Tack så mycket. Och innan vi går in på så att säga bokslutskommunikén så tänkte jag bara påminna lite grann om vad vi är för bolag.

Vi är då fastighetsbolag verksamma inom lager, logistik, lätt industri, lokaliserade i storstadsregioner, framförallt Mälardalen, nästan en tredjedel i Stockholms stad, men också Oslo, Köpenhamn och Helsingfors. I tillväxtmacro, men gärna då så urbant mikroläge eller i alla fall sådana lägen som gynnas av urbanisering.

Och det är viktigt. Det här tillgångsslaget i de här lägena har en fin hyrestillväxt.

Det är en av våra så att säga tillväxtgeneratorer i bolaget, nämligen hyrestillväxten. Vi ser det nere i högra hörnet där vi påvisar tillväxt under de senaste tre åren.

Vi har haft en fin utveckling i förvaltningsresultat per aktie på 16% de senaste åren. Så det är viktigt med den här tillgångsslaget i de här geografiska lägena ger tillväxt.

Vi har ytterligare en tillväxtfaktor i bolaget, det är våran byggrättsportfölj som är stor på ungefär 630 000 kvadratmeter i förhållande till den uthyrbara ytan på drygt 900 000 kvadratmeter. Våran byggrättsportfölj tar vi ju löpande tillvara på i våra projekt då så att säga, så det är ytterligare en tillväxtgenerator i bolaget.

Sen har vi och förvärv naturligtvis som också genererar tillväxt. Vi har nu uppnått en volym av en fastighetsportfölj på 16 miljarder ungefär till en hög direktavkastning på 6,4% med långa avtal.

Det ger en väldigt fin stabilitet, den höga avkastningen och de långa avtalen, med en balanserad i vår värld enligt våran uppfattning belåningsgrad på 53%. Innan vi går in och talar om vad vi har gjort under året och kvartalet så tänkte jag prata lite grann om marknaden.

Vi har ju haft en svag konjunktur och en svag marknad under nästan hela 2025, men möjligen att under Q4 har kommit in betydligt mer positiva makrosignaler, och då talar jag inte bara om framåtblickande ledande konjunkturindikatorer, utan faktiskt liksom hårda data, varuleveranser och annat som pekar på en ganska tydlig konjunkturförbättring, vilket vi hoppas på. Det har ju tidigare under året varit tecken på konjunkturförbättringar, men som har liksom punkterats av både geopolitiken, men också av frekventa tullutspel från Donald Trump.

Men nu ser vi ju lite tydligare i slutet på året en förbättring av konjunkturen. Vi har också sen mitten på året sett väldigt tydlig förbättring på finansieringsmarknaderna.

Vi har haft otroliga nedställ både i bankmarknaden och på obligationsmarknaden och förmodligen de både mest omfattande och snabbaste förbättringarna ur låntagarperspektiv som i alla fall jag har varit med om, vilket vi har kapitaliserat på i samband med omförhandlingar av lån som jag kommer till då. Vad vi har gjort under året och framförallt fjärde kvartalet, vi har genomfört en hel del förvärv, delvis i Köpenhamn där vi nu har uppnått kritisk massa.

Vi har också omförhandlat cirka 90% av vår bankfinansiering sedan mitten på året, men också en del av våra obligationer, framförallt en obligation, vilket har gett en relevant och låt till och med omfattande besparing av våran kapitalkostnad. Sen efter året så genomförde vi ett stort förvärv i Finland på 1,3 miljarder och därmed uppnådde vi också kritisk massa i Helsingfors.

Så strategiskt har vi nu uppnått kritisk massa i två av vad vi brukar kalla för nya marknader. Det finska förvärvet då på 1,3 miljarder, väldigt fint förvärv, leder till en ökning av förvaltningsresultat per aktie om man tittar på förvärvet momentant så att säga på 13%, så ett väldigt värdeskapande förvärv.

Sammantaget vad vi har gjort under året och framförallt fjärde kvartalet, både andra förvärv, färdigställande av projekt, omfattande omförhandlingar, ja, det gör att förvaltningsresultat proforma inklusive det finska förvärvet per 1 januari per aktie ökar då med 19% mot 1 oktober, alltså på ett kvartal, och med hela 35% 1 januari mot 1 januari så att säga. Så att ett otroligt lyft i förvaltningsresultat per aktie på årsbasis.

Blickar vi väl lite grann framåt. Vi har en omfattande pipeline under utvärdering både vad gäller förvärv och projekt.

