Och medans vi ändå har den här bilden på skärmen så vill jag gärna kommentera det vi ser till höger då. Det är ett under kvartalet färdigställt projekt, Vindkraften, som ligger i Södra Stockholms stad, ett område som heter Skrubba, som vi färdigställde då på 1 900 kvadratmeter och i slutskedet då så, som det ofta är inom lätt industri, så i slutskedet då så hyrde vi ut den så den är fullt uthyrd till en statlig, kommunal eller kommunal hyresgäst.

Men vi vi går in i presentationen och jag tror att många av som är med idag känner till oss väldigt väl, men jag vill ändå nämna vad som jag tycker är viktigast med Stendörren. Vi är ju då inom lager och logistik, lätt industri, beläget huvudsakligen i Mälardalen, till och med nästan eller ja en femtedel i i Stockholms stad.

Och där har vi en en bra hyrestillväxt i Mälardalen, vilket är viktigt. Vi har också en stor byggrättsportfölj.

Vi har ju 634 000 kvadratmeter byggrätter jämfört med vår uthyrbara yta på ungefär 950 000 kvadratmeter. Och den här byggrättsportföljen utvecklar vi successivt, vilket också leder till en bra och lönsam tillväxt.

Vi har nu ett fastighetsbestånd på 17,5 miljard. Vi förvärvade för ungefär och investerade i fastigheter för ungefär 1,4 miljarder under Q1:an.

Även Q4:an var förhållandevis investeringstungt med mycket mycket förvärv, så vi har ökat då genom förvärv och projekt vårt bestånd ganska kraftigt då under både Q1 genom det här finska förvärvet vi gjorde på 1,3 miljarder, men också under Q4 föregående år. Så hög och lönsam tillväxt i bolaget, vilket vi kan visa i grafen nere till i i högra hörnet, som visar på väldigt fin tillväxt i bolaget.

Men vi har också en hög stabilitet i bolaget. Vi har ju en Vi är i ett högavkastande segment med avkastning på drygt 6% med långa löptider.

Vi har ju bara en stor hyresgäst och det är Fortifikationsverket då, men i övrigt också då väldigt diversifierad hyresgästlista. Så så stark tillväxt, lönsam tillväxt, men också väldigt fin stabilitet.

Om vi några översiktliga kommentarer kring Q1:an då. Vi har ju sett en fortsatt utmanande marknad med en ekonomisk och geopolitisk turbulens.

När man lyssnar på makroekonomer så talar ju de ofta om att det det finns en en liksom bra underliggande tryck i svensk ekonomi, men men samtidigt en en osäkerhet och det är verkligen precis så vi känner i bolaget. Vi tycker att det finns bra efterfrågan, mycket kunddialoger, men men också en oro och tveksamhet, vilket gör att det är svårt att få bläcket på pappret ibland.

Icke desto mindre vi har haft en positiv nettouthyrning både under kvartalet, men också på rullande 12 månaders basis. Finansieringsmarknaden är viktig naturligtvis i ett fastighetsbolag och där tycker vi också att det finns väldigt bra ett bra sentiment.

Under kvartalet då, ja vi har investerat 1,5 miljard i i framförallt då det här finska förvärvet för 1,3 miljarder, men vi har gjort ytterligare ett förvärv och vi har färdigställt projekt och det här har vi gjort till en avkastning på 7,2%, vilket är en väldigt hög och fin avkastning om man sätter det i relation till våran genomsnittliga finansieringskostnad på ungefär 4%. Genom det här finska förvärvet då för 1,3 miljarder så uppnådde vi också kritisk massa i Helsingfors, vilket var viktigt för oss.

Nu är vi på ungefär Ungefär 20% av vårt bestånd är i Helsingfors. Vi har ju sedan tidigare också kritisk massa i Köpenhamn, vilket var för oss en ny marknad, men det uppnådde vi kan man väl säga i i Q4:an.

Lite framåt då. Vi vi har en bra pipeline med både projekt och och förvärv.

Vi har ungefär 25 000 kvadratmeter i produktion i projekt. Så så vi vi har liksom positiv syn på på på fortsatt bra tillväxt i i bolaget.

Vi har under föregående år genomfört omfattande refinansieringar, vilket sänkt marginalerna i bolaget kraftigt, men också gett till längre gett till upphov till en längre kapitalbindning. Vi har ökat räntesäkringen en del, vilket är betryggande, som ju också har då lett till längre räntebindning.

