset och säljtakten verkligen fungerar och vi har väldigt få osålda bostäder i färdigställd produktion. Och ett exempel på ett projekt som har fungerat väldigt väl och som vi nu har kunnat produktionsstarta under kvartalet är Haga Heights.

Det här är ett projekt i Hagastaden med 107 bostadsrätter, ett till fem rum och kök. Hagastaden är ju en av stans mest innovativa nya stadsdelar.

Det är väldigt attraktivt att bo här. Vi har stor efterfrågan och ett högt tryck på visningarna.

Och det gör att vi kan släppa ut olika säljetapper, mindre säljetapper där vi kan justera priserna uppåt, och vi har nu nästa etapp som är Haga Vista, 134 ägarlägenheter som vi planerar för att släppa ut på marknaden efter årsskiftet. Vad gäller produktionsstarter så startade vi som sagt tre stycken projekt under kvartalet, 219 enheter totalt.

Det innebär att vi vid kvartalets utgång hade 21 projekt i pågående produktion där den absoluta majoriteten är flerbostadshus och knappt 10% är småhus och det vårdboende som vi startade under tredje kvartalet. Vi hade en stor andel färdigställda bostäder, det är framför allt hänförligt till två hyresrättsprojekt i Danderyd och Solna, och vi färdigställde också bostadsrättsprojektet Herta i Danderyd med 76 enheter.

Och det gör att andelen bostäder i pågående produktion går ner något jämfört med förra kvartalet, men som jag sa inledningsvis så är våran ambition och målsättning om att komma upp över 2 000 bostäder i pågående produktion, den är fast och den räknar vi med att vi ska kunna nå under 2027. Och för att visa då vilka projekt vi startade under kvartalet så har vi först Höjden i Vaxholm.

Det här är den sista etappen på Norrberget i Vaxholm, ett fantastiskt fint projekt där vi bygger totalt ungefär 230 bostäder. Nu har vi startat den sista etappen, den består av lägenheter, radhus och ett parhus där vi har en bra efterfrågan och vi har en bra säljtakt och vi känner oss trygga med att nu starta det här projektet.

Det andra är då Haga Heights som jag nämnde tidigare, 107 bostadsrätter i Hagastaden. Och det är värt att nämna då att det här projektet har vi startat på ett arrendeavtal så vi har inte tillträtt marken, det kommer vi att göra i Q4, och det innebär att det påverkar att vi har något lägre omsättning i Q3 men den omsättningen kommer att komma in i Q4 istället, så det är en periodiseringsfråga.

Det är bra för vår kapitaleffektivitet men det påverkar omsättningen som då kommer lite senare. Det tredje projektet är ett vård- och omsorgsboende i Nynäshamn med 80 vårdbostäder som vi startade under kvartalet och det här projektet redovisas ju som en förvaltningsfastighet och vi har tecknat ett operatörsavtal med Ersta diakoni som ska drifta det här vårdboendet på ett 15-årigt avtal.

Som sagt så har vi färdigställt många bostäder under kvartalet. Vi gjorde en affär med kapitalförvaltaren Patrizia 2022, den omfattade 900 bostäder cirka, och under det här kvartalet så färdigställde vi Femöringen i Solna med 213 bostäder och den tredje etappen av Ingentingshöjden i Danderyd med totalt 170 bostäder.

Och med de projekten färdigställda så har vi nu färdigställt och överlämnat hela den här portföljen till Patrizia och det har skett i enlighet med tidplan. Byggrättsportföljen, den bestod vid kvartalets utgång av 6 313 byggrätter för framtida bostäder i Stockholm och Uppsala inklusive de byggrätter vi har genom Balin.

1 171 av de här byggrätterna är tillträdda och upptagna i balansräkningen och det är ju viktigt för oss att hålla så lite som möjligt på balansräkningen för att förbättra kapitaleffektiviteten. Byggrättsportföljen, den är fördelad över 19 kommuner, 67 stycken bostadsprojekt, och som vi har sagt väldigt många gånger så är det här starka lägen i attraktiva kommuner.