Det stora finska förvärvet så att säga, det var en större portfölj. Det är ju inte det modus operandi som vi har haft i bolaget, utan vi har normalt sett gjort styckeförvärv för att slippa betala portföljpremium, off-market, för att kunna förhandla till oss en affär på en högre yield, avkastning.

Och det är den vägen som vi kommer fortsätta följa. Det stora förvärvet i Finland, det är trots att det var en portfölj till ett väldigt bra pris och det var också en portfölj där vi så att säga inte fick med oss någonting som vi inte ville ha, för det brukar vara nackdelen med större portföljer att det finns nästan alltid en svans med fastigheter som inte passar in, men här passar faktiskt allting väldigt bra in.

Men hur som helst, vi kommer fortsätta göra styckeförvärv off-market. Och det här tillväxten framöver under 2026 ser vi framför oss att vi kommer kunna finansiera med de medel vi har eller med räntebärande medel då så att säga, det vill säga med befintlig kapitalbas.

Innan vi går in på siffrorna kring rapportperioden så tänkte jag addera till, vi har visat tillväxtkurvan som jag visade på inledningsvis. Vi har ju inte bara under tre år haft en bra och stark finansiell utveckling, utan blickar vi ännu längre tillbaks, fem år, så har vi haft en kontinuerlig bra tillväxt i bolaget.

Och jag har ju nämnt både hyrestillväxten, förvärven och projektportföljen, men vi har ju så att säga som en fjärde faktor som har drivit tillväxt i bolaget, det är ju våra kontinuerliga operationella förbättringar där vi under de här fem åren ökat överskottsgraden från 66% till 80% och uthyrningsgraden från 87% till 94%. Så det är ett exempel på operationella förbättringar.

Ytterligare operationella förbättringar är att vi till exempel har sänkt energiförbrukningen per kvadratmeter med 40% under de senaste åren. Vi har vuxit bolaget med i allt väsentligt oförändrad bemanning.

Vi har till och med insourcat en del av förvaltning som var outsourcad tidigare med oförändrad bemanning. Så att kontinuerliga operationella förbättringar har också varit viktigt för att bidra till bolagets tillväxt.

Men lite mer då kring rapportperioden. Vi ökade driftnettot med 17%.

Där ligger ju en del förvärv med naturligtvis, men på jämförbart bestånd med 6%, vilket vi är stolta över. Förvaltningsresultatet ökar vi med 26%.

Då har vi exkluderat de engångsposter, extraordinära engångsposter som är hänförliga till förtida refinansieringar som vi då har genomfört sedan mitten på förra året. Men om vi belastar utvecklingen med de posterna så är det inte desto mindre en ökning av förvaltningsresultat på 11%.

Uthyrningsgraden har varit stabil. Vi ökade den förvisso med 1,4% under rapportperioden, men vi har på helåret en obetydlig negativ nettouthyrning på sju -7,6 miljoner.

Lägger vi till ett kvartal i bakkant, tittar på de senaste fem kvartalen så har vi ju knappt 20 miljoner positivt, och det var ju för att vi under fjärde kvartalet 2024 hade den högsta nettouthyrningen någonsin i bolaget. Så att det finns en så att säga helt okej hyresmarknad där och vi har ju som sagt ökat uthyrningsgraden med 1,4 procentenheter på helåret så att säga.

Men vi ligger på 94% uthyrningsgrad. En helt okej siffra givet konjunkturläget tycker vi och att det naturligtvis alltid finns en viss omflyttningsvakans.

En fin överskottsgrad på 80%. Vi har ju taktat upp från 66% för ett antal år sedan så att det här är en nivå som vi tror kommer kunna hålla och kanske till och med förbättra lite grann.

Vi såg ju förvärvsmöjligheterna bli väsentligt bättre sedan ungefär mitten på 2024 och vi har då under 2025 förvärvat för 1,2 miljarder till en direktavkastning på 6,9%. Vi har färdigställt projekt under de senaste 12 månaderna på ungefär 200 miljoner till en avkastning på 8,1%, och då bortser jag från byggrättsvärdet som jag tagit i anspråk, det vill säga driftnetto dividerat med capex, pengar ut, är på 8,1%.

Så totalt sett blir den investerade volymen på ungefär ja, 1,5 miljarder lite knappt på en avkastning på 7% i snitt. En väldigt fin avkastning, i synnerhet ställt i relation till finansieringskostnaderna som vi då är väsentligt lägre.

Vi har ju en snittränta utgående på året på 3,9% så att det blir en väldigt fin spread där. Vi har en omfattande projektpipeline.