Och vi tycker att med lägre marginal, ökad räntesäkring och längre både ränte- och kapitalbindning så har vi reducerat den finansiella risken i bolaget. Vi har också under kvartalet genomfört en tap issue, en tilläggsemission på 300 miljoner i sin seniora icke-säkerställda obligation till en för oss rekordlåg marginal om 211 punkter.

Och alltså vi vi tycker att vi är väl liksom rustade för fortsatt bra tillväxt som vi kommer kunna då ta tillvara med med det löpande kassaflödet och den likviditet vi har, men också räntebärande finansiering och hålla oss i linje med våra våra finansiella defensiva nyckeltal, soliditet och räntetäckningsgrad. Om vi, innan vi går in på kvartalet, blickar ut litegrann.

Vi har haft en väldigt långsiktig bra tillväxt för bolaget både vad det gäller driftnetto och förvaltningsresultat per aktie. Tittar vi på lite mer operationella nyckeltal, vi har kontinuerligt ökat överskottsgraden och uthyrningsgraden till bra nivåer, har tycks vara stabila på en överskottsgrad på 80% och en uthyrningsgrad på 94%.

Nu har det ju varit i alla fall en del motvind konjunkturellt, så jag tror att vi kommer kunna förbättra det där något givet lite bättre marknadsförutsättningar. Tittar vi specifikt på kvartalet då, ja vi har Q1 i år mot Q1 föregående år ökat driftnettot med 18%.

Det är ju delvis naturligtvis förvärv under det här kvartalet, men också under fjärde kvartalet och i och för sig kontinuerligt föregående år då, men framförallt fjärde kvartalet föregående år. Men även i den så att säga jämförbart bestånd så har vi ökat driftnettot med 4%, så det finns en underliggande tillväxt och det är inte bara investeringsdriven tillväxt, utan det finns en underliggande tillväxt i bolaget.

Tittar vi på förvaltningsresultatet så har vi ökat det med 32% Q1 mot Q1 så att säga. En en väldigt hög siffra.

Vi har ju i Q1 i år haft en lite lägre STIBOR jämfört mot föregående Q1, men vi har också sänkt marginalerna i bolaget, alltså räntemarginalerna, men en en stark tillväxt helt enkelt. Vi har haft, som jag nämnde för någon minut sedan då, haft en positiv nettouthyrning under kvartalet på 5,3 miljoner.

Även om vi tar bort projektet som vi färdigställde under kvartalet så har vi en positiv nettouthyrning och vi har en positiv nettouthyrning på rullande fyra kvartals basis också. Så så vi tycker, som jag tidigare nämnde, det finns en efterfrågan där ute och det går att göra bra affärer även om det är konjunkturell motvind.

Vi ökade uthyrningsgraden Q1 mot Q1 med 2 procentenheter och har ju 94% uthyrningsgrad, en bra siffra givet marknadsläget tycker jag, och ligger kvar på en överskottsgrad på 80% rullande 12 månader. Ja jag nämnde förvärv 1,4 miljarder i till och även projekt till till en avkastning på 7,2%.

Fin avkastning satt i relation till finansieringskostnaden på 4%. Vi har en omfattande portfölj med pågående projekt på 56 300 kvadratmeter som ger en driftnettopotential på 74 miljoner.

Vi har 25 000 kvadratmeter i produktion i nya projekt så att säga. Det vill säga borträknat en ombyggnation som som inte är med i den siffran.

Det vill säga det finns några projekt där där vi ännu inte har byggstartat och sen så finns det något projekt som vi byggstartar först för det fall att vi hittar en hyresgäst, eller snarare när vi hittar hyresgäst. När vi tolkar de här siffrorna så ska vi också komma ihåg att det stora finska förvärvet som vi gjorde på 1,3 miljarder, det konsoliderade vi den 20 februari, så att vi har inte en full kvartalseffekt av av det förvärvet, vilket är viktigt.

Även på finansieringssidan då, vi om vi gör en liten utzoomning så kan vi konstatera att trots hög tillväxt i bolaget, trots så har vi haft en finansiell stabilitet. Vi har ökat våran räntetäckningsgrad något under kvartalet här, delvis som en konsekvens av den de omförhandlingar vi har gjort av våra våra räntebärande skulder under föregående år då där vi sänkt marginalerna.