Vi har en ökad koncentration till Stockholm framför allt, ungefär 50% av byggrätterna ligger i Stockholm eller Solna och resterande andel av byggrätterna ligger i närförort till Stockholm, ungefär 10% i Uppsala, så att det är en fantastiskt stark byggrättsportfölj tycker vi som ger förutsättningar att kunna starta projekt under kommande år. Under kvartalet så har vi ingått ett avtal där vi avstår från att tillträda cirka 800 byggrätter som ingår i den här byggrättsportföljen vi förvärvade från ALM Equity 2023.

Anledningen till det, det är att de här byggrätterna ligger långt in i framtiden och förutsättningarna eller villkoren för att tillträda är väldigt osäkra eller har fallit, så vi avstår från det. Det innebär att vi inte kommer att emittera fler stamaktier som betalning för de här byggrätterna, vi minskar kommande utspädning och vi kan rikta våran finansiella styrka och kapacitet mot att hitta byggrätter som kan startas upp närmare i tiden istället.

Så vi tycker att det här är en optimering av våran byggrättsportfölj. Och med det, Magnus, lämnar jag över till dig att gå igenom siffrorna.

Ja, tack så mycket för det och tack Mattias. Ja, du nämnde just den här, så vi har lite extra information om den här, men i princip är det precis som Magnus nyss sa, att vi har stökat om lite grann i våran byggrättsportfölj och exkluderar från och med det här kvartalet då de här 800 byggrätterna som låg mer tidigare med start långt in i framtiden av de skäl som Magnus just nämnde.

Och det blir följaktligen ingen nyemission av stamaktier som annars skulle varit fallet som en likvid för tillträdet av de här byggrätterna. Över till kvartalet.

Jag har valt att ta med de här staplarna som jag tror, Mattias, vi har haft uppe tidigare för att försöka vara lite pedagogiska. Hur läser man egentligen våran resultaträkning?

Och ja, det blir lite repetitivt det här, men jag tror att det tål att upprepas för det är inte helt enkelt att läsa våran resultaträkning. Jag har två stycken grafer här, den översta visar kvartal för kvartal under de senaste åren här hur våran omsättning och våra marginaler har utvecklats över tid, och där ser man ju att på enskilda kvartal så är det ganska stora skillnader.

De högre mörkgröna staplarna påvisar våran omsättning i kvartalet och kurvorna är våran brutto- respektive rörelsemarginal hur de på enskilda kvartal har utvecklats. Och det är, som sagt, lite ryckigt mellan kvartalen och det är väldigt beroende av hur mycket projekt vi startar i ett enskilt kvartal.

Det är så våran vinstavräkningsmodell ser ut. Men det viktigaste kanske är att flytta blicken neråt och titta på rullande 12, alltså i årstakt, hur utvecklar sig våra viktiga nyckeltal då, och där är vi ju glada att se att det är uppåtgående trender både i omsättning och våra två viktiga avkastningsmått brutto- respektive rörelsemarginal.

Och flyttar du blicken till vänster, tittar på specifika siffror, så för det enskilda kvartalet Q3 så omsätter vi 652 miljoner, det motsvarar en årstakt på rullande 12 på precis under 3 miljarder. Ett bruttoresultat i kvartalet på 141 miljoner, vilket är i princip en dubbling från jämförelsekvartalet förra året, och i årstakt 579.

Bruttomarginalen i det här kvartalet är ju, som vi har nämnt, till och med över vårt långsiktiga mål på 20%, landar in på 21,6%, vilket vi är otroligt stolta och glada över, och i årstakt rullande 12 är vi precis under målet men på väg mot det, 19,5% i årstakt. Rörelseresultatet är i kvartal 3 ungefär tre gånger så högt som det var i jämförelsekvartalet förra året, och återigen i årstakt strax under 400 och marginalen 14% i kvartalet och årstakt 13,3%.

Och det vi också är glada över att se, det jag har highlightat lite grann under, är 6,6% skillnad mellan brutto- och rörelsemarginal. Det är alltså avståndet mellan de här två kurvorna på den nedersta bilden.

Det är krympande för varje enskilt kvartal bakåt i tiden och målet vi har är att det här skillnaden ska stanna vid max 5%. Och det bedömer vi att vi kommer lyckas med när vi når det här utsatta målnivån om 2 000 enheter i pågående produktion, för då blir omsättningen tillräckligt hög för att späda ut avbränningen mellan brutto- och rörelsemarginal.