Vi har i någon mening en pågående produktion på ungefär 47 000 kvadratmeter som i takt med färdigställande och uthyrning kommer addera ungefär 65 miljoner i driftnetto. Så en bra framdrift även på projektsidan.

Jag pratade ju lite tillväxt och gav en fem års tillbakablick. Jag vill poängtera då att vi har hållit våra finansiella måltal, de defensiva finansiella måltalen under den här perioden helt i linje med de nivåer som vi har lovat marknaden, med soliditet på 35% och räntetäckningsgrad på två gånger.

Och vi har en fortsatt stabilitet på finansieringssidan. Vi har cirka 63% räntesäkring med löptid över fyra år där vi har säkrat den underliggande referensräntan eller Stibor så att säga på max 2,2%.

När jag säger max så är det för att vi har räntetak, vilket gör att räntan då på dem kan genomsnittligt inklusive swapparna gå upp till 2,2%, sen så slår det liksom genomsnittligt taket i då. Så en bra räntesäkring, vilket säkrar stabiliteten finansiellt i bolaget över en överskådlig tid.

Vi har bra likviditet när vi går ut ur året, nästan 1 miljard. Sen ska vi ju stänga det här finska förvärvet i februari är tänkt och det kommer ju ta en del av likviditeten, men inte desto mindre har vi drygt 400 miljoner kvar i likviditet efter det förvärvet.

Så vi har lite kraft kvar då för ytterligare förvärv. Jag nämnde ju att vi gjort omfattande refinansieringar under året eller egentligen sen mitten på 2025.

Framförallt så gjorde vi en refinansiering av en obligation i förtid, sänkte marginalen från 525 till 260 punkter. Sen har vi då omförhandlat cirka 90% av våran bankskuld och sänkt marginalen på bankskulden då som vi har refinansierat med cirka 40 punkter.

Så totalt sett har de här refinansieringarna, allt annat lika, lett till en räntebesparing på ungefär 36 miljoner då på årsbasis. Om vi tittar på våra förvärv som vi har gjort under året, cirka 1,2 miljarder.

Det är framförallt i Sverige, men det är även i Finland och Danmark. Och i Danmark då så gjorde vi ett lite större förvärv för 250 miljoner vilket då tog oss till kritisk massa i Danmark, i Köpenhamn.

Yielden på de här, 6,9%, en väldigt fin yield. I övrigt så är det ju då typiska Stendörrenfastigheter i Stendörrenlägen.

Det är Uppsala, det är i Stockholm, det är i Västerås. Det är småskaliga förvärv, ofta styckeförvärv i storleksordningen ja, det minsta är på 50 miljoner ungefär och sen är det lite uppåt till ett par 100 miljoner.

Lägger vi sen till det finska förvärvet som vi gjorde precis efter årsskiftet så är det 14 fastigheter för 1,3 miljarder till en avkastning på 7,4%. Väldigt fin avkastning.

Det är verkligen en fantastiskt bra portfölj där nästan hälften av fastigheterna är byggda efter 2020 och det är i perfekta lägen för Stendörren. Momentant leder förvärvet, som jag sa, till en förvaltningsresultat per aktieökning på 13%.

Och tar vi, som nu upprepar jag mig, men tar vi hänsyn till annat vi har gjort under året och under kvartalet så 1 januari proforma inklusive förvärvet mot 1 oktober 2025, alltså ett kvartal, så ökar vi förvaltningsresultat per aktie med 19%, och tar vi 1 januari 2026 då proforma inklusive förvärvet jämfört med 1 januari 2025 så ökar vi förvaltningsresultat per aktie med 35%. Väldigt fina siffror som vi är stolta över.

Lägger vi ihop de här då så ser vi en total förvärvad volym på 2,5 miljarder till en genomsnittlig direktavkastning på 7%. Vi har ju sen då med både det finska förvärvet och Köpenhamnsförvärvet i Q4, som jag sa, uppnått kritisk massa i såväl Köpenhamn som i Helsingfors.

Och det har varit viktigt för oss, för att vi är en utförarorganisation. Vi vill bygga egen bemanning för vi vet att det ger bättre resultat och förvaltning av fastigheterna, så kritisk massa har varit viktigt för oss.

Projektvolymen under rapportperioden uppgick till knappt 250 miljoner. Det är lite lägre volym än vad vi önskar, färdigställt 9 500 kvadratmeter.

