Kör från början. Välkomna hit idag.

Mitt namn är Per Nilsson och jag är VD på John Mattson. Ser fram emot att tillsammans med våran interim CFO Lars Ingman presentera vår rapport för perioden januari till september.

Om vi inleder med att summera kvartalet så kan vi konstatera att bolaget fortsatt har en positiv utveckling av den underliggande verksamheten. Vi har ett förvaltningsresultat per aktie som ökar med 14,6% för perioden jämfört med samma period föregående år, och det långsiktiga substansvärdet per aktie ökar med 9,4% för perioden jämfört med samma period föregående år, och det justerat för utdelning om 0,25 kr per aktie.

Vi har under kvartalet fortsatt att arbeta aktivt med vår kapitalallokering i syfte att skapa långsiktigt aktieägarvärde. Och fastighetsaktier handlas ju för närvarande till rabatt mot substans, och John Mattson är här inget undantag.

Det här gör att vi fortsatt ser återköp som en attraktiv värdeöverföring till våra aktieägare och ett bra komplement till investeringar i vår plan för tillväxt. Sedan vi inledde återköpen 2025 så har vi totalt återköpt aktier för 129 miljoner kr, varav 77 miljoner kr under 2026.

Sedan de makroekonomiska förutsättningarna stabiliserade sig under inledningen av 2024 så har bolaget haft ett ökat fokus på tillväxt, vilket också gett resultat. Med det som bakgrund och med de framtidsutsikter som vi ser för bolaget framöver så har styrelsen efter periodens utgång beslutat om att revidera våra finansiella mål, där vi höjer målet om tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie från 7 till 10%, och där målet om en tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om 10% ligger fast.

Om vi går vidare till måluppfyllnaden då så kan vi konstatera att vi överträffar vårt mål om en tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om 10%, och där vi har ett utfall som ligger i linje med vårt nya mål om en tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om 10%. Om vi börjar då i förvaltningsresultatet så ökar intäkterna för perioden med 5,7%.

Och det här är en följd av de årliga hyresjusteringarna för bostäder, att vi har förvärvat fastigheter i Uppsala som vi tillträdde 1 juni, och också ett resultat av våra pågående uppgraderingsprojekt. Trots att vi hade då en kall och snörik inledning av året och att vi också då i kombination haft väsentliga prisökningar på taxebundna kostnader, så har vi ändå haft god kostnadskontroll där fastighetskostnaderna ökar då med 4,2%.

Och då ska man beakta att ungefär hälften av den här ökningen kommer då från de fastigheter som vi förvärvade i Uppsala. Högre hyresintäkter och bra kostnadskontroll gör att driftöverskottet ökar med 6,2% och att överskottsgraden för kvartalet uppgår då till 76,6%, och för rullande 12-månadersperioden så uppfyller vi då en för bolaget rekordhög överskottsgrad om 72,7%.

Tittar vi då på tillväxten i förvaltningsresultat per aktie så uppgår det till 14,6%. Justerat för den utdelning som vi fått från fastighetsbolaget Tornet där John Mattson är delägare så blir tillväxten 1,2%.

Och anledningen till att den är lägre än vad driftöverskottsutvecklingen är för perioden är att vi har då en högre genomsnittlig ränta under 2026 jämfört med 2025, och det här framförallt då för det tredje kvartalet. Och vad har vi sedan en tid tillbaka upplevt högre marknadsräntor?

Här ska vi understryka att John Mattson har en god ränteberedskap genom att en hög andel av våra lån är räntesäkrade via räntederivat. Trots det så innebär ju högre marknadsräntor att vi kommer få en högre genomsnittsränta, vilket också då påverkar förvaltningsresultatet negativt, framförallt här i det tredje kvartalet.

Om vi går vidare sedan då i tillväxt i substansvärde så håller ju den positiva trenden i sig med positiv värdeutveckling för vår fastighetsportfölj. Och det här är ju framförallt ett resultat av värdeskapande inom vår projektverksamhet.

