Tack så jättemycket. Och innan vi går in på presentationen så kommenterar jag gärna det vi ser här på bilden.

Det är ett projekt som är färdigställt under tredje kvartalet, en logistikbyggnad i Brunna i Upplands-Bro, ypperligt läge, på cirka 5 000 kvadratmeter. Men då går vi in i presentationen.

Några inledande kommentarer: vi kan glatt konstatera att vi har passerat 18 miljarder i fastighetsvärde under kvartalet, och för något kvartal sedan 1 miljon kvadratmeter i uthyrbar yta. I övrigt: vi är verksamma inom lager, logistik, lätt industri, högavkastande segment med långa hyresavtal, vilket ger stabilitet.

Vi har, som bilden nere i högra hörnet visar, en fin tillväxt i bolaget, och det är tack vare det faktum att vi har en stor byggrättsportfölj i förhållande till uthyrbar yta. Ni ser siffran 633 000 kvadratmeter.

Vi har också en fin hyrestillväxt i bolaget därför att vi är verksamma inom just lager, logistik, lätt industri i tillväxtmakroläge, huvudsakligen i Stockholmsregionen men också Oslo, Köpenhamn, Helsingfors, i urbana mikrolägen, vilket ger en hyrestillväxt. Så det var några korta inledande ord som jag tycker att man ska komma ihåg vad gäller Stendörren.

I övrigt några kommentarer till det specifikt då tredje kvartalet: vi tycker att det finns en hyfsat bra efterfrågan från hyresgäster generellt sett, och kanske i synnerhet från publika hyresgäster. Vi har ju satt några hyresavtal i början på kvartalet här som vi har pressmeddelat till publika hyresgäster.

Vi ser själva, men också makroekonomerna talar ju om en förbättring av konjunkturen i Sverige, och det känner vi som sagt av. Detta trots en geopolitisk och ekonomisk turbulens där ute med oljepris och uppställda räntor, men icke desto mindre tycker vi marknaden och efterfrågan är förhållandevis bra.

Fortsatt bra aptit från bankmarknaden och obligationsmarknaden, även om inte vi har varit ute på obligationsmarknaden på den här sidan av halvårsskiftet. Vi ser att det har spreadat upp lite grann förvisso, men fortsatt väldigt bra finansieringsmöjligheter.

Sen har vi ju då sett en 5-års swap som har gått upp en hel del efter sommaren. Vi ser också i vårat segment ett stort utbud av större portföljer, säkert ett tiotal minst inom lager, logistik, lätt industri i Sverige, och det har nog aldrig varit så många stora affärer ute på marknaden som det är nu.

Så det gör marknaden lite mer svårbedömd på förvärvssidan än vad som normalt är fallet. Ränteuppställ som sagt och stort utbud å ena sidan, och å andra sidan, utan undantag så är de som är på säljsidan fondkapital och därmed också förmodligen på köpsidan, eftersom det här är ett uppskattat segment, så att det är svårt att veta exakt var balanspunkten i detta kommer vara.

Så det var några marknadskommentarer under kvartalet. Vi har gjort enstaka förvärv, men också investerat i färdigställda projekt till en yield på 6,6%, och då ska jag säga att det är proforma fullt uthyrt.

De två projekten som vi har färdigställt under kvartalet, om nu lite bred pensel siffrorna här då, med ungefär 5 000 kvadratmeter vardera, logistik väldigt nära Stockholm. Det är då, som jag sa inledningsvis, i Brunna, Upplands-Bro, men också i Högdalen.

De är ännu inte uthyrda, men vi har en bra efterfrågan på dem och frekventa visningar, så känner vi trygghet i det. Men de är ännu inte uthyrda, men proforma 6,6% avkastning i investerat kapital under kvartalet helt enkelt.

Blickar vi framåt: vi vill fortsätta vara expansiva, men nu gäller det verkligen att ha tentaklerna ute och örat mot rälsen och fingerspetskänsla därför att det är lite mer svårläst förvärvsmarknaden än tidigare, och där kommer vi vara selektiva. Men vi vill fortsätta växa genom förvärv, men också projekt.