Så vi är på god väg mot våra mål precis som vi har stått här i tidigare kvartal och sagt. Vi tycker att det gäller i all väsentlighet fortfarande.

Balansräkningen helt kort. Vi har en stark balansräkning, över 50% soliditet, 56% närmare bestämt.

Det var ungefär prick 50 för 12 månader sen. Och vi har en stark likviditet med en dryg halv miljard i likvida medel.

Det här är ju då utifrån våran IFRS-balansräkning. För de som är redovisningsmässigt bevandrade vet ju att det här är inklusive alla bostadsrättsföreningar som vi konsoliderar då i IFRS och alltså de som vi kontrollerar.

Så här har du med hela skuldbilden också inklusive våra kreditiv i pågående produktion. Så vi tycker att IFRS-balansräkningen är den som är viktig att titta på när det gäller just att bedöma balansräkningens styrka.

Kort om våra finansiella mål. Vi har fyra stycken.

Det är bruttomarginal, rörelsemarginal, soliditet och return on equity. Väljer att visa det här, det blir lite repetitivt då, men det långsiktiga målet är 20% på bruttomarginalen, som jag nyss nämnde så taktar vi fint uppåt, 19,5% på rullande 12 månader, och det är den uppåtgående trend som vi hoppas kunna hålla i framöver.

Samma sak med rörelsemarginalen. Vi är inte riktigt uppe på 15% ännu som är vårt långsiktiga mål.

I enskilt kvartal var vi som sagt på 14 och i årstakt ligger vi en bit över 13 nu, men en tydligt uppåtgående trend. Och det här är ju både ett volymrelaterat mål men också ett effektivitetsmål i så måtto att våra centrala omkostnader, det är det som är skillnaden egentligen mellan brutto- och rörelsemarginal lite förenklat uttryckt.

Och här känner vi att vi har fullt utnyttjande nu av våran organisation. Vi har faktiskt kommit till ett läge där vi börjar rekrytera för vi har fullt upp.

Det finns inget slack i organisationen överhuvudtaget. Så det där är också ett mål som trejdar och taktar åt rätt håll.

Avkastning på eget kapital slutligen då, eller inte riktigt, jag har en bild till. Samma där, en uppåtgående trend.

Vi ligger nu på 11% drygt i rullande 12, en bit kvar upp till 15%. Det beräknar vi nå genom att fortsätta ha hög lönsamhet i våra projekt och inte minst en fortsatt effektiv användning av det egna kapitalet.

Och det är någonting vi jobbar målmedvetet på i hela organisationen, att tajta till tiden mellan tillträde av fastigheter och genom projekttiden och fram till det att vi slutaravräknar projekt. Så kort tid som möjligt vill vi då såklart binda det egna kapitalet.

Enligt ekonomisk teori så ger det en bättre avkastning på det egna insatta kapitalet. En annan sak som vi jobbar väldigt målmedvetet med här, det är hur vi finansierar våra projekt.

Och här får vi väldigt förmånliga och bra villkor och flexibla villkor från våra banker ska jag säga, så vi har möjlighet att skräddarsy finansieringen på enskilda projekt för att möta de här två målen: bruttomarginal och return on equity eller IRR som då mäter på enskilt projekt. De är ju lite mot satta mål.

Ju högre leverage desto bättre IRR, men då också då kostar det mer ränta och vi får sämre brutto resultat i projekt. Så därför försöker vi målstyra i varje enskilt projekt för att maximera det här då.

Och det synes kunna betala sig över tid med tanke på hur fint uppåtlutande den där kurvan är. Slutligen, soliditet har jag redan nämnt.

Vi har en stark balansräkning och långt över vårt utsatta mål på 30%. Det här är viktigt för oss för att det här ger oss möjlighet att få just de här flexibla finansieringsvillkoren från bankerna.

Skulle vi misslyckas mot förmodan då i något enskilt projekt och att det går dåligt och vi behöver skjuta till kapital för att reda upp så finns det en stark och trygg balansräkning att luta sig mot. Det är viktigt för våra långivare att se det.

Slutligen då, avslutningsvis. Vi ser framåt här.