Det blir lite så att säga kalendereffekter i det här. Vi färdigställde projekt Q4 2024 blir det med inflytt 1 januari 2025 på ytterligare ungefär 10 000 kvadratmeter, så att förlänger vi lite grann så är vi uppe på ungefär 20 000 om vi förlänger med ett kvartal så att säga i bakkant.

Men under rapportperioden knappt 250 miljoner investerat med en avkastning på 6,9%. Då har jag belastat så att säga avkastningen med värdet av byggrätterna som har tagits i anspråk i projektet.

Om vi bara tittar på driftnetto dividerat med pengar ut, alltså capex, då är vi uppe på en avkastning på drygt 8%, vilket är väldigt väldigt fin avkastning. Vi brukar också passa på och åskådliggöra värdet av våra byggrätter när vi färdigställer projekt.

Alltså, applicerar vi värdeskapandet i projektet på de i projektet ianspråktagna byggrätterna, ja då behöver vi skruva upp byggrätterna med ett värde så att säga dubbelt upp, alltså en multipel på två, vilket är ett sätt att åskådliggöra både det ekonomiska värdet av våra byggrätter, att de verkligen är väldigt värdefulla, men också har ett strategiskt värde eftersom byggrätterna möjliggör att vi kan erbjuda hyresgästerna ytterligare så att säga fastigheter eller yta i våra kluster där vi har befintliga fastigheter, där vi känner våra hyresgäster väl och där vi också känner konkurrenternas hyresgäster. Vi har uppnått en uthyrningsgrad på 84% på de här projekten.

De är huvudsakligen startade på spekulation, vilket man ofta gör i lättindustriprojekt, men vi gör det i våra hemmamarknader, i våra kluster där vi känner marknaden som jag sa. Så att vi har en trygghet i att även fast vi startar på spekulation så hyr vi ut, och så här långt då på det som har färdigställts under året så har vi en uthyrningsgrad på 84%.

Pågående diskussioner således en stigande uthyrningsgrad. Exempel på projekt som är pågående, ja, det är småskalig lätt industri i våra befintliga marknader där vi har huskroppar, där vi har många hyresgäster så att vi vet att marknaden finns, där vi kan den lokala marknaden, vi vet att efterfrågan finns där.

Lätt industri tenderar man att bygga på spekulation, men vi känner verkligen att marknaden finns där och känner både uppenbarligen våra egna hyresgäster men också våra konkurrenters hyresgäster och vilka som vill expandera. Talar vi lite i vår värld lite större logistik, uppe till vänstra hörnet så ser vi logistikprojekt på 17 000 kvadratmeter.

Där har vi bygglov, vi har också ett avtal med en byggare i agreed form, men där väntar vi på att vi hittar en hyresgäst innan vi bygger. Kan nämna också Vindkraften 2 där.

Det var den fastigheten som vi skickade pressmeddelande kring här för någon vecka sen där vi hyrde ut på ett långt avtal till en hyresgäst. Vi äger huskropparna bredvid där, vi gör en så kallad infill, vi expanderar helt enkelt på tillgänglig mark på spekulation och har då hyrt ut under pågående produktion med tillträde om någon månad.

Almnäs har jag pratat om några gånger. Det är egentligen ett av våra två huvudsakliga utvecklingsområden.

Jag tycker det här är så illustrerande för hur vi skapar värde inom våra befintliga fastigheter så att jag vill gärna upprepa vad det är vi gör här. Vi förvärvade den här fastigheten från PEAB 2015.

Det var en fastighet med väldigt låg exploateringsgrad, 27 500 kvadratmeter, men man får så att säga enligt plan och kan göra det kommersiellt bygga ungefär 80 000 kvadratmeter. När vi tillträdde så var det väldigt hög vakans, fastigheterna var i dåligt skick med väldigt väldigt låga hyror.

Här kan vi nu bygga då 80 000 kvadratmeter. Gör vi det i takt med efterfrågan till 100% uthyrningsgrad till dubbla hyran, och faktum är att de hyror vi får här är mer än det dubbla, men för räkneexemplets skull dubbla hyran, ja då kommer vi kunna öka hyresintäkterna eller driftnettot på den här markplätten med sju gånger.

Och här har vi färdigställt nu knappt 20 000 kvadratmeter och vi har pågående ytterligare produktion här, så det är en bra framdrift i det här området som skapar väldigt mycket värde för oss. Om vi blickar lite framåt, vad kommer vi göra?

Ja, vi kommer fortsätta förvärva. Vi har en bra förvärvspipeline under utvärdering.

Vi återgår då till att förvärva off-market, småskaligt, styckefastigheter. Vi får en väldigt fin avkastning på det.