Vi har en bra likviditet när vi går ur kvartalet på 670 miljoner kronor och känner att vi kan ta tillvara tillväxten i bolaget med den likviditet och kapital vi har, samt löpande kassaflöde inom ramen för våra finansiella måltal: soliditet och räntetäckningsgrad. Kommentarer operationellt kring rapportperioden, första nio månaderna: 18% ökning i driftnetto.

I jämförbart bestånd: 2,5% ökning. Den rena inflationseffekten eller indexeringseffekten är 1% av det, eller jag tror till och med att det var 0,9%, så att vi har en real tillväxt i befintligt bestånd så att säga på 1,5% ungefär.

Vi har även i förvaltningsresultatet ökat med 18%. Om vi inkluderar de engångsposter som uppstod i samband med refinansieringar som ju då uteslutande belastar så att säga jämförelseperioden, det vill säga de första kvartalen 2025, ja då är ökningen så att säga större då av förvaltningsresultatet: 26%.

Vi hade inga sådana engångskostnader den här rapportperioden, men däremot då den föregående förra året. Men 18% då justerat för engångsposter.

Vi har en fortsatt hög uthyrningsgrad på 94%. Tittar vi på föregående kvartal så var den 95%, så det är ner lite grann.

Å ena sidan, i Q2 så hade vi lite tur med avrundningen, nu hade vi lite otur med avrundningen. Skillnaden Q3 mot Q2 är inte 1 procentenhet, utan 0,6 procentenheter, men vi ligger då på drygt 94% uthyrningsgrad, vilket vi tycker är en bra siffra.

Vi har för det tredje kvartalet i rad här en positiv nettouthyrning som då totalt sett under hela rapportperioden summerar till 17 miljoner kronor, vilket är bra. Vi har en överskottsgrad på fortsatt 80%, och tittar man på grafen till höger så ser vi att vi har stabiliserat det på 80%.

Det finns nog en viss potential i att öka den ytterligare över tid, men det är där vi ligger helt enkelt. Tittar vi under hela rapportperioden så har vi investerat i både projekt och förvärv: 2 miljarder, avkastar 7,2%, och det är proforma då fullt uthyrt.

Men om vi tar hänsyn till att de här projekten som vi har avslutat under Q3 inte är uthyrda ännu så är det, och det finns en viss vakans i något tidigare färdigställt projekt också som är lite stort så att säga, då har vi en avkastning på de facto 6,5%. Men vi tycker att efterfrågan är bra även på det som vi har färdigställt under kvartalet.

Vi har en fin projektpipeline på pågående projekt på drygt 50 000 kvadratmeter med potentiellt driftnetto på 42. I detta ligger ju då projekt där vi inte har pågående byggnation, utan där vi har låt säga bygglov och en tydlig projektidé, men vill hitta en hyresgäst innan vi börjar bygga.

I produktion har vi ungefär 20 000 kvadratmeter. Lite finansiellt: vi har ju haft ett ränteuppställ som vi har pratat om, och då talar jag om långräntorna.

STIBOR 3 månader ligger i och för sig fortfarande på hyfsat låg nivå runt 2%, men vi har en hög räntesäkring med en bra återstående löptid. Cirka 65% av våra räntebärande skulder är då räntesäkrade, och vi har ju både swappar och kappar, och givet att det då finns kappar, så talar vi om swapnivån och taknivån så ligger den på 2,4% om vi då tittar på den räntesäkrade delen.

Och dessa derivat i räntesäkringen har en återstående löptid på 3,5 år, och vi har förhållandevis lite som förfaller under närmsta tiden. Vi har några swappar som förfaller i slutet på det här året, men där har vi också forward-startade derivat som träder i så att säga vid samma tidpunkt.