Vi är snart en månad in i det fjärde kvartalet. Magnus nämnde det tidigare, vi ser goda förutsättningar för att få en väldigt fin avslutning på året, egentligen den sista punkten på listan här.

Och varför säger vi då det? Jo, vi har en positiv utveckling av lönsamheten i projekten, det visar lönsamheten i våra bruttomarginaler.

Det går väldigt bra i våra projekt och vi har fina projekt som vi planerar start för nu under fjärde kvartalet. Marknadsutsikterna känns starka trots väntade ränteökningar som har aviserats från centralbanken.

Vi ser inga spår än så länge i alla fall av avtagande köpintresse från våra kunder, tvärtom så är vår tolkning att den starka köpkraften som hushållen faktiskt har med en rekordhög nettoförmögenhet, det är nog framför allt det som driver våra kunders köpbeteende idag. Jag har nämnt det här med effektiv kapitalanvändning, någonting som vi jobbar målmedvetet på i hela organisationen, och vi har en stark byggrättsportfölj som kommer i kombination med att vi är aktiva på förvärvsmarknaden kommer ge oss goda förutsättningar att inte bara nå 2 000 enheter i produktion utan faktiskt hålla i det också över överskådlig tid.

Och vi har en stark kassa och en stark balansräkning, så vi känner oss hoppfulla.

Stort tack, Magnus och Magnus. Det verkar som att verksamheten går på räls.

Ja.

Ja, vi är väldigt nöjda med kvartalet, absolut. Det är en fin utveckling och det är kul att vi har en trend där vi kan ha visat flera rapporter nu där utvecklingen faktiskt går helt åt det håll som vi vill, det är väldigt roligt.

Egentligen så har väl trenden varit positiv ända sedan egentligen merger med Besqab, alltså Aros Besqab i början på 2024?

Ja, jo, det har det varit. Vi har ju haft som sagt många kvartal där vi ser att det successivt går framåt, och det är väldigt kul tycker jag att det vi kan konstatera, dels så har vi en bra intjäning i våran projektverksamhet, det är ju naturligtvis det viktigaste, det är a och o.

Det handlar om att vi håller i kostnader, vi ställer ut rätt produkter och vi är duktiga på att sälja till rätt pris, men vi har också en bra kostnadsdisciplin på våra omkostnader. För det var ju en väldigt stor fråga när vi gjorde samgåendet, att minska omkostnadsmassan för att kunna komma ner i den här avbränningen som Magnus beskriver om 5%, och det börjar vi successivt närma oss, men det är fortfarande viktigt att vi kommer upp i den här målvolymen om 2 000 enheter i pågående produktion så att vi ligger på den omsättningen.

Och det tror vi då fortsatt att vi kommer kunna nå under 2027.

Apropå lönsamhet, bruttomarginalen då som du nämnde, den låg ju på nästan 22% i kvartalet och sen då precis under målet på rullande 12 på 19,5. Är det den här 22%, är det en nivå som vi kan förvänta oss av de projekt som nu kommer igång också under Q4 och in i 2027?

Jag skulle säga, du får bryta in Magnus, men jag tror att vår ambition är att nå de här 20 procenten och det är ett ganska tycker vi ambitiöst mål. Jag tror att vi har ju några engångseffekter här under Q3 som har gjort att det blir lite högre bruttomarginal, men det är väl snarare rullande 12 man ska titta på där vi ligger på 19,5.

Och vi tycker att kan vi nå 20% under nästa år då har vi gjort ett riktigt, riktigt bra jobb.

Och då tar ni kanske höjd också för lite inflation i byggkostnader och sånt?

Ja, det gör vi absolut. Och det är någonting som vi ser, vi har ju haft en väldigt bra utveckling på kostnadssidan, nu ser vi att inflationen i samhället börjar stiga och det är ju någonting vi bevakar väldigt mycket hur vi ska hantera det och att vi ser till att vi inte släpper fram för mycket kostnadsökningar i våra projekt.

Men vi har hitintills inte sett någon sån direkt effekt som påverkar våra siffror ännu.

Och med tanke på att ni kommer produktionsstarta mer här i Q4 så kommer då bruttomarginalen ta lite stryk kortsiktigt då?