Och det är ju olika typer av projekt som vi bedriver som alla skapar värde för bolaget. Det är ju dels våra ROT-projekt, det är projekt i tidiga skeden, det vill säga nyproduktionsprojekt som vi utvecklar detaljplaner och byggrätter för, men också projekt nu i genomförande.

Till det så har vi också under kvartalet haft fortsatt stabila avkastningskrav, vilket i kombination då med förbättrat driftöverskott också påverkar och bidrar till den positiva värdeutvecklingen under kvartalet. Totalt sett uppgår värdeutvecklingen till 0,7% för kvartalet, vilket då bidrar till att tillväxten i det långsiktiga substansvärdet per aktie för perioden uppgår till 9,4% jämfört då med samma period föregående år, och det då justerat för utdelning om 0,25 kr per aktie.

Här ska vi tillägga då att båda de här nyckeltalen, så tillväxt i förvaltningsresultat per aktie och tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, påverkat positivt av de återköp som genomförts under 2025 och 2026. Allt sedan de makroekonomiska förutsättningarna stabiliserade sig under inledningen av 2024 så har John Mattson haft ett ökat fokus på tillväxt.

Initialt så fokuserade vi våra investeringar på befintligt bestånd genom energieffektiviseringar och värdeskapande lägenhetsuppgraderingar. De här investeringarna var väldigt lönsamma, vilket frigjorde ytterligare kapital, vilket möjliggjort att vi under året även då startat nyproduktionsprojekt och övergått till selektiva förvärv.

I den här bilden så ser ni utvecklingen av långsiktigt substansvärde per aktie och värdeförändringen per kvartal för perioden Q1 2024 till Q3 2026. Det långsiktiga substansvärdet per aktie representeras av den ljusblå linjen och syns då på den vänstra axeln, och värdeförändring per kvartal syns med de här mörkblå staplarna och redovisas på den högra axeln.

Och det man kan se, det är ju att allt sedan vi fick stabiliserade avkastningskrav för våra fastigheter under andra kvartalet 2024 kontinuerligt haft en positiv värdeutveckling i vår portfölj, vilket är ett tecken på att vår plan för tillväxt gett avsett resultat. Den här positiva värdeutvecklingen som vi haft har ju bidragit till att vi också haft en bra tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, som för den här perioden, det vill säga från Q1 2024 fram till Q3 2026, uppgår till hela 26%, vilket motsvarar då en årlig genomsnittlig tillväxt på 9,4%.

Med anledning av den starka operationella utvecklingen i bolaget och de framtidsutsikter vi ser framöver så har styrelsen efter periodens utgång tagit beslut om att revidera vårt mål avseende tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie. I den här bilden så ser ni en summering av de värdedrivare som vi kommer att arbeta med framöver för att uppnå vårt mål om tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om 10%.

Vi har delat in det då dels i ett basscenario och dels då i aktiva åtgärder. Basscenariot utgår ju från den tillväxt vi får utifrån långsiktig inflation och den direktavkastning vi har från nuvarande fastighetsportfölj.

Tittar vi på de aktiva åtgärderna så ingår att vi kommer att jobba aktivt med vår portföljförvaltning och mer värdeskapande lägenhetsuppgraderingar, vilket kommer höja den genomsnittliga direktavkastningen från 3,5 till 3,7% här framöver. Vi kommer också fortsatt ha ett starkt fokus på energieffektiviseringar, där målet framöver är att ligga på genomsnitt 7% effektivisering per år.

Våra värdeskapande lägenhetsuppgraderingar kommer fortsatt ha en viktig roll i vår tillväxt framöver. Vi har ju stor potential där vi ungefär kan uppgradera 1 500 lägenheter.

Sedan tidigare har haft ett mål om att uppgradera 200 lägenheter per år. Nu höjer vi den ambitionen till 300 lägenheter per år.