Det är klart att skulle vi hitta en portfölj såsom den vi förvärvade i Helsingfors så skulle vi ju gärna göra det då, men det är än så länge under mina sex år på Stendörren har det inte varit någon stor portfölj som tickat av alla boxar strategiskt vad gäller tillgångsslag och kvalitet och lägen, så att det kan vi inte förvänta oss att det ska ske, utan snarare att vi återgår till det sättet som vi har förvärvat på tidigare. Vi vill gärna köpa i Stockholm så urbant som möjligt.

Det är den marknad som när det blir lite mer bull market ofta blir för dyr, så det vill vi prioritera, men det är svårt att hitta bra fastigheter till vettiga priser centralt i Stockholm. Nu har vi ju uppnått kritisk massa både i Köpenhamn och Helsingfors, men vi har ytterligare så kallade nya marknader i Oslo och Göteborg och det vill vi prioritera.

Inom utveckling, ja, det är att ta tillvara vår byggrättsportfölj, 607 000 kvadratmeter. Vi har 47 000 kvadratmeter i pågående produktion i någon mening eller pågående projekt, allt är inte produktion.

Där en del väntar vi uthyrning, som jag sa, storlogistik, med en driftnettopotential på 64 miljoner kronor. Sen inom förvaltning, vi ser ju nu tydliga tecken på förbättrad konjunktur.

Vi tycker att vi ska kunna höja uthyrningsgraden lite grann, vi tycker att vi ska kunna förbättra överskottsgraden lite till. Vi har ju när jag nämnde överskottsgraden tidigare minns jag inte om jag nämnde det faktum att vi har sänkt energiförbrukningen per kvadratmeter i bolaget med 40% under de senaste åren.

Det finns fortfarande den typen av operationella förbättringar att göra också. Så vi ser bra möjligheter till operationella förbättringar i synnerhet i ljuset av en förbättrad konjunktur.

Inom finansiering då, vi har ju refinansierat egentligen hela våran skuldstock och gjort besparingar då allt annat lika på 36 miljoner kronor. Det har gett oss en del så att säga ytterligare utrymme i balansräkningen för mer räntebärande.

Tittar vi på våran intjäningsförmåga per 1 januari nu proforma inklusive vårt stora förvärv i Finland så har vi en räntetäckningsgrad på 2,3 gånger och vi har en soliditet på 34%. Det är ju 1% under vårat måltal, men i våran så att säga bankskuldstock så har vi ju en amortering underliggande på cirka 2%.

Vi har naturligtvis en inflation och vi tror på att kunna färdigställa projekt på värdeskapande sätt. Vi ser ju också att det kan finnas möjlighet till en yieldkontraktion och lägre avkastningskrav i vårt segment här framöver.

Så allt det där stärker balansräkningen, så att därmed det sagt så tror jag att vi tillsammans med löpande kassaflöde och tillgänglig likviditet så kommer vi kunna finansiera tillväxten helt enkelt på befintlig kapitalbas. Lite sammanfattning om Stendörren då som investering.

Vi är ett tillväxtbolag i fastighetssektorn. Vi vill vara i tillväxtmakro och i sådana lägen som gynnas av urbanisering.

Det är där som det finns en bra hyrestillväxt och det är ju en av våra tillväxtmotorer i bolaget. Vi har en fin byggrättsportfölj som är väldigt värdeskapande att ta tillvara och vi har en bra framdrift där.

Det skapar ju också tillväxt. Vi har en förvärvsmodell där vi kontinuerligt under i alla fall 18 månader nu har lyckats förvärva fina fastigheter i bra lägen till en direktavkastning på cirka 7%, vilket är väldigt värdeskapande.

Så det är om tillväxt. Inte desto mindre så har vi en väldigt fin stabilitet i bolaget.

Vi är i ett högavkastande segment med en avkastning på 6,4% med långa avtal. Vi har ju 4,2 års återstående kontraktstid.

Vi har dessutom en väldigt diversifierad hyresgästlista. Vi har egentligen bara en stor hyresgäst och det är Fortifikationsverket, vilket är svenska staten, på 7%.

Näst största hyresgäst som står för 2%, den tredje största hyresgäst som står för 2% och den fjärde största hyresgäst som står för 1%. Så en väldigt granulerad hyresgästlista från olika typer av bolag, olika typer av industrier, vilket skapar en så att säga väldigt diversifierad källa till debt service.

Vi finansieras, som jag sa, med de stora nordiska bankerna. Har kapitalmarknadsbaserad finansiering endast som ett komplement, så att en väldigt solid källa till finansiering helt enkelt.