Vi har räntesäkrat under kvartalet och det vill jag då betona att det gjorde vi före Iran-invasionen så att det är på attraktiva nivåer gjorde vi en del räntesäkringar och har nu 68% av våran våra räntebärande skulder räntesäkrade med maximal IBOR, det vill säga EURIBOR och STIBOR på 2,3%. Och när jag säger maximal, ja det är för att vi har vi har ju swapar så att säga, men vi har också en del kappar och och tar vi tar vi hänsyn till taknivån, maxnivån på de kapparna, då får vi en max IBOR på 2,3%.

Och eftersom vi har gjort mycket räntesäkringar i i närtid och före Iran-invasionen så så är det bra löptid på dem på fyra år. Vi gjorde ju då en en tilläggsemission på vår seniora icke-säkerställda obligation på 300 miljoner på 211 punkter.

Det är ju Det är ju en rekordlåg nivå för oss, även den då vanlig före Iran-invasionen. Vi har en bra likviditet på 508 miljoner, men då ska vi komma ihåg att fastighetsbolag får i allmänhet sina hyror inbetalda kvartalsvis i förskott så att på kvartalsbokslutsdagen är likviditeten liksom extra hög så att säga.

Resten av kvartalet så är det mest kostnader kvar i någon mening. Så att så att men 508 miljoner är en en bra likviditet att ha så att säga för för fortsatt expansion.

Utöver om förvärv då, vi på rullande 12 månader så har vi investerat 2,5 miljard till en avkastning på 7%. Det är totalt 42 fastigheter, 12 förvärv.

Det finska förvärvet för 1,3 miljarder väger ju naturligtvis tungt i det så så ja, men i övrigt 2,5 miljard i i förvärv rullande 12 månader. Vi har ju haft ett modus operandi i bolaget att vi gör single asset affärer off-market och det här finska förvärvet sticker ju ut i det.

Det det är egentligen den enda stora portföljaffären vi har gjort i bolaget och egentligen inte representativ för hur vi hur vi jobbar och hur vi ser att vi kan jobba med förvärv på det mest värdeskapande sättet, utan genom att göra styckeförvärv så så off-market så tycker jag att vi kan köpa på 50 till 100 punkter bättre avkastning. Och då är det ju storleksordningen 50 till till ja 150 miljoner, det är väl liksom normal normalaffären för oss.

Går vi över till projekt så har vi investerat 240 miljoner ungefär i projekt också till 7% och då kan man ju tycka att borde inte projekten ge väsentligt mer så att säga i någon mening, för det är ju en större genomslående risk i i projekt. Ja, då ska man komma ihåg att att den föregående siffran på förvärvssidan inkluderar ju det stora förvärvet i Finland och i Finland är direktavkastningen, yielden högre än vad det är i Sverige.

Dessutom är det här så att säga nya fastigheter eller huskroppar, dessutom bättre belägna. Tittar vi nere i högra hörnet Båglampan 25, den fastigheten eller huskroppen färdigställde vi ju i Q4 föregående år.

Den är ju ett par eller ett antal 100 meter från Bromma flygplats, så det är i Stockholms stad i ett väldigt väldigt bra läge, så där är naturligtvis avkastningskravet mycket lägre än 7%. Samma sak Vindkraften uppe till höger som vi hade på första sidan i presentationen här, det är också i Stockholms stad, nyproducerat, så där är också direktavkastningskravet naturligtvis mycket lägre.

Så att så avkastningskravet på de här fastigheterna är ju är ju lägre, det vill säga det här är väldigt värdeskapande. I synnerhet om vi beaktar det faktum att räknar vi direktavkastningen på basis av driftnetto dividerat med capex, pengar ut och bortser från byggrättsvärdet, ja då är den inkrementella yielden 7,9%, vilket ju är väldigt väldigt starkt.

Vi har bra uthyrningsgrad i projekten i de färdigställda. Samtliga tre eller bortsett från den uppe i vänstra hörnet så så är de övriga tre fullt uthyrda.

Samtliga fall till en hyresgäst på varje ställe så att säga, utan det är fastigheten uppe i det vänstra hörnet där vi har ungefär en tredjedels vakans, men det finns en efterfrågan där och vi har frekventa visningar så att vi ser att uthyrningsgraden kommer öka där. Exempel på pågående projekt.

Vi har vi har då förhållandevis mycket pågående projekt och ungefär 25 000 kvadratmeter som sagt i i i produktion. Det är småskaligt där vi har våra som kluster kan man säga, det vill säga vi vi det är på marknader där vi har där våra egna förvaltare och uthyrare är är har liksom sina tentakler ute.