Nyproduktion kommer också att utgöra en viktig tillväxtdrivare för oss framöver, där vi under året har återgått till nyproduktion och successivt kommer öka de volymerna mot ett mål om att produktionsstarta då 250 lägenheter per år i egen regi av då hyresrätter. Till det så har vi goda förutsättningar att inom ramen för våra fastighetsbestånd utveckla attraktiva bostadsrättsbyggrätter.

Och här är ju målet då att produktionsstarta 100 bostadsrättslägenheter i samarbete då med projektutvecklare, där vårt JV med Besqab kommer vara en viktig plattform för det här framöver. Och allt som allt summerar det här då till en tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om 10%.

Om vi går vidare till vårt fastighetsbestånd så har vi inga förändringar sedan föregående kvartal. Antalet lägenheter uppgår fortsatt till 4 573 lägenheter, där 83% av den uthyrbara ytan om 354 000 kvadratmeter utgörs av bostäder.

Går vi vidare till våran utvecklingsportfölj så har inga större förändringar skett sedan föregående kvartal. Samtliga projekt löper på enligt plan, vilket gör att utvecklingsportföljen då fortsatt utgörs av 1 089 lägenheter och det knappa 1 000 kvadratmeter kontor.

Under inledningen av 2025 så produktionsstartade vi ett större uppgraderingsprojekt i Rotebro i Sollentuna. Det här projektet har ju löpt på enligt plan, vilket gör att vi kommer att färdigställa det här under inledningen av nästa år.

Och för att bibehålla en hög produktionstakt i våra värdeskapande lägenhetsuppgraderingar förbereder vi nu för nästa stora uppgraderingsprojekt. Och det är det projekt ni ser på bilden här, vilket är då vårt fastighetsbestånd i Rotsunda, även det då i Sollentuna.

Det är ett fastighetsbestånd som byggmästare John Mattson byggde på 50-talet och som består av 245 lägenheter och lokaler. I det här projektet så kommer vi ta ett helhetsgrepp om det här området, att både då arbeta med de enskilda byggnaderna genom att säkerställa den tekniska statusen i beståndet och i det också byta energisystem, där bedömningen är att vi kommer kunna gå då från en energianvändning på 130 kilowattimmar per kvadratmeter ned då till 70.

Och vi kommer också renovera samtliga lägenheter och lyfta dem till nyproduktionsstandard. I det här projektet så kommer vi också se över mellanrummet mellan husen, där de kommersiella lokalerna spelar en viktig del för att utveckla serviceutbudet i området och skapa ett utbud som underlättar våra hyresgästers vardag och skapar också då som helhet i det här projektet då trygga, attraktiva boendemiljöer för många år framöver.

Och efter periodens utgång då så ingick vi entreprenadavtal med entreprenören [Iben?] för att genomföra det här projektet, och planeringen om att produktionsstarta det här då till årsskiftet är i full gång.

Projektet kommer sedan att genomföras i etapper under ungefär ett och ett halvt år. Och med det vill jag lämna över till Lars.

Tack Per. Då går vi vidare till koncernens resultaträkning för perioden januari till september 2026.

Den underliggande verksamheten den fortsätter att utvecklas positivt, där ju både driftöverskott och förvaltningsresultat ökade jämfört med motsvarande period förra året. Hyresintäkterna ökade till 533,2 miljoner att jämföra med 504,4 miljoner föregående år.

Den här ökningen förklaras av de årliga hyresjusteringarna, pågående lägenhetsuppgraderingar och ett framgångsrikt uthyrningsarbete inom det kommersiella beståndet, samt att Uppsala-förvärvet ingår från tillträdet den 1 juni 2026. Vidare den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 97,1%, vilket är 0,5% lägre jämfört med föregående kvartal.