På enskilt kvartal, precis. Då är det ju typiskt sett så, och jag vet inte, vi har ju pratat många gånger om det här, men det hänger ihop med att vi är försiktiga i början av projekt med att släppa fram vinst.

Så ett normalt sett kvartal när vi har mycket projektstarter så har vi en liten sättning i det enskilda kvartalet i marginal. Men det betyder inte att vi startar dåliga projekt, utan det är att vi håller inne med hur mycket vinst vi släpper fram.

Allt eftersom risken och osäkerheten i projektet minskar så kan vi släppa på det där.

Men Q3 kan man säga det är ändå ett representativt kvartal marginalmässigt vad projekten taktar på, kan man säga?

Ja, jag skulle väl säga att, som Magnus antyder, det finns vissa engångseffekter, det gör det ju alltid i alla kvartal. Men jag tycker väl att den här långsiktiga 12-månaderstrenden precis under 20 eller runt 20, det är en god temperaturmätare på hur våran innevarande projektportfölj faktiskt gör.

Och det intressanta, ni nämnde ju också att efterfrågan har tagit fart, alltså mer fart efter sommaren. Är det mer fart efter alltså våren?

För sommaren är alltid lite lugnare. Men ska man se det som en fortsatt positiv trend i efterfrågan?

Vi hade en positiv utveckling under våren och en stark avslutning inför semestern. Sen var ju inledningen på det här kvartalet, juli var ju väldigt lugnt, det var betydligt lägre aktivitet, vilket i och för sig är helt normalt säsongsmässigt att sommarmånaderna är lite lugnare, men det var en väldigt lugn månad i juli och vi hade till och med prisnedgångar statistiskt.

Men det kom sen igen under augusti och september och i september hade vi då istället rekordaktivitet. Så att det var lite lugnare i början och sen tilltagande aktivitet i slutet på kvartalet.

Och sammantaget så har vi haft ett väldigt bra kvartal aktivitetsmässigt, men det är tydligt att efter sommaren så har det tagit ordentlig fart.

Och det har fortsatt in i oktober?

Ja, det fortsätter. Vi ser fortsatt framför allt då i de lite mer centralt belägna projekten så ser vi en väldigt stark marknad, stark efterfrågan.

Och går kunderna snabbare till köp nu än vad de har gjort tidigare i år?

Ja, det tycker jag, baserat på om man tittar på aktiviteten så absolut. Aktiviteten ökar och vi har också en större andel kunder som är beredda att köpa först och sälja sen.

Och det är också en viktig förutsättning för att man faktiskt kan agera ganska mycket snabbare snarare än det som vi har haft de senaste åren där kunderna gärna säljer först och köper sen. Så att ja, det ska jag säga.

Och sen så har ni pratat om just att ni ska nå 2 000 lägenheter i produktion, är det i mitten av 2027 eller hur ska man se på det?

Ja, någonstans där. Vi har ju haft en situation där vi har haft väldigt stora projekt som har kommit till avslut och vi har ju både förra året och i år då så har vi ju ja, förra året så avslutade vi mer än vi startade, nu börjar det där vända.

Så att någonstans i mitten på nästa år tror vi att vi kan komma upp i de här målvolymerna som är viktiga för oss då.

Finns det någonting som begränsar produktionsstarter, typ tillstånd? Jag vet att i Solna fick ni tillstånd lite senare så att den kommer väl i Q4, men är det någonting generellt som alltså håller tillbaka produktionsstarter?

Alltså generellt är det ju så att det är ju en utmaning för hela branschen att ledtiderna är långa och kanske något oförutsägbara också, men som vi ser det nu så tycker vi att vi ligger bra till tidsmässigt för att kunna hantera framför allt bygglov då och projektering och kunna komma igång med projekten. Sen är det ju naturligtvis marknaden då.

Vi vill ju också säkerställa att vi har kommit upp i en säljgrad innan vi startar. Men utifrån de förutsättningarna så tycker vi att det är rimligt antagande att vi ska kunna klara det.

Och bara jag noterade att andelen sålda eller bokade bostäder sjönk i kvartalet till 56%. Vad beror det på, vilka projekt ni har i produktion eller tar försäljningen längre tid då, eller?