Vi vet att vakansen i vårt bestånd i övrigt är lågt, vi vet att vakansen i konkurrenters bestånd är låga. Vi vet att det finns en efterfrågan, det finns inga koncentrationsrisker, det är småskaliga projekt.

Så vi tycker att det här är låg risk och det är hög lönsamhet i de här och är trygga med att ha 25 000 kvadratmeter i produktion, vilket också är i linje med måltalet för övrigt då på 25 till 50 000 kvadratmeter per år. Sen har vi ett eller ett par större logistikprojekt där vi har till exempel det uppe i vänstra hörnet här, där har vi både bygglov och och ett avtal med en byggare in agreed form, men där känner vi att vi vill vi vill vänta tills vi har en hyresgäst innan vi börjar bygga där.

Om vi blickar lite framåt då. På förvärvssidan så kommer vi fortsatt fokusera på off-market-affärer, single asset, småskaligt.

Och vi har en en betydande pipeline med med potentiella affärer. Det här finska förvärvet vi gjorde på 1,3 miljarder, en större portfölj, det är ju inte vårat modus operandi, utan utan det var en en unik möjlighet som var fantastiskt bra, men men det är inte det är inte så det är inte det vi normalt sett söker.

Vi vill fokusera på Stockholm. Vi tycker att så länge Vi tycker om Stockholmsmarknaden och så länge så länge prisbilden är attraktiv eller tillräckligt bra så vill vi fokusera på Stockholm, men även då våra våra nya marknader där vi ännu inte har nått kritisk massa.

Vi har ju nått kritisk massa både i Köpenhamn och i Helsingfors, men men inte i Oslo och Göteborg. Sen är det ju så att, som det står, subject to market conditions, marknadsförutsättningarna är inte tillräckligt bra för att göra förvärv i Oslo just nu.

Avkastningen i förhållande till finansieringskostnaden är helt enkelt inte inte tillräckligt bra. Inom fastighetsutveckling, vi har ungefär 25 000 kvadratmeter pågående produktion.

Vi vill gärna hålla en högre takt där, men lite 80/20-regel. Just nu har vi inga stora projekt även om det finns en del pågående dialoger, men vi fokuserar på att ta tillvara byggrättsportföljen genom att göra förtätning, småskaliga förtätningar helt enkelt.

Och skulle det dyka upp några möjligheter Vi har några logistikprojekt också, men det förutsätter att vi har en hyresgäst innan vi vågar sätta sätta igång de projekten. Men totalt ungefär 56 300 kvadratmeter i någon mening pågående projekt med en driftnettopotential på ungefär 80 miljoner, så det är ett relevant tillskott till till bolagets driftnetto.

Inom förvaltning då, vi vi tycker att vi har en bra både överskottsgrad och och uthyrningsgrad, men vi vi har ju en konjunktur som inte är gynnsam och vi ser nog framför oss att vi kan genomföra förbättringar även där, men det kanske förutsätter att vi inte har en konjunkturell motvind. På finansieringssidan, vi vi har en bra likviditetsposition just nu.

Vi gjorde ju en tap issue inte så länge sen, men vi har också höga ambitioner och har en bra pipeline på både projekt och förvärv och givet de som finansiell finansriskreducerande åtgärder som vi har genomfört här under under mitten på förra från mitten på förra året och även början på detta så ser vi att vi vi ska kunna ta ta tillvara våran tillväxt med den existerande likviditeten och löpande kassaflödet, men också med räntebärande finansieringar i linje med våra finansiella måltal. Slutligen då, om jag får sammanfatta genom att tala om vad som är viktigt med Stendörren ur ett ur ett investeringsperspektiv.

Det viktigaste är att vi har en en en underliggande tillväxt i bolaget, en underliggande hyrestillväxt som drivs av det faktum att vi är i i tillväxtmakrolägen, i urbana mikrolägen. Tillväxtmakro, idén att vi har både en ekonomisk och populationstillväxt i våra marknader.

Och vi har också en väldigt bra utbud-efterfrågan-balans. Inte sällan i våra lägen så är utbudet stabilt eller kanske till och med minskande därför att en del verksamhetsområden, geografiska områden konverteras från verksamhetsändamål till bostäder.