Likviditeten är bra, 670 miljoner kronor som jag nämnde tidigare. Det känner vi räcker för att ta tillvara bolagets tillväxtpotential under en överskådlig tid tillsammans med det löpande kassaflödet.

Ja, bankmarknaden är fortfarande stark, obligationsmarknaden och kapitalmarknaden fortsatt stark även om det har spreadat upp en del, men vi gjorde ju en hybridobligation här i Q2 på 375 punkter och en tap issue i Q1 på 211, så även om det har spreadat upp lite grann så är det fortsatt väldigt, väldigt fina nivåer. Vi har investerat 2,2 miljarder i förvärv senaste 12 månaderna.

Det är tio förvärv på dryga 2 miljarder som sagt, med en avkastningsnivå på 7,1%. I detta har vi då det stora finska förvärvet som vi gjorde här i första halvåret på 1,3 miljarder, och då ser vi då att Finland representerar 69% av den här förvärvsvolymen.

Men det är generellt sett om vi bortser från det, småskaliga förvärv, vilket gör att vi kan få en fin avkastning, ofta runt 7%, och det är väl ungefär den nivån jag ser framför oss att vi vill ligga på på förvärvssidan. Vi har investerat ungefär 450 miljoner i färdigställda projekt, så det är inte hela volymen, utan volymen för de färdigställda projekten är 462 miljoner kronor.

Där får vi normalt sett, återigen det här är proforma fullt uthyrt, 7% avkastning. Om vi bortser från byggrättsvärdet och tittar på den inkrementella avkastningen, alltså driftnetto dividerat med pengar ut, ja då har vi en avkastning på 8,4%, så det är en väldigt fin kalkyl.

Generellt sett småskaliga projekt runt om i vårt befintliga bestånd, och tycker att efterfrågan är god även på de här. Vi har ett antal pågående projekt.

Det här är ju bara då exempel, men det är fortsatt småskaligt upp till säg cirka 5 000 kvadratmeter i våra befintliga marknader där vi känner trygghet att efterfrågan finns. Det enda som är lite större, ja det är logistikprojektet uppe till vänster i bild på drygt 10 000 kvadratmeter.

Det bygger vi inte om vi inte har en hyresgäst på plats. Vi har också ju fått bygglov för datacenter som vi rapporterade om i Q2 på 20 000 kvadratmeter.

Det bygger vi inte heller med mindre att vi har en väldigt stark motpart som tecknar ett långt avtal, så det är inte något spekulations- eller för framtida så att säga uthyrning. Tittar vi lite grann framåt vad vi vill fokusera på...

ja, egentligen brukar jag säga vill man titta på hur Stendörren ska växa närmsta året så ser hur vi har agerat senaste året, eller historiskt. Det är egentligen inga skiften i det, dock att det här stora finska förvärvet vi gjorde, det är väldigt otypiskt oss och det var en engångsaffär kan man säga.

Men skillnaden är att vi tycker att det är en lite mer svårläst marknad. Vi vill vara därmed också lite mer selektiva och försiktiga, men vill hålla tillväxttakten icke desto mindre uppe.

Det är småskaliga förvärv i befintliga marknader med kanske lite större fokus på Stockholm och Köpenhamn. Vi tycker Köpenhamnsregionen är en väldigt bra region, det går bra att göra fina förvärv där och det är en marknad där vi generellt sett tycker att vi kan göra väldigt bra affärer.

Sen vill vi gärna göra förvärv i Oslo och Göteborg därför att där har vi ännu inte kritisk massa, men det är svårt att få volymer och kalkylerna att gå ihop i framförallt Oslo, så att där ser jag inte framför mig att vi hittar några möjligheter att tala om under en överskådlig tid. Inom utvecklingssidan: egentligen fortsätta på den inslagna vägen.

Vi har en stor byggrättsportfölj i förhållande till uthyrbar yta. Det är småskaliga projekt i våra befintliga marknader där vi har marknadsdjupet därför att vi har så att säga existerande hyresgäster där och vi pratar med även så att säga hyresgäster i konkurrerande bestånd, så att vi känner oss trygga med efterfrågan.