Nej, vi har ju säljstartat ganska mycket projekt och sen har vi startat då, och då gör man ju en initial fas där vi kanske har en säljgrad på 30 eller 40% och då drar ju det ner då något. Men jag tycker en så länge vi ligger på en bokningsgrad på ja, runt 50% så känns det som en väldigt trygg nivå.

Så att det tycker vi inte är något orosmoln överhuvudtaget. Och nu har vi också avslutat hyresrättsprojekten och trots att de avslutades, som vi alltid räknar som 100% sålt, så har vi ändå en bra bokningsgrad, så att jag tycker det är en bra siffra.

Och med dagens projektmarginaler då runt 20%, då är det egentligen bara volymerna som krävs för att det ska bli 15% rörelsemarginal helt enkelt?

Ja, givet att vi håller i våra kostnader fortsatt och fortsätter leverera bra så är det precis så det är.

Okej. Och sen då de här på de pågående projekten när börjar de fria mer kapital, alltså kan man titta på cash conversion?

Alltså hur ser den ut? När kommer det en mer uttalad effekt på kassaflödena kan man säga?

Alltså det där är ju en ryckig verksamhet vi håller på med när det gäller just likviditet. Likviditetsplanering är bland det svåraste vi har.

Vi har ju en ganska lång period under ett projekt där vi har utflöden av pengar och sen så kommer pengarna tillbaks när vi slutaravräknar och den kan ju vara ett par år där emellan. Och där gäller det ju att planera inte bara produktionsstarter så att vi får en någorlunda jämn kurva på de här kurvorna jag har visat.

Det handlar ju också om att försöka planera när avslutar vi projekten och när får vi tillbaks cashen så att vi kan återinvestera i nya projekt. Det är lite svårt att speeda på det allt för mycket, men det är klart vi jobbar ju på att förkorta våra ledtider i alla projekt, det ger det här med kapitaleffektiviteten, och det har ju givetvis också en påverkan på hur vi likviditetsplanerar.

Ja. Och nu pratar om kapital effektiviteten här, avkastningen på eget kapital ligger på 11% och det målet är 15.

Är det då förbättrad kapitaleffektivitet som ska driva den till 15% plus högre volym?

Ja, det skulle jag säga.

Ja.

Och då är det målet, för ni satte ju en treårsplan när ni gjorde så här mergern och då satte ni de här målen, så att den treårsplanen kommer ju till ända här nu i början av nästa år, och då är tanken att då ska vi vara på de här målen helt enkelt?

Det var absolut vår förhoppning att vi ska kunna klara det. Så att nej, vi har jobbat väldigt konsekvent med både att öka volymerna men att också påvisa att vi kan ha en bra lönsamhet, så att det är ju det vi siktar mot, absolut.

Och så håller ni på och filar på ytterligare en ny treårsplan?

Ja, så håller vi på och filar på en ny och det är för perioden 2027 till 2030. Nu får vi väl återkomma i slutet på året när vi har lagt den och berätta för marknaden hur vi tänker oss att vi ska fortsätta utveckla Besqab.

Okej. Avslutningsvis tänkte jag bara höra så här: vad är det som ger bäst avkastning på nästa investerade krona just nu?

Är det nya projekt eller återköp av aktier?

Ja, bra fråga. Det beror på vilken nivå du mäter, tänker jag.

För bolagets avkastning så är det såklart att investera i nya projekt. Att återköpa aktier, det kan ju möjligen ge, hur ska man uttrycka det, en boost på return on equity på sikt, för det blir ju färre aktier som ska ha avkastning på den vinst som vi genererar.

Så egentligen är det väl lite både och, men...

Ja, aktieprisets prisnivå spelar ju en väldigt stor roll här. Men med dagens aktiepris till exempel?

Ja.

Och vi tycker att vi har en väldigt låg värdering så det skulle ju motivera återköp, men vi tycker som Magnus säger att vi vill investera kapitalet för att kunna generera långsiktiga, bra avkastning till våra aktieägare. Så det är väl en balansgång.

Okej, men Magnus och Magnus, stort tack för den här diskussionen och presentationen.

Stort tack.

Mycket spännande, ser fram emot att följa Besqab det kommande året här också. Och tack till som har lyssnat, ha en fin dag.

Tack så mycket.