Och det här gör att att vi vi har en underliggande tillväxt i våra hyror. Vi genomförde en liten intern studie för för ett tag sen där vi konstaterade: över tid har våra fastigheter hyrorna i våra fastigheter ökat med 2 till 3 procentenheter över inflationen långsiktigt, vilket är tror jag unikt i fastighetssektorn.

Vi har en, nummer två då, vi har en en potential i både våran byggrättsportfölj, men också våran förvärvsmodell där vi där vi har en väldigt bra avkastning på våra investeringar. Och den här byggrättsportföljen på 634 000 kvadratmeter är ju omfattande och i väldigt bra lägen då, omfattande ställt i relation till vår uthyrningsbara yta.

Men det är alltså Men det är i väldigt bra lägen, det är detaljplanerad mark i i Mälardalskommuner. Vi har också, som punkt nummer tre, vi har också en väldigt stabilitet i bolaget.

Vi är i ett i ett högavkastande segment, vi har långa avtal och och en väldigt diversifierad hyresgästlista. Den enda hyresgästkoncentrationen som vi har är ju Fortifikationsverket som står på 7%.

Sen har vi en del övriga statliga eller kommunala hyresgäster. Hyresgäst nummer två och tre står för 2% av hyresflödet och hyresgäst nummer fyra står för 1% av hyresflödet, så det är väldigt diversifierat och dessutom hyresgäster från väldigt många olika branscher.

Så en väldigt bra diversifierad styrka och stabilitet i kassaflödet. På finansieringssidan, vi jobbar med säkerställd finansiering med de nordiska bankerna, det vill säga en väldigt stabil finansieringskälla och har kapitalmarknadsfinansiering så som komplement endast.

Och det var det jag tänkte säga, så tack för att ni har för att ni lyssnade.

Hallå Erik och Per Henrik, hoppas ni hör mig.

Ja, vi hör dig.

Ja, bra. Jo, för det första då, antalet kvadratmeter uthyrningsbar yta ökar endast med 25 000 kvadrat här mellan kvartalen samtidigt som ni har förvärvat en portfölj om 63 000 kvadrat.

Och i Q4-rapporten så guidade ni för att uthyrningsbar yta skulle vara 985 000 kvadrat efter förvärvet så hur kommer det sig?

Ja, det får jag titta på faktiskt. För förvärvet är det 60 70 000 kvadratmeter i Finland?

Så vad sa du att det ökade med mellan rapporterna?

25 000 kvadrat. Ni går från 922 till 947.

Ja, och det var den uthyrningsbara ytan som ökade, så sa du?

Just det, ja.

Ja. Nej, då får jag kolla på det, det känns konstigt.

Nej, jättebra, tack. Och sen tänkte jag också på pågående projektportföljen där nu.

Den är ju 0% uthyrd som det ser ut just nu och där är ni i tre projekt som förväntas färdigställas här under Q2. Tänkte bara fråga hur det kommer att behandlas vid färdigställande om det är så att man fortfarande inte har någon hyresgäst på plats?

Kommer man klassa om dem som förvaltningsfastigheter och att de därmed bidrar till lite lägre total uthyrningsgrad i portföljen eller kommer de ligga kvar som projekt tills man då har en hyresgäst på plats?

Den principen vi har är att vi låter dem ligga kvar i två kvartal som projekt och logiken är det att man egentligen bygger man inte helt helt klart fastigheten därför att en så att säga tillträdande hyresgäst vill alltid göra vissa hyresgästanpassningar, så det är korrekt att fastigheten så att säga inte blir klar. Men i praktiken så kan man ju inte därmed låta den ligga som ett projekt i evigheten, så att vi ger oss själva i någon mening en grace period på två kvartal innan vi tar upp den som en vakant fastighet och färdigställd om du förstår vad jag menar.

Det tycker vi är den rimliga balanspunkten.

Ja, men det låter väl rimligt. Sen tänkte jag också fråga här: förra kvartalet så hade ni en ökning i omförhandlade hyror på 14%.

Det här kvartalet så var det 2%. Historiskt sett så har ni legat ganska högt på den siffran.

Är det någon anledning till att man så att säga bara ligger på 2% nu eller vad kan man förvänta sig framåt ungefär skulle du säga?

Nej, men det där varierar ju litegrann. Alltså vi säger ju upp för omförhandling de avtal så att säga där vi bedömer att marknadshyran är väsentligt högre än den faktiska hyran, så det blir ju dels en ska vi säga hur mycket har ökningen varit i marknaden generellt sett, men sen är det ju också en vakansriskbedömning vi får göra i det specifika fallet.