Med det sagt så har jag nog fått det mesta sagt, så tack så jättemycket för att ni lyssnade.

God morgon. Jag har bara några frågor och den första har att göra med de här förtida refinansieringarna som ni har gjort.

Nu säger ni att ni har gjort ungefär 90% av det som då är relaterat till bankskulden. Ska man tolka det som att ni planerar att göra ytterligare förtida refinansieringar under 2026?

Nej, det har vi egentligen inte ambitionen att göra. Det är så pass lite kvar och det vi har kvar har lite längre löptid och det kostar väl lite mer än vad det smakar så att säga.

Låneavtal kan ha prepayment fees och inte alltid man lyckas förhandla bort dem. Så det kan ske om man har anledning att göra omfinansieringar av andra skäl, till exempel att man vill inkludera det i en portfölj i ett större förvärv, men isolerat så har vi inga planer på att göra det just nu.

Okej, och sen andra frågan här. Ni presenterar ju den här nya intjäningsförmågan då på proformabasis och där är det ju en belåningsgrad på 56 med samtidigt är ju då räntetäckningsgraden 2,3.

Ni kan ju ha minimum två i ICR. Kan man tänka sig hur långt är ni benägna att gå när det kommer till LTV:n i ert policy mot ICR:en?

Jag skulle säga obetydligt högre. Men vad man ska komma ihåg är att vi har ju som jag sa en inbyggd deleverage-effekt i bolaget.

Dels har säkerställd bankfinansiering kontraktuell amortering på ett par procent, dels har vi en inflation naturligtvis, sen så tycker vi att det finns evidens i marknaden för lite lägre yielder, det vill säga uppjustering av fastighetsvärdena. Och ja, med det sagt så har vi en inbyggd deleverage i bolaget, så tanken är väl att vi kan väl gå obetydligt högre, men inte mer än så.

Ja, det som du säger, för mig är det räntetäckningsgraden det som är det primärt styrande. Och där har vi ett utrymme.

Vi har ju en utgående räntetäckningsgrad på 2,3 gånger som sagt, så att det finns utrymme för lite mer räntebärande utan att det egentligen ska påverka LTV så som vi så att säga ser på framtiden annat än i en obetydlig omfattning.

Okej, sen har jag bara en sista fråga och det är relaterat till det här förvärvet då. Och det är att den genomsnittliga återstående kontraktstiden är ju då tre år, kanske som relativt kort.

Jag kan tänka mig vad ser ni för möjligheter eller risker kopplat till ganska kort kontraktslängd på portföljen?

Ja, men egentligen är den portföljen lite otypisk för vad vi har köpt då i storlek som jag sa tidigare, men också i karaktär. När vi har köpt i Oslo, Köpenhamn så har vi ju ofta köpt små huskroppar med långa avtal, så kallade trippelnettoavtal.

Det här är ju där hyresgästen helt enkelt förvaltar fastigheten själv. Det här är ju lite tvärtom.

Det är ju över 90 hyresgäster så det är väldigt många hyresgäster där det här är lite mer förvaltningstung portfölj. Och när det är små hyresgäster av den här karaktären så brukar avtalen bli lite kortare.

Men sen så finns det en liten annan så att säga avtalskonstruktion i Finland. När du tecknar ett avtal ursprungligen då kan du ha en löptid ungefär så som vi har i Sverige, medans när löptiden har gått ut, ja då övergår det till att vara ett until further notice-kontrakt så att säga.

Därför blir kontraktsstocken naturligen mycket kortare i Finland så att säga. Men det betyder ju inte att hyresgästerna flyttar oftare för det, men det är en lite mer förvaltningsintensiv portfölj, det är det.

Okej. Tack så mycket, det var de frågorna jag hade.

Men om du frågade specifikt om risken, ja, det är klart att på så sätt så kan ju hyresgästerna då har de helt enkelt lättare att flytta å ena sidan. Å andra sidan så ökar ju omsättningen då, det blir på samma sätt lättare att ta en hyresgäst från en konkurrent eftersom alla sitter på förhållandevis korta avtal eftersom stocken så att säga tenderar att löpa över till until further notice-avtal.

Okej. Tack.

Tack.

Kanon, hoppas det hörs bra. Hej Erik och Per-Henrik.

Jag tänkte fråga först, nettouthyrningen är negativ under året och kvartalet. Det ser inte ut som att ni har drabbats av särskilt mycket konkurser, så jag tänkte bara kolla så här, vad är främsta anledningen till att hyresgäster generellt sett väljer att säga upp avtalen?