Gör vi någonting större så gör vi det pre-let, det är budskapet. Pågående projekt har en bra driftnettopotential, ungefär 40 miljoner kronor om vi skulle genomföra allt, men en del av det där bygger vi ju, cirka 20 000 kvadratmeter, resten förutsätter hyresgäst på plats.

Det har ju varit en förhållandevis svag konjunktur, icke desto mindre har vi ju levererat stigande uthyrningsgrad. Man ska komma ihåg att det finns en tidslagg i påskrift av ett hyresavtal tills hyresgästen [hostning] flyttar in, normalt sett är det någon månad eller två, det kan vara ännu längre, det kan vara ett halvår och till och med mer än så, vilket gör att det vi ser i dag i uthyrningsgrad och förbättringar, ja det är egentligen en återspegling av vad som tecknades för låt säga 3 till 6 månader sedan.

Och det är ju kanske först de senaste kvartalen som vi börjar se en stärkt konjunktur, och effekterna av det tror jag att vi ännu inte riktigt har sett i våra siffror och i uthyrningsgrad och så vidare, så att vi hoppas och tror på lite bättre förutsättningar för att förbättra nyckeltalen ytterligare. I övrigt så vill jag upprepa det att vi har kapitalet för att växa bolaget under en överskådlig tid med den likviditet och kapitalstruktur som vi har.

Avslutningsvis då: vad gör Stendörren intressant ur ett investerarperspektiv? Vi har i bolaget en underliggande hyrestillväxt, vilket är väldigt viktigt.

Jag pekar på det inledningsvis att vi har ungefär, ja, 1 till 1,5% real tillväxt under rapportperioden gentemot föregående år. Och det där är tack vare att vi befinner oss i ett segment i tillväxtmakro, urbant mikroläge där vi har kontinuerliga hyresökningar.

När vi har räknat på det på både vårt bestånd historiskt men också marknadsdata så ser vi att vi har 2 till 3 procentenheter i tillväxt i hyror över inflationen. Sen är det naturligtvis beroende på konjunkturcykel och annat, så det finns en fin hyrestillväxt inbyggd i bolaget.

Vi har också våran byggrättsportfölj där vi kan investera till en avkastning på runt 8% i inkrementell avkastningseffekt så att säga. Vi har också en förvärvsmodell där vi förvärvar off-market single asset-affärer där vi har snittat under de senaste åren på ungefär 7% avkastning, så 7 till 8% avkastning på investerat kapital.

Vi har också en stabilitet i bolaget tack vare det faktum att vi har högavkastande segment som avkastar över 6% med långa hyresavtal med en väldigt diversifierad hyresgästlista. Vi har ju bara Fortifikationsverket som en stor hyresgäst, vilket är svenska staten på 7%, den näst största hyresgästen är på 2% och sen är vi strax nere på 1%.

Dessutom, och det är olika kategorier eller branscher för hyresgäster vilket ger en bra diversifiering. Vi har dessutom statliga eller kommunala eller på annat sätt publika motparter på ungefär 15%.

Lägger vi till bolag som ägnar sig åt någon form av skattefinansierad verksamhet, ja då är vi uppe och nosar på 20%, så väldigt stabilitet i bolaget. Sen har vi i grund och botten väldigt stabila finansieringskällor, och det är i grund och botten de nordiska bankerna med kapitalmarknad som ett mindre komplement.

Och det var egentligen det jag hade att säga, så jag tackar för mig.

Ja men, [hostning] i grund och botten så är ju hyresomförhandlingar en del av våran kärncase i Stendörren. 35% är en hög siffra, och normalt sett har det historiskt legat någonstans 20-25%.

Men det är så att vi säger ju inte upp ett avtal med mindre att det finns en omförhandlingspotential, så att någonstans där säger vi upp avtal för omförhandling, då ska ju potentialen vara där. Dragspelet i det hela blir den underliggande volymen, och för de här nio månaderna så var den underliggande volymen bara 15 miljoner kronor så att säga i hyresvärde, det vill säga en ganska låg volym.