Vad är risken att hyresgästen faktiskt inte kan acceptera det här och i slutändan väljer att säga upp avtalet istället? Och vad kan hyresgästen bära?

Det är också en motpartsriskbedömningsförmåga. Kan den bära en högre hyra?

Och sen är det klart att det beror också litegrann på vad fastigheterna ligger där avtalen förfaller. Ligger de i Stockholms stad, ja där har vi en bättre hyresutveckling än vad vi har i Flen till exempel, så det blir ju portföljeffekter där, vilket gör att det kan skifta ganska mycket från kvartal till kvartal.

Och i det här kvartalet är siffran väsentligt lägre, dessutom är det på en mycket mycket lägre underliggande volym. Jag tror det är på 2 miljoner kronor bara i omförhandlade hyror så att säga.

Så att det är på en väldigt låg volym, så i det hänseendet är det ett svagt kvartal. Men det har väldigt mycket med återigen hur gammalt är avtalet, det vill säga har vi haft en hyresutveckling under en kort eller en lång tid, vad kan motparten bära och var är fastigheten belägen.

Ja, men precis. Men om vi säger så här, skulle ni säga att eran portfölj i stort fortsatt ligger under marknadshyra?

Jag skulle säga att den ligger ungefär på marknadshyra idag. Skulle vi omförhandla alla avtal så tror jag att vi skulle ligga på ungefär den här nivån så att jag tror att per idag så tror jag inte att vi har ett stort delta.

Över tid däremot, som jag sa i presentationen, så har vi ju räknat på det där under en 10-årsperiod och även på andra fastigheter i samma lägen så har vi haft en hyresutveckling 2 till 3 procentenheter över inflationen, men just där vi står idag så är vi nog så att säga på inom citationstecken rätt nivå.

Ja, men jättebra, tack. Och sen avslutningsvis då: finns det hyresrabatter i den här förvärvade portföljen i Finland och hur ser det ut med hyresrabatter generellt i beståndet just nu?

Ja, nej det finns inga hyresrabatter. Alltså hyresrabatter finns det nästan alltid något när man tecknar avtal under något år beroende på hur långt avtalet är, men det är inga stora skillnader.

Ja, men bra. Det var allt från mig.

Tack så mycket.

Hallå där. Kan ni höra mig?

Vi hör dig.

Toppen. Jag tänkte att jag kanske fortsätter lite på uthyrningstemat.

Ni hade ju positiv nettouthyrning nu i Q1 och vi är en bit in nu i Q2. Hur mycket tycker ni att det har påverkats av oro i Mellanöstern och underliggande hade ni ändå positiv nettouthyrning nu i Q1 i befintlig portfölj även om ni hade positiva uthyrningar i projekt.

Hur tycker ni att det går nu i Q2?

Nej, men jag tycker att det är ungefär som under Q1. Som jag sa inledningsvis här vi har väldigt mycket kunddialoger, men som det alltid är i ett sånt här marknadsläge så tar det längre tid och the sense of urgency finns inte riktigt där ute hos kunderna så jag tycker att det är ett bra tryck i grund och botten.

Upplever inte att det har påverkats i någon därmed planfattning på grund av Iran-kriget, den underliggande efterfrågan, men det finns ju naturligtvis en oro, den känner vi av. Det gör vi.

Det som jag kanske är lite förvånad över är att jag hade möjligen kunnat tänka mig att på den så att säga vår vintage-portfölj skulle ha, utom småskaliga uthyrningar, skulle ha en så att säga mindre påverkan och en större negativ påverkan på projektdiskussionerna, men vi upplever att det är faktiskt väldigt bra diskussioner på projektsidan.

Ja. Och om vi kollar på projekt och hur skarpa diskussioner har ni jag tänker de projekten som färdigställs här de kommande två kvartalen?

Det är ändå lite volym. Jag tänker vad ni tror timingmässigt?

Ska vi räkna med de här två kvartalen som du var inne på?

Ja, men ja. Alltså det som händer i de här småskaliga projekten är att det kan vara ett stort intresse där egentligen ingenting händer och sen så när det är en till två månader kvar innan färdigställande, ja då plötsligt så konkretiseras efterfrågan och vi hittar hyresgäster.