Den högre vakansgraden är tillfällig och den beror på en ökad investeringstakt för lägenhetsuppgraderingar och förberedelser inför de värdeskapande uppgraderingarna som planeras att genomföras och startas i Rotsunda vid årsskiftet. Om vi då exkluderar lägenheter under uppgradering så uppgår den uthyrningsgraden till 99,7%.

Fastighetskostnaderna uppgick till 138,1 miljoner jämfört med 132,4 miljoner. Den här ökningen drevs främst av högre taxebundna kostnader, en kall och snörik inledning av detta år och sedan de tillkommande kostnaderna för beståndet i Uppsala, samt att vi också ser tillfälligt högre fastighetsadministrationskostnader till följd av inhyrd personal under perioden.

Driftöverskottet ökade med 6,2% till 395,1 miljoner och överskottsgraden uppgick därmed till de rekordhöga 74,1% för niomånadersperioden och till 76,6% under tredje kvartalet isolerat. De centrala administrationskostnaderna uppgick till 40,5 miljoner kr jämfört med 39,3.

Och i perioden så ingår det engångskostnader om 1,7 miljoner kr som är hänförliga till organisatoriska förändringar. Vidare till finansnettot som uppgick till -151,1 miljoner jämfört med 154, 154,8 miljoner föregående år.

Att utfallet är i nivå med föregående år, det förklaras främst av utdelningen från Tornet om 23,6 miljoner kr, vilket motverkade effekten av de högre räntenivåerna och en större lånevolym efter genomförandet av förvärvet i Uppsala. Förvaltningsresultatet ökade till 200,5 miljoner kr jämfört med 177,9 miljoner.

Det motsvarar 2,69 kr per aktie och därmed en tillväxt om 14,6%. Och rensar vi för utdelningen från Tornet så var tillväxten i förvaltningsresultat per aktie 1,2%.

Och slutligen periodens resultat efter skatt uppgick till 557,1 miljoner, där resultatet inkluderar då positiva värdeförändringar på fastigheter om 338,5 och förändringar på räntederivat om 105 miljoner. Vidare till nästa sida som handlar om fastighetsvärdet.

Fastighetsvärdet vid början av perioden uppgick ju till 14,5 miljarder, har då ökat under den här niomånadersperioden till 15,8 miljarder, som ni kan se till högra grafen. Under perioden uppgick de totala investeringarna till 1 miljard 40 miljoner.

Av detta avsåg då 790 miljoner förvärvet i Uppsala och 250 miljoner var investeringar i nybyggnation, uppgraderingar och övriga investeringar. Och under perioden frånträddes också fastigheter med ett bokfört värde om 96 miljoner kr.

De orealiserade värdeförändringarna, de uppgick till 335 miljoner, 335,2 miljoner för att vara noggrann. Och den positiva värdeutvecklingen, den drevs ju främst av de värdeskapande investeringarna i nyproduktion och byggrätter om 147,1 miljoner, lägenhetsuppgraderingar om 53 miljoner samt det förbättrade driftnettot som bidrog med 93 miljoner kr totalt.

Om vi tittar på det tredje kvartalet isolerat så uppgick de värdeförändring på fastigheter till 103,1 miljoner kr, där projektverksamhet och pågående uppgraderingar var de tydligaste värdedrivarna i kombination då med stabila avkastningskrav och ett förbättrat driftöverskott. Koncernens balansräkning går vi vidare till.

Konstaterar förvaltningsfastigheterna 15,8 miljarder och de totala tillgångarna 16,6 miljarder. Eget kapital uppgick till 6,9 och av det var det 6,8 som var hänförligt till moderbolagets aktieägare, vilket motsvarar då 92,63 kr per aktie.

Räntebärande skulder 7,5 miljarder. Det är ju en ökning under året som främst är då hänförlig till finansieringen av förvärvet i Uppsala.

Belåningsgraden uppgick till 47,6%, vilket är lägre än föregående kvartal, vilket främst då förklaras med de stigande fastighetsvärdena under perioden. Så totalt sett så understiger den aktuella belåningsgraden det långsiktiga målet som är 50% belåningsgrad.

Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2,1 gånger, vilket är över det långsiktiga målet om minst 1,5 gånger. Det långsiktiga substansvärdet uppgick till 109,31 kr per aktie, och justerat för utdelning 0,25 kr per aktie så motsvarar det en ökning med 9,4% jämfört med föregående år.

Då kan vi gå vidare till finansieringsbilden där vi tittar på skuldportföljen och våra finansiella riskmått. Den utnyttjade kreditvolymen uppgick till 7,5 miljarder och disponibel likviditet vid utgången av perioden uppgick till 406 miljoner kr.

Den genomsnittliga kreditbindningstiden inklusive lånelöften uppgick till 2,1 år och av den utnyttjade kreditvolymen så förfaller 24% inom ett år och 35% inom ett till två år. Genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,5 år och den genomsnittliga räntan inklusive effekter av räntederivat uppgick till 3,26% jämfört med 3,17% vid utgången av föregående kvartal.

Bolaget har vidare ränteswappar om nominellt 6,8 miljarder kr, och marknadsvärdet av dessa räntederivat uppgick till positiva 118,8 miljoner. Räntetäckningsgraden den uppgick då till 2,1 gånger för perioden och finansieringsprofilen ger oss som vi ser det en god ränteberedskap, men där förändringar i marknadsräntorna successivt kommer och få genomslag och påverka räntekostnaderna över tid.

Avslutningsvis så går vi då igen över till bilden över aktuell intjäningsförmåga per 30 september. Den här tabellen visar ju en ögonblicksbild över den årliga intjäningsförmågan och ska då inte ses som en prognos.

Hyresvärdet uppgick till 753,5 miljoner och har stigit sedan förra kvartalet främst på grund av en ökad rörlig debitering av förbrukningskostnader och intäkter från externa garage. Vakanser och rabatter ökade då till 21,6 miljoner från 18,2, och det här är främst på grund av tillfälliga vakanser i samband med ökad volym av pågående och planerade ROT-projekt inklusive det projekt som omnämndes tidigare, nämligen Rotsunda.

Netto så ökade då hyresintäkterna till 731,9 miljoner. Driftöverskottet uppgick till 535,9, vilket då är 1,3 miljoner högre jämfört med föregående kvartal, och där central administration bedöms vara i princip flat mot föregående period och där överskottsgraden beräknas uppgå till 73,2%, vilket också är i paritet med föregående kvartals intjäningsförmåga.

Tittar vi på finansnettot så uppgår det här till 268,2 miljoner, vilket då är en försämring med 9,6 miljoner kr, och det här speglar ju då en stigande räntenivå som vi har sett under kvartalet i marknadsräntorna. Och därmed förvaltningsresultatet slutligen i intjäningsförmågan uppgick till 214,6 miljoner kr att jämföras med 223,5 vid utgången av juni.

Den här nedgången förklaras ju huvudsakligen av högre räntekostnader som en följd av de stigande marknadsräntorna vi har sett sen sommaren. Och därmed över till Per.

Tack Lars. Om vi ska avsluta med att summera det tredje kvartalet så fortsätter vi att ha en positiv värdeutveckling i vårt fastighetsbestånd.

Vi upplever högre marknadsräntor, vilket påverkar kvartalets förvaltningsresultat. Vi har fortsatt ha en aktiv kapitalallokering där återköp kompletterar våra investeringar i vår tillväxtplan.

Och den starka operationella utvecklingen vi haft nu möjliggör en högre tillväxtambition framåt med reviderat finansiellt mål. Och med det så är vi klara med presentationen och öppnar upp för frågor.

Då vill vi avsluta med att tacka för ert deltagande i dagens call och hälsar tillbaka igen då den 12 februari 2027 när vi presenterar vår bokslutskommuniké för 2026. Tack för idag.