Är det att ni inte kommer överens om hyran eller är det att de vill växa eller minska yta som ni inte kan erbjuda dem?

Nej, men det du sist nämnde, det är förändrade lokalbehov i grund och botten. Så det är ju negativ, svagt negativ både på kvartalet och på helåret.

Sen hade vi ju Q4 förra året som var bästa någonsin på +29 miljoner, så att det blir ju lite kvartalseffekter eller lite kalendereffekter. Men ja, jag hade ju gärna sett att det hade varit positivt naturligtvis och vi tycker att det finns en optimism i marknaden, men det verkar inte hela vägen fram till avslut.

Men som direkt svar på din fråga, det är förändrade lokalbehov som gör att det är negativ nettouthyrning och att hyresgäster flyttar. Det är inte att det har förhandlats svårt och vi har varit för tuffa i förhandlingarna och att hyresgästen därför lämnar, det är det inte.

Ja, men tydligt. Sen som du nämnde där, det är en del projekt som färdigställs här som startas på spekulation, inte är uthyrt.

Det är ju ganska mycket redan i Q2. Hur ser ni på möjligheterna att det här kommer vara uthyrt i samband med färdigställande?

Ja, men ett väldigt bra exempel är pressmeddelandet som vi skickade här för vad det nu var, två veckor sen. Det är ju i Vindkraften i Stockholms stad, södra delen av Stockholms stad, i närheten av Tyresö.

Där finns ju ett område som heter Skrubba. Där gjorde vi en så kallad infill där vi egentligen byggde en huskropp till, och där hyrde vi ut till en publik/statlig hyresgäst.

De vill inte säga vilka de är, men där hyrde vi ut precis, och vi kommer väl färdigställa huskroppen här om några månader. Så det är väldigt typiskt för hur det går till på de här små lättindustriprojekten, att det är först när huskroppen står där hyresgästen kan gå in och titta och konstatera att ja, men det här funkar för våra behov och här vill jag spendera 40 timmar i veckan.

Så jag är optimistisk. Sen ska vi komma ihåg att vi har väl i produktion har vi ungefär 27 000 kvadratmeter, produktion i något skede, men det är i produktion.

Det är ju spritt på ganska många ändå. Det är geografiskt spritt så att vi har ingen koncentrationsrisk där något ting sticker ut binärt och det är inte heller i ett område, utan det är spritt runt om.

Och jag vill betona det att det är väl en av de få riktiga synergierna som vi har i fastighetssektorn, att vara lokal, att vara i ett kluster och känna marknaden, det är en väldig fördel i projekt. Vi tittade på det för några år sedan och konstaterade att av våra nya projekt så 70% hyrs ut till befintliga hyresgäster som vill expandera och de har svårt att gå till en konkurrent eftersom de ofta sitter fast i ett avtal med oss.

Så att det är i områden där vi redan finns och där vi har hyresgäster som är intresserade. Så jag är optimistisk helt enkelt.

Låter lovande. Jättebra.

Sen på finansiering då, som ni pratat lite om, ungefär 90% av bankskulden finansierats här andra halvan 2025, sänker med 40 punkter i snitt. Kan man säga något om hur mycket marginalen man landar på ungefär i hela koncernbolag?

Ja, men det är strax under 150 punkter.

Ja, men det är jättebra. Sen tänkte jag bara uppföljning på den until further notice-frågan i Finland.

I WAULT:en då, som jag misstänker kommer den minskar lite här mellan kvartalen i takt med tillträde, men räknar man då för de avtalen som har så att säga rullat över till until further notice, räknar man då i WAULT:en att de har en kontraktstid på 12 månader, och hur ser det ut?

Jag förstod inte frågan tyvärr. Jag hörde det dessutom inte riktigt.

Kan du gärna upprepa?

Ja. Nej, men när ni räknar WAULT:en sen, de här kontrakten i Finland som har blivit until further notice, räknar man då en kontraktstid på 12 månader eftersom de är rullande i WAULT:en så att det drar ner då?

Ja, man räknar egentligen på ja, uppsägningstiden beroende på hur det ser ut i de specifika avtalen.

Okej. Men jag tänker de som är rullande är generellt sett 12 månader misstänker jag.

Säg att man har tre månader kvar, ett kvartal, och så rullas det på sen 12 månader till, då kommer WAULT:en för det individuella avtalet egentligen förlängas.

Ja, det gör det.

Är det alltid 12 månader? Ja, okej.

Ja.