På Vindkraften då som var på förstasidan på presentationen var ett typexempel på det där jag har en del visningar, intresset förefaller vara okej, och sen när det är dags att färdigställas så har vi hyresgäster att välja mellan. Så att jag är optimistisk ändå.

Ja. Och givet den projektportföljen som ni har nu med pågående projekt, hur ser ni på ytterligare starter i närtid?

Ja, vi har något som vi tänker starta i om inte allt för lång tid, men vi har inte jättemycket projektstarter, utan vi har ju ganska många i pågående projekt här så det är väl någonting som vi startar som sagt, men det är inte jättemycket i närtid.

Okej, tack. Och sen på förvärvssidan tänkte jag också.

Ni skriver att ni ser fortsatt potential att hitta värdeskapande förvärv. Nu är ju soliditeten på 33% och ni har ett långsiktigt mål att ligga på minst 35.

Hur ska vi se på ja, dels kanske om ni kan indikera vad ni tycker att ni har för potentiell förvärvsvolym och hur vi ska tänka kring det nyckeltalet kanske?

Nej men vad gäller förvärvsvolymen så har vi ju förvärvat, om vi bortser från det finska förvärvet, då för ungefär 100 miljoner i månaden, så ungefär 1,2 miljarder per år är det vi har legat på. Vi har ju en helt okej kassaposition, men man ska komma ihåg, som jag också sa, att den är ju som starkast på rapportdagen så i praktiken är det ju något lägre.

Nu har vi ju soliditet som de facto ett finansiellt mål, men det är ju ett väldigt trubbigt och delvis missvisande mått. Jag gör en poäng av att med sänkta marginaler och ökad räntesäkring med lång räntebindning och kapitalbindning så har vi ju reducerat den finansiella risken i bolaget.

Vi har ju stärkt räntetäckningsgraden till exempel, som har gått upp 0,1 procentenheter under kvartalet, så att jag tycker att vi ligger ungefär där vi ska ligga kapitalstruktursmässigt. Sen är det min uppfattning att ja, nu blev det krig i Iran då, men vi upplever nog att med tanke på räntenivån så finns det och vad vi ser i transaktionsmarknaden så finns det anledning att tro att vi kommer få se lite ökande fastighetsvärden.

Jag vet att en del av mina kollegor där ute i branschen har ju kommenterat det också att fastighetsvärdena har bottnat och med något ökande fastighetsvärden så kommer ju soliditeten stärkas och det är väl så vi ser på det.

Just det. Så om vi säger här och nu så tycker ni att ni ligger på en nivå som ni kanske inte vill gå så långt ifrån, eller?

Nej, det är möjligt att vi kommer gå något ifrån den i något hänseende, men vi ligger på rätt sida på räntetäckningsgraden, vi ligger på något fel sida vad gäller soliditeten, men jag tycker räntetäckningsgraden är ju det korrekta kassaflödesorienterade måttet som åskådliggör förmågan att honorera sina åtaganden gentemot finansiärerna. Soliditeten är ett lite statiskt och trubbigt mått så att om vi ligger på var sida på de två måtten så att vi ligger väl ungefär rätt där.

Sen om vi skulle gå lite ytterligare åt det ena eller det andra hållet så har jag inga problem med det.

Right. Och på transaktionssidan vad ser ni utprisrörelser?

De två senaste förvärven ni har gjort har legat en bit norr om 7% i yield. Är det där någonting ni förväntar ligga eller?

På förvärvssidan, ja runt alltså det beror på läge och lite speciella omständigheter, men någonstans 6,5 till 7% i Sverige, det är väl där vi har normalt sett legat. Sen har det varit lite bättre på de här senaste affärerna, men någonstans runt 7% då, strax under i Sverige.

Ja. Och en sista fråga bara: Partille, är det med i intjäningsförmågan, det förvärvet?

Nej, den gjorde vi här alltså intjäningsförmågan är ju per 1 april.

Ja, jag ville bara dubbelkolla.

Den är inte med.

Bra. Tack, det var allt för mig.

Hej, det här är Keyvan på SEB. Jag har egentligen bara någon liten fråga och det kan vi säga så här kanske kopplat då till förvärvskapaciteten.

Ni nämner ju att ni kollar ju på räntetäckningsgraden, det är lite faktorer där som kastar in. Men om vi tänker i termer av belåningsgrad, till vilken nivå hade ni varit bekväma att vara på?