Det har varit mycket, mycket högre tidigare i starkare konjunktur. Men procentsiffran, den kommer ofta ligga runt 20-30%, men den underliggande volymen som sagt, det kan vara en förändring, och den i en starkare konjunktur kommer vara högre.

Men när vi talar uthålligheten då, som jag sa är det en del i grundcaset för Stendörren att har du verksamhetslokaler, alltså lager, logistik, lätt industri i tillväxtmakro i urbana mikrolägen där det är ont om byggbar mark, ja då har man en hyrestillväxt, vilket jag skulle säga är unikt i fastighetssektorn att ha den typen av hyrestillväxt. När vi har räknat på vårat bestånd historiskt men också på marknadsdata så ser vi att vi totalt sett har en tillväxt på hyrorna på 2 till 3 procentenheter över inflationen.

Så att det är i grund och botten långsiktigt uthålligt, må vara att det kan vara beroende då av konjunkturläget, men det är uthålligt.

Ja men 19% är ju en väldigt hög siffra och det är ju till stor del en effekt av det förvärv som vi gjorde i Finland på 1,3 miljarder i början på året, som ju naturligtvis finns med då i Q3-siffrorna i år, men uppenbarligen inte förra året. Så den stora delen är ju det förvärvet egentligen.

Sen har vi färdigställt en del projekt, och så har vi gjort en del andra förvärv också, men det är den stora effekten.

Vi refinansierade nästan hela balansräkningen förra året och sänkte finansieringskostnaderna med ungefär 40 punkter och faktiskt ungefär 40 miljoner också i den storleksordningen. Men det var i princip hela balansräkningen som refinansierades.

Det finns lite kvar att göra. Vi har lån som förfaller under nästa år som vi skulle kunna refinansiera snart utan att betala prepayment fees, och så det finns potential kvar där, den är inte så stor.

Men vi ska också komma ihåg att vi har en ränteuppgång i marknaden och jag tycker man ska, om man vill räkna på våra finansieringskostnader så ska man titta i våran räntesäkringstabell i våran rapport därför att vi har också några derivat som förfaller på, jag tror att det är knappt 2 miljarder. Sen så har vi forward-startade derivat på jag tror att det är ungefär 1 miljard någonstans där, vilket gör att vi kommer ha en viss uppgång i basräntan.

Så det ska man ta med sig när man tittar på våra finansieringskostnader, men det finns en viss refinansieringspotential kvar för att sänka marginalen.

Ja, den försämrades ju eller vakansen ökade lite grann, det ser ut som det är 1 procentenhet då, men som jag nämnde i presentationen, lite tur med avrundningen förra kvartalet och otur nu höll jag på att säga, så den faktiska försämringen är på 0,6 procentenheter. Som jag sa inledningsvis, vi tycker marknaden för uthyrning är ganska bra.

Vi hade en bra start i juli. Juli tenderar ju att vara en svag månad uthyrningsmässigt, men vi har haft ganska bra traction på uthyrningssidan och en uthyrning som sker i juli, inflyttarna sker ju lite senare.

Sen var vi ju har svårare att veta vad gäller nettouthyrningsmässigt, det är ju en del uppsägningar från hyresgästernas sida kan ju komma med förvåning även om det sällan är så, men den har vi ju inte riktigt kontroll på. Men jag vågar inte ge några framåtblickande siffror, men som jag sa inledningsvis, vi tycker marknaden är hyfsat bra för uthyrning.

Accelererar är ett starkt ord, men ja, vi ser ju en successiv konjunkturförbättring, och att byta lokaler och satsa och investera, det är ju ett lite mer sencykliskt beteende, så jag förväntar mig att vi ska få se en förbättring över tid. Det är väl kommentarer jag kan ge.

Tack så mycket.

Tack.