Men då är jag med. Ja, men det var allt för mig.

Tack så mycket.

Tack.

Tack så mycket. Tänkte bara gå tillbaks lite kring den frågan där om investeringsutrymme och LTV.

Tolkar jag ert svar rätt där som att ni ser att ni är temligen fullinvesterade då tills vi börjar se mer värdeuppskrivningar? Är det korrekt uppfattat?

Nej, det är det i och för sig inte. Alltså vi har ju efter att vi stänger det här större finska förvärvet så har vi ju över 400 miljoner i tillgänglig likviditet som vi börjar där, och det ger ju om vi bara skulle gå ut och köpa någonting för de pengarna så att säga så skulle det ju vara eget kapitaldelen i ett förvärv om 1 miljard givet att förvärvet belånas.

Sen har vi ett löpande kassaflöde så att vi är inte idag fullinvesterade, utan vi har flera affärer som vi tittar aktivt på, och sen har vi uppenbarligen våra projekt i produktion 27 000 kvadratmeter, men vi är inte idag fullinvesterade. Vi kan expandera varje dag i veckan höll jag på att säga, även den här veckan.

För det är ju rätt stor skillnad kring vad ni har legat de senaste fem åren som snarare har varit mellan 45 och 50, men ni har inga problem att närma 60 i nuvarande marknad?

Nej, men jag så så högt upp tror jag inte att det kommer gå, utan vi vi har alltså obetydligt högre än idag som sagt. Vi har på årsbasis 2% inflation i våra 2% amortering ungefär i vår bankskuld, vi har vi har 2% inflation, vi ser evidens på uppskrivningar av värdena i fastighetsvärdena i marknaden, så att vi har en inbyggd deleverage ska vi komma ihåg i i hela balansräkningen, vilket vilket gör att ja, en obetydlig högre belåningsgrad i förhållande till idag, men inte upp till 60.

Okej. Och sen en sista här bara kring one-offs.

Det har ju varit en del one-off-kostnader 2025. Enligt det ni vet nu, är bedömningen att ni är klara med one-offs eller kommer det komma mer 2026?

Ja, nej, men det är väl ett av skälen också vi fick ju frågan om återstående 10% av bankskulden. Vi konstaterar ju att även om vi tycker att det är helt rätt att göra de här, det har varit viktigt för oss att sänka kapitalkostnaderna, så är det klart att det stökar ju till rapporteringen och det är svårt med pedagogiken, så att jag tror att det är så pass lite kvar så att nej, det kommer inte komma mer one-offs.

Okej, tack så mycket.

Ja, hej, Oskar Lindqvist, ABG. Jo, jag tänkte, du pratade lite om värdeförändringar att ni ser evidens för lägre värden i transaktionsmarknaden.

När ni pratar med era värderare, får ni någon indikation på potentialen här?

Nej, det får vi väl egentligen inte, men det är ju affärer också som vi själva kanske vet är i marknaden eller har avslutats nyligen. Så att det kanske inte med nödvändighet har alltså det är ju en ständigt pågående diskussion med värderare naturligtvis och de vill ju de har ju sin metod och tittar gärna lite bakåt.

Även om många värderare själva har sett att vad som ligger i marknaden så ger det en evidens för en yieldkontraktion, men de har sin metodik och titta bakåtblickande på done deals, och därför blir det ju en lagg. Hur stor den blir, jag kan inte säga det, men jag tycker riktningen är hyfsat tydlig på en yieldkontraktion.

Sen vad som också hände i Q4 här att det är möjligt att vi hade en liten yieldkontraktion även i Q4 eller i avkastningskravet en kontraktion, men vad som också hände var att värderarna så som kollektiv skruvade ner inflationsantagandena som hade en motsatt effekt. Så därför blev det inte några så ja, relevanta värdeuppgångar i sektorn, men jag tror att den effekten är tagen och sen så kommer vi få se en effekt av en viss yieldkontraktion, det är min förväntansbild i vart fall.

Men jag vågar inte riktigt klä det i ord ännu, eller i siffror snarare ännu.

Jag förstår, jag förstår. Sen så tänkte jag på ett förvärv här i Helsingfors som ni varit inne lite på så är det lite kortare WAULT än vad ni har i genomsnitt i portföljen.

Sett till marknadshyror, vad ser ni för potential i rent reversion?

Ja, men i och med att den ligger på lite kortare avtal nu så det är ingen omfattande rent reversion på den, utan den ligger rimligt rätt i hyresnivå.

Okej, tack, det var allt för mig.

Tack så mycket.