Våra förvärv ligger ju på 60% LTV, alltså vid finansiering. Och det är väl litegrann samma diskussion som kring soliditeten, alltså vi tycker ju räntetäckningsgraden är viktigast.

Ja, men utöver de faktorer jag har nämnt för reducerad finansiell risk vad gäller sänkt marginal, förlängd räntebindning och kapitalbindning och väsentligt ökad räntesäkring, så vi har ju i och med att största delen av våra finansieringsstock är ju säkerställd bankfinansiering där vi har en amortering på 2%, så vi har ju en inbyggd deleverage i bolaget. Sen har ju alla våra hyresavtal är inflationsindexerade, vilket gör att vi har där dessutom en så att säga en effekt därifrån.

Så vi har en ganska stark deleverage-effekt inbyggd i hela strukturen. Sen tror jag på ökade fastighetsvärden, så att jag tror att det vi ligger på idag är väl det är inte med nödvändighet en absolut taknivå, men vi ska inte gå på något sätt väsentligt högre, utan vi börjar nosa på taknivån och över tid snarare lägre därför att vi har en deleverage i bolaget inbyggt.

Okej. Och sen också när det kommer till förvärv framöver, ni nämner lite grann att ni ska då återgå till mindre transaktioner och förmodligen då off-market-transaktioner.

Kan ni säga någonting om i vilka regioner ni huvudsakligen tittar på för förvärv?

Ja, vi vill ju att det ska vara så att säga tillväxtmakroorienterat som möjligt och så urbant som möjligt, det vill säga Stockholm. Sen skälet till att vi en gång i tiden gick in i andra marknader är att Stockholm tenderar att bli väldigt konkurrensutsatt när det blir lite mer hey days.

Men så länge det går att göra bra affärer i Stockholm så vill vi gärna göra det, det vill vi prioritera. I Oslo funkar inte avkastningen i förhållande till finansieringskostnaden som jag nämnde i presentationen.

Köpenhamn tycker vi är en bra marknad. Så Stockholm och Köpenhamn så urbant som möjligt.

Och Göteborgsregionen också ska jag säga.

Ja, bra. Och sen har jag egentligen bara en sista fråga och det är kopplat till hur ser ni på potentiella avyttringar?

Tittar ni på att det finns någonting ni eventuellt skulle kunna sälja för att kunna göra nya förvärv?

Inte aktivt, sen så finns det ju några fastigheter som kanske ligger längst bort från kärnan i våran strategi så att det finns ingenting som är heligt. Sen har vi ju i och för sig sålt fastigheter tidigare då det har varit speciella omständigheter så att det är inte på något sätt otänkbart, men utgångspunkten är att vi inte ska sälja.

Men det finns en handfull fastigheter, till exempel inom kontor, där vi är villiga säljare och ja, så det kan man tänka sig att vi kan göra.

Okej, jättebra. Tack, det var mina frågor.

Ja, jag skulle säga ner något, kanske obetydligt, men sen har det också gjorts en del justeringar från värderarna i inflationsantagandena, vilket gör att kassaflödeseffekterna har kompenserat för det om vi tittar på rena värderingarna alltså, vilket gör att värderingarna har ju varit i allt väsentligt flat under kvartalet. Vi upplever dock att vi kan göra lika bra förvärv som vi har gjort under de senaste låt säga 18 månaderna då, så ungefär detsamma skulle jag säga.

Nej men det vi har gjort under kvartalet är ju dels har vi gjort en tap issue då, så den har en effekt på intjäningsförmågan på ungefär 15 miljoner. Och sen har vi gjort en del refinansieringar där vi har ökat alltså vårat sätt att både bygga projekt, men också förvärva, vi finansierar inte varje styckeförvärv vi förvärvar så att säga.

Om vi förvärvar för 50 miljoner så finansierar inte vi det i det ögonblicket. Och det gör att senare gör vi en refinansiering av kanske ett färdigställt projekt och några förvärv och det har vi gjort på drygt 200 miljoner under kvartalet och det kostar oss så att säga i intjäningsförmågan ytterligare knappt 10 miljoner så det är väl på ungefär 23 miljoner.

Sen har vi haft en STIBOR-ökning under kvartalet som ger på ja, knappt 10 miljoner och sen är det lite andra förändringar i kassapositionen så att vi har en effekt där av ett antal händelser under kvartalet på ungefär 35 miljoner kronor. Sen vid utgången av kvartalet är väl snitträntan den var 4% va?

Om det var svar på frågan, jag